Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-2647/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Jadranke Travaš predsjednice vijeća, Ksenije Grgić članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Gordane Držaić članice vijeća, u pravnoj stvari 1. tužitelja OŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa]. tužiteljice ŽŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], Ravenswood Drive 88, koje zastupa punomoćnik Marko Ljubičić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Ljubičić - Vrdoljak i partneri iz Splita, protiv 1. tuženika HŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Davor Radić, odvjetnik u Splitu, 2. tuženika IŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupaju punomoćnici Mijo Jeličić i Marina Bosnić, odvjetnici u Splitu, 3. tuženika CŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Davor Radić, odvjetnik u Splitu, 4. tuženika MŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], 5. tuženika DŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], time da 4. i 5. tuženike zastupaju punomoćnici Mijo Jeličić i Marina Bosnić, odvjetnici u Splitu, 6. tuženika ČŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Ivan Filip Žuro, odvjetnik u Splitu i 7. tuženika J.A.G. Domus d.o.o. Solin, OIB 22839042784, iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Marko Jurković, odvjetnik u Splitu, radi utvrđenja ništetnosti ugovora, odlučujući o žalbi 1. i 2. tužitelja protiv presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-965/2020-59 od 11. ožujka 2025., u sjednici vijeća održanoj dana 2. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana žalba 1. tužitelja OŠ i 2. tužiteljice ŽŠ i potvrđuje presuda Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P- 965/2020-59 od 11. ožujka 2025.

II. Odbija se kao neosnovan zahtjev 1. i 3. tuženika za naknadu troškova odgovora na žalbu.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom i rješenjem je odlučeno:

„Odbija se glavni tužbeni zahtjev koji glasi:

1. Utvrđuje se da je ugovor o kupoprodaji sklopljen između J.A.G. Domus d.o.o., OIB: 22839042784 iz [adresa], kao prodavatelja i tuženika HŠ, IŠ, CŠ, MŠ, DŠ i ČŠ, kao kupaca a kojim ugovorom su tuženi izvršili upis prava vlasništva nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 8987 KO [katastarska općina] na svoja imena, u spisu Općinskog suda u Splitu, Zemljišno knjižni odjel Split br. Z-9834/20, ništetan pravni posao te da iste ne proizvodi pravne učinke.

2. Ovlašćuju se tužitelji da temeljem ove presude izvrše upis prava suvlasništva nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 8987 KO [katastarska općina] i baš za 2/3 dijela cjeline, na svoja imena, odnosno za svakog od tužitelja za po 1/3 dijela, uz istodobni izbris tog prava sa imena tuženika.

3. Dužni su tuženi u roku od 15 dana naknaditi tužiteljima parnični trošak, ali samo ako se budu protivili ovoj tužbi."

II. Odbija se podredni tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Utvrđuje se da je ugovor o kupoprodaji sklopljen između J.A.G. Domus d.o.o., OIB: 22839042784 iz [adresa], kao prodavatelja i tuženika HŠ, IŠ, CŠ, MŠ, DŠ i ČŠ, kao kupaca, a kojim ugovorom su tuženi izvršili upis prava vlasništva nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 8987 KO [katastarska općina] na svoja imena, u spisu Općinskog suda u Splitu, Zemljišno knjižni odjel Split br. Z-9834/20, bez pravnog učinka, odnosno pravno nepostojeći ugovor.

2. Utvrđuje se kako su tužitelji suvlasnici predmetne nekretnine svaki za 1/3 dijela te se ovlašćuju da temeljem ove presude izvrše upis prava suvlasništva nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 8987 KO [katastarska općina] i baš za 2/3 dijela cjeline, na svoja imena, odnosno za svakog od tužitelja za po 1/3 dijela, uz istodobni izbris tog prava sa imena tuženika.

3. Dužni su tuženi u roku od 15 dana naknaditi tužiteljima parnični trošak, ali samo ako se budu protivili ovoj tužbi."

r i j e š i o  j e

I. Odbija se prijedlog radi određivanja privremene mjere koji glasi:

"1. Zabranjuje se tuženima otuđenje i opterećenje nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 8987 KO [katastarska općina], time da se zabilježba zabrane ima izvršiti upisom u zemljišnu knjigu.

