Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: Gž-3548/2021-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Zagrebu kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda, Sabine Dugonjić kao predsjednice vijeća, Vedrana Medakovića univ.spec.iur. kao člana vijeća i suca izvjestitelja te Josipa Grubišića kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja PALACE REAL ESTATE d.o.o., Šibenik, Matije Gupca 10, OIB: 29932722148, kojeg zastupa punomoćnica Marina Malenica, odvjetnica u Vodicama, Obala I. Juričev Cota 27, protiv prvo tuženika EP, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Raul Belamarić, odvjetnik u Gospiću, Zagrebačka 18, i drugo tuženika ŽP, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Željko Živković, odvjetnik u Šibeniku, Fra Jerolima Milete 19, radi isplate, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protivi presude Općinskog suda u Šibeniku, poslovni broj: P-2318/2020 od 26. srpnja 2021., ispravljenog rješenjem istoga suda poslovni broj: P-2318/2020 od 3. travnja 2024., na sjednici vijeća održanoj dana 24. veljače 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja kao djelomično neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog suda u Šibeniku, poslovni broj: P-2318/2020 od 26. srpnja 2021., ispravljena rješenjem istoga suda poslovni broj: P-2318/2020 od 3. travnja 2024., i to:

- u dijelu kojim je odbijen zahtjev tužitelja sa nalogom drugo tuženiku ŽP da mu s osnova izmake dobiti isplati iznos od 3.600,00 € / 27.124,20 kn[1] sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od 4. srpnja 2019. pa do isplate ( točka I./I izreke ),

1 Prema fiksnom tečaju konverzije 7,53450 koji se odnosi na sve iznose iskazane u valutama EUR i HRK;

- u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev tužitelja da mu drugo tuženik RP naknadi parnični trošak sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenje do isplate ( točka I./II izreke ),

- u dijelu kojim se nalaže tužitelju da drugo tuženiku VP naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 829.52 €/ 6.250,00 kn ( točka IV. izreke).

r i j e š i o  j e

I. Ukida se djelomično presuda Općinskog suda u Šibeniku, poslovni broj: P- 2318/2020 od 26. srpnja 2021., ispravljena rješenjem istoga suda poslovni broj: P- 2318/2020 od 3. travnja 2024., te se predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje, i to:

- u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev tužitelja sa nalogom prvo tuženiku EP da mu s osnova izmake dobiti isplati iznos od 3.600,00 € / 27.124,20 kn sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od 4. srpnja 2019. pa do isplate ( točka I./II izreke ),

- u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev tužitelja da mu prvo tuženik EP nadoknadi parnični trošak sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenje do isplate ( točka I./II izreke ),

- dijelu kojim se nalaže tužitelju da prvo tuženiku naknadi troškove parničnog postupka u iznos od 539.19 € / 4.062,50 kn ( točka II. izreke ).

II. O troškovima žalbenog postupka odlučiti će se u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom Općinskog suda u Šibeniku, poslovni broj: P- 2318/2020 od 26. srpnja 2021., ispravljenom rješenjem od 3. travnja 2024., odbijen je zahtjev tužitelja da mu prvo i drugo tuženici s osnova izmakle dobiti isplate iznos od 3.600,00 € svaki, sa pripadajućim zateznim kamatama od 4. siječnja 2019. do isplate ( točka I./I. i I./II. izreke ), te zahtjev tužitelja za naknadom parničnog troška ( i koji dio odbijajućeg zahtjeva je prvostupanjski sud također podveo pod točkom I./II. izreke ). Točkom II. izreke je naloženo tužitelju da prvo tuženiku naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 539,19 € / 4.062,50 kn. Pod točkom III. izreke je odbijen dio zahtjeva prvo tuženika za naknadu parničnog troška u iznosu od 248,86 €/ 1.875,00 kn, dok je točkom IV. izreke naloženo tužitelju da drugo tuženiku naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 829,52 €/ 6.250,00 kn.

