REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Dubrovniku

Dr. Ante Starčevića 23

Poslovni broj P-439/2022-32

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Dubrovniku po sutkinji tog suda Marijani Capurso Kulišić, u pravnoj stvari tužitelja ĆR [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] kojeg zastupa punomoćnica Tea Nikolić, odvjetnica u [adresa], protiv tuženice Republika Hrvatska OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Dubrovniku, građansko . - upravni odjel, radi isplate, nakon održane glavne i javne glavne rasprave, zaključene dana 26. studenog 2024. u prisutnosti punomoćnika stranaka, 18. prosinca 2024.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženici isplatiti tužitelju iznos od 61.588,80 EUR (šezdeset i jedna tisuća pet stotina osamdeset i osam eura i osamdeset centi) sa zateznim kamatama tekućim:

- na iznos od 855,40 EUR od 16. lipnja 2017.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. srpnja 2017.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. kolovoza 2017.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. rujna 2017.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. listopada 2017.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. studenog 2017.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. prosinca 2017.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. siječnja 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. veljače 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. ožujka 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. travnja 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. svibnja 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. lipnja 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. srpnja 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. kolovoza 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. rujna 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. listopada 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. studenog 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. prosinca 2018.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. siječnja 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. veljače 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. ožujka 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. travnja 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. svibnja 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. lipnja 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. srpnja 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. kolovoza 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. rujna 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. listopada 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. studenog 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. prosinca 2019.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. siječnja 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. veljače 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. ožujka 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. travnja 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. svibnja 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. lipnja 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. srpnja 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. kolovoza 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. rujna 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. listopada 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. studenog 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. prosinca 2020.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. siječnja 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. veljače 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. ožujka 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. travnja 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. svibnja 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. lipnja 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. srpnja 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. kolovoza 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. rujna 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. listopada 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. studenog 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. prosinca 2021.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. siječnja 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. veljače 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. ožujka 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. travnja 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. svibnja 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. lipnja 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. srpnja 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. kolovoza 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. rujna 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. listopada 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. studenog 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. prosinca 2022.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. siječnja 2023.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. veljače 2023.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. ožujka 2023.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. travnja 2023.

- na iznos od 855,40 EUR od 16. svibnja 2023. sve do isplate, sve prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za tri postotna poena do 31. prosinca 2022.g., od 1.siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. prema stopi koja određuje se, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 1. siječnja 2024. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.

II. Odbija se tužbeni zahtjev za iznos 63.693,90 EUR sa zateznim kamatama na pojedine mjesečne iznose preko dosuđenog u točki I. do zatraženog.

III. Svaka strana snosi svoje troškove ovog postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi tvrdi da je vlasnik nekretnine označene i opisane kao čest. zem. [katastarska čestica]; ZK tijelo IV -1. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) Stan na prvom katu čest. zgr. [katastarska čestica], koji se sastoji od tri sobe i nusprostorije i nalazi se na zapadnom krilu zgrade (od ulaza desno) uz odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Stan ima ukupnu površinu 81 m2, a nalazi se na adresi [adresa] ([adresa] u [adresa]). Tvrdi da stan kao zaštićeni najmoprimac koristi gđa. PR. Ističe da je presudom Općinskog suda u Dubrovniku od 3. ožujka 1998.g. pod posl.br. P-65/98 je utvrđeno da je gđa. HR, majka gđe. PR, osoba koja je na dan stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (NN 91/96) imala pravni status nositelja stanarskog prava stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima te da je istim danom stekla prava i obveze zaštićenog najmoprimca na predmetnom stanu. Ista presuda je zamijenila Ugovor o najmu stana sklopljen između tadašnjeg vlasnika stana JR kao najmodavca i HR kao zaštićenog najmoprimca. Nadalje, ističe da prima od gđe. PR kao zaštićenog najmoprimca, zaštićenu najamninu u iznosu od 200,00 HRK mjesečno na način da gđa. PR polaže jednom godišnje iznos od 2.400,00 HRK kod javnog bilježnika Anta Lozančića iz Dubrovnika. Sustav zaštićenog najma uveden Zakonom o najmu stanova (NN 91/96, 48/98) kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, što je i utvrđeno presudom Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014. Smatra da navedenom presudom je utvrđeno da zbog istaknutih povreda Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva svi vlasnici stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci imaju pravo od Republike Hrvatske tražiti naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine. Stoga pozivajući se na to da je Republika Hrvatska na teret privatnih vlasnika rješavala svoja socijalna pitanja podnositelj sukladno odredbi čl. 225. Zakona o obveznim odnosima potražuje od iste naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine za rok od posljednjih pet godina. Tijekom postupka tužitelj tvrdi da je PR dana **.**.2023. iselila iz predmetnog stana pa tužbenim zahtjevom potražuje ukupni iznos 110.770,50 Eura sa zateznim kamatama na pojedinačnim mjesečnim iznosima počevši od lipnja 2017. do svibnja 2023., dok konačno postavljenim tužbenim zahtjevom potražuje iznos 125.282,70 EUR-a sa zateznim kamatama na pojedinačnim mjesečnim iznosima počevši od lipnja 2017. do svibnja 2023., uz naknadnu troškova parničnog postupka.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti, predlaže ga odbiti uz naknadu parničnog troška. Smatra da tužitelj nema pravnu osnovu potraživati naknadu štete. Ističe prigovor nedostatka pasivne legitimacije, prigovor zastare. Ističe da tužitelj nije dokazao da stanarsko pravo PR. Smatra da su odlučne i platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca te da u visinu štete treba uzeti u obzir odbitak poreznih davanja kao i da je visina zaštićene najamnine u nekom razdoblju bila viša, iako je tužitelj primao manje.

