REPUBLIKA HRVATSKA
UPRAVNI SUD U RIJECI
[adresa] Ž 5
Poslovni broj: Us I-2096/2025-9
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Upravni sud u Rijeci, po sutkinji Danici Vučinić, uz sudjelovanje zapisničarke Sanje Misirača, u upravnom sporu tužitelja Energo biomasa d. o. o., sa sjedištem u [adresa], OIB: 04236338614, kojeg zastupa opunomoćenica Andreja Nejak Bićanić, odvjetnica u Karlovcu, Sarajevska 4/I, protiv tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14, OIB: 95093210687, uz sudjelovanje zainteresirane osobe ŽZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po opunomoćenici Sandri Pleskina, odvjetnici u Karlovcu, Križanićeva 22, radi određivanja prosječne najamnine, 30. ožujka 2026.,
p r e s u d i o j e
I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja radi poništenja rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/950, URBROJ: 531-14-3-25-12 od 31. srpnja 2025.
II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova ovog upravnog spora.
Obrazloženje
1. Rješenjem tuženika Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/950, URBROJ: 531-14-3-25-12 od 31. srpnja 2025., točkom I. odbačen je prigovor vlasnika stana (najmodavca) Energo biomasa d. o. o. od 31. ožujka 2025. jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka. Točkom II. u rješenju Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/950 URBROJ: 531-14-3-25-4 od 14. veljače 2025. ispravlja se točka II. izreke, na način da ista sada glasi: "II. Plaćanje iznosa prosječne najamnine iz točke I. ovog Rješenja u visini od 296.25 eura, odrediti će se posebnim rješenjem nakon što se utvrdi stvarni vlasnik stana površine 39,50 m2 , na adresi [adresa] , I. kat, u kojem živi zaštićeni najmoprimac ŽZ, OIB: [osobni identifikacijski broj] sa članom kućanstva OZ, OIB: [osobni identifikacijski broj], te se pribave svi podaci o bankovnom računu (IBAN, ime banke) na koji će se prosječna najamnina isplaćivati."
2. Tužitelj je ovom Sudu pravodobno podnio tužbu kojom osporava zakonitost rješenja tuženika, te u bitnome navodi da je tuženik izdao potvrdu KLASA: UP/I-371- 01/24-13/950 , URBROJ: 531-14-3-25-13 od 31. srpnja 2025. da je stan na adresi [adresa], površine 39,50 m2, 1. kat, u vlasništvu tužitelja, a u kojem status zaštićenog najmoprimca ostvaruje ŽZ, zajedno sa članom kućanstva OZ, upisan u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci pod Privremenim registarskim brojem: 047-16. Navodi da je tuženik po zaprimljenom zahtjevu ŽZ od 28. lipnja 2024. (za unos stana u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci) sukladno priloženoj dokumentaciji utvrdio da je, na temelju stanarskog prava stečenog od strane ŽZ (a koje je stekao prije 5. studenog 1996.), stupanjem na snagu odredbi Zakona o najmu stanova, na predmetnom stanu (površine 39,50 m2, na adresi [adresa], I. kat) nastao status zaštićenog najmoprimca, budući je zaštićeni najmoprimac ŽZ uz Obrazac za prijavu stana u Registar dostavio i odluku Metaloprerađivačkog poduzeća ,,Žeče” Karlovac, Broj: 33/92 od 20. listopada 1992., kojom je radniku MZ kao ranijem nositelju stanarskog prava i njegovoj porodici dodijeljen na korištenje jednosobni stan veličine 28,16 m2 u [adresa]. Međutim, tužitelj prvenstveno ističe da su utvrđenja tuženika suprotna dokumentaciji koju je ŽZ priložio uz Obrazac za prijavu stana u Registar. Naime, Radnički savjet Metaloprerađivačkog poduzeća „Žeče” p. o. [adresa] da je odlukom broj: 33/92 od 20. listopada 1992., dodijelio radniku ŽZ i njegovoj porodici na korištenje stan u [adresa], ali u potkrovlju i to, jednosobni stan površine 28,16 m2 pa je u cijelosti neosnovano utvrđenje tuženika da ŽZ, zajedno sa članom kućanstva OZ, ostvaruje status zaštićenog najmoprimca na stanu na I. katu, površine 39,50 m2, u [adresa], na adresi [adresa]. Štoviše, ŽZ da je napustio stambeni prostor površine 28,16 m2 (koji je njemu i njegovoj porodici dan na korištenje odlukom Radničkog savjeta Žeče) te je bez ikakvog pravnog osnova preselio u stan pokojne NZ koji se nalazi na I. katu stambene zgrade u [adresa], u svezi čega da mu je, kao korisniku tog stambenog prostora površine 39,36 m2, utvrđena obveza plaćanja komunalne naknade. Osporava da bi ŽZ zajedno sa članom kućanstva OZ imao status zaštićenog najmoprimca. Odredbom članka 30. stavka 1. i 2. Zakona o najmu stanova da je propisano da danom stupanja na snagu tog zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema ranijim propisima, a koje osobe stječu prava i obveze najmoprimca. Odredbom članka 31. stavka 1. istog zakona propisano je da vlasnik stana i najmoprimac sklapaju ugovor o najmu na neodređeno vrijeme. U konkretnom slučaju do sklapanja ugovora o najmu stana da nije došlo. Iako je bivši nositelj stanarskog prava (na jednosobnom stanu u potkrovlju površine 28,16 m2), ŽZ, sukladno odredbi članka 30. stavka 1. i 2. Zakona o najmu stanova postao najmoprimac, da bi mogao ostvarivati prava i biti nositelj obveza najmoprimca, pa i u smislu prava koja pripadaju zaštićenom najmoprimcu, da je bilo potrebno da on vlasniku stana podnese zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana (u roku od 6 mjeseci od stupanja na snagu Zakona) ili u nekom primjerenom roku. Ako bi vlasnik stana odbio sklapanje ugovora o najmu, onda je ŽZ stajalo na raspolaganju od suda tražiti da presuda nadomjesti ugovor o najmu. ŽZ da na takav