Poslovni broj: Usž-1024/2026-2

REPUBLIKA HRVATSKA

VISOKI UPRAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Frankopanska 16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki upravni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Sanje Štefan, predsjednice vijeća, Silvija Čovića i Ljiljane Karlovčan -Đurović, članova vijeća, uz sudjelovanje sudske savjetnice Katarine Skrbinac, zapisničarke, u upravnom sporu tužiteljice ĐM, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa opunomoćenik Albin Hotić, odvjetnik u Zagrebu, Mažuranićev trg 5, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, OIB: 95093210687, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14, radi određivanja prosječne najamnine, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Upravnog suda u Zagrebu, poslovni broj: Us l-3542/2025-8 od 31. prosinca 2025., na sjednici vijeća održanoj 23. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužiteljice i potvrđuje presuda Upravnog suda u Zagrebu, poslovni broj: Us l-3542/2025-8 od 31. prosinca 2025.

II. Odbija se zahtjev tužiteljice za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Osporenom presudom, u točki I izreke, odbijen je tužbeni za poništenje rješenja tuženika Klasa: UP/I-371-01/24-13/88, Urbroj: 531-14-3-25-14 od 28. srpnja 2025. a, u točki II izreke, odbijen je zahtjev tužiteljice za naknadu troškova upravnog spora.

2. Tužiteljica je pravovremeno podnijela žalbu protiv navedene presude zbog svih zakonskih razloga, bitne povrede upravnog spora, pogrešne primjene materijalnog prava te pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja. Smatra da je protekao tromjesečni rok za neplaćanje prosječne najamnine propisan člankom 20. stavkom 5. Zakona i da je najmoprimcu VM prestao prijelazni zaštićeni najam stana još 1. travnja 2025., jer nije u cijelosti izvršavao obvezu plaćanja dijela prosječne najamnine uzastopno tri mjeseca kako je to određeno privremenim rješenjem od 2. veljače 2025. Smatra i pogrešnim tumačenje da obveza plaćanja prosječne najamnine počinje teći tek od rujna 2025., jer je privremeno rješenje od 6. veljače 2025. bilo na snazi i proizvodilo pravne učinke do donošenja novoga rješenja od 28. srpnja 2025. Istaknula je da se protiv privremenog rješenja od 6. veljače 2025. nije mogla izjaviti žalba, već samo prigovor, koji nema suspenzivni učinak i ne odgađa izvršenje toga rješenja, što znači da je zaštićeni najmoprimac trebao po njemu postupiti, a što nije učinio. Ocijenila je da je opisanim postupanjem počinjena bitna povreda upravnog spora, da je prijelazni zaštićeni najam prestao, da podzakonski akti moraju biti usklađeni sa zakonom, da Program mjera ne može derogirati zakonske odredbe koje propisuju da prijelazni zaštićeni najam prestaje po sili zakona ako zaštićeni najam kasni s plaćanjem svoga dijela zaštićene najamnine tri mjeseca uzastopno i da zakonom nije predviđena mogućnost da se njemu obveza smanji na iznos manji od onoga koji je izrijekom propisan niti dopušta retroaktivno opravdavanje neplaćanja podnošenja prigovora koji nema odgodni učinak na dospjelost obveze. Zaključno je istaknuo i da nije proveden odgovarajući ispitni postupak i utvrđene ključne činjenice vezano za imovno stanje najmoprimca i članova njegova kućanstva posebice postojanje druge imovine veće vrijednosti, što je preduvjet za subvencioniranje najamnine od države. Stoga je predložila poništiti presudu i da Sud sam riješi upravnu stvar, a, podredno, predmet vrati na ponovno suđenje.

3. Tuženik nije odgovorio na žalbu, iako im je ona uredno dostavljena.

4. Žalba nije osnovana.

5. Ispitujući ju u granicama žalbenih razloga te pazeći po službenoj dužnosti na razloge ništavosti u skladu s odredbom članka 134. stavka 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, broj: 36/24., u daljnjem tekstu: ZUS), Sud ocjenjuje da je osporena presuda zakonita i pravila te valjano i dostatno obrazložena.