2. Zabranjuje se tuženima da poduzimaju bilo koje građevinske i druge radnje kojima se nanosi šteta tužiteljima, te im se osobito zabranjuje da se provedu bilo kakve promjene, vršenje građevinskih i drugih radova na nekretnini označenoj kao čest. zem. [katastarska čestica] ZU 8987 KO [katastarska općina].

3. Ova privremena mjera ima trajati do pravomoćnog okončanja postupka, a žalba protiv iste ne odlaže njeno izvršenje."

II Nalaže se tužiteljima, u roku od 15 dana, naknaditi parnični trošak tuženika pod 1 i 3 u iznosu od 10.037,50 eur, tuženika pod 2, 4 i 5 u iznosu od 12.672,31 eur, tuženika pod 6 u iznosu od 11.625,00 eur i tuženika pod 7 u iznosu od 10.875,00 eur, a pored toga im se nalaže platiti tuženima pod 2, 4, 5, 6 i 7 zateznu kamatu koja na pojedinačne označene iznose naknade teče od dana donošenja ove presude do isplate po stopi se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri (3) postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine.“

2. Protiv navedene presude žalbu su podnijeli 1. i 2. tužitelji iz svih žalbenih razloga predviđenih odredbom čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine," broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14 – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje: ZPP), uz prijedlog da se presuda preinači i tužbeni zahtjev prihvati, uz naknadu parničnog troška, ili da se ukine i predmet vrati na ponovno suđenje, pred drugim sucem pojedincem.

3. U odgovoru na žalbu 1. i 3. tuženici osporavaju osnovanost žalbenih navoda tužitelja i predlažu njihovu žalbu odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu, uz naknadu troškova toga odgovora.

4. Žalba je neosnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za utvrđenje ništetnosti Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 12. ožujka 2020. zaključenog između 7. tuženika kao prodavatelja i 1. do 6. tuženika kao kupaca i za upis njihova prava vlasništva, te eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za utvrđenje da je predmetni kupoprodajni ugovor bez pravnog učinka i pravno nepostojeći i zahtjev za utvrđenje da su tužitelji vlasnici nekretnine koja je bila predmet kupoprodaje.

6. Osnovanost svoga zahtjeva tužitelji temelje na tvrdnji da prodavatelj J.A.G. Domus d.o.o. (ovdje 7. tuženik) u vrijeme zaključenja Ugovora o kupoprodaji od 12. ožujka 2020. sa 1. do 6. tuženicima nije bio vlasnik nekretnine čest. zem. [katastarska čestica], upisane u Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], pa da je stoga predmetni pravni posao ništav i da nije niti nastao.

7. Ispitujući pobijanu presudu i postupak koji joj je prethodio nije uočeno da bi bile počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP na koje ovaj sud u smislu odredbe čl. 365. st. 2. ZPP pazi po službenoj dužnosti, pa tako niti ona iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP na koju određeno u žalbi ukazuju tužitelji. Presuda sadrži jasne i valjane razloge o odlučnim činjenicama i ne postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava i zapisnika i samih tih isprava i zapisnika, te nije ostvaren ovaj žalbeni razlog.

8. Prvostupanjski sud ispitao je sve okolnosti bitne za donošenje pravilne i zakonite odluke, te je na temelju izvedenih dokaza i njihove ocjene sukladno odredni čl. 8. ZPP potpuno i pravilno utvrdio činjenično stanje.

