REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Rev-387/2026-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Vrhovni sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda dr. sc. Ante Perkušića predsjednika vijeća, Goranke Barać – Ručević članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice te Đura Sesse, Mirjane Magud i mr. sc. Neri Radas, članova vijeća, u pravnoj stvari tužitelja: 1. TP, OIB [osobni identifikacijski broj] i 2. DP, OIB [osobni identifikacijski broj], oboje iz [adresa], zastupanih po punomoćniku Mati Šimunoviću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Šimunović & Bošnjak Milić d.o.o. Slavonski Brod protiv tuženika Stečajne mase iza DDD APARTMANI d.o.o. u stečaju, OIB 33418541459, Opatija, A. Štangera 19, zastupanog po punomoćnici Maji Lakić Margan, odvjetnici u Rijeci, radi utvrđenja, odlučujući o reviziji 1. i 2. tužitelja protiv presude Županijskog suda u Zadru, poslovni broj Gž-1024/17-2 od 6. travnja 2018., kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Zadru, Stalne službe u Pagu, poslovni broj P-1533/15 od 14. prosinca 2015., na sjednici vijeća održanoj 20. svibnja 2026.,
p r e s u d i o j e :
Odbija se revizija 1. i 2. tužitelja.
Obrazloženje
1. Presudom Županijskog suda u Zadru, poslovni broj Gž-1024/17-2 od 6. travnja 2018., potvrđena je presuda Općinskog suda u Zadru, Stalne službe u Pagu, poslovni broj P-1533/15 od 14. prosinca 2015. kojom je suđeno:
"I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
„I. Utvrđuje se da su tužitelji TP i DP iz [adresa], Predugovorom br. 04/2008 o kupoprodaji nekretnine oznake «B3» od 30.04.2008. godine, stekli valjan pravni osnov za stjecanje prava vlasništva nekretnine upisanu u z. k. ul. [broj ZK uloška], [broj poduloška], k. o. [katastarska općina]-I, 3.ETAŽA: 9/100 dijela k. č. br. [katastarska čestica], povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine i to: Stan B3, ukupne površine 45,09 m2 sa parkirnim mjestom na parceli, te se ovlašćuju, temeljem ove presuda, zatražiti upis brisanja prava vlasništva tuženika DDD Apartmani d.o.o. Buje (Grad Buje-Buie), Istarska 22, uz istodobni upis prava vlasništva na ime tužitelja, svakog u 1/2 dijela.
II. Nalaže se tuženiku da tužiteljima naknadi trošak parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od presuđenja do isplate po stopi koja se određuje prema eskontnoj stopi Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za pet postotnih poena, sve u roku 15 dana.»
II. Dužni su tužitelji solidarno naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 11.385,90 kuna u roku od 15 dana.".
2. Protiv te drugostupanjske presude 1. i 2. tužitelji (dalje: tužitelji) su podnijeli reviziju pozivom na odredbu čl. 382. st. 2. toč. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13. i 89/14., dalje: ZPP) a zbog pravnog pitanja koje glasi:
„Ima li prodavatelj stvari pravo na raskid predugovora i na pridržaj prava vlasništva i nakon predaje stvari kupcu u posjed, u okolnostima zastare njegove tražbine s osnova razlike kupovnine po predugovoru?“
Kao razlog važnosti navedenog pitanja za jedinstvenu primjenu prava i ravnopravnost svih u njegovoj primjeni tužitelji se pozivaju na pravno shvaćanje revizijskog suda iz odluke broj Rev-162/12-3 od 1. travnja 2015. smatrajući da pravno shvaćanje iz pobijane presude proturječi pravnom shvaćanju iz navedene odluke ovog suda.
3. Tuženik nije podnio odgovor na reviziju.
4. Revizija je dopuštena, ali nije osnovana.
5. Po ocjeni ovog suda radi se o važnom pitanju o čijem rješenju ovisi odluka u ovom spisu, o kojem je revizijski sud već djelomično zauzeo shvaćanje, ali je odluka nižestupanjskih sudova nepodudarna sa tim shvaćanjem, zbog čega je odluka ovog suda važna za osiguranje jedinstvene primjene prva i ravnopravnosti svih u njegovoj primjeni.
