REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Revd-1251/2025-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E N J E
Vrhovni sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Ivana Vučemila predsjednika vijeća, Darka Milkovića člana vijeća i suca izvjestitelja, Marine Paulić članice vijeća, mr.sc. Senije Ledić članice vijeća i Jadranke Anić-Matić članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja OZ iz [adresa]., OIB: [osobni identifikacijski broj] i ZZ iz [adresa]., OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku Krunoslavu Glokoviću, odvjetniku u Županji, protiv tuženika Grad Županja, Županja, J.J. Strossmayera 1., OIB: [osobni identifikacijski broj], koga zastupa punomoćnik Hrvoje Miličević, odvjetnik u Županji, radi poništenja kupoprodajnog ugovora ili utvrđenja ništetnosti i uspostave ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, odlučujući o prijedlogu za dopuštenje revizije tužitelja protiv presude Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-4829/2023-2 od 17. rujna 2024., kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Vinkovcima, Stalna služba u Županji, poslovni broj P-208/2022-22 od 26. svibnja 2023., u sjednici održanoj 2. prosinca 2025.,
r i j e š i o j e :
Odbacuje se prijedlog za dopuštenje revizije tužitelja.
Obrazloženje
1. Prvostupanjskom presudom odbijen je tužbeni zahtjev kojim se traži poništenje ugovora o kupoprodaji od 22. veljače 2022., sklopljen između tužitelja i tuženika, pa da se posljedično tome temeljem ove presude u zemljišnim knjigama i drugim javnim registrima ima uspostaviti stanje koje je postojalo prije uknjižbe prava vlasništva te je odbijen i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim se traži utvrđenje ništetnosti navedeni ugovor te temeljem presude uspostava prijašnjeg stanja. Naloženo je tužitelju da tuženiku naknadi trošak parničnog postupka od 1.430,31 eura sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenja pa do isplate.
2. Drugostupanjskom presudom potvrđena je prvostupanjska presuda.
3. Protiv drugostupanjske presude prijedlog za dopuštenje revizije podnijeli su tužitelji zbog povrede ljudskih prava zajamčenih Ustavom Republike Hrvatske i Europskom konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Predlažu dopustiti reviziju protiv drugostupanjske presude.
4. Odgovor na prijedlog za dopuštenje revizije nije podnesen.
5. Revizija nije dopuštena.
6. Predmet spora je zahtjev za poništenje ugovora koji su stranke sklopile od 22. veljače 2022., podredno zahtjev za utvrđenje ništetnosti istog ugovora.
7. U tijeku prvostupanjskog postupka sud je utvrdio;
- da se prije provedbe spornog Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 22. veljače 2022., kao samovlasnik tih nekretnina, koje u naravi čine kuću i dvorište u mjestu sa 614 m2 i oranicu Dužice sa 922 m2, u zemljišnim knjigama vodio ovdje tužitelj NZ, a da je do promjene prava vlasništva na istim nekretninama došlo provođenjem Ugovora o kupoprodaji nekretnine, Klasa: 944-01/21-01/10, Urbroj: 2196-5-02-22-3, zaključenog 22. veljače 2022. između ovdje tužitelja OZ kao vlasnika iste nekretnine i prodavatelja, te Grada Županja kao kupca, uz sudjelovanje supruge tužitelja ZZ kao sudionika i prikrivenoga suvlasnika iste nekretnine, s obzirom da je nesporno da su ovdje tužitelji istu nekretninu stekli za vrijeme trajanja bračne zajednice,
