REPUBLIKA HRVATSKA
TRGOVAČKI SUD U DUBROVNIKU
Dubrovnik, Dr. Ante Starčevića 23
Posl. br. P-69/2023-22
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Trgovački sud u Dubrovniku, u ime Republike Hrvatske, po sucu tog suda Anki Muhoberac, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelj DREAM ESTATES d.o.o. iz Dubrovnika, Masarykov put 3, OIB56788312703, koje zastupa direktorica VM, a nju punomoćnica Nedjeljka Asanović-Sarić, odvjetnica u Dubrovniku protiv tuženika RAZVOJNI PROJEKT LOPUD d.o.o. iz Zagreba, Nodilova 1, OIB81470233682, koje zastupa punomoćnica Ana Tonšetić, odvjetnica u OD Kos&partneri j.t.d. u Zagreb radi isplate 54.000,00 eur, na glavnoj raspravi održanoj i zaključenoj dana 4. studenog 2024. godine u nazočnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, a objavljene dana 20. prosinca 2024.,
p r e s u d i o j e
I. Dužan je tuženik u roku 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužitelju posredničku naknadu u visini od 40.320,00 eur, sa zateznim kamatama na ovaj iznos koje teku od 25. veljače 2023.godine, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena.
II.Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
"Dužan je tuženik u roku 8 dana i pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužitelju posredničku naknadu u visini od 13.680,00 eur s uključenim PDV-om, sa zateznim kamatama na ovaj iznos koje teku od 25. veljače 2023.godine, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena."
Obrazloženje
1.Tužitelj u tužbi predanoj ovom sudu 17.srpnja 2023. navodi, u bitnom, da je tuženik bio vlasnik nekretnine u Lopudu, tzv. [adresa], zemljišnoknjižnih oznaka čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica]. zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] i čest. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina], te da je za prodaju predmetne nekretnine angažirao tužitelja, te s njim sklopio tri uzastopna ugovora o posredovanju, a parnične strane međusobno da posluju još od 2011.godine. Prvi kontakt da je uspostavljen od strane tadašnjeg direktora tuženika GM, radi, između ostaloga, posredovanja u prodaji zemljišta na otoku Lopud, objekta tzv. [adresa] na otoku Lopud. Nadalje, radi procjene tržišne vrijednosti objekta La Villa, u listopadu 2012.godine tadašnji direktor tuženika HM da je angažirao tužitelja, koji je procijenio istu na 2.19 mil eur. Parnične strane da su nastavno na već uhodanu poslovnu suradnju po prvi put za vrijeme dok je tuženika zastupao direktor VMT, sklopile standardni ugovor o posredovanju 2016.godine, za prodaju tzv. La Ville sa traženom cijenom od 2.5 mil eur. Obostrana suradnja da se nastavila sve do 2022. godine, na ime ekskluzivnog ugovora sklopljenog između parničnih strana 2017.godine s istim ciljem, ali ovaj put sa nižom traženom cijenom od 2 mil eur te posljednje sklopljenog ekskluzivnog ugovora iz 2021.godine sa rasponom tražene cijene od 2.6-3 mil eur. Tako da su parnične stranke sklopile; Standardni ugovor o posredovanju od 25. veljače 2016.godine; Ekskluzivni ugovor o posredovanju od 20.siječnja 2017.godine; te Ekskluzivni ugovor o posredovanju od 20. rujna 2021. godine. Zadnje sklopljeni ekskluzivni ugovor od 20. rujna 2021. godine da je istekao 20. ožujka 2022.godine.
1.2. Tužitelj smatra da se nakon zadnje sklopljenog ekskluzivnog ugovora od 20. rujna 2021. godine koji je istekao 20. ožujka 2022.godine prešutno i nesmetano nastavila suradnja parničnih strana s istim ciljem pronalaska kupca predmetne nekretnine, te produženja agencijskog ugovora.
1.3. Tužitelj navodi da je iz tužitelju nepoznatih razloga, a smatra u ime tuženika odnosno prodavatelja, EM **.**.2022. e-mailom izvijestio tužitelja kako je tuženik angažirao novog agenta, te da se suradnja između tužitelja i tuženika raskida. Tužitelj da je u međuvremenu od isteka posredničkog ugovora 20. ožujka 2022.godine do raskida suradnje 27.srpnja 2022. godine dao izraditi oglasnu tablu s naslovom "FOR SALE" u prijevodu "ZA PRODAJU", redovno obavještavao tuženika o zainteresiranim kupcima, te smatra u cijelosti postupao s pažnjom dobrog gospodarstvenika nastavljajući izvršavati svoje obveze kao da je i dalje na snazi ugovor o posredovanju.
1.4. Tužitelj navodi da se prodavatelj ovdje tuženik tijekom suradnje s tužiteljem veoma dobro upoznao s jednim od mnogih klijenata odnosno potencijalnih kupaca, RM, direktorom GlumacExport d.o.o. Dubrovnik, a da se radi o lokalnom čovjeku koji se bavi ugostiteljstvom, te da je vlasnik Restorana Dubrovnik na otoku Lopudu, a da je isti, kako smatra tužitelj, kao takav uvidjevši dobru priliku odnosno potencijal predmetne nekretnine bio najzainteresiraniji klijent tužitelja, prvi na listi potencijalnih kupaca.
1.5. Tužitelj navodi da je RM od samih početaka nuđenja tzv. La Ville pokazao interes pa da mu je u ožujku 2017. godine organizirano razgledavanje predmetne nekretnine od strane tužitelja nakon čega da je JM u ime oca i obitelji ponudio 1.450 mil. eur. za La Villu, no da njegova ponuda nije bila prihvaćena od strane tuženika čija protuponuda da je bila 1.8 mil. eur. S obzirom na nedostatke La Ville koje je isticao JM isti protuponudu da nije prihvatio, o čemu da je tuženik obaviješten. Tužitelj pojašnjavajući da budući je riječ o obiteljskom poslu i dogovoru, o kupnji radi mogućnosti pružanja ugostiteljskih i turističkih usluga, u pregovorima da je osim ĐM sudjelovao i njegov sin JM sa suprugom V.
