REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U SPLITU
Poslovni broj: Ps-4/2025-14
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Splitu po sucu ovog suda Josi Puljiću, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ŠŽ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupaju punomoćnici odvjetnici iz Odvjetničkog društva Ivančević Marinković i partneri d.o.o. Split, protiv tuženika INSTITUT ZA JADRANSKE KULTURE I MELIORACIJU KRŠA, [adresa], OIB: 90884993104, kojeg zastupa punomoćnik Ivan Babić, odvjetnik u Splitu, radi zaključenja ugovora, nakon održane glavne rasprave zaključene dana 19.veljače 2026. u nazočnosti punomoćnika stranaka, dana 7.travnja 2026. na ročištu za objavu odluke,
p r e s u d i o j e:
I. Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu u kojem glasi:
"Utvrđuje se da je tužitelj gradnjom stekao pravo vlasništva na dijelu čest. zem. [katastarska čestica], ZU. 4984, K. O. [katastarska općina] i to baš onog dijela koji je u skici sudskog vještaka Petra Ćorića označen H-C-D-E-F-G-H, što je tuženik dužan trpjeti i tužitelju izdati ispravu pogodnu za uknjižbu prava vlasništva opisanog dijela zemljišta u površini od 44 m2, u suprotnom će takvu ispravu zamijeniti ova presuda."
II. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 315,91 EUR.
Obrazloženje
1.Tužitelj je dana 29.12.1998. podnio tužbu ovom sudu protiv tuženika radi zaključenja ugovora o otkupu stana. Tužba se činjenično temelji na tome: da je nositelj stanarskog prava na stanu površine 28 m2 u [adresa]; da je od tuženika zatražio zaključenje ugovora o prodaji stana na što se tuženik oglušio.
1.1.O zahtjevu za sklapanje kupoprodajnog ugovora pravomoćno je odlučeno presudom od 2.9.2024. Tužitelj je tijekom postupka postavio i tužbeni zahtjev na utvrđenje vlasništva točno određenog realnog dijela, a konačni tužbeni zahtjev je postavljen u podnesku predanom na ročištu od 14.2.2013.
2.U odgovoru na tužbu tuženik se u cijelosti usprotivio tužbi i tužbenom zahtjevu. Pritom je naveo: da se tužitelj njemu nije obratio prije utuženja radi zaključenja ugovora; da je tužitelj nesporno nositelj stanarskog prava, ali da tuženik nije ovlašten bez dozvole resornog ministarstva prodavati stan.
Kasnije, tijekom postupka, tuženik je osporavao tužitelju status nositelja stanarskog prava, a isto tako osporavao je i ovaj predmetni zahtjev koji se temelji na stjecanju vlasništva gradnjom.
3.Ovaj sud je u dokaznom postupku izveo dokaz pregledom pisane dokumentacije u spisu koja će biti navedena u nastavku obrazloženja, očevidom na licu mjesta, geodetskim vještačenjem te saslušanjem stranaka.
3.1.Tužbeni zahtjev nije osnovan.
4.Predmet spora u ovom stadiju postupka, nakon što je presuda od 2.9.2024. djelomično ukinuta i predmet vraćen ovom sudu na ponovno suđenje, jest zahtjev tužitelja za utvrđenje vlasništva točno određenog realnog dijela nekretnine kako je opisano u izreci.
4.1.Među strankama je sporno jesu li ispunjeni uvjeti za stjecanje vlasništva gradnjom.
4.2.U ovom postupku mjerodavne su odredbe Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima ("Narodne novine", broj 53/91, dalje: ZOVO) jer se stjecanje, promjene i prestanak stvarnih prava prosuđuju prema pravnim pravilima koja su bila na snazi u vrijeme stjecanja, promjene ili prestanka tih prava, sukladno odredbi čl. 388. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, dalje: ZV), a tužitelj je naveo da je dogradnja izvršena u razdoblju od 1989. do 1991. godine, dakle u vrijeme kada je bio na snazi ZOVO.
