- 1 -              Rev-1227/2022-2

 

 

 

 

 

Broj: Rev-1227/2022-2

 

 

 

U    I M E    R E P U B L I K E   H R V A T S K E

P R E S U D A

 

              Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Marine Paulić, predsjednice vijeća, Ivana Vučemila člana vijeća i suca izvjestitelja, te Darka Milkovića, Jasenke Žabčić i mr. sc. Senije Lesić, članova vijeća, pravnoj stvari tužitelja D. Š., OIB …, iz Z., kojeg zastupa punomoćnik T. M., odvjetnik u Z., protiv I. tuženice M. D. iz D., II. tuženice J. D., OIB …, iz D., III. tuženice P. D., OIB …, iz D., IV. tuženice D. D., OIB …, iz D., tuženici od II. do IV. zastupane po punomoćniku M. O., odvjetniku u D., i V. tuženice I. K.-Č., OIB …, iz D., koju zastupa punomoćnik H. K., odvjetnik u D., radi utvrđenja i brisanja uknjižbe, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-272/2021-2 od 4. ožujka 2021. kojom je potvrđena presuda Općinskog suda Dubrovniku poslovni broj P-703/2020 od 27. studenoga 2020., u sjednici održanoj 9. siječnja 2024.,

 

p r e s u d i o   j e :

 

Revizija tužitelja odbija se kao neosnovana.

 

Obrazloženje

 

1. Presudom je suda prvog stupnja u točki I. izreke odbijen tužbeni zahtjev kojim je traženo utvrđenje da su Ugovor o kupoprodaji ovjeren pod brojem OV-2150/02, zaključen 19. ožujka 2002. između P. D., pravnog prednika M. D., i I. K.-Č. te Ugovor o kupoprodaji ovjeren pod brojem Ov-5109/02 i zaključen 6. lipnja 2002. između D. D. i I. K.-Č. ništetni. Nadalje je u točki II. izreke odbijen i tužbeni zahtjev kojim je traženo naložiti upis brisanja zemljišnoknjižnog stanja upisanog na temelju rješenja Općinskog suda u Dubrovniku broj Z-1203/02 u zk.ul. 3021 k.o. Gruž, zk.č. zgr. 1004 i 537/10 koje je izvršeno na temelju Ugovora o kupoprodaji ovjerenog pod brojem OV-2150/02, sklopljenog 19. ožujka 2002. između P. D., pravnog prednika M. D., te upis brisanja zemljišnoknjižnog stanja upisanog rješenjem Općinskog suda u Dubrovniku broj Z-3600/02 u zk. ul. 3021 k.o. Gruž, zk.č. zgr. 1004 i 537/10 koje je izvršeno na temelju Ugovora o kupoprodaji ovjerenog pod brojem OV-5109/02, sklopljenog 6. lipnja 2002. između D. D. i I. K.-Č. prema kojem z.k. stanju je I. K.-Č. upisana kao vlasnica nekretnina upisanih u zk. ul. 3021 k.o. G. te uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja. Odlukom je o parničnom trošku sadržanoj u točki III. izreke naloženo tužitelju nadoknaditi tuženicama J. D., P. D. i D. D. trošak postupka u iznosu od 3.467,38 € (26.125,00 kuna), dok je u točki IV. izreke naloženo tužitelju nadoknaditi tuženici I. K.-Č. trošak postupka u iznosu od 4.313,49 € (32.500,00 kuna) s pripadajućom zateznom kamatom.

 

2. Drugostupanjskom su presudom odbijene kao neosnovane žalba i dopuna žalbe tužitelja te je potvrđena prvostupanjska presuda.

 

3. Ovaj je sud rješenjem broj Revd-3896/2021-2 od 8. lipnja 2022. dopustio tužitelju reviziju protiv drugostupanjske presude zbog toga što je ocijenio da su ispunjene pretpostavke za dopuštenost revizije u smislu odredbe članka 385.a stavka 1. alineja 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22 - dalje: ZPP) u odnosu na pitanje:

 

              "Može li se kupac nekretnine pozvati na to da je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige ako je imao saznanja da je u zemljišnim knjigama zabilježen spor o nekretnini koju kupuje?".

 

Revizija je dopuštena zbog toga što je revizijski sud ocijenio da je riječ o pitanju koje je važno za odluku u sporu i za osiguranje jedinstvene primjene prava i ravnopravnosti svih u njegovoj primjeni jer je riječ o pitanju u odnosu na koje odluka drugostupanjskog suda odstupa od pravnog shvaćanja izraženog u odluci revizijskog suda broj Rev 1384/2016-3 od 22. siječnja 2019.