način nije postupio jer nije zatražio sklapanje ugovora, iako mu je vlasnik stana bio poznat, budući je tužitelj, odnosno njegov pravni prednik, kroz svo vrijeme bio uknjižen kao vlasnik u zemljišnim knjigama. Kada se tome pridoda da ŽZ nije ni plaćao najamninu, on je nepodnošenjem zahtjeva za sklapanje ugovora, bilo u zakonom propisanom roku (čl. 33. st. 2. ZNS-a) ili u nekom drugom, ali primjerenom roku, izgubio prava koja bi mu pripadala kao najmoprimcu. Proizlazi da je ŽZ zakonom stečeno pravo najmoprimca izgubio nevršenjem tog prava, a zbog nepoduzimanja pravnih radnji propisanih Zakonom o najmu stanova kroz razumno vrijeme. Svako drugo tumačenje da bi dovelo do narušavanja ravnoteže interesa jer se ne može od vlasnika stana zahtijevati da unedogled prihvaća neizvjesnost hoće li i kada bivši nositelj stanarskog prava podnijeti zahtjev za sklapanje ugovora. Da je postojala potreba podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu kao i potreba sklapanja takvog ugovora ili traženja sudske zaštite u tome pravcu u jednom primjerenom, a razumnom roku, proizlazi iz stajališta u odlukama Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-927/2007 od 12. veljače 2008., broj Rev-2143/2011 od 21. svibnja 2013., broj Revx-640/2012 od 8. travnja 2015. i broj Rev-3023/2015 od 17. listopada 2018., te odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III-2000/2001 od 10. srpnja 2002. Prema tome, najmodavac i najmoprimac (kao bivši nositelj stanarskog prava) imaju ne samo pravo, već i obvezu sklopiti ugovor o najmu. Kada do sklapanja takvog ugovora nije došlo jer je najmoprimac propustio u odgovarajućem, a razumnom vremenu zatražiti njegovo sklapanje ili s tim u vezi zatražiti odgovarajuću sudsku zaštitu, tada je zbog nepoduzimanja ovih pravnih radnji kroz razdoblje od skoro 30 godina od stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, izgubio zakonom stečena prava najmoprimca pa tako i koristiti stan plaćanjem zaštićene najamnine. Slijedom izloženog, proizlazi da tuženik tijekom upravnog postupka nije primijenio pravni propis na temelju kojeg se rješava stvar pa pobijano rješenje nije na zakonu osnovano i predlaže da se poništi rješenje tuženika. Podneskom od 19. veljače 2026. se uglavnom ponavljaju navodi iz tužbe.
3. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako ostaje u cijelosti kad navoda iznijetih u obrazloženju osporavanog rješenja, te ističe da je sukladno članku 12. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za Ijudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-1-3242/2018 i dr. (dalje u tekstu: Zakon), Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine zaprimilo je 28. lipnja 2024. od ŽZ Obrazac za unos stana u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Uz popunjeni Obrazac dostavljena je dokumentacija iz koje je utvrđeno kako ŽZ ima status zaštićenog najmoprimca u stanu površine 39,36 rn2 na adresi [adresa], prizemlje, upisan u zk uložak [broj ZK uloška], Općinskog suda u Karlovcu, k. o. [katastarska općina], broj katastarske čestice [katastarska čestica], [adresa], izgrađeno zemljište, kuća, [adresa] upisanog vlasnika Energo biomasa d. o. o., [adresa]. Dana 31. ožujka 2025. da je tužitelj podnio prigovor na Privremeno rješenje kojim osporava da bi ŽZ imao status zaštićenog najmoprimca obzirom isti nikada nije vlasniku Stana podnio zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom niti je od suda zatražio donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Uvidom u cjelokupnu dokumentaciju u spisu ovo Ministarstvo je utvrdilo da je uloženi prigovor u cijelosti neosnovan. Po zaprimljenom zahtjevu i priloženoj dokumentaciji ovo Ministarstvo da je utvrdilo da je na temelju stanarskog prava stečenog od strane ŽZ (a koje je stekao prije 5. studenog 1996.), stupanjem na snagu odredbi Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020. 36/2024, dalje: ZNS) na predmetnom Stanu da je nastao status zaštićenog najmoprimca. Zaštićeni najmoprimac ŽZ da je uz Obrazac za prijavu stana u Registar dostavio i odluku Metaloprerađivačkog poduzeća „Žeče" Karlovac, Broj: 33/92 od 20. listopada 1992. kojom je radniku MZ kao ranijem nositelju stanarskog prava i njegovoj porodici dodijeljen na korištenje jednosobni stan veličine 28,16 rn2 u [adresa]. Nadalje, Rješenjem grada [adresa], Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo, KLASA: UP/1-363-03/16-01/1042, URBROJ: 2133/01-0702/08-16-1 od 21. listopada 2016. da je utvrđeno kako je stan u kojem se nalazi zaštićeni najmoprimac u derutnom stanju iz kojeg razloga je MZ preselio u stan u istoj stambenoj zgradi, na I. katu, površine 39,36 m2. Zaštićeni najmoprimac, ŽZ, u popunjenom Obrascu da je naveo kako ima status zaštićenog najmoprimca u stanu površine 39,36 m2 na l. katu zgrade na adresi [adresa]. Uvidom u Zemljišne knjige Općinskog suda u Karlovcu, u ZK uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] da je utvrđeno da nekretnina u kojoj se nalazi stan koji je predmet zaštićenog najma nije etažirana te kako je na cijeloj nekretnini upisano vlasništvo tužitelja. Nadalje, tuženik navodi kako je sam tužitelj 14. siječnja 2025. zaštićenom najmoprimcu ponudio zaključenje ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom predmet kojeg ugovora da je stan na adresi u [adresa], površine 39,36 m2. Stoga predlaže odbiti tužbeni zahtjev.