- da je uvidom u Zapisnik Državnog inspektorata Područnog ureda Osijek, Klasa: 362-02/21-16/1860, Urbroj: 443-02-01-22-21-2, od 18. lipnja 2021. nesporno utvrđeno da je nadležni inspektor izašao na lice mjesta na nekretnini tužitelja koja se nalazi u [adresa] u [adresa], i to temeljem anonimne prijave, kada je utvrđeno da je ista građevinska čestica neočišćena, neuređena i da nije ograđena, odnosno da je zgrada napuštena, te da se zbog dugogodišnjeg neodržavanja urušio dio krovne konstrukcije, a osim toga i dijelovi nosive konstrukcije, zbog čega postoji prijetnja od daljnjeg urušavanja zgrade i zbog čega bi istu ruševinu trebalo ukloniti, te da je potom nadležni inspektor isti zapisnik dopisom od 18. lipnja 2021. proslijedio na daljnje postupanje nadležnom upravnom odjelu Grada Županja (list 58 spisa), a sve to iz razloga jer je čl. 52. st. 1. Zakona o građevinskoj inspekciji određeno da nadzor provodi komunalni redar koji rješenjem naređuje vlasniku zemljišta odnosno nositelju prava građenja uklanjanja ruševne zgrade.,
- da je uvidom u rješenje Upravnog odjela za komunalno gospodarstvo, prostorno uređenje i geodetske poslove Grada Županja, od 1. rujna 2021. (list 50 do 51 spisa), utvrđeno da je nadležni komunalni redar postupajući po službenoj dužnosti temeljem dopisa Državnog inspektorata, PU Osijek, donio rješenjem kojim se ovdje tužitelju OZ nalaže uklanjanje ruševne zgrade u [adresa], u roku od 15 dana od dana prijema istoga rješenja, i to na način da je istu zgradu potrebno u potpunosti ukloniti s obzirom da postoji opasnost da će doći do daljnjeg urušavanja zgrade, te da ukoliko isti ne bi postupio po donesenom rješenju da će se izvršenje tog rješenja provesti putem treće osobe, a na trošak tužitelja,
- da je nakon što je nadležni inspektor utvrdio stanje na terenu, došlo do kontakta između tužitelja i predstavnika Grada i to u kolovozu 2021., kojom prilikom je ovdje tužitelj kao vlasnik ruševne građevine upozoren na svoje obveze, te je nesporno da je tom prilikom od strane predstavnika Grada predloženo da isti eventualno kupe predmetnu nekretninu,
- da je da je nakon tog prvog i neposrednog razgovora uslijedila i daljnja telefonska komunikacija između tužitelja i predstavnika Grada, kojom prilikom su pregovarali o visini kupoprodajne cijene, te da je u tim razgovorima prihvaćena cijena koju je za predmetne nekretnine potraživao tužitelj, i to u iznosu od 60.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti,
- da je Gradsko vijeće Grada Županja trebalo donijeti odgovarajuću odluku o kupnji istih nekretnina, a što je i učinjeno na 8. sjednici održanoj 28. prosinca 2021. kada je donesena odluka o kupovini istih nekretnina za kupoprodajnu cijenu od 60.000,00 eura, te je ovlašten gradonačelnik Grada Županja za potpisivanjem istog kupoprodajnog ugovora,
- da je Ugovor o kupoprodaji nekretnina u vlasništvu tužitelja sklopljen 22. veljače 2022., te je Ugovor istog dana i ovjeren od strane javnog bilježnika Mladena Kaluđera u [adresa], pod poslovnim brojem OV-1081/2022, odnosno tom prilikom su ovjereni potpisi ovdje tužitelja kao prodavatelja, te da se nakon toga tuženik uknjižio kao vlasnik predmetnih nekretnina,
- da je svjedok PZ, zaposlenik tuženika, iskazao da je Grad Županja dobio nalaz građevinske inspekcije koji je po anonimnoj prijavi izašao na lice mjesta u [adresa] i utvrdio na toj adresi postojanje derutne zgrade i zemljišta koje je u cijelosti zaraslo i neodržavano, te koje kao takvo predstavlja prijetnju prolaznicima i osobama koje žive u blizini, pa je nakon zaprimanja takvog nalaza nadležni komunalni redar Grada Županja morao donijeti odgovarajuće rješenje kojim se vlasniku iste nekretnine nalaže da na odgovarajući način sanira istu nekretninu; da su od susjeda dobili telefonski broj [broj telefona]. tužitelja OZ i stupili s njim u kontakt; da svjedok živi u istoj ulici u kojoj se