2. Protiv navedene odluke u dijelu kojim je odbijen glavni zahtjev u odnosu na prvo i drugo tuženike ( točka I. izreke ) a po sadržaju uzimajući da se presuda pobija i u dijelu u kojem stranka nije uspjela u sporu ( točke I./II. kojom je tužitelj odbijen sa zahtjevom na naknadom troškova postupka te točkama II. i IV. kojim mu je naloženo naknaditi trošak prvo i drugo tuženiku ) žali se tužitelj zbog svih žalbenih razloga propisanih odredbom čl. 353. st. 1. toč. 1. -3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07 - Odluka USRH, 84/08, 96/08 - Odluka USRH, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13 i 89/14 - Odluka USRH, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25. – dalje u tekstu: ZPP), posebno ukazujući na postojanje bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st.2. toč. 11. ZPP, i prijedlogom drugostupanjskom sudu usvojiti žalbu i preinačiti presudu na način da se usvoji tužbeni zahtjev u cijelosti, a podredno ukinuti pobijanu odluku i postupak vratiti na ponovno suđenje, obvezujući u oba slučaja tuženike na naknadu parničnih troškova tužitelju. Potražuje i trošak žalbenog postupka.

3. Prvo i drugo tuženik u odgovorima na žalbu tužitelja osporavaju navode žalbe te predlažu istu odbiti kao neosnovanu uz naknadu troškova žalbenog postupka.

4. Žalba je djelomično osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za naknadom imovinske štete po osnovi neplaćene provizije odnosno naknade za posredovanje u prodaji nekretnine, u sklopu kojeg potražuje od svakog tuženika iznos od po 3.600,00 € / 27.124,20 kn sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom.

6. Ispitujući pobijanu odluku, drugostupanjski sud je utvrdio da je sud prvog stupnja, odlučujući o tužbenom zahtjevu tužitelja protiv prvo tuženika, počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka propisanu odredbom čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a, na koji izričito upiru i žalbeni navodi, a stoga jer presuda u tom dijelu ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati te su izneseni razlozi u odnosu na prvo tuženika proturječni i nejasni, te postoji proturječnost između onoga što se u razlozima odluke navodi o sadržaju isprava, odnosno zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava, odnosno zapisnika, a posljedično je i činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

7. Iz prvostupanjskog postupka proizlazi:

- da je majka prvo tuženika zajedno sa još šest osoba bila suvlasnicom nekretnine koju u naravi čini kuća u [adresa], upisana kao kčbr. [katastarska čestica] kuća i dvor od 564 m2, z. u. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina],

- da je 26. veljače 2018. sklopljen ugovor o posredovanju za prodaju nekretnine u kojem je kao nalogodavac ( u uvodu ) naveden prvo tuženik EP, a koji je nesporno potpisan od strane majke prvo tuženika, sada pokojne GP,

- da je temeljem iskaza prvo tuženika utvrđeno da je njegova majka predložila da agencija tužitelja posreduje u prodaji kuće na što joj je on rekao da će u njezino ime otići u agenciju što je i učinio te djelatnicima izložio suvlasničke odnose i želju za prodajom nekretnine koja se bezuspješno prodavala dulji niz godina prije toga,

- da je točkom IV. ugovora navedeno da u slučaju da nalogodavac posredovanjem posrednika zaključi ugovor o prodaji nekretnine, obvezuje se odmah prilikom potpisivanja ugovora isplatiti posredniku nagradu od 3% + PDV od kupoprodajne cijene koju nalogodavac treba primiti od kupca, ali ne manje od 3% + PDV od kupoprodajne cijene,

- da je ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme u trajanju od 12 mjeseci od sklapanja ugovora ( toč. VIII ugovora),

- da je predmetna nekretnina prodana drugo tuženiku kao kupcu sklapanjem dva ugovora o kupoprodaji dana 3. siječnja 2019. i to prvog sklopljenog sa DP kojim je drugo tuženik stekao 32/120 dijelova predmetne nekretnine za kuprodajnu cijenu od 32.000,00 € ( str. 29-31 spisa), te zasebnim ugovorom sa ostalih šest suvlasnika nekretnine ( ŠP, IP, ČP, EPL, PP i GP ) kojim je drugo tuženik kupio suvlasničke dijelove ostalih suvlasnika za cijenu od ukupno 88.000,00 € ( str. 32-34 spisa),

- da je temeljem iskaza drugo tuženika utvrđeno da je živio u neposrednog blizini obitelji prvo tuženika i kuće koje se prodavala dulji niz godina, da je i prije sklapanja ugovora o posredovanju komunicirao u pogledu kupnje nekretnine sa suvlasnicima ali nije raspolagao potrebnim novčanim sredstvima za kupoprodaju, da je vidio kako se nekretnina oglašava od strane agencije tužitelja te je kontaktirao istu vezano za kupnju kako nekretnine koja je predmetom postupka tako i druge nekretnine koja se prodavala preko agencije,

- da prilikom i nakon sklapanja ugovora između drugo tuženika i suvlasnika nekretnine tužitelju nije isplaćena provizija za posredovanje u prodaji nekretnine.

8. Polazeći od utvrđenja da je majka prvo tuženika bila suvlasnicom a ne vlasnicom cijele nekretnine, dok je tužitelj u obavljanju poslova posredovanja morao postupati sa povećanom pažnjom ( pažnjom dobrog stručnjaka ) te je bio dužan izvršiti uvid u zemljišne knjige i zatražiti dodatnu dokumentaciju radi provjere vlasništva, a što nije učinio, dok je ugovor o posredovanju nesporno sklopila majka prvo tuženika pa isti ne može obvezivati prvo tuženika na plaćanje provizije, a da tužitelj nije smio u ugovoru kao nalogodavca navesti prvo tuženika koji nije bio vlasnikom nekretnine, prvostupanjski sud zaključuje da je navedeni ugovor uslijed toga pravno nevaljan odnosno ništetan jer da je sklopljen između osoba koje nisu bile strankama ugovora, pa temeljem njega da ne može proizlaziti niti odgovornost prvo tuženika za naknadom imovinske štete, slijedom čega odbija tužbeni zahtjev u odnosu na istoga.

9. U odnosu na drugo tuženika, polazeći od nesporne činjenice da isti nije potpisao nikakav ugovor sa tužiteljem, prvostupanjski sud zaključuje da ne može biti obveznikom plaćanja provizije niti odgovornim za štetu s osnova izmakle dobiti, pa uslijed nepostojanja ugovorne ili izvanugovorne odgovornosti odbija tužbeni zahtjev u odnosu na istoga.

10. Žalitelj u sklopu žalbenih navoda osporava prvostupanjsku odluku u bitnom ističući kako sud nije uzeo u obzir dokazne prijedloge tužitelja usmjerene na dokazivanje njegovog posredovanja prilikom kupnje nekretnine, da prvo tuženik i njegova majka nisu nikada otkazali ugovor a da su prodali nekretninu za vrijeme trajanja ugovora o posredovanju. Smatra da su neosnovane tvrdnje suda o ništetnosti ugovora o posredovanju, a ako je isti sklopila i majka prvo tuženika, da je prvo tuženik njezin zakonski nasljednik, te ponavlja tvrdnje da su tuženici sklopili ugovor bez znanja i obavijesti tužitelja te nisu platili ugovorenu proviziju.

11. U odnosu na sam predmet postupka valja ukazati da primjena materijalno pravnih odredbi u odnosu na uvjete za sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina, prava i obveze posrednika te plaćanje posredničke naknade, proizlazi iz mjerodavnih odredbama Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ( „Narodne novine“ broj: 107/2007, 144/2012, 14/2014, 32/2019; dalje: ZPPN ) gdje je odredbom čl. 15. st. 1. ZPPN propisano da se ugovorom o posredovanju obvezuje posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

12. Kako drugo tuženik nesporno nije bio u ugovornom odnosu sa tužiteljem niti je sa istim sklopio ugovor o posredovanju nekretnina ( iz iskaza odgovorne osobe tužitelja proizlazi da je drugo tuženik zvao agenciju i raspitivao se za prodaju konkretne nekretnine te su mu rekli da i on dođe potpisati ugovor o posredovanju što isti međutim nije nikada učinio ), to je prvostupanjski sud izveo pravilan zaključak o neosnovanosti tužbenog zahtjeva u odnosu na tog tuženika, koje stajalište nije dovedeno u pitanje niti iznesenim žalbenim navodima tužitelja, usmjerenim prije svega na postojanje obveze prvo tuženika. Pri tome niti činjenica u sklopu koje je utvrđeno da je drugo tuženik telefonskim putem kontaktirao tužitelja, ne dovodi do obveze na plaćanje provizije temeljem čl. 15. st. 1. ZPPN obzirom da nije bio u ugovorom odnosu sa tužiteljem, a niti su postupanjem drugo tuženika ostvarene pretpostavke za nastankom izvanugovorne odgovornosti za štetu, kako je pravilno utvrđeno u sklopu prvostupanjskog postupka.

13. U odnosu na prvo tuženika prvostupanjski sud je međutim pošao od pogrešnog zaključka o ništetnosti pravnog posla pa je stav o neosnovanosti tužbenog zahtjeva u odnosu na prvo tuženika za sada preuranjen.

14. Naime, nalogodavac u ugovoru o posredovanju u prometu nekretnina ne mora nužno biti vlasnik ili suvlasnik nekretnine koja je predmetom prodaje, a što proizlazi iz odredbe čl. 2. točke 7. ZPPN koja propisuje da je nalogodavac fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina).

15. Međutim, kako je u postupku nesporno da ugovor o posredovanju nije potpisan niti sklopljen od strane prvo tuženika, već njegove majke ( i koju činjenicu su stranke utvrdile kao nespornu na ročištu 7. svibnja 2021. ), to predmetni ugovor nije ništetan iz razloga koje navodi prvostupanjski sud ( da tužitelj nije postupao s dužnom pažnjom jer je majka prvo tuženika kao treća osoba bila suvlasnik nekretnine i potpisnik ugovora ) već bi se u takvom slučaju radilo o ugovoru koji je sklopljen u propisanoj pismenoj formi ( čl. 15. st. 2. ZPPN ) budući je nesporno potpisan od strane sada pokojne majke prvo tuženika.

16. Dakle, stajalište prvostupanjskog suda ( da ugovor ne može pravno egzistirati jer je potpisan o strane majke prvo tuženika) nije pravilan, obzirom da iz provedenog postupka proizlazi je prvo tuženik pristupio u prostorije tužitelja te je jasno naveo da je upravo njegova majka suvlasnica nekretnine koju želi prodati, nakon čega je primjerak ugovora i odnio majci koja ga je potpisala i koji je potom vraćen tužitelju, slijedom čega presuda u dijelu u kojem se odnosi na prvo tuženika za sada ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati te postoji proturječnost između onoga što se u razlozima odluke navodi o sadržaju isprava, odnosno zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava, odnosno zapisnika.

17. Također, drugostupanjski sud primjećuje da se kao posrednik u ugovoru navodi „Galerija Juraj Dalmatinac d.o.o.“ odnosno pravna osoba različita od naziva tužitelja ( Palace Real Estate d.o.o. ) pri čemu je za obje pravne osobe ( u ugovoru i tužbi ) naveden istovjetan osobni identifikacijski broj pravne osobe.

18. Stoga je u postupku nužno odgovoriti na pitanje tko je stvarno i faktično sklopio ugovor o posredovanju sa majkom prvo tuženika, pa u slučaju da je riječ o tužitelju, da li prvo tuženik predstavlja zakonskog nasljednika i pravnog sljednika svoje majke odnosno nalogodavca. Tek u slučaju potvrdnog odgovora na oba pitanja valja utvditi odlučnu činjenicu u sklopu koje je za postojanje ugovorne odgovornosti nalogodavca za isplatom posredničke naknade odlučujuće da li je posrednik stvarno i faktično uopće posredovao u kupoprodaji predmetne nekretnine na način da je doveo u vezu kupca ( drugo tuženika ) sa nalogodavcem ( majkom prvo tuženika), obzirom da obveza nalogodavca na plaćanje posredničke naknade nastaje samo ukoliko je isti stvarno i faktično proveo radnje u sklopu kojih su dovedene u vezu osobe koje su u konačnici sklopile kupoprodajni ugovor. Odredbom čl. 23. st. 1. ZPPN su propisane obveze nalogodavca te isti temeljem čl. 23. st. 2. ZPPN može posredniku odgovarati za štetu u vezi troškova učinjenih tijekom posredovanja, ako nije postupao u dobroj vjeri, i koji

ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

19. Za takvu procjenu je nužno uzeti u obzir sve okolnosti konkretnog slučaja pri čemu određeni opis pojedinih poslova koje je posrednik obvezan obaviti u obavljanju pojedinih radnji mora biti određen u općim uvjetima za obavljanje posredovanja koje je posrednik obvezan odrediti u smislu čl. 18. st. 1. i 2. ZPPN, i teret čijeg dokazivanja je na tužitelju odnosno posredniku.