1.6. Tužitelj navodi da je u rujnu 2018. godine izrađena procjena tržišne vrijednosti [adresa] u iznosu 1.9-2.1 mil eur., dok da naredne godine u siječnju, a na poziv tuženika u vezi mogućnosti pronalaženja zakupca za restoran u [adresa], tužitelj istoga obavještava o zainteresiranom zakupcu, iskusnom i dugogodišnjem ugostitelju ĐM, te potiče na sklapanje ugovora. Nadalje navodi da RM iznosi svoju ponudu za zakup cijelog restorana u prizemlju i vrta iza kuće na najmanje 5 godina, a u slučaju prodaje La Ville traži ugovaranje prava prvokupa. Nadalje navodi da tužitelj, nakon bezuspješnog pokušaja sklapanja ugovora i neprihvaćanja ponude od strane tuženika, 20. ožujka 2019. godine angažira RICS ovlaštenu tvrtku Adriatic Appraisal d.o.o. radi izrade elaborata tržišne procjene samostana na [adresa] i [adresa]. Procijenjena vrijednost La Ville da je 1.5 mil eur. Nakon potpisivanja ekskluzivnog ugovora iz 2021. godine, direktorica tužitelja VM da ponovno stupa u kontakt s RM i obavještava ga o činjenici da je [adresa] ponovno na tržištu i dokupu dvosobnog stana u [adresa], te da se predmetna nekretnina prodava kao cjelina čija je cijena sada 3 mil eur. ĐM da je iskazana cijena bila previsoka, te da nije bio zainteresiran za kupnju po toj cijeni,ali za kupnju samo restorana ili njegov zakup da je uvijek pokazivao interes.
1.7. Tužitelj navodi da tijekom 2022. godine angažman tužitelja, usprkos isteku ugovora nije splašnjavao, dapače tužitelj smatra da je bio intenzivan i ustrajan, a ponajviše usmjeren na postizanje sklapanja ugovora između ĐM i tuženika. Direktorica tužitelja VM da je u više navrata putem poziva i tekstualnih poruka na mob. Tel. [broj telefona] kontaktirala ĐM, koji da je o svemu bio obaviješten poradi predmetne nekretnine koja mu se neprestano nudila, tako da je bio obavješten i o raskidu suradnje tužitelja i tuženika. Povrh toga, a nakon saznanja o pregovorima između tuženika i ĐM, direktorica tužitelja da je 25. studenoga 2022. godine pored tuženika obavijestila i ĐM o nezakonitom postupanju tuženika.
1.8. Tužitelj smatra da je temeljem svega navedenog evidentno da su tuženik i RM (zz kupca La Ville) bili dovedeni u vezu i da je tužitelj neprekidno radio na sklapanju ugovora među njima.
1.9. Tužitelj navodi da je usprkos gore spomenutom upozorenju nedugo nakon iznenadnog pismenog otkaza suradnje s tužiteljem, tuženik u rujnu 2022. godine ponovno započeo pregovore s RM, ali sada preko novo angažirane agencije, te da naposljetku u prosincu sklapa predugovor, a u veljači 2023. godine Ugovor o kupoprodaji La Ville s istim.
1.10. Tužitelj navodi da je cijena po kojoj je RM naposljetku kupio predmetnu nekretninu iznosila 2.100.000,00 eur.
1.11. Tužitelj smatra da je RM u cijelosti imao sve informacije vezano za predmetnu nekretninu, a koje mu je kroz dulje vremensko razdoblje podastro tužitelj. 1.12. Tužitelj smatra kako nije sporno da su tužitelj kao posrednik i tuženik kao nalogodavac sklopili posljednji ekskluzivni ugovor o posredovanju 20. rujna 2021. godine, koji je istekao 20. ožujka 2022. godine, kako je nedvojbeno tužiteljevo (posrednikovo) povezivanje treće osobe odnosno ĐM, člana uprave Glumac- export d.o.o. s tuženikom (nalogodavcem) radi pregovora o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina iz kojeg razloga da je je tužitelj u prednosti kao posrednik koji je u dobroj vjeri prvi doveo u vezu nalogodavca i kupca.
1.13. Tužitelj smatra da je struktura djelatnosti posredovanja višeslojna u smislu da se od posrednika očekuje postupanje s pažnjom dobrog gospodarstvenika i educiranost, a konkurencija na tržištu nekretnina da je velika te tužitelj odnosno posrednik kako bi klijentima pružio najbolju moguću uslugu poduzima svakojake radnje, koje u sklopu takve dinamične djelatnosti iziskuju jako puno truda, angažmana i vremena kako bi se ugovor u konačnici realizirao.
1.14. Tužitelj smatra da je evidentno postupanje tužitelja s pažnjom dobrog gospodarstvenika i dovođenje u vezu tuženika i ĐM,u cilju sklapanja ugovora, a sve u skladu sa radnjama posrednika iz čl. 2. t. 5. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama 1, podrobnije opisanih u ekskluzivnom ugovoru o posredovanju od 20. ožujka 2021. godine u čl. 3. t. 6.
1.15. Tužitelj smatra kako je nepobitno da je 06. prosinca 2022. godine potpisan kupoprodajni Predugovor između Glumac-export d.o.o. i tuženika, a nastavno i kupoprodajni Ugovor 17. veljače 2023. godine, temeljem kojeg se Glumac-export d.o.o. upisao u zemljišnu knjigu Zemljišnoknjižnog odjela u Dubrovniku 01. ožujka 2023. godine, kao vlasnik predmetnih nekretnina, a to sve da je bilo u roku od godine dana odnosno 12 mjeseci nakon prestanka ugovora parničnih strana.
1.16. Tužitelj smatra da ono što je odredilo Glumac-export d.o.o. Dubrovnik na sklapanje ugovora o kupoprodaji nakon isteka ugovora o posredovanju od 21. rujna 2021.godine i raskida poslovne suradnje mailom tuženika od 28. srpnja 2022.godine da je bitno smanjena kupoprodajna cijena La Ville u odnosu na onu koju je tuženik ugovorom o posredovanju zadao tužitelju da je nudi na prodaju.
1.17. Tužitelj smatra kako je očigledno da je u roku od 12 mjeseci nakon prestanka ugovora o posredovanju između tužitelja i tuženika, tuženik (nalogodavac) sklopio s trećom osobom (Glumac-exportd.o.o.) pravni posao koji je posljedica tužiteljevog (posrednikovog) djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju.
2. U svom odgovoru na tužbu (l.s.88-92) tuženik navodi kako se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti te iste osporava i to osnovanost i visinu istoga. Navodi kako nije sporno da je tuženik bio vlasnik nekretnine na otoku Lopudu, tzv. [adresa], upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Dubrovniku, k. o. [katastarska općina], u zk. ul. [broj ZK uloška], zk. ul. [broj ZK uloška] te zk. ul [broj ZK uloška], kao što nije sporno da je tuženik bio u ugovornom odnosu s tužiteljem temeljem Agencijskog ugovora od 25. veljače 2016., koji je sklopljen na 6 mjeseci, Ekskluzivnog agencijskog ugovora od 20. siječnja 2017., koji je sklopljen na 6 mjeseci, te Ekskluzivnog agencijskog ugovora za kojeg tuženik navodi da je sklopljen 20. rujna 2017.,(pravilno je da je sklopljen 20. rujna 2021. tako proizlazi iz predmetnog ugovora na l.s.17-20), također sklopljen na 6 mjeseci. Tuženik ne spori da je isti predmetnom nekretninom raspolagao na način da je istu prodao društvu GLUMAC-EXPORT d.o.o. iz Dubrovnika, posredstvom agencije za posredovanje LIBERTAS INŽENJERING PLUS d.o.o. s kojom je tužitelj imao zaključen valjani Ugovor o isključivom posredovanju pri prodaji nekretnine, od 21. srpnja 2022. Ne spori da je posljednji Ekskluzivni agencijski ugovor, koji su ovdje parnične stranke sklopile 20. rujna 2021. istekao 20. ožujka 2022. godine, te navodi da temeljem čl. 9.1. tog Ugovora tužitelj nakon tog dana nije imao nalog tuženika za obavljanje poslova posredovanja. Tuženik da nije obnovio Ugovor s tužiteljem niti je bio zainteresiran za nastavak suradnje nakon 20. ožujka 2022. godine. Stoga da je tuženik 21. srpnja 2022. godine sklopio ugovor o isključivom posredovanju s drugom agencijom, društvom LIBERTAS INŽENJERING PLUS d.o.o. čijim angažmanom da je bio izuzetno zadovoljan te da je konačno, zaslugom upravo navedene agencije, došlo do sklapanja predmetnog Ugovora o kupoprodaji nekretnine.
2.1. Tuženik smatra da isti nakon 20. ožujka 2022. godine više nije bio u ugovornom odnosu s tužiteljem, niti je tužitelj nakon tog datuma bio ovlašten posredovati za tuženika. Isto tako, tužitelj da nije zaslužan za sklapanje predmetnog Ugovora o kupoprodaji, a slijedom navedenog tuženik da nije dužan tužitelju isplatiti ikakvu naknadu.
2.2. Tuženik osporava navode tužitelja iz tužbe prema kojima se nakon 20. ožujka 2022. godine „prešutno i nesmetano nastavila suradnja parničnih stranaka s istim ciljem pronalaska kupca predmetne nekretnine te produženja agencijskog ugovora“, ukazujući kako ovi navodi tužitelja nisu istiniti. Ukazuje na odredbom čl. 15. st. 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina kojom je propisano da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanome obliku. Odredbom čl. 290. Zakona o obveznim odnosima (koji da se primjenjuje temeljem čl. 15. st. 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina), da je propisano da ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku nema pravni učinak.
2.3. Tuženik smatra da budući da stranke nisu zaključile novi ugovor o posredovanju nakon 20. ožujka 2022. u pisanoj formi kako je evidentno da nisu bile u poslovnom odnosu nakon toga dana.
2.4. Tuženik osporava navode tužitelja da bi EM bio ovlašten nastupati u ime i za račun tuženika vezano uz izvršavanje konkretnog ugovornog odnosa. EM da nikada nije bio osoba ovlaštena za zastupanje tuženika, niti je bio ovlašten od strane tuženika iznositi bilo kakva očitovanja, te sklapati ili raskidati poslovne odnose u ime i za račun tuženika.
2.5. Tuženik navodi kako je netočno da je suradnja između stranaka raskinuta 27. srpnja 2022. godine, već da je prekid suradnje nastupio istekom ugovora 20. ožujka 2022. godine.
2.6. Tuženik smatra da ako je tuženik poduzeo bilo kakvu posredničku aktivnost nakon 20. ožujka 2022. godine, da je isto napravio bez naloga tuženika, a tuženik takvo eventualno postupanje da nije niti naknadno odobrio, uz napomenu da parnične stranke nakon 20. ožujka 2022. nisu imale zaključen ugovor o posredovanju.
2.7. Tuženik navodi da isti nije bio zadovoljan angažmanom tužitelja, iz kojeg razloga nije nastavio predmetni poslovni odnos nakon ožujka 2022. Razlozi nezadovoljstva sadržani su u činjenici da tužitelj nije adekvatno štitio interese tuženika, niti je tijekom predmetne poslovne suradnje dostavio tužitelju (pravilno tuženiku) ijednu zadovoljavajuću ponudu, koja bi bila barem približna stvarnoj vrijednosti nekretnine. Da tužitelj nije postupao poštujući interese tuženika, te da nije nastupao s pažnjom dobrog stručnjaka pri obavljanju poslova posredovanja (kako to nalažu prisilne odredbe čl. 19. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina), proizlazi već iz e-mail korespondencije koju sam tužitelj dostavlja uz tužbu, i to konkretno e-mail od 2. ožujka 2017., koji je VM, direktorica tužitelja, uputila na e- mail: [adresa elektroničke pošte], a u kojem se navodi, između ostaloga, cit:„Vi bi trebali ili upisati založno pravo na nekretninu u visini uplate ili predbilježiti vlasništvo, stvar pregovora ali treba uzeti dobrog odvjetnika jer ovi (tuženik op.a.) imaju neke odvjetnike u ZG što se prave previše pametni...“U istom e-mailu VM dogovara da će u ime „ G“ ponuditi tuženiku ukupno 1.450.000,00 EUR, te navodi:„Na kraju, sve ću dati od sebe da je kupite po najboljoj mogućoj cijeni...“
2.8. Tuženik smatra da sve prethodno valja razmatrati u okolnostima da je tužitelj itekako bio svjestan prave vrijednosti nekretnine (oko 2.100.000,00 EUR), budući da je po nalogu tuženika u više navrata izrađivao elaborate o procijeni vrijednosti iste, koje elaborate je potpisala upravo gđa VM, direktorica tužitelja i to u listopadu 2012. Procjenu tržišne vrijednosti-La Villa, u kojemu je tržišna vrijednost procijenjena na 2.193.580,00 EUR, u rujnu 2018. Elaborat procjene tržišne vrijednosti La Ville u rasponu od 1.900.000,00 do 2.100.000,00 EUR.
2.9. Tuženik smatra da je iz sadržaja predmetnog maila od 2. ožujka 2017. vidljivo da je inicijator predmetne ponude od 1.450.000,00 eura upravo tužitelj, koji ovu cijenu sugerira potencijalnim kupcima te predlaže da se ponudi obročna otplata na tri godine, iako takvu uputu nije imao od tuženika i iako je bio svjestan stvarne vrijednosti predmetne nekretnine. Tužitelj u mailu napominje da ne može obećati ovu cijenu od 1.450.000 eura, ali da „možemo“ probati te sugerira da „počnemo“ s 50.000,00 eura niže pa da „možemo“ malo podići ako bude potrebno.
