Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: Gž-4938/2024-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu kao drugostupanjski sud, u vijeću sastavljenom od sudaca Marijana Vugića predsjednika vijeća, Renate Đaković Vranković članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Jasenke Grgić članice vijeća, u pravnoj stvari I-tužitelja VH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II-tužiteljice JH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje oboje zastupaju punomoćnici Petra Vugrin Posavec i Josip Vugrin, odvjetnici iz Odvjetničkog ureda Petre Vugrin Posavec iz Čakovca, protiv tuženika CH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Bojan Bacinger, odvjetnik u Čakovcu, radi iseljenja, i u pravnoj stvari tužitelja CH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Bojan Bacinger, odvjetnik u Čakovcu, protiv I-tuženika VH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II-tuženice JH, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje oboje zastupaju punomoćnici Petra Vugrin Posavec i Josip Vugrin, odvjetnici iz Odvjetničkog ureda Petre Vugrin Posavec iz Čakovca, radi utvrđenja, odlučujući o žalbi tuženika i protutužitelja CH protiv presude Općinskog suda u Čakovcu, poslovni broj Ps-4/2022-30 od 19. srpnja 2024., u sjednici vijeća održanoj 2. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se žalba tuženika-protutužitelja CH kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog suda u Čakovcu, poslovni broj Ps-4/2022-30 od 19. srpnja 2024.

II Odbija se zahtjev tuženika-protutužitelja CH za naknadu zatraženih troškova nastalih u povodu podnesenog pravnog lijeka.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom suđeno je:

- u točki I. izreke naloženo je tuženiku UH iseliti iz nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška], čest. br. [broj čestice] kuća, zgrada i dvor od 175 čhv, k. o. [katastarska općina], u naravi kuća u [adresa] s pripadajućom okućnicom i gospodarskim zgradama, te istu slobodnu od stvari i osoba predati u posjed tužiteljima VH i JH;

- u točki II. izreke odbijen je protutužbeni zahtjev kojim se utvrđuje da je između tužitelja CH kao kupca i tuženika VH i JH VH sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine pobliže navedenog sadržaja kao u izreci, kao i alternativni (pravilno: eventualno kumulirani) protutužbeni zahtjev kojim se nadomješta presudom ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između tužitelja CH kao kupca i tuženika VH i JH, pobliže navedenog sadržaja kao u izreci

- u točki III. izreke naloženo je tuženiku naknaditi tužiteljima parnični trošak u iznosu od 7.779,62 eura sa zakonskom zateznom kamatom od 19. srpnja 2024. do isplate.

2. Protiv ove presude žalbu je podnio tuženik zbog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja, zbog pogrešne primjene materijalnog prava i zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka. Predlaže preinačiti prvostupanjsku presudu i odbiti zahtjev tužitelja te usvojiti protutužbeni zahtjev, podredno istu ukinuti i predmet vratiti na ponovni postupak. Potražuje naknadu troška za sastav žalbe u iznosu od 1.632,50 eura.

3. U ovoj pravnoj stvari tužitelji VH i JH su 24. listopada 2022. podnijeli tužbu protiv tuženika CH radi iseljenja i predaje u posjed kuće u [adresa], a koji zahtjev temelje na tvrdnjama da u vlasnici te nekretnine koju tuženik drži u posjedu bez valjane pravne osnove nakon što mu je 20. rujna 2021. otkazan ugovor o najmu stana od 1. travnja 2018.

3.1. Tuženik osporava navode tužitelja te tvrdi da je 28. svibnja 2021. s tužiteljima zaključio ugovor o kupnji predmetne nekretnine.

4. Tuženik je 30. rujna 2022. podnio tužbu protiv ovdje tužitelja VH i JH u kojoj tvrdi da je 28. svibnja 2021. između stranaka sklopljen kupoprodajni ugovor o kupnji kuće u [adresa] te tužbenim zahtjevom traži da se utvrdi da je između stranaka sklopljen kupoprodajni ugovor odnosno eventualno kumuliranim zahtjevom traži da se presudom nadomjesti kupoprodajni ugovor.

5. Sud je, uz suglasnost stranaka, donio 8. kolovoza 2023. rješenje kojim je odlučio da se na ovu parnicu povodom tužbe tužitelja V i JH radi iseljenja i predaje u posjed spoji parnica povodom tužbe tužitelja CH radi utvrđenja, radi zajedničkog raspravljanja.

6. Prvostupanjski sud je postupku koji je prethodio ovom žalbenom postupku u bitnome utvrdio:

- da su tužitelji VH i JH vlasnici predmetne nekretnine upisane u zkulbr. 5457 k. o. [katastarska općina], čest. broj [čestica broj] zgrada i dvor od 175 čhv, svaki u ½ dijela,

- da se tuženik UH nalazi u posjedu predmetne nekretnine,

- da su UH kao najmoprimac te VH i JH kao najmodavci sklopili 1. travnja 2018. ugovor o najmu predmetne nekretnine na neodređeno vrijeme uz ugovoreni otkazni rok 12 mjeseci,

- da je dopisom od **.**.2021. CH otkazan ugovor o najmu stana,

- da je ugovor o najmu prestao 1. listopada 2022.,

- da se tuženik UH nakon proteka otkaznog roka i dalje nalazi u posjedu predmetne nekretnine,

- da su stranke u više navrata razgovarale o kupoprodaji predmetne nekretnine, ali da do sklapanja kupoprodajnog ugovora nije došlo, jer nije postignut sporazum o kupoprodajnoj cijeni.