5.U postupku je utvrđeno sljedeće:
Očevidom i vještačenjem utvrđeno je da se predmetni stan nalazi u objektu izgrađenom na č. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s tim da se stan sastoji od temeljnog dijela bruto površine 37 m2 (na skici vještaka Čorića označeno plavom bojom) te dograđenog dijela bruto površine 44 m2 (na skici vještaka Čorića označeno crvenom bojom). Nijedna stranka nije imala primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka.
5.1.Premda nije dostavljen izvadak iz zemljišne knjige, treba reći da je putem interneta stanje u zemljišnoj knjizi javno dostupno te je nekretnina oznake č. zem. [katastarska čestica] upisana u ZU 4984 i uknjižena je kao vlasništvo tuženika za 2/3 dijela i PŽ rođ. Š za 1/3 dijela. Međutim, iz presude Županijskog suda u Varaždinu br. Gž-593/2021 od 8.9.2021. (koju je ovaj sud pribavio prije nastavljanja prekinutog postupka) je vidljivo da je tužitelj pravomoćno utvrđen vlasnikom č. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u odnosu na pravne sljednike PŽ.
Utoliko je tuženik, kao isključivi vlasnik predmetne nekretnine, pasivno legitimiran.
5.2.Iz iskaza tužitelja utvrđeno je sljedeće:
Tužitelj je osobno izgradio dograđeni dio objekta i terasu (označene u skici vještaka Ćorića crvenom bojom i slovima H-C-D-E-F-G-H) u razdoblju od 1989. do 1991. Prije izgradnje sporni dio nekretnine bio je u naravi zemljano dvorište. Tužiteljev otac GŽ preminuo je 1973., a majka 1988. Tužitelj je s roditeljima doselio u taj objekt 1967. i od tada neprekidno u njemu stanuje, a prethodno su živjeli u prostorijama tuženika, tj. u podrumu zgrade u kojoj se nalazi sjedište tuženika. Tužitelj je prilikom saslušanja 12.1.2026. izjavio da prije pristupanja izgradnji dograđenog dijela nije platio nikakav iznos za zemljište na kojemu su izgrađeni dograđeni dio i terasa. Kao motiv za dogradnju naveo je da su susjedi kuća u nizu pred svojim stanovima u dvorištu imali plastenik, pa mu je majka govorila da mogu imati i oni svoj dio dvora. Tužitelj je pri tome izričito potvrdio da prije izgradnje dograđenih dijelova nije od nikoga tražio odobrenje za gradnju, ni od tuženika ni od gradskih vlasti nadležnih za izdavanje dozvola. Istovremeno je naveo da su djelatnici tuženika prolazili u blizini predmetnog mjesta te su mogli vidjeti tu izgradnju. Nakon izgradnje dograđenih dijelova, tužitelj tuženiku nije plaćao najamninu, dok je prije izgradnje plaćao simboličan iznos. Tužitelj je dodatno potvrdio da su dograđeni dio i dio u kojemu stanuje od 1967. sad spojeni u jednu funkcionalnu cjelinu, te da se može nesmetano pristupati iz jednog dijela u drugi.
6.S obzirom na sadržaj izvedenih dokaza, ovaj sud je odlučio kao u izreci zbog sljedećih razloga.
ZOVO u odredbama članka 24., 25. i 26. uređuje stjecanje prava vlasništva građenjem na tuđem zemljištu, razlikujući pravne učinke s obzirom na poštenje graditelja i vlasnika zemljišta: graditelj pošten, vlasnik nepošten (čl. 24.), graditelj nepošten, vlasnik pošten (čl. 25.) te oba subjekta poštena (čl. 26. ZOVO-a). Presudno pitanje u ovom predmetu jest je li tužitelj bio pošten graditelj u smislu navedenih odredbi ZOVO-a.
6.1.Iz iskaza tužitelja nedvosmisleno i jasno proizlazi da je tužitelj:
-bio svjestan da gradi na tuđem zemljištu, budući da nije platio nikakav iznos za to zemljište niti od tuženika niti od bilo koga drugog zahtijevao preuzimanje ili prijenos prava na tom zemljištu,
-nije ni od koga tražio odobrenje za gradnju, niti od tuženika niti od nadležnih tijela koja izdaju građevinske dozvole,
-znao je da su on i njegovi pravni prednici za korištenje nekretnine plaćali tuženiku naknadu, iz čega je jasno da je tuženik raspolagao s predmetnom nekretninom kao vlasnik.