4. U sporu je provedena rasprava na ročištu održanom 1. prosinca 2025. u prisutnosti opunomoćenice tužitelja, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, čime je strankama, u smislu odredbe članka 6. stavak 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, broj 36/24, u nastavku teksta: ZUS), omogućeno da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane, te o svim činjenicama i pravnim pitanjima odlučnim za rješavanje predmetnog spora.
5. Opunomoćenica tužitelja je ustrajala kod svih navoda iz tužbe i tužbenog zahtjeva, a u odnosu na navode iz odgovora na tužbu ističe da su isti kontradiktorni s obzirom na to da se pod točkom I. odgovora navodi da RZ ima status zaštićenog najmoprimca u stanu površine 39,36 m[2] , ako i pod točkom II. odgovora gdje Ministarstvo utvrđuje da upravo na predmetnom stanu površine 39,36 m[2] nastao status zaštićenog najmoprimca stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova 1996. godine, iako je ranijem nositelju stanarskog prava ŽZ dodijeljen na korištenje jednosobni stan veličine 28,16 m[2] i predaje dokaz o pravu vlasništva.
6. Zainteresirana osoba u odgovoru na tužbu navodi kako smatra da je tužba tužitelja u cijelosti neosnovana te predlaže istu odbiti. Naime, protivno navodima tužitelja, u postupku koji je prethodio donošenju ovdje pobijanog rješenja tuženik da je ispravno primijenio pravne propise te je pobijano rješenje u cijelosti na zakonu osnovano. Navodi da je nesporno da je tuženik donio sve odluke koje tužitelj u tužbi navodi i citira, pa tako i to da je po zaprimljenom zahtjevu zainteresirane osobe kao zaštićenog najmoprimca izvršen (privremeni) unos stana kojeg najmoprimac koristi u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Međutim, a kako proizlazi iz potvrde tuženika od 14. veljače 2025., KLASA: UP/I-371-01/24-13/950, URBROJ: 531-14-3-25-3, upisan je stan ispravne površine od 39,50 m2 (kao stan kojeg najmoprimac u naravi koristi), međutim pogrešno da je označena katnost istog pa je upisano da se radi o „prizemlju“, a što predstavlja očitu netočnost odnosno pogrešku u pisanju rješenja. S obzirom da je i u Privremenom rješenju tuženika od 14. veljače 2025., KLASA: UP/I371-01/24-13/950, URBROJ: 531-14-3-25-4 u točki II. naznačeno da se radi o stanu u prizemlju, ŽZ je putem punomoćnice predložio ispravak takvog rješenja i ranije spomenute potvrde na način da se ispravno naznači katnost stana odnosno da se radi o stanu na I. katu, dakle da se ispravi očita pogreška u pisanju potvrde i rješenja, što da je tuženik ovdje pobijanim rješenjem i učinio. Dakle, o upisu spornog stana u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci odlučeno je Privremenim rješenjem od 14. veljače 2025., kada je i u kojem postupku izdana i spomenuta potvrda, a rješenjem koje tužitelj tužbom u ovom postupku pobija izvršen je ispravak točke II. tog rješenja te nije dodatno meritorno odlučivano o pravu bilo koje od stranaka. Obzirom da je o pravima stranaka, kako tužitelja tako i zainteresirane osobe, odlučivano Privremenim rješenjem od 14. veljače 2025., KLASA: UP/I-371-01/2413/950, URBROJ: 531-14-3-25-4, te je tim rješenjem utvrđeno na kojem stanu zainteresirana osoba ostvaruje pravo zaštićenog najmoprimca te utvrđen iznos prosječne najamnine kojeg je dužan plaćati, dok je rješenjem od 31. srpnja 2025. u točki II. izvršen samo ispravak točke II. Privremenog rješenja sukladno odredbi čl. 104. Zakona o općem upravnom postupku, to je očito da za vođenje spora u odnosu na točku II. pobijanog rješenja ne postoje pretpostavke jer se ne radi o odluci kojom se dira u pravo ili pravni interes tužitelja (jer je o pravu, kako je već navedeno, odlučeno Privremenim rješenjem od 14. veljače 2025.), pa je sukladno odredbi čl. 46. st. 1. točka 2. Zakona o upravnim sporovima (Narodne novine 36/24) sud dužan rješenjem odbaciti tužbu. S obzirom na navedeno, pravno su za donošenje