Poslovni broj: P-782/2023-49

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

Novi Zagreb – Istok, Turinina 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Novom Zagrebu po sucu Ivi Đuratoviću, u parničnom predmetu tužiteljice VŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Hrvoje Lafter, odvjetnik u Jastrebarskom, protiv tuženice KŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Luka Smoljenović, odvjetnik u Zagrebu, radi predaje u posjed i isplate, nakon provedene glavne rasprave koja je zaključena 11.02.2026., dana 27. ožujka 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„Utvrđuje se da je raskinut Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 27.01.2022., koji je sklopljen između tužiteljice VŠ i tuženice KŠ, te da tužiteljica VŠ ima pravo na posjed poslovnog prostora površine 85,00 m2, na adresi u [adresa], koji se nalazi na nekretnini upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nalaže se tuženici KŠ da tužiteljici VŠ isplati iznos 8.136,55 EUR sa zateznim kamatama koje teku:

- na iznos 200,00 EUR od 11.12.2022. do isplate;

- na iznos 200,00 EUR od 11.01.2023. do isplate;

- na iznos 200,00 EUR od 11.02.2023. do isplate;

- na iznos 200,00 EUR od 11.03.2023. do isplate;

- na iznos 200,00 EUR od 11.04.2023. do isplate;

- na iznos 200,00 EUR od 11.05.2023. do isplate;

- na iznos 100,00 EUR od 11.06.2023. do isplate;

- na iznos 109,65 EUR od 01.07.2023. do isplate;

- na iznos 215,05 EUR od 01.08.2023. do isplate;

- na iznos 215,05 EUR od 01.09.2023. do isplate;

- na iznos 215,05 EUR od 01.10.2023. do isplate;

- na iznos 221,00 EUR od 01.11.2023. do isplate;

- na iznos 221,00 EUR od 01.12.2023. do isplate;

- na iznos 221,00 EUR od 01.01.2024. do isplate;

- na iznos 226,10 EUR od 01.02.2024. do isplate;

- na iznos 226,10 EUR od 01.03.2024. do isplate;

- na iznos 226,10 EUR od 01.04.2024. do isplate;

- na iznos 238,85 EUR od 01.05.2024. do isplate;

- na iznos 238,85 EUR od 01.06.2024. do isplate;

- na iznos 238,85 EUR od 01.07.2024. do isplate;

- na iznos 250,75 EUR od 01.08.2024. do isplate;

- na iznos 250,75 EUR od 01.09.2024. do isplate;

- na iznos 250,75 EUR od 01.10.2024. do isplate;

- na iznos 250,75 EUR od 01.11.2024. do isplate;

- na iznos 250,75 EUR od 01.12.2024. do isplate;

- na iznos 250,75 EUR od 01.01.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.02.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.03.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.04.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.05.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.06.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.07.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.08.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.09.2025. do isplate;

- na iznos 267,75 EUR od 01.10. 2025. do isplate,

i to po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 3 postotna poena, u roku 15 dana.

Nalaže se tuženici KŠ da tužiteljici VŠ naknadi troškove parničnog postupka sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od presuđenja do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 3 postotna poena, u roku 15 dana.“

II. Nalaže se tužiteljici VŠ da tuženici KŠ naknadi troškove parničnog postupka u iznosu 1.250,00 EUR sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 27.03.2026. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 3 postotna poena, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužbom od 05.09.2023. tužiteljica VŠ zatražila je donošenje presude kojom bi se tuženici KŠ naložilo da joj preda u posjed poslovni prostor u [adresa], kao i da joj za razdoblje od prosinca 2022. do lipnja 2023. isplati neplaćenu zakupninu u iznosu 200,00 EUR mjesečno, a od lipnja 2023. pa do listopada 2025. naknadu za bespravno korištenje u iznosu 100,00 EUR mjesečno, u bitnom navodeći da je sa tuženicom imala sklopljen ugovor o zakupu poslovnog prostora te da joj tuženica za razdoblje od prosinca 2022. nije platila mjesečne zakupnine, pa da je u lipnju 2023. raskinula ugovor o zakupu no da joj tuženica i nakon toga nije vratila posjed poslovnog prostora.

