Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-2151/2024-5

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda Milene Frankić, kao predsjednika vijeća, Gordane Bošković Majerović kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Vlaste Mrzljak, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice TP, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Domagoj Olujić, odvjetnik u Splitu, Narodni trg 2, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupa zastupnik po zakonu Općinsko državno odvjetništvo u Rijeci, Rijeka, Frana Supila 16, radi isplate, odlučujući o žalbama tužiteljice i tuženice protiv presude Općinskog suda u Rijeci, Stalna služba u Opatiji poslovni broj Pn-221/2021-18 od 7. rujna 2023., ispravljene rješenjem poslovni broj Pn-221/2021-26 od 1. prosinca 2025., u sjednici vijeća održanoj dana 19. svibnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se žalba tuženice kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Rijeci, Stalna služba u Opatiji posl. br. Pn-221/2021-18 od 7. rujna 2023. ispravljena rješenjem poslovni broj Pn-221/2021-26 od 1. prosinca 2025. u pobijanoj točki I izreke i dijelu točke III izreke, kojim je tuženici naloženo da tužiteljici naknadi parnični trošak u iznosu od 3.392,20 eura sa zateznim kamatama tekućim od 7. rujna 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana, te u dijelu u kojem je odbijen zahtjev tuženice za naknadu troškova parnice.

II Preinačava se navedena presuda u dijelu pobijane točke II izreke u kojem je odbijen dio zahtjeva tužiteljica za isplatu iznosa od 2.227,87 eur, sa zakonskim zateznim kamatama te se nalaže tuženici naknaditi tužiteljici iznos od 2.227,87 eur, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim na iznos od

- 420,72 eur od 15. ožujka 2018.

- 420,72 eur od 15. travnja 2018.

- 420,72 eur od 15. svibnja 2018.,

- 31,00 eur od 15. lipnja 2018.,

- 31,00 eur od 15. srpnja 2018.,

- 31,00 eur od 15. kolovoza 2018.,

- 27,84 eur od 15. rujna 2018.,

- 27,84 eur od 15. listopada 2018.,

- 27,84 eur od 15. studenoga 2018.,

- 27,84 eur od 15. prosinca 2018.,

- 29,85 eur od 15. siječnja 2019.,

- 29,85 eur od 15. veljače 2019.,

- 29,85 eur od 15. ožujka 2019.,

- 29,85 eur od 15. travnja 2019.,

- 29,85 eur od 15. svibnja 2019.,

- 29,85 eur od 15. lipnja 2019.,

- 29,85 eur od 15. srpnja 2019.,

- 29,85 eur od 15. kolovoza 2019.,

- 26,69 eur od 15. rujna 2019.,

- 26,69 eur od 15. listopada 2019.,

- 26,69 eur od 15. studenoga 2019.,

- 26,69 eur od 15. prosinca 2019.,

- 26,69 eur od 15. siječnja 2020.,

- 26,69 eur od 15. veljače 2020.,

- 26,69 eur od 15. ožujka 2020.,

- 26,69 eur od 15. travnja 2020.,

- 26,69 eur od 15. svibnja 2020.,

- 26,69 eur od 15. lipnja 2020.,

- 26,69 eur od 15. srpnja 2020.,

- 26,69 eur od 15. kolovoza 2020.,

- 33,01 eur od 15. rujna 2020.,

- 33,01 eur od 15. listopada 2020.,

- 33,01 eur od 15. studenoga 2020.,

- 33,01 eur od 15. prosinca 2020.,

- 23,41 eur od 15. siječnja 2021.,

- 23,41 eur od 15. veljače 2021.,

- 24,31 eur od 15. ožujka 2021.

do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, u roku od 15 dana.

III Odbija se žalba tužiteljice kao neosnovana te se potvrđuje navedena presuda u dijelu točke II izreke, kojim je odbijen tužbeni zahtjev u dijelu kojim tužiteljica traži da se tuženici naloži isplata daljnjeg iznosa od 1.026,45 eur, sa zakonskim zateznim kamatama na iznos od

- 51,63 eur od 15. lipnja 2018.,

- 51,63 eur od 15. srpnja 2018.,

- 51,63 eur od 15. kolovoza 2018.,

- 51,63 eur od 15. rujna 2018.,

- 51,63 eur od 15. listopada 2018.,

- 51,63 eur od 15. studenoga 2018.,

- 51,63 eur od 15. prosinca 2018.,

- 27,71 eur od 15. siječnja 2019.,

- 27,71 eur od 15. veljače 2019.,

- 27,71 eur od 15. ožujka 2019.,

- 27,71 eur od 15. travnja 2019.,

- 27,71 eur od 15. svibnja 2019.,

- 27,71 eur od 15. lipnja 2019.,

- 27,71 eur od 15. srpnja 2019.,

- 27,71 eur od 15. kolovoza 2019.,

- 27,71 eur od 15. rujna 2019.,

- 27,71 eur od 15. listopada 2019.,

- 27,71 eur od 15. studenoga 2019.,

- 27,71 eur od 15. prosinca 2019.,

- 27,71 eur od 15. siječnja 2020.,

- 27,71 eur od 15. veljače 2020.,

- 27,71 eur od 15. ožujka 2020.,

- 27,71 eur od 15. travnja 2020.,

- 27,71 eur od 15. svibnja 2020.,

- 27,71 eur od 15. lipnja 2020.,

- 27,71 eur od 15. srpnja 2020.,

- 27,71 eur od 15. kolovoza 2020.,

- 27,71 eur od 15. rujna 2020.,

- 27,71 eur od 15. listopada 2020.,

- 27,71 eur od 15. studenoga 2020.,

- 27,71 eur od 15. prosinca 2020.,

do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog suda u Rijeci, Stalna služba u Opatiji citiranom u izreci odlučeno je:

„I. Nalaže se tuženici u roku od 15 dana i po prijetnjom ovrhe, isplatiti tužiteljici iznos od 10.958,36 eur/82.565,73 kn sa zateznim kamatama tekućim na iznos od:

- 338,09 eur /2.547,33 kn počev od 15. lipnja 2018.

- 338,09 eur /2.547,33 kn počev od 15. srpnja 2018.

- 338,09 eur /2.547,33 kn počev od 15. kolovoza 2018.

- 303,64 eur /2.287,75 kn počev od 15. rujna 2018.

- 303,64 eur /2.287,75 kn počev od 15. listopada 2018.

- 303,64 eur /2.287,75 kn počev od 15. studenoga 2018.

- 303,64 eur /2.287,75 kn počev od 15. prosinca 2018.

- 325,55 eur /2.452,86 kn počev od 15. siječnja 2019.

- 325,55 eur /2.452,86 kn počev od 15. veljače 2019.

- 325,55 eur /2.452,86 kn počev od 15. ožujka 2019.

- 325,55 eur /2.452,86 kn počev od 15. travnja 2019.

- 325,55 eur /2.452,86 kn počev od 15. svibnja 2019.

- 325,55 eur /2.452,86 kn počev od 15. lipnja 2019.

- 325,55 eur /2.452,86 kn počev od 15. srpnja 2019.

- 325,55 eur /2.452,86 kn počev od 15. kolovoza 2019.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. rujna 2019.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. listopada 2019.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. studenoga 2019.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. prosinca 2019.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. siječnja 2020.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. veljače 2020.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. ožujka 2020.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. travnja 2020.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. svibnja 2020.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. lipnja 2020.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. srpnja 2020.

- 291,10 eur/ 2.193,28 kn počev od 15. kolovoza 2020.

- 360,00 eur/ 2.712,44 kn počev od 15. rujna 2020.

- 360,00 eur/ 2.712,44 kn počev od 15. listopada 2020.

- 360,00 eur/ 2.712,44 kn počev od 15. studenoga 2020.

- 360,00 eur/ 2.712,44 kn počev od 15. prosinca 2020.

- 397,32 eur/ 2.993,58 kn počev od 15. siječnja 2021.

- 397,32 eur /2.993,58 kn počev od 15. veljače 2021.

