Poslovni broj: Usž-73/2026-2
REPUBLIKA HRVATSKA
VISOKI UPRAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Frankopanska 16
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Visoki upravni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Sanje Štefan, predsjednice vijeća, Silvija Čovića i Ljiljane Karlovčan -Đurović, članova vijeća, uz sudjelovanje sudske savjetnice Katarine Skrbinac, zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja Atlas Immo Invest 1 d. o. o., OIB: 68607988511, Križovec, Križovec 31, kojeg zastupa opunomoćenik Ante Meštrović, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Planinić, Šoljam i partneri d. o. o. u Zagrebu, Tkalčićeva 73a, protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, OIB: 18683136487, Zagreb, Katančićeva 5, radi utvrđenja poreza na promet nekretnina, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Upravnog suda u Zagrebu, poslovni broj: Us l-2928/2024-7 od 10. listopada 2025., na sjednici vijeća održanoj 5. veljače 2026.
p r e s u d i o j e
Odbija se žalba tužitelja i potvrđuje presuda Upravnog suda u Zagrebu, poslovni broj: Us l-2928/2024-7 od 10. listopada 2025.
Obrazloženje
1. Osporenom presudom, u točki I. izreke, odbijen je tužbeni za poništenjem rješenja tuženika KLASA: UP/II-410-20/24-01/260, URBROJ: 513-04-24-2 od 14. svibnja 2024., kojim je odbijena žalba tužitelja, koju je on podnio protiv privremenog poreznog rješenja Porezne uprave, Područnog ureda Varaždin, Ispostave Novi Marof KLASA: UP/I-410-20/2024-001/00013, URBOJ: 513-007-05-04-2024-0002 od 16. ožujka 2024., a kojim mu je utvrđen porez na promet nekretnina po stopi od 3% u iznosu od 50.419,44 eura na osnovicu od 1.680.648,00 eura. Točkom II. izreke presude je odbijen tužiteljev zahtjev za naknadom troškova spora.
2. Tužitelj je protiv navedene presude podnio žalbu zbog pogrešne primjene materijalnog prava te pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja. Tvrdi da je sporan trenutak nastanka poreze obveze. Smatra i da je pravilan zaključak poreznih tijela da je obveza poreza na promet nekretnina nastala u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnina od 30. studenoga 2021. i aneksa toga ugovora od 30. studenoga iste godine te da na to ne utječe kada je izdana potvrda i tabularna isprava od prodavatelja sve u smislu članka 16. stavka 1. Zakona o porezu na promet nekretnina („Narodne novine“, broj: broj: 115/16. i 106/18., u daljnjem tekstu: ZPNPN). Istaknuo je da je bilo nužno razlučiti je li se u konkretnoj upravnoj stvari primjenjuje ZPPN ili Zakon o porezu na dodanu vrijednost („Narodne novine“, broj: 73/13., 99/13., 148/13., 153/13., 143/14., 115/16., 106/18., 121/19. i 138/20., u daljnjem tekstu: ZPDV), jer, tvrdi, porezna obveza nastaje u različitim trenutcima te da u situaciji kada se na stjecanje nekretnina plaća porez na dodanu vrijednost da se prometom nekretnina ne smatra stjecanje nekretnina i da se ne primjenjuje članak 5. ZPPN -a. Naveo je da primjenom ZPPN-a obveza poreza na promet nekretnina nastaje u trenutku sklapanja ugovora kojim se stječe nekretnina prema članku 16., a primjenom ZPDV-a oporezivi događa i obveza obračuna PDV-a nastaje u trenutku kada su dobra isporučena (prijenos prava raspolaganja materijalnom imovinom u svojstvu vlasnika u skladu s člankom 30. stavkom 1. u vezi s člankom 7. stavkom 