REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2

52000 Pazin

Poslovni broj: 1 P-686/2024-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A Z B O G O G L U H E

Općinski sud u Pazinu, po sucu Luki Zeniću, u pravnoj stvari 1. tužitelja GN, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] i 2. tužiteljice GNC, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupani po punomoćniku Igoru Vretenaru, odvjetniku u Labinu, Svete Katarine 16, protiv tuženika Fels Family d.o.o., OIB: 05539487661 sa sjedištem u [adresa], radi isplate, 23. veljače 2026.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se prodaja nekretnine k. č. [katastarska čestica] pašnjak površine 590 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] upisane kod Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Labin radi namirenja zalogom osigurane tražbine tužitelja u novčanom iznosu od 162.000,00 EUR uvećane za zakonske zatezne kamate koje teku od 22. veljače 2022. godine do 31.12.2022. godine po stopi određenoj uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.1.2023. godine pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena iz vrijednosti založene stvari, te je tuženik FELS FAMILY D.O.O., OIB: 05539487661, [adresa] (GRAD POREČ - PARENZO) dužan trpjeti namirenje tužitelja MÜHLING SREČKA, OIB: [osobni identifikacijski broj] i MÜHLING STEFANIE CONSTANZE, iz nekretnine i postignute prodajne cijene.

II Nalaže se tuženiku FELS FAMILY D.O.O., OIB: 05539487661, [adresa] (GRAD POREČ - PARENZO) isplatiti tužiteljima GN, OIB: [osobni identifikacijski broj] i MÜHLING STEFANI CONSTANZI iznos od 75.000,00 EUR uvećane za zakonske zatezne kamate koje teku od 11. veljače 2022. godine do 31.12.2022. godine po stopi određenoj uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.1.2023. godine pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, u roku od 15 dana od presuđenja.

III Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljima parnični trošak u visini od 4.789,31 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tekućim od 23. veljače 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelji su ovom sudu 26. lipnja 2025. podnijeli tužbu navodeći da su s tuženikom 24. siječnja 2022. zaključili predugovor o kupoprodaji kč. br. [katastarska čestica] iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kojom prilikom se tuženik obvezao izgraditi obiteljsku kuću s bazenom na predmetnoj nekretnini te istu, nakon dovršetka gradnje i ishođenja uporabne dozvole, prenijeti u vlasništvo tužitelja. Navode da se tuženik predugovorom obvezao izvesti sve građevinske radove najkasnije do 1. travnja 2023. te ishoditi uporabnu dozvolu i omogućiti upis prava vlasništva tužitelja najkasnije do 1. listopada 2023. Ističu da su sukladno ugovorenoj dinamici plaćanja tuženiku 22. veljače 2022. isplatili iznos od 162.000,00 EUR na ime prve rate kupoprodajne cijene, kao i iznos od 37.500,00 EUR na ime kapare, sve sukladno članku 3. predugovora. Dalje navode da su 1. veljače 2022. s tuženikom zaključili ugovor o zasnivanju založnog prava na predmetnoj nekretnini radi osiguranja tražbine u iznosu od 162.000,00 EUR, koji je ovjeren kod javnog bilježnika Fabiane Kliman te upisan u zemljišne knjige pod brojem Z-1747/2022. Tvrde da tuženik nije izvršio građevinske radove u ugovorenom roku, niti je ishodio uporabnu dozvolu, niti je prenio vlasništvo nekretnine na tužitelje, čime je povrijedio ugovorne obveze iz predugovora. Navode da su tuženika više puta kontaktirali radi ispunjenja obveza te ga naposljetku dopisom od 13. lipnja 2024. pozvali na povrat iznosa od 162.000,00 EUR, kao i na isplatu dvostrukog iznosa kapare u iznosu od 75.000,00 EUR, no da tuženik po navedenom dopisu nije postupio. Pozivajući se na odredbu članka 4. predugovora, tužitelji ističu da se, budući da tuženik svojom krivnjom nije ispunio ugovorene obveze, ima smatrati da je odustao od prodaje nekretnine, zbog čega je dužan vratiti dvostruku kaparu. Slijedom navedenog, tužitelji predlažu da sud, temeljem članka 336. stavka 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14.; dalje u tekstu: ZV), donese presudu kojom će naložiti prodaju nekretnine radi namirenja založnim pravom osigurane tražbine u iznosu od 162.000,00 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama, obvezati tuženika na isplatu iznosa od 75.000,00 EUR na ime dvostruke kapare s pripadajućim kamatama te mu naložiti naknadu troškova postupka.

