Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Međimurska 26 D

Poslovni broj: Gž-272/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Varaždinu, u vijeću sastavljenom od sutkinja Dijane Hofer predsjednice vijeća, te Snježane Šaško sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i Tanje Novak-Premec članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja TG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], tužitelja HG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i tužitelja PG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanih po punomoćnici Jasminki Trubelja, odvjetnici u Zagrebu, protiv tuženika Paterna d.o.o., OIB: 80687228805, Ljudevita Gaja 28, Pleternica, zastupanog po punomoćniku Ivici Cvitiću, odvjetniku u Zagrebu, radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj: P-2623/2023-15 od 12. prosinca 2024., u sjednici vijeća održanoj 18. ožujka 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja i u cijelosti potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj: P-2623/2023-15 od 12. prosinca 2024.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Prvostupanjski sud je donio presudu kojom je u točki I. izreke odbijen tužbeni zahtjev za utvrđenje da su tužitelji stekli pravo suvlasništva nekretnina: 1. zk.č.br. 1001/2 označene kao voćnjak Klenovščak površine 600 m2, 2. zk.č.br. 1001/3 označene kao put Klenovščak površine 709 m2, 3. zk.č.br. 1001/4 označene kao voćnjak Klenovščak površine 34 m2, 4. zk.č.br. 1002/1 označene kao livada Klenovščak površine 600 m2, 5. zk.č.br. 1002/3 označene kao livada Klenovščak površine 601 m2 i 6. zk.č.br. 1002/4 označene kao livada Klenovščak površine 646 m2, odnosno ukupne površine 3190 m2, uknjižen ih u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zajedno s četiri stambena objekta - A, B, C i D - u nedovršenom roh-bau stanju, s cjelokupnom pripadajućom projektnom dokumentacijom, te svim pravima koja proizlaze iz važećih akata izdanih za navedene objekte i drugim pravima koja na nekretninama postoje, svaki u 1/3 dijela, što je tuženik dužan priznati i trpjeti upis prava (su)vlasništva tužitelja u zemljišnim knjigama, kao i zahtjev za naknadu troškova postupka. Točkom II. izreke naloženo je tužiteljima naknaditi tuženiku troškove postupka u iznosu od 18.500,04 EUR sa zateznim kamatama od 12. prosinca 2024. do isplate.

2. Navedenu presudu pravovremeno izjavljenom žalbom pobijaju tužitelji zbog svih zakonskih žalbenih razloga propisanih čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08-Odluka USRH, 123/08, 57/11, 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14- Odluka USRH, 70/19, 80/22, 114/22, dalje: ZPP-a), predlažući da drugostupanjski sud prihvati žalbu i preinači pobijanu presudu na način da usvoji tužbeni zahtjev i dosudi im troškove postupka (uključujući i troškove žalbenog postupka), a podredno da ukine pobijanu presudu i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje pred drugim sucem.

3. Na žalbu nije odgovoreno.

4. Žalba tužitelja nije osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja na utvrđenje stjecanja prava suvlasništva (svakog u 1/3 dijela) na nekretninama upisanim u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to zk.č.br. 1001/2, 1001/3, 1001/4, 1002/1, 1002/3 i 1002/4 ukupne površine 3190 m2, zajedno sa četiri stambena objekta (A, B, C i D) u nedovršenom roh-bau stanju, s cjelokupnom pripadajućom projektnom dokumentacijom, te svim pravima koja proizlaze iz važećih akata izdanih za navedene objekte i drugim pravima koja na nekretninama postoje, te upis prava (su)vlasništva tužitelja u zemljišnim knjigama.

5.1. Činjenično svoj zahtjev tužitelji temelje na tvrdnjama da je ortak DG neovlašteno i bez znanja ostalih ortaka otuđila zemljište (isto prodala tuženiku) koje je unijela u ortaštvo, a istovremeno i objekte koje su ostali ortaci sagradili na njezinom zemljištu, pa su ispunjeni uvjeti za primjenu odredbe čl. 153. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, dalje: ZVDSP-a), obzirom da je pravna prednica tuženika kao vlasnica zemljišta znala za građenje, a niti u jednom trenutku nije branila gradnju, pa su kao pošteni graditelji stekli pravo vlasništva zemljišta tuženika s objektima koje su sagradili na tom zemljištu.

