REPUBLIKA HRVATSKA
Trgovački sud u Zagrebu
Zagreb, Kennedyev trg 11
P-32/2024
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Trgovački sud u Zagrebu, po sucu mr. sc. Maji Josipović, u pravnoj stvari tužitelja/protutuženik BO vl. obrta [obrt] „BONUS AGRO“, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Tomislav Keser, OIB: [osobni identifikacijski broj], odvjetnik iz Zagreba, Turinina ulica 5, protiv tuženika/protutužitelj KAUFLAND HRVATSKA k.d., Zagreb, Donje Svetice 14, OIB: 47432874968, kojeg zastupa punomoćnik ZO, OIB: [osobni identifikacijski broj], odvjetnica u Odvjetničkom društvu Buterin & Posavec d.o.o., Zagreb, Masarykova ulica 3, radi isplate, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 12. studenog 2024. godine u prisutnosti punomoćnika tužitelja/protutuženika i punomoćnika tuženika/protutužitelja, s danom objave 18. prosinca 2024.,
p r e s u d i o j e :
I/ Odbija se tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovan koji glasi:
„1. Utvrđuje se da je između tužitelja obrta AUTOPRAONICA , TRGOVINA I USLUGE „BONUS AGRO“; vl. BO, OIB: [osobni identifikacijski broj]; MBO: [matični broj osiguranika]; [adresa] i tuženika KAUFLAND HRVATSKA k.d„ OIB: 47432874968; MBS: 080347739; Zagreb, Donje Svetice 14, sklopljen Ugovor o poslovnoj suradnji od dana 29. ožujka 2011. godine, a kojim se ugovara izgradnja i vođenje poslovanja autopraonice od strane tužitelja na z. k. č. br. [katastarska čestica], z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], [adresa], te omogućavanja prostora za isto od strane tuženika, a radi koristi za ugovorne strane, u vidu eventualne zarade tužitelja od poslovanja autopraonice te koristi tuženiku od povećanja broja kupaca i obogaćivanja usluge trgovačkog centra na istoj adresi, a na period od 29. ožujka 2011. godine do 29. ožujka 2036. godine.
2. Utvrđuje se da je između tužitelja i tuženika, dana 23. studenog 2018. godine sklopljen Ugovor o zakupu sa sljedećim tekstom:
„... Ugovor o zakupu br.: 340-5030-
između
KAUFLAND HRVATSKA k.d.,
MBS: 080347739
OIB: 47432874968
Zastupano po:
komplementaru Kaufland Management d.o.o.
kojeg zastupa direktor OO,
i opunomoćenik, UO
rukovoditelj sektora
Održavanje i zakup nekretnina
Donje Svetice 14
10 000 Zagreb
(- u daljnjem tekstu Zakupodavatelj -)
i
„BONUSAGRO"
OIB: [osobni identifikacijski broj]
MBO: [matični broj osiguranika]
Zastupan po vlasniku, BO
[adresa]
[adresa]
Zajedno u daljnjem tekstu navedeni kao „Ugovorne strane".
Predgovor:
Zakupodavatelj u Dugom Selu, u Zagrebačkoj ulica 67, na k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja neposredno graniči s predmetom zakupa, vodi maloprodajni objekt s prehrambenim i neprehrambenim namirnicama (u daljnjem tekstu samoposlužna robna kuća) i površinama za zakupce (u daljnjem tekstu „Trgovački centar“).
Taj se trgovački centar vodi pod imenom "Kaufland", pri čemu Zakupodavatelj ima pravo promijeniti naziv.
Trgovački centar je u vlasništvu Zakupodavatelja.
Ovim ugovorom o zakupu se predmet zakupa koji se nalazi na zemljištu Trgovačkog centra daje u zakup Zakupniku za rad autopraonice.
Polazeći od toga Ugovorne strane ugovorile su zaključenje sljedećeg Ugovora o zakupu građenja koji se sastoji od:
Dio I Posebni uvjeti zakupa
Dio II Opći uvjeti zakupa i
Dio III Prilozi
Dio I
Posebni uvjeti zakupa
Članak 1.
Predmet zakupa
1. Zakupodavatelj daje Zakupniku u zakup površinu koja se nalazi na dijelu k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] za poslovanje autopraonice (u daljnjem tekstu „Predmet zakupa ), a koja je bila predmet zakupa temeljem Ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice br.: 40005362 od dana 29 ožujka 2011. godine između Zakupodavatelja i Zakupnika (u daljnjem tekstu „Osnovni ugovor o zakupu").
Zakupodavatelj ne jamči za veličinu površine zakupa. Ona nije temelj kalkulacije zakupnine nego služi opisu objekta. Ugovorne strane međutim dogovaraju da je prethodno navedena površina temelj za obračun dodatnih troškova, ako se obračun radi sukladno udjelu u površinama, te nadalje za obračun doprinosa za promidžbu.
Zakupodavatelj predaje, ako postoje, jame za ugradnju uređaja za kondicioniranje vode te separatore goriva s pripadajućim taložnicima mulja u ispražnjenom i očišćenom stanju. Ako to ne bi bilo moguće prije primopredaje, Zakupnik ima pravo provesti radove o trošku Zakupodavatelja.
2. Sljedeći dijelovi zgrade povezani s predmetom zakupa kao i tehnički uređaju za rad autopraonice su u vlasništvu Zakupodavatelja:
- ne postoje.
3. Zakupodavatelj će omogućiti kolni pristup predmetu zakupa (dolazak do i odlazak iz autopraonice). U slučaju promjena prometne regulacije na području Trgovačkog centra koji graniči s predmetom zakupa Zakupodavatelj mora voditi računa o interesima Zakupnika. Pravo prolaza i provoza zajednički će koristiti Zakupodavatelj, Zakupnik te njihovi kupci, posjetitelji i pružatelji usluga. Članak 2.
Svrha zakupa, asortiman robe / usluga
1. Predmet zakupa se daje u zakup isključivo u svrhu obavljanja djelatnosti autopraonice. U sklopu autopraonice nije dozvoljeno obavljati prodaju. Promjena svrhe korištenja od strane Zakupnika nije dopuštena.
2. Ispušteno.
3. Ispušteno.
4. Zakupnik instalacije potrebne za opskrbu autopraonice - prije svega vodove za struju i vodovodne cijevi - mora postaviti i održavati o vlastitom trošku. U troškove za polaganje i održavanje opskrbnih vodova ubrajaju se i troškovi za eventualno vraćanje u prvobitno stanje putova ili cesta. Trasu vodova mora unaprijed usuglasiti sa Zakupodavateljem i od njega zatražiti pisanu dozvolu. Vodovi za opskrbu i zbrinjavanje su samostalna postrojenja predmeta zakupa i ne povezuju se s centralnim uređajima Trgovačkog centra.
5. Nije dozvoljeno postavljanje i rad automata za igre na sreću. Članak 2b
Logotip Zakupodavatelja, koncepcija boja, primopredaja dokumentacije, modernizacija
1. Zakupnik ne smije koristiti logotip Zakupodavatelja. Zakupnik će uskladiti koncepciju boja autopraonice sa Zakupodavateljