Republika Hrvatska

Županijski sud u Dubrovniku

Dubrovnik

Poslovni broj: Gž-31/2024-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Dubrovniku, u vijeću sastavljenom od sudaca Noemi Butorac, kao predsjednice vijeća, Emira Čustovića kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Kate Brajković, kao članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja BJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kojeg zastupa punomoćnica Snježana Popović, odvjetnica u Osijeku, protiv tuženika ĐJ iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Marko Pleš, odvjetnik u Osijeku, radi sklapanja glavnog ugovora, odlučujući o žalbi tuženika podnesenoj protiv djelomične presude Općinskog suda u Osijeku broj P-1173/2018-56 od 30. kolovoza 2023., u sjednici održanoj 17. prosinca 2025.

r i j e š i o  j e

Žalba se uvažava, te se ukida djelomična presuda Općinskog suda u Osijeku broj P- 1173/2018-56 od 30. kolovoza 2023. i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom je suđeno:

" I/ Tuženik, ĐJ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], dužan je sklopiti s tužiteljem, PJ, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], ugovor o zamjeni nekretnina kojim tužitelj, PJ, postaje samovlasnikom nekretnine, kč. br. [katastarska čestica], Oranica [adresa], ukupne površine 7712 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina], a tuženik, ĐJ, postaje samovlasnik nekretnine kč. br. [katastarska čestica], oranica [adresa], površine 9030 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina], a sve u roku od 15 dana.

II/ Ukoliko tuženik ĐJ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] u roku od 15 dana ne sklopi ugovor o zamjeni nekretnina, isti ugovor nadomješta ova presuda slijedećeg sadržaja:

Čl. 1.

Tužitelj PJ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] kao vlasnik nekretnine kč. br. [katastarska čestica], oranica [adresa], površine 9030 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina] i tuženik ĐJ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] kao vlasnik nekretnine kč. br. [katastarska čestica], [adresa], ukupne površine 7712 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina] sklapaju ugovor o zamjeni nekretnina na način da tužitelj PJ postaje samovlasnik nekretnine kč. br. [katastarska čestica], Oranica [adresa], ukupne površine 7712 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina], a tuženik ĐJ postaje samovlasnik nekretnine kč. br. [katastarska čestica], oranica [adresa], površine 9030 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina].

Čl. 2.

Vrijednost kč. br. [katastarska čestica], oranica [adresa], površine 9030 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina], uključivo i vrijednost poljoprivredne kulture i obrade, procjenjuje se iznosom od 10.930,20 EUR / 82.353,60 Kn, a vrijednost kč. br. [katastarska čestica], oranice [adresa], površine 7712 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina], uključivo i vrijednost poljoprivredne kulture i obrade, procjenjuje se iznosom od 10.849,72 EUR / 81.747,20 Kn.

Čl. 3.

Tužitelj PJ ovlašćuje tuženika ĐJ, te tuženik ĐJ ovlašćuje tužitelja PJ da na temelju ovog ugovora-presude ishode u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na nekretninama koje su predmetom zamjene i to tužitelj PJ na nekretninama kč. br. [katastarska čestica], oranice [adresa], površine 7712 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina] a tuženik ĐJ na nekretninama kč. br. [katastarska čestica], oranica [adresa], površine 9030 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina] bez ikakve daljnje privole i odobrenja u zemljišnim knjigama Općinskom sudu u Osijeku, Stalna služba u Belom Manastiru.

Čl. 4.

Porez na promet nekretnina snosi svaka stranka i to za nekretninu koje postaje vlasnik.

Čl. 5.

Tužitelj PJ stupa u posjed kč. br. [katastarska čestica], oranice [adresa], površine 7712 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina] s danom sklapanja ugovora, odnosno donošenja presude te se utvrđuje da je tuženik ĐJ od ranije u posjedu kč. br. [katastarska čestica], oranica [adresa], površine 9030 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina].

III/ Odbija se tuženik ĐJ sa protutužbom koja glasi:

'I./ Poništava se Anex predugovora o kupoprodaji nekretnina sklopljen dana 29. svibnja 2018. između tuženika PJ iz [adresa] kao Prodavatelja i tužitelja ĐJ iz [adresa] kao Kupca, pod posl. br.: Ov-1521/2018.

II./ Tužitelj-protutuženik PJ dužan je tuženiku-protutužitelju ĐJ naknaditi prouzročeni parnični trošak u roku od 15 dana.'

u cijelosti. "

2. Protiv navedene presude tuženik- protutužitelj (u daljnjem tekstu: tuženik) je podnio žalbu zbog svih razloga predviđenih člankom 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25

– u daljnjem tekstu: ZPP) s prijedlogom drugostupanjskom sudu da preinači presudu tako da odbije tužbeni zahtjev tužitelja-protutuženika (u daljenjem tekstu: tužitelj), a podredno da je ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Predlaže da protutuženi zahtjev prihvati.

3. Žalba je pravovremena i dopuštena.

4. Tužitelj je odgovorio na žalbu i predložio drugostupanjskom sudu da je odbije kao neosnovanu.

5. Žalba je osnovana.

6. Predmet ovog spora je zahtjev tužitelja za donošenje presude kojom će se naložiti tuženiku sklapanje ugovora o zamjeni nekretnina s tužiteljem po kojem tužitelj PJ postaje vlasnik nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], oranica [adresa], ukupne površine 7.712 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], za k. o. [katastarska općina], a tuženik HJ postaje vlasnik nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], oranica [adresa], površine 9030 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Tužitelj je u tužbenom zahtjevu naveo sadržaj ugovora koji se ima nadomjestiti.

7. Tuženik je podnio protutužbu kojom je tražio da se poništi Aneks ugovora o kupoprodaji sklopljen između BJ, kao prodavatelja i HJ kao kupca od 29. svibnja 2018.

8. Nakon što je utvrdio:

- da su stranke 6. studenog 2017. sklopile predugovor po kojemu tužitelj prodaje a tuženik kupuje nekretninu oznake k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi oranica [adresa], površine 9.030 m2, za kupoprodajnu cijenu od 10.000 EUR, a da je tuženik na ime kapare platio iznos od 500 EUR, a ostatak iznosa (9.500 EUR) se obvezao platiti do 1. svibnja 2018.;

- da će tuženik stupiti u posjed nakon isplate konačne kupoprodajne cijene, a po isplati stranke su preuzele obvezu sklapanja ugovora o kupoprodaji podobnog za prijenos prava vlasništva;

- da su stranke 29. svibnja 2018. sklopile Aneks ugovoru iz kojeg proizlazi da tužitelj prodaje u cijelosti nekretninu oznake k. č. br. [katastarska čestica], a u naravi oranica [adresa], k. o. [katastarska općina] površine 9.030 m2, s tim da je kupoprodajne cijena "ugovorena" tako što tuženik daje u zamjenu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja se naslanja na nekretninu tužitelja na desnoj bočnoj strani dijela vrta a da će tuženik od te nekretnine "odcijepiti" oko 1.000 m2 koja se nalazi uz Primoštensku ulicu u susjednu parcelu Rodić Žike, a papiri će se "riješiti najkasnije do 15. kolovoza 2018.";

- da je tuženik preuzeo obvezu plaćanja svote od 3.000 EUR kod sklapanja novog ugovora,

- da je tuženik dopustio tužitelju započinjanje izgradnje ograde i korištenje parcele za pašu konja;

- da je tužitelj upisan kao vlasnik nekretnine oznake k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] tuženik;

- da se nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nalazi unutar građevinskog područja naselja

Bilje neizgrađenog, ali u uređenom dijelu,

- da iz nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka za poljoprivredu i procjenu poljoprivrednog zemljišta, te voćarstvo i vinogradarstvo MJ proizlazi da je naknada za zemljište i kulturu nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] 81.747,20 HRK, a za nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 9.030 m2 82.353,60 HRK,

prvostupanjski sud je prihvatio tužbeni zahtjev tužitelja, a odbio protutužbeni zahtjev tuženika primjenom odredbi članaka 247., 268. stavak 1. i 375. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23 – u daljnjem tekstu: ZOO).

9. Navedene odredbe glase:

„članak 247.

Ugovor je sklopljen kada su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora.

članak 268. stavak 1. i 3.

Predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor.

Predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.

članak 375. stavak 1.

Ako je između činidaba ugovornih strana u dvostranoobveznom ugovoru postojao u vrijeme sklapanja ugovora očiti nerazmjer, oštećena strana može zahtijevati poništaj ugovora ako za pravu vrijednost tada nije znala niti je morala znati.“

10. Prvostupanjski sud je zaključio da predugovor od 6. studenog 2017. i Aneks predugovora od 29. svibnja 2018. imaju sve bitne sastojke glavnog ugovora i da obvezuju ugovorne strane. Prihvaćajući tužbeni zahtjev tužitelja, a odbijajući protutužbeni zahtjev tuženika sud je otklonio tvrdnju tuženika da on nije potpisao aneks ugovora jer je aneks ovjeren kod javnog bilježnika a javni bilježnik Marija Kovač je potvrdila da su Aneks potpisale ugovorne strane. Za protutužbeni zahtjev prvostupanjski sud je naveo da je vrijednost nekretnina u zamjeni gotovo ista tako da nema očitog nerazmjera između činidaba ugovornih strana.

11. Tuženik u žalbi navodi:

- da je sud ispustio iz vida činjenicu da je njegova nekretnina dijelom u granicama građevinskog zemljišta i da je to relevantno za utvrđenje vrijednosti nekretnine, tj. da je sud trebao pored vještaka poljoprivredne struke odrediti i vještaka građevinske struke kod utvrđivanja vrijednosti što je i predlagao;

- da tuženik ima obvezu platiti tužitelju još svotu od 3.000 EUR, pored plaćene svote od 500 EUR;

- da tuženik ima pravo odcijepiti 1.000 m2 od nekretnine koju je je dao u zamjenu a prvostupanjski sud o tome ništa ne govori.

12. Prekomjerno oštećenje (članak 375. stavak 1. ZOO-a) postoji kada je očiti nerazmjer uzajamnih činidbi, a na njega se može pozivati ona strana koja nije znala za pravu vrijednost u vrijeme sklapanja ugovora niti je to morala znati.

13. Da bi se ocijenilo postoji li prekomjerno oštećenja potrebno je pravilno utvrditi vrijednost činidaba, a u konkretnom slučaju utvrditi vrijednost nekretnina.

14. Prvostupanjski sud nije pravilno utvrdio vrijednost nekretnine tuženika jer je otklonio izvođenje dokaza po vještaku građevinske struke. Time je počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 1. u vezi sa člankom 8. ZPP-a koja je imala utjecaja na zakonitost pobijene presude.

15. Naime, kod utvrđivanja vrijednosti nekretnine tuženika oznake k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] bilo je opravdano odrediti kombinirano građevinsko i poljoprivredno vještačenje jer se ona nalazi unutar građevinskog područja [adresa], a utvrđivanje te činjenice je relevantno za ocjenu postoji li prekomjerno oštećenje, tj. za ocjenu osnovanosti protutužbenog zahtjeva. Kod ocjene postoji li prekomjerno oštećenje valja voditi računa i o novčanim obvezama tuženika koje proizlaze iz ugovora.

16. Odluka o osnovanosti protutužbenog zahtjeva može utjecati na osnovanost tužbenog zahtjeva pa je zbog toga valjalo u cijelosti ukinuti pobijanu presudu.

17. Nadalje, iz raspravne građe proizlazi da tuženik ima pravo "odcijepiti" dio nekretnine površine od 1.000 m2 od nekretnine koju je dao u zamjenu, a prvostupanjski sud je prihvatio zahtjev u cijelosti a da nije naveo razloge zašto je tuženik dužan dati u zamjenu cijelu nekretninu, a ne umanjenu za površinu od 1.000 m2. Time je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a na koju ukazuje tuženik.

18. Obje povrede imaju za posljedicu ukidanje prvostupanjske presude u smislu članka 369. stavak 1. ZPP-a.

19. Inače, valja navesti da je prvostupanjski sud pravilno otklonio tvrdnju tuženika da nije potpisao Aneks ugovora.

20. I, na kraju, za primijetiti je da je prvostupanjski sud zaključio da je među strankama sklopljen glavni ugovor, a ne predugovor, a istodobno je naložio sklapanje glavnog ugovora sa točno određenim sadržajem, što je proturječno, jer ako je sklopljen glavni ugovor nema više osnove ni razloga za ponovno sklapanje tog ugovora.

21. Radi iznesenog na temelju odredbe članka 369. stavak 1. ZPP-a riješeno je kao u izreci.

Dubrovnik, 17. prosinca 2025.

Predsjednica vijeća:

Noemi Butorac