5.2. Tuženik je osporio navode tužitelja ističući da je prije nego što je kupio predmetne nekretnine Ugovor o ortaštvu na kojeg se tužitelji pozivaju prestao važiti zbog prekoračenja roka u kojem su njegovoj prednici trebali biti predani u vlasništvo posebni dijelovi nekretnine, a kupujući predmetne nekretnine da je postupao u dobroj vjeri i s povjerenjem u zemljišne knjige, dakle kao da na njima ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja u tom trenutku nisu bila upisana, niti je iz zemljišnih knjiga bilo vidljivo da je zatražen njihov upis.

6. Na temelju činjenica koje među strankama nisu sporne i onih koje je utvrdio uvidom u priložene isprave te saslušanjem svjedoka i stranaka, prvostupanjski sud je utvrdio slijedeće činjenično stanje:

- da su DG kao investitorica-vlasnica zemljišta te TG i HG kao investitori 29. rujna 2006. zaključili Sporazum o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata na kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koje nekretnine su naknadno parcelacijskim elaboratom RN 1148/2007 podijeljene na nekretnine koje su predmet ovog postupka, te je DG kao ulog u izgradnju uložila svoje zemljište, a TG i HG financijska sredstva i rad

- da su se čl. 2. st. 6. navedenog Sporazuma ugovorne strane obvezale prilikom provedbe elaborata etažiranja u zemljišnim knjigama sklopiti sporazum kojim će u vlasništvo investitora pripasti 80%, a u vlasništvo investitorice 20% netto obračunske građevinske površine izgrađenih objekata do stadija „ključ u ruke“, zajedno s pripadajućim zemljištem i pripadajućim dijelovima objekata

- da su se čl. 4. st. 4. navedenog Sporazuma investitori obvezali investitorici predati u vlasništvo posebne dijelove objekata koji su predmet Sporazuma najkasnije u roku od dvije godine od dana nastupanja pravomoćnosti građevinske dozvole, koju su se obvezali ishoditi najkasnije u roku od godine dana od dana potpisivanja Sporazuma, time da su za slučaj prekoračenja navedenih rokova ugovorne strane ugovorile pravo raskida Sporazuma (čl. 5. st. 2.) uz obvezu zajedničkog utvrđenja stupnja dovršenosti objekata, sukladno čemu će se utvrditi vlasnički omjeri stranaka, time da će se za slučaj da investitorica odustane od Sporazuma, s iznimkom slučaja iz čl. 4. st. 4., smatrati da su investitori dovršili 50% objekta u trenutku ishođenja pravomoćne građevinske dozvole, koji postotak će se dalje uvećavati do konačnih 80% kada objekt bude u cijelosti dovršen, u kojem omjeru će strankama pripasti vlasništvo objekta, a ukoliko investitori odustanu ili ne ishode pravomoćnu građevinsku dozvolu ti se postoci neće primjenjivati (čl. 5. st. 3.)

- da je 31. srpnja 2008. između DG i TG, HG i Trio Tim Nekretnine d.o.o. (zastupanog po direktoru TG) sklopljen Ugovor o ortaštvu kojim su ortaci utvrdili postojanje zajedničkog interesa za izgradnju stambenih objekata na predmetnim nekretninama, da je DG unijela svoje nekretnine nastale parcelacijom osnovnih zk.č.br. 1001/2 i 1002/1 k. o. [katastarska općina], a ostali ortaci financijska sredstva i rad, tj. obvezali se financirati i raditi sve poslove oko projektiranja, izgradnje, nadzora, primopredaje, uknjižbe, etažiranja, ishođenja potrebnih dozvola i isprava, kao i sve druge potrebne poslove, te je čl. 5. ugovoreno da će po izvršenoj izgradnji DG pripasti 20% neto obračunske građevinske površine izgrađenih objekata do stadija ključ u ruke, uključujući pripadajuće zemljište i zajedničke dijelove objekta, a TG 15%, HG 15%, te Trio Tim nekretnine d.o.o. 50%

- da je navedeni Ugovor o ortaštvu sklopljen na rok iz čl. 4. st. 4. navedenog Sporazuma (čl. 6. Ugovora), a u slučaju prekoračenja rokova, ortaci imaju pravo raskinuti ugovor (čl. 3. st. 4. Ugovora) uz obvezu zajedničkog utvrđenja stupnja dovršenosti objekta, na način kao što je to ugovoreno i čl. 5. st. 2. Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata

- da je 28. svibnja 2009. sklopljen Anex ugovora o ortaštvu kojim je u ortakluk primljen ortak ŠG koji se obvezao u istog unijeti financijska sredstva u iznosu od 140.000,00 EUR, time da će kao naknadu za uložena financijska sredstva dobiti stan u prizemlju površine oko 140,00 m2, s pripadajuća dva vanjska parkirna mjesta u objektu (zgradi) A, što u naravi iznosi oko 33% netto izgrađenosti zgrade A

- da je građevinska dozvola postala pravomoćna tijekom 2009., te je rok za ispunjenje ciljeva ortaštva istekao tijekom 2011.

