Republika Hrvatska
Županijski sud u Zagrebu
Trg Nikole Šubića Zrinskog 5
Poslovni broj Gž-5601/2024-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Andrine Raspor Flis, predsjednice vijeća, Željke Rožić Kaleb, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i Ane Gradišek, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja-protutuženika Uljanik Standard d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 76215244096, kojeg zastupa punomoćnik Antonio Buhin, odvjetnik u Rijeci, protiv tuženika-protutužitelja ĐR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Željko Pavletić, odvjetnik u Puli, radi iseljenja i isplate, odlučujući o žalbi tužitelja-protutuženika izjavljenoj protiv presude Općinskog suda u Puli-Pola, poslovni broj P-410/2022-29 od 25. listopada 2024., u sjednici vijeća održanoj 11. studenog 2025.,
p r e s u d i o j e
I Odbija se žalba tužitelja-protutuženika Uljanik Standard d.o.o. kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog suda u Puli-Pola, poslovni broj P- 410/2022-29 od 25. listopada 2024. u pobijanom dijelu pod točkom I i III izreke.
II Preinačuje se presuda Općinskog suda u Puli-Pola, poslovni broj P- 410/2022-29 od 25. listopada 2024. u pobijanom dijelu pod točkom IV i V izreke te sudi:
Svaka stranka snosi svoj trošak cijele parnice.
Obrazloženje
1. Presudom suda prvog stupnja je odlučeno:
"I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja-protutuženika koji glasi:
"Nalaže se tuženiku ĐR, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], da iseli iz stana na dvanaestom katu zgrade izgrađene na adresi [adresa], u [adresa], koji se sastoji od spavaće sobe, kuhinje, dnevnog boravka, blagavaonice, izbe, kupaonice, hodnika i lođe ukupne površine 65,36 m2 te da preda taj stan u posjed tužitelju ULJANIK STANDARD d.o.o., [adresa], OIB: 76215244096 slobodan od osoba i stvari, u roku od 15 dana." str. 134!
II. Odbija se protutužbeni zahtjev tuženika-protutužitelja koji glasi: "Nalaže se tužitelju-protutuženiku da u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti ove presude tuženiku-protutužitelju na ime nužnih ulaganja u stan u [adresa], XII. kat, površine 65,36 m2, isplati novčani iznos od 13.272,28eura (100.000,00 kuna), sa zateznom kamatom koja teče od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana, a koji će se iznos specificirati prema nalazu sudskog vještaka graditeljske struke."
III. Odbija se tužiteljev prigovor prijeboja tražbine od 11.214,58 eura s tražbinom tuženika od 7.743,97 eura kao neosnovan.
IV. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadom trošak od 5.856,18 eura u zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od 24. listopada 2024. do isplate, u roku od 15 dana
V. Nalaže se tužitelju ULJANIK Standard d.o.o. da tuženiku nadoknadi trošak ovoga postupka u iznosu od 2.003,37 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od 25. listopada 2024. do isplate u roku od 15 dana."
2. Protiv prvostupanjske presude u dijelu pod točkom I, III, IV i V izreke žali se tužitelj-protutuženik (dalje: tužitelj) zbog bitne povrede odredbi parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava s prijedlogom, prvostupanjsku presudu u pobijanom dijelu preinačiti a podredno ukinuti i predmet vratiti na ponovno suđenje.
2.1. Tuženik-protutužitelj (dalje: tuženik) se u odgovoru na žalbu protivi navodima tužitelja i njegovu žalbu predlaže odbiti kao neosnovanu, uz naknadu troška odgovora na žalbu.
3. Žalba je djelomično osnovana.
4. Ispitujući presudu suda prvog stupnja u pobijanom dijelu kao i postupak koji je prethodio, nije utvrđeno da bi bile počinjene bitne povrede odredbi parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 12/08., 57/11., 25/13., 28/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., dalje: ZPP) na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti na temelju odredbe čl. 365. st. 2. ZPP a budući da je presuda jasna i razumljiva i može se ispitati nije počinjena niti istaknuta bitna povreda iz odredbe čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP.
5. Prvostupanjski sud je također ispitao sve okolnosti bitne za donošenje pravilne i zakonite odluke u ovom prijeporu te ocjenom dokaza, i to svih koje su stranke predložile budući da na ročištu održanom 10. rujna 2024. izrijekom nisu imale daljnjih dokaznih prijedloga, sukladnoj odredbi čl. 8. ZPP, pravilno i potpuno utvrdio činjenično stanje.
6. Predmet spora po tužbi je zahtjev tužitelja na iseljenje tuženika iz stana na XII katu zgrade u [adresa] i predaja tog stana u posjed tužitelju zbog toga, što je sa tuženikom 1. prosinca 2012. sklopio Ugovor o najmu stana kojega mu je otkazao 21. prosinca 2021. a tuženik otkaz primio 17. siječnja 2022. ali se iz njega nije iselio dok je predmet protutužbenog zahtjeva zahtjev tuženika za isplatu izvršenih ulaganja u stan za vrijeme njegova korištenja.
7. Prvostupanjski sud odbija tužbeni zahtjev primjenom odredbi Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20. i 36/24. – dalje: ZN) jer dopis tužitelja od 21. prosinca 2021. naslovljen Otkazom Ugovora o najmu, ne udovoljava uvjetima iz čl. 20. ZN da bi mogao biti smatran otkazom budući da ne sadrži razlog otkaza ili navod o dvostrukom uzastopnom postupanju suprotno Ugovoru a zakonski razlog preinačenja stana bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca nije osnovan jer su preinake koje je izvršio tuženik bile najmodavcu poznate prilikom ulazaka u stan i korištenju stana pa je pozivanjem na taj razlog poslije 17 godina "zakasnio".
8. Tužitelj u žalbi ističe kako je dopisom od 21. prosinca 2021. izjavio tuženiku redovni otkaz Ugovora sklopljenog na neodređeno vrijeme sukladno odredbama Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23 – dalje: ZOO) a ZN ne derogira opća pravila o prestanku trajnih ugovornih odnosa propisanih odredbama ZOO kao općim propisom te tako tužitelj upućuje na odredbe čl. 212. st. 1. te 576. ZOO kojima je uređen otkaz ugovora o najmu ističući da je postupanjem prvostupanjskog suda povrijeđeno njegovo pravo na mirno uživanje vlasništva a primjenom odredbi ZN bi se stvorila nova kategorija zaštićenih najmoprimaca.
9. Suprotno navodima žalbe, prvostupanjska presuda donijeta je pravilnom primjenom materijalnog prava budući da je odredbom čl. 551. ZOO izrijekom propisano kako se odredbe Odsjeka koji se odnose na ugovor o najmu, primjenjuju na najam uređen posebnim zakonom tek podredno.
10. Kako je predmetni pravni odnos najma stana uređen odredbama ZN, na njega se primjenjuju odredbe toga Zakona a odredbe ZOO bi se primijenile samo glede pitanja koja nisu uređena odredbama ZN te tako ZN, kao poseban propis ima prednost u primjeni u odnosu na ZOO.
11. Između stranaka nije sporno da su 1. prosinca 2012. zaključili Ugovor o najmu kojim tužitelj kao najmodavac daje u najam predmetni stan tuženiku te se tako radi o Ugovoru o najmu kojega predviđa odredba čl. 1. ZN u svezi čl. 2. st. 1. ZN.
12. Prema odredbi čl. 19. ZN najmodavac može otkazati ugovor o najmu ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno zakonu i ugovoru o najmu stana a osobito ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove, stan ili dio stana daje u podnajam bez dopuštenja najmodavca, najmoprimac ometa druge najmoprimce ili korisnike zgrade u korištenju stanom ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu ili se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje već se njime koriste u cijelosti a prema odredbi čl. 20. st. 1., ako najmoprimac svojom krivnjom nanosi štetu koju u roku od 30 dana nije otklonio ili preinačuje stan bez prethodne pismene suglasnosti najmoprimca te sukladno odredbi čl. 21. st. 1. najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme pokraj ovih razloga ako se u taj stan namjerava useliti sam ili useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati.
13. Da bi najmodavac mogao otkazati ugovor o najmu stana sukladno odredbi čl. 22. st. 1. ZN mora dati otkaz ugovora o najmu stana u pisanom obliku s obrazloženjem, uz otkazni rok od 3 odnosno 6 mjeseci.
14. Zbog toga je prvostupanjski sud pravilnom primjenom odredbe čl. 22. st. 1. ZN odbio tužbeni zahtjev jer najmodavac nije dao otkaz ugovora o najmu tuženiku s obrazloženjem (niti uz zakonom propisani otkazni rok).
15. Tužitelj nadalje u tužbi a niti tijekom postupka ne ističe razloge za otkaz Ugovora o najmu a sukladno odredbi čl. 9. Ugovora o najmu je tužitelj uvijek imao mogućnost ulaska u stan u svezi s kontrolom korištenja stana pa nisu ostvareni žalbeni razlozi tužitelja kao niti prigovor prijeboja tražbine s tražbinom tuženika s obzirom da se ne radi o istovrsnim i dospjelim tražbinama
16. Slijedom iznijetog, žalbeni razlozi tužitelja koji se svode samo na upućivanje kako Izjava o otkazu Ugovora o najmu predstavlja redovni otkaz koji ne mora biti obrazložen te da je Ugovor o najmu prestao a tuženik se nalazi u posjedu nekretnine bez pravnog osnova nisu osnovani te je primjenom odredbe čl. 368. st. 1. ZPP odbijena žalba tužitelja kao neosnovana te potvrđena prvostupanjska presuda u dijelu pod točkom I i III izreke.
17. Odluku o parničnom trošku prvostupanjski sud je donio upućujući na odredbu čl. 154. st. 3. ZPP jer je tražbina tuženika u pretežitom dijelu osnovana međutim nije dospjela samo stoga, što tužiteljev zahtjev nije osnovan pa je samo zbog toga protutužbeni zahtjev odbijen.
18. Budući da niti jedna stranka nije uspjela sa svojim zahtjevom je međutim, pravilnom primjenom odredbe čl. 154. st. 4. ZPP trebalo odlučiti da svaka stranka snosi svoj trošak parnice jer niti tuženik nije uspio sa protutužbenim zahtjevom u cijelosti pa nije moguća primjena odredbe čl. 154. st. 3. ZPP.
19. Stoga je primjenom odredbe čl. 373. toč. 3. ZPP preinačena odluka o parničnom trošku sadržana pod točkom IV i V izreke prvostupanjske presude te je odlučeno sukladno odredbi čl. 166. st. 2. ZPP o troškovima postupka jednom odlukom.
U Zagrebu 11. studenog 2025.
Predsjednica vijeća:
Andrina Raspor Flis
