Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: Gž-67/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda, Sabine Dugonjić kao predsjednice vijeća, Vedrana Medakovića univ.spec.iur. kao člana vijeća i suca izvjestitelja te Tomislava Aralice kao člana vijeća, u pravnoj stvari prvo tužitelja DL, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćniku Ivanu Deliću, odvjetniku iz Odvjetničkog društva Strukan Delić Mandac d.o.o. iz Zagreba, protiv tuženice DLF, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane po punomoćniku Branku Kirinu, odvjetniku iz Zagreba, radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protiv presude Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj P-378/2023-19 od 25. listopada 2024., na sjednici vijeća održanoj 30. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj P-378/2023-19 od 25. listopada 2024.

II. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadom troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja je odbijen tužbeni zahtjev radi utvrđenja da je tužitelj temeljem dosjelosti stekao vlasništvo nekretnine i to zk.č.br. 1342/2 upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Novom zagrebu u zk. ul. [broj ZK uloška] Blato Novo, vezan za vlasništvo posebnih dijelova nekretnine upisanog u [broj poduloška], i to 40. suvlasnički dio 237/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-40), trosobni stan oznake S38 na III katu zgrade ulaz 2: koji se sastoji od hodnika, dnevnog boravka, kuhinje, dvije sobe, kupaonice i loggie, neto korisne površine 53,65 čm sa pridruženim parkirnim mjestom u garaži oznake PM38 nkp 6,00 čm, ukupno neto korisna površina 59,65 čm, što je tužena dužna trpjeti ( točka I/I. izreke), kao i zahtjev kojim se nalaže tuženoj izdati tabularnu ispravu podobnu za upis predmetne nekretnine na ime tužitelja, što bi u protivnom po pravomoćnosti trebala zamijeniti presuda ( točka I/II. izreke ). Osim glavnog tužbenog zahtjeva, tužitelj je odbijen i sa zahtjevom za naknadom troškova parničnog postupka ( točka I/III. izreke ). Točkom II. izreke prvostupanjski sud je naložio tužitelju da tuženiku naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 3.750,00 € sa zateznom kamatom tekućom od 25. listopada 2024. do isplate.

2. Protiv navedene presude žali se tužitelj zbog svih žalbenih razloga propisanih odredbom čl. 353. st. 1. točka 1. do 3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07 - Odluka USRH, 84/08, 96/08 - Odluka USRH, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14 - Odluka USRH, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, 146/25, - dalje: ZPP) i prijedlogom drugostupanjskom sudu prihvatiti žalbu te pobijanu presudu preinačiti i usvojiti tužbu i tužbeni zahtjev te obvezati tuženu na plaćanje svih troškova, dok podredno predlaže ukinuti presudu i vratiti predmet na ponovno odlučivanje. Potražuje i trošak žalbenog postupka.

3. Žalba nije osnovana.

4. Predmet spora je zahtjev tužitelja za stjecanjem prava vlasništva dosjelošću stana sa pridruženim parkirnim mjestom u stambenoj zgradi u [adresa], upisanog kao etažno vlasništvo sa posebnim dijelom nekretnine zk.č.br. 1342/2, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

5. Ispitujući pobijanu presudu i postupak koji joj je prethodio, nije utvrđeno da bi bile počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 2. ZPP na koje ovaj sud u smislu odredbe čl. 365. st. 2. ZPP pazi po službenoj dužnosti.

6. Prvostupanjski sud je provedenim postupkom utvrdio:

- da je predmet postupka vlasništvo nekretnine zk. č. br. 1342/2, upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Novom zagrebu u zk. ul. [broj ZK uloška]. Blato Novo, vezane za vlasništvo posebnih dijelova upisano u [broj poduloška], i to 40. suvlasnički dio 237/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-40), trosobni stan oznake S38 na III katu zgrade ulaz 2: koji se sastoji od hodnika, dnevnog boravka, kuhinje, dvije sobe, kupaonice i loggie, neto korisne površine 53,65 čm sa pridruženim parkirnim mjestom u garaži oznake PM38 nkp 6,00 čm, ukupno neto korisne površina 59,65 čm,

- da je tuženica upisana kao zemljišno-knjižna vlasnica predmetne nekretnine temeljem ugovora o darovanju od 3. kolovoza 2021.,

- da se predmetna stambena zgrada nalazi na zemljištu čiji je vlasnik bilo trgovačko društvo KOL-PROMET d.o.o. i koje je u svojstvu investitora gradilo objekt - stambenu zgradu sa stanom koji je predmetom postupka,

- da je izvođač radova na stambenom objektu bilo trgovačko društvo ZT-GRADNJA d.o.o.,

- da je direktor ZT-GRADNJE d.o.o., KL, dogovorio s tužiteljem kupoprodaju predmetnog stana u izgradnji, a kojeg je njegovo društvo trebalo steći od društva KOL-PROMET d.o.o. po osnovi ugovora o građenju i to kao naknadu za izvršenu uslugu gradnje,

- da su tužitelj i KL kupoprodaju dogovorili usmenim putem bez sastavljanja pismenog ugovora ili druge pisane isprave,

- da je tužitelj isplatio KL kupoprodajnu cijenu od 60.000,00 € umanjenu za 15.000,00 €, koju je trebao isplatiti kad prodavatelj dobije "čiste papire",

- da je tužitelj ušao u posjed stana po dovršetku gradnje u proljeće 2010. sa kojom činjenicom je bio upoznat KOL-PROMET d.o.o.

- da je nad društvom KOL-PROMET d.o.o. pokrenut stečaj te je isto brisano iz sudskog registra 2012.,

- da je društvo ZT-GRADNJA d.o.o. brisano iz sudskog registra 2015.,

- da je ŽL (direktorica društva KOL-PROMET d.o.o.) stekla predmetni stan u stečajnom postupku nakon čega je ugovorom darovala isti tuženici 2021.,

- da se tužitelj nalazio u posjedu stana do ožujka 2023., kada je tuženica ušla u posjed s bravarom i zaštitarima,

- da su tuženica kao najmodavac i tužitelj kao najmoprimac 17. 12. 2018. zaključili ugovor o najmu predmetnog stana i kojim je najmodavac dao pravo najmoprimcu da se prijavi na adresu stana, kao i njegova supruga – državljanka Filipina.

7. Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja, polazeći od spornog pitanja da li je tužitelj u zakonitom, samostalnom i poštenom posjedu te da li su ispunjene zakonske pretpostavke za stjecanjem vlasništva dosjelošću, primjenom materijalnog prava u vidu odredbi čl. 159. st. 2. i 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 - dalje: ZVDSP), prvostupanjski sud zaključuje da tužitelj nije imao posjed koji zadovoljava propisane kriterije kao niti potrebno vrijeme za stjecanje vlasništva dosjelošću, a budući da njegov posjed uslijed nepostojanja valjanog pravnog temelja nije bio zakonit (usmeni dogovor između tužitelja i treće osobe koja nije bila vlasnikom nekretnine ne predstavlja valjan pravni posao ), pa ako je posjed tužitelja eventualno u početku 2010. i imao kvalitetu poštenosti i samostalnost, saznanjem za činjenicu da osoba od koje je kupio stan nije nikada stekla vlasništvo tog stana koji je trebao pripasti izvođaču radova ( čiji je direktor bio ČL kojem je tužitelj isplatio određeni iznos na ime kupoprodajne cijene ) ali do čega nije došlo uslijed postojanja spora između investitora i izvođača oko izvršenja ugovora o građenju, tužitelj je izgubio kvalitete posjedovanja, pa kako posjed uslijed takvih okolnosti nije bio kvalificiran ( zakonit, istinit i pošten ) a niti je trajao potrebno vrijeme za stjecanje vlasništva niti redovnom niti izvanrednom dosjelošću, odbija tužbeni zahtjev kao neosnovan.