7. Na temelju navedenih utvrđenja prvostupanjski sud je zaključio da između stranaka nije došlo do sklapanja kupoprodajnog ugovora predmetne nekretnine, jer osim što ugovor nije sklopljen u pisanoj formi, stranke nisu postigle dogovor o cijeni kao bitnom elementu tog ugovora. Stoga tuženik nakon otkaza ugovora o najmu posjeduje predmetnu nekretninu bez pravne osnove, slijedom čega je prvostupanjski sud pozivom na odredbu čl. 161. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 – dalje: ZV) i čl. 162. st. 1. ZV, prihvatio tužbeni zahtjev V i JH, a pozivom na odredbe čl. 376. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023 – dalje: ZOO), čl. 377. ZOO, čl. 294. ZOO te čl. 115. st. 3. ZV ocijenio tužbeni zahtjev CH, neosnovanim i isti odbio.

8. Prema odredbi čl. 365. st. 1. i 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje: ZPP) drugostupanjski sud ispituje prvostupanjsku presudu u onom dijelu u kojem se pobija žalbom i u granicama razloga navedenih u žalbi pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka.

9. Žalba tuženika-protutužitelja CH je neosnovana.

10. Ovaj sud je ispitujući pobijanu presudu prvostupanjskog suda kao i postupak koji je prethodio donošenju iste, utvrdio da nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti na temelju odredbe čl. 365. st. 2. ZPP.

11. Suprotno žalbenim navodima, prvostupanjska presuda nema nedostataka zbog kojih se ne može ispitati, izreka presude je razumljiva, ne proturječi samoj sebi niti razlozima presude, navedeni su razlozi o odlučnim činjenicama za presuđenje, te ne postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava ili zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava ili zapisnika, pa se nije ostvarila bitna povreda parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP koju tuženik ističe u žalbi.

12. Tuženik u žalbi osporava utvrđeno činjenično stanje i ustraje na tvrdnji da je između stranaka sklopljen usmeni kupoprodajni ugovor, jer da je postojala namjera stranaka za sklapanje kupoprodajnog ugovora te da je dogovorena kupoprodajna cijena od 60.000,00 eura.

13. U odnosu na tvrdnju tuženika da je između stranaka sklopljen usmeni kupoprodajni ugovor, valja navesti da je odredbom čl. 377. ZOO propisano da ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku, pri čemu prema odredbi čl. 290. st. 1. ZOO ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku nema pravni učinak, osim ako iz cilja propisa kojim je određen oblik ne proizlazi što drugo.

13.1. Dakle, pisani oblik je pretpostavka valjanosti ugovora o kupoprodaji nekretnina i ugovor koji nije sklopljen u pisanom obliku nema pravni učinak, time da ugovor kojem nedostaje propisana forma može postati valjan ako su ugovorne strane u cijelosti ili pretežitom dijelu ispunile obveze iz ugovora, a iz cilja propisa ne proizlazi drugačije (čl. 294. ZOO). Valja dodati da pisani oblik omogućuje precizno reguliranje međusobnih prava i obveza, što je posebno važno kod nekretnina zbog njihove trajne vrijednosti i učinaka u zemljišnim knjigama.

14. Obzirom na tvrdnju tuženika da je između stranaka sklopljen usmeni ugovor o kupoprodaji kuće u [adresa], odlučna činjenica za eventualnu valjanost takvog ugovora zbog nedostatka pisane forme je da su stranke u cijelosti ili pretežitom dijelu ispunile obveze iz ugovora.

14.1. Prema čl. 376. ZOO ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu.

15. U konkretnom slučaju između stranaka je 1. travnja 2018. bio sklopljen ugovor o najmu predmetne kuće koji je prestao 1. listopada 2022., pri čemu tuženik ne osporava da je najamni odnos između stranaka prestao otkazom ugovora o najmu. Kako su nakon prestanka ugovora o najmu VH i JH protiv tuženika podnijeli tužbu radi iseljenja i predaje u posjed predmetne kuće, jer se on u posjedu nalazi bez valjane pravne osnove, navedene okolnosti u kontekstu ispunjenja obveze V JH kao prodavatelja, znače da oni nisu ispunili obvezu prodavatelja i predali tuženiku u posjed predmetnu kuću.

16. U odnosu na ispunjenje obveze tuženika kao kupca da plati cijenu, tuženik niti ne tvrdi da je tužiteljima isplatio kupoprodajnu cijenu, već samo tvrdi da su stranke dogovorile iznos kupoprodajne cijene, što znači da niti tuženik nije ispunio svoju obvezu kao kupca.

