REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Rev-811/2025-3
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Renate Šantek predsjednice vijeća, mr. sc. Dražena Jakovine člana vijeća i suca izvjestitelja, Željka Pajalića člana vijeća, mr. sc. Igora Periše člana vijeća i Jadranke Anić -Matić članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice ĆT, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnicima Idi Bačić i Petru Bačiću, odvjetnicima iz Splita protiv tuženika Osnovne škole Dr. Franje Tuđmana, Sv. Jurja 1, Brela, OIB: 56851068711, zastupanog po punomoćnici Silvi Rusendić, odvjetnici iz Makarske, radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana, odlučujući o reviziji tuženice protiv presude Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-3608/2021-3 od 13. rujna 2022., kojom je preinačena presuda Općinskog suda u Makarskoj poslovni broj Ps-31/19-35 od 20. srpnja 2021., u sjednici održanoj 11. veljače 2026.,
p r e s u d i o j e:
Revizija tuženice se odbija.
Obrazloženje
1. Pobijanom drugostupanjskom presudom preinačena je presuda suda prvog stupnja te je prihvaćen tužbeni zahtjev tužiteljice i presuđeno:
„I. Preinačuje se presuda Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj Ps-31/19- 35 od 20. srpnja 2021 i sudi:
1. Zamjenjuje se ugovor o najmu stana između tuženika Osnovne škole Dr. Franje Tuđmana kao najmodavca i tužiteljice ĆT kao najmoprimca sljedećeg sadržaja:
„Tuženik Osnovna škola dr. Franje Tuđmana, OIB: 568551068711, Brela, Sv. Jurja 1, kao najmodavac i tužiteljica ĆT, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao najmoprimac, zaključuju slijedeći UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM
ČL. 1.
Najmodavac daje, a najmoprimac prima u najam stan koji se nalazi na I katu zgrade sagrađene na čest. zem. [katastarska čestica], ZU [broj ZK uloška] , K. O. [katastarska općina], koja se nalazi u [adresa], anagrafske oznake [adresa], a koji stan se sastoji od 2 sobe, kuhinje, blagovaonice i dnevnog boravka, kupaonice i hodnika, ukupne površine 58,50 m2 s pripadajućim vanjskim stepeništem i ostavom ispod njega površine 10,19 m2.
ČL. 2.
Pravo na korištenje stana zajedno sa najmoprimcem imaju:
1. PT, suprug,
2. IT, kći.
ČL. 3.
Najmoprimac je dužan plaćati najmodavcu zaštićenu najamninu prema izračunu najmodavca sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine i to najkasnije do 15-og u mjesecu za tekući mjesec.
ČL. 4.
Najmoprimac ima pravo koristiti zajedničke uređaje i prostorije u zgradi, kao i zemljište koje služi za redovnu uporabu zgrade.
ČL. 5.
Ugovorne strane su suglasne da će najmodavac snositi troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava i troškove za radove na redovitom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, dok će troškove tekućeg održavanja stana, jednako kao i režijske troškove nastale korištenjem stana snositi najmoprimac.
ČL. 6.
Najmoprimac može koristiti stan samo za stanovanje, a zajedničke dijelove i uređaje u zgradi samo u skladu s njihovom namjenom.
Najmoprimac je dužan koristiti stan pažljivo i čuvati zgradu od kvara i oštećenja. Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.
ČL. 7.
Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam.
Najmoprimac ne može u stanu obavljati bilo koju poslovnu djelatnost. ČL. 8.
Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcu pregled stana, jednom godišnje i po prethodnoj obavijesti najmodavca, kao i u svakom slučaju oštećenja stana ili radi sprječavanja nastanka štete.
ČL. 9.
Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.
ČL. 10.
Otkaz odnosno raskid ovog ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način propisan Zakonom o najmu stanova.
ČL. 11.
Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu regulirane ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.
ČL. 12.
Ugovorne strane su suglasne da je ovim ugovorom izražena njihova prava i slobodna volja pa ga u znak prihvata prava i obveza koje za njih iz ugovora proizlaze vlastoručno potpisuju.
2. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška u iznosu od 3.000,00 kn / 398,17 eura
3. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici parnični trošak u iznosu od 2.800,00 kn / 371,62 eura u roku 15 dana.
II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici trošak za sastav žalbe u iznosu od 950,00 kn / 126,07 eura u roku 15 dana.“
2. Protiv te presude suda drugog stupnja reviziju dopuštenu rješenjem ovoga suda Revd 1043/2023-2 od 12. srpnja 2023. podnosi tužen ica u skladu sa čl. 382. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novineˮ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 - dalje: ZPP) zbog pravnog pitanja:
"Je li tužiteljica zbog nepodnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana odnosno nepodnošenja tužbe radi donošenja presude koja zamjenjuje taj ugovor u razumnom vremenu (tužba je podnesena tek nakon 23 godine od stupanja na snagu Zakona o najmu stanova) izgubila stečena prava najmoprimca?"
3. Predlaže da se revizija prihvati i pobijana presuda preinači na način da se odbije žalba tužiteljice i potvrdi presuda suda prvog stupnja.
4. Odgovorom na reviziju tužiteljica osporava revizijske navode tužen ice i predlaže da se revizija odbije. Ujedno podnosi zahtjev za naknadom troškova povodom odgovora na reviziju.
5. Revizija je neosnovana.
6. Pobijana presuda je povodom revizije ispitana u skladu sa čl. 391. st. 3. ZPP samo u dijelu u kojem je dopuštena i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopuštena.
7. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za donošenjem presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana.
8. Povodom revizije, polazeći od sadržaja pravnog pitanja u svezi kojeg je dopušteno podnošenje revizije, sporno je ima li okolnost propuštanja podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana ili podnošenja tužbe sa zahtjevom za donošenje presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana u razumnom vremenu za posljedicu gubitak stečenih prava najmoprimca.
9. U ovom predmetu ovaj sud je prethodnom presudom Rev 1142/2023-2 od 28. veljače 2024. prihvatio reviziju tuženice i preinačio drugostupanjsku odluku na način da je žalba tužiteljice izjavljena protiv prvostupanjske presude odbijena te je tužiteljici naloženo da tuženici naknadi parnične troškove postupka povodom revizije od 351,70 €.
10. Ova odluka ukinuta je odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske s obrazloženjem da je pobijanom presudom nedostatno obrazložen zaključak revizijskog suda da tužiteljica nije imala opravdan razlog zbog kojeg u primjerenom roku nije zatražila sklapanje ugovora o najmu stana. Polazeći od specifičnih okolnosti konkretnog slučaja prema kojima je tužiteljica zatražila otkup stana za koji je 2005. dobila odobrenje školskog odbora, te da je 2007. i 2014. tužen ica zatražila suglasnost Splitsko – dalmatinske županije za otkup stana koja odluka nije donesena kao i da su drugim zaposlenicima tuženice prodani stanovi unutar školskih zgrada u kojima su stanovali kao najmoprimci te da je postupak otkupa i dalje u tijeku Ustavni sud Republike Hrvatske ocjenjuje da je tužiteljica prije podnošenja tužbe u ovom predmetu poduzimala pravne radnje usmjerene na otkup stana do kojeg nije došlo jer nadležna tijela Splitsko – dalmatinske županije nakon višekratnih traženja tužiteljica nisu donijela odluku o davanju suglasnosti za otkup stana kojom bi stekla valjani pravni osnov za stjecanje prava vlasništva tog stana i time trajno riješila svoj pravni položaj u vezi tog stana. Zaključno polazeći od načelnog stajališta da pogreške i propusti nadležnih tijela ne smiju ići na štetu građana, Ustavni sud Republike Hrvatske iznosi pravno shvaćanje prema kojem je potrebno prethodno ispitati iziskuju li navedene specifične okolnosti konkretnog slučaja izjednačavanje pravnog položaja tužiteljice sa pravnim položajem ostalih najmoprimaca u sličnoj situaciji.