2. Tužba je uredno dostavljena tuženiku uz poziv na podnošenje odgovora na tužbu u roku od 30 dana te uz upozorenje na posljedice propuštanja, odnosno na mogućnost donošenja presude zbog ogluhe sukladno članku 331.b Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 2/07. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08, 96/08 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08. – ispravljene, 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst 25/13., 89/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske 70/19., 80/22., 114/22., 155/23.; dalje u tekstu: ZPP). Tuženik u ostavljenom roku nije podnio odgovor na tužbu niti je sudu dostavio bilo kakvo očitovanje.

3. Sud je ispitao jesu li ispunjene pretpostavke za donošenje presude zbog ogluhe te je utvrdio da su iste ispunjene, jer tuženik nije podnio odgovor na tužbu u zakonskom roku, tužbeni zahtjev nije u suprotnosti s prisilnim propisima, osnovanost tužbenog zahtjeva proizlazi iz činjenica navedenih u tužbi te činjenice nisu u suprotnosti s dokazima koje su tužitelji priložili niti s općepoznatim činjenicama.

4. Radi utvrđenja proizlazi li osnovanost zahtjeva iz činjeničnih navoda tužbe, izvršen je uvid u isprave priložene uz tužbu.

4.1. Uvidom u predugovor o kupoprodaji nekretnine od 24. siječnja 2022. slijedi da su tužitelji i tuženik ugovorili kupoprodaju nekretnine kč. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], pri čemu se tuženik obvezao izgraditi obiteljsku kuću s bazenom na predmetnoj nekretnini te istu, po dovršetku gradnje i ishođenju uporabne dozvole, prenijeti u vlasništvo tužitelja. Iz sadržaja predugovora proizlazi da je rok za dovršetak građevinskih radova ugovoren do 1. travnja 2023., a rok za ishođenje uporabne dozvole i omogućavanje upisa prava vlasništva do 1. listopada 2023. Nadalje proizlazi da je ugovorena kapara u iznosu od 37.500,00 EUR te da u slučaju da prodavatelj svojom krivnjom ne ispuni preuzete obveze, kupci imaju pravo zahtijevati dvostruki iznos kapare.

4.2. Uvidom u potvrde o uplati sud je utvrdio da su tužitelji 22. veljače 2022. tuženiku isplatili iznos od 162.000,00 EUR na ime prve rate kupoprodajne cijene, kao i iznos od 37.500,00 EUR na ime kapare, čime su tužitelji ispunili svoj dio ugovornih obveza u početnoj fazi realizacije ugovora.

4.3. Uvidom u ugovor o zasnivanju založnog prava na nekretnini od 1. veljače 2022., ovjeren kod javnog bilježnika Fabiane Kliman, poslovni broj: OV-420/2022, slijedi da je tuženik, radi osiguranja tražbine tužitelja u iznosu od 162.000,00 EUR, dopustio uknjižbu založnog prava na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

4.4. Uvidom u zemljišnoknjižni izvadak za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] slijedi da je tuženik upisan kao vlasnik predmetne nekretnine u cijelosti te da je pod brojem Z- 1747/2022 u korist tužitelja uknjiženo založno pravo u iznosu od 162.000,00 EUR. Iz navedenog proizlazi da tužitelji imaju položaj založnih vjerovnika, a tuženik položaj vlasnika opterećene nekretnine.