1.). Ocijenio je da postoji veliki vremenski odmak između sklapanja ugovora i isporuke nekretnine koja je predmet ugovora. Smatra da on, porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanje PDV-om pod uvjetima određenim člankom 40. stavkom 4. ZPDV-a, da se u situaciji oporezivanja PDV-a ne primjenjuje ZPPN. S tim u vezi je istaknuo da za pravo izbora oporezivanja predmet isporuke mora biti građevinsko zemljište, kupac mora biti obveznik PDV-a i po osnovi isporuke mora imati u cijelosti pravo na odbitak pretporeza, a pravo izbora i pravo na odbitak pretporeza, tvrdi, može se primijeniti u trenutku isporuke koji ne mora koincidirati s trenutkom sklapanja ugovora. Ocijenio je nelogičnim da se status građevinskog zemljišta i status obveznika PDV-a određuje prema pravilima ZPPN-a, dakle u trenutku sklapanja ugovora ako je izabrana primjena ZPDV-a. Tvrdi i da su predmet ugovora bila zemljišta koja u trenutku sklapanja nisu bila građevinska, a da je uvjet za isplatu dijela kupoprodajne cijene koji iznosi 94% od kupoprodajne cijene vezan za pravomoćnost građevinske dozvole te da je do realizacije kupoprodaje i isporuke nekretnine došlo nakon što je zemljište postalo građevinsko (tvrdi 6. listopada 2022. u trenutku ishođenja pravomoćne građevinske dozvole). Zaključno je istaknuo da se trenutak isporuke dobra dogodio u trenutku prijenosa prava raspolaganja materijalnom imovinom u svojstvu vlasnika, odnosno najranije izdavanjem tabularne isprave, što se zbilo 28. prosinca 2022. Predložio je usvojiti žalbu, poništiti osporenu prvostupanjsku presudu te usvojiti tužbeni zahtjev i poništiti osporeno rješenje tuženika uz priznavanje troškova spora.
3. Tuženik nije odgovorio na žalbu, iako mu je ona uredno dostavljena.
4. Žalba nije osnovana.
5. Ispitujući zakonitost prvostupanjske presude u granicama žalbenih razloga te pazeći po službenoj dužnosti na razloge ništavosti u skladu s odredbom članka 134. stavka 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, broj: 36/24., u daljnjem tekstu: ZUS) sud ocjenjuje zakonitom osporenu presudu, koja je valjano i dostatno obrazložena.
6. Predmet spora je utvrđenje tužitelju, kupcu obveze plaćanja poreza na promet nekretnina u K. O. [katastarska općina], a koje je on stekao na temelju kupoprodajnog ugovora s prodavateljima Trgonom d. o. o. i Trgopromet d. o. o. sklopljenog 30. studenoga 2021. uz anekse toga ugovora od 29. prosinca 2021. i 20. prosinca 2022. (u daljnjem tekstu: Ugovor) Porez mu je utvrđen po stopi od 3% u iznosu od 50.419,44 eura na osnovicu od 1.680.648,00 eura na temelju odredbi članka 4., 5. i članka 16. stavka 1. ZPNPN-a, kojeg je primijeniti na temelju članka 5. Općeg poreznog zakona („Narodne novine“, broj: 115/16., 121/19., 32/20., 42/20. i 114/22., u daljnjem tekstu: OPZ) .
7. Nije sporno da je tužitelj, kupac stekao status obveznika PDV-a 1. siječnja 2022., dakle, nakon kupoprodaje konkretnih nekretnina. Nije sporno ni da za stečeno zemljište u trenutku kupoprodaje nije izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje. Nije sporno niti da su ugovorne stranke, člankom 9. ugovora, ugovorile oporezivanje konkretne kupoprodaje porezom na dodanu vrijednost kao načinom oporezivanja u smislu članka 40. stavka 4. ZPDV-a s primjenom prijenosa porezne obveze sukladno članku 75. stavku 3. točci c) i članku 79. stavku 7. ZPDV-a.