 

4. Postupajući po navedenom dopuštenju, tužitelj podnosi reviziju protiv drugostupanjske presude pozivom na odredbu članka 382. stavka 2. ZPP pobijajući je zbog pravnog pitanja zbog kojeg je dopuštena u dijelu kojim je tužbeni zahtjev odbijen, s prijedlogom da se revizija prihvati i preinači pobijana presuda prihvaćanjem tužbenog zahtjeva u cijelosti, podredno da se pobijana presuda ukine i predmet vrati na ponovno suđenje.

 

5. Tuženici nisu odgovorili na reviziju tužitelja.

 

6. Revizija nije osnovana.

 

7. Pobijana je presuda, sukladno odredbi članka 391. stavka 1. ZPP, ispitana samo u dijelu u kojem je dopuštena i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopuštena.

 

8. Predmet je postupka zahtjev tužitelja za utvrđenje ništetnim Ugovora o kupoprodaji broj OV-2150/02 sklopljenog 19. ožujka 2002. između P. D., pravnog prednika I. tuženice M. D., i V. tuženice I. K. Č., te Ugovora o kupoprodaji broj OV-5109/02 sklopljenog 6. lipnja 2002. između D. D., pravnog prednika II. - IV. tuženica, i V. tuženice I. K. Č., kao i zahtjev za brisanje uknjižbe provedene po tim ugovorima.

 

9. Između stranaka tijekom postupka nije bilo sporno da su prednici I. - IV. tuženika D. D. i P. D., nekretnine koje su predmet pobijanih ugovora prethodno stekli kupnjom od knjižne vlasnice sada pokojne R. R. za koju je tužitelj tvrdio da je njezin oporučni nasljednik, ali je u postupku utvrđeno da je ostavinski postupak iza pokojne R. R. pravomoćno okončan obustavom koja je posljedica utvrđenja da ostaviteljica nema imovine. Nadalje između stranaka nije bilo sporno ni da su se spomenuti prednici tuženika I. - IV. uknjižili kao vlasnici predmetnih nekretnina na temelju ugovora o kupoprodaji sklopljenih s knjižnom vlasnicom R. R., kao i da su nakon toga predmetnu nekretninu prodali tuženici I. K.-Č. koja se temeljem ugovora o kupoprodaji uknjižila kao vlasnica nekretnina.

 

10. Pored navedenih nespornih činjenica, u postupku pred nižestupanjskim sudovima utvrđeno je da je pok. R. R. u vrijeme sklapanja ugovora s P. i D. D. bila u težoj financijskoj situaciji, da je imala ponudu i pristala na ponudu D. da sklope ugovore o kupoprodaji i da su očito ugovorili cijenu čiju je ona isplatu očekivala. Međutim, prema utvrđenjima nižestupanjskih sudova, okolnosti pod kojima je R. R. sklopila ugovor bile su specifične i vezane uz pritisak na nju da proda nekretninu u vrijeme kada je njena egzistencija bila ugrožena, a u koje je vrijeme iskazivala i namjeru da imovinu oporučno ostavi tužitelju i S. D.

 

11. Međutim, sudovi su utvrdili  i da obitelj V. tuženice (ona i njezin suprug koji su zajedno sudjelovali u kupnji predmetne nekretnine, ali su zajednički odlučili da će kao kupac u ugovoru biti označena V. tuženica) nije imala izravni kontakt ni s R. R. niti s D., dok su osobe koje su u to vrijeme stanovale s pokojnom R., I. i A. D., imali saznanja da su D. kupili nekretninu. Nadalje je utvrđeno da su se prednici I. - IV. tuženika nakon kupnje predmetnih nekretnina od R. R. uknjižili kao vlasnici i posjedovali nekretninu nakon njezine smrti te potom dali oglas za prodaju nekretnine na koji se javila V. tuženica nakon čega se V. tuženica zajedno sa svojim suprugom obratila odvjetniku D. P., kao stručnoj osobi i dugogodišnjem poznaniku radi stručne provjere postojanja eventualnih zapreka za kupnju nekretnine. Spomenuti je odvjetnik nakon provjere stanja zemljišne knjige izvijestio V. tuženicu i njezina supruga da ne postoje prepreke za sklapanje ugovora o kupnji, a u odnosu na zabilježbu spora koja je bila upisana na nekretnini, odvjetnik P. je kao stručna neovisna treća osoba V. tuženoj i njezinu suprugu iznio svoju ocjenu o tome da prema tada nepravomoćnoj presudi koja je donesena u tom postupku postoje male šanse da tužitelj D. Š. uspije u tom sporu, ali istovremeno im sugerirajući osiguranje hipotekom za slučaj da njegova ocjena bude netočna.

 

12. U takvim su okolnostima sudovi zaključili da V. tuženica I. K.-Č. nije imala saznanja za detalje sadržaja odnosa između D. s pokojnom R. R., dok je poslu zaključenja ugovora o kupoprodaji pristupila nakon što je zatražila stručnu pravnu pomoć kvalificirane osobe (odvjetnika), a ugovor potpisala pouzdajući se u stručno pravno mišljenje osobe koja je na davanje takvih mišljenja upravo kvalificirana, a prema kojem ne postoje zapreke za kupnju nekretnine.

 

13. S druge strane, tužitelj je u postupku tvrdio da prodavatelji, prednici I. - IV. tuženika, u trenutku zaključenja ugovora o prodaji i uknjižbe nisu bili vlasnici nekretnina, ali te svoje tvrdnje nisu dokazali. Štoviše, prodavatelji nisu osuđeni za kazneno djelo, dok je postupak koji je tužitelj 1997. pokrenuo protiv istih radi utvrđenja njegovog prava vlasništva na predmetnim nekretninama okončan pravomoćnim rješenjem prvostupanjskog suda poslovni broj P-72/06 kojim je utvrđeno da se tužba smatra povučenom. Ocjenjujući pitanje savjesnosti V. tuženice u vrijeme zaključenja ugovora i uknjižbe, sudovi su cijenili da ova tuženica nije mogla znati niti je dokazano da bi znala za okolnosti pod kojima su njezini prodavatelji zaključili ugovore na temelju kojih je izvršen njihov upis prava vlasništva, kao ni za okolnosti pod kojima je pokojna R. R. umrla (za koje jest ocijenjeno da su bile zaista neuobičajene). Međutim, ocijenjeno je nelogičnim i neuobičajenim da bi pored oglasa za prodaju, uknjiženog vlasništva i angažiranja odvjetnika i njegovog mišljenja, V. tuženica sama provjeravala okolnosti sklapanja ugovora svojih prednika i isplate cijene, u okolnostima kada su ti ugovori bili osnova za provedenu uknjižbu vlasništva, a kada je ona sama tim uknjiženim vlasnicima po pisanom ugovoru isplatila cijenu za nekretninu u koju je uselila po predaji posjeda od strane prodavatelja.

 

14. U takvim su prilikama sudovi zaključili da okolnost što je u zemljišnim knjigama u trenutku stjecanja prava vlasništva tuženice I. K.-Č., te u spornim ugovorima utvrđeno postojanje parnice u vezi predmetne nekretnine, ne ukazuje na nepoštenje tuženice iako bi ishod parnice u kojoj bi tužitelj uspio upravo radi zabilježbe spora imao učinak na daljnje zemljišnoknjižne upise, ali u situaciji kada nije uspio u sporu učinak zabilježbe spora je puko saznanje za tvrdnje treće osobe koje nisu od značaja za stjecanje knjižnih prava. U tom je smislu ocijenjeno da postojanje zabilježbe spora u opisanim okolnostima konkretnog slučaja ne može utjecati na primjenu načela zaštite povjerenja u zemljišne knjige V. tuženice, tim više što je predmetnim ugovorima osigurana zalogom (hipotekom) eventualna tražbina povrata kupoprodajne cijene V. tuženice u slučaju gubitka zabilježenog spora prodavatelja D. i P. D..

 

15. Stoga su sudovi odbili tužbeni zahtjev ocijenivši da nisu ispunjene zakonske pretpostavke za utvrđenje ništetnosti predmetnih ugovora sukladno odredbama članka 103. i članka 52. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18 - dalje: ZOO), zato što su u vrijeme sklapanja predmetnih ugovora pravni prednici tuženika, P. D. i D. D., bili zemljišnoknjižni vlasnici predmetnih nekretnina, a V. tuženica je, kao kupac, postupala s povjerenjem u zemljišne knjige, pa uživa pravnu zaštitu u smislu odredaba članka 122. i članka 124. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06 i 146/08 - dalje: ZVDSP).

 

16. Imajući na umu sve naprijed navedeno, a odgovarajući na dopušteno pitanje o tome može li se kupac nekretnine pozvati da je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige ako je imao saznanja da je  zemljišnim knjigama zabilježen spor o nekretnini koju kupuje, revizijski sud ustraje u tumačenju sadržaja i pravnog domašaja odredbe članka 122. stavka 1. ZVDSP i članka 8. stavka 3. Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10 55/13, 60/13 i 108/17 - dalje: ZZK) koje je dano u rješenju broj Rev 1384/2016-3 od 22. siječnja 2019. koje je bilo razlog važnosti za dopuštenje ove revizije.