3. Među strankama nije sporno da se tužitelj obratio tuženici zahtjevom za mirnim rješenjem spora 23. prosinca 2021., da je tužitelj vlasnik stana na prvom katu kčbr. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji se sastoji od tri sobe i nusprostorija u zapadnom krilu. Sporna je pasivna legitimacija tuženika, je li nastupila zastara za razdoblje od lipnja 2017.do prosinca 2018., osnova i visina.

4. U postupku su pregledani zemljišnoknjižni izvadak za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 7-8 spisa), izvod iz katastarskog plana (list 9 spisa), presuda Općinskog suda u Dubrovniku posl.br P-65/98 od 3. ožujka 1998. (list 10-13 spisa), javnobilježnička potvrda javnog bilježnika Anta Lozančića broj OU-24/18 (list 14 spisa), potvrda o isplati (list 15 spisa), dopis Ministarstva financija Porezna uprava, Središnji ured klasa: 410-01/20-01/2550 (list 39-40 spisa), Odluku Grada Dubrovnika o izmjenama i dopunama Odluke o gradskim porezima i prirezu na dohodak Grada Dubrovnika od 31. prosinca 2012. (list 48 spisa), Podatak o etonskoj cijeni građenja (list 49 60 spisa), dopis Ministarstva financija Porezna uprava, Područni ured Dubrovnik s prilozima (list 66-74 spisa), zapisnik o primopredaji (list 81 spisa), proveden je očevid na licu mjesta (list 74 spisa), vještačenje po vještaku građevinske struke ĐR (list 90-171 spisa) pisano očitovanje sudskog vještaka (list 209-225 spisa), saslušan je sudski vještak (list 227 spisa), saslušan je tužitelj (list 227 spisa).

5. Ocjenom provedenih dokaza kako svakog zasebno tako i u njihovoj ukupnosti te temeljem rezultata cjelokupnog postupka, zaključak je suda da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

6. Pregledom presude Općinskog suda u Dubrovniku posl.br. P-65/98 od 3. ožujka 1998. utvrđeno je kako sud naložio CR sklopiti Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom za stan u [adresa], I. kat zapadni dio zgrade ukupne površine 81 m2 koji se sastoji od 3 sobe, dnevnog boravka, kuhinje i kupatila s WC-om, hodnika i šupe u dvorištu s HR, te da su kao članovi domaćinstva navedeni PR, Ć i ČR.

7. Pregledom javnobilježnička potvrda javnog bilježnika Anta Lozančića broj OU- 24/18 utvrđeno je da je PR plaćala iznos zaštićene najamnine u visini 2.400,00 kn godišnje (200,00 kn mjesečno).

8. Pregledom Zapisnika o primopredaji od 16. svibnja 2023. utvrđeno je da je PR predala stan tuženiku u posjed dana 16. svibnja 2023.

9. Temelje ovih provedenih dokaza utvrđeno je kako je na stanu stana na prvom katu kčbr. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji se sastoji od tri sobe i nusprostorija u zapadnom krilu u vlasništvu tužitelja u tuženom razdoblju živjela PR u režimu zaštićenog najma te da je plaćala godišnju najamninu u visini 2.400,00 kn, odnosno 200,00 kn mjesečno.

10. Tužitelj saslušan kao parnična stranka iskazao je da ima u vlasništvu stan u kojem je bila gđa, PR kao zaštićeni najmoprimac te su zapravo on i ona čekali da država uredi svoje zakonske propise kako bi se riješilo njeno, a i svoje pravo. Imali su korektne odnose te je ona uredno plaćala zaštićenu najamninu 2.400 kn godišnje. Gospođa je iselila iz stana 16. svibnja 2023.

11. Pregledom dopis Ministarstva financija Porezna uprava, Područni ured Dubrovnik s prilozima utvrđeno je da PR ima za razdoblje siječanj do ožujak ukupni dohodak 1.204,00 eura, da je u 2022. imala ukupni dohodak u kunama 34.774,37 kuna.

12. Republika Hrvatska je ratificirala Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokola br. 1,4,6,7 i 11 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (Narodne novine – međunarodni ugovori br. 18/97) te ista čini unutarnji dio pravnog poretka RH od 5. studenoga 1997. Europski sud za ljudska prava donio presudu u predmetu Statileo protiv RH koja je postala konačna 10. listopada 2014. a ista se odnosi na pitanje pravnog položaja vlasnika stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci, sa stajališta prava na mirno uživanje vlasništva. Odluke Europskog suda za ljudska prava imaju gotovo jednaku pravnu snagu kao i odluke Vrhovnog suda RH.

13. U konkretnom slučaju utvrđeno je da je tužitelju povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju kojom je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva, da se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Ove odredbe doduše ni na koji način ne umanjuju pravo države da primjeni zakone koje smatra potrebnima da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni". I prema odredbi čl. 48. st. 1. Ustava RH (Narodne novine 56/90, 135/97, 8/98 – pročišćeni tekst, 113/2000, 124/2000- pročišćeni tekst, 28/01, 41/01 – pročišćeni tekst, 55/2001-ispravak, 76/10, 85/10- pročišćeni tekst) jamči se pravo vlasništva, dok prema odredbi čl. 50. st. 1. je zakonom moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti. Međutim u konkretnom slučaju ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca pošto je tužitelju nametnut prekomjeran individualni teret. Naime, tužitelj kao vlasnik stana nije u mogućnosti koristiti svoj stan, nije u posjedu istog. Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom predmetnog stana je zaključen na neodređeno vrijeme. U domaćem pravnom sustavu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje ravnoteže između interesa najmoprimca i najmodavaca. Stoga je zaključak suda da trenutni pravni propisi u RH u pogledu zaštićenih najamnina nisu ostvarili pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu grupu (najmodavce). U konkretnom slučaju tužiteljica mora snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca. Zbog toga je došlo do povrede njenog prava na mirno uživanje vlasništva, a što je sukladno zaključku iz presude Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv Republike Hrvatske.

14. U odnosu na prigovor zastare ukazati na odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III-3219/2019 od 13. prosinca 2023. (Istovjetno u Odlukama broj U- III-1685/2019 i U-III-4740/2021, U-III-3482/2021, sve od 3. listopada 2023. i odlukama ESLJP-a - Statileo protiv Hrvatske /broj 12027/10 od 10. srpnja 2014./, Arambašič protiv Hrvatske /broj 48981/17 i 49727/17 §§ 13., 14., od 23. lipnja 2022. , Skelin - Hrvoj i Đuričić protiv Hrvatske /broj 23414/15 i 52161 §§ 51. od 10. lipnja 2021., Mirošević-Anzulović protiv Hrvatske /broj 25815/14 §§ 51./ broj: Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018.) kojom je usvojena ustavna tužba tužiteljice iz predmetne parnice, do donošenja presude ESLJP-a u predmetu Statileo protiv Hrvatske (2014.) i njome uzrokovane promjene pravnih stajališta sudova u Republici Hrvatskoj (Rev-2364/2016 od 19. prosinca 2018.) „… vlasnicima stanova … u pogledu računanja početka zastarnog roka i nastupanja zastare, ne može se staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske, odnosno prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjima prava vlasništva … niti činjenica da su ih, kao u konkretnom slučaju, pokrenuli prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018., a nakon odluke Statileo protiv Hrvatske … da je potrebno šest mjeseci kako bi nakon promjene određenog pravnog stajališta razvoj sudske prakse dosegnuo takav (dovoljan) stupanj pravne sigurnosti da bi se mogla smatrati kako je javnost zaista postala svjesna prevladavajuće sudske prakse …da je tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019. sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare propisani člankom 230. stavkom 1. Zakon o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. u daljnjem tekstu: ZOO,)…tijek zastarnog roka se računa od 19. lipnja 2019. Kako je tužba u ovoj pravnoj stvari podnesena 13. lipnja 2022. rok propisan člankom 230. stavkom 1. ZOO-a nije protekao to nije osnovan prigovor zastare.

15. Slijedom svega navedenog kako je tuženica svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da se postigne potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala tužitelju štetu u vidu izmakle koristi, te da je dužna tužitelju naknaditi nastalu štetu sukladno odredbi čl. 1045. st. 1. ZOO- a.

16. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva prvenstveno valja reći da tužitelj ima pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da u predmetnom stanu živi zaštićeni najmoprimac.

17. Na okolnost visine proveden je očevid na licu mjesta, vještačenje po vještaku građevinske struke ing. AR.

18. Na očevidu na licu mjesta utvrđeno je stvarno stanje nekretnine te je sudski vještak Hrvoje Samrajilo u svom pisanom nalazu i mišljenju temeljem iskaza površina i stvarnog stanja nekretnine, ugovore koje se odnose na cjelogodišnje iznajmljivanje, analize lokalnog tržišta te je utvrdio da prosječna vrijednost najma (zimski mjeseci) iznosi 956,09 eura. Vještaku je dan zadatak pa je isti u vještačenju iskazao i prosječnu vrijednost iznajmljivanja u ljetnim mjesecima a koju je utvrdio u iznosu 2.300,00 eura.

19. Tuženica je prigovorila nalazu i mišljenju navodeći da nije utvrdio stvarno stanje predmetnog stana na dan očevida 14. rujna 2023. dakle, nije utvrdio obilježja predmetne nekretnine – stana u smislu odredbe članka 18. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 105/2015) te 68. stavak 1. točka 5. toga Pravilnika. Vještak nije naveo cjenovni blok predmetne zgrade u [adresa], adresa [adresa] i stana u toj zgradi položenog na I katu zgrade (Ploče iza grada - mješovito 7) da se može usporediti s cjenovnim blokovima stanova koji se uzimaju kao usporedni, niti je obrazložio površinu stana iz ugovora o najmu stana koji je zamijenjen presudom zbog izostanka Općinskog suda u Dubrovniku broj: P-65/98 od 03.ožujka 1998. jer se prema istom stan koji se daje u najam na I katu, površine 81,00 m2 sastoji od 3 sobe, dnevnog boravka, kuhinje, kupatila s WC- om, predsoblja, hodnika i šupe u dvorištu, u odnosu na površinu stana utvrđenu očevidom uz iskaz *P/9993814*površina i tlocrta stana (stranice 19 i 20 nalaza i mišljenja) ukupno 89,27m2, a izdvaja se površina tarace površine od 28,89m2 odnosno neto površine 7,47m2, koja površina stana se osporava da ulazi u površinu stana koja je bila u najmu na temelju navedenog ugovora o najmu koji je zamijenjen navedenom presudom. Nadalje, da vještak u svom nalazu i mišljenju nije obrazložio odabir tri poredbene nekretnine za izračun tržišne vrijednosti najamnine u zimskim mjesecima, kao ni za izračun tržišne vrijednosti najamnine u ljetnim mjesecima, pa se slijedom toga osporava i zadatak i odabir nekretnina samo na temelju mjeseca kada je sklopljen ugovor o najmu stana, s obzirom da vještak mora napraviti odabir najmanje tri poredbene nekretnine od svih dostavljenih nekretnina i obrazložiti odabir nekretnina na temelju kojih će izvršiti izračun tržišne cijene najma u periodu prema danom zadatku, kao i napraviti rekapitulaciju podataka iz Zbirke kupoprodajnih cijena, „grubo čišćenje podataka“ s razlozima isključenja prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/2015) i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (kao što su godina izgradnje zgrade, drugi cjenovni blok i dr.), i napraviti rekapitulaciju nakon čišćenja radi daljnjeg postupka pri čemu se transparentno i obrazloženo vidi koje nekretnine su odabrane iz Izvadka iz Zbirke kupoprodajnih cijena – najam stana i apartmana, na temelju kojih vještak treba izraditi međuvremensko i interkvalitativno izjednačenje i statističku obradu i izračun isključivanjem neuobičajenih okolnosti sukladno članku 4. stavak 1. i 2. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Nadalje, tvrdi da vještak u svom nalazu nije odgovarajuće izvršio interkvalitativno izjednačenje jer nema navedenih podataka o godini izgradnje za poredbene nekretnine i stanje zgrade, niti je za navedena obilježja izvršeno interkvalitativno izjednačenje, također nije adekvatno izvršeno interkvalitativno izjednačenje poredbenih nekretnina i procjenjivane nekretnine s obzirom na površinu poredbenih stanova i dijelova koji pripaju istima, sobnosti i položaja u zgradi, cestovni pristup i parkiranje, pristup sredstvima javnog prijevoza i komunalna infrastruktura. Smatra da nije odgovarajuće izvršio statističku obradu i izračun isključivanjem neuobičajenih okolnosti sukladno članku 4. Stavak 12.Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Smatra da mora utvrditi stanje stana, te je li isti održavan, odnosno jesu li vršena ulaganja u stan u smislu obveze vlasnika da održava stan u stanju pogodnom za stanovanje, odnosno u smislu ulaganja u stan radi povećanja tržišne vrijednosti najma stana. Ističe da stanovi u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci nisu u takvom stanju da bi se za njih mogla postići tržišna cijena najma koju postižu po lokaciji i površini usporedivi stanovi, jer u pravilu vlasnici u te stanove godinama nisu vršili nikakva investicijska ulaganja, odnosno nisu ih adaptirali, iako su ih po zakonu dužni održavati u stanju pogodnom za stanovanje. Smatra da tužitelj nije dostavio nikakve podatke o stanju stana niti o održavanju istoga ili ulaganju u predmetni stan, niti o tome je li predmetni stan održavan u stanju prikladnom za stanovanje sukladno odredbama članka 80. i 84. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14), odredbama članka 13. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“,broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 - dalje: ZNS), te odredbama članka 553. i 554. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15). Smatra da nije ostvarena svrha zadatka Suda, da vještak utvrdi visinu tržišne najamnine prema zatečenom stanju nekretnine i prema prosječnoj uređenosti nekretnine, jer vještak nije utvrdio stanje stana po obavljenom očevidu, sukladno članku 22.stavak 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina ,budući da isti nije predočio dokaze procjene tržišne vrijednosti najamnine u utuženom periodu,a slijedom čega utvrđena tržišna najamnina nije utvrđena u odnosu na stanje stana i opremljenost istoga. Odredbom članka 68. stavak 1. točka 5. Pravilnika o metodama procjene nekretnina propisano je da oblik i sadržaj procjembenog elaborata obuhvaća pod točkom 5. rezultate očevida s priloženim karakterističnim fotografijama, stvarnim stanjem procjenjivane nekretnine, obilježjima okolnih nekretnina i drugim odlučnim činjenicama, dok je odredbom članka 18. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisano da se daljnja obilježja nekretnine utvrđuju na temelju očevida, iz vjerodostojnih isprava pribavljenih od stranaka, iz arhivske građe i drugih javno dostupnih izvora, te je vještak morao uzeti u obzir stvarno stanje stana utvrđenog na temelju očevida i tvrdnji punomoćnika tužitelja, kao i s obzirom da spisu ne prileže dokazi o održavanju stana u stanju prikladnom za stanovanje staviti navedena obilježja nekretnine u odnos s poredbenim nekretninama. Ističe da vještak pogrešno uzima kao poredbeni stan pod brojem 8. u Izvatku iz Zbirke kupoprodajnih cijena – budući da najam stana i apartmana ima napomenu da se radi o iznajmljivanju stana ukupne veličine od 53 m2 + 20 m2 terase, kompletno namještenog stambenog prostora, a iz dostupnih fotografija s očevida, vidljivo je da procjenjivani stan nije namješten. Predlaže da vještak dopuni svoj nalaz i mišljenje utvrđenjem stanja stana sukladno čl. 22. stavak 3. i čl. 23. st. 4. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina te sukladno čl. 18. Pravilnika kao i čl. 68. stavak 1. točka 5. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, te da procijeni umanjenje procijenjene tržišne vrijednosti najamnine na dan vrednovanja s obzirom na stanje stana budući da se samo može umanjiti visina najma predmetnog stana u odnosu na prosječno uređeni stambeni prostor. Predlaže se da vještak od nadležnog tijela Grada Dubrovnika zatraži odgovarajuće podatke o poredbenim nekretninama te da osim površine stana (bez površine tarace) i cjenovnog bloka - lokacije, ukaže na okolnosti predmeta da se radi o stanu koji nije održavan i koji nije namješten u vrijeme očevida, kako bi nadležno tijelo iz e- Nekretnina Zbirke kupoprodajnih cijena dostavilo podatak o nižim tržišnim cijenama najma iz istoga cjenovnog bloka, eventualno iz cjenovnog bloka koji se može usporediti sa cjenovnim blokom procjenjivanog stana, odnosno da bi nadležno tijelo dostavilo podatke o poredbenim nekretninama koje se sa procjenjivanim stanom mogu usporediti u više „dodirnih točaka“ osim lokacije i površine. Podredno predlaže se da vještak na temelju dostavljenih podataka iz Izvatka iz Zbirke kupoprodajnih cijena – najam stana i apartmana provede „grubo čišćenje“ nekretnina u smislu njihove podobnosti da budu poredbene nekretnine (cjenovni blok, godina izgradnje zgrade), potom provede međuvremensko i interkvalitativno izjednačenje uvažavajući primjedbe i prigovore iznesene ovim očitovanjem (dopuna vezano za godinu izgradnje zgrade, stanja zgrade, površinu poredbenih stanova i pripadnosti tim stanovima kao i sobnosti i položaja u zgradi te uređenosti, cestovni pristup i parkiranje, pristup sredstvima javnog prijevoza i komunalna infrastruktura), te potom statističku obradu s isključivanjem neuobičajenih okolnosti.