4.5. Uvidom u dopis tužitelja od 13. lipnja 2024. proizlazi da su tužitelji pozvali tuženika na povrat iznosa od 162.000,00 EUR te na isplatu dvostrukog iznosa kapare, navodeći da tuženik nije ispunio svoje ugovorne obveze. Iz spisa ne proizlazi da je tuženik na navedeni dopis odgovorio niti da je poduzeo radnje radi ispunjenja obveza.

5. Člankom 336. stavak 1. ZV propisano je da ako se zalogom osigurana tražbina ne ispuni o dospijeću, založni je vjerovnik ovlašten ostvarivati svoje pravo na namirenje te tražbine iz vrijednosti zaloga. Pravo na namirenje zalogom osigurane tražbine iz vrijednosti zaloga ostvaruje založni vjerovnik putem suda, a po pravilima određenim u ovom Zakonu i na način određen propisima o ovrsi novčanih tražbina, ako nije što drugo određeno zakonom (stavak 2.). Založni dužnik ima pravo od svagdašnjega vlasnika založene stvari, a i od svakoga trećega, zahtijevati da trpi namirenje zalogom osigurane tražbine iz vrijednosti založene stvari, ako nije što drugo zakonom određeno (stavak 3.).

6. Prema članku 338. stavak 1. ZV, kad je, da bi došao do namirenja svoje tražbine iz vrijednosti nekretnine, vjerovniku potrebno da prethodno putem parnice ishodi pravomoćnu presudu kojom će biti naređeno založnom vjerovniku da je dužan trpjeti namirenje iz vrijednosti zaloga, ili presudu kojom će osobno dužniku biti naređeno da podmiri vjerovnikovu tražbinu, ovlašten je zahtijevati da se u zemljišnim knjigama zabilježi tužba protiv vlasnika nekretnine; isto je tako ovlašten zahtijevati da se zabilježi otkaz o kojemu ovisi dospijeće tražbine.

7. Iz citiranih zakonskih odredbi proizlazi da založni vjerovnik, u slučaju neispunjenja dospjele tražbine, ima pravo zahtijevati sudskim putem namirenje iz vrijednosti založene nekretnine, dok je vlasnik nekretnine dužan trpjeti takvo namirenje.

8. Sud je ispitao predstavlja li ugovor o zasnivanju založnog prava od 1. veljače 2022. ovršnu ispravu u smislu članka 23. točke 5. i članka 28. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj: 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20., 114/22., 6/24.), u vezi s člankom 54. Zakona o javnom bilježništvu („Narodne novine“ broj: 78/93., 29/94., 162/98., 16/07., 75/09., 120/16., 57/22.). Iz sadržaja navedenog ugovora proizlazi da isti ne sadrži izričitu izjavu tuženika kao obveznika da se na temelju tog akta može, radi ostvarenja dužne činidbe nakon dospjelosti obveze, neposredno provesti prisilna ovrha, slijedom čega navedeni ugovor nema svojstvo ovršne javnobilježničke isprave.

9. Stoga tužitelji kao založni vjerovnici nisu mogli neposredno pokrenuti ovršni postupak temeljem navedenog ugovora, već su bili ovlašteni putem parnice zahtijevati donošenje presude kojom će se naložiti prodaja nekretnine radi namirenja dospjele tražbine iz vrijednosti zaloga.

10. U konkretnom slučaju, iz činjeničnih navoda tužbe, proizlazi da tuženik nije izvršio ugovorene radove u rokovima određenim predugovorom, niti je ishodio uporabnu dozvolu, niti je omogućio prijenos prava vlasništva na tužitelje, čime je povrijedio bitne ugovorne obveze.

11. Iz dopisa tužitelja od 13. lipnja 2024. proizlazi da su tužitelji, pozivajući se na neispunjenje obveza tuženika, zahtijevali povrat isplaćenog iznosa, čime je izražena volja za raskidom predugovora zbog neispunjenja. Raskidom ugovora, sukladno članku 368. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 152/23.; dalje u tekstu: ZOO), svaka je strana dužna vratiti ono što je primila na temelju raskinutog ugovora, pa je time nastupila dospjelost tražbine tužitelja na povrat iznosa od 162.000,00 EUR.