9. Iz utvrđenja prvostupanjskog suda proizlazi:

- da je Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 12. ožujka 2020. prodavatelj J.A.G. Domus d.o.o. [adresa] (ovdje 7. tuženik) kao vlasnik i isključivi posjednik prodao 1. do 6. tuženicima nekretninu čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za iznos od 550.000,00 EUR, time da su se kupci obvezali isplatiti prodavatelju dio kupoprodajne cijene razmjerno svom suvlasničkom dijelu, dok je prodavatelj izdao kupcima tabulatnu izjavu za uknjižbu prava vlasništva na njih;

- da je sporna nekretnina prije sklapanja ovoga ugovora bila upisana u zemljišnim knjigama kao vlasništvo prodavatelja J.A.G. Domus d.o.o. [adresa];

- da su tužitelji 4. ožujka 2020. dostavili 7. tuženiku pisanu izjavu o raskidu

Kupoprodajnog ugovora sklopljenog 2. ožujka 2012.;

- da su se 1. do 6. tuženici 15. ožujka 2020. uknjižili kao suvlasnici temeljem predmetnog Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 12. ožujka 2020. i to 1. i 3. tuženici HŠ i RŠ svaki u 3/20 dijela, 2., 4. i 5. tuženici ĆŠ, MŠ i UŠ svaki u 4/20 dijela i 6. tuženik SŠ u 2/20 dijela;

- da iz dostavljene dokumentacije koja nije predmet spora (Predugovor o prodaji od 7. travnja 1998. Kupoprodajni ugovor od 4. svibnja 2011. i Sporazum od 4. svibnja 2011. zaključenih između OŠ, BŠ, JŠ i ŽŠ kao prodavatelja i AŠ, zatim Sporazuma od 27. rujna 2011. kojim je AŠ prenio na ĐŠ kao primatelja ugovora sva prava iz Predugovora o prodaji od 7. travnja 1998. i Kupoprodajnog ugovora od 4. svibnja 2011. kojim je utvrđeno da je stvarni kupac predmetnih nekretnina bio ĐŠ, te Ugovora o prijenosu prava i obveza iz ugovora zaključenog 1. veljače 2012. kojeg je ĐŠ zaključio sa J.A.G. Domus d.o.o. [adresa], kao primateljem ugovora i na kojega je prenio sva prava i obveze iz Predugovora o prodaji od 7. travnja 1998. i Kupoprodajnog ugovora od 4. svibnja 2011., a preuzimatelj ugovora J.A.G. Domus d.o.o. se obvezao prava iz ustupljenog Predugovora o prodaji i Kupoprodajnog ugovora isplatiti ĐŠ za iznos od 330.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti, a koji je u ime J.A.G. Domusa d.o.o. isplatio ČŠ, time da se J.A.G. Domus d.o.o. ujedno obvezao izvršiti obvezu AŠ, odnosno ĐŠ iz Sporazuma te kupiti i izvršiti isplatu kupoprodajne cijene za suvlasnički dio O i PŠ na čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]) proizlazi da su Ugovoru od 12. ožujka 2012. prethodili pravni poslovi potrebni radi sređivanja zemljišno knjižnog stanja tužitelja i njihove braće, povrata nacionalizirane imovine pred upravnim tijelima, provedbe parcelacije, ishođenja lokacijske i građevinske dozvole, te ostale dokumentacije potrebne za gradnju stambene zgrade na nekretnini koja je predmet spora;

- da su tužitelji FŠ i KŠ, te njihov brat TŠ **.**.2012. zaključili Kupoprodajni ugovor sa J.A.G. Domusom d.o.o. (ovdje 7. tuženikom) kojim su mu prodali svoj suvlasnički dio čest. zem. [katastarska čestica] za iznos od 500.000,00 EUR, te su suglasno utvrdili da je VŠ u ime kupca isplatio prodavateljima na ime kupoprodajne cijene iznos od 330.000,00 EUR, primitak kojeg su prodavatelji potvrdili svojim potpisom, dok je ugovoreno da će preostali iznos kupoprodajne cijene od 170.000,00 EUR biti kompenziran na način da će kupac predati prodavateljima u vlasništvo stan u stambenoj zgradi koja se namjerava izgraditi na toj nekretnini;

- da je brat tužitelja TŠ (koji nije stranka u postupku) u svom iskazu potvrdio navode ĐŠ da se obitelj TŠ dogovorila s ĐŠ i ČŠ iz tvrtke J.A.G. Domus d.o.o. da će oni investirati u izgradnju stambene zgrade na nekretninama obitelji TŠ i da je iznos od 330.000,00 EUR koji je u Kupoprodajnom ugovoru od 2. ožujka 2012. naveden kao isplaćeni iznos kupoprodajne cijene predstavljao vrijednosti troškova koje je ĐŠ imao u rješavanju imovinsko-pravnih odnosa i postupaka koji su se morali provesti radi uknjižbe prava vlasništva i osiguranja uvjeta za izgradnju stambene zgrade.