- da je DG dopisom od 29. travnja 2013. obavijestila ortake da je Ugovor o ortaštvu prestao zbog proteka vremena na koje je zaključen

- da se u toj situaciji ne primjenjuje odredba čl. 3. st. 5. Ugovora o ortaštvu , te da između stranaka nije sporno da nije došlo do diobe zajedničke imovine

- da iz iskaza tužitelja TG proizlazi da mu je za završetak cijelog projekta ponestalo financijskih sredstava, pa su od predviđena četiri objekta sagradili tri, od kojih dva u omjeru 60-70% jer nedostaje stolarija, fasada, uređenje okoliša, treći do faze armirano-betonskog skeleta, dok je za četvrti objekt iskopana građevinska rupa

- da je 21. rujna 2021. između DG i ĆG kao prodavatelja i ovdje tuženika kao kupca sklopljen Ugovor o kupoprodaji nekretnina, u kojem su kao predmet kupoprodaje navedene predmetne nekretnine (zemljišne čestice sa četiri stambena objekta - A, B, C i D - u nedovršenom roh-bau stanju), s cjelokupnom pripadajućom projektnom dokumentacijom, te svim pravima koja proizlaze iz važećih akata izdanih za navedene objekte i drugim pravima i teretima koja na nekretninama postoje i sa kojima je kupac upoznat

- da su predmetne nekretnine upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na ime i vlasništvo tuženika.

7. Na temelju navedenih činjenica, poglavito imajući u vidu da cilj ortaštva nije ostvaren, odnosno da je do raskida Ugovora o ortaštvu i Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata došlo zbog prekoračenja ugovorenih rokova , jer objekti nisu izgrađeni i posebni dijelovi nekretnine (stanovi) nisu u roku od dvije godine od pravomoćnosti građevinske dozvole predani DG, prvostupanjski sud cijeni da nisu ispunjeni uvjeti iz odredbe čl. 3. st. 5. Ugovora o ortaštvu, te tužitelji nisu stekli ikakva prava na nekretninama DG. Nadalje, prvostupanjski sud smatra da je DG slobodno mogla raspolagati nekretninama u svojem vlasništvu, što je i učinila zaključenjem Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 21. rujna 2021., kojim je tuženiku prodala predmetne nekretnine sa svim pravima i teretima. Konačno, prvostupanjski sud zaključuje da tužitelji nisu dokazali ni ispunjenje pretpostavki za stjecanje prava vlasništva predmetnih nekretnina na temelju čl. 153. ZVDSP-a, koje su vlasništvo tuženika i koji je sukladno čl. 1. Ugovora o kupoprodaji znao za građenje, no tužitelji su sa gradnjom stali još 2011., dakle deset godina prije nego što je tuženik postao vlasnikom predmetnih nekretnina, pa isti nikakvu gradnju nije mogao zabraniti. Iz navedenih razloga, prvostupanjski sud je tužbeni zahtjev tužitelja ocijenio neosnovanim, te ga je odbio.