 

17. Prema tom tumačenju, u primjeni navedenih zakonskih odredaba, zakon pruža pravnu zaštitu stjecatelju koji je postupao s povjerenjem u zemljišnu knjigu, ako isti nije znao, niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja, kao i da se nedostatak dobre vjere ne može prigovoriti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjžno stanje. To znači da zaštitu svog povjerenja u zemljišne knjige može uživati isključivo onaj tko je prigodom stjecanja prava na nekretnini u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, a dobra je vjera neskrivljeno neznanje da se izvanknjižno stanje razlikuje od zemljišnoknjižnog. U tom je smislu stjecatelj postupao u dobroj vjeri ako ni u trenutku sklapanja pravnog posla, a ni u trenutku kad je podnio prijedlog za upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano u zemljišnim knjigama nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja. S druge strane, stjecatelj nije postupao u dobroj vjeri, pa njegovo povjerenje u zemljišne knjige ne uživa zaštitu, ako je isti makar i u jednom od ta dva trenutka znao da je izvanknjižno stanje drukčije od zemljišnoknjižnog ili ako je isti, da nije postupao nemarno, s obzirom na okolnosti, morao posumnjati da postoji ta razlika.

 

18. U svim naprijed opisanim okolnostima konkretnog slučaja, pravilno su sudovi zaključili da  V. tuženica, kako u trenutku sklapanja predmetnih pravnih poslova, tako i trenutku podnošenja prijedloga za upis svog prava vlasništva nije, s obzirom na okolnosti znala niti je imala razloga posumnjati da ono što je upisano u zemljišnim knjigama nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja.

 

19. Prema tome, odgovor na postavljeno pitanje glasi:

 

Kupac nekretnine na kojoj je zabilježen spor može se pozvati da je postupao s povjerenjem u zemljišne knjige i ako je imao saznanja da je u zemljišnim knjigama zabilježen spor o nekretnini koju kupuje ukoliko nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano u zemljišnim knjigama nije potpuno ili da je različito od izvanjknjižnog stanja, što ovisi o okolnostima svakog pojedinog slučaja. Pritom okolnost zabilježbe spora, sama po sebi, ne znači da takav kupac ima dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano u zemljišnim knjigama nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, već znači tek da taj kupac preuzima rizik za slučaj da se postupak glede kojega je dopuštena zabilježba spora završi ovršnom odlukom na temelju koje bi bio promijenjen upis knjižnog prava glede kojega je provedena zabilježba spora, jer bi se u tom slučaju istodobno s provedbom upisa promjene knjižnog prava na način i u opsegu kako je to određeno tom odlukom, po službenoj dužnosti, izbrisali svi upisi zatraženi nakon provedbe zabilježbe spora ako su u suprotnosti s novim upisom.

 

20. Naime, pravni učinci zabilježbe spora, u skladu s odredbom članka 81. stavka 1. i 2. ZZK, sastoje u davanju vanjske vidljivosti prema svim trećim osobama činjenice da se glede nekog upisanog knjižnog prava vodi postupak pred sudom o čijem ishodu ovisi promjena nositelja knjižnog prava, promjena, prestanak ili ograničenje knjižnog prava, a osim toga, ima za cilj i da se zabilježbom spora osigura i bolje mjesto u prvenstvenom redu za knjižno pravo koje bi se tek trebalo upisati. Međutim, zabilježba spora ne sprječava nositelja knjižnog prava na koje se odnosi zabilježba da i nakon provedene zabilježbe raspolaže tim knjižnim pravom, samo što su sva ta raspolaganja uvjetna i ovise o ishodu spora koji je zabilježen jer zabilježba spora ima učinak da pravomoćna presuda donesena povodom tužbe djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava pošto je prijedlog za zabilježbu spora stigao zemljišnoknjižnom sudu. To znači ako se postupak glede kojega je dopuštena zabilježba spora dovrši ovršnom odlukom na temelju koje bi bio promijenjen upis knjižnog prava glede kojega je provedena zabilježba spora, istodobno s provedbom upisa promjene knjižnog prava na način i u opsegu kako je to određeno tom odlukom po službenoj će se dužnosti izbrisati svi upisi zatraženi nakon provedbe zabilježbe spora ako su u suprotnosti s novim upisom. S tim u vezi, kad je zabilježeni spor dovršen odlukom po kojoj stranci pripada pravo, u skladu s odredbom članka 81. stavka 3. ZZK, dosuđeno pravo dobiva ono mjesto u prvenstvenom redu koje mu je bilo osigurano zabilježbom spora.

 

21. U okolnostima konkretnog slučaja, s obzirom na opisani način postupanja V. tuženice u spomenuta dva ključna trenutka (sklapanja ugovora i podnošenja prijedloga za upis), revizijski sud ocjenjuje da su nižestupanjski sudovi pravilno zaključili da je V. tuženica, usprkos upisanoj zabilježbi spora, postupala u dobroj vjeri, pa su pravilno primijenili materijalno pravo kada su odbili tužbeni zahtjev.

 

20. Stoga je reviziju tužitelja valjalo odbiti temeljem odredbe članka 393. ZPP radi čega je odlučeno kao u izreci.

 

Zagreb, 9. siječnja 2024.