8. Tužitelj u žalbenim navodima u osnovi osporava stajalište prvostupanjskog suda o nepostojanju zakonitosti svog posjeda, pri čemu naglašava da je u posjed stupio uz znanje investitora KOLPROMET d.o.o. i njezine direktorice ŽL, koja ga je prijavila i kao obveznika plaćanja pričuve i koju je plaćao sve do nasilnog oduzimanja posjeda u ožujku 2023. pa da i ta činjenica ukazuje na zakonitost posjeda. Uz navedeno, tužitelj ponavlja da je usmeni dogovor o kupoprodaji stana sa VL odnosno izvođačem radova sadržavao sve bitne elemente kupoprodaje, a kako nije sklopljen pismeno, zbog toga tužbu i usmjerava na dosjelost kao način stjecanja vlasništva. Budući je nesporno bio i živio u predmetnom stanu 13 godina, to što „nije riješio papire“ ga ne čini nepoštenim posjednikom. Također, ukazuje da nije morao znati o postojanju dugovanja između KOLPROMET-a d.o.o. i KL te iako je tužitelj upoznat da je KL kao izvođač u jednom dijelu ostao dužan KOLPROMET-u izvesti sve dogovorene radove, tužitelj je prema dogovoru sa KL svoje obveze prema njemu izvršio i u cijelosti mu isplatio kupoprodajnu cijenu za stan, pa smatra da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo budući je njegov posjed zakonit, istinit i pošten te kao takav zadovoljava kvalitetu za stjecanjem prava vlasništva redovnom dosjelošću u trajanju od 10 godina.

9. Polazeći od tako iznesenih žalbenih navoda, pazeći i po službenoj dužnosti na povrede na koje je to ovlašten i dužan činiti, ovaj drugostupanjski sud nije utvrdio osnovanost i pravilnost iznesenih tvrdnji i stajališta žalitelja te žalbeni navodi ne dovode u sumnju pravilnost i zakonitost pobijane odluke u sklopu koje je prvostupanjski sud na temelju pravilno i potpuno utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno primijenio materijalno pravnu osnovu te potom donio pravilnu i zakonitu odluku koju je obrazložio na dostatan i razumljiv način.

10. Drugostupanjski sud prije svega ukazuje da sud u postupku odlučuje u granicama tužbenog zahtjeva ( čl. 2. st. 1. ZPP ) pa kako tužitelj u sklopu iznesenih činjenica na kojima temelji zahtjev i predloženih dokaza ( čl. 7. st. 1. ZPP), polazi od tvrdnje da je stekao vlasništvo temeljem redovite dosjelosti kao izvornog i originarnog načina stjecanja prava vlasništva, do kojeg dolazi trenutkom ispunjenja propisanih zakonskih pretpostavki, to je prvostupanjski sud pravilnom primjenom materijalnog prava pošao od utvrđenja odlučne činjenice u vidu odgovora na pitanje da li je posjed tužitelja imao kvalitetu na koju se poziva. Ovo stoga jer se dosjelošću stječe vlasništvo stvari samostalnim posjedom te stvari ako posjednik ima zakonom određenu kakvoću i neprekidno trajanje kroz zakonom propisano vrijeme, a posjednik je sposoban da bude vlasnikom te stvari ( čl. 159. st. 1. ZVDSP).

11. Nadalje, odredbom čl. 159. st. 2. ZVDSP su propisane pretpostavke za stjecanjem vlasništva redovnom dosjelošću, i prema kojom samostalni posjednik čiji je posjed pokretne stvari zakonit, istinit i pošten, stječe je dosjelošću u vlasništvo protekom tri godine, a takav posjednik nekretnine protekom deset godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja ( čl. 159. st. 2. ZVDSP).

12. Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, prvostupanjski sud je pravilno utvrdio da posjed tužitelja ne posjeduje traženu kvalitetu zakonitosti i uslijed čega ne posljedično ne predstavlja kvalificiranog posjednika u smislu čl. 159. st. 2. ZVDSP.

13. Naime, u smislu čl. 18. st. 1. ZVDSP posjed je zakonit ako posjednik ima valjani pravni temelj posjedovanja. Valjani pravni temelj polazi od postojanja objektivno valjanog titulusa ili naslova stjecanja, pri čemu posjed koji se ne zasniva na valjanoj pravnoj osnovi nije zakonit.

14. Glede takvih pretpostavki valja primijetiti da tužitelj u postupku ne čini spornim da nije nikada sklopio pismeni ugovor o kupoprodaji predmetnog stana, kao što ne spori niti da bi takav ugovor u pismenoj ili usmenoj formi, sklopio sa vlasnikom nekretnine, već ističe da je kupnju dogovorio usmeno te kupoprodajnu cijenu platio KL, direktoru pravne osobe koja je trebala steći vlasništvo predmetnog stana na ime izvođenja radova, ali do čega u konačnici nesporno nije nikada došlo uslijed neizvršavanja ugovornih obveza i spora između investitora i izvođača.

