REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli-Pola

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

Poslovni broj: Gž-190/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda i to:

Roberta Fabrisa, predsjednika vijeća, Brune Frankovića, člana vijeća i suca izvjestitelja i Biljane Pamić, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja PĆ OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćniku Tomislavu Šiško, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Šiško i partneri j.t.d., odvjetnicima iz Splita, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u Dubrovniku, Građansko upravni odjel, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženice protiv presude Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj: P-445/2025-61 od 3. prosinca 2025., na sjednici vijeća održanoj 23. ožujka 2026.

p r e s u d i o  je

I. Odbija se, kao djelomično neosnovana žalba tuženice i potvrđuje presuda Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj: P-445/2025-61 od 3. prosinca 2026 u točki I. izreke.

II. Prihvaća se, kao djelomično osnovana žalba tuženice i preinačuje presuda Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj: P-445/2025-61 od 3. prosinca 2026 u točki III. izreke na način da ista u tom dijelu, sada preinačena, glasi:

„ III. Nalaže se tuženici platiti tužitelju trošak ovog postupka u iznosu 11.444,48 eura (jedanaest tisuća četiri stotine četrdeset i četiri eura i četrdeset i osam centi), sa zateznim kamatama tekućim od 3. prosinca 2025. do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijela za iznos od 49,48 eura zahtjev tužitelja, kao neosnovan odbija.“

III. Odbija se, kao neosnovan zahtjev tuženice za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja suđeno je:

„ I. Nalaže se tuženici isplatiti tužitelju iznos 44.440,93 € (četrdeset i četiri tisuće četiri stotine i četrdeset eura i devedeset tri centa) sa zateznim kamatama tekućim:

- na iznos 1.110,10 € od 15. rujna 2020. do isplate

- na iznos 1.110,10 € od 15. listopada 2020. do isplate

- na iznos 1.110,10 € od 15. studenog 2020. do isplate

- na iznos 302,95 € od 15. prosinca 2020. do isplate

- na iznos 302,95 € od 15. siječnja 2021. do isplate

- na iznos 321,08 € od 15. veljača 2021. do isplate

- na iznos 321,08 € od 15. ožujak 2021. do isplate

- na iznos 321,08 € od 15. travanj 2021. do isplate

- na iznos 1.931,19 € od 15. svibanj 2021. do isplate

- na iznos 1.931,19 € od 15. lipanj 2021. do isplate

- na iznos 1.931,19 € od 15. srpanj 2021. do isplate

- na iznos 1.931,19 € od 15. kolovoz 2021. do isplate

- na iznos 1.931,19 € od 15. rujan 2021. do isplate

- na iznos 1.931,19 € od 15. listopad 2021. do isplate

- na iznos 1.931,19 € od 15. studeni 2021. do isplate

- na iznos 345,32 € od 15. prosinca 2021. do isplate

- na iznos 345,32 € od 15. siječnja 2022. do isplate

- na iznos 357,33 € od 15. veljače 2022. do isplate

- na iznos 357,33 € od 15. ožujka 2022. do isplate

- na iznos 357,33 € od 15. travnja 2022. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. svibnja 2022. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. lipnja 2022. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. srpnja 2022. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. kolovoza 2022. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. rujna 2022. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. listopada 2022. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. studenog 2022. do isplate

- na iznos 391,31 € od 15. prosinca 2022. do isplate

- na iznos 391,31 € od 15. siječnja 2023. do isplate

- na iznos 405,81 € od 15. veljače 2023. do isplate

- na iznos 405,81 € od 15. ožujka 2023. do isplate

- na iznos 405,81 € od 15. travnja 2023. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. svibnja 2023. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. lipnja 2023. do isplate

- na iznos 2.759,23 € od 15. srpnja 2023. do isplate, sve prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za tri postotna poena do 31. prosinca 2022.g., od 1.siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. prema stopi koja određuje se, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku 15 dana.

II. Odbija se tužbeni zahtjev za iznos 15.859,36 € sa zateznim kamatama na pojedine mjesečne iznose

- na iznos 383,04 € od 15. rujna 2020. do isplate

- na iznos 383,04 € od 15. listopada 2020. do isplate

- na iznos 383,04 € od 15. studenog 2020. do isplate

- na iznos 30,84 € od 15. prosinca 2020. do isplate

- na iznos 30,84 € od 15. siječnja 2021. do isplate

- na iznos 26,79 € od 15. veljača 2021. do isplate

- na iznos 26,79 € od 15. ožujak 2021. do isplate

- na iznos 26,79 € od 15. travanj 2021. do isplate

- na iznos 668,32 € od 15. svibanj 2021. do isplate

- na iznos 668,32 € od 15. lipanj 2021. do isplate

- na iznos 668,32 € od 15. srpanj 2021. do isplate

- na iznos 668,32 € od 15. kolovoz 2021. do isplate

- na iznos 668,32 € od 15. rujan 2021. do isplate

- na iznos 668,32 € od 15. listopad 2021. do isplate

- na iznos 668,32 € od 15. studeni 2021. do isplate

- na iznos 28,82 € od 15. prosinca 2021. do isplate

- na iznos 28,82 € od 15. siječnja 2022. do isplate

- na iznos 29,81 € od 15. veljače 2022. do isplate

- na iznos 29,81 € od 15. ožujka 2022. do isplate

- na iznos 29,81 € od 15. travnja 2022. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. svibnja 2022. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. lipnja 2022. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. srpnja 2022. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. kolovoza 2022. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. rujna 2022. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. listopada 2022. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. studenog 2022. do isplate

- na iznos 32,65 € od 15. prosinca 2022. do isplate

- na iznos 32,65 € od 15. siječnja 2023. do isplate

- na iznos 33,86 € od 15. veljače 2023. do isplate

- na iznos 33,86 € od 15. ožujka 2023. do isplate

- na iznos 33,86 € od 15. travnja 2023. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. svibnja 2023. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. lipnja 2023. do isplate

- na iznos 957,6 € od 15. srpnja 2023. do isplate.

III. Nalaže se tuženici platiti tužitelju trošak ovog postupka u iznosu 11.494,28 EUR (jedanaest tisuća četiri stotine devedeset i četiri eura i dvadeset i osam centi), sa zateznim kamatama tekućim od 3. prosinca 2025. do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.“

2. Protiv dosuđujućeg dijela ove presude ( točke I. i III. izreke) žalbu, pravovremeno, podnosi tuženica. Žalbu podnosi zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, zbog pogrešne primijene materijalnog prava, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i zbog odluke o troškovima postupka.

Žalbeni je prijedlog da se pobijana presuda preinači na način da se u cijelosti, kao neosnovan odbije tužbeni zahtjev tužitelja uz naknadu troškova postupka.

3. Sa žalbom tuženice postupljeno je na temelju odredbe čl. 359. st. 1. Zakona o parničnom postupku („ Narodne novine “ broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje: ZPP).

4. Na žalbu nije odgovoreno.

5. Žalba tuženice je samo djelomično osnovana i to samo u dijelu odluke o troškovima postupka ( točka III. izreke), dok u preostalom dijelu ona nije osnovana.

6. Ispitujući pobijanu presudu u granicama žalbenih navoda žaliteljice, a pazeći pri tome – dodatno po službenoj dužnosti na pravilnu primjenu materijalnog prava i na bitne povrede odredaba parničnog postupka (čl. 365. ZPP), ocjena je ovog drugostupanjskog suda da je pobijana presuda u odluci o glavnoj stvari ( točka I. izreke) zakonita i pravilna.