8. Pokazalo se spornim i u žalbenom stadiju upravnog spora je li se na isporuke stečenih nekretnina trebalo primijeniti ZPDV ili ZPNPN te, s tim u vezi, je li tužitelj obveznik plaćanja PDV-a ili poreza na promet nekretnina. Tužitelj smatra da je porezna obveza nastala u trenutku isporuke dobara, odnosno u trenutku raspolaganja nekretninom, a što koincidira s trenutkom izdavanja tabularne isprave. On smatra i da je za utvrđivanje statusa građevinskog zemljišta i status poreznog obveznika PDV -a mjerodavan trenutak isporuke. S druge strane, tuženik smatra da je riječ o oporezivom prometu nekretnina, da je porezna obveza nastala u vrijeme kupoprodaje zemljišta te da nije riječ o iznimci iz članka 5. stavka 2. ZPNPN-a prema kojoj se prometom nekretnina ne smatra stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost, s obzirom na to da tužitelj, kupac u vrijeme kupoprodaje nije bio u sustavu PDV-a i s obzirom na to da nije riječ o građevinskom zemljištu u smislu odredbe članka 40. stavka 1. točke k) u vezi sa stavkom 6. ZPDV-a.
9. Može se zaključiti da je u konkretnom sporu i u žalbenom stadiju sporna samo primjena materijalnog prava, a da ključne činjenice nisu sporne.
10. Člankom 5. stavkom 1. ZPNPN-a je propisano da je predmet oporezivanja promet nekretnina, dok prema stavku 2. toga članka iznimno od stavka 1. toga članka, prometom nekretnina, u smislu toga zakona, ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost.
10.1. Člankom 40. stavkom 1. točkom k) ZPDV-a je propisano da je PDV-a oslobođena isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta, dok prema stavku 4. toga članka porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanje isporuka navedenih u stavku 1. točkama j) i k) toga članka pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti po osnovi isporuke na koju se pravo izbora za oporezivanje želi primijeniti. Pravo izbora za oporezivanje i pravo na odbitak pretporeza može se primijeniti u trenutku isporuke. Građevinskim zemljištem u smislu stavka 1. točke k) toga članka smatra se zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje (članak 40. stavak 6. ZPDV-a).
11. Sud prvog stupnja je, ne počinivši ijednu bitnu povredu upravnog spora, na temelju izloženoga nespornog činjeničnog stanja pravilno primijenio mjerodavni materijalni propis, kada je odbio tužbeni zahtjev. Sud je pravilno ocijenio da je tužitelju obveza poreza na promet nekretnina nastala u trenutku kupoprodaje i da nije riječ o iznimci iz članka 5. stavka 2. ZPNPN-a, s obzirom na to da on u trenutku kupoprodaje nekretnina niti je imao status obveznika PDV-a, a niti su te nekretnine imale status građevinskog zemljišta u smislu odredbe članka 40. stavka 6. ZPDV-a.
12. Naime, suprotno pravnom stajalištu žalitelja, porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanje isporuka navedenih u članku 40. stavku 1. točki j) i k) ZPDV -a samo ako su za to ispunjeni kumulativno propisani uvjeti iz članka 40. stavka 4. i 6. ZPDV -a u trenutku kupoprodaje. To znači da za ispunjenje toga zakonskog prava nije dostatno da su stranke kupoprodaje samo to ugovorile, već i da su za to ispunjeni uvjeti propisani ZPDV-om, a što je u skladu sa ustaljenom sudskom praksom (primjerice, presuda ovoga suda poslovni broj Usž-1469/2022 od 25. siječnja 2023.).
13. Odluka o troškovima upravnog spora utemeljena je na odredbi članka 147. stavku 1. ZUS-a.
14. Stoga je valjalo, na temelju odredbe članka 135. stavka 1. ZUS-a, odbiti žalbu kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu.
U Zagrebu 5. veljače 2026.
Predsjednica vijeća
Sanja Štefan