6. Budući da je revizija podnesena u smislu odredbe čl. 382. st. 2. ZPP ovaj sud ispituje pobijanu presudu samo u onom dijelu u kojem se ona pobija revizijom i samo zbog pitanja zbog kojeg je izjavljena sukladno odredbi iz čl. 392.a st. 2. ZPP-a.
7. Predmet spora u ovoj parnici je zahtjev tužitelja na utvrđenje da su na temelju Predugovora br. 04/2008 od 30. travnja 2008. o kupoprodaji nekretnine stekli pravo vlasništva (stan u [adresa] površine 45,09 m2 s parkirnim mjestom) te da se presudom ovlašćuju zatražiti upis prava vlasništva svaki 1/2 dijela uz brisanje prava vlasništva tuženika.
8. U postupku koji je prethodio revizijskom utvrđeno je da je među strankama zaključen pravni posao nazvan „Predugovor“, da je na temelju istoga tuženik predao stan u posjed tužiteljima, dok su tužitelji od ugovorene kupoprodajne cijene od 80.034,75 EUR platili iznos od 32.690,00 EUR. Također je utvrđeno da su ugovorne strane ugovorile da tuženik pridržava pravo vlasništva na nekretnini (stanu) dok tužitelji u cijelosti ne plate ugovorenu kupoprodajnu cijenu te da će nakon toga sklopiti konačni ugovor s izjavom tuženika da tužitelji mogu u zemljišnim knjigama upisati pravo vlasništva na svoje ime.
9. U rješenju ovog suda broj Rev-162/12-3 od 1. travnja 2015. koje je doneseno u podudarnoj činjeničnoj i pravnoj situaciji, a na koje se tužitelji pozivaju u reviziji, navedeno je:
„Predmet postupka je zahtjev za utvrđivanjem da predugovor o prodaji kojeg su stranke sklopile 12. listopada 2002. (list 5 spisa) predstavlja po svojoj pravnoj prirodi ugovor o prodaji, slijedom čega je tužiteljica pod uvjetima navedenim u izreci ovlaštena ishoditi prijenos prava vlasništva sa imena i vlasništva tuženika na svoje ime.
Sudovi nižeg stupnja zaključuju da su stranke imale namjeru sklopiti predugovor, a ne glavni ugovor te da svota koju su stranke u ugovoru nazvale „kaparom“ i koju je tužiteljica djelomice isplatila tuženiku svakako nije „kapara“ zbog čega odbijaju tužbeni zahtjev.
U reviziji, u bitnom, tužiteljica postavlja pitanje koje je značenje isplate svote novca prilikom sklapanja predugovora, odnosno znači li činjenica da je tuženik primio novac prilikom sklapanja pravnog posla da je ustvari sklopljen glavni ugovor, a ne predugovor.
(…)
Prvenstveno, ovaj sud ocjenjuje da je tužiteljica tuženiku predala „kaparu“ jer to tako proizlazi iz teksta ugovora, a ugovorne odredbe se na temelju odredbe iz čl. 99. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 53/91, 73/91, 3/94, 7/96 i 112/99) tumače onako kako glase, čemu ide u prilog i nesporna činjenica koju su utvrdili nižestupanjski sudovi da je tuženik primio od tužiteljice 1.000,00 € prilikom sklapanja pravnog posla koji je predmet ovog postupka.
Prema tome, ako je jedna strana u trenutku sklapanja ugovora drugoj dala kaparu, ugovor se smatra zaključenim (čl. 79. st. 1. ZOO).