odluke u ovoj stvari irelevantni navodi tužbe koji se odnose na činjenice na kojem je stanu ŽZ stekao i ostvario svoje pravo, kao i navodi o navodnom neispunjenju obveza propisanih Zakonom o najmu stanova, no zainteresirana osoba očitovat će se, opreza radi, i na iste. Točno je da je ŽZ prvenstveno na korištenje bio dodijeljen stan u potkrovlju te da je zbog njegove derutnosti i opasnosti po život i zdravlje ŽZ bio prisiljen preseliti u stan na prvom katu, onaj kojeg i danas koristi. Međutim, ŽZ to nije učinio „na svoju ruku“ i bez ičije suglasnosti, već se o tome savjetovao s nadležnim gradskim uredom koji je izvršio terenski uviđaj 20. listopada 2016. i utvrdio da su stambeni prostori u potkrovlju koje je ŽZ ranije koristio derutni i neuvjetni za stanovanje. Navedeno proizlazi iz obrazloženja Rješenja Grada Karlovca, Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo od 21. listopada 2016., KLASA: UP/I-363-03/16-01/1042, URBROJ: 2133/01-07- 02/08-16-1. Dakle, ŽZ da nije postupao samovoljno niti protupravno, pa je stoga tuženik privremenim rješenjem osnovano i ispravno odnosno zakonito utvrdio da je u odnosu na stan koji isti koristi započeo pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma. Navedeno stajalište potvrđuje i sudska praksa, primjerice Presuda Upravnog suda u Splitu od 14. siječnja 2025., Posl. broj: Us I-1163/2025. Nadalje, da su pogrešna tumačenja tužitelja kako je ŽZ izgubio prava koja bi mu pripadala kao najmoprimcu jer nije postupio sukladno odredbama Zakona o najmu stanova. Odredba čl. 30. stavka 2. tog Zakona jasno navodi kako osobe koje su stekle stanarsko pravo stupanjem na snagu tog zakona stječu prava i obveze najmoprimca. Dakle, ta se prava i obveze stječu ex lege, a ne ispunjavanjem dodatnih obveza od strane najmoprimca, kako to pogrešno tumači tužitelj. No, tužitelj da nije dokazao da bi i on kao vlasnik postupio sukladno obvezama iz Zakona o najmu stanova te obavijestio najmoprimca o svom vlasništvu sukladno odredbi čl. 33. st. 1. tog zakona. U vrijeme stjecanja prava vlasništva tužitelja na predmetnom stanu istog je već koristio ŽZ sa članovima svoje obitelji, stoga da je već u trenutku stjecanja tužitelj bio upoznat s mogućim postojanjem prava trećih osoba na istom. Također, niti prijašnji vlasnici predmetnog stana nisu poduzimali nikakve pravne radnje u odnosu prema najmoprimcu, pa je njegov posjed cijelo vrijeme bio miran i pošten te, s obzirom na također već navedeno postupanje nadležnog upravnog tijela, nije imao razloga sumnjati da mu pravo na korištenje spornog stana ne pripada. Ujedno se napominje kako ŽZ za predmetni stan cijelo vrijeme njegova korištenja uredno podmiruje sve režijske troškove te isti održava, u skladu sa svojim mogućnostima, u stanju nužnom za njegovo korištenje, u koju svrhu o svom trošku vrši sve nužne popravke. Stoga da su neosnovani navodi kako je ŽZ izgubio zakonom stečena prava najmoprimca pa tako i pravo koristiti stan plaćanjem zaštićene najamnine. Zaključno, ŽZ, najmoprimac i zainteresirana osoba u ovom upravnom sporu, smatra kako iz navoda ovog odgovora na tužbu proizlazi kako ne postoje pretpostavke za vođenje ovog spora jer se pobijanim rješenjem ne dira u pravo ili pravni interes tužitelja (čl. 46. st. 1. t. 2. Zakona o upravnim sporovima). Točkom I. pobijanog rješenja ispravno je odbačen prigovor jer za njega nisu bile ispunjene pretpostavke, pošto je protiv Privremenog rješenja od 14. veljače 2025. tužitelj s navodima prigovora trebao pokrenuti upravni spor, koji nije pokrenuo. Točkom II. ovdje pobijanog rješenja isto je samo ispravljeno sukladno odredbama čl. 104. Zakona o općem upravnom postupku, pa je stoga pobijano rješenje u cijelosti zakonito, jednako kao i postupak koji mu je prethodio, pa se predlaže sudu da tužbu tužitelja u cijelosti odbije te da naloži tužitelju nadoknaditi troškove postupka zainteresiranoj osobi u cijelosti.