11. Tijekom postupka prema činjeničnim utvrđenjima nižestupanjskih sudova proizlazi nespornim da je tužiteljica stekla stanarsko pravo prema čl. 11. st. 1. Zakona o stambenim odnosima („Narodne novine“, br. 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93, dalje: ZSO), time što je kao nastavnica osnovne škole dobila stan na korištenje 1978. od kada u tom stanu sa svojom obitelji živi i podmiruje stanarinu i režijske troškove.
12. Prije odgovora na postavljeno pravno pitanje valja navesti da je tužiteljici stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20, dalje: ZNS) prestalo stanarsko pravo, ali da je istodobno stekla prava i obveze najmoprimca u skladu sa čl. 30. st. 1. i 2. ZNS.
13. Posljedica ove okolnosti je da najmoprimac (dosadašnji nositelj stanarskog prava) i vlasnik stana sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu (čl. 31. st. 1. ZNS).
14. Nadalje čl. 33. st. 2. ZNS je propisano da je zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom. Stavkom trećim istoga članka je propisano da ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Ti se postupci smatraju hitnim.
15. Imajući u vidu prethodno citirane odredbe ZNS proizlazi slijedeći odgovor na postavljeno pravno pitanje:
Propuštanje podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana, odnosno tužbe koja će zamijeniti taj ugovor u primjerenom roku ima za posljedicu gubitak stečenih prava zaštićenog najmoprimca.
Primjereni rok za podnošenje zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom / podnošenje tužbe za donošenje presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom utvrđuje se ovisno o okolnostima svakog pojedinog slučaja, osobito imajući u vidu jesu li postojale okolnosti koje bi opravdavale propuštanje podnošenja zahtjeva zaštićenog najmoprimca za sklapanje ugovora o najmu stana.
16. Naime prema pravnom shvaćanju ovoga suda iznijetom u više prethodnih odluka (Rev 3023/2015-2 od 17. listopada 2018., Rev x 640/12-2 od 8. travnja 2015., Rev 2349/15-2 od 16. siječnja 2018. i dr.) iako propust najmoprimca da postupi prema čl. 33. st. 2. ZNS nema izravan učinak u smislu da se propuštanjem roka za sklapanje ugovora o najmu stana gubi status zaštićenog najmoprimca, ova okolnost ne lišava najmoprimca obveze da u primjerenom razumnom vremenu, koje se utvrđuje prema okolnostima svakog pojedinog slučaja, zatraži sklapanje ugovora o najmu stana radi pravne sigurnosti, odnosno potrebe da se u razumnom roku otklone dvojbe glede prava i obveza najmoprimca i najmodavca. Nije prihvatljivo da se od najmodavca i vlasnika stana očekuje da unedogled čeka najmoprimca da zatraži sklapanje ugovora o najmu.
17. U okolnostima konkretnog slučaja revizijski navodi tužiteljice se odnose na činjeničnu tvrdnju da je za propuštanje podnošenja zahtjeva za sklapanjem ugovora o najmu stana (tužbe za donošenje presude koja će zamijeniti ovaj ugovor) imala opravdan razlog jer je od tuženika prethodno dobila suglasnost za otkup stana i da je stoga bila u uvjerenju da će stan otkupiti.
18. Tijekom tog razdoblja, prema činjeničnim utvrđenjima nižestupanjskih sudova proizlazi da je tužiteljica ostvarila odobrenje tuženika za otkup stana, međutim, stan nije otkupila, a Skupština Splitsko dalmatinske županije njen zahtjev za otkupom stana tijekom 2014. godine nije uvrstila u dnevni red, što po ocjeni ovoga suda predstavlja opravdan razlog jer se ipak radi o pasivnosti jedinice lokalne samouprave kroz dulje vremensko razdoblje tijekom kojeg je tužiteljica imala legitimno očekivanje da će se o njenom zahtjevu odlučiti.
19. Stoga je, a sukladno i prethodno iznijetom pravnom shvaćanju Ustavnog suda Republike Hrvatske, temeljem čl. 391. st. 6. ZPP revizija tužen ice odbijena i odlučeno je kao u izreci.
Zagreb, 11. veljače 2026.
Predsjednica vijeća:
Renata Šantek
