Poslovni broj: R1-156/2023

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U DUBROVNIKU

Dr. Ante Starčevića 23

R J E Š E N J E

Općinski sud u Dubrovniku po sutkinji Ines Bračanov Čuljat u pravnoj stvari predlagatelja 1. ĆŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 2. ĆŽI iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 3. VŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnik Marijo Kaznačić, odvjetnik u Dubrovniku, protiv protustranaka 1. OŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. ŽŽ, [adresa], iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnik Cvjetko Rihter, odvjetnik u Dubrovniku, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, dana 27. prosinca 2024.,

r i j e š i o  j e

Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnina u suvlasništvu stranaka upisana u z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 1.suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-1), prvi kat kuće zgr. 231/1 uz odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine i to civilnom diobom – prodajom na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način te podijelom dobivenog iznosa među suvlasnicima razmjerno njihovim suvlasničkim omjerima.

Obrazloženje

1.Predlagatelji u prijedlogu navode da su sa protustrankama uknjiženi suvlasnici suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-1) prvi kat kuće zgr. 231/1 uz odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine sve upisano u z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to ĆŽ za 3/8 dijela prava vlasništva, CŽ za 2/8 dijela prava vlasništva, ŽŽ za 3/18 dijela prava vlasništva i OŽ za 3/18 dijela prava vlasništva i budući da među suvlasnicima nije moguće dobrovoljno razvrgnuće a moguća je civilna dioba predlažu da sud provede postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina civilnom diobom.

2. Podneskom od 25.veljače 2020. protustranke su istaknuli grešku u upisu suvlasništva navodeći da imaju svaki po 3/16 dijela a ne 3/18 dijela predmetne nekretnine prema rješenju o nasljeđivanju iza pok. ŠŽ te su se protivili civilnoj diobi predmetne nekretnine navodeći da je predmetna nekretnina opterećena služnošću prolaza za stan na gornjem katu-potkrovlju stoga da dioba na predloženi način nije moguća a da su protustranke predlagali da će predlagateljicu ĆŽ isplatiti za njezine suvlasničke dijelove predmetne nekretnine, stoga su istaknuli da su voljni zamijeniti svoj suvlasnički dio od 6/16 dijelova u ovoj nekretnini za njezin suvlasnički dio u čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prema procjeni vještaka.

3. Na ročištu održanom 17.rujna 2020. punomoćnik predlagatelja je istaknuo da je ponuda protustranaka za predlagatelje neprihvatljiva slijedom čega su protustranke ustrajali u prijedlogu da isplate predlagatelje za njihove suvlasničke dijelove na predmetnoj nekretnini.

4. Podneskom od 3.studenog 2020. punomoćnik predlagatelja je obavijestio sud da su 2. i 3. predlagatelji, ĆŽI i RŽ temeljem Ugovora o kupoprodaji ovjerenog od javnog bilježnika u Rijeci Vere Lovrović Lečić pod poslovnim brojem OV-2767/2020 dana 13.listopada 2020. postali suvlasnici predmetne nekretnine kupnjom od dosadašnjeg predlagatelja CŽ stoga isti stupaju na njezino mjesto jer ista više nije vlasnica predmetne nekretnine.

5. Po provedenom postupku 6.kolovoza 2021. doneseno je rješenje pod poslovnim brojem R1.6/2020 kojim je razvrgnuta suvlasnička zajednica nekretnina u suvlasništvu stranaka civilnom diobom– prodajom na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način te podjelom dobivenog iznosa među suvlasnicima razmjerno njihovim suvlasničkim omjerima.

6. Na navedeno rješenje punomoćnik protustranaka je izjavio žalbu te je Županijski sud u Sisku rješenjem od 21.studenog 2023. pod poslovnim brojem Gž-1258/2021 uvažio žalbu protustranaka i ukinuo rješenje ovoga suda pod poslovnim brojem R1.6/2020 od 6.kolovoza 2021. i predmet vratio prvostupanjskom sudu na ponovni postupak kako bi se ocijenili uvjeti za razvrgnuće isplatom odnosno za postojanje osobito ozbiljnog razloga iz čl. 51. st. 1. ZV-a, uzimajući u obzir veličinu suvlasničkih dijelova odlučiti u skladu s citiranom odredbom a ako nema uvjeta za takvu diobu odlučiti primjenom članka 50. stavak 4 ZV-a.