6. Predmet spora je ocjena zakonitosti odluke tuženika, kojom je ukinuto privremeno rješenje Klasa: UP/I-371-01/24-13/88, Urbroj: 531-01-25-5 od 6. veljače 2025. (točka I.); utvrđeno da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku stana plaćati 50% iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50% iznosa, osim ako 50% iznosa prosječne najamnine prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimaca i ako zaštićeni najmoprimac i članovi njegovog kućanstva nemaju drugu imovinu veće vrijednosti, Republika Hrvatska će plaćati razliku od 25% ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca do ukupnog iznosa prosječne najamnine, a što je i određeno točkama III. i IV. toga rješenja (točka II.); obvezan je zaštićeni najmoprimac VM, koja živi u stanu u [adresa], površine 78,30 m2, plaćati vlasnici stana (najmodavcu), dio prosječne najamnine u visini 156,32 eura (točka III. izreke), s time da ostali iznos prosječne najamnine u visini od 577,74 eura vlasnici stana isplaćuje Republika Hrvatska počevši od najamnine koja joj pripada za rujan 2025. pa do prestanka statusa zaštićenog najma na konkretnom stanu (točka IV.). Točkom VII. izreke je odlučeno ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svoga dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam prestaje prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine.

6.1. Predmet spora je, u biti, ocjena zakonitosti rješenja, kojim je utvrđen prestanak pravnog odnosa zaštićenog najmoprimca i kojim se uspostavlja novi privremeni pravni odnos prijelaznoga zaštićenog najma te utvrđuje obveza plaćanja iznosa prosječne najamnine za navedeni stan na temelju odredbe članka 19. u vezi s člankom 18. stavkom 1. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“, broj; 36/24., u daljnjem tekstu: Zakon).

7. Nije sporno da je konkretni stan, u vlasništvu tužiteljice ĐM, upisan u Registar stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava i zaštićeni podstanari, koji ustrojava i vodi nadležno ministarstvo u elektroničkom obliku (u daljnjem tekstu: Registar) i da u tom stanu živi zaštićeni najmoprimac VM.

7.1. Nije sporno ni da je privremenim rješenjem Klasa: UP/I-371-01/24-13/88, Urbroj: 531-01-25-5 od 6. veljače 2025. određeno da je prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku stana plaćati 50% iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50% iznosa.

7.2. Nije sporno ni da je tuženik, povodom prigovora zaštićenog najmoprimca, osporenim rješenjem, uzevši u obzir niska primanja kućanstva najmoprimca i postupivši na temelju odredbe članka 20. stavka 3. Zakona, umanjio iznos dijela prosječne najamnine koji je zaštićeni najmoprimac dužan plaćati vlasnici stana i to do iznosa od 25% ukupnih prihoda njezina kućanstva, a koji je utvrđen uvidom u potvrdu Porezne uprave o visini dohotka i primitaka KLASA: 034-04/25-04/1225, URBROJ: 513-07-17-01-01-25-2 za najmoprimca. Nije sporno ni da razlika toga iznosa do ukupnog iznosa prosječne najamnine utvrđene za konkretni stan predstavlja obvezu Republike Hrvatske na subvencioniranje.

8. Pokazalo se spornim je li zaštićeni najmoprimac VM propustio u cijelosti izvršiti plaćanje dijela zaštićene najamnine u predviđenom roku i je li zbog toga prestao prijelazni zaštićeni najam po sili zakona u skladu s člankom 20. stavkom 5. Zakona. Žaliteljica smatra da je obveza plaćanja dijela zaštićene najamnine nastala od trenutka donošenja privremenog rješenja i da prigovor kojeg je podnio zaštićeni najmoprimac nema suspenzivno djelovanje.

8.1. Žaliteljica je općenito istaknula i da tuženik nije nesumnjivo utvrdio cjelokupno imovno stanje najmoprimca i članova njegova kućanstva posebno postojanje druge imovine veće vrijednosti, iako nije (konkretno) osporila ijednu ključnu činjenicu vezano za određivanje umanjene obveze dijela prosječne najamnine koji joj je, kao vlasnici stana, zaštićeni najmoprimac dužan plaćati.

9. Prema regulaciji članka 18. Zakona ako je stan upisan u Registar sukladno članku 15. toga zakona, od 1. siječnja 2025. odnosno od dana kada počinje provedba Programa mjera prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma, a započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50% iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50% (stavak 1.); visina prosječne mjesečne najamnine utvrđuje se množenjem početne visine najamnine (Pn) s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp) i koeficijentom geografske lokacije (Kg) – stavak 2.; početna visina prosječne najamnine propisuje se Programom mjera, a iznosi najmanje 7,50 eura po četvornome metru površine stana te se svake godine usklađuje sa stopom inflacije koju objavljuje Državni zavod za statistiku. Odluku o usklađenju donosi nadležni ministar do kraja tekuće godine za sljedeću godinu (stavak 3.) i koeficijent položaja u zgradi (Kp) iznosi:

- 1 za tipske i etažne stanove, - 0,80 za podrumske stanove, - 0,90 za suterenske i tavanske stanove (stavak 4.).