20. Sudski vještak Hrvoje Samrajilo pisano se očitovao na prigovore tuženice te naveo da je procjenu tržišne vrijednosti najamnine izradio sukladno pravilima struke, odnosno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), koristeći dostavljeni Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine (Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine), dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika, koristeći usporednu metodu te podatke sa stranice Booking.com, te uspoređujući predmetnu nekretninu sa 3 usporedne nekretnine, te postupkom međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja, obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine sam ''izjednačio'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima. Što se tiče datuma dana vrednovanja, dana kakvoće i dana očevida koji su navedeni u Nalazu i mišljenju (14.09.2022., odnosno 22.11.2022.), navedeno je lapsus i korigirati će se, ali navedeno ne utječe na procjenu tržišne vrijednosti najamnine koja je predmet Nalaza i mišljenja, s obzirom da je procijenjena vrijednost izračunata i iskazana sa danom vrednovanja 22.11.2023. Što se tiče obilježja predmetne nekretnine, ista su utvrđena i opisana na str. 21. Nalaza i mišljenja, te su vrednovana u tablici Interkvalitativno izjednačenje na str. 33., odnosno str. 50 Nalaza i mišljenja, stoga su sva karakteristična obilježja predmetnog stana uzeta u obzir pri procjeni tržišne vrijednosti najamnine. Na navode o cjenovnom bloku predmetnog stana, odnosno cjenovnim blokovima usporednih nekretnina, citira nakon citiranja odredbi navodi da uspoređivanje cjenovnog bloka predmetne nekretnine i cjenovnih blokova usporednih nekretnina nije propisano Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), odnosno Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15) kao važeća metodologija procjene tržišne vrijednosti nekretnina. Radi se o okvirnom pokazatelju o prosječnim ostvarenim kupoprodajnim cijenama na nekom području (prostornoj cjelini). U članku 68. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15) je navedeno što sve mora sadržavati procjembeni elaborat, a definiranje cjenovnih blokova predmetne nekretnine, odnosno usporednih nekretnina nije propisano niti definirano kao obvezni sastavni dio svakog procjembenog elaborata. Na navode o površini stana ističe da je izračun površine predmetnog stana izrađen sukladno Prilogu 1. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15). Predmetni dio tarace povezan je sa predmetnim stanom, odnosno ista je građevinski dio konstrukcije čitave zgrade, a na istu se može pristupiti i pristupa se isključivo iz predmetnog stana, stoga je ista uključena u izračun ukupne površine (netto površine) predmetnog stana kao njegov neodvojiv dio. Nadalje ističe da je d strane nadležnog odjela grada Dubrovnika dostavljen Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena za predmetni stan koji su evaluirani i provedeni u sustavu eNekretnine, te su od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika i odabrani kao najusporediviji kupoprodajni ugovori za potrebe procjene tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana. S obzirom da je zadatak vještaku procjena tržišne vrijednosti najamnine u predmetnom periodu posebno u zimskim mjesecima, a posebno u ljetnim mjesecima, napravio je analizu dostavljenih usporednih nekretnina te u daljnji izračun uzeo ugovore za one nekretnine koji predstavljaju najam u zimskim mjesecima, odnosno cjelogodišnji najam, te potom ugovore za nekretnine koji predstavljaju najam u ljetnim mjesecima, odnosno najam u turističke svrhe. Za procjenu tržišne vrijednosti najamnine u predmetnom periodu za zimske mjesece, odnosno za ljetne mjesece uzeo tri usporedne nekretnine. Potom je u propisanom postupku međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine ''izjednačio'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima. Što se tiče navoda o nužnosti izračuna isključivanjem neuobičajenih okolnosti sukladno članku 4. stavku 1. i 2. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, istiće da isti nije bio potreban u predmetnoj procjeni, s obzirom da nije bilo neuobičajenih okolnosti pri analizi usporednih nekretnina. Naime, sukladno stavku 1. članka 4. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), ''Utjecaj neuobičajenih okolnosti prepoznaje se ako kupoprodajne cijene ili drugi podatci značajno odstupaju od kupoprodajnih cijena i drugih podataka u usporedivim slučajevima. U samom postupku procjene vrijednosti nekretnina značajna odstupanja odnose se na pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina nakon provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja.'' Nakon provođenja interkvalitativnog i međuvremenskog izjednačenja usporednih nekretnina nije došlo do značajnih odstupanja (>30%) usporednih nekretnina, odnosno nisu se pojavile neuobičajene okolnosti. Procjenu tržišne vrijednosti najamnine izradio je sukladno pravilima struke, odnosno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), koristeći dostavljeni Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine (Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljsva i državne imovine), dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika, koristeći usporednu metodu, te uspoređujući predmetnu nekretninu sa 3 usporedne nekretnine, te postupkom međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja, obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine je ''izjednačio'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima. Nadalje, ističe da je predmetnom nalazu i mišljenju, u dijelu Interkvalitativno izjednačenje, uzeo u obzir karakteristična obilježja predmetnih nekretnina kao što su lokacija, veličina/površina, fizičke karakteristike (toplinska izolacija, dotrajalost elemenata itd.), parking/pristup, katnost. Što se tiče starosti usporednih nekretnina, niti jedna od usporednih nekretnina nije novijeg datuma izgradnje (novogradnja), odnosno radi se o objektima starosti 70+ godina (minimalno), stoga je starost predmetnog objekta i usporednih nekretnina približno jednaka. Što se tiče pristupa sredstvima javnog prijevoza i komunalnoj infrastrukturi, usporedne nekretnine kao i predmetna nekretnina se nalaze u jednakim uvjetima pristupa javnom prijevozu, odnosno komunalnoj infrastrukturi. Interkvalitativno izjednačenje, kao i kompletan Nalaz i mišljenje, izrađen sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), što je i detaljno objašnjeno u odgovoru na točku 4. Što se tiče izračuna isključivanjem neuobičajenih okolnosti, izračun nije bilo potrebno provoditi u predmetnoj procjeni, što je detaljno objašnjeno u odgovoru na točku 3. U odnosu na primjedbe da nije utvrdio stanje stana, jeli isti održavan, odnosno jesu li vršena ulaganja u stan u smislu obveze vlasnika da održava stan u stanju pogodnom za stanovanje, odnosno u smislu ulaganja u stan radi povećanja tržišne vrijednosti najma stana odgovara da je sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), procjenu tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana sam izradio uzimajući u obzir stanje predmetnog stana na dan kakvoće (dan održavanja očevida).Nalaz i mišljenje izradio je temeljem Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), uzimajući u obzir stanje predmetnog stana na dan kakvoće (dan održavanja očevida), te opće vrijednosne odnose na tržištu nekretnina na dan vrednovanja. Procjenu tržišne vrijednosti najamnine izradio sukladno pravilima struke, odnosno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), koristeći dostavljeni Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine (Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljsva i državne imovine), dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika, koristeći usporednu metodu, te uspoređujući predmetnu nekretninu sa 3 usporedne nekretnine, te postupkom međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja, obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine sam ''izjednačio'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima. u Nalazu i mišljenju uzeta su u obzir sva karakteristična obilježja predmetnog stana, kao i usporednih nekretnina, navedena i uzeta u obzir u tablici Interkvalitativno izjednačenje, u kojoj su navedena obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine ''izjednačena'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima. Procjenjivani stan u određenoj mjeri namješten, tj. prema stanju na dan očevida smatram da zadovoljava minimalne uvjete za svrhu stanovanja što se tiče rasporeda i vrste namještaja. S druge strane, njegova karakteristična obilježja, kao što su dotrajalost elemenata stana, su uzeta u obzir u tablici Interkvalitativno izjednačenje, te su u odnosu na obilježja usporednih nekretnina, ''izjednačena'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima, Što se tiče poredbenih nekretnina koje je u svom Izvatku iz zbirke kupoprodajnih cijena dostavio nadležni odjel grada Dubrovnika, smatra da se radi o nekretninama koje su u velikom postotku usporedive sa predmetnim stanom, što je na kraju krajeva i svrha izdavanja Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena od strane lokalne uprave / samouprave (analiza usporednih nekretnina koje pokazuju najviše usporedivih karakterističnih obilježja sa procjenjivanom nekretninom, te formiranje i izdavanje Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena), Što se tiče obilježja predmetne nekretnine, ista su utvrđena i opisana na str. 21. Nalaza i mišljenja, te su vrednovana u tablici Interkvalitativno izjednačenje na str. 33., odnosno str. 50 Nalaza i mišljenja, stoga su sva karakteristična obilježja predmetnog stana uzeta u obzir pri procjeni tržišne vrijednosti najamnine. Vještak ističe da su u nalazu i mišljenju (procjembenom elaboratu) svi podaci jasno i transparentno prezentirani, te su sva obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine ''izjednačena'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima. Što se tiče kartografskih prikaza, na str. 6 je vidljiv kartografski prikaz sa lokacijom predmetne nekretnine, sa punim nazivom i izvorom navedenog kartografskog prikaza. Na str. 31, str. 48. i str. 76 je vidljiv kartografski prikaz sa lokacijom predmetne nekretnine i usporednih nekretnina (izvor navedenog prikaza je ostao isti). Na str. 29., str. 30, str. 46., str. 47., vidljiv je prikaz iz katastarskog plana usporednih nekretnina, odnosno na str. 82. vidljiv je prikaz iz katastarskog plana predmetne nekretnine. Vještak pojašnjava da je za potrebe što realnije procjene tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u ljetnom periodu izvršio analizu podataka usporedivih stanova / apartmana sa stranice Booking.com (u radijusu od 150m od predmetne nekretnine), sa njihovim prikazanim cijenama noćenja u sezoni (sredina srpnja 2024.), te sam prosječnu cijenu navedenih usporednih apartmana korigirao sa umanjenjem od 50%, uzimajući u obzir uređenost i opremljenost priloženih apartmana, te visoku stopu inflacije.