2. U odgovoru na tužbu tuženica KŠ je osporila osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva, u bitnom navodeći da je uz suglasnost tužiteljice u predmetnom poslovnom prostoru izvršila popravke i radove, uslijed čega su se dogovorile da tuženica ne plaća zakupninu za taj period, kao i da je dogovor stranaka bio da tuženica u konačnici kupi taj poslovni prostor no da se tužiteljica oglušila na pozive tuženice da napravi procjenu nekretnine i izvršenih ulaganja, već protivno dogovoru inzistira na daljnjem plaćanju zakupnine.

3. Tužiteljica je na ročištu od 11.02.2026. (str. 172 spisa) izmijenila točku I. tužbenog zahtjeva na način da više ne zahtjeva predaju u posjed poslovnog prostora, već zahtijeva utvrđenje da je ugovor o zakupu raskinut, uz daljnje utvrđenje da ima pravo na posjed predmetnog poslovnog prostora.

3.1. U vezi takve izmjene točke I. tužbenog zahtjeva, valja istaknuti da tužiteljica u ovom predmetu za razdoblje nakon jednostranog raskida ugovora o zakupu (lipanj 2023.) od tuženice zahtijeva isplatu naknade zbog bespravnog korištenja predmetnog poslovnog prostora, pa je stoga pitanje raskida ugovora o zakupu prethodno pitanje za odlučivanje o zahtjevu tužiteljice za isplatu naknade za bespravno korištenje. Po čl. 187. ZPP ako odluka o sporu ovisi o tome postoji li ili ne postoji kakav pravni odnos koji je prije ili tijekom parnice postao sporan, tužitelj može istaknuti i tužbeni zahtjev da sud utvrdi da takav odnos postoji odnosno da ne postoji (st. 3.), a isticanje takvog zahtjeva nakon podnošenja tužbe neće se smatrati preinakom tužbe (st. 4.). Stoga se u konkretnom slučaju, kod izmjene točke I. tužbenog zahtjeva na način da je postavljen zahtjev za utvrđenje da je ugovor o zakupu raskinut, ne radi o preinaci tužbe već je tužiteljica u skladu sa čl. 187. st. 3. i st. 4. ZPP takav zahtjev (tzv. deklaratorni preambul) ovlaštena postaviti i nakon zaključenja prethodnog postupka.

3.2. Nadalje, što se tiče daljnje izmjene točke I. tužbenog zahtjeva u dijelu u kojem je postavljen zahtjev za utvrđenje da tužiteljica ima pravo na posjed predmetnog poslovnog prostora, valja istaknuti da između stranaka nije sporno da je tužiteljica u srpnju 2025. (nakon uviđaja održanog u ovom predmetu) izvršila promjenu brave i stupila u posjed poslovnog prostora, zbog čega je tuženica protiv nje podnijela tužbu zbog smetanja posjeda. Prema tome, nakon što je prethodni postupak u ovoj parnici zaključen (27.11.2024.), tijekom srpnja 2025. došlo je do izmjene činjeničnog stanja jer je tužiteljica stupila u posjed poslovnog prostora. Po čl. 190. st. 2. ZPP tužitelj može preinačiti tužbu do zaključenja glavne rasprave ako je bez svoje krivnje nije mogao preinačiti do zaključenja prethodnog postupka. Budući da se radi o novim činjenicama (ulazak u posjed) koje su se ostvarile tek tijekom glavne rasprave, valja uzeti da tužiteljica preinaku tužbe bez svoje krivnje nije mogla izvršiti prije zaključenja prethodnog postupka, pa stoga izmjena tužbenog zahtjeva iz naloga za predaju posjeda u utvrđenje postojanja prava na posjed predstavlja dopuštenu preinaku tužbe u smislu čl. 190. st. 2. ZPP. Stoga je sud je raspravnim rješenjem od 11.02.2026. (str. 172-173 spisa) dopustio preinaku tužbe u tom dijelu jer je ista svrsishodna za konačno rješenje odnosa između stranaka.

3.3. Nakon provedenog građevinskog vještačenja tužiteljica je zahtjev za isplatu zakupnine i naknade za bespravno korištenje izmijenila sa prvotno utuženih 1.800,00 EUR na 8.136,55 EUR.

