Republika Hrvatska
Općinski sud u Splitu
Gundulićeva 27
P-1810/2023
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Splitu, po sutkinji toga suda Maji Anušić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ĆT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Zvonimir Bućan, odvjetniku u Splitu, protiv tuženika Republika Hrvatska, OIB:52634238587, zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, radi isplate, nakon održane i zaključene javne i glavne rasprave dana 25.veljače 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i zakonskog zastupnika tuženika, dana 2. travnja 2026.
p r e s u d i o j e
I. Dužan je tuženik u roku od 15 dana isplatiti tužitelju sveukupni iznos od 45.034,04 eur-a zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.11.2020.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.12.2020.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.01.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.02.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.03.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.04.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.05.2021g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.06.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.07.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.08.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.09.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.10.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.11.2021.g.
na iznos od 851,98 EUR-a teče počev od 01.12.2021.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.01.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.02.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.03.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.04.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.05.2022g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.06.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.07.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.08.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.09.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.10.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.11.2022.g.
na iznos od 881,20 EUR-a teče počev od 01.12.2022.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.01.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.02.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.03.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.04.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.05.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.06.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.07.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.08.2023g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.09.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.10.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.11.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.12.2023.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.01.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.02.20241.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.03.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.04.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.05.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.06.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.07.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.08.2024g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.09.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.10.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.11.2024.g.
na iznos od 938,83 EUR teče počev od 01.12.2024.g.pa sve do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.
II. Dužan je tuženik u roku od 15 dana nadoknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 7.994,68 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče počev od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.
Obrazloženje
1.Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi da je upisom u zemljišne knjige postao vlasnikom dvaju stanova u [adresa], anagrafske oznake [adresa], koji stanovi su položeni u zgradi čest. zgr [katastarska čestica] ZU 4002 – stan na I katu [broj poduloška] i stan na III katu [broj poduloška].
2. Nadalje, da u stanu položenom na I. katu površine 50,73 m2 kao korisnik i navodni nositelj «zaštićenoga najmoprimstva» boravi AT koji tužitelju mjesečno plaća iznos od 137,00 kn, a u stanu položenom na III. katu površine 50,73 m2 kao korisnik i navodni nositelj «zaštićenog najmoprimstva» boravi NT koji predlagatelju mjesečno plaća iznos od 124,00 kn.
3. Nadalje, da je tuženik donio Zakon o najmu stanova i Uredbu o uvjetima i mjerilima o određivanju mjesečnog iznosa zaštićene najamnine i to sve u suprotnosti sa odredbama Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljenih sloboda čime je izravno povrijedio tužiteljeva zajamčena prava na vlasništvo i prisilio tužitelja na ograničenja i uskraćenja prava vlasništva, a što je imalo za posljedicu primanja manjeg iznosa najamnine za njegovo vlasništvo. Tužitelju su postupanjem tuženika povrijeđena prava iz članka 1. protokola br. 1 uz Konvenciju, jer tužitelj je stupanjem spornih zakonskih i podzakonskih odredbi nije bio u mogućnosti ponovno ući u posjed svojih stanova ili naplatiti tržišnu najamninu za njihov najam, što mu se jamči tekstom citiranog članka i protokola koji glasi: „Svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva. Nitko se ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Prethodne odredbe, međutim, ni na koji način ne umanjuju pravo države da primijeni zakone koje smatra potrebnima da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni.“
4. Dakle, da je Republika Hrvatska zakonskim i podzakonskim odredbama zadirala u konzumaciju i korištenje prava vlasništva tužitelja, koje miješanje države nije opravdano i dopušteno odnosno, predstavlja kršenje odredbi Konvencije, a time je ograničila neovlašteno pravo vlasništva zajamčeno Ustavom RH-a i Konvencijom. Navedeno nedvojbeno utvrđeno i Presudom Europskog suda za ljudska prava Statileo vs Republika Hrvatska, broj odluke: 12027/10 od 10.07.2014.g. Nemogućnost raspolaganje stanovima tužitelja je dovelo u situaciju da je došlo do tržišnog pada vrijednosti predmetnih stanova.