17. Stoga u činjeničnoj situaciji da tuženik tvrdi da je između stranaka sklopljen kupoprodajni ugovor u usmenoj formi, a da niti jedna ugovorna strana nije ispunila svoje ugovorne obveze (prodavatelji predaju u posjed i kupac isplatio cijenu), u kojem slučaju bi se da su stranke ispunile u cijelosti ili pretežitom dijelu svoje ugovorne obveze eventualno moglo govoriti o konvalidaciji ugovora zbog nedostataka propisane pisane forme, ugovorni odnos o kupoprodaji kuće u [adresa] između stranaka nije nastao, pa je već iz tog razloga valjalo odbiti tužbeni zahtjev radi utvrđenja da je kupoprodajni ugovor sklopljen kao i eventualno kumulirani zahtjev radi utvrđenja da se kupoprodajni ugovor nadomješta presudom.

18. Iz naprijed navedenih razloga da između stranaka nije sklopljen ugovor o kupoprodaji kuće u vlasništvu tužitelja V i JH na pravilnost i zakonitost pobijane presude u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev CH ne utječu niti žalbeni navodi kojima tuženik iznosi ocjenu iskaza saslušanih svjedoka koji su iskazivali o namjeri stranaka da zaključe kupoprodajni ugovor za cijenu od 60.000,00 eura.

19. Neosnovani su žalbeni navodi kojima tuženik osporava pravilnost i zakonitost prvostupanjske presude u dijelu kojim je prihvaćen tužbeni zahtjev V i JH radi iseljenja i predaje u posjed, jer kako je već naprijed navedeno, tuženik nakon prestanka ugovora o najmu i proteka otkaznog roka, od 1. listopada 2022. nema pravo koje ga ovlašćuje na posjedovanje te kuće (pravo na posjed), pa je pravilno prvostupanjski sud primijenio odredbe čl. 161. st. 1. ZV i čl. 162. st. 1. ZV kada je ocijenio taj tužbeni zahtjev osnovanim.

20. U odnosu na žalbene navode kojima tuženik ukazuje na njegovo pravo na obrazloženu sudsku odluku, valja reći da pravo na obrazloženu odluku predstavlja temeljno postupovno jamstvo prava na pravično suđenje, zajamčeno člankom 29. Ustava Republike Hrvatske, koje osigurava da tijelo koje odlučuje u postupku dostavi strankama razloge na kojima se temelji donesena odluka.

20.1. Ovo pravo ima svrhu spriječiti proizvoljnost u odlučivanju i omogućiti strankama uvid u to da je njihov predmet pomno i pravilno ispitan, pri čemu pravo na obrazloženu odluku ne zahtijeva detaljan odgovor na svaku tvrdnju ili argument stranke, već je sud obvezan odgovoriti na osnovne, ključne elemente činjeničnih i pravnih okolnosti koje su odlučujuće za ishod postupka. Opseg obrazlaganja ovisi o prirodi odluke i okolnostima konkretnog slučaja, a sud je u konkretnom slučaju razmotrio, utvrdio i ocijenio sve odlučne činjenice za donošenje pravilne i zakonite odluke o tužbenom zahtjevu V i JH kao i o tužbenim zahtjevima CH i za svoje odluke dao jasne, valjane i potpune razloge, koji omogućuju kontrolu logičkog i pravnog procesa donošenja pobijane odluke, pri čemu tuženik kao nezadovoljna stranka može razumjeti dane razloge odbijanja njegovih zahtjeva i prihvaćanja protivnikovih zahtjeva, a koje razloge prihvaća i ovaj drugostupanjski sud.

20.2. Pri tome tuženik u žalbi niti ne navodi u čemu se u pobijanoj presudi određeno sastoji povreda prava na obrazloženu odluku, već tuženik u žalbi općenito citira dijelove odluka Europskog suda za ljudska prava te Ustavnog suda, ne stavljajući shvaćanja izražena u tim odlukama u kontekst konkretnog slučaja, slijedom čega su žalbeni navodu u ovom dijelu neosnovani.

21. Odluka o troškovima postupka sadržana u točki III. izreke prvostupanjske presude je pravilna i zakonita jer je prvostupanjski sud o troškovima postupka odlučio pravilnom primjenom odredbi čl. 154. st. 1. ZPP i čl. 155. ZPP, a tuženik u žalbi ne navodi nikakve konkretne razloge zbog kojih bi odluka o troškovima postupka bila pogrešna i nezakonita.

22. Slijedom navedenog valjalo je na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP odbiti žalbu CH i potvrditi prvostupanjsku presudu.

23. Na temelju odredbe čl. 166. st. 1. ZPP u svezi odredbe čl. 154. st. 1. ZPP odbijen je zahtjev tuženika za naknadu zatraženih troškova za sastav žalbe u zatraženom iznosu.

U Zagrebu, 2. prosinca 2025.

Predsjednik vijeća:

Marijan Vugić