6.1. Suprotno žalbenim navodima žaliteljice, sud prvog stupnja nije počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 1. u vezi odredbe čl. 338. st. 4. ZPP na koju u žalbi ukazuje žaliteljica jer je sud prvog stupnja u obrazloženju pobijane presude u dovoljnoj mjeri sumarno izložio zahtjeve stranaka, činjenice koje su iznijele i dokaze koje su predložile, kao činjenica koje je utvrđivao, zašto i kako ih je utvrdio, koje je dokaze izvodio i zašto te kako ih je ocijenio, koje je odredbe materijalnog prava primijenio odlučujući o zahtjevima stranaka, a izjasnio se je i o stavovima stranaka o pravnoj osnovi spora te o njihovim prijedlozima i prigovorima o kojima nije dao svoje razloge u odlukama koje je već donio tijekom postupka, pa je u tom dijelu žalbu žaliteljice valjalo ocijeniti neosnovanom.

6.2. U ovom postupku, suprotno žalbenim navodima žaliteljice, sud prvog stupnja nije počinio niti bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 2. točke 11. ZPP na koju sadržajno ukazuje, obzirom da su u pobijanoj presudi navedeni dovoljno jasni razlozi o odlučnim činjenicama, a obrazloženje navedene presude nije proturječno niti nejasno, a niti o odlučnim činjenicama postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava ili zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava ili zapisnika, zbog čega pobijana presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati njezina zakonitost i pravilnost.

6.3. Osim toga, sud prvog stupnja nije počinio niti ostale bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. točke 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP na koje ovaj drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti na temelju odredbe čl. 365. st. 2. ZPP, pa ovaj sud drugog stupnja ocjenjuje da u ovom postupku nije ostvaren zakonski žalbeni razlog bitnih povreda odredaba parničnog postupka.

7. Suprotno žalbenim navodima žaliteljice, nije osnovan niti žalbeni razlog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, s obzirom na to da je sud prvog stupnja raspravio sve tvrdnje na kojima su stranke temeljile svoje zahtjeve i prigovore, te na osnovi izvedenih dokaza predloženih po parničnim strankama ( čl. 7. i 8. ZPP), pravilno utvrdio činjenice odlučne za prosudbu osnovanosti ovog dijela tužbenog zahtjeva, a za što je ovom sudu dao u svemu vrlo jasne i na zakonu osnovane razloge, uvjerljivost kojih nije uspjela umanjiti niti tuženica u svojoj žalbi.

8. U ovom postupku niti materijalno pravo nije pogrešno primijenjeno.

9. Predmet ovog spora je zahtjev tužitelja da se tuženici naloži isplatiti mu iznos od 84.459,98 eura zajedno sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom na ime razlike između tržišne najamnine koju smatra da je mogao ostvariti, kao vlasnik stana u [adresa] na adresi [adresa] da je isti iznajmljivao u turističke svrhe i to razlike predmetne najamnine prema usporednim cijenama tzv. dnevnog turističkog najma umanjenog za iznos pripadajućeg poreza i prireza i zaštićene najamnine koju je plaćao zaštićeni najmoprimac i to za razdoblje od srpnja 2020. do lipnja 2023., utemeljen na pravnim shvaćanjima Europskog suda za ljudska prava i Vrhovnog suda Republike Hrvatske.

10. Sud prvog stupnja je nakon ocijene provedenih dokaza ( čl. 8. ZPP), kao djelomično osnovan prihvatio takav zahtjev tužitelja zaključujući, u bitnome, da je u konkretnom slučaju tužitelju povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne novine“ – međunarodni ugovori broj: 18/97- dalje Konvencija) i Protokola br. 1.,4.,6.,7. i 11. uz navedenu Konvenciju, kojom je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva, da se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava te da u okolnostima konkretnog slučaja ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja, kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca jer je tužitelju nametnut prekomjeran individualni teret budući tužitelj, kao vlasnik stana nije u mogućnosti koristiti svoj stan, niti je u posjedu istog. Ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom sklopljen je na neodređeno vrijeme i u domaćem pravnom sustavu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje ravnoteže između interesa najmoprimca i najmodavaca, pa posljedično tome sud prvog stupnja zaključuje da trenutni pravni propisi u RH u pogledu zaštićenih najamnina nisu ostvarili pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu grupu (najmodavce) radi čega tužitelj mora snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca, pa je zbog toga došlo do povrede njegovog prava na mirno uživanje vlasništva, a što je sukladno zaključku iz presude Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv Republike Hrvatske.