- 397,32 eur /2.993,58 kn počev od 15. ožujka 2021.

do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.

II. Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi:

„Nalaže se tuženici u roku od 15 dana i po prijetnjom ovrhe, isplatiti tužiteljici iznos od 2.833,64 eur/ 21.350,07 kn sa zateznim kamatama tekućim na iznos od:

- 420,72 eur /3.169,93 kn počev od 15. ožujka 2018.

- 420,72 eur /3.169,93 kn počev od 15. travnja 2018.

- 420,72 eur /3.169,93 kn počev od 15. travnja 2018.

- 82,63 eur/ 622,60 kn počev od 15. lipnja 2018.

- 82,63 eur/ 622,60 kn počev od 15. srpnja 2018.

- 82,63 eur/ 622,60 kn počev od 15. kolovoza 2018.

- 79,47 eur/ 598,80 kn počev od 15. rujna 2018.

- 79,47 eur/ 598,80 kn počev od 15. listopada 2018.

- 79,47 eur/ 598,80 kn počev od 15. studenoga 2018.

- 79,47 eur/ 598,80 kn počev od 15. prosinca 2018.

- 57,56 eur/ 433,69 kn počev od 15. siječnja 2019.

- 57,56 eur/ 433,69 kn počev od 15. veljače 2019.

- 57,56 eur/ 433,69 kn počev od 15. ožujka 2019.

- 57,56 eur/ 433,69 kn počev od 15. travnja 2019.

- 57,56 eur/ 433,69 kn počev od 15. svibnja 2019.

- 57,56 eur/ 433,69 kn počev od 15. lipnja 2019.

- 57,56 eur/ 433,69 kn počev od 15. srpnja 2019.

- 57,56 eur/ 433,69 kn počev od 15. kolovoza 2019.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. rujna 2019.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. listopada 2019.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. studenoga 2019.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. prosinca 2019.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. siječnja 2020.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. veljače 2020.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. ožujka 2020.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. travnja 2020.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. svibnja 2020.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. lipnja 2020.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. srpnja 2020.

- 54,40 eur/ 409,89 kn počev od 15. kolovoza 2020.

- 60,72 eur/ 457,49 kn počev od 15. rujna 2020.

- 60,72 eur/ 457,49 kn počev od 15. listopada 2020.

- 60,72 eur/ 457,49 kn počev od 15. studenoga 2020.

- 60,72 eur/ 457,49 kn počev od 15. prosinca 2020.

- 23,41 eur/ 176,35 kn počev od 15. siječnja 2021.

- 23,41 eur/ 176,35 kn počev od 15. veljače 2021.

- 23,41 eur/ 176,35 kn počev od 15. ožujka 2021.

do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.

III. Nalaže se tuženici da tužiteljici naknadi parnični trošak u iznosu od 3.392,20 eura/ 25.559,21 kn sa zateznim kamatama tekućim od 7. rujna 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, sve u roku od 15 dana, dok se zahtjev tužiteljice za naknadom troška u preostalom dijelu te zahtjev tuženice za naknadom troška u cijelosti odbijaju kao neosnovani.“

Nadalje, nepobijanim rješenjem poslovni broj Pn-221/2021-26 od 1. prosinca 2025. odlučeno je:

„I. Ispravlja se presuda ovog suda poslovnog broja Pn-221/2021-18 od 7. rujna 2023. u izreci, točka II., redak treći, tako da umjesto „2.833,64 eur/ 21.350,07 kn“ ispravno ima stajati „3.254,32 eur/ 24.519,67 kn“ te u izreci, točka III., redak šesti, tako da umjesto „osam postotnih poena“ ispravno ima stajati „tri postotna poena“.

II. Ostali dijelovi presude ostaju neizmijenjeni.“

2. Protiv točke I i dijela točke III navedene presude,, kojim je obvezana na naknadu troškova tužiteljici te joj nisu dosuđeni troškovi, tuženica je podnijela žalbu zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje: ZPP), uz prijedlog da se presuda u pobijanom dijelu preinači i tužbeni zahtjev odbije u cijelosti a tuženici dosude troškovi parnice uvećani za troškove žalbe.