10. Na temelju rezultata provedenog dokaznog postupka prvostupanjski sud zaključuje da je 7. tuženik u vrijeme zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 12. ožujka 2020. sa 1. do 6. tuženicima kao kupcima bio upisani zemljišnoknjižni vlasnik čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koji upis je izvršen na temelju Kupoprodajnog ugovora od 2. ožujka 2012. zaključenog s tužiteljima i njihovim bratom BŠ, i da je predmetna kupoprodaja rezultat slobodne volje poslovno sposobnih stranka i njihovih interesa usmjerenih na investiranje i realizaciju izgradnje stambene zgrade na zemljištu u vlasništvu 7. tuženika kao prodavatelja, a ne rezultat mana volje, prijevare ili pobuda njihovih sudionika koje bi bile u suprotnosti s moralom društva. Stoga je ocijenivši da ne postoje zakonske pretpostavke na ništetnost spornog ugovora u smislu odredbe čl. 322. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23 – dalje: ZOO/05) odbio glavni i eventualno kumulirano tužbeni zahtjev kao neosnovan. Ujedno je odbijen kao neosnovan i prijedlog tužitelja za određivanjem privremene mjere zabrane otuđenja i opterećenja predmetne nekretnine i zabrane poduzimanja bilo kakvih građevinskih radnji kojima se nanosi šteta tužiteljima, jer nisu učinili vjerojatnim postojanje pretpostavki za određivanje predložene mjere predviđenih odredbom čl. 346. Ovršnog zakona („Narodne novine“, broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 73/17 i 131/20 – dalje: OZ)

11. Utvrđenja prvostupanjskog suda i primjenu materijalnog prava kao pravilna prihvaća i ovaj sud.

12. Odredbom čl. 322. st. 1. ZOO je propisano da je ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

13. Prema odredbi čl. 273. st. ZOO pobude iz kojih je ugovor sklopljen ne utječu na njegovu valjanost (st. 1.). Ali ako je nedopuštena pobuda bitno utjecala na odluku jednog ugovaratelja da sklopi ugovor i ako je to drugi ugovaratelj znao ili morao znati, ugovor će biti bez učinka (st. 2.).Odredba o nedopuštenosti činidbe primjenjuje se i na pobude za sklapanje ugovora (st. 4).

14. Dakle, razlika između ništetnih i nepostojećih ugovora je u tome što su kod ništetnih ugovora formalno ispunjene pretpostavke predviđene za nastanak ugovora, ali se njihovi učinci anuliraju ako su protivni Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva, dok kod nepostojećih ugovora nedostaje jedan ili više bitnih sastojaka za nastanak ugovora zbog kojih uopće nisu ispunjene pretpostavke za njihov nastanak, tako da oni i ne postoje, jer nije postignuta suglasnost volja ugovornih strana za njihov nastanak.

15. U konkretnom slučaju tužitelji svoj glavni i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev temelje na činjeničnim navodima tužbe da tvrtka J.A.R. Domus d.o.o. (ovdje 7. tuženik) u trenutku sklapanja toga Ugovora nije bio vlasnik nekretnine koja je bila predmet kupoprodaje.