4. U provedenom postupku pročitane su isprave u spisu i to Ugovor o zakupu od 27.01.2022. (str. 5-6 spisa), zk izvadak (str. 7-8 spisa), Opomena (str. 9-11 spisa), e- mail korespondencija (str. 12-13, 15 spisa), Izjava o raskidu (str. 14-17 spisa), provedeni su očevid (str. 82-83 spisa) i građevinsko vještačenje (str. 90-148 spisa), izvršen je uvid u spis Psp-33/2025 te su saslušani svjedok ZŠ (str. 63-64 spisa), tužiteljica (str. 61-63 spisa) i tuženik (str. 69-70 spisa).

5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

6. Predmet parnice su tužiteljičini zahtjevi za utvrđenje da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 27.01.2022. između nje i tuženice raskinut te da tužiteljica ima pravo na posjed tog poslovnog prostora, sve uz daljnje zahtjeve za isplatu zakupnine (do lipnja 2023.) odnosno naknade za bespravno korištenje (od lipnja 2023. do listopada 2025.) u ukupnom iznosu 8.136,55 EUR.

7. Nije sporno da je tužiteljica vlasnica poslovnog prostora u [adresa], te da je sa tuženicom kao zakupnikom sklopila ugovor o zakupu tog poslovnog prostora na 5 godina, počevši od 01.02.2022.

8. Između stranaka je sporno je li taj ugovor o raskinut i je li tuženica platila sve zakupnine koje je bila dužna platiti.

9. Tužiteljica tvrdi da je između nje i tuženice bila ugovorena zakupnina od 200,00 EUR mjesečno, koju joj tuženica nije podmirila za više mjeseci, zbog čega da joj je u lipnju 2023. jednostrano raskinula ugovor o zakupu, a nakon toga da joj tuženica odbija vratiti posjed tog prostora te ga koristi bez pravne osnove.

10. Iz Ugovora o zakupu od poslovnog prostora 27.01.2022. (str. 5-6 spisa) proizlazi da su tužiteljica i tuženica ugovorile zakupninu od 200,00 EUR polugodišnje (čl. 4.) , a ujedno je ugovoreno i pravo prvokupa za korist tuženice, uz uračunavanje plaćenih zakupnina (čl. 7.).

11. Iz Opomene od 25.04.2023. (str. 9-11 spisa) proizlazi da je tužiteljica putem punomoćnika pozvala tuženicu na plaćanje zakupnine za 5 mjeseci zakupa, koje joj nisu plaćene.

12. Iz e-maila od 19.05.2023. (str. 12 spisa) proizlazi da je tuženica obavijestila punomoćnika tužiteljice o tome da je u procesu kupoprodaje tog poslovnog prostora, da joj je u tijeku realizacija kredita pa da moli da joj se odobri da uplatu izvrši početkom lipnja, da se prostor ne koristi i da od njega nema financijske koristi već je pripremila sve za realizaciju kredita.

13. Iz Izjave od 15.06.2023. (str. 13-14 spisa) proizlazi da je tužiteljica obavijestila tuženicu o tome da raskida predmetni ugovor o zakupu i poziva ju da joj ga do kraja mjeseca vrati u posjed.

14. Iz e-maila od 28.06.2023. (str. 15 spisa) proizlazi da je odvjetnica Kristina Baričević, kao zastupnica tuženice, obavijestila punomoćnika tužiteljice o tome da tuženica i dalje ima namjeru kupiti predmetni poslovni prostor, i to kreditom kojeg će realizirati na jesen, pa predlaže da uplatu svih zaostalih zakupnina izvrši do 10.07. i moli da ju tužiteljica sačeka do listopada i studenoga, do kada će zakupnine plaćati redovito.

15. Iz iskaza tužiteljice (str. 61-63 spisa) u bitnom proizlazi da je sa tuženicom dogovorila zakup predmetnog poslovnog prostora te da su na prijedlog tuženice dogovorile i mogućnost naknadnog otkupa uz uračunavanje plaćenih zakupnina; da je tuženica platila zakupninu za prvih nekoliko mjeseci, s time da je i te zakupnine neredovito plaćala, ali kada se sve zbroji da je platila mjesečne zakupnine zaključno sa rujnom 2022.; da su imale dogovor o tome da tuženica o svom trošku ukloni jedan zid od knaufa i da zbog toga neće biti dužna platiti 3 mjesečne zakupnine, na koji način su podmirene zakupnine za daljnja 3 mjeseca i to za listopad, studeni i prosinac 2022.; da je tuženicu opominjala za plaćanje zakupnina ali da bi ona uvijek imala neku izliku zašto nije platila; da je tuženica najavljivala da će od nje kupiti taj poslovni prostor te da je trebala napraviti procjenu vrijednosti prostora i podići kredit, za što ju je tužiteljica čekala godinu dana ali tuženica tu procjenu nije napravila niti je podignula kredit; da joj je tuženica zakupnine plaćala preko računa; da je ugovor o zakupu sastavila tuženica i poslala joj u Njemačku na potpis te da ga ona prije potpisivanja nije pozorno pročitala jer je vjerovala tuženici; da pritom nije primijetila da u ugovoru piše zakupnina od 200,00 EUR polugodišnje, a tuženica je u početku normalno plaćala po 200,00 EUR mjesečno pa uopće nije bilo upitno da je to mjesečni iznos zakupnine.

16. Iz iskaza tuženice (str. 69-70 spisa) u bitnom proizlazi da je ona imala namjeru od tužiteljice kupiti predmetni poslovni prostor, ali su prvo dogovorile zakup dok tuženica ne uspije realizirati kredit, što joj se odužilo a tužiteljica to nije razumjela; da je sa tužiteljicom dogovorila zakupninu od 200,00 EUR polugodišnje te joj je zakupninu plaćala na račun, ne sjeća se koliko je točno zakupnina platila, ali joj je plaćala sve dok tužiteljica nije angažirala odvjetnika; da je u početku zakupnine plaćala mjesečno jer je očekivala da će realizacija kredita ići brže.

17. Iz iskaza svjedoka ZŠ (str. 63-64 spisa), partnera tuženice, u bitnom proizlazi da je sa tuženicom više puta išao u banku kada je plaćala zakupnine, no ne zna koliko su zakupnine iznosile i kako ih je bila dužna plaćati.

18. Dovodeći u međusobnu vezu sve navedene dokaze sud utvrđuje da je između stranaka u pisanom obliku bila ugovorena zakupnina od 200,00 EUR polugodišnje, kako je to izričito i nedvosmisleno navedeno u čl. 4. Ugovora o zakupu od 27.01.2022. Sud također utvrđuje da su i tužiteljica i tuženica imale namjeru naknadnog sklapanja kupoprodajnog ugovora (nakon što tuženica u banci ishodi kredit), uz uračunavanje svih plaćenih zakupnina, o čemu su i jedna i druga bitnom jednako iskazivale, a to potvrđuje i čl. 7. Ugovora o zakupu kojim je ugovoreno pravo prvokupa uz uračunavanje plaćenih zakupnina.

18.1. Sud nadalje utvrđuje da su, unatoč ugovornoj odredbi o zakupnini u iznosu 200,00 EUR polugodišnje, i tužiteljica i tuženica prilikom izvršavanja ugovora o zakupu postupale kao da je zakupnina ugovorena u iznosu 200,00 EUR mjesečno, a ne polugodišnje. Naime, tužiteljica je iskazala da je ona smatrala da je zakupnina 200,00 EUR mjesečno (ugovor nije pozorno pročitala prije potpisivanja), dok je i sama tuženica u svojem stranačkom iskazu potvrdila da joj je u početku plaćala 200,00 EUR svaki mjesec jer je očekivala da će joj realizacija kredita ići brže.