nalazi predmetna nekretnina te da je duži vremenski period prije toga vidio da je postojala istaknuta tabla da se ta nekretnina prodaje, pa je upravo iz tog razloga on na sastanku i inicirao pitanje eventualne prodaje odnosno kupnje nekretnine od strane tuženika; da je tužitelj u telefonskom razgovoru naveo da za iste nekretnine potražuje cijenu od 65.000,00 eura, pa je svjedok s tim zahtjevom tužitelja upoznao nadležne u gradskoj upravi, a koji tu ponudu nisu prihvatili, već su mu dali nalog da tužitelju da ponudu za iznos od 50.000,00 eura, o čemu je on također telefonskim putem upoznao tužitelja; da je nakon više telefonskih razgovora upravo tužitelj istaknuo cijenu od 60.000,00 eura, te je taj njegov prijedlog i prihvaćen, a s obzirom da se bližio kraj proračunske 2021., svjedok je 26. listopada 2021. telefonskim putem razgovarao s tužiteljem i dogovorio da se realizacija iste kupovine odvije u 2022., s time da je odluku o zaključenju kupoprodajnog ugovora moralo odobriti i Gradsko vijeće Grada Županja; da je tužitelj na to pristao te je u međuvremenu u više navrata zvao svjedoka i raspitivao kada će se realizirati kupoprodajni ugovor; da je sama kupoprodajna cijena za predmetne nekretnine bila znatno viša od prosjeka cijena koje su se postizala za takve vrste nekretnina na području Grad Županja, posebno ako se uzme u obzir da je na jednoj od tih čestica postojala ruševina koju je trebalo ukloniti i da iste nekretnine nisu imale priključak na komunalnu infrastrukturu; da je svjedok izričito naveo da bilo prilikom osobnog ili telefonskog kontakta sa tužiteljem, njemu nikada nitko nije govorio da bi eventualno mogao ostati bez te nekretnine bez ikakve naknade, odnosno da bi eventualni troškovi saniranja nekretnine mogli biti veći od njezine tržišne cijene, a s obzirom da svjedok tada uopće nije imao podatak koliko bi mogli iznositi troškovi uklanjanja objekta s nekretnine i saniranja jer se za to najprije mora pribaviti ponuda odgovarajuće tvrtke koja se bavi takvom vrsto poslova,
- da su svjedoci TZ, koji je zaposlen kao komunalni redar u Gradu Županja te je u kontakt sa tužiteljem došao nakon što je zaprimio nalaz građevinske inspekcije (u pogledu toga da se u [adresa] u blizini javne površine nalazi ruševni objekt koji je zapušten i neuređen i koji kao takav predstavlja prijetnju, a zbog čega je Grad Županja kao jedinica lokalne samouprave morala postupiti po istom nalazu) i AZ, zaposlenica [adresa], iskazali da su bili nazočni na sastanku tužitelja sa predstavnicima Grada Županja, a koji je održan 23. kolovoza 2021.; da je na tom sastanku tužitelj upoznat zašto je uopće pozvan i koje su obveze Grada Županja nakon inspekcijskog nalaza, te da je i sam tužitelj bio svjestan u kakvom je stanju njegova nekretnina, jer je govorio da rijetko dolazi u [adresa] i da mu je zato teško održavati predmetnu nekretninu; da se na tom sastanku uopće nije razgovaralo o tome koliko bi eventualno moglo iznositi saniranje tih nekretnina da to radi Grad Županja, jer za to nisu imali nikakvih podataka, a pri kraju sastanka je pročelnik PZ postavio pitanje tužitelju da li je zainteresiran za prodaju iste nekretnine, te da su se dogovorili da će se u pogledu toga kasnije čuti,
- da je tužitelj u svom iskazu naveo da je on u kontakt s predstavnicima Grada Županja došao nakon što ga je tijekom provođenja njegovog godišnjeg odmora 2021. kontaktirao netko iz Grada i naveo da ga zovu iz razloga jer je njegov objekt koji ima u [adresa] zapušten i da ga mora sanirati i urediti, te je on tom prilikom dogovorio da će u prostorije Grada Županja pristupiti u kolovozu 2021., te se na taj način i održao sastanak 23. kolovoza 2021. kojem je sigurno bio nazočan PZ i AZ, te on i njegova supruga, a moguće da je bila nazočna još jedna osoba od strane Grada; da su mu na tom sastanku predstavnici Grada prvo govorili da on taj prostor mora sanirati i urediti, a potom je na tom sastanku PZ izašao sa prijedlogom da bi Grad eventualno bio zainteresiran za kupnju iste nekretnine; da tužitelj na tom prvom sastanku uopće nije bio zainteresiran za bilo kakve razgovore o prodaji te nekretnine, ali s obzirom da su mu predstavnici Grada stalno govorili da će u protivnom imati troškove održavanja i saniranja tog objekta, da će to napraviti sam Grad o njegovom trošku ukoliko to ne sanira sam, da je on nakon toga rekao da potražuje za te nekretnine iznos od 65.000,00 eura te je to istaknuo samo kao paušalnu cijenu s obzirom da tada uopće nije imao saznanja kako se kreću cijene istog građevinskog zemljišta niti je imao namjeru prodavati te nekretnine; da ga je u listopadu 2021. telefonskim putem kontaktirao PZ i naveo kako je njima njegova zahtijevana cijena od 65.000,00 eura previsoka, da su mu oni ponudili za tu nekretninu iznos od 50.000,00 eura, na što on nije pristao, te je tada sam istaknuo cijenu od 60.000,00 eura; da ga je nakon nekog vremena ponovno telefonskim putem zvao PZ i rekao da Grad prihvaća njegovu cijenu od 60.000,00 eura; da je 1. tužitelj NZ najprije tražio da se taj ugovor o kupoprodaji njemu pošalje u SR Njemačku, ali da je negdje početkom 2022. upoznat da je teško da se taj ugovor prevodi i šalje u SR Njemačku, te je dogovoreno da on i supruga dođu u [adresa]; da su on i supruga automobilom stigli u [adresa] te je sastavljeni Ugovor koji je potpisala neka osoba iz Grada te ih je potom odvela kod javnog bilježnika gdje su i oni taj ugovor potpisali; da je za potrebe isplate kupoprodajne cijene otvorio račun u Hrvatskoj poštanskoj banci na koji mu je isplaćena kupoprodajna cijena; da se u periodu od kolovoza 2021. pa do potpisa ugovora nikome nije obraćao jer da uopće nije mogao zamisliti da mora otuđiti nešto što je čuvao 30 godina; da se ne sjeća da li mu je netko prilikom održavanja prvog sastanka rekao da će mu nekretnina biti oduzeta bez naknade, ali navodi da je tada osjećao strah da će mu ta nekretnina biti oduzeta, a da se njega neće ništa pitati,
- da je 2. tužiteljica ZZ, koja je u sporni Ugovor o kupoprodaji unesena iako nije bila upisana kao zemljišnoknjižna vlasnica te nekretnine, iskazala da su na sastanku u prostorijama Grada Županja od 23. kolovoza 2021. ona i njen suprug upoznati da se objekt koji imaju u [adresa] u [adresa] mora rušiti te da to moraju napraviti sami ili će to u protivnom na njihov trošak napraviti Grad Županja te da će tada to biti skupo; da se na tom sastanku ona nije previše miješala u taj razgovor, pa čini mogućim da nije sve niti zapamtila, ali se sjeća da je netko od predstavnika Grada iskazao da bi Grad htio kupiti tu zemlju te da su tražili od njenog supruga da kaže određenu cijenu; da je tada njen suprug rekao da za sve to traži iznos od 65.000,00 eura; da ju je nakon toga suprug samo jednom prilikom upoznao da su mu iz Grada Županja javili da bi te nekretnine kupili za iznos od 60.000,00 eura i da se zbog toga moraju organizirati da u [adresa] dođu u veljači 2022.; da se nakon što ju je obavijestio o tom razgovoru stalno žalio da to nije trebao prodati, a da je na potpis ugovora od 22. veljače 2022. otišao iz razloga jer nije bio psihički dobro, odnosno jer nije znao što bi drugo napravio s obzirom da se bojao da će mu oduzeti te nekretnine; da je na sastanku u kolovozu 2021. rečeno od predstavnika Grada da im se može dogoditi da im se oduzme nekretnina bez ikakve naknade, te da su upravo predstavnici Grada vršili pritisak da oni dođu potpisati ugovor u veljači 2022.,
- da je sudski vještak prof.dr.sc. Ivan Požgain, spec. psihijatar, u svom nalazu i mišljenju naveo da je tužitelj prvi psihijatrijski pregled imao 2012. kada je pregledan kod psihijatru Bosni i Hercegovini gdje mu je postavljena dijagnoza PTSP-a, a nakon pada s ljestava, te depresivnog poremećaja sa somatizacijama, s time što tužitelj nakon toga nije pregledavan kod psihijatra sve do listopada 2022., odnosno taj ponovni pregled je uslijedio 8 mjeseci nakon sklapanja spornog Kupoprodajnog ugovora; da kod tužitelja nakon postavljene dijagnoze poremećaja prilagodbe i teške depresije nije ordinirana propisana terapija, a da tužitelj nema nikakve medicinske dokumentacije iz 2021. ili prethodnih godina prije potpisivanja spornog ugovora koji bi mogli ukazivati na psihički status tužitelja u vrijeme potpisivanja ugovora, s time da niti u jednom dostupnom medicinskom nalazu nema podataka koji bi eventualno mogli ukazivati na poteškoće testiranja realiteta kod tužitelja; da je prilikom pregleda tužitelja vještak utvrdio da je isti uredne svijesti, da se s njim kontakt dobro uspostavlja i održava, da je orijentiran u svim smjerovima, da mu je mišljenje formalno uredno, u sadržaju bez dublje psihopatologije, da nema znakova poremećaja percepcije, da se kognitivne funkcije doimaju lakše reduciranima po sekundarnom tipu, da se intelektualno doima prosječno s uvidom u realitet; da je zaključak vještaka da se radi o osobi bez upadnosti u držanju i ponašanju, prosječnih intelektualnih sposobnosti, psihosomatskoj strukturi ličnosti koji nesvjesnim mehanizmima kronične negativne emocije usmjerava prema somatskim poremećajima, ali bez ikakvih naznaka da bi se radilo o duševnim poremećajima koji bi doveli u pitanje njegovu sposobnost testiranja realiteta; da postoji mogućnost, imajući u vidu strukturu ličnosti tužitelja, da je on, suočen sa mogućnim pritiscima tijekom razgovora sa predstavnicima Grada Županja u kolovozu 2021. razvio jedno tjeskobno stanje zbog čega je tada njegova sposobnost donošenja odluka bila sužena, ali smatra da je s obzirom na kasniju dinamiku zbivanja tužitelj imao razne mogućnosti za pokušaje razrješavanja aktualne situacije, i to uzimajući u obzir protek vremena od 6 mjeseci od prvih razgovora do sklapanja spornog ugovora; da je vještak istaknuo kako nema nikakvih medicinskih dokaza da bi tužitelj u vrijeme sklapanja spornog ugovora bio u psihičkom stanju koje bi dovelo u pitanje njegovu sposobnost rasuđivanja, zbog čega je vještak mišljenja da je tužitelj u vrijeme potpisivanja spornog Kupoprodajnog ugovora bio sposoban shvatiti značenje i posljedice koje proizlaze iz prethodnih pregovora i sklapanja Kupoprodajnog ugovora; da je sudski vještak u svom usmenom očitovanju naveo da je cijenio i medicinsku dokumentaciju tužitelja koju je imao na raspolaganju, odnosno da se radi samo o jednom nalazu iz 2012. koji potječe prije zaključenja spornog Ugovora gdje je opisano određeno stanje nakon pada s ljestava, a da nakon toga ne postoji nikakva daljnja medicinska dokumentacija o obavljanju eventualno kontrolnih pregleda, propisanoj terapiji i slično, te da nakon toga postoje još dva nalaza iz listopada 2022., s tim što po njemu niti jedan od ta dva nalaza nije životan jer se u njima opisuje dijagnoza teškog depresivnog stanja, s time što prvi nalaz iz 2022. ne prati odgovarajuća terapija, dok drugi nalaz iz 2022. prati odgovarajuća terapija, ali nakon toga nisu slijedili nikakvi kontrolni pregledi.
8. Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestupanjski sudovi su zaključili da je tužitelj bio upoznat sa svojim zakonskim obvezama kao vlasnika nekretnine, ali i sa zakonskim obvezama Grada Županje kao jedinice lokalne samouprave, odnosno da moraju postupati po nalogu nadležnog državnog inspektorata. Sudovi su prihvatili nalaz i mišljenje sudskog vještaka koji je naveo da je moguće da je tužitelj u periodu od pregovaranja pa do sklapanja ugovora možda mogao imati određene smetnje a nije tražena nikakva pomoć pa da to govori u prilog tome da takve smetnje nemaju nikakvog kliničkog značaja niti utjecaja na njegovu sposobnost rasuđivanja i odlučivanja pa je vještak kao psihijatar procijenio tužitelja sa psihijatrijskog aspekta kao gotovo zdravu osobu. Sudovi nisu prihvatili da navode da bi tužitelj osjećao strah jer je on nakon što je donijeto rješenje o uklanjanju ruševine podnio žalbu iz čega proizlazi da mu predstavnici tuženika ni na koji način nisu prijetili. Kad se pored toga uzme u obzir da je tužitelj s predstavnicima tuženika više puta vodio telefonske razgovore oko kupoprodajne cijene (pregovarao je o cijeni), da je tužitelj doputovao iz SR Njemačke radi potpisivanja ugovora te je otvorio tekući račun u Hrvatskoj poštanskoj banci d.d. kako bi mu tuženik mogao uplatiti kupoprodajnu cijenu – to su sudovi zaključili da tužitelj nije osjećao prijetnju i strah prilikom sklapanja predmetnog kupoprodajnog ugovora.
9. Tužitelji u prijedlogu ističu da im je povrijeđeno pravo na pravično suđenje i u njemu sadržanog prava na obrazloženu sudsku odluku o bitnom navodu stranke – povredi načela savjesnosti i poštenja iz članka 4. Zakona o obveznim odnosima koja nije obrazloženja, a samim time i materijalno pravo pogrešno primijenjeno, te prava na jednakost oružja zbog ne provođenja vrlo važnog psihologijskog testiranja koje predstavlja condtio sine qua non utvrđenja psihičkog statusa i stanja 1. tužitelja.
10. Navode tužitelja da je tuženik postupio suprotno čl. 4. ZOO-a, odnosno suprotno načelu savjesnosti i poštenja zato što kad je nekretninu stekao tad rješenje o uklanjanju nije proveo - drugostupanjski sud nije ni razmatrao jer je riječ o novoj činjenici koja je tek u žalbi istaknuta, pa stoga nije osnovan prigovor da je drugostupanjski sud nezakonito propustio dati obrazloženje u pogledu tog prigovora. Budući da drugostupanjski sud nije bio u mogućnosti izjasniti se o tom prigovoru, to tužitelji nisu ovlašteni to iznositi u prijedlogu za dopuštenje revizije.
11. Obzirom da je tijekom postupka provedeno vještačenje po vještaku psihijatru koji je utvrdio općenito zdravstveno stanje tužitelja na dan sklapanja ugovora i procjenjivao njegove intelektualne kapacitete i da su sudovi uzeli u obzir da je 1. tužitelj podnio žalbu protiv rješenja o uklanjanju, da je nekoliko puta pregovarao o kupoprodajnoj cijeni i da je dolazio iz SR Njemačke u Hrvatsku i otvarao račun na koji mu je tuženik isplatio kupoprodajnu cijenu – to nisu osnovani navodi iz prijedloga za dopuštenje revizije da je povrijeđeno pravo na jednakost oružja zbog ne provođenja psihologijskog testiranja.
12. Slijedom navedenog, proizlazi da tužitelji nisu učinili vjerojatnim da joj je povrijeđeno temeljno ljudsko pravo u smislu čl. 385.a st. 2. ZPP-a, pa je na temelju čl. 389.a st. 4. ZPP-a, valjalo odlučiti kao u izreci ovog rješenja.
Zagreb, 2. prosinca 2025.
Predsjednik vijeća:
Ivan Vučemil