Poštenje graditelja u smislu ZOVO-a podrazumijeva pošteno uvjerenje osobe da gradi na vlastitu zemljištu ili na zemljištu za koje ima valjani pravni temelj gradnje. Tužitelj koji gradi na tuđem zemljištu bez ikakva pravnog temelja i bez ikakva odobrenja, te koji je bio svjestan da za stambeni objekt na tom zemljištu plaća najamninu tuženiku ne može se smatrati poštenim graditeljem.
6.2.Okolnost da su djelatnici tuženika prolazili u blizini i mogli vidjeti gradnju, a da je tuženik propustio bez odgode zabraniti gradnju, nije dovoljna da tužitelju pribavi status poštenog graditelja. Pravna relevantnost tuženikove pasivnosti bila bi ispitivana u kontekstu odredbe čl. 154. ZV-a (koja se pak ne primjenjuje u ovom predmetu jer je mjerodavan ZOVO), no ni u okviru ZOVO-a pasivnost vlasnika ne isključuje nepoštenje graditelja koji je sam svjestan da gradi bez pravnog temelja. Relevantna je subjektivna savjesnost graditelja, a ne samo pasivnost vlasnika.
6.3.Budući da je tužitelj bio nepošten (nesavjestan) graditelj, a tuženik vlasnik zemljišta, primjenjuje se odredba čl. 25. ZOVO-a koja propisuje da nepošteni graditelj ne stječe pravo vlasništva na izgrađenom objektu. Stoga nije ispunjen temeljni uvjet za stjecanje prava vlasništva građenjem koji tužitelj traži utvrđenim.
Glede navoda tužitelja s ročišta od 19.2.2026. da on nije imao razloga smatrati da ne smije graditi jer se nitko nikada nije usprotivio gradnji i za gradnju je tuženik znao, za reći je da ovaj sud taj argument ne prihvaća. Samo uvjerenje da se nitko nije usprotivio ne tvori pošten pravni temelj za gradnju na tuđem zemljištu, posebice kada tužitelj sam potvrđuje da nije tražio odobrenje ni od vlasnika ni od tijela javne vlasti, a znao je (ili barem morao znati) da zemljište nije njegovo. Poštenje se ne može izvesti iz propusta protivljenja, nego mora počivati na aktivnom, valjanom pravnom temelju.
6.4.Također, nema mjesta ni primjeni čl.372. i 373.ZV jer tužitelj nije ni tvrdio ni dokazao da postoje svi uvjeti propisani tim odredbama, a posebice "odobrenje nadležne vlasti" citirano u tim odredbama. Štoviše, on tvrdi da nije tražio nikakvu građevinsku dozvolu.
6.5.Stoga, zbog svega navedenog, odlučeno je kao u izreci. Pritom se napominje da sud nije bio dužan odlučivati o podrednom (eventualno kumuliranom) zahtjevu na zaključenje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom jer taj zahtjev se nije odnosio na ovaj nadograđeni dio stana površine 44 m2.
7.Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl.154.st.4.Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 155/23, 146/25, dalje: ZPP) te odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" 138/23, dalje: OT).
Po ocjeni ovog suda, zbog djelomičnog odbacivanja tužbe i djelomičnog odbijanja tužbenog zahtjeva, uspjeh stranaka je približno podjednak pa bi svaka stranka snosila svoje troškove. Tuženik bi samo temeljem čl.156.st.1.ZPP (jer je odugovlačio sa sklapanjem kupoprodajnog ugovora) trebao naknaditi tužitelju troškove prvog očevida i vještačenja u ukupnom iznosu od 315,91 EUR.
U Splitu, 7.travnja 2026.
S U D A C
Joso Puljić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove odluke dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana dostave. Žalba se podnosi ovom sudu elektroničkom komunikacijom ili u 3 primjerka (čl.106.a st.5.ZPP), a o žalbi odlučuje županijski sud.
DNA:
-pun.tužitelja
-pun.tuženika