8. U žalbi tužitelji ističu bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a navodeći da pobijana presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati jer je izreka presude nerazumljiva, proturječi sama sebi i razlozima presude, te nema razloga o odlučnim činjenicama, poglavito dokumentaciji na kojoj zasnivaju tužbeni zahtjev. Ističu da tuženik tijekom postupka nije osporavao postojanje Ugovora o ortaštvu, niti njihov status poštenih graditelja, kao niti činjenicu da u gradnji objekata njegova pravna prednica vlasnica zemljišta DG ni na koji način nije sudjelovala, pa da je prvostupanjski sud razmatrao te činjenice potkrijepljene vjerodostojnom dokumentacijom da bi došao do zaključka da su dokazali postojanje svih pretpostavki za stjecanje prava vlasništva na temelju odredbe čl. 153. ZVDSP-a. Također, ističu da je istaknuti razlog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja osnovan jer prvostupanjski sud nije ni utvrđivao postojanje pretpostavki potrebnih za stjecanje prava vlasništva temeljem čl. 153. ZVDSP-a pa bez utvrđenog činjeničnog stanja nije mogao zaključiti glavnu raspravu. Navode i da je prvostupanjski sud propustio primijeniti čl. 153. ZVDSP-a pa je tužbeni zahtjev odbio, umjesto da ga je prihvatio u cijelosti. Konačno, ističu da je nezakonito određena visina predmeta spora, naime, prvostupanjski sud da je bez ikakvog obrazloženja i ikakvih kriterija prihvatio paušalni prigovor tuženika na naznačenu visinu predmeta spora, te na glavnoj raspravi 8. srpnja 2024. utvrdio vrijednost predmeta spora u iznosu od 610.000,00 EUR, pozivom na ništetni Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 21. rujna 2021. koji nije predmet spora, već je to samo zemljište DG na kojem su kao pošteni graditelji sagradili objekte. Ukazuju da je DG to zemljište kupila za iznos od 6.300,00 EUR, kao i da su postupili u skladu s čl. 40. st. 2. ZPP-a i u tužbi naznačili vrijednost predmeta spora u iznosu od 12.500,00 EUR.

9. Ispitujući pobijanu presudu u smislu žalbenih navoda tužitelja i po službenoj dužnosti, ovaj sud utvrđuje da je prvostupanjski sud nije počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP -a, a niti neku drugu bitnu povredu na koje ovaj sud u žalbenom postupku pazi po službenoj dužnosti temeljem odredbe čl. 365. st. 2. ZPP-a. Naime, pobijana presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati, izreka je razumljiva, iznijeti su jasni i dostatni razlozi o odlučnim činjenicama, te ne postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava ili zapisnika o iskazima i samih tih isprava ili zapisnika.

10. Suprotno žalbenim navodima tužitelja prvostupanjski sud je ispitao sve okolnosti koje su bitne za donošenje zakonite i pravilne odluke u ovom postupku i na temelju izvedenih dokaza i njihove ocjene sukladno odredbi čl. 8. ZPP -a valjano je utvrdio činjenično stanje, koje prihvaća i ovaj sud, te isto nije dovedeno u sumnju žalbenim navodima tužitelja.

11. Prije svega valja reći da tužitelji (su)vlasnička prava na predmetnim nekretninama nisu stekli temeljem navedenog Ugovora o ortaštvu, jer za to nije bio ispunjen način stjecanja. Naime, imovina ortaštva zajednička je imovina ortaka prema čl. 638. st. 3. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, dalje: ZOO-a). Prema odredbi čl. 641. st. 1. istog Zakona stvari i prava koje čine ulog postaju imovinom ortaštva na temelju ugovora o ortaštvu na način propisan za stjecanje pojedinih imovinskih prava. Dakle, nekretnina koju neki od ortaka treba unijeti u zajedničku imovinu ortaštva ulazi u tu imovinu upisom u zemljišnu knjigu (čl. 119. do 121. ZVDSP-a). U tom slučaju, bez obzira što se radi jednostavnijeg izražavanja ta imovina naziva imovinom ortaštva, ta nekretnina nije postala vlasništvo ortaštva (ortakluk nije pravna osoba, nema pravnu osobnost, pa ne može biti vlasnik stvari), već je iz vlasništva pojedinog ortaka prešla u zajedničko vlasništvo svih ortaka. Jednako tako, prema čl. 660. ZOO-a na pitanja u vezi diobe zajedničke imovine koja nisu uređena odredbama tog zakona, odgovarajuće se primjenjuju propisi o razvrgnuću suvlasničke zajednice , dakle u konkretnom slučaju odredba čl. 55. st. 2. ZVDSP-a, prema kojoj je zakonom određeni način stjecanja i prestanka prava vlasništva, odnosno suvlasništva nad nekretninom na temelju sporazuma o razvrgnuću, odnosno pravomoćne odluke suda o razvrgnuću suvlasništva, uknjižba prava na nekretninama u zemljišnim knjigama (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske u rješenju broj: Rev-x 1018/2015-2 od 8. srpnja 2020.). Kako tužitelji u zemljišnim knjigama nisu upisani kao zajedničari, odnosno suvlasnici predmetnih nekretnina (već je od nekadašnjih ortaka kao vlasnica bila upisana samo DG, a sada tuženik), to nisu ispunjene prethodno navedene pretpostavke za stjecanje suvlasničkih prava tužitelja na predmetnim nekretninama.