7. Tužitelj se podneskom od 19. veljače 2026. očitovao na navode zainteresirane osobe, te uglavnom ponavlja navode iz tužbe navodeći da je predložio tuženiku da ispravi rješenje na način da se plaćanje iznosa prosječne najamnine odredi posebnim rješenjem nakon što se utvrdi stvarni vlasnik stana površine 28,16 m2, na adresi [adresa], u potkrovlju, koji stan da je dodijeljen na korištenje ŽZ kao nositelju stanarskog prava i njegovoj porodici te nakon što se pribave podaci o bankovnom računu (IBAN, ime banke) na koji će se prosječna najamnina isplaćivati. Ujedno, tužitelj da je uz podnesak od 1. rujna 2025. priložio izvadak iz BZP-a za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (sukladno članku 4. stavak 1. točka 25. Zakona) te predložio da tuženik posebnim rješenjem odredi plaćanje prosječne najamnine za jednosobni stan površine 28,16 m2, u [adresa], u potkrovlju, tužitelju kao vlasniku stana, na bankovni račun otvoren kod Zagrebačke banke d.d., IBAN: [broj bankovnog računa]. Međutim, tuženik do dana pisanja ovog podneska nije posebnim rješenjem odredio predmetnu obvezu na potpun i izvršiv način. Proizlazi da se osporenim rješenjem tužitelju nameće pravni odnos koji je na štetu njega kao upisanog vlasnika jer (osim što se zainteresiranoj osobi priznaje status zaštićenog najmoprimca u odnosu na stan na I. katu površine 39,50 m2 koji koristi potpuno bespravno) u odnosu na stan u potkrovlju površine 28,16 m2 na kojem je ŽZ bio nositelj stanarskog prava (iako nikada nije tražio sklapanje ugovora o najmu niti presudu koja takav ugovor zamjenjuje pa je sporno postojanje prava zaštićenog najmoprimca) tuženik nije odlučio o visini i plaćanju prijelazne zaštićene najamnine počevši od 01. siječnja 2025. Naime, iz odredbe članka 15. stavka 3. i članka 18. stavka 9. Zakona da nedvojbeno proizlazi da je (čak i) u predmetima u kojima nije konačno utvrđen status zaštićenog najmoprimca (iz razloga što postoje upravni ili sudski postupak koji mogu utjecati na pravni položaj stranaka, odnosno postupci o kojima ovisi status zaštićenog najmoprimca), tuženik dužan donijeti privremeno rješenje u kojem će utvrditi obvezu plaćanja prosječne najamnine tijekom provedbe Programa mjera, prema kojem će vlasnik koji je dostavio broj računa u banci, do okončanja postupka (o kojem ovisi status zaštićenog najmoprimca), dobivati iznos najamnine kako je propisano odredbom članka 18. Zakona. Tužitelj uzgredno ističe da je, budući osporava da bi ŽZ imao status zaštićenog najmoprimca u odnosu na stan na I. katu površine 39,50 m2, a koji stan nesporno koristi zajedno sa suprugom OZ, ponudio zainteresiranoj osobi sklapanje ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom te su zainteresirana osoba kao najmoprimac i tužitelj kao najmodavac sklopili Ugovor o najmu 1. veljače 2025. godine, no isti da je otkazan 1. rujna 2025. zbog neplaćanja najamnine, budući je zainteresirana osoba 21. kolovoza 2025. godine, umjesto ugovorene najamnine, za lipanj, srpanj i kolovoz 2025. godine, uplatila 50% iznosa prosječne najamnine (3 X 148,13 EUR). Stoga da se opravdano postavlja pitanje treba li u konkretnom slučaju primijeniti odredbu članka 20. stavka 5. Zakona, koja propisuje da ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno prijelazni zaštićeni najam stana prestaje po sili Zakona prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine, budući zainteresirana osoba nakon 21. kolovoza 2025. više nije uplatila ništa na ime najamnine. Proizlazi da su činjenice utvrđene u osporavanom rješenju potpuno pogrešne, budući zainteresirana osoba ŽZ nema niti može imati status zaštićenog najmoprimca u odnosu na stan na I. katu površine 39,50 m2, u [adresa] niti je predmetni stan trebao biti evidentiran u Registru stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava niti je jasno na temelju čega je tuženik uopće utvrdio ove pogrešne činjenice i u Registar uvrstio ovaj stan. Naprotiv, u Registru stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava mogao je biti evidentiran jednosobni stan površine 28,16 m2, u [adresa], u potkrovlju, koji je zainteresiranoj osobi ŽZ, kao ranijem nositelju stanarskog prava i njegovoj porodici, dodijeljen na korištenje odlukom Metaloprerađivačkog poduzeća ,,ŽEČE” Karlovac, Broj: 33/92 od 20. listopada 1992. Prema tome, činjenice navedene u osporavanom rješenju tuženika da su netočne i ne odgovaraju stvarnim dokazima, odnosno navodi iz osporavanog rješenja nemaju (činjenično niti pravno) uporište u ispravama koje su priložene zahtjevu ŽZ za unos stana u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Štoviše, tuženik da nije našao potrebnim izvoditi bilo kakve dokaze radi potpunog i nedvojbenog utvrđenja činjeničnog stanja o statusu zaštićenog najmoprimca na stanu u vlasništvu tužitelja. Nadalje, tužitelj se očituje na navode iz odgovora na tužbu zainteresirane osobe od 14. siječnja 2026. na način da iste u cijelosti pobija kao neosnovane. Prvenstveno, tužitelj pobija navode