21. Tužitelj nije imao primjedbe na nalaz i mišljenje sudskog vještaka te je podneskom od 8. svibnja 2024. uredio tužbeni zahtjev sukladno nalazu i mišljenju vještaka s time da je u odnosu na prethodni zahtjev tužbeni zahtjev povišen.

22. Tuženica se protivila objektivnoj preinaci tužbe, ali je sud na ročištu dopustio preinaku smatrajući da ista svrsishodna za konačno rješenja spora među strankama u smislu odredbe čl. 190. st.2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022, 114/2022, 155/2023 u daljnjem tekstu: ZPP) i jer smatra da tužitelj bez svoje krivnje nije mogao istu preinačiti do zaključenja prethodnog postupka s obzirom da je visinu zahtjeva mogao znati i točno odrediti tek po provedbi građevinskog vještačenja.

23. Usmeno saslušan sudski vještak iskazao je da se u potpunosti slaže s primjedbom koju je iznijela tuženica da nije postupio po drugom dijelu zadatka i utvrdio visinu najma nekretnine u zatečenom stanju s obzirom da zato nije imao dovoljno vremena niti dovoljno podataka. U svom nalazu i mišljenju iznos prosječne najamnine sukladno minimalno tehnički uređenom stanu za funkcioniranje i davanje u najam pa stoga u tom dijelu svog nalaza i mišljenja ustraje kao i svim očitovanjima na prigovore tuženika koji sam iznio u svom očitovanju od 30. travnja 2024.

24. Tuženica je ustrajala u svojim prigovorima, istakla je da je na očevidu održanom na licu mjesta predmetnog stana dana 14. rujna 2023. rješenjem naslovljenog suda naloženo vještaku da u roku od 30 dana izradi nalaz i mišljenje u kojem će se utvrditi visina najamnine tijekom utuženog razdoblja u dvije varijante i to prema zatečenom stanju nekretnine i prosječnoj uređenosti nekretnine, a da iz zaprimljenog Nalaza i mišljenja vještaka od 27. studenoga 2023. kao i podneska od 26. travnja 2024. te samog iskaza vještaka danog na ročištu od 7. svibnja 2024., razvidno je da isti nije postupio sukladno nalogu suda, štoviše vještak je sam izjavio da se slaže s primjedbom tuženice da nije postupio u skladu s nalogom. Predlaže naloži vještaku dopunu vještačenja u skladu s nalogom od 14. rujna 2023. i to na način da vještak izradi dopunu nalaza i mišljenja kojim će se utvrditi visina tržišne najamnine tijekom utuženog razdoblja prema zatečenom stanju nekretnina odnosno prema stanju nekretnine na dan održavanja očevida 14. rujna 2023. A ustraje i u prigovoru na Nalaz i mišljenje od 23. studenoga 2023., a koji se odnosi na visinu turističkog najma.

25. Sud smatra da je nalaz i mišljenje sudskog vještaka izrađeno u skladu s pravilima struke, da je sudski vještak sukladno mjerodavnim Pravilnicima na koje se poziva u svom nalazu i mišljenju, usporedne metode, položaja i površine predmetnog stana, obrazloženo i detaljno utvrdio prosječnu visinu cijene najma predmetnog stana, pa imajući na umu njegovu površinu, pripatke, činjenicu da se nalazi na lokaciji Ploče iza Grada, neposredno u blizini stare gradske jezgre grada Dubrovnika, sud smatra primjerenim iznos utvrđen vještačenjem za cijelo razdoblje u visini najamnine 956,09 EUR. S obzirom da je navedenim vještačenjem dostatno utvrđena visina prosječne najamnine za navedeni stan, odbijen je dokazni prijedlog tuženice da se proveden dopunsko vještačenje jer je isto suvišno.