9.1. Člankom 20. stavkom 5. Zakona je propisano da ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, po sili toga zakona, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine, dok prema stavku 6. toga članka u slučaju iz stavka 5. toga članka zaštićeni najmoprimac dužan je osloboditi stan i predati ga u posjed vlasniku u roku od 30 dana od pravomoćnosti rješenja donesenog u upravnom postupku kojim je utvrđena ta činjenica.

9.2. Prema odredbi članka 20. stavka 7. Zakona činjenica prestanka prijelaznog zaštićenog najma iz stavka 5. toga članka utvrđuje se u upravnom postupku koji provodi nadležno ministarstvo na zahtjev vlasnika stana.

9.3. Člankom 12. Programa mjera propisano je da ako mjesečni iznos prijelazne zaštićene najamnine koji je dužan podmiriti zaštićeni najmoprimac prelazi 25% ukupnih mjesečnih prihoda njegova kućanstva, da je zaštićeni najmoprimac obvezan u roku od 30 dana od primitka rješenja uložiti prigovor na takvo rješenje (stavak 1.); da zaštićeni najmoprimac prihode dokazuje potvrdama o ukupnom dohotku u prethodnoj godini izdanom od nadležne ispostave Porezne uprave za sve članove kućanstva zaštićenog najmoprimca i izjavom pod materijalnom i kaznenom odgovornosti da on i članovi njegova kućanstva nemaju drugih primitaka niti imaju u vlasništvu drugu imovine veće vrijednosti (stavak 2.); da dokaze o tim okolnostima, zaštićeni je najmoprimac obvezan dostaviti uz prigovor na privremeno rješenje iz stavka 1. toga članka (stavak 3.) te da se pod drugom imovinom veće vrijednosti smatraju nekretnine ukupne vrijednosti veće od 25.000,00 eura i pokretnine i druga imovinska prava, u što se ubraja i ušteđevina u novcu ili na računima, ukupne vrijednosti veće od 15.000,00 eura (stavak 4.).

10. Sud ocjenjuje da su bile ispunjene kumulativno propisane pretpostavke za donošenje rješenja iz članka 18. Zakona, kojim je, povodom prigovora zaštićenog najmoprimca, reguliran iznos i način plaćanja umanjene prosječne najamnine tijekom provedbe Programa mjera za izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. („Narodne novine“, broj: 153/24.) u okviru uspostavljenoga jedinstvenog privremenog i prijelaznog pravnog odnosa zaštićenog najma.

11. Zakonito i pravilno je postupio sud, kada je, pravilnom primjenom materijalnog prava i ne počinivši ijednu bitnu povredu upravnog spora, odbio tužbeni zahtjev za poništenje osporenog rješenja. Suprotno općenitoj i ničim potkrijepljenoj tvrdnji žaliteljice u konkretnom predmetu pravilno je utvrđen iznos prosječne najamnine po prigovoru umanjenom dijelu koji je obvezan plaćati zaštićeni najmoprimac uz valjano i dostatno obrazloženje prvostupanjskog suda, na kojeg upućuje ovaj Sud radi nepotrebnoga ponavljanja.

12. Vezano za navod žaliteljice da je prijelazni zaštićeni najam prestao po sili zakona u skladu s člankom 20. stavkom 5. Zakona, valja istaknuti da se činjenica prestanka prijelaznog zaštićenog najma iz stavka 5. toga članka utvrđuje u zasebnom upravnom postupku koji provodi nadležno ministarstvo na zahtjev vlasnika stana na temelju odredbe članka 20. stavka 7. Zakona. Ako ona smatra da je postoje činjenice prestanka prijelaznog zaštićenog najma po sili zakona iz članka 20. stavka 5. Zakona, tada takav zahtjev može podnijeti nadležnom javnopravnom tijelu. Dakle, Sud smatra da taj navod nije bitan za suđenje u ovom sporu i ne utječe na ocjenu zakonitosti konkretnog rješenja tuženika. Valja istaknuti i da upravno sudski nadzor zakonitosti osporene odluke javnopravnog tijela polazi odnosno izvire iz tuženikove stvarne nadležnosti i od predmeta upravne stvari u kojoj je ona donijeta.

13. Stoga je valjalo, na temelju odredbe članka 135. stavka 1. ZUS-a, odbiti žalbu i potvrditi presudu, odnosno presuditi kao u točki I. izreke.

14. S obzirom na to da tužiteljica nije uspjela žalbom, trebalo je, na temelju odredbe članka 147. stavka 1. ZUS-a, odbiti njezin zahtjev za naknadu troškova žalbenog postupka, odnosno odlučiti kao u točki II. izreke.

U Zagrebu 23. travnja 2026.

Predsjednica vijeća

Sanja Štefan