15. Stoga, kako ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pismenom obliku ( čl. 377. Zakona o obveznim odnosima "Narodne novine" broj: 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023; dalje: ZOO) a posljedica nepoštivanja propisanog oblika dovodi do nepostojanja pravog učinka takvog ugovora ( čl. 290. st. 1. ZOO) to predmetni usmeni dogovor o kupnji nekretnine koji je zaključen sa trećom osobom - nevlasnikom, dovodi do utvrđenja da posjed tužitelja nije imao kvalitetu zakonitosti jer se nije zasnivao na valjanoj pravnoj osnovi odnosno titulusu stjecanja.

16. Žalbeni navodi tužitelj kojima osporava zaključak o nepostojanju valjane pravne osnove se kao takvi iscrpljuju u tvrdnjama koje ne dokazuju suprotno niti dovode u sumnju utvrđenja prvostupanjskog suda, a obzirom da postojanje usmenog dogovora sa nevlasnikom ne može dovesti do zakonitosti posjedovanja, kao niti činjenica da je tužitelj plaćao pričuvu za predmetni stan. U odnosu na posljednje, iako obveza doprinosa za plaćanje zajedničke pričuve leži na suvlasnicima ( čl. 89. st. 2. ZVDSP) činjenica da određena osoba plaća pričuvu ne može predstavljati valjanu pravnu osnovu za stjecanjem vlasništva niti zamijeniti istu.

17. Kako tužitelj nije bio zakonit pa time niti kvalificiran posjednik, to je prvostupanjski sud pravilno razmotrio kao odlučno i pitanje stjecanja vlasništva putem izvanredne dosjelosti i to kroz vremenski period koji je u odnosu na tuženika propisan u trajanju od 20 godina (čl. 159. st. 3. ZVDSP) i gdje je za stjecanje vlasništva dostatno da je posjed samostalnog posjednika bio barem pošten, i gdje poštenje predstavlja činjenicu koja se predmnijeva te ju tužitelj nije dužan dokazati, već isto leži na onom tko tvrdi suprotno (tako i u Rev-1628/2015 od 11. prosinca 2018., Rev-543/2015 od 8. siječnja 2019., Rev-457/2016 od 5. studenog 2019., Rev-125/2019 od 19. listopada 2022., Rev-725/22 od 11. listopada 2022. i dr.).

18. Međutim, osim poštenja za stjecanjem vlasništva izvanrednom dosjelošću je nužno da takav posjed traje potrebno i propisano vrijeme, pa kako u postupku nije sporno da je tužitelj bio u posjedu nekretnine od 2010. do zaključno 2023., to je prvostupanjski sud pravilno zaključio da takvo vrijeme posjedovanja ne može dovesti do stjecanja vlasništva temeljem pravne osnove u smislu čl. 159. st. 3. i čl. 160. ZVDSP.

19. U svjetlu takvih utvrđenja, svi žalbeni navodi tužitelja kojima propituje samo poštenje svojeg posjedovanja i odnos prema kako tuženici, tako i trećoj osobi KL, nisu odlučni niti od utjecaja na predmet postupka, onda kada nije ispunjen uvjet potrebnog i propisanog vremena posjedovanja.

20. Slijedom svega iznesenog je žalbu tužitelja valjalo odbiti kao neosnovanu temeljem odredbe čl. 368. st. 1. ZPP i potvrditi prvostupanjsku presudu, te odlučiti kao pod točkom I. izreke ove presude.

21. I odluka o troškovima postupka je pravilna i zakonita, kako po osnovi tako i po visini (čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a), pri čemu tužitelj samu visinu nije posebno osporavao.

22. Kako tužitelj nije uspio sa žalbom to ne ostvaruje pravo na naknadu zatraženih troškova žalbenog postupka, slijedom čega je temeljem odredbi čl. 166. st. 1. i čl. 155. st. 1. ZPP-a, valjalo odlučiti kao pod točkom II. izreke.

U Zagrebu 30. prosinca 2025.

Predsjednica vijeća

Sabina Dugonjić