Republika Hrvatska
Županijski sud u Zagrebu
Trg Nikole Šubića Zrinskog 5
Poslovni broj: Gž Zk-182/2026-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E NJ E
Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, po sutkinji toga suda Vlasti Mrzljak, kao sucu pojedincu, u zemljišnoknjižnom predmetu predlagatelja 1. JCC iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. JC iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnik Kristijan Lanča, odvjetnik u Zajedničkom odvjetničkom uredu Kristijan Lanča i Vlatka Juričić Pizzul u Opatiji, protiv protustranke GC iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi uknjižbe prava vlasništva, odlučujući o žalbi predlagateljice podnesenoj protiv rješenja Općinskog suda u Rijeci, Stalna služba u Opatiji, poslovni broj Z-1395/2025 od 20. siječnja 2026., dana 25. lipnja 2026.,
r i j e š i o j e
I. Odbija se žalba predlagateljice kao neosnovana te se potvrđuje rješenje Općinskog suda u Rijeci, Stalna služba u Opatiji, poslovni broj Z-1395/2025 od 20. siječnja 2026.
II. Određuje se brisanje zabilježbe odbijenog prigovora i zabilježbe žalbe u zk. ul. broj [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina].
Obrazloženje
1. Prvostupanjskim rješenjem je u t. I. izreke odbijen prigovor predlagatelja kao neosnovan te je potvrđeno rješenje ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta ovog suda poslovni broj Z-638/2025 od 14. siječnja 2025., dok je u t. II. izreke određena zabilježba odbijenog prigovora.
2. Protiv navedenog rješenja se žali predlagateljica iz žalbenih razloga bitne povrede odredaba postupka te pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja predviđene čl. 353. st. 1. t. 1. i 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07- Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08, 96/08- Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08- ispravak, 57/11, 25/13, 89/14- Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19, 80/22 i 114/22- dalje: ZPP) uz prijedlog da ovaj sud pobijano rješenje ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovni postupak.
3. Odgovor na žalbu nije podnesen.
4. Žalba je neosnovana.
5. Ispitivanjem pobijanog rješenja nisu utvrđene bitne povrede postupka na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti (članak 365. stavak 2. u vezi s člankom 381. ZPP i člankom 99. stavkom 2. ZZK).
Činjenično stanje i u potpunosti i pravilno utvrđeno te je pravilno primijenjeno materijalno pravo citirano u pobijanom rješenju.
6. Predmet ove zemljišnoknjižne stvari je provedba kupoprodajnog ugovora od 26. listopada 2018. zaključenog između predlagatelja i protustranke u zemljišne knjige i to na nekretninama koje su u zemljišne knjige upisane kao poljoprivredno zemljište.
7. Prvostupanjski je sud odbio provesti kupoprodajni ugovor u zemljišne knjige uz obrazloženje da se radi o ugovoru kojim je raspolagano poljoprivrednim zemljištem, a koji je sklopljen prije 1. srpnja 2023. sa stranim fizičkim i pravnim osobama te je neprovediv u zemljišnim knjigama.
8. Prema čl. 2. Zakonu o poljoprivrednom zemljištu („Narodne novine“, broj, 20/18, 115/18, 98/19 i 57/22 - dalje: ZPZ) poljoprivredno zemljište je dobro od interesa za Republiku Hrvatsku i ima njezinu osobitu zaštitu (st. 1.), te nositeljima prava vlasništva na zemljištu iz stavka 1. ovoga članka ne mogu biti strane pravne i fizičke osobe, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije drukčije određen (st. 2.).
9. Prilikom ulaska Republike Hrvatske u Europsku uniju izuzeta je bila mogućnost državljana i pravnih osoba iz država Europske unije da stječu pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu u Republici Hrvatskoj, odnosno njihov režim stjecanja ostao je izjednačen s državljanima i pravnim osobama trećih zemalja. Pristupanjem Republike Hrvatske Europskoj uniji prvobitni moratorij na stjecanje poljoprivrednog zemljišta bio je sedam godina, da bi se naknadno produljio još tri godine (ukupno na 10 godina) te upravo s desetom godišnjicom ulaska Republike Hrvatske u Europsku uniju završava i razdoblje moratorija.
10. Dakle, Ugovorom o pristupanju Republike Hrvatske Europskoj uniji (Sl. list EU, L 300, 9.11.2013.) („Narodne novine“, MU, broj 2/12), bilo je zabranjeno stjecanje prava vlasništva državljana i pravnih osoba iz država Europske unije da stječu pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu u Republici Hrvatskoj, koja je zabrana konačno istekla 1. srpnja 2023.
11. Ugovor koji je zaključen protivno prisilnim propisima iz čl. 2. ZPZ je ništetan (tako i Rev 2909/2019-2 od 25. listopada 2022.), što se odnosi i na predmetni ugovor koji je zaključen protivno čl. 2. ZPZ.
12. Naime, prema čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 - dalje: ZOO) ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan je, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.
13. Prema čl. 326. st. 1. ZOO, ništetan ugovor ne postaje valjan kad uzrok ništetnosti naknadno nestane, osim ako je zabrana manjeg značenja, a ugovor je u cijelosti realiziran (čl. 326. st. 2. ZOO), što ovdje nije slučaj jer se ne radi o zabrani manjeg značenja.
14. U smislu čl. 48. st. 2. ZZK, upisi u zemljišnu knjigu dopustit će se ako je iz isprave vidljiv pravni temelj, ali da bi bila ispunjena ta opća pretpostavka za provedbu isprava u zemljišnu knjiga, mora se raditi o valjanom pravnom temelju, što ovdje nije slučaj, jer kao što je već rečeno radi se o ništetnom pravnom poslu.
15. Neosnovano se žalitelj sadržajno poziva na čl. 6. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj, 146/2008, dalje: ZIDZVDSP), jer se konvalidacija pravnih poslova koja je propisana tom zakonskom odredbom ne odnosi na pravne poslove koji se odnose na otuđenje poljoprivrednog zemljišta u Republici Hrvatskoj. Naime, stavkom 2. čl. 6. toga Zakona jasno je propisano da se konvalidacija ne odnosi na nekretnine iz članka 358.a stavka 2. ovoga Zakona, a izvornom odredbom čl. 358.a st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 - dalje: ZVDSP), kakva je bila u vrijeme stupanja na snagu ZID ZVDSP, bilo je propisano da se odredba stavka 1. ovoga članka ne odnosi na nekretnine u izuzetim područjima: poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom i zaštićene dijelove prirode prema posebnom zakonu.
16. Slijedom izloženog, pravilno je prvostupanjski sud odbio provesti predmetni ugovor u zemljišne knjige, tako da je trebalo temeljem čl. 149. st. 3. ZZK odbiti žalbu predlagatelja kao neosnovanu i potvrditi pobijano rješenje te ujedno naložiti sudu prvog stupnja brisanje zabilježbe odbijenog prigovora i zabilježbe žalbe.
U Zagrebu, 25. lipnja 2026.
Sutkinja:
Vlasta Mrzljak