18.2. Tužiteljica je u stranačkom iskazu potvrdila da joj je tuženica platila mjesečne zakupnine od 200,00 EUR za razdoblje od veljače do rujna 2022., što znači da je tuženica izvršila 8 uplata po 200,00 EUR, pa u varijanti u kojoj bi zakupnina iznosila 200,00 EUR polugodišnje to bi značilo da je tuženica plaćanjem tih 8 zakupnina od 200,00 EUR ustvari tužiteljici podmirila zakupninu za 4 godine zakupa. Tuženica međutim, kada joj je tužiteljica u travnju 2023. poslala Opomenu zbog neplaćenih zakupnina i kada joj je u lipnju 2023. zbog toga poslala Izjavu o raskidu ugovora, u svojim pisanim očitovanjima iz e-mailova od 19.05.2023. i 28.06.2023. (str. 12 i 15 spisa) tužiteljici uopće nije tvrdila da joj je platila sve zakupnine te da su Opomena i Izjava o raskidu u tom smislu neutemeljeni, već je samo najavljivala skoru realizaciju kredita radi kupoprodaje, štoviše u e-mailu od 28.06.2023. punomoćnica tuženice je izričito potvrdila postojanje dugovanja po osnovi zakupnina. Osim toga, tuženica ni u ovoj parnici – ni u odgovoru na tužbu ni uopće do zaključenja prethodnog postupka – tužbeni zahtjev nije osporavala tvrdnjom da zakupnina nije bila 200,00 EUR mjesečno nego polugodišnje, niti je uopće isticala bilo kakve navode u tom pogledu.

18.3. Sve navedeno jasno dokazuje da su i tužiteljica i tuženica predmetni ugovor o zakupu izvršavale kao da zakupnina iznosi 200,00 EUR mjesečno, a ne polugodišnje kako je bilo ugovoreno pisanim ugovorom o zakupu.

19. U konkretnom slučaju radi se o poslovnom prostoru, pa se na pitanja zakupa primjenjuje prvenstveno Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Narodne novine br. 125/2011, 64/2015, 112/2018; dalje: ZZKPP), a podredno i Zakon o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005, 41/2008, 25/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021; dalje: ZOO).

20. Po čl. 4. ZZKPP zakup poslovnog prostora zasniva se ugovorom o zakupu (st. 1.) koji mora biti sastavljen u pisanom obliku (st. 2.), a u suprotnom je ništetan (st. 4.). Po čl. 5. st. 2. toč. 7. ZZKPP pisani ugovor o zakupu mora sadržavati, između ostaloga, i iznos zakupnine.

21. Slijedom takvih izričitih zakonskih odredbi – kada se radi o zakupu poslovnog prostora – ugovaranje iznosa zakupnine u usmenom obliku ili konkludentnim radnjama je ništetno, jer se radi o bitnom sastojku ugovora o zakupu poslovnog prostora koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, a taj podatak po izričitoj zakonskoj odredbi mora biti naveden u pisanom ugovoru o zakupu. Samim time, ništetno je i usmeno ili konkludentno mijenjanje iznosa zakupnine nakon sklapanja pisanog ugovora o zakupu. Pritom je ništetnost, kao posljedica nepoštivanja pisanog oblika ugovora o zakupu poslovnog prostora, izričito propisana zakonom – čl. 4. st. 4. ZZKPP.

21.1. U tom kontekstu ne može doći ni do naknadnog osnaženja ugovorne odredbe o zakupnini u smislu čl. 294. ZOO (konvalidacija), bez obzira kako su ju zakupodavac i zakupnik izvršavali, i to stoga što je kao posljedica nepoštivanja pisanog oblika zakonom izričito propisana ništetnost (do konvalidacije može doći samo onda kada zakon ne upućuje na neku drugu posljedicu, a ovdje je kao posljedica propisana ništetnost). Iz istog razloga nema mjesta ni primjeni čl. 286. st. 3. i st. 4. ZOO po kojima je moguće da kasnije usmene dopune i pogodbe budu pravovaljane ako to nije protivno cilju radi kojeg je oblik propisan odnosno ako je oblik propisan samo u interesu ugovornih strana. Naime, s obzirom na zakonom propisanu posljedicu ništetnosti već samim time nema mjesta valjanosti naknadnih usmenih pogodbi u smislu čl. 286. st. 3. i st. 4. ZOO, a osim toga iznos zakupnine ne predstavlja sporednu točku ugovora (nego bitan sastojak) te se u konkretnom slučaju ne bi radilo o umanjenju ili olakšavanju obveza bilo koje od ugovornih strana u smislu tih zakonskih odredbi.