4.1.Takvo stanje se reguliralo Zakonom o izmjenama Zakona o najmu stanova od 01.08.2018.g. Rješenje iz 2018. godine je bilo sadržano u člancima od 28.a do 28.n po kojima se vršilo povećavanje najamnine za fiksni iznos od 1,20 puta zaštićene najamnine, svakog 1. rujna, i to od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023. godine. S danom 31. kolovoza 2023. trebalo je prestati pravo zaštićenog najmoprimca na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i podstanara. Ukoliko se ne bi sklopio novi ugovor o najmu stana (sada po tržišnim uvjetima), tada bi zaštićeni najmoprimac bio dužan iseliti se najkasnije od 1. rujna 2023. Osim toga, u slučaju da se do toga datuma zaštićeni najmoprimac ne bi iselio, tada bi vlasnik stana protiv njega mogao podići tužbu radi iseljenja koji se, nominalno, hitni postupak.
4.2. Sukladno navedenome od 01.08.2018.g. "zaštićeni najmoprimci" postupali su sukladno navedenim odredbama Izmjena sve do Odluke ustavnoga suda RH od 14. rujna 2020. g. posl. br. U-I-3242/2018 i dr. kojoj su ukinute odredbe članaka 28.a do 28.n. Međutim, zaštićeni najmoprimci potom su prestali plaćati najamninu po Izmjenama zakona i počeli su ponovno plaćati računajući od 01.10.2020.g. za stan položen na I. katu površine 50,73 m2 mjesečni iznos od 137,00 kn, te za stan na III. katu površine 50,73 m2 mjesečni iznos od 124,00 kn, pa sve do danas.
5. Tužitelj je podnio zahtjev za mirno rješenje spora nadležnom ODO-u u Splitu, koji je dopisom od 06.02.2023.g. otklonio zahtjev tužitelja.
6. Nadalje, da je iznos zaštićene najamnine od 261,00 kn na ime ukupnog iznosa najamnine za dva stana površina od po 50,73 m2 u prethodnom periodu dvadeset pet puta niži od tržišne najamnine.
7. Nadalje, da je imajući u vidu nalaz i mišljenje vještaka dipl.ing. Tadinca u predmetu P-1651/19 te inflatorna kretanja tužitelj u periodu od 1. listopada 2020. do 1.siječnja 2023. mogao primati na ime tržišne najamnine iznos od 820,00 eura za oba stana, a primao je 34,64 eura mjesečno za oba stana slijedom čega potražuje kao u tužbi odnosno 785,36 eura mjesečno za razdoblje od 1.10.2020. do 1.1.2023.
8. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava aktivnu legitimaciju navodeći da je tužitelj upisan kao vlasnik stanova 1998. rješenjem Općinskog suda u Splitu od 10. srpnja 1998. i to temeljem Ugovora o darovanju od 25. lipnja 1998. pa obzirom na činjenicu da su u neposrednom posjedu predmetnih stanova i prije i nakon sklapanja Ugovora o darovanju bili zaštićeni najmoprimci, riječ je o darovanju bez prave predaje nekretnine u posjed tužitelja kao obdarenika, pa je predmetni Ugovor o darovanju, da bi bio pravno valjan i proizvodio pravne učinke, morao biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta sukladno Zakonu o javnom bilježništvu (NN 78/93, 29/94, 162/98- dalje ZJB) koji je bio na snazi u vrijeme njegova sklapanja. Naime, prema odredbi čl. 53. st. 1. točke 2. ZJB javnobilježnički akt potreban je osobito za pravnu valjanost darovnih ugovora bez predaje stvari u neposredan posjed obdarenika. Prema odredbi čl. 70. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 53/91, 73/01, 111/93, 3/94, 7/96-dalje ZOO/91), koji se također primjenjuje na konkretan slučaj, ugovor koji nije sklopljen u propisanoj formi nema pravni učinak ako iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizlazi što drugo. Dakle, riječ je o prisilnim, kogentnim, zakonskim odredbama kojima je propisan oblik ugovora o darovanju bez prave predaje nekretnine u posjed, a kako nije poznato u kojem je obliku sklopljen predmetni Ugovor o darovanju, potrebno je pribaviti isti iz zbirke isprava. Ako Ugovor nije sklopljen u propisanom obliku javnobilježničkog akta, to je isti protivan prisilnim propisima, te sukladno odredbi čl. 103. st. 1. ZOO/91 ništav. Kako ništetan pravni posao ne proizvodi pravne učinke, smatra se kao da nikad nije ni bio sklopljen, to je bez pravnog učinka i uknjižba prava vlasništva tužitelja zemljišnu knjigu.