20. Kako je prvostupanjski sud isključio odgovornost prvo tuženika uslijed pogrešnog stajališta o ništetnosti ugovora koji je sklopila njegova majka kao nalogodavac, bez provođenja dokaza koji mogu biti od utjecaja na predmet spora ( saslušanje osoba i utvrđenje okolnosti da li je tužitelj posredovao prilikom kupnje nekretnine ), to prvostupanjska presuda za sada ne sadrži jasne i određene razloge o odlučnim činjenicama potrebnim za utvrđenje osnovanosti ili neosnovanosti tužbenog zahtjeva u odnosu na prvo tuženika, a uslijed čega je i činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno, pa je na temelju odredbe čl. 369. st. 1. ZPP i čl. 370 ZPP pobijanu presudu valjalo ukinuti i predmet vratiti sudu na ponovno suđenje u pobijanom dijelu ( kojim je odbijen tužbeni zahtjev tužitelja prema prvo tuženiku – točka I. izreke rješenja) dok je u preostalom dijelu u odnosu na drugo tuženika žalba neosnovana te je temeljem odredbe čl. 368. st. 1. ZPP odlučeno kao u izreci pod točkom I. presude.

21. Budući je ukinuta odluka o glavnoj stvari u odnosu na prvo tuženika, valjalo je ukinuti i odluku o troškovima prvostupanjskog postupka ( točke II. izreke ) o kojima će prvostupanjski sud odlučiti u odluci kojom završava postupak pred tim sudom (čl. 164. st. 4. ZPP) uz napomenu da odluka u odnosu na točku III. izreke ( kojom je odbijen dio zahtjeva prvo tuženika za naknadom parničnog troška ) ostaje neizmijenjena obzirom da nije ožalbljena te obuhvaćena granicama ispitivanja odluke ( čl. 365. ZPP).

22. U odnosu na parnični trošak koji je naloženo tužitelju nadoknaditi drugo tuženiku ( točka IV izreke) odluka je pravilna i zakonita kako po osnovi tako i po visini (čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a), pri čemu tužitelj žalbenim navodima nije osporavao konkretne radnje i dosuđenu visinu.

23. Odluka o troškovima žalbenog postupka ostavljena je za konačnu odluku, sukladno odredbi čl. 166. st. 3. ZPP ( točka II. izreke rješenja).

24. U ponovljenom postupku, u odnosu na prvo tuženika, sud prvog stupnja će polazeći od nesporne činjenice u sklopu koje je majka prvo tuženika potpisala ugovor o posredovanju o prodaji nekretnine te predstavljala nalogodavca u smislu čl. 2. toč. 7. ZPPN, utvrditi da li tužitelj predstavlja posrednika u smislu čl. 2. toč. 1. ZPPN ( obzirom da je kao posrednik navedena pravna osoba istog OIB [osobni identifikacijski broj]a kao tužitelj ali različitog naziva odnosno Galerija Juraj Dalmatinac d.o.o.), nakon čega će utvrditi da li prvo tuženik predstavlja zakonskog nasljednika koji može odgovarati za ugovorne obveze svojeg prednika kao nalogodavca, pa će tek u slučaju potvrdnog odgovora na oba pitanja, poći od odlučnog utvrđenja da li je posrednik stvarno i faktično proveo radnje posredovanja u kupoprodaji predmetne nekretnine odnosno prodaji suvlasničkog dijela nalogodavca na način da je doveo u vezu kupca ( drugo tuženika ) sa nalogodavcem ( majkom prvo tuženika i eventualno drugim suvlasnicima), cijeneći da je određeni opis poslova koje je posrednik obvezan obaviti u obavljanju pojedinih radnji morao biti određen u općim uvjetima za obavljanje posredovanja ( čl. 18. st. 1. i 2. ZPPN) i teret čijeg dokazivanja je na posredniku, a u koju svrhu će provesti dokaze predložene na takve odlučne okolnosti, nakon čega će ocjenom svih izvedenih dokaza u skladu sa odredbom čl. 8. ZPP-a odlučiti o tužbenom zahtjevu i donijeti pravilnu i zakonitu odluku o sporu.

U Zagrebu, 24. veljače 2026.

Predsjednica vijeća:

Sabina Dugonjić