12. Jednako tako, pravilna je ocjena prvostupanjskog suda da u konkretnom slučaju nisu ispunjene niti pretpostavke stjecanja suvlasničkih prava tužitelja na predmetnim nekretninama građenjem na tuđem zemljištu, u kontekstu odredbe čl. 153. ZVDSP-a na koju se tužitelji pozivaju. Prema toj odredbi, kojom je uređen pravni odnos poštenog graditelja i nepoštenog vlasnika, ako je vlasnik zemljišta znao za građenje, a nije bez odgode zabranio daljnju gradnju poštenom graditelju, zemljišna čestica sa zgradom koja je na njoj izgrađena pripada graditelju, a prijašnji vlasnik zemljišta ima samo pravo zahtijevati naknadu tržišne vrijednosti zemljišta.

12.1. U konkretnom slučaju tužitelji su znali da zemljište na kojeg grade nije njihovo vlasništvo, te su gradili na temelju ugovornog odnosa (ortaštva), dakle nisu gradili u zabludi o vlasništvu zemljišta. Osim toga, gradnja nije bila jednostrani čin tužitelja, već realizacija zajedničkog poslovnog pothvata, pri čemu je zemljište bilo uneseno kao ulog radi ostvarenja zajedničkog cilja. U takvoj situaciji, gradnju koja je bila ugovorena i koja je poduzeta za vrijeme trajanja ugovora, vlasnica zemljišta ne samo da nije imala pravnog osnova braniti, nego ju je bila dužna trpjeti.

12.2. Stoga u konkretnoj situaciji, protivno žalbenim navodima tužitelja, isti pravo vlasništva predmetnih nekretnina nisu stekli ni kao pošteni graditelji, pa nisu ispunjene pretpostavke za stjecanje suvlasničkih prava na predmetnim nekretninama građenjem na tuđem zemljištu u smislu odredbe čl. 153. ZVDSP-a.

13. Iz navedenih razloga, primjenom odredbe čl. 368. st. 1. ZPP-a valjalo je odbiti žalbu tužitelja i potvrditi prvostupanjsku presudu u točki I. izreke koja se odnosi na odluku o glavnoj stvari.

14. U odnosu na žalbene navode tužitelja kojima pobijaju rješenje prvostupanjskog suda od 8. srpnja 2024. glede utvrđenja vrijednosti predmeta spora, istima se ukazuje na odredbu čl. 40. st. 3. ZPP-a prema kojoj, u slučaju ako je tužitelj vrijednost predmeta spora naznačio očito suviše visoko ili suviše nisko, sud će po službenoj dužnosti ili na prigovor tuženika najkasnije na pripremnom ročištu, brzo i na prikladan način provjeriti točnost naznačene vrijednosti te rješenjem, protiv kojega nije dopuštena posebna žalba, odrediti vrijednost predmeta spora.

14.1. Upravo postupajući u smislu odredbe čl. 40. st. 3. ZPP-a, a povodom prigovora tuženika, prvostupanjski sud je vrijednost premeta spora (predmet kojeg je utvrđenje stjecanja prava vlasništva na nekretninama navedenim u Ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 21. rujna 2021.) odredio prema vrijednosti, odnosno kupoprodajnoj cijeni nekretnina navedenoj u tom ugovoru, dakle u iznosu od 610.000,00 EUR, pa žalba tužitelja izjavljena protiv rješenja o vrijednosti predmeta spora također nije osnovana.

15. Odluku o troškovima postupka tužitelji ne osporavaju nikakvim drugim žalbenim razlozima, pa kako prema odredbi čl. 365. st. 2. ZPP-a ovaj sud ne pazi po službenoj dužnosti na pravilnu primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka, to je žalbu tužitelja valjalo odbiti i u tom dijelu, te primjenom čl. 380. toč. 2. ZPP -a potvrditi prvostupanjsku presudu u točki II. izreke.

16. Kako je žalba tužitelja neosnovana, odbijen je i njihov zahtjev za naknadu troškova žalbenog postupka (čl. 166. st. 1. u vezi čl. 154. st. 1. ZPP-a).

Varaždin, 18. ožujka 2026.

Predsjednica vijeća

Dijana Hofer