zainteresirane osobe da bi već protiv privremenog rješenja tuženika od 14. veljače 2025. godine imao pravo i mogućnost podnijeti upravnu tužbu. Naprotiv, tada da bi tužba bila preuranjena, budući nije iskorišten prigovor kao redoviti pravni lijek. Ukoliko stranka, koja je izjavila prigovor protiv privremenog rješenja donesenog u upravnom postupku, nije zadovoljna s novim rješenjem, tek tada ima na dispoziciji postupiti sukladno uputi o pravnom lijeku iz (ispravljenog) privremenog rješenja. Također, tužitelj ističe da je rješenje Grada Karlovca, Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo Klasa: UP/I-363-03/16-01/1042 od 21. listopada 2016. potpuno neodlučno za utvrđivanje statusa zaštićenog najmoprimca, već se radi o obvezujućem upravnom aktu kojim je zainteresiranoj osobi isključivo utvrđena obveza plaćanja komunalne naknade. Zaključno, tužitelj smatra da je u provedenom upravnom postupku došlo do povrede odredbi članka 8. i 9. Zakona o općem upravnom postupku jer nije utvrđeno pravo stanje stvari niti su utvrđene sve činjenice i okolnosti koje su bitne za zakonito i pravilno rješavanje upravne stvari, a izostala je i savjesna i brižljiva ocjena svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno. Također, obrazloženje kakvo je dano u osporenom rješenju, protivno odredbi članka 98. stavka 5. Zakona o općem upravnom postupku, ne sadrži razloge koji su bili odlučujući pri ocjeni pojedinih dokaza. S obzirom na to da je izostalo utvrđenje činjeničnog stanja, kao i razlozi koji su bili odlučujući pri ocjeni pojedinih dokaza, akt tuženika ne može se ispitati. Uslijed prethodno navedenog, obrazloženje osporavanog rješenja tuženika ne udovoljava zahtjevima koje pred javnopravna tijela postavlja Ustav, a koji jamči zaštitu od arbitrarnosti u odlučivanju javnopravnih tijela. Bez navođenja konkretnih činjenica i okolnosti koje potkrjepljuju donošenje akta, tužitelju je onemogućeno preispitivanje pravilnosti primjene mjerodavnih i relevantnih zakonskih odredbi i takvo obrazloženje ne udovoljava zahtjevu valjanog obrazloženja odluke, odnosno ustavnim zahtjevima koji se pred javnopravna tijela postavljaju radi zaštite stranaka od arbitrarnosti u odlučivanju. Slijedom izloženog, proizlazi da je činjenično stanje pogrešno utvrđeno, uslijed čega je i materijalno pravo pogrešno primijenjeno pa je pobijano rješenje u cijelosti nezakonito.
8. Dana 23. ožujka 2026. nastavljena je rasprava u prisutnosti opunomoćenice tužitelja i zamjenika opunomoćenice zainteresirane osobe, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika.
9. Opunomoćenica tužitelja je ustrajala kod svih navoda iz tužbe i tužbenog zahtjeva i podneska od 19. veljače 2026., te prilaže u spis novo privremeno rješenje od 26. veljače 2026., ali u kojem da ostaje upisan ŽZ u odnosu na stan koji mu je priznat da stanuje kao zaštićeni najmoprimac, odnosno stan od 39,50 m2, a u rješenju da nije niti određen u rješenju broj računa na koji se ima plaćati najamnina, a koji podatak je dostavljen tuženiku.
10. Zamjenik opunomoćenice zainteresirane osobe ističe kako nije siguran da je zainteresirana osoba primila rješenje od 26. veljače 2026. uz podnesak tužitelja od 19. veljače 2026., a koji podnesak da je zaprimljen, te navodi kako ostaje pri svim navodima iz odgovora na tužbu. Ističe da je zainteresirana osoba sklopila ugovor o najmu s vlasnikom nekretnine no taj ugovor da su prvenstveno sklopili pod prijetnjom iseljenja, a s obzirom da im od strane tuženika tada još nije bio reguliran status, odnosno odlučeno o njihovom zahtjevu ni nakon donošenja privremenog rješenja. Zainteresirana osoba da je nastavila s uplatama na račun vlasnika nekretnine iako po tom rješenju još nije bila u obvezi jer tužitelj nije tuženiku dostavio podatke o računu, a stanari nisu željeli da im se nakupe rate po rješenju pa su plaćali na račun iz ugovora, a tako ih je uputila i djelatnica tuženika. Stanari su plaćali sve dok nisu obavješteni od stane vlasnika stana da im otkazuje ugovor zbog neplaćanja cjelokupne ugovorene najamnine. Ističe kako je o zahtjevu zainteresirane osobe tuženik meritorno odlučio privremenim rješenjem od 14. veljače 2025. dok ovdje pobijano rješenje predstavlja samo ispravak pogreške u pisanju tog prvotnog rješenja u točki 2. istog, temeljem odredbe članka 104. ZUP-a, a u odnosu na točku 2. pobijanog rješenja ne postoje pretpostavke za vođenje spora.
11. Zamjenik opunomoćenice zainteresirane osobe prilaže u spis dopise opunomoćenice tužitelja od 1. kolovoza 2025. i od 1. rujna 2025.
12. Opunomoćenica tužitelja u odnosu na navode zainteresirane osobe ističe da su navodi izneseni u odgovoru na tužbu neosnovani, kao i navodi izneseni na današnjoj raspravi, a koji su u suprotnosti s tužbom, te da je netočno da je zainteresirana osoba sklopila ugovor o najmu pod prijetnjom iseljenja, a što da dokazuje činjenica da takav postupak nije pokrenut do današnjeg dana, čak niti iz razloga što se ne plaća niti 50% ugovorene najamnine.