12. Budući da iz navoda tužbe proizlazi da tako dospjela tražbina nije podmirena, a postojanje i opseg založnog prava proizlaze iz zemljišnoknjižnog stanja, sud nalazi da su ispunjeni uvjeti iz članka 336. ZV za donošenje odluke kojom se nalaže prodaja predmetne nekretnine radi namirenja tražbine tužitelja, uz obvezu tuženika da trpi namirenje iz postignute prodajne cijene.

13. U odnosu na zahtjev za isplatu iznosa od 75.000,00 EUR na ime dvostruke kapare, sud polazi od sadržaja predugovora o kupoprodaji nekretnine, iz kojeg slijedi da je između stranaka ugovorena kapara u iznosu od 37.500,00 EUR te da je ugovoreno pravo kupaca na dvostruki iznos kapare u slučaju da prodavatelj svojom krivnjom ne ispuni preuzete obveze.

14. Sukladno članku 304. stavku 2. ZOO, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može zahtijevati dvostruki iznos kapare. Kako se u ovom postupku, zbog ogluhe tuženika, činjenični navodi tužbe smatraju istinitima, proizlazi da je za neispunjenje ugovora odgovoran tuženik kao primatelj kapare, pa tužiteljima pripada pravo na dvostruki iznos kapare u visini od 75.000,00 EUR.

15. Navodi tužbe nisu u suprotnosti s priloženim ispravama (predugovor, potvrde o uplati, ugovor o zasnivanju založnog prava, zemljišnoknjižni izvadak i dopis od 13. lipnja 2024.), niti su u suprotnosti s prisilnim propisima ili općepoznatim činjenicama.

16. Budući da su ispunjene sve pretpostavke iz članka 331.b ZPP za donošenje presude zbog ogluhe, a osnovanost tužbenog zahtjeva proizlazi iz činjenica navedenih u tužbi i iz priloženih isprava, sud je odlučio kao u izreci presude.

17. Odluka o troškovima temelji se na članku 154. stavku 1. ZPP u svezi odredaba Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23.; dalje u tekstu: OT).

17.1. Člankom 154. stavak 1. ZPP propisano je da stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna je protivnoj stranci i njezinu umješaču naknaditi troškove izazvane vođenjem postupka. Umješač na strani stranke koja je izgubila parnicu dužan je naknaditi troškove koje je uzrokovao svojim radnjama.

17.2. Tužiteljima koji su zastupani po punomoćniku iz reda odvjetnika, a imajući u vidu vrijednost predmeta spora od 237.000,00 EUR, priznat im je trošak sastava tužbe od 26. lipnja 2024. u visini od 4.457,50 EUR (Tbr. 7/1. u svezi Tbr. 46. OT) te trošak sudske pristojbe na tužbu u visini od 331,81 EUR na temelju Tbr. 1/1. Uredbe o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ broj: 37/23.) i članka 7. Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 118/18., 53/23.).

17.3. Prema tome, tuženiku je naloženo naknaditi tužiteljima trošak postupka u visini od 4.789,31 EUR sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 23. veljače 2026. pa do isplate na temelju članka 151. stavak 3. ZPP.

17.4. O visini stope zateznih kamata odlučeno je primjenom članka 29. stavka 2. ZOO.

18. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci ove presude zbog ogluhe.

U Pazinu, 23. veljače 2026.

Sudac:

Luka Zenić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude zbog ogluhe dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dostave. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka (osim ako se podnosi elektroničkom komunikacijom), a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

Presuda zbog ogluhe ne može se pobijati zbog pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

DNA

1. Tužiteljima po pun. – uz sudsku pristojbu na presudu zbog ogluhe

2. Tuženiku