8.1. Nadalje, tužitelj u tužbi ne navodi niti je dostavio ijedan dokaz o stanarskom pravu NT i AT na predmetnim stanovima stečenom prema ranijim propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu ZNS, 5. studenog 1996., a niti dokaz o tome da isti imaju pravo na zaštićenu najamninu i to baš u iznosu navedenom u zahtjevu.
8.2. Nadalje, da je ukupno imovinsko stanje obiteljskog domaćinstva najmoprimca mjerodavno kod procjene platnih mogućnosti najmoprimca, odnosno kod procjene jesu li najmoprimci u mogućnosti plaćati tržišnu najamninu ili veći iznos zaštićene najamnine. Stoga, da je svaki izračun visine zaštićene najamnine koja ne sadrži podatke o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca netočan i sporan. Nadalje, sporan je izračun visine tržišne najamnine napravljen izvanjskim pregledom stana korištenjem poredbene metode, te obzirom je sporan izračun visine zaštićene najamnine te visine tržišne najamnine to da je sporan izračun visine naknade štete.
9. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem izvatka iz zemljišne knjige, dopisa Porezne uprave, Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom "U Splitu, dana 02.05.1997.", zapisnika u predmetu ovog suda posl.broj II P 583/86 od 25.studenog 1986. i 22.listopada 1987., rješenja o provođenju istrage Kio-346/86 od 13.svibnja 1986., rješenja Županije Splitsko-dalmatinske Ureda za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša Klasa: UP-I-371-03/96- 01/161 od 29.11.1996., obrazac prijave MPGI-u sa e-mail potvrdom primitka za Klasu : UP/I-371-01/24-13/196,- obrazac prijave MPGI-u sa e-mail potvrdom primitka za Klasu : UP/I-371-01/24-13/197, potvrde Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Klasa: UP/I-371-01/24-13/197 od 10.2. 2025., potvrde Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Klasa: UP/I-371-01/24-13/196 od 10.2. 2025., privremenog rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Klasa: UP/I-371-01/24-13/197 od 10.2.2025., privremenog rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Klasa: UP/I-371- 01/24-13/196 od 10.2.2025., te knjigovodstveno – financijskim vještačenjem po vještaku Ante Beus, dipl.oec, te je temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08,123/08, 57/11,148/11,25/13,89/14; dalje ZPP) sud nalazi da je tužbeni zahtjev osnovan.
10. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je tužitelj upisan kao vlasnik dva stana u zgradi izgrađenoj na čest. zgr. [katastarska čestica] sve ZU 4002 k. o [katastarska općina] i to stana na I katu i stana na III katu zgrade anagrafske oznake [adresa].
11. Nije sporno da se među strankama vodio postupak pred ovim sudom pod poslovnim brojem P-1651/19, radi iste naknade, samo za drugo razdoblje.
12. Tužena u ovom postupku osporava aktivnu legitimaciju tužitelja navodeći da je iz obrazloženja presude P-1651/19 razvidno da je tužitelj postao vlasnik predmetnih nekretnina dijelom temeljem Ugovora o darovanju od 25.lipnja 1998. bez prave predaje, a koji je ništetan.
13. Tužitelj navodi da je 2/3 idealnog dijela č. zgr [katastarska čestica] stekao ugovorom o darovanju od pok. oca VT, a kasnije nasljeđivanjem i diobom s bratom, pa da je kao sin i univerzalni sukcesor ( a ne neka treća osoba) prijašnjeg vlasnika pok. VT, aktivno legitimiran na podnošenje predmetne tužbe.
14. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu iznosa na ime razlike tržišne i zaštićene najamnine za utuženo razdoblje koje je kao vlasnik mogao ostvariti za predmetna dva stana u [adresa] na adresi [adresa]. Taj se zahtjev temelji na tvrdnji tužitelja da je pretrpio štetu zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva jer je predmetni stan u utuženom razdoblju bio u zaštićenom najmu te stoga nije mogao ostvarivati najamninu u visini slobodno ugovorene tržišne cijene najma za predmetne stanove.
15. Nije više sporno da je u stanu na I katu u statusu zaštićenog najmoprimca stanovao AT sa članovima domaćinstva, odnosno da je u stanu na III katu u statusu zaštićenog najmoprimca stanovao ST ( a prije njega NT) sa članovima domaćinstva.
16.U ovom postupku je utvrđeno da je
- da je tužitelj vlasnik oba stana ( stana na I katu površine 50,73 m2 i na stana na III katu površine 50,78 m2 ) u [adresa]
- da je na temelju ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 2.svibnja 1997. sklopljenog sa sada pokojnim PT u neposrednom posjedu stana na III katu NT
- da je u posjedu stana na I katu na temelju rješenja Županije Splitsko-dalmatinske Ureda za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša Klasa: UP-I-371-03/96-01/161 od **.**.1996., AT koji je imenovan nositeljem stanarskog prava
- da iz zemljišnoknjižnog izvatka proizlazi da je tužitelj jedini uknjiženi vlasnik nekretnina za koje se traži naknada
- da iz obrazloženja presude P-1651/19 proizlazi da je tužitelj stekao vlasništvo stana NT odnosno stana na III katu darovanjem od oca 1998. ( proizlazi iz čitanja presude Gžp-596/11 od 27. listopada 2011. kojom je odbijena je žalba tužitelja kao neosnovana i potvrđena presuda Općinskog suda u Splitu IIP-131/05 od 26. siječnja 2011.)
- da iz obrazloženja presude P-1651/19 također proizlazi da je tužitelj nasljeđivanjem svog oca stekao vlasništvo oba stana (iskaz tužitelja)
- da su u neposrednom posjedu spornih stanova bili zaštićeni najmoprimci u utuženom razdoblju
- da se protiv tužitelja vodio postupak radi donošenja presude koja nadomješta ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom u kojem je usvojen tužbeni zahtjev tužitelja AT ( OSST Pst-1378/14, odnosno Ps-28/2020)
- da je tužitelj vodio brigu o predmetnim stanovima odnosno da je ubirao zaštićenu najamninu
- da visina zaštićene najamnine za oba stana iznosi 261,00 kn / 36,64 eura odnosno da NT plaća 124,00 kune, a Zoran Guša 137,00 kuna ( prema presudi Ps- 28/2020 iznos zaštićene najamnine iznosi 18,18 eura=137,00 kuna)
- da je visina tržišne (slobodno ugovorene) najamnine za stan približno iste kvadrature na istoj lokaciji ( podaci Porezne uprave) tijekom 2020-2023 iznosila od 5,71 eur po metru kvadratnom do 7,96 eura po kvadratnom metru odnosno prosječno 6,83 eura po metru kvadratnom
- da je od 1.siječnja 2025. u odnosu na oba stana uspostavljen odnos prijelaznog zaštićenog najma po kojem je najmoprimac dužan plaćati 50 % prosječne najamnine najmodavcu ( ovdje tužitelju), a preostalih 50 % plaća Republika Hrvatska
- da je odnos zaštićenog najma prestao u odnosu na stan na III katu iseljenjem NT **.**.2025.
17. Budući tuženik osporava valjanost ugovora o darovanju iz 1998. godine ( jer da nije sačinjen u formi sudskog zapisnika, a izostala je prava predaja slijedom čega da tužitelj nije mogao steći vlasništvo, posljedično da tužitelj ne bi bio aktivno legitimiran na podnošenje predmetne tužbe radi naknade štete), navodi se da u ovom postupku ne bi trebalo biti sporno na koji način je tužitelj upisan kao vlasnik jer tužitelj ionako tvrdi, a u ovom postupku tuženik nije dokazao drugačije, da je stekao pravo vlasništva nasljeđivanjem od oca, pa slijedom toga, tužitelju kao univerzalnom sukcesoru prijašnjeg vlasnika VT, pripada i pravo na odštetu.
18. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu štete kao razlike između tržišne i zaštićene najamnine za stan u vlasništvu tužitelja, koji je u najmu zaštićenog stanara temelju ugovora o najmu stana ( sa zaštićenom najamninom) što nije niti sporno.
19. U ovom postupku mjerodavna je odredba čl. 1045 Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08 i 125/11, dalje: ZOO), sukladno kojoj tko drugome prouzroči štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje, te da se predmnijeva obična nepažnja, te da za štetu od stvari ili djelatnosti od kojih potječe povećana opasnost od štete za okolinu odgovara se bez obzira na krivnju, te da za štetu bez obzira na krivnju odgovara se i u drugim slučajevima predviđenim zakonom.
20. Nadalje, navodi se da je Zakonom o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96,48/98,66/98,22/06 ; dalje ZNS) koji je stupio na snagu 5.studenog 1996. reguliran pravni odnos između najmodavaca i najmoprimaca vezano uz najam stanova, nadalje, da je odredbom čl. 7 ZNS propisana zaštićena najamnina te je stavkom 1) istog članka određeno da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koja utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a koja mjerila se sukladno stavku 2) utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Nadalje, odredbom čl. 13. ZNS propisana je obveza najmodavca da održava stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, sukladno ugovoru o najmu.
21. Nadalje, sukladno odredbi čl. 89.st.1 i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, nadalje: ZV), propisano je da troškove održavanja i sanacije zajedničkog dijela nekretnine snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.
22. Dakle, Zakonom o najmu stanova vlasnicima je isključeno pravo na posjed stana i nemaju nikakav utjecaj na bitne sastojke ugovora o najmu kako u pogledu izbora najmoprimca tako niti u pogledu trajanja ugovora i visine najamnine, a značajno je ograničeno njihovo pravo na otkaz ugovora o najmu, a iz svega navedenog jasno proizlazi da tužitelj nije dobrovoljno u predmetnom odnosu najma.
23. Osim toga, vlasnici stanova dužni su održavati stan u stanju koje je prikladno za stanovanje te u skladu s citiranim odredbama ZV plaćati doprinos za zajedničku pričuvu, pa je pored ograničenog prava vlasnika na ostvarivanje zarade od najma evidentno da predmetna zaštićena najamnina niti ne pokriva troškove pričuve za predmetni stan.
24. Dakle, iz navedenog jasno proizlazi da je tužena propisujući Zakonom o najmu stanova niz zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca uvela ograničenja za vlasnike stanova te time nametnula prekomjerni individualni teret istima te da pozitivnim propisima nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret prebačen samo na jednu skupinu- najmodavce stanova sa zaštićenim najmoprimcem ( najmodavac je isključen iz posjeda stana, nema utjecaj na izbor najmoprimca ni bitne sastojke ugovora, ograničeno mu je pravo na otkaz najma, vjerojatnost da zaštićeni najmoprimac dobrovoljno napusti stan je u pravilu neznatna, dodatno najmodavac mora plaćati pričuvu, u obvezi je održavati stan, te konačno izračun mjesečne zaštićene najamnine u izravnoj opreci sa tržišnoj najamninom) čime je povrijeđeno njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i to čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju koja je u odnosu na tuženu stupila na snagu 5.studenog 1997. ( Tako i VS RH Rev-1104/2018)
25. S tim u vezi navodi se kako je u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske utvrđeno da je temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče samog zakonodavstva i to stoga što je Republika Hrvatska trebala poduzeti odgovarajuće mjere kojima bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa najmodavaca uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te općeg interesa zajednice uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja građana u lošijem položaju.
26. Osim toga, u ovom predmetu je utvrđeno da je zaštićena najamnina mnogostruko manja od utvrđene tržišne najamnine za slične nekretnine.
27. Dakle, u ovom predmetu utvrđena je uzročno posljedična veza između propusta države da unutar zakonodavstva uredi predmetne odnose najmodavca i najmoprimca, te neosporno nastale štete na strani tužitelja u vidu umanjenja imovine, slijedom čega je osnovan tužbeni zahtjev tužitelja spram tužene radi naknade štete u visini najamnine koju bi ostvarivao da nema predmetnih ograničenja i to u visini naknade tržišne vrijednosti najamnine za predmetnu nekretninu budući nije utvrđeno da je tužitelj u okviru restriktivnih propisa tužene dodatno doprinio nastanku štete izuzev predmetne.