21.2. Iz prethodno izloženih razloga, usmeno ili konkludentno ugovaranje iznosa zakupnine u iznosu od 200,00 EUR mjesečno između tužiteljice i tuženice ne može biti valjano i proizvoditi pravne učinke, već je ništetno. U skladu sa čl. 327. st. 1. ZOO sud na ništetnost pazi po službenoj dužnosti, pa iako tuženica u ovoj parnici do zaključenja prethodnog postupka nije izričito osporavala iznos zakupnine koji se između nje i tužiteljice na temelju usmenog ili konkludentnog sporazuma faktično izvršavao (200,00 EUR mjesečno), sud je bio dužan po službenoj dužnosti utvrditi da je takav sporazum između tužiteljice i tuženice ništetan. Pritom valja napomenuti da se sama tužiteljica u tužbi pozvala na pisani Ugovor o zakupu od 27.01.2022. te ga je priložila uz tužbu, dok je u točki 3. tužbe navela da je tuženica bila dužna plaćati zakupninu od 200,00 EUR mjesečno „a što je bila stvarna namjera stranaka“, pa je postupajući u okviru takvih činjeničnih navoda tužiteljice sud po službenoj dužnosti u skladu sa čl. 327. st. 1. ZOO utvrdio da je usmeni ili konkludentni dogovor o iznosu zakupnine, drugačiji od onog koji je izražen u pisanom obliku, ništetan.

21.3. Nadalje, u konkretnom slučaju ne može se uzeti ni da je došlo do naknadne izmjene iznosa zakupnine u pisanom obliku. Naime, tužiteljica nije tvrdila niti u spis dostavila bilo kakvu ispravu iz koje bi se moglo utvrditi da su se ona i tuženica pisanim putem usuglasile o promjeni iznosa zakupnine u odnosu na iznos koji je naveden u pisanom ugovoru o zakupu (sa 200,00 EUR polugodišnje na 200,00 EUR mjesečno). Iako se iz pisane korespondencije između tužiteljice i tuženice koja je priložena uz tužbu (Opomena, Izjava o raskidu i dva e-maila) može zaključiti da između njih u to vrijeme nije bilo sporno da postoje neplaćene zakupnine, u niti jednoj od tih isprava ne spominje se koji bi bio mjesečni iznos zakupnine, pa kako je iznos zakupnine bitan sastojak ugovora, ne može se uzeti ni da je putem tih isprava u pisanom obliku došlo do naknadne i retroaktivne izmjene ugovorne odredbe o iznosu zakupnine u smislu čl. 247. i čl. 253. st. 1. ZOO.

23. Po čl. 291. ZOO ako je ugovor sklopljen u posebnom obliku, bilo na temelju zakona, bilo voljom ugovornih strana, vrijedi samo ono što je u tom obliku izraženo.

24. Stoga, budući da je usmeno ili konkludentno ugovaranje ili mijenjanje iznosa zakupnine poslovnog prostora ništetno, a tužiteljica nije dokazala ni da je do naknadne izmjene došlo u pisanom obliku – sud utvrđuje da je tuženica tužiteljici bila dužna plaćati zakupninu samo u onom iznosu koji je između njih bio ugovoren pisanim ugovorom o zakupu, a to je 200,00 EUR polugodišnje.

25. U tom pogledu valja istaknuti da ugovaranje polugodišnje zakupnine nije zabranjeno niti se može smatrati protivnim prisilnim propisima, već u tom dijelu postoji sloboda ugovaranja i uređivanja obveznih odnosa u smislu čl. 2. ZOO. Naime, upravo takva (polugodišnja) zakupnina predviđena je općim propisom o zakupu (čl. 534. st. 2. ZOO), a iako je za zakup poslovnog prostora posebnim propisom, i to čl. 5. st. 2. toč. 7. ZZKPP, predviđeno ugovaranje mjesečne zakupnine, to samo po sebi ne znači da je ugovorena polugodišnja zakupnina nevaljana, budući da ugovoreni polugodišnji iznos zakupnine u sebi sadrži i mjesečni iznos zakupnine, koji se jednostavno dobije dijeljenjem polugodišnjeg iznosa sa 6. No čak i kada bi se uzelo da se kod zakupa poslovnog prostora ne može ugovoriti polugodišnja zakupnina, nego samo mjesečna zakupnina, to nikako ne bi značilo da se iznos kojeg su zakupodavac i zakupnik u pisanom obliku izričito ugovorili kao polugodišnju zakupninu, automatizmom pretvara u mjesečnu zakupninu.

26. Iz prethodno izloženih razloga, ovopredmetni spor između stranaka valja riješiti polazeći od toga da je između njih jedina valjano ugovorena zakupnina iznosila 200,00 EUR polugodišnje te da je tuženica samo takvu zakupninu bila dužna plaćati. Pritom valja napomenuti da je irelevantno koja je bila stvarna volja stranaka u pogledu iznosa zakupnine, kada postoji pisani ugovor u kojem je naveden iznos zakupnine i kada je ugovaranje zakupnine ništetno ako nije u pisanom obliku.

27. Zakupni odnos između stranaka je započeo 01.02.2022. pa su do lipnja 2023. dospjele samo 3 polugodišnje zakupnine od 200,00 EUR (ukupno 600,00 EUR), a sama tužiteljica je u svojem stranačkom iskazu potvrdila da joj je tuženica do tada na ime zakupnine izvršila 8 uplata po 200,00 EUR (ukupno 1.600,00 EUR).

28. Po čl. 26. st. 1. toč. 2. ZZKPP zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku 15 dana od zaprimanja pisane opomene zakupodavca.

29. Budući da je tužiteljica tuženici slala opomenu zbog neplaćene zakupnine u travnju 2023., a izjavu o raskidu zakupa dala u lipnju 2023., iako u tom trenutku nije bilo dospjelih neplaćenih zakupnina (do tada su bile dospjele 3 zakupnine po 200,00 EUR polugodišnje, a tuženica je platila 8 zakupnina po 200,00 EUR), sud utvrđuje da Izjava o raskidu ugovora od 15.06.2023. nije valjana i ne proizvodi pravne učinke, jer za raskid (otkaz) ugovora po toj osnovi (neplaćanje zakupnine) nisu bile ispunjene zakonske pretpostavke.

30. Prema tome, u konkretnom slučaju ugovor o zakupu nije na valjani načni raskinut (otkazan), pa sud utvrđuje da je taj ugovor i dalje na snazi. Stoga je neosnovan tužbeni zahtjev za utvrđenje da je predmetni ugovor o zakupu raskinut.

31. Posljedično je neosnovan i tužbeni zahtjev za utvrđenje da tužiteljica u odnosu na tuženicu ima pravo na posjed predmetnog poslovnog prostora. Naime, u skladu sa čl. 519. ZOO i čl. 7. ZZKPP tuženica kao zakupnik ima pravo na neposredan posjed predmetnog poslovnog prostora pa stoga tužiteljica u odnosu na nju ne može sa uspjehom zahtijevati utvrđivanje prava na posjed u smislu čl. 26. ZVDSP.

32. Nadalje, tužiteljica tužbom zahtijeva isplatu zakupnine za razdoblje od 01.12.2022. do 15.06.2023. u iznosu po 200,00 EUR mjesečno. S tim u vezi, prije svega valja istaknuti da je sama tužiteljica u svojem stranačkom iskazu potvrdila da joj je zakupnina za prosinac 2022. plaćena, pa stoga tužbeni zahtjev za isplatu zakupnine od 200,00 EUR za prosinac 2022. već iz tog razloga nije osnovan. Pored navedenog, kako je već obrazloženo, budući da između stranaka nije bila ugovorena zakupnina od 200,00 EUR mjesečno, nego 200,00 EUR polugodišnje, a tuženica je tužiteljici do lipnja 2023. na ime zakupnine izvršila 8 uplata po 200,00 EUR, time je tuženica za razdoblje do 15.06.2023. podmirila sve zakupnine koje je bila dužna platiti, pa je stoga neosnovan tužbeni zahtjev za isplatu zakupnina za razdoblje od 01.12.2022. do 15.06.2023. u ukupnom iznosu 1.300,00 EUR.