10.1. Posljedično tome, sud prvog stupnja, nadalje, zaključuje i da tužitelju u okolnostima konkretnog slučaja pripada pravo na isplatu razlike između tržišne najamnine koju je mogao ostvariti, kao vlasnik stana u [adresa] na adresi [adresa] da je isti iznajmljivao u turističke svrhe i zaštićene najamnine koju je plaćao zaštićeni najmoprimac u tuženom razdoblju i to u ukupnom iznosu od 66.698,84 eura, za razdoblje od kolovoza 2020. do lipnja 2023. od kojeg iznosa valja odbiti iznos od 22.257,91 eura koji mu je dosuđen pravomoćnom presudom suda prvog stupnja poslovni broj: P-57/2024-37 od 20. veljače 2025., pa u ovom postupku valja tuženicu obvezati na isplatu preostalog iznosa od 44.440,93 eura sa pripadajućom zateznom kamatom koja na svaki pojedinačno dospjeli iznos teče od njegova dospijeća pa do isplate, sve kako je to pobliže označeno u izreci pod točkom I. pobijane presude, dok je u preostalom dijelu za iznos od 15.859,36 eura zahtjev tužitelja, kao neosnovan odbio.

10.2. Zaključak o visini zahtjeva tužitelja sud prvog stupnja utemeljio je na nalazu i mišljenju sudskog vještaka građevinske struke ŽĆ, prema kojem bi tužitelju pripadala primjerena naknada u visini najma u ljetnim mjesecima i to na način da se prosječna visina dnevnog najma prema usporednim podacima od 182,20 eura dnevno ima umanjiti za 30% (s obzirom na utvrđenje o popunjenosti apartmana za 70%) pa ona iznosi 127,54 eura po danu, što pomnoženo s 30 dana iznosi 3.826,20 eura mjesečno. Uzimajući u obzir i nespornu činjenicu COVID pandemije u 2020. i 2021., prema navedenom nalazu i mišljenju navedenog vještaka financijske struke, prosječna visina dnevnog najma za 2020. čini 40% tog iznosa, a za 2021. 70% tog iznosa, što sve valja umanjiti za iznos uplaćene zaštićene najamnine (11,74 eura), pa za mjesece od kolovoza do listopada 2020. primjerena mjesečna naknada iznosi 1.518,74 eura, a za mjesece od travnja do listopada 2021. u iznosu 2.666,60 eura, dok za mjesece od travnja do listopada 2022. i travnja do lipnja 2023. iznosi 3.814,46 eura mjesečno, koje iznose je potrebno umanjiti i za iznose poreza i prireze, koje bi tužitelj, kao vlasnik stana bio dužan platiti sukladno Zakonu o porezu na dohodak („Narodne novine“, broj: 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20, 151/22, 114/23 i 152/24 – dalje i tekstu ZOPD) i Odluci jedinice lokalne samouprave – Grada Dubrovnika.

11. U ovom dijelu postupku, obzirom na žalbu tuženice, više nije sporna pasivna procesna legitimacija tuženice, kao niti sama pravna osnova zahtjeva tužitelja, a nije sporan niti sam obračun visine zahtjeva tužitelja sačinjen po stalnom sudskom vještaku građevinske struke VĆ.

12. Obzirom na žalbene navode žaliteljice, sporan je zaključak suda prvog stupnja o visini zahtjeva tužitelja prema kojem sud prvog stupnja zaključuje da tužitelju, u okolnostima konkretnog slučaja, pripada pravo na isplatu razlike između tržišne najamnine koju je mogao ostvariti, kao vlasnik stana u [adresa] na adresi [adresa] da je isti iznajmljivao u turističke svrhe i zaštićene najamnine koju je plaćao zaštićeni najmoprimac u tuženom razdoblju i to razlike predmetne najamnine prema usporednim cijenama tzv. dnevnog turističkog najma umanjenog za iznos pripadajućeg poreza i prireza i zaštićene najamnine.

13. Suprotno žalbenim navodima žaliteljice, sud prvog stupnja je o tom spornom pitanju, i po pravnom shvaćanju ovog suda drugog stupnja, pravilno odlučio i na utvrđeno činjenično stanje pravilno primijenio materijalno pravo.

14. Naime, kako je to i prethodno navedeno u rješenju ovog suda poslovni broj: Gž- 427/2025-2 od 14. travnja 2025., kojim je povodom žalbe tužitelja, djelomično ukinuta ranija presuda suda prvog stupnja poslovni broj: P-57/2024-37 od 20. ožujka 2025., prema shvaćanju ovog suda drugog stupnja, u pravnoj situaciji kakva je i ova aktualna, kada je tužitelj vlasnik stana u starogradskoj jezgri Grada Dubrovnika u kojoj se stanovi pretežito ( gotovo u cijelosti) koriste u turističke svrhe i gdje vlasnici takvih stanova svoje stanove (apartmane) dnevno iznajmljuju, tužitelj, kao vlasnik stana ne treba dokazivati da bi predmetnu nekretninu iznajmio u turističke svrhe tzv. dnevnog najma za vrijeme ljetnih mjeseci jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, pa se smatra dovoljnim da dokaže visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju, a u koju visinu najamnine treba obračunati i cijenu tzv. dnevnog najma, a i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo, sve kako to pravilno zaključuje i sud prvog stupnja.

14.1. Naime, prema odredbi čl. 1089. st. 3. Zakona o obveznim odnosima ( „Narodne novine“, broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23 - dalje: ZOO ) pri ocjeni visine izmakle koristi uzima u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, pa cijeneći prethodno navedeno je tužitelj vlasnik stana u starogradskoj jezgri Grada Dubrovnika u kojoj se stanovi pretežito ( gotovo u cijelosti) koriste u turističke svrhe i gdje vlasnici takvih stanova svoje stanove (apartmane) dnevno iznajmljuju, pravilno je sud prvog stupnja razliku razlike između tržišne najamnine koju je mogao ostvariti, kao vlasnik stana u [adresa] na adresi [adresa] da je isti iznajmljivao u turističke svrhe i zaštićene najamnine koju je plaćao zaštićeni najmoprimac u tuženom razdoblju utvrdio prema usporednim cijenama tzv. dnevnog turističkog najma umanjenog za iznos pripadajućeg poreza i prireza i zaštićene najamnine jer je u okolnostima konkretnog slučaja tu razliku bilo osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari odnosno prema posebnim okolnostima ( položaja predmetnog stana, te svrhe i načina iznajmljivanja stanova u starogradskoj jezgri Grada Dubrovnika.)

14.2. Pri tome, valja istaknuti i da je ovakvo pravno shvaćanje ovog suda drugog stupnja utemeljeno i na pravnim shvaćanjima Vrhovnog suda republike Hrvatske, kao npr. onim izraženim u rješenju Vrhovnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Rev-2364/2016 od 19.12.2018. te da nije u pravu žaliteljica kada u odnosu na pravno shvaćanje izraženo u navedenom rješenju ističe da pojam „ tržišna najamnina“ nije jednak pojmu „turističkoj“ najamnini ili „tzv. dnevnom najmu“, budući da o tome Vrhovni sud Republike Hrvatske u navedenom rješenju nije izrazio nikakvo pravno shvaćanje.

14.3. Međutim, po pravnom shvaćanju ovog suda drugog stupnja, a cijeneći pri tome i pravno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske izraženo u navedenom rješenju da vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu, valja zaključiti da se pod pojmom „tržišna najamnina“ ima smatrati ona najamnina koja bi se na tržištu mogla ostvariti uobičajenim načinom davanja u najam određene nekretnine, pa posljedično tome, kako se u okolnostima konkretnog slučaja radi o nekretnini tužitelja koja se nalazi u starogradskoj jezgri Grada Dubrovnika, dakle u dijelu grada u kojem se stanovi pretežito ( gotovo u cijelosti) koriste u turističke svrhe i gdje vlasnici takvih stanova svoje stanove (apartmane) dnevno iznajmljuju, to je sud prvog stupnja visinu najamnine u ljetnim mjesecima pravilno utvrdio prema cijenama dnevnog najma, kako to proizlazi i iz nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke EĆ, radi čega je žalbu tuženice valjalo i u ovom dijelu kao neosnovanu odbiti.