2.10. Tuženik smatra da je iz navedenog jasno da je tuženik s razlogom sumnjao u lojalno postupanje tužitelja, budući da je tužitelj očito djelovao, odnosno pokušavao djelovati u korist konkretnog kupca, a na štetu tuženika. Međutim, unatoč navedenim neprofesionalnim i nelojalnim pokušajima, tužitelj evidentno nije uspio zainteresirati potencijalnog kupca. Tužitelj, koji je bio nedvojbeno upoznat sa stvarnom tržišnom vrijednošću predmetne nekretnine, nije uspio ishoditi niti jednu ponudu koja bi približno odgovarala procijenjenoj vrijednosti te, u konačnici, postignutoj cijeni po kojoj ju je krajnji kupac na kraju kupio, posredstvom druge agencije.
Tuženik navodi da se sve prethodno odnosilo na aktivnosti tužitelja za vrijeme trajanja ugovornog odnosa s tuženikom, a s obzirom da se tužitelj, sukladno odredbi čl. 21. st. 1. t. 6. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, temeljem čl. 4.7. Ekskluzivnog agencijskog ugovora, obvezao posredovati u komunikaciji između prodavatelja i kupca. Tuženik naglašava da je odredbom 4.8. predmetnog Ugovora tužitelj preuzeo obvezu poštivanja privatnosti prodavatelja „na način da neće proslijediti povjerljive informacije koje su joj (agenciji) dane na raspolaganje osobama izvan ovog Ugovora za vrijeme promidžbe i prodaje nekretnine, bez pismenog odobrenja Prodavatelja“. Za razliku od tužitelja, agencija za posredovanju koju je tuženik angažirao naknadno, poduzela je, diskretno i potpuno profesionalno, sve aktivnosti i metode posredovanja, koje su rezultirale konačnom ponudom, odnosno sklapanjem kupoprodajnog ugovora s kupcem, društvom GLUMAC-EXPORT d.o.o., za cijenu od, tuženiku prihvatljivih, 2.100.000,00 EUR.
2.11. Tuženik smatra da je isti ostao u poslovnom odnosu s tužiteljem da tuženik ne bi uspio prodati predmetnu nekretninu po zadovoljavajućim uvjetima, kao što to nije uspio tijekom svih godina koje su prethodile prekidu predmetne poslovne suradnje.
2.12. Tuženik navodi da je trgovačkom društvu Libertas inženjering plus d.o.o. već isplatio posredničku naknadu za posredovanje u svezi predmetnog pravnog posla, te kao primatelj uplate ima očiti pravni interes za sudjelovanjem u parnici na strani tuženika kao umješač.
2.13. Tuženik navodi kako ne spori da je tužitelj, u vrijeme dok je trajala poslovna suradnja između parničnih stranaka, imao na svojoj listi klijenata gospodina RM.
2.14. Tuženik smatra kako valja imati u vidu da je, s obzirom na lokalitet na kojem se nudila na prodaju predmetna nekretnina, broj potencijalnih investitora (kupaca) bio znatno ograničen. Naime, La Villa predstavlja specifičan ugostiteljski objekt na malom otoku Lopudu, koji može biti interesantan lokalnim ugostiteljima koji su imali kapacitet za ovako značajnu investiciju.
2.15. Tuženik smatra da je društvo Glumac-Export d.o.o. kojeg zastupa RM (cijenjeni lokalni ugostitelj), jedno je od rijetkih gospodarskih subjekata koji je uopće mogao konkurirati za kupnju pa da sama činjenica da je RM, direktor društva Glumac-Export d.o.o., bio na internoj listi klijenata tužitelja, te da je eventualno isti i ostvarivao komunikaciju s tužiteljem vezano za predmetnu nekretninu za vrijeme (i eventualno nakon) važenja predmetnog ekskluzivnog agencijskog ugovora, ne može biti dokaz da je tužitelj ovlašten naplatiti posrednički proviziju od tuženika.
2.16. Tuženik smatra da je činjenica da je predmetna nekretnina na prodaju bila je poznata svima na otoku, budući da se (neuspješno) prodavala godinama, dok je ista bila „na listi“ tužitelja. Ekskluzivni agencijski ugovor koji je bio zaključen između stranaka da je istekao, a pregovori koji su se vodili o svim bitnim sastojcima konačno sklopljenog Ugovora o kupoprodaji nekretnine da nisu posljedica bilo koje aktivnosti ovdje tužitelja, već isključivo naknadnih aktivnosti agencije za posredovanje, društva Libertas inženjering plus d.o.o. odnosno gospodina BM te samog kupca i ovdje tuženika kao prodavatelja.
2.17. Tuženik opreza radi napominje da je klijent tužitelja bio fizička osoba te opreza radi, osporava da bi se komunikacija prema tužitelju ikada vršila u ime i za račun društva GlumacExport d.o.o.
3. Tuženik uredno pozvan nije pravodobno odgovorio na tužbu.
4. Nije bilo uvjeta za donošenje presude zbog ogluhe jer sukladno čl. 331 b Zakona o parničnom postupku (NN br. 53/91, 91/92, 111/99, 88/01 i 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/2019, 80/2022, 114/2022 i 155/2023 dalje u tekstu: ZPP) potrebno je između ostalih uvjeta za donošenje takove presude i da osnovanost tužbenog zahtjeva proizlazi iz činjenica navedenih u tužbi. Tako, s obzirom da je pravno relevantna činjenica od koje ovisi osnovanost tužbenog traženja tužitelja ta da li je tužitelj kao agencija za posredovanje pri kupnji ispunio svoje ugovorne obveze iz sklopljenih ugovora o posredovanju i to ugovornu obvezu posredovanja pri kupnji predmetne nekretnine pa s obzirom da takva činjenica dostatno nije proizlazila utvrđenom iz isprava priloženih spisu odnosno upravo suprotno proizlazi iz navoda tužbe da je tužitelju raskinuta suradnja od strane osobe ovlaštene za zastupanje tuženika to nije bilo uvjeta za donošenje presude na temelju ogluhe.
5. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za isplatu posredničke naknade (provizije) u iznosu od 54.000,00 kn.