3. Tužiteljica je podnijela žalbu protiv točke II navedene presude, zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. ZPP, uz prijedlog da se presuda u pobijanom dijelu preinači u smislu žalbenih navoda.

4. Na žalbe nije podnesen odgovor.

5. Žalba tuženice nije osnovana, dok je žalba tužiteljice djelomično osnovana.

6. Postupajući u skladu s odredbom čl. 365. st. 2. ZPP, ovaj sud je utvrdio da u postupku pred prvostupanjskim sudom nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP, na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti.

7. U predmetnom postupku tužiteljica, kao vlasnica stana u [adresa] u kojem stanuje zaštićeni najmoprimac traži naknade štete u visini razlike između zaštićene najamnine koju je za najam svog stana u [adresa], primala u razdoblju od ožujka 2018. do uključivo ožujka 2021. do 2021. i tržišne najamnine.

8. Tužiteljica svoj zahtjev temelji na tvrdnji da trpi štetu jer su joj zaključenjem ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom ograničena njezina vlasnička prava u pogledu predmetne nekretnine i da je takav teret prekomjeran, a da se radi o stanu čijim bi tržišnim iznajmljivanjem mogla ostvariti mjesečnu zaradu od minimalno 450,00 eura neto.

9. U postupku je sporno vlasništvo tužiteljice na spornom stanu, te činjenica da li se u stanu tužitelja nalazi zaštićeni najmoprimac, odnosno da li osoba koja koristi stan, ima pravo na taj status.

Sporno je i dalje je li dio tražbine tužitelja u zastari, te visina potraživanja.

10. U odnosu na navedene prigovore tuženika prvostupanjski sud je u tvrdio:

- da je tužiteljica na temelju Ugovora o darovanju zaključenog s DP **.**.1995. dana 11. svibnja 1995. (Z-1870/95) uknjižena kao vlasnica stana na II katu s lijeve strane stubišta u istočnom dijelu zgrade od 2 sobe sa nusprostorijama, u zgradi izgrađenoj na k. č. [katastarska čestica] u naravi kuća br. 41 s dvorištem u [adresa], upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a takvo knjižno stanje bilo je postojeće i na dan 24. veljače 2021.,

- da je Općinski sud u Rijeci pod poslovnim brojem P-4465/97 od 26. srpnja 2004. donio presudu (pravomoćna dana 29. rujna 2010.) kojom je prihvatio tužbeni zahtjev da na temelju članka 33. Zakona o najmu stanova TP iz [adresa] kao najmodavatelj i HP iz [adresa] kao zaštićeni najmoprimac sklapaju 28. studenoga 1997. Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom (dalje u tekstu: Ugovor o najmu) a čiji je predmet upravo najam stana broj 6 u [adresa], na drugom katu, koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, izbe, kupaonice i hodnika, ukupne površine 69,80 m2 radi stanovanja na neodređeno vrijeme.

Člankom 2. Ugovora ugovoreno je da će stan najmoprimac koristiti s članom porodičnog domaćinstva BP, sinom, rođenim 1950. Člankom 5. ugovoreno je da će najmoprimac plaćati zaštićenu najamninu u iznosu od 109,93 kune mjesečno te snositi troškove komunalnih usluga, struje, komunalne naknade i ostale troškove vezane za korištenje stana;

- da je u utuženom razdoblju visina zaštićene najamnine iznosila od 1. siječnja 2018. do 31. kolovoza 2018. - 236,15 kn, od 1. rujna 2018. do 31 kolovoza 2019. - 519,53 kn, od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. - 802,91 kn, a od 01. rujna 2020. pa do uključivo ožujka 2021. – 236,15 kn;

- da je iz potvrda o uplati s lista 9-11 spisa vidljivo da je najamninu tužiteljici uplaćivao BP iz [adresa].

11. Osnovan je zaključak prvostupanjskog suda da je tužiteljica, s obzirom na to da je dana 11. svibnja 1995. (Z-1870/95) uknjižena kao vlasnica predmetnog stana, kao i s obzirom na to da je taj knjižni upis bio aktivan i na dan 24. veljače 2011., u cijelom utuženom razdoblju bila vlasnica dvosobnog stana na drugom katu zgrade u [adresa]. Tome govori u prilog i činjenica da se protiv nje, upravo kao vlasnice tog stana, vodila i parnica pod poslovnim brojem P-4465/97 radi zaključenja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Presudom donesenoj u toj parnici suđeno je da je u pogledu tog stana zaključen ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i to između ovdje tužiteljice i HP iz [adresa], pri čemu je određeno da će stan koristiti i BP, kao član domaćinstva. Kako iz potvrda o uplati najamnine proizlazi da je tijekom 2019. i 2020. BP plaćao najamninu te je nesporno da on i danas živi na toj adresi (sama tuženica je predložila da mu se uputi poziv za saslušanje na tu adresu), osnovan je zaključak da on predmetni stan i dalje koristi za stanovanje.

12. Nisu zato osnovani prigovori tuženika, kojim osporava pravnu osnovu stjecanja (valjanost ugovora o darovanju, tvrdeći da istom nedostaje propisani oblik) jer se vlasništvo nekretnine, sukladno čl. 120. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/0, 79/06. 141/06, 146/08,38/09,153/09,143/12, 152/14, 81/15, 94/17, dalje: ZV) stječe uknjižbom u zemljišnu knjigu, kakav upis u konkretnom slučaju nesporno postoji.

13. Nadalje, status zaštićenog najmoprimca u konkretnom slučaju utvrđen je pravomoćnom presudom nadležnog suda, iz koje nesporno proizlazi da i BP ima pravo koristiti stan. Tužiteljica kao vlasnica stana nema prema odredbama Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, dalje: ZNS) mogućnost tražiti od najmoprimca sklapanje ugovora o najmu, već to pravo i obvezu ima samo najmoprimac. Pri tom u postupku nije utvrđeno, da bi HP umro ili napustio sporni stan, odnosno da bi njegov status zaštićenog najmoprimca prestao, niti je isto odlučno u situaciji kada se u stanu nalazi osoba koja kao član domaćinstva, po samom zakonu ostvaruje pravo na takav status na temelju čl. 38. st. 1. ZNS, odnosno na koju su po samom zakonu prešla prava i obveze zaštićenog najmoprimca.

14. Pravni položaj vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca koji ga koristi propisan je ZNS-om i postoji niz ograničenja prava vlasnika odnosno zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca, a ista se ogledaju u tome što su raniji nositelji stanarskog prava stekli prava i obveze (status) najmoprimaca stupanjem na snagu samog ZNS- a, uz pravo ugovoriti zaštićenu najamninu (osim u slučaju iz čl.31.st.2.ZNS) koja je znatno niža od tržišne i propisana je Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje iznosa zaštićene najamnine (NN 40/97, 117/05) te sklopiti ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, kao i u dužnosti vlasnika - najmodavca sklopiti takav ugovor, bez mogućnosti slobodnog izbora osobe najmoprimca i utjecaja na iznos najamnine, uz vrlo stroge kriterije za otkaz/raskid ugovora te istovremenu obvezu plaćanja poreza na dohodak od najamnine i pričuve propisane ZV.

14.1. Prema čl. 30. ZV-a pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, pa tako ima i pravo dati nekretninu - stan u najam osobi po izboru i prema tržišnim cijenama.

14.2. Uvođenjem gore navedenih ograničenja za vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nedvojbeno je došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno u čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda koju se Konvenciju tuženica obvezala primjenjivati, kao i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama i istim je miješanjem tim vlasnicima nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret, dok, s druge strane u zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

15. S obzirom da pozitivnim propisima nije ostvarena pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta jer je stambeno zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca neopravdano prebačeno na samo jednu društvenu skupinu - vlasnike/najmodavce stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i isti sami snose većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca, pa tako i tužitelj u konkretnom slučaju, to sud nalazi da je povrijeđeno njegovo pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske (NN 56/90, 135/97, 113/00, 28/01, 76/10, 5/14; dalje: Ustav), odredbom čl.30. ZV-a i odredbom čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju (presuda ELJSP u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014.).