25.1. Osim toga, sud nije prihvatio stajalište tužitelja prema kojem tvrdi da mu pripada turistička najamnina za ljetne mjesece u povišenom iznosu jer tužitelj nije dokazao da bi predmetnu nekretninu iznajmljivao u turističke svrhe.

26. Međutim, tužitelj u svom zahtjevu u biti tvrdi da bi naplaćivao najamninu, a kao najmodavac bi bio u obvezi i podmiriti porezna davanja, na što osnovano upire tužena te ostavlja način obračuna poreza i prireza (list 40 spisa), te Odluku o visini prireza na području Grada Dubrovnika. U izgubljenu zaradu se ne uračunava dio zarade koji bi bio ostvaren neplaćanjem poreza i doprinosa (pravno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske kao u Odluci Rev-934/2004).

26.1. Kroz razdoblje za koje tužitelju pripada pravo na isplatu ne naplaćene najamnine bio je na snazi Zakon o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18. i 121/19. – dalje: ZOPD/16.) te Zakon o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 127/00., 150/02., 163/03., 30/04., 177/04..dalje ZOPD/20)

26.2. Sukladno odredbi članka 56. i 57. stavka 1. ZOPD/16. i članka 23. st.1. i 2. ZOPD/20 dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitaka poslovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremensko ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primitcima. Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdatci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine.

26.3. Stoga sukladno navedenim odredbama dohodak od imovine kao poreznu osnovicu bi u biti predstavljao razliku između najamnine i izdataka u visini od 30%, te bi na ovaj iznos valjalo platiti porez na dohodak, i to po stopi od 12% godišnje (956,09 EUR- 286,82 EUR/30%/=569,27x12%=69,31EUR). Na utvrđeni iznos poreza tužitelj bi bio dužan platiti i prirez koji prema Odluci Grada Dubrovnika (NN 147/2012) iznosu 10%, odnosno 6,83 EURA. Ukupno porez i prirez za utvrđeni iznos najma iznosi 74,15EUR.

27. Stoga, je valjalo iznos razlike tržišne najamnine od 956,09 eura mjesečno umanjiti za iznos 74,15 EUR na ime poreznih davanja, potom umanjiti i za 26,54 EUR (200,00 kn) primljene najamnine na ime zaštićenog najma, tako da primjerena naknada tužitelju je utvrđena u mjesečnom iznosu 855,40 EUR-a.

28. Tuženica tvrdi da je iznos zaštićene najamnine u nekom periodu bio i viši od onog što je tužitelj naplaćivao, te je u tu svrhu predložio zatražiti od tužitelja izračun visine najamnine (list 35 spisa). Sud je naložio tužitelju dostaviti izračun. Tužitelj je podneskom od 12. kolovoza 2024. obavijestio sud da je zatražio od nadležnih tijela Grada Dubrovnika dostavu izračuna, ali da je isto tijelo odbilo dostaviti izračun jer nije moguće izvršiti bodovanje stana, pa niti temeljem fotografija stanja nekretnine prije preinaka (list 277 spisa). Tuženica na ove okolnosti nije predložila izvođenje drugih dokaza, pa kako je na njoj teret dokaza da bi zaštićena najamnina u nekom periodu bila viša od onog što je zaštićeni najmoprimac stvarno plaćao, to je kao visinu zaštićene najamnine sud u ovom postupku utvrdio u visini koju je najmoprimac doista i plaćao te za navedene iznose umanji iznos naknade štete (kao u točki 27.obrazloženja ove presude).

29. Kako je tužitelj zahtjeva isplatu ukupnog iznosa 125.282,70 eura, a dosuđen je iznos 61.588,80 eura (točka I. izreke), za iznos od 63.693,90 eura valjalo je odbiti tužbeni zahtjev (točka II. izreke).

30. Prema članku 1086. stavak 1. ZOO, obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete, a prema članku 29. stavak 1. ZOO, zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze. Prema tome sud je dosudio zateznu kamatu na mjesečne iznose tekuće od svakog 16.dana u mjesecu s obzirom da najamnina dospijeva mjesečno.

31. O troškovima postupka odlučeno je sukladno odredbi članka 154. st.4. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022, 114/2022, 155/2023 u daljnjem tekstu: ZPP) u svezi s člankom 155. ZPP-a. Tužitelj je imajući na umu činjenicu da je uspio s osnovom 100%, a visinom 49,15 %, u konačnici uspio u omjeru 49,16% (149,15% / 2=74,58-25,42%=49,16%) pa su stranke u postupku uspjele u približno jednakim dijelovima zbog čega je odlučeno da svaka stranka snosi svoje troškove ovog postupka (točka III. izreke presude.).

U Dubrovniku 18. prosinca 2024.

Sutkinja

Marijana Capurso Kulišić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ukoliko je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi ovom sudu, pismeno, u 3 (tri) primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dostaviti:

- pun. tužitelja

- zz. tuženika