33. Konačno, u pogledu naknade za bespravno korištenje predmetnog poslovnog prostora u tijeku postupka provedeno je građevinsko vještačenje po vještaku Dariu Šereru, koji je u pisanom nalazu od 08.09.2025. (str. 90-144 spisa) utvrdio da tržišna vrijednost mjesečne zakupnine za predmetni poslovni prostor iznosi kako slijedi:

219,30 EUR za lipanj 2023.; 215,05 EUR za srpanj-rujan 2023.; 221,00 EUR listopad- prosinac 2023.; 226,10 EUR za siječnja-ožujak 2024.; 238,85 EUR za travanj-lipanj 2024.; 250,75 EUR za srpanj-prosinac 2024.; 267,75 EUR za siječanj-kolovoz 2025. Sud u cijelosti prihvaća navedeni nalaz vještaka jer je jasan i obrazložen te je izrađen nakon uviđaja na licu mjesta i u skladu sa pravilima struke, a ni stranke na njega nisu imale nikakvih primjedbi.

33.1. Tužiteljica je u skladu sa tim nalazom specificirala tužbeni zahtjev, i to na način da za razdoblje od 15.06.2023. pa do 31.10.2025. zahtijeva isplatu naknade za bespravno korištenje u ukupnom iznosu 6.836,55 EUR.

33.2. U skladu sa čl. 164. st. 1. i čl. 165. st. 1. ZVDSP naknadu za korištenje tuđe stvari vlasniku je dužan platiti samo nepošteni posjednik, a ne i pošteni posjednik.

33.3. U konkretnom slučaju tuženica je pošteni posjednik jer se njen posjed temelji na valjanom ugovoru o zakupu koji je još uvijek na snazi, pa stoga tužiteljici nije dužna plaćati naknadu za bespravno korištenje u smislu čl. 165. st. 1. ZVDSP.

33.4. Pored toga, između stranaka nije sporno da je tužiteljica 10.07.2025. stupila u posjed predmetnog poslovnog prostora, kada je nakon uviđaja koji je održan u ovom predmetu izvršila promjenu brave (a što je potvrđeno i uvidom u spis predmeta Psp- 33/2025, u kojem je ovdje tuženica podnijela tužbu zbog smetanja posjeda ). Stoga, budući da se tuženica od 10.07.2025. više ne nalazi u posjedu predmetnog poslovnog prostora, tuženica ni iz tog razloga tužiteljici ne bi bila dužna platiti naknadu za bespravno korištenje za razdoblje od 10.07.2025. do 31.10.2025., što je tužiteljica neosnovano utužila.

34. Slijedom navedenoga, neosnovan je tužbeni zahtjev za isplatu 8.136,55 EUR (1.300,00 EUR na ime zakupnine te 6.836,55 EUR na ime naknade za bespravno korištenje).

35. Prema tome, tužbeni zahtjev je neosnovan u cijelosti pa ga je valjalo odbiti i odlučiti kao pod točkom I. izreke.

36. Tuženica je u cijelosti uspjela u parnici pa joj je tužiteljica na čl. 154. st. 1. ZPP dužna naknaditi troškove postupka. Vrijednost predmeta spora iznosi 8.136,55 EUR, a tuženicu je zastupao punomoćnik odvjetnik, pa su joj u skladu sa čl. 155. ZPP i Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br. 138/2023) priznati troškovi za:

- sastav odgovora na tužbu – 250,00 EUR (Tbr. 8/1);

- zastupanje na ročištima od 27.11.2024., 05.02.2025., 05.12.2025. i 11.02.2026.

– po 250,00 EUR (Tbr. 9/1);

što ukupno iznosi 1.250,00 EUR (sa uključenim PDV), dok tuženici u skladu sa čl. 155. ZPP nije priznat trošak ročišta od 09.04.2025. jer je ono održano njenom krivnjom budući da bez opravdanog razloga nije pristupila na prethodno ročište od 05.02.2025. na kojem je trebala biti saslušana kao stranka. Stoga je odlučeno kao pod točkom II. izreke.

U Zagrebu 27. ožujka 2026.

Sudac:

Ivo Đuratović

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude može se podnijeti žalba u roku 15 dana, a o njoj odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

1. odvjetnik Hrvoje Lafter;

2. odvjetnik Luka Smoljenović.