16. Iz gore navedenog proizlazi da postoji protupravnost u postupanju tuženika po pitanju reguliranja prava zaštićenih najmoprimaca na stanovima u vlasništvu fizičkih osoba odnosno prava i obveza vlasnika takvih stanova i isto predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, slijedom čega je valjano utvrđena i osnova tužiteljeva zahtjeva.

17. Visinu tržišne najamnine prvostupanjski sud je utvrdio na temelju podataka Porezne uprave (list 186 spisa), smatrajući da su to podaci o prosječnoj cijeni najma na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju, a prosjek po svojoj naravi obuhvaća i više i niže vrijednosti. Po ocjeni suda upravo je to mjerodavan podatak u konkretnom slučaju a stanje u kojem se nekretnina nalazi (a time i tržišna vrijednost najamnine) u utuženom razdoblju zasigurno je bilo uvjetovano činjenicom da se u njemu nalazi zaštićeni najmoprimac. Zbog toga je visina štete koju je tužiteljica pretrpjela pravilno utvrđena cijeneći upravo prosječno ostvarene najamnine u usporedivim slučajevima jer je to reprezentativna vrijednost koja obuhvaća i više i niže ostvarene najamnine na toj lokaciji i to za nekretnine različitih stupnjeva uređenja.

18. Prema podacima Porezne uprave prosječna mjesečna cijena najma stanova u [adresa] u [adresa] iznosila je 5,57 eur/m2 u 2018., 5,90 eur/m2 u 2019., 5,90 eur/m2 u 2020. i 7,60 eur/m2 u 2021. Stan u vlasništvu tužiteljice ima površinu 71,85 m2 pa bi za stan takve površine prosječna najamnina u 2018. iznosila 400,20 eur mjesečno, u 2019. i 2020. 423,91 eur mjesečno, a u 2021. 546,06 eur mjesečno, pri čemu je tužiteljica za 2021. zahtijevala razliku između zaštićene najamnine i tržišne najamnine od 450,00 eur, pa je u tom dijelu odlučeno u okviru postavljenog zahtjeva, pozivom na članak 2. stavak 1. ZPP-a.

19. Prema Izračunu zaštićene najamnine od 3. travnja 2019. (list 6 spisa) visina zaštićene najamnine za najam stana tužiteljice iznosila od 1. siječnja 2018. do 31. kolovoza 2018. - 236,15 kn (sada 31,34 eur), od 1. rujna 2018. do 31 kolovoza 2019.

- 519,53 kn (68,95 eur), od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. - 802,91 kn (106,56 eur), a od 01. rujna 2020. pa do uključivo ožujka 2021. – 236,15 kn (sada 31,34 eur), istome se posebno ne prigovara.

20. Prvostupanjski sud zaključuje, da je istaknuti prigovor zastare potraživanja djelomice osnovan. Potraživanje tužiteljice odnosi se na naknadu štete, odnosno gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno slijedom čega se primjenjuje rok određen čl. 230 st. 1 Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 45/08, 125/11,78/15, 29/18, dalje: ZOO), odnosno trogodišnji zastarni rok (isto tako i VS RH Rev. 1104/18 od 22. siječnja 2019.godine).

21. Budući da je tužiteljica ustala tužbom 4. lipnja 2021. prvostupanjski sud zaključuje, da su zastarjele tražbine za ožujak, travanj i svibanj 2018., jer je od dospijeća tih potraživanja (ono najkasnije- za svibanj- dospjelo je 15. svibnja 2018., već bio protekao trogodišnji zastarni rok.

22. Osnovano tužiteljica prigovara takvom zaključku prvostupanjskog suda.

23. U odluci Vrhovnog suda RH posl. br. Rev.31472025 od 9. travnja 2025. izraženo je stajalište:

„Potraživanje naknade štete vlasnika stana u kojem posjed stana ima zaštićeni najmoprimac , a s naslova gubitka zarade od najamnine dospijeva mjesečno, radi čega se radi o trogodišnjem zastarom roku iz čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. - dalje ZOO) , s time da zastara takvih potraživanja ne može početi teći prije 19.lipnja 2019.“, pri čemu se taj sud pozvao i na obrazloženje Ustavnog suda RH izraženo u odluci broj: U-III- 3482/2021 ("Narodne novine" broj 131/23.).