28. O tome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu Statileo, Ć i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužitelju naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.
29. U pogledu visine naknade, proveden je dokaz knjigovodstveno financijskim vještačenjem radi utvrđenja visine tržišne najamnine za utuženo razdoblje, za stan slične površine i pozicije, te je vještak izračunao da se prosječna najamnina u razdoblju od 1.studenog 2020. do 1.siječnja 2023. kretala između 882,56 eura do 973,47 eura.
30. Na navedeni nalaz i mišljenje nije bilo primjedbi te je sud isto prihvatio kao stručno i argumentirano. U odnosu na primjedbu tuženika da se isto dopuni način da se utvrde porezi i prirezi koje bi trebao tužitelj platiti u slučaju iznajmljivanja navodi se da kako ovdje nije riječ o ugovornom odnosu već o naknadi štete u visini tržišne najamnine pa navedeni iznos ne bi trebalo umanjiti za porezna davanja koje bi tužitelj da je iznajmljivao prema redovnom tijeku stvari trebao platiti. Osim toga prema, prema shvaćanju VS RH iznesenom u odluci broj Rev- 934/2004-2 od 17. prosinca 2008. „u izgubljenu zaradu ne uračunava se dio zarade koji je ostvaren neplaćanjem poreza i doprinosa.“, slijedom čega je takav zahtjev tuženika odbijen kao neosnovan.
31. Tužitelj je podneskom od 11.rujna 2025. nakon provedenog vještačenja uredio tužbeni zahtjev, obuhvativši razdoblje od 1.studenog 2020. do 31.prosinca 2024., a u pogledu visine, umanjio je iznos tržišne najamnine za iznos zaštićene najamnine te je sud takav zahtjev u cijelosti prihvatio. Dakle, u konkretnom slučaju primjerena naknada štete u smislu članka 1089. ZOO-a ( za oba stana) predstavlja mjesečni iznos od 882,56 eura za razdoblje od 1.studenog 2020. do prosinca 2021. odnosno iznos od 915,84 eura sve umanjeno za zaštićenu najamninu u iznosu od 34,64 eura sve kako tužitelj i potražuje.
32. Na dosuđeni iznos tužitelju pripada pravo na zatezne kamate temeljem odredbe članka 29. ZOO-a od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa do isplate.
33.Slijedom svega navedenog, sud je djelomično prihvatio tužbeni zahtjev tužitelja, te je odlučeno kao u izreci.
34. Odluka o parničnom trošku tužitelja temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i čl.155. ZPP-a, odnosi se na trošak zastupanja tuženika po punomoćniku odvjetniku sukladno vrijednosti predmeta spora i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23) slijedom čega je priznat trošak obraćanja tuženiku radi mirnog rješenja spora, trošak sastava tužbe, sastav podneska od 24.10.2023., pristup na ročište od 14.3.2024., sastav podneska od 19.4.2024., podneska od 11.11.2024., pristup na ročište 12.11.2024., sastav podneska od 26.2.2025., pristup na ročište 13.3.2025., sastav podneska 13.3.2025., podneska od 10.rujna 2025. te pristup na ročište 25.2.2026. za svaku radnju po 250 bodova odnosno ukupno 3000 bodova, pomnoženo sa vrijednosti boda ( Tbr 54 OT) iznosi 6.000,00 eura, uvećano za 25% PDV-a u iznosu od 1.500,00 eura, što sveukupno iznosi 7.500,00 eura, uvećano za trošak vještačenja u iznosu od 350,00 eura iznosi 7.850,00 eura te pristojbu tužbe 48,23 eura te presude 96,45 eura sveukupno iznosi 7.994,68 eura.
35. Slijedom svega navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci.
Split, 2. travnja 2026.
Sutkinja
Maja Anušić
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove odluke dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u četiri primjerka u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude.
Dna:
- pun. tužitelja
- ZZ tuženika
- u spis