13. Zamjenik opunomoćenice zainteresirane osobe i dalje tvrdi da je ugovor o najmu sklopljen pod prijetnjom iseljenja, a zainteresirana osoba da nije mogla plaćati najam jer nije imala broj računa na koji treba uplatiti i smatra sve navedeno irelevantnom činjenicom za ovaj spor i stoga predlaže da se odbije tužbeni zahtjev u cijelosti.
14. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano rješenje tuženika i prvostupanjsko rješenje te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta ovog upravnog spora.
15. Na temelju izvršenog uvida u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta i razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.
16. Iz spisa predmeta upravnog postupka proizlazi da je Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (u daljnjem tekstu Ministarstvo) ustrojilo Registar stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava i zaštićeni podstanari, u koji Registar je unesen i stan na adresi [adresa] u kojem je kao status zaštićenog najmoprimca utvrđen ŽZ, a kao član kućanstva je utvrđena OZ. Uvidom u Registar je utvrđeno da stan ima 39,50 m[2] , te da se do iznosa prosječene najamnine u ukupnoj visini od 296.25 eura, došlo umnoškom početne visine najamnine (Pn) u visini od 7,50 eura s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp — 1 ili 0,9 ili 0,8) i koeficijentom geografske lokacije (Kg — 1 ili 1,25). Dana 14. veljače 2025. donijeto je Privremeno rješenje KLASA: UP/1- 371-01/24-13/950, URBROJ: 531-14-3-254 kojim je određen iznos prosječene najamnine u visini od 296.25 eura, a koje plaćanje će se odrediti posebnim rješenjem nakon što se utvrdi stvarni vlasnik stana površine 39,50 m[2] , na adresi [adresa], prizemlje, u kojem živi zaštićeni najmoprimac ŽZ sa članom kućanstva OZ, te se pribave svi podaci o bankovnom računu na koji će se prosječena najamnina isplaćivati. Vlasnik stana, ovdje tužitelj je 31. ožujka 2025. podnio je prigovor na Privremeno rješenje kojim osporava da bi ŽZ imao status zaštićenog najmoprimca obzirom da isti nikada nije vlasniku stana podnio zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom niti je od suda zatražio donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor.
17. Odredbom članka 18. stavak 1. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I- 3242/2018 i dr. ("Narodne novine" broj: 36/24, dalje: Zakon), propisano je da ako je stan upisan u Registar sukladno članku 15. ovoga Zakona, od 1. siječnja 2025. odnosno od dana kada počinje provedba Programa mjera prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma, a započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50 % iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50 %. Stavkom 2. istog članka je propisano da se visina prosječne mjesečne najamnine utvrđuje množenjem početne visine najamnine (Pn) s koeficijentom položaja stana u zgradi (Kp) i koeficijentom geografske lokacije (Kg). Stavkom 7. istog članka propisano je da se mjerom iz stavka 1. ovoga članka pravni odnos zaštićenog najma sa zaštićenom najamninom pretvara u pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma, a na zaštićenog najmoprimca prestaje se primjenjivati članak 8. podstavak 3. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20). Stavkom 9. istog članka je propisano da se na stanove iz članka 15. stavka 3. ovoga Zakona primjenjuje opća programska mjera subvencije najamnine, ali Republika Hrvatska će od najmoprimca regresno potraživati uplaćena sredstva ako se u sudskom postupku utvrdi da osoba kojoj je najamnina subvencionirana nije imala pravo na status zaštićenog najmoprimca.
18. Odredbom članka 19. Zakona, propisano je da se vrijeme trajanja prijelaznog zaštićenog najma visina prosječne najamnine iz članka 18. stavka 1. ovoga Zakona za svaki stan određuje rješenjem nadležnog ministarstva (u daljnjem tekstu: rješenje o prijelaznoj najamnini) (stavak 1.). U rješenju o prosječnoj najamnini utvrđuje se na koji se stan donosi rješenje, utvrđuje se zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva, vlasnik ili vlasnici stana, iznos najamnine koji plaća zaštićeni najmoprimac, iznos najamnine koji subvencionira Republika Hrvatska te rokovi za uplatu najamnine (stavak 2.). Rješenje o prosječnoj najamnini sadržava potvrdu izvršnosti (stavak 3.). Pojedinačna rješenja o prosječnoj najamnini otpremaju se strankama do 15. veljače 2025. (stavak 4.).
19. Odredbom članka 20. Zakona, propisano je da zaštićeni najmoprimac plaća 50 % iznosa prosječne najamnine izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec. Mjesečne isplate obavljaju se na bankovni račun najmodavca do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec (stavak 1.). Subvencionirani dio u visini 50 % iznosa prosječne najamnine nadležno ministarstvo plaća izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec. Mjesečne isplate obavljaju se na bankovni račun najmodavca do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec (stavak 2.). Iznimno od stavaka 1. i 2. ovoga članka, ako 50 % iznosa prosječne najamnine prelazi 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca i ako zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva nemaju drugu imovinu veće vrijednosti, Republika Hrvatska plaćat će razliku od 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca do ukupnog iznosa prosječne najamnine (stavak 3.). Iznimno od stavaka 1. i 2. ovoga članka, zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska dužni su vlasniku najkasnije do 31. ožujka 2025. platiti svaki svoj iznos prosječne najamnine koji obuhvaća razdoblje od 1. siječnja 2025. do 31. ožujka 2025. (stavak 4.). Ako zaštićeni najmoprimac kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, po sili ovoga Zakona, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine (stavak 5.). U slučaju iz stavka 5. ovoga članka zaštićeni najmoprimac dužan je osloboditi stan i predati ga u posjed vlasniku u roku od 30 dana od pravomoćnosti rješenja donesenog u upravnom postupku kojim je utvrđena ta činjenica (stavak 6.). Činjenica prestanka prijelaznog zaštićenog najma iz stavka 5. ovoga članka utvrđuje se u upravnom postupku koji provodi nadležno ministarstvo na zahtjev vlasnika stana (stavak 7.). U slučaju kašnjenja u plaćanju prosječne mjesečne najamnine Republika Hrvatska i zaštićeni najmoprimac dužni su vlasniku platiti zatezne kamate (stavak 8.).