Obzirom na navedeno suprotno stavovima nižestupanjskih sudova odgovor na postavljeno pravno pitanje glasi da su stranke u konkretnom slučaju sklopile ugovor o prodaji, a ne predugovor.“
10. Imajući na umu izneseno pravno shvaćanje revizijskog suda te utvrđene činjenične okolnosti u ovoj pravnoj stvari, prethodno treba reći da očito i u ovom konkretnom slučaju nije u pitanju predugovor, već ugovor o kupoprodaji, bez obzira na to što su ga ugovorne strane nazvale „predugovor”. Naime, predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor (čl. 268. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, "Narodne novine", broj 35/05, dalje: ZOO). Predugovor mora sadržavati bitne sastojke glavnog ugovora (čl. 268. st. 3. ZOO), u ovom slučaju predmet i cijenu. Međutim, odlučno je da kod predugovora ne postoji obveza predaje stvari od strane prodavatelja ni obveza plaćanja kupoprodajne cijene od strane kupca, već se može zahtijevati samo sklapanje glavnog ugovora. U ovom slučaju tuženik jest predao stan, a tužitelji su sa svoje strane platili dio kupoprodajne cijene, dakle, sklopljeni ugovor nisu tretirali kao predugovor, nego kao ugovor o kupoprodaji pa stoga on ima i takav pravni značaj. Stoga je ovaj sud razmotrio revizijske navode u svjetlu utvrđenja da su stranke zaključile ugovor o prodaji nekretnine.
11. Prema odredbi čl. 462. st. 1. ZOO prodavatelj može posebnom odredbom ugovora pridržati pravo vlasništva i poslije predaje stvari kupcu dok kupac ne isplati cijenu u potpunosti. Odredba je sasvim jasna, a utvrđeno je da je tuženik kao prodavatelj pridržao pravo vlasništva stana dok tužitelji ne isplate ugovorenu cijenu u potpunosti, a oni su isplatili samo dio (32.690,00 EUR) od ugovorene cijene (80.034,75 EUR).
12. Tužitelji, međutim, smatraju da je pravo pridržaja prava vlasništva i ovlaštenje tuženika kao prodavatelja da raskine ugovor (što međutim u ovom slučaju nije relevantno jer tuženik nije izjavio da raskida ugovor) prestalo zbog toga što je nastupila zastara tražbine od 47.344,75 EUR (preostali dio kupoprodajne cijene). Takvo pravno shvaćanje je pogrešno. Zastarom prestaje pravo zahtijevati ispunjenje obveze (čl. 214. st. 1. ZOO). Dakle, ne prestaje samo pravo, nego pravo vjerovnika zahtijevati ispunjenje obveze i to ne po samom zakonu, već samo na prigovor dužnika kao tuženika u parnici. To stoga što se prema čl. 214. st. 3. ZOO sud neće obazirati na zastaru ako se dužnik nije na nju pozvao. U ovom slučaju pitanje zastare bi bilo relevantno da se stranke nalaze u obrnutim ulogama, tj. da je tuženik kao tužitelj ustao tužbom protiv ovdje tužitelja sa zahtjevom da mu plate 47.344,75 EUR. Tada bi tužitelji kao tuženici mogli istaći prigovor zastare. Tuženik to nije učinio, očito zbog toga što je zadržao pravo vlasništva stana dok tužitelji ne plate kupoprodajnu cijenu.
13. Treba još dodati da je pravo zadržanja u pogledu namirenja izjednačeno sa založnim pravom jer se vjerovnik na temelju prava zadržanja ima pravo naplatiti iz vrijednosti zadržane stvari na isti način kao založni vjerovnik (čl. 75. ZOO), a vjerovnik čije je pravo osigurano založnim pravom može se namiriti iz vrijednosti založene stvari (ako je drži ili ako je to pravo upisano u javnoj knjizi) i nakon što protekne vrijeme zastare (čl. 222. st. 1. ZOO).
14. Na temelju navedenog, valjalo je o zahtjevu tužitelja jednako odlučiti, pa ne postoje razlozi zbog kojih je revizija izjavljena. Stoga je riješeno kao u izreci na temelju odredbe čl. 393. ZPP.
Zagreb, 20. svibnja 2026.
Predsjednik vijeća:
dr.sc. Ante Perkušić