6. Nije sporno među strankama, a navedeno proizlazi i iz isprava u spisu, da su tužitelj kao posrednik i tuženik kao nalogodavac u pisanom obliku sklopili tri ugovora o posredovanju i to;
7. Agencijski ugovor od 25. veljače 2016.(l.s.10-13), Ekskluzivni agencijski ugovor od 20. siječnja 2017.(l.s.14-16), te Ekskluzivni agencijski ugovor od 20. rujna 2021. (l.s.17-20)
8. Također nije sporno, a navedeno proizlazi i iz isprava u spisu, da se navedenim ugovorima o posredovanju u prometu nekretninama tužitelj obvezao u ime i za račun tuženika obavljati uslugu posredovanja pri prodaji nekretnine u Lopudu, tzv. [adresa], zemljišnoknjižnih oznaka čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica]. zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] i čest. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina], dok da se tuženik obvezao isplatiti tužitelju ugovorenu proviziju.
9. Također je nesporno da je zadnje potpisani ugovor među parničnim strankama i to Ekskluzivni agencijski ugovor od 20. rujna 2021 istekao 20.ožujka 2022. Na kraju je među parničnim strankama nesporno da je RM odnosno trgovačko društvo čiji je on direktor GLUMAC-EXPORT d.o.o., Dubrovnik zaključilo s tuženikom ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine.
10. Ostalo je sporno da li tužitelj ima pravo na posredničku naknadu, a sve navedeno iz razloga protunavoda tuženika iz odgovora na tužbu i tijekom postupka da tužitelj nije zaslužan za sklapanje predmetnog Ugovora o kupoprodaji, a slijedom navedenog tuženik da nije dužan tužitelju isplatiti ikakvu naknadu.
11. Tako ostaje spornim da li je tužitelj kao posrednik u izvršenju svojih ugovornih obveza doveo u vezu s tuženikom treću osobu NM odnosno posredovao pri kupnji predmetne nekretnine koja je bila predmetom ugovora o posredovanju.
12. Pravno relevantna činjenica koju treba utvrditi u ovom postupku je u čemu se sastoji ugovorna obveza tužitelja iz sklopljenih ugovora o posredovanju u prometu nekretninama, da li je tužitelj ispunio svoju ugovornu obvezu iz navedenih ugovora i da li je sklapanje ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine između tuženika i treće osobe posljedica djelovanja tužitelja kao posrednika prije prestanka ugovora o posredovanju, te u kojem razdoblju od prestanka ugovora o posredovanju sklopljenog s tužiteljem je tuženik kao nalogodavac sklopio ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine s trećom osobom.
13. Prije svega za navesti je da je ovaj sud na konkretni spor, budući su stranke zaključile ugovor o posredovanju u prometu nekretninama, primijenio odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ("NN" 107/2007, 114/2012 i 32/2019, dalje: ZPPN) koji je u odnosu na odredbe Zakona o obveznim odnosima vezano za ugovore o posredovanju u prometu nekretnina lex specialis. Sukladno čl. 15. st. 5. ZPPN-a, odredbe općeg propisa obveznog prava i to Zakona o obveznim odnosima, primjenjuju se na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca kod ugovora o posredovanju u prometu nekretninama tek supsidijarno.
14. Prema odredbi čl. 28. st. 1. ZPPN-a, pravo na posredničku naknadu posrednik stječe ako bude sklopljen ugovor za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora.
15. U smislu prethodno navedene zakonske odredbe uvjet za stjecanje prava na posredničku naknadu je sklapanje ugovora između nalogodavca i trećeg za koji je posrednik posredovao.
16. Prema odredbi čl. 28. st.3 ZPPN-a, nakon prestanka ugovora posrednik ima pravo na naknadu u roku do 12 mjeseci ako ugovorom nije drugačije ugovoreno i u slučajevima kada nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju.
17. Odredom čl. 21. ZPPN-a propisano je da se Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama posrednik obvezuje obavljati osobito sljedeće:
1. nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla,
2. upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,
4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
5. omogućiti pregled nekretnina,
6. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao,
7. čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
8. ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište,te
9. obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.
18. U dokaznom postupku sud je izveo dokaz čitanjem i pregledanjem isprava priloženih spisu, saslušao parnične stranke, te saslušao svjedoka NM. Preostale dokaze kao nepotrebne nije izvodio s obrazloženjem u nastavku.
19. Prije svega za navesti je kako eventualno angažiranje tužitelja od strane tuženika s ciljem pronalaska kupca za predmetnu nekretninu i nakon isteka posljednje sklopljenog ugovora o posredovanju (Ekskluzivnog ugovora o posredovanju od 20. rujna 2021.) koji je istekao 20. ožujka 2022., sve da je i točno kako to navodi tužitelj takva prešutna suradnja parničnih stranaka ne može proizvesti pravni učinak u smislu da se ima smatrati da je sklopljen novi ugovor o posredovanju u prometu nekretnina iz razloga što je odredom čl. 15 st.2. ZPPN-a propisano da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanome obliku.
20. Ovaj sud je iz dokaznog postupka utvrdio da je tužitelj ispunio svoju obvezu iz ugovora o posredovanu u prometu nekretninama i to obveze ugovorene u sklopljenim ugovorima kao i one propisane odredbom čl. 21. ZPPN-a, a navedeno proizlazi kako iz isprava u spisu, tako i iskaza saslušanog svjedoka NM, što se obrazlaže u nastavku.