20. Odredbom članka 12. Programa mjera za izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr., propisano je da ako mjesečni iznos prosječne najamnine koji je dužan podmiriti zaštićeni najmoprimac prelazi utvrđen rješenjem iz članka 9. stavka 1. ovoga Programa mjera prelazi 25% ukupnih 12 mjesečnih prihoda njegova kućanstva, obvezan je u roku od 30 dana od primitka rješenja uložiti prigovor na takvo rješenje. Zaštićeni najmoprimac prihode dokazuje potvrdama o ukupnom dohotku u prethodnoj godini izdanom od nadležne ispostave Porezne uprave za sve članove kućanstva zaštićenog najmoprimca i izjavom pod materijalnom i kaznenom odgovornosti da on i članovi njegova kućanstva nemaju drugih primitaka niti imaju u vlasništvu drugu imovine veće vrijednosti.
21. Zaštićeni najmoprimac ŽZ je 28. lipnja 2024. podnio zahtjev za unos stana na adresi [adresa] u Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Nadležno tijelo je utvrdilo da je na temelju stanarskog prava stečenog od strane ŽZ (prije 5. studenog 1996.), stupanjem na snagu odredbi Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20, 36/24, dalje: ZNS) na predmetnom stanu nastao status zaštićenog najmoprimca. Zaštićeni najmoprimac je uz Obrazac za prijavu stana u Registar dostavio i odluku Metaloprerađivačkog poduzeća Žeče Karlovac, Broj: 33/92 od 20. listopada 1992. kojom je istome kao ranijem nositelju stanarskog prava i njegovoj porodici dodijeljen na korištenje jednosobni stan veličine 28,16 m[2] u [adresa]. Ujedno je dostavio i Uvjerenje o prebivalištu Policijske uprave Karlovačke od 24. lipnja 2024. iz kojeg je vidljivo da isti ima prijavljeno prebivalište na adresi predmetnog stana od 1. prosinca 1988., kao i njegova supruga. Zaštićeni najmoprimac ŽZ je 1. travnja 2025. podnio prijedlog za ispravak Privremenog rješenja i Potvrde obzirom na pogrešan opis stana, što je utvrđeno kao točno. Naime, utvrđeno je da je u Privremenom rješenju i u Potvrdi pogrešno opisan predmetni stan jer da se isti ne nalaži u prizemlju već na I. katu. Kako je to naprijed navedeno, tužitelju je dodijeljen stan veličine 28,16 m[2] koji se nalazi na spomenutoj adresi, ali je rješenjem KLASA: UP/I-363-03/16-01/1042, URBROJ: 2133/01-07-02/08-16-1 od 21. listopada 2016. utvrđeno kako je stan u kojem se nalazi zaštićeni najmoprimac u derutnom stanju zbog čega je ŽZ preselio u stan u istoj stambenoj zgradi, na I. katu, površine 39,36 m[2] Navedeno proizlazi i iz Potvrde Ministarstva prostornog uređenja,
. graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I-371-01/24-13/950, URBROJ: 531-14-3- 25-13 od 31. srpnja 2025. Stoga je pravilno tuženik izvršio ispravak privremenog rješenja od 14. veljače 2025. u kojemu je stajalo da se predmetni kat nalazi u prizemlju, a ne na I. katu.
22. Budući da iz svega iznesenog proizlazi da je pobijano rješenje na zakonu osnovano, to je tužbeni zahtjev na temelju članka 116. stavak 1. ZUS-a valjalo odbiti kao neosnovan, te riješiti kao u izreci ove presude, dok se svi prigovori tužitelja se smatraju neosnovanim.
23. Tužitelj je postavio i zahtjev za naknadu troškova ovog spora. Međutim, kako tužitelj nije uspio u ovom sporu to mu ne pripada niti pravo na naknadu troškova spora u skladu s odredbom članka 147. stavak 1. ZUS-a kojom je propisano da stranka koja izgubi spor snosi sve troškove spora. Stoga je odbijen zahtjev tužitelja za naknadu troškova ovog spora pa je odlučeno kao u točki II. izreke ove presude.
U Rijeci 30. ožujka 2026.
Sutkinja
Danica Vučinić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokome upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.
Dostaviti:
- opunomoćenici tužitelja Andreji Nejak Bićanić, odvjetnici u Karlovcu, Sarajevska 4/I
- tuženiku Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, Ulica Republike Austrije 14
- opunomoćenici zainteresirane osobe Sandri Pleskina, odvjetnici u Karlovcu,
Križanićeva 22