7. U dokaznom postupku sud je pregledao isprave priložene spisu i to izvadak iz zemljišne knjige (list 4, 15-16 spisa), rješenje o nasljeđivanju iza pok. ŠŽ pok. Ć (list 7 spisa), prijedlog za upis (list 24-25 spisa) te je proveo građevinsko vještačenje po vještaku građevinske struke zakonskom zastupniku Hrvoju Sambrailo iz Tehno ing d.o.o. i saslušao zakonskog zastupnika vještaka Hrvoja Sambrailo (list 80-8, 155-156 spisa).

7.1. Uvidom u izvadak iz zemljišne knjige za z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 15.siječnja 2020. utvrđeno je da su na čest. zgr. [katastarska čestica] kao suvlasnici na 1. suvlasničkom dijelu s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-1), prvi kat kuće zgr. 231/1 uz odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine upisani predlagateljice ĆŽ. Ć za 3/8 dijela, predlagateljica CŽ za 2/8 dijela, te protustranke ŽŽ i OŽ pok. ŠŽ, svaki za po 3/18 dijela prava vlasništva dok je uvidom u izvadak iz zemljišne knjige za z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 15.rujna 2020. utvrđeno da su na čest. zgr. [katastarska čestica] kao suvlasnici na 1. suvlasničkom dijelu s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-1), prvi kat kuće zgr. 231/1 uz odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine upisani predlagateljica ĆŽ pok. Ć za 3/8 dijela, predlagateljica CŽ za 2/8 dijela, te protustranke ŽŽ i OŽ pok. ŠŽ, svaki za po 3/16 dijela prava vlasništva.

7.2. Uvidom u prijedlog za upis zaprimljen kod ovoga suda 27.listopada 2020. utvrđeno je da je isti podnesen od strane predlagatelja ĆŽI i VŽ radi uknjižbe 2/8 dijela prava vlasništva 1. suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-1), prvi kat kuće zgr. 231/1 uz odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine na ime ĆŽI i VŽ, svakog za po 1/2 dijela prava vlasništva, temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnina ovjerenog od javnog bilježnika u Rijeci Vere Lovrović Lečić pod poslovnim brojem OV-2767/2020 dana 13.listopada 2020.

7.3. Sud je proveo dokaz očevidom na licu mjesta i vještačenjem po stalnom sudskom vještaku građevinske struke, zakonskom zastupniku Hrvoju Sambrailo iz Tehno ing d.o.o. radi određivanja načina razvrgnuća suvlasničke zajednice predmetne nekretnine.

7.4. Očevidom na licu mjesta, obavljenim dana 6. studenog 2020. pregledan je predmet razvrgnuća i to obiteljska kuća u [adresa] koja se nalazi u neposrednoj blizini rive u kojoj se vanjskim stepenicama pristupa na 1.kat kuće, u naravi neuređen stan bez pregradnih zidova u kojemu su prozori iznutra zatvoreni daskama te se u prostoriji nalazi građevinski materijal, bez posebnog brojila za vodu i struju i bez parkinga.

7.5. U svom nalazu i mišljenju od 11. prosinca 2020. ovlašteni sudski vještak, zakonski zastupnik KŽ iz Tehno ing d.o.o. je sagledavajući sve činjenice zaključio da ne postoji način geometrijskog razvrgnuća predmetne nekretnine prema zadanim suvlasničkim omjerima te je prikazao procjenu financijske vrijednosti nekretnine sukladno omjerima suvlasništva prema priloženom zemljišnoknjižnom izvatku od 5.prosinca 2020.

7.6. Saslušan zakonski zastupnik KŽ iz Tehno ing d.o.o. iskazao je da u potpunosti ostaje kod svog nalaza i mišljenja a u odnosu na istaknute prigovore protustranaka na upit da se očituje na mogućnost diobe prvoga kata u dvije samostalne cjeline a s obzirom da postoji zasebni otvor kojim se izlazi na taracu a koja taraca je u suvlasništvu istih stranaka vještak je iskazao da prilikom izrade nalaza i mišljenja nije uzeo u obzir tu mogućnost jer se radi o drugoj građevinskoj čestici koja nije bila obuhvaćena niti prijedlogom a niti danim mu nalogom suda međutim da se zazidani otvor kojim se izlazi na terasu susjedne čestice može smatrati otvorom u funkciji ukoliko se u etažiranju taj dio pripoji predmetnoj nekretnini. Na daljnje pitanje da li se može s obzirom na postojeće zk stanje i činjenicu da je kat neizgrađen unutar kata formirati dvije zasebne cjeline odnosno dva zasebna stana, jedan od oko 22,54 metra kvadratna a drugi oko 37,7 metara kvadratnih iskazao je da se fizički može podijeliti ali za isti se treba ishodovati građevinska dozvola koja će biti izdana sukladno prostornom planu i treba zadovoljiti uvjete iz istoga, dok je na daljnje pitanje može li se tlocrtno a s obzirom na postojeći broj prozora formirati dvije zasebne cjeline iskazao je da je fizički moguće međutim da arhitekt čita uvjete iz prostornog plana stoga da bi se najprije trebalo vidjeti je li se mogu zadovoljiti ti uvjeti iz prostornog plana.

8. Na ročištu održanom 18.prosinca 2023. punomoćnik predlagatelja je iskazao da predlagatelji nisu zainteresirani da se suvlasnička zajednica razvrgne isplatom njih od strane protustranaka kao i da su oni vansudskim putem protustrankama dali prijedlog da oni njih isplate o čemu se očitovao punomoćnik protustranaka na način da je potvrdio primitak prijedloga protustranaka o razvrgnuću suvlasničke zajednice isplatom te molio rok kako bi se mogao konzultirati sa protustrankama.

8.1. Na ročištu održanom 18.siječnja 2024. punomoćnik protustranaka je predložio dopunu nalaza i mišljenja na način da prikaže tržišnu vrijednost predmetne nekretnine obzirom je tržišna vrijednost iz nalaza i mišljenje vještaka prikazana na temelju podataka iz 2021. a sve kako bi razmislili o razvrgnuću suvlasničke zajednice isplatom.

9. Iz dopune nalaza i mišljenja vještaka Tehno Ing d.o.o. od 22.siječnja 2024. proizlazi da je tržišna vrijednost predmetne nekretnine 105.000,00 EUR dok je dopunski saslušan zz vještaka iskazao da ostaje u cijelosti kod dopune nalaza i mišljenja dok se u odnosu na prigovore punomoćnika protustranaka iz podneska od 14. ožujka 2024. očitovao da sukladno zakonu o procjeni vrijednosti nekretnine i pripadajućeg pravilnika sama mitologija upućuje da se pri korištenju usporedne metode koristi provedene i evaluirane ugovore vidljive u sustavu e- nekretnine, da je prilikom analize i odabira usporednih nekretnina u mjerodavnoj k.o. pronašao dovoljan broj usporednih ugovora koji zadovoljavaju tražene parametre i sa kojima je ušao u daljnju analizu te u međuvremenskom i interkvalitativnom izjednačavanju došao do procjene vrijednosti predmetnog stana, da je korelacijskim faktorima regulirao omjere sa usporednim nekretninama kako bi dobio vrijednost predmetne nekretnine stana u funkciji. Iskazao je i da budući da je navedeni stan roh bau da je morao izvršiti umanjenje tržišne vrijednosti stana za funkcionalno stanje i da se u konkretnom slučaju radi o umanjenju od cca 33% i da se tako dolazi do procijenjene vrijednosti od cca 1750,00 eura po m2. Na daljnje pitanje da li je u međuvremenu ponovno došlo do povećanja odgovara da je tendencija rasta koeficijenata, da se koeficijenti povećavaju kako vrijeme prolazi, da se koeficijenti mijenjaju kvartalno, ali da vještaci uzimaju u obzir tablice hrvatskog zavoda za statistiku na dan vrednovanja odnosno izrada nalaza i mišljenja dok je na daljnje pitanje da li se vještak može izjasniti da li se i koliko su se promijenili koeficijenti do današnjeg dana, a s obzirom da je dopuna nalaza i mišljenja iz siječnja 2024., odgovorio je da se može izjasniti da je sigurno došlo do promjene indeksa a o kolikoj se promjeni indeksa vrijednosti radi da se ne može sada izjasniti, a na daljnje pitanje koliko položaj nekretnine utječe na vrijednost iste odgovorio je da je uzeo u obzir do 20% utjecaj jednog od korelacijskog koeficijenta s obzirom na lokaciju predmetne nekretnine, a u odnosu na nekretnine sa kojima je radio usporedbu i nadodao da koleracijski koeficijenti nisu propisani fiksno pravilnicima već su propisani minimalni i maksimalni koeficijent odnosno ulazni podaci ne smiju biti promijenjeni za više ili manje od 15%.

10. Sud nije posebno cijenio preostale dokaze budući da nisu od utjecaja za donošenje odluke u ovom predmetu.

11. Odredbom čl. 47. st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14; dalje:ZV) propisano je da svaki suvlasnik, bez obzira na veličinu svog suvlasničkog dijela, ima pravo tražiti razvrgnuće suvlasništva, a budući je riječ o sudskom razvrgnuću sud je vezan strogim zakonskim odredbama glede načina razvrgnuća suvlasničke zajednice, tako da ukoliko zakonske odredbe ne dopuštaju geometrijsku diobu nekretnine stvar se može podijeliti civilno ili isplatom.

11.1. Odredbom čl. 48 st. 2 ZV propisano je da će pravo na razvrgnuće ostvarivati suvlasnik u sporazumu sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasništvo (dobrovoljno razvrgnuće) ili putem suda (sudsko razvrgnuće), ako nije što drugo zakonom određeno.

11.2. Odredbom čl. 50. st. 1 ZV propisano je da kad razvrgnuće provodi sud da je vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona, dok je st. 4 propisano da ako geometrijska dioba nekretnina nije moguća a da se znatno ne umanji vrijednost sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

12. Na temelju svih provedenih dokaza sud je nedvojbeno utvrdio kako predmetnu nekretninu nije moguće podijeliti geometrijskom diobom upravo iz razloga koje je iznio zakonski zastupnika Tehno ing d.o.o., sudski vještak dipl. ing građevine, u svom nalazu i mišljenju, kojeg sud prihvaća kao stručno i objektivno. Naime, sudski vještak je utvrdio da s obzirom na veličinu i vrijednost suvlasničkih udjela, a posebice obzirom da stan na prvom katu ima samo jednu nefunkcionalnu uporabnu cjelinu, da predmetna nekretnina ima isključivo jedan ulaz i po jedan komunalni priključak, a da se prema Zakonu o najmu stanova (NN91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20) stanom smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje činu jednu zatvorenu građevinsku cjelinu,dakle sagledavajući sve činjenice zaključio da ne postoji način geometrijskog razvrgnuća predmetne nekretnine prema zadanim suvlasničkim omjerima a obzirom da stranke nisu postigle valjani sporazum, a sud je sedam puta odgodio ročište na koje su pristupili punomoćnici stranaka i molili odgodu jer još nije bio postignut dogovor između stranaka a vezano za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom za koju se punomoćnik predlagatelja još na ročištu 18.prosinca 2023. izjasnio da predlagatelji nisu zainteresirani da se suvlasnička zajednica razvrgne isplatom njih od strane protustranaka kao i da su oni vansudskim putem protustrankama dali prijedlog da oni njih isplate o čemu se očitovao punomoćnik protustranaka na način da je potvrdio primitak prijedloga protustranaka o razvrgnuću suvlasničke zajednice isplatom te molio rok kako bi se mogao konzultirati sa protustrankama a obzirom da je sud sukladno prijedlogu punomoćniku protustranaka naložio vještaku dopunu nalaza i mišljenja na način da prikaže tržišnu vrijednost predmetne nekretnine obzirom je tržišna vrijednost iz nalaza i mišljenje vještaka prikazana na temelju podataka iz 2021. a sve kako bi razmislili o prijedlogu predlagatelja za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom, a koji vještak je postupio sukladno nalogu suda i dopunio nalaz i mišljenje odnosno prikazao tržišnu vrijednost predmetne nekretnine i koji vještak je dopunski saslušan kako bi se očitovao na prigovore protustranaka i usmeno iznio svoj nalaz i mišljenje a koji nalaz i mišljenje su napravljeni stručno i objektivno i u skladu sa pravilima struke, a obzirom da između stranaka nema spora o predmetu diobe, pravu suvlasništva i veličini suvlasničkih omjera stranaka u pogledu predmetne nekretnine, a nije postignut sporazum o razvrgnuću suvlasničke zajednice isplatom a sud nije utvrdio postojanje dovoljnog ozbiljnog razloga za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom, a kako predmetnu nekretninu nije moguće podijeliti geometrijskom diobom kako to proizlazi iz nalaza i mišljenja vještaka, a sve uzimajući u obzir suvlasničke udjele stranaka i podnesak predlagatelja od 27.siječnja 2021. u kojem navode da su neosnovani prijedlozi preotustranaka da se stan podijeli na dva dijeli jer se ne radi o dva suvlasnika već o pet suvlasnika pa da svakom suvlasniku pripada njegov suvlasnički dio onako kako je to upisano u zemljišnim knjigama, sud je temeljem čl. 50. st. 1. i st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (¨Narodne novine¨ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12) odlučio kao izreci rješenja.

U Dubrovniku, 27. prosinca 2024.

Sutkinja:

Ines Bračanov Čuljat

PRAVNA POUKA: Protiv ovog rješenja može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana primitka istog. Žalba se podnosi putem ovog suda nadležnom Županijskom sudu, u tri istovjetna primjerka.

DN-a:

- predlagateljima putem punomoćnika

- protustrankama putem punomoćnika