21. Također je potrebno, prije obrazlaganja o tome iz čega proizlazi da je tužitelj ispunio svoju obvezu iz ugovora o posredovanu u prometu nekretninama, navesti da obveza tužitelja iz posredničkih ugovora koje je sklopio s tuženikom nije bila posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine, kako to propisuje odredba čl. 21. ZPPN-a i to iz razloga što navedeno parnične stranke nisu ugovorile svojim ugovorima o posredovanju u prometu nekretnina niti takav protunavod u ovom postupku iznosi tuženik. 22. Tako iz Agencijskog ugovora od 25. veljače 2016. (l.s.10-13) proizlazi da je sklopljen između parničnih stranaka i to tužitelja kao agencije i tuženika kao prodavatelja radi posredovanja u prodaji nekretnina u Lopudu zemljišnoknjižnih oznaka čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], sve navedeno u K. O. [katastarska općina], s cijenom po kojoj će se predmetna nekretnina nuditi na tržištu u visini od 2.500.000 eura, s obvezom tužitelja kao agencije; naći kupca i dovest ga u vezu s prodavateljem radi sklapanja pravnog posla, te obveze u vidu upoznavanja prodavatelja o stanju na tržištu nekretnina, aktivnosti vezane za promidžbeni materijal, pomoć kupcu u procesu kupnje nekretnine, obavijest prodavatelju o potencijalnim kupcima i posredovanje u komunikaciji između prodavatelja i kupca, te čuvati povjerljive informacije (čl. 4), s pravom tužitelja kao agencije na isplatu agencijske provizije s razmjerno visini uplaćene kupoprodajne cijene za nekretnine a po sklopljenom predugovoru ili ugovoru o kupoprodaji nekretnine, koja iznosi 3,00% kupoprodajne cijene nekretnine uvećano za PDV i to u roku od 7 dana od primitka računa kojeg je izdala agencija, koje izdavanje računa je obvezno za agenciju (čl. 7), da je prodavatelj dužan platiti agenciji proviziju naznačenu u čl.7 ovog ugovora u slučaju ako prodavatelj proda predmetnu nekretninu kupcu kojemu je agencija prethodno ponudila tu istu nekretninu, da se sklapa na razdoblje od 6 mjeseci (dakle do 25.8.2016.) kao i da tužitelj kao agencija ne stječe ekskluzivno pravo obavljanja poslova, odnosno pružanja usluga koje su predmet ovog ugovora što bi značilo da tuženik kao prodavatelj za vrijeme trajanja ovog ugovora ima pravo sklapati ugovore radi posredovanja za kupnju predmetne nekretnine i s drugim agencijama koje se bave posredovanjem nekretninama
23. Tako iz Ekskluzivnog agencijskog ugovora od 20. siječnja 2017. (l.s.14-16) proizlazi da je sklopljen između parničnih stranaka i to tužitelja kao agencije i tuženika kao prodavatelja radi posredovanja u prodaji nekretnina u Lopudu zemljišnoknjižnih oznaka čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], sve navedeno u K. O. [katastarska općina], s cijenom po kojoj će se predmetna nekretnina nuditi na tržištu u visini od 2.000.000 eura, s obvezom tužitelja kao agencije; naći kupca i dovest ga u vezu s prodavateljem radi sklapanja pravnog posla, te obveze u vidu upoznavanja prodavatelja o stanju na tržištu nekretnina, aktivnosti vezane za promidžbeni materijal, pomoć kupcu u procesu kupnje nekretnine, obavijest prodavatelju o potencijalnim kupcima i posredovanje u komunikaciji između prodavatelja i kupca, te čuvati povjerljive informacije (čl. 4), s pravom tužitelja kao agencije na isplatu agencijske provizije za svakog klijenta bez obzira je li uplaćen dio ili cjelokupni iznos kupoprodajne cijene nekretnine, a po sklopljenom predugovoru/ugovoru o kupoprodaji nekretnine koja provizija da iznosi 2% kupoprodajne cijene nekretnine plus PDV ( ukupno 2,5%) ukoliko je kupoprodajna cijena veća od 100.000,00 eura, da je prodavatelj dužan platiti agenciju proviziju naznačenu u čl.8 ovog ugovora u slučaju ako prodavatelj proda predmetnu nekretninu kupcu kojemu je agencija prethodno ponudila tu istu nekretninu, da se sklapa na razdoblje od 6 mjeseci (dakle do 25.8.2016.) kao i da tužitelj kao agencija stječe ekskluzivno pravo obavljanja poslova posredovanja u prodaji predmetne nekretnine (čl.6), a ako prodavatelj sam ili putem druge agencije suprotno tome izvrši prodaju dužan je agenciji isplatiti naknadu štete u visini provizije od 2% kupoprodajne cijene nekretnine plus PDV (čl.6), te da je sklopljen između parničnih stranaka na razdoblje od 6 mjeseci (dakle do 20.7.2017.)
24. Tako iz Ekskluzivnog agencijskog ugovora od 20. rujna 2021.,(l.s.17-20) proizlazi da je sklopljen između parničnih stranaka i to tužitelja kao agencije i tuženika kao prodavatelja radi posredovanja u prodaji nekretnina u Lopudu zemljišnoknjižnih oznaka čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica], z. ul. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] i čest. zem. [katastarska čestica], z. ul. [broj ZK uloška] sve navedeno u K. O. [katastarska općina], s cijenom po kojoj će se predmetna nekretnina nuditi na tržištu u visini od 3.000.000 eura, s obvezom tužitelja kao agencije; naći kupca i dovest ga u vezu s prodavateljem radi sklapanja pravnog posla, te obveze u vidu upoznavanja prodavatelja o stanju na tržištu nekretnina, aktivnosti vezane za promidžbeni materijal, pomoć kupcu u procesu kupnje nekretnine, obavijest prodavatelju o potencijalnim kupcima i posredovanje u komunikaciji između prodavatelja i kupca, te čuvati povjerljive informacije (čl. 4), s pravom tužitelja kao agencije na isplatu agencijske provizije za svakog klijenta bez obzira je li uplaćen dio ili cjelokupni iznos kupoprodajne cijene nekretnine, a po sklopljenom predugovoru/ugovoru o kupoprodaji nekretnine koja provizija da se ugovara prema visini iz tablice koja je sastavni dio čl.8 ugovora, da je prodavatelj dužan platiti agenciji proviziju prema visini postignute kupoprodajne cijene prikazane u tablici u čl.8 ugovora, ovoga ugovora ako prodavatelj proda predmetnu nekretninu kupcu kojemu je agencija prethodno ponudila tu istu nekretninu, da se sklapa na razdoblje od 6 mjeseci (dakle do 20.3.2022.) kao i da tužitelj kao agencija stječe ekskluzivno pravo obavljanja poslova posredovanja u prodaji predmetne nekretnine (čl.6), a ako prodavatelj sam ili putem druge agencije suprotno tome izvrši prodaju dužan je agenciji isplatiti naknadu štete u visini provizije od 3% kupoprodajne cijene nekretnine plus PDV što da ukupno iznosi 3,75% (čl.6), te da je sklopljen između parničnih stranaka na razdoblje od 6 mjeseci (dakle do 20.3.2022.)
25. Iz sadržaja sva tri posrednička ugovora ne proizlazi da je među ugovornim ovdje parničnim strankama ugovorena obveza tužitelja kao agencije za posredovanje pri kupnji nekretnine nastojati da dođe do sklapanja ugovora o prodaji nekretnine već je ugovorna obveza iz sklopljenih ugovora o posredovanju bila samo posredovanje pri kupnji predmetne nekretnine. Dakle, iz predmetnih ugovora o posredovanju pri kupnji nekretnine proizlazi da se tužitelj kao agencija za posredovanje obvezao prodavatelju nekretnine kao nalogodavatelju samo posredovati u pregovorima treće osobe i tuženika ali ne i nastojati da dođe do sklapanja ugovora
26. Iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine (l.s. 43-48) proizlazi da je isti sklopljen 17. veljače 2023. između ovdje tuženika kao prodavatelja i trgovačkog društva GLUMAC- EXPORT d.o.o, Dubrovnik kao kupca, predmet kojeg je prodaja nekretnina i to čest. zgr. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], čest. zgr. [katastarska čestica], z. ul. [broj ZK uloška], čest. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] i čest. zem. [katastarska čestica], z. ul. [broj ZK uloška] sve navedeno u K. O. [katastarska općina], dakle upravo onih nekretnina u prodaji koji je posredovao ovdje tužitelj za vrijeme važenja posredničkih ugovora sklopljenih s tuženikom. Nadalje proizlazi da su ugovorne strane ugovorile kupoprodajnu cijenu u iznosu od 2.100.000,00 eur
27. Ovdje s pojašnjenjem da iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine (l.s. 43-48) proizlazi da je sklopljen s trgovačkim društvom GLUMAC-EXPORT d.o.o, Dubrovnik ali tuženik je u svojim izlaganjima u tužbi pojasnio, te je time i nesporno među parničnim strankama, da je RM direktor navedenog trgovačkog društva iz kojeg razloga je za zaključiti da se radi o kupcu trgovačkom društvu GLUMAC-EXPORT d.o.o, Dubrovnik s čijim zastupnikom po zakonu NM i u tom svojstvu je tužitelj u odnosu na tuženika ostvario posredničku suradnju.
28. Tužitelj je dokazao da je s tuženikom bio u ugovornom odnosu osnovom ugovora o posredovanju u prometu nekretnina koji posljednji ugovor je sklopljen 20. rujna 2021. i važio u šestomjesečnom razdoblju do 20. ožujka 2022., a da je tuženik predmetnu nekretninu prodao trećoj osobi dana 17.veljače 2023.godine, dakle unutar razdoblja od 12 mjeseci propisanog odredbom čl. 28. st.3 ZPPN-a . Isto tako, iz iskaza u ovom postupku saslušanog svjedoka NM koji je kupac (direktor kupca) predmetne nekretnine proizlazi da je tužitelj bio posrednik koji je istoga našao i doveo u vezu s nalogodavcem ovdje tuženikom, te iz iskaza ovoga svjedoka ovaj sud zaključuje da agencija Libertas inženjering plus d.o.o iako obavila određene radnje posredovanja samo je nastavila već započete i u dobroj mjeri ostvarene posredničke kontakte između tuženika kao nalogodavca i treće osobe koja je kupila predmetnu nekretninu NM.
29. Iz iskaza obje parnične stranke proizlazi da je upravo tužitelj prvi doveo u vezu tuženika kao nalogodavca i treću osobu NM, a tek nakon toga je u kontakt s tuženikom stupila i od strane tuženika angažirana nova agencija Libertas inženjering plus d.o.o.
30. Tako, u odnosu na iskaz zastupnice po zakonu tuženika ŽM za istaknuti je da ista nastoji ukazati na važnost postojanja vremenskih pauza između sklopljenih posredničkih ugovora i relevantnost aktivnosti tužitelja samo u razdoblju posljednje sklopljenog posredničkog ugovora u rujnu 2021. godine. Međutim, po mišljenju ovoga suda posredovanje tužitelja treba ocjenjivati na samo u odnosu na aktivnosti tužitelja kao agencije posrednika u razdoblju sklapanja posljednjeg posredničkog ugovora od 20. rujna 2021. godine već je nužno neophodno uzeti u obzir aktivnosti istoga za vrijeme trajanja sva tri posrednička ugovora sklopljena među parničnim strankama pri čemu nije od značaja da postoje vremenske pauze između sklopljenih ugovora. Tuženik nije dokazao da bi te pauze bile posljedice nekvalitetnog posredovanja od strane tužitelja pa sud uzima u obzir, a vezano za vremenske pauze između tri posrednička ugovora sklopljena među parničnim strankama što kogentna zakonska odredba čl. 15 ZPPN propisuje sklapanje ugovora o posredovanju isključivo na određeno vrijeme, pa su se stranke prilagođavale navedenoj kogentnoj zakonskoj odredbi i moguće promjenama u pojavnosti ponude i potražnje na tržištu. Također nedostatak tuženikove želje za nastavak suradnje s tužiteljem nakon prestanka trajanja posljednje sklopljenog posredničkog ugovora sklopljenog 20. rujna 2021. godine bez značaja je za ocjenu stvarne posredničke aktivnosti tužitelja za vrijeme trajanja tri posrednička ugovora iz kojeg razloga i ovaj dio iskaza zastupnice po zakonu tuženika nije mogao utjecati na predmetnu presudu. Zastupnica po zakonu tuženika iskazuje o ponudi ĐM koju je tuženik dobio od strane tužitelja ali činjenica da je takva ponuda za tuženika bila neprihvatljiva u vidu ponude niske cijene, kako to ista iskazuje, ne otklanja činjenicu da i takva aktivnost tužitelja kao agencije u smislu povezivanja tuženika kao prodavatelja i tada potencijalnog kupca razmjenom informacija o cijeni predmetne nekretnine ne znači da posredničke aktivnosti nisu postojale. Zastupnica po zakonu tuženika iskazuje da je RM posljednji put od strane tužitelja bio doveden u razgledavanje nekretnine u 2017. godini. Niti to po mišljenju ovoga suda ne znači nedostatak na strani tužitelja posredničke aktivnosti sve ako je potencijalni kupac bio pa i samo jednom te davne 2017. razgledati nekretninu bez obzira što je posljednji ugovor o posredništvu sklopljen 20. rujna 2021. i trajao do 20. ožujka 2022. godine.