14.4. Pri tome, u odnosu na žalbene navode žaliteljice valja istaknuti da ovakvo pravno shvaćanje o pojmu „tržišne najamnine“ nije u suprotnosti ni sa odredbom pojma „tržišne vrijednosti nekretnine definirane člankom 4. st. 1. točkom 41. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj: 78/15), prema kojoj je „tržišna vrijednost nekretnine“ procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile, jer se u okolnostima konkretnog slučaja ne radi o postupku utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine koja je predmetom određene kupoprodaje već iznajmljivanja, pa tržišnu vrijednost valja utvrditi prema okolnostima svakog konkretnog slučaja – mogućnosti i načinu njenog iznajmljivanja, a sve kako je to pravilno učinio i sud prvog stupnja, radi čega je žalbu žaliteljice valjalo, kao neosnovanu odbiti i u ovom dijelu.

15. Žaliteljica, u okolnostima konkretnog slučaja, neosnovano ukazuje i na pravno shvaćanje Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo prema kojem su države ovlaštene sniziti najamninu do razine ispod tržišne vrijednosti ako zakonodavna vlast odluči da je naplata tržišne najamnine neprihvatljiva sa stajališta socijalne pravde, jer je ta odluka donesena u odnosu na drugačija činjenično pravna i materijalno pravna utvrđenja – Republici Hrvatskoj je naloženo da poduzme odgovarajuće mjere u pogledu instituta zaštićenih najmoprimaca, u svjetlu nedostataka utvrđenih u navedenoj presudi, kojima bi se ostvarila ravnoteža između općeg interesa zajednice i interesa najmodavaca, prema kojima bi država trebala s jedne strane pružiti odgovarajuće uvjete stanovanja osobama slabog imovinskog stanja, a s druge strane omogućiti najmodavcima da ostvare prikladnu zaradu od nekretnine koja se nalazi u njihovom vlasništvu, pri čemu se ne zadire u pravo vlasnika takvih stanova da od države zahtijevaju naknadu štete u vidu izmakle koristi utemeljen na odredbi čl. 1089. st. 3. ZOO.

16. Suprotno žalbenim navodima žaliteljice, sud prvog stupnja proveo je i dokaz očevidom na licu mjesta 5. srpnja 2024. uz stalnog sudskog vještaka građevinske struke JĆ, koji je svoj nalaz i mišljenje izradio i sukladno činjenicama utvrđenim na licu mjesta, pa je posljedično tome žalbu tuženice valjalo, kao neosnovanu odbiti i u ovom dijelu.

17. Međutim, odlučujući o troškovima postupka sud prvog stupnja je djelomično pogrešno utvrdio činjenično stanje i posljedično tome djelomično je pogrešno primijenio materijalno pravo kada je tuženici naložio da tužitelju na ime troškova postupka plati i iznos od 49,48 eura na ime troškova očevida jer je taj trošak platila tuženica, pa je u tom dijelu valjalo, kao djelomično osnovanu prihvatiti žalbu tuženice.

18. Slijedom navedenog, na temelju odredbe čl. 368. st. 1. i čl. 380. točke 3. ZPP valjalo je odlučiti kao u izreci pod točkom I. i II. ove presude.

19. Obzirom da je tuženica u ovom žalbenom postupku uspjela samo u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva to tuženici sukladno odredbi čl. 166. st. 2. u vezi odredbe čl. 154. st. 5. ZPP nisu priznati troškovi žalbenog postupka, pa je posljedično tom odlučeno kao u izreci pod točkom III. ove presude.

Pula - Pola, 23. ožujka 2026.

Predsjednik vijeća:

Robert Fabris