16. Kako je iz sadržaja zemljišnoknjižnog izvatka za čest. zem. [katastarska čestica] upisnu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 75.81 spisa) utvrđeno da je u trenutku sklapanja Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 12. ožujka 2020. 7. tuženik J.A.R. Domus d.o.o. bio upisani zemljišnoknjižni vlasnik navedene nekretnine i da je taj Ugovor nastao suglasnom i slobodnom voljom ugovornih stranka u cilju ostvarenja njihovog zajedničkog interesa vezanog za investiranje i realizaciju izgradnje stambene zgrade na nekretnini koja je predmet kupoprodaje, pravilan je pravni pristup prvostupanjskog suda da predmetni Ugovor nije protivan prisilnom propisima i moralu društva i da nije ništetan, niti je nepostojeći, jer sadrži sve bitne sastojke potrebne za njegov nastanak i jer je nastao suglasnom voljom ugovornih strana.

17. Isto tako, pravilno je ocijenjen neosnovanim i dio glavnog, kao i dio eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva kojim tužitelji traže da se temeljem utvrđene ništetnosti izvršiti upis njihova prava vlasništva, odnosno kojim traže da se utvrdi da su oni suvlasnici nekretnine koja je bila predmet kupoprodaje, jer je prije sporne kupoprodaje od 12. ožujka 2020. vlasnik sporne nekretnine bio 7. tuženik, a tužitelji nisu dokazali postojanje nekog od pravnih temelja stjecanja vlasništva propisan odredbom čl. 114. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 - dalje: ZV).

18. U žalbi ponovljeni navodi tužitelja da 7. tuženik nije bio ovlašten prodati tuđu stvar i raspolagati njome ne mogu se prihvatiti, jer je 7. tuženik u vrijeme prodaje sporne nekretnine 1. do 6. tuženicima bio upisani zemljišnoknjižni vlasnik iste. Osim toga, valja navesti da se u slučaju prodaje tuđe stvari (što ovdje nije slučaj) ne radi o ništetnom pravnom poslu, jer takav ugovor obvezuje ugovorne stranke i ta okolnost nema utjecaja na prava trećih osoba.

19. Žalbeni navodi tužitelja da su tuženici postupali prijevarno i njih i njihovu braću lažnim prikazivanjem doveli u zabludu prilikom zaključenja Kupoprodajnog ugovora od 2. ožujka 2012. i da im nisu isplatili kupoprodajnu cijenu, zbog čega su oni 4. ožujka 2020. jednostrano raskinuli taj ugovor, nisu relevantni i ne utječu na pravilnost i zakonitost pobijane presude, jer valjanost toga ugovora nije predmet ovoga postupka, obzirom da tužitelji u tužbi navode da kod prvostupanjskog suda vode parnicu, pod brojem P-915/2020 radi utvrđenja ništetnosti Kupoprodajnog ugovora od 2. ožujka 2012.

20. Konačno, tužitelji u žalbi prvi puta iznose nove činjenice da je Ugovor o kupoprodaji od 12. ožujka 2020. prividni (simulirani) pravni posao i da prikriva zajedničko ulaganje/ortački sporazum između direktora društva i samog društva s ciljem onemogućavanja tužiteljima povrata nekretnine, i da je prilikom sklapanja toga ugovora ista fizička osoba nastupila na obje strane i to kao zakonski zastupnik prodavatelja (društva) i kao kupac u svoje ime, bez odobrenja skupštine društva. Kako se prema odredbi 352. st. 2. ZPP u žalbi ne mogu iznositi nove činjenice, niti predlagati novi dokazi, osim ako se ne odnose na bitne povrede odredaba parničnog postupka, a što ovdje nije slučaj, to ovi žalbeni navodi kao nedopušteni nisu uzeti u razmatranje.

21. Odluka o troškovima postupka pravilno se temelji na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP i toj odluci tužitelji žalbom određeno niti ne prigovaraju.

22. Slijedom iznijetih razloga, valjalo je temeljem odredbe čl. 368. st. 1. ZPP žalbu tužitelja odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu.

23. Odbijen je zahtjev 1. i 3. tuženika za naknadu troškova odgovora na žalbu, jer navedena postupovna radnja nije bila potrebna za postupak u smislu odredbe čl. 155. st. 1. ZPP.

U Zagrebu, 2. prosinca 2025.

Predsjednik vijeća:

Jadranka Travaš