Slijedom navedenog za razdoblje od ožujka do svibnja 2018. godine nije protekao zastarni rok, kako pogrešno smatra prvostupanjski sud.

24. Osnovano tužiteljica prigovara stavu prvostupanjskog suda da je odšteta u vidu razlike ugovorene i tržišne najamnine uvećana za porez i prirez na dohodak koji bi tužitelj kao najmodavac plaćao po redovnom tijeku stvari, radi čega je sud u tom dijelu odbio tužbeni zahtjev. Naime, prema članku 8. stavak 2. točka 5. Zakona o porezu na dohodak, porez na dohodak se ne plaća na odštete koje nisu u svezi s gospodarskom djelatnošću. U ovom slučaju, ne radi se o dohotku već o naknadi štete koja odgovara razlici između tržišne i zaštićene najamnine, slijedom čega nije niti potrebno obračunavati, odnosno oduzimati porez.

25. O tome što predstavlja tu razliku na koju vlasnik stana na kojem postoji pravo stanovanja zaštićenog najmoprimca Vrhovni sud Republike Hrvatske se izjasnio u odlukama broj Rev-2364/2016 od 19. prosinca 2018. i Rev-1104/2018 od 22. siječnja 2019. Prema pravnom shvaćanju tog suda zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine.

25.1. Imovinska šteta tužitelja je dakle razlika između pretpostavljene slobodno ugovorene/tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a koja je pravilno utvrđena, dok tužiteljica, iako prvostupanjsku presudu u odbijajućem dijelu pobija u cijelosti, ne prigovara određeno visini utvrđene tržišne najamnine, što je također jedan od razloga djelomičnog odbijanja njezinog zahtjeva kao previsoko postavljenog.

26. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze (članak 29. stavak 1. ZOO-a), a obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (članak 1086. ZOO -a). Stoga se ovdje dan početka zastare poklapa s danom dolaska u zakašnjenje.

Predmetna tražbina tužiteljice odnosi se na naknadu štete -gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavka 1. ZOO-a.

27. Iz navedenog razloga nisu zastarjele niti tražbine tužiteljice koje se odnose na razliku najma za razdoblje do lipnja 2018., budući da rok zastare ne može početi teći prije 19. lipnja 2019. Zato je tužbeni zahtjev i u dijelu, u kojem tužiteljica traži isplatu iznosa najamnine za to razdoblje, po 420,72 eur mjesečno, osnovan.

28. Iz navedenih razloga žalbu tužiteljice valjalo je prihvatiti kako u odnosu na odbijajući dio zbog poreza, tako i u odnosu na odbijajući dio zbog zastare tj. za razdoblje u kojem su dospjele tražbine starije od tri godine prije podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora, a ne podnošenja tužbe kako pogrešno smatra prvostupanjski sud.

29. Odluka o parničnom trošku donesena je primjenom čl. 154. st. 2. i 155. ZPP. Pri tom je sud imao na umu da djelomični uspjeh u sporu treba ocjenjivati i kvalitativno, a ne samo kvantitativno, te da je tužiteljica u cijelosti uspjela u sporu u pogledu osnove štete i odgovornosti tuženika, koji je u cijelosti osporavao osnovu tužbenog zahtjeva. Nisu osnovani niti prigovori tuženice u vezi visine dosuđenog troška jer je sud pravilno utvrdio koje su radnje bile potrebne za vođenje parnice, u skladu s odredbom čl. 155. ZPP.

30. Tužiteljica presudu pobija samo u točki II izreke, dok tuženica pobija i odluku o troškovima postupka, a njezina žalba u tom dijelu nije osnovana.

31. Na temelju čl. 368. st. 1. i čl. 373. st. 3. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 19. svibnja 2026.

Predsjednik vijeća:

Milena Frankić