31. Iz iskaza saslušanog svjedoka NM proizlazi kako je isti predmetnu nekretninu kupio od tuženika u posredništvu agencije za nekretnine Libertas inženjering. Međutim da ga je, a vezano za posredništvo tužitelja prije 6-7 godina zvala direktorica tužitelja VM na način da je prvo kontaktirala njegovu nevjestu da ima jedna nekretnina na Lopudu koja je na prodaju, te iz iskaza svjedoka proizlazi da se upravo radi o nekretnini koju je svjedok kasnije kupio. To što svjedok nije bio u tom trenutku zainteresiran za predmetnu nekretninu, kako iskazuje, po mišljenju ovoga suda ne otklanja zaključak da je aktivnost posredništva na stani tužitelja upravo tada započela, te se aktivnost posredništva tužitelja nastavila kada navedeni svjedok iskazuje da je direktorica tužitelja nakon toga njega, njegovog sina i nevjestu odvela na predmetnu nekretninu u razgledavanje pri tome ponudivši istima cijenu za kupnju nekretnine u visini od 2.100.000,00 eur , na što da su oni stavili protuponudu cijene od 1.500.000,00 eur. Svjedok također ne otklanja mogućnost da je s direktoricom tužitelja imao kontakte u razdoblju od 2013. do 2022. godine kada da ga je 2022. početkom ljeta kontaktirala direktorica tužitelja i iznova mu ponudila predmetnu nekretninu koja tada da je bila u cjelini sa stanom za koji je iskazao da je naknadno priključen nekretnini i sada po cijeni od 2.700.000,00 eur koju ponudu svjedok nije prihvatio. Nakon toga, a protekom do 2 mjeseca direktorica tužitelja da ga je opet kontaktirala vezano za predmetnu nekretninu i da je to bio zadnji kontakt. Bez obzira što svjedok u nastavku svog iskaza, po mišljenju ovoga suda prenaglašeno stavlja naglasak na brojne aktivnosti agencije Libertas inženjering posredstvom koje da je kupio nekretninu ovaj sud je mišljenja da je svjedok odnosno kupac predmetne nekretnine odlučujuće informacije vezano za navedenu nekretninu i to; da se ista prodaje u dužem vremenskom razdoblju, da postoji mogućnost formiranja od strane potencijalnog kupca željene cijene, upoznavanje s karakteristikama nekretnine, poučavanje tehnikama ponude (što sve proizlazi iz prepiske direktorice tužitelja s ČM koji je sin navedenog svjedoka – email od 2.3.2017. na l.s. 24-25). Nadalje iz iskaza navedenog svjedoka proizlazi da je isti tražio od prodavatelja zakup predmetne nekretnine upućujući na ispravu na l.s. 29 i pojašnjavajući da se radi o emailu kojeg je njegova kći poslala direktorici tužitelja, a vezano za zakup o kojem je iskazivao. Uvidom u navedenu ispravu na l.s. 29 razvidno je da je 11.veljače 2019. kći od svjedoka NM koji je kupio predmetnu nekretninu (odnosno trgovačko društvo čiji je isti zastupnik po zakonu) kontaktirala direktoricu tužitelja, a vezano za najam predmetne nekretnine i navedena isprava predstavlja ponudu kupca NM, za koju je direktorica tužitelja odgovorila da će istu proslijediti, jasno ovdje tuženiku kao prodavatelju. Sve to utjecalo je na formiranje mišljenja ovoga suda da je aktivnost poduzeta na strani tužitelja vezano za upoznavanje kupca NM s predmetnom nekretninom i svekolikom situacijom vezno uz predmetnu nekretninu upravo aktivnost posredništva propisana odredbom čl.21 ZPPN i odredbom čl.4 sva tri posrednička ugovora sklopljena među parničnim strankama koja ugovorna odredba regulira posredničke obveze tužitelja u tom ugovornom odnosu.
32. Prema odredbi čl. 28. st.3 ZPPN-a, nakon prestanka ugovora posrednik ima pravo na naknadu u roku do 12 mjeseci ako ugovorom nije drugačije ugovoreno i u slučajevima kada nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju.
33. Prema tome, činjenica je da je tužitelj prvi doveo u vezu kupca predmetne nekretnine i tuženika radi sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine, te time svojom posredničkom aktivnošću ispunio svoju ugovornu obvezu prema tuženiku, a nakon čega je tuženik zaključio s tom trećom osobom ugovor o kupoprodaji nekretnine za kojeg je tužitelj posredovao, i to u razdoblju do 12 mjeseci od isteka posljednje sklopljenog posredničkog ugovora s tuženikom pa to ukazuje na osnovanost tužiteljevog zahtjeva za isplatu ugovorene posredničke naknade – provizije u smislu čl. 28. st. 1. ZPPN-a u iznosu od 40.320,00 eura, a visina koje posredničke naknade- provizije proizlazi iz točka 3.6 posljednjeg posredničkog ugovora koje su sklopile parnične stranke (Ekskluzivni agencijski ugovor od 20. rujna 2021) koje odredba upućuje na visinu provizije iz tablice čl.8 ovog ugovora čija visina je ovisno o postignutoj kupoprodajnoj cijeni. Budući iz ugovora o kupoprodaji nekretnine (l.s.43- 48) proizlazi kupoprodajna cijena u visini od 2.100.000,00 eur to iz tablice u čl.8 ovog ugovora proizlazi visina provizije od 1,92% od kupoprodajne cijene što iznosi 40.320,00 eura, dok se za razliku od više zatraženih 54.000,00 eur (13.680,00 eur) tužitelj odbija u zahtjevu kao neosnovanom. Ovdje s napomenom da iz ugovorne odredbe koja regulira visinu predmetne provizije (čl. 3.6. u vezi s tablicom iz čl. 8. ugovora) ne proizlazi da se ista uvećava za PDV kako je to zatražio tužitelj.
34. Temeljem čl. 29. ZOO dužnik koji zakasni s ispunjenjem novčane obveze duguje, pored glavnice i zatezne kamate po stopi koja se za odnose iz trgovačkih ugovora i ugovora između trgovca i osobe javnog prava određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena u odnosima iz trgovačkog ugovora. Ovdje s napomenom da je obveza tuženika isplatiti tužitelju predmetnu proviziju dospjela dan nakon što je sklopio s kupcem ugovor o kupoprodaji nekretnine koji je sklopljen 17. veljače 2023. godine, dakle 18. veljače 2023. godine dok je tužitelj zatražio zatezne kamate od 25. veljače 2023. godine i sud dosudio unutar postavljenog zahtjeva (čl. 2. st.1. ZPP).
35. Sud iz razloga što je tužitelj dokazao osnovanost svoga tužbenog traženja nije smatrao potrebnim izvoditi dokaze koje je predložio tuženik na okolnosti različite od pravno relevantnih činjenica u ovom postupku.
36. Stoga je na temelju citiranih propisa odlučeno kao u točki I. i II.izreke presude.
U Dubrovniku, dana 20. prosinca 2024. godine
S u d a c:
Anka Muhoberac
POUKA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude stranke mogu izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude, odnosno od dana objave presude ukoliko uredno pozvana stranka nije pristupila na ročište za objavu odnosno od dana uručenja ovjerenog prijepisa presude na ročištu za objavu za stranku koja je pristupila na ročište za objavu, pozivom na gornji poslovni broj spisa. Žalba se podnosi Trgovačkom sudu u Dubrovniku, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.
U žalbi se ne mogu iznositi nove činjenice niti predlagati novi dokazi osim ako se oni odnose na bitne povrede odredaba parničnog postupka.
DN-a:
- punomoćniku tužitelja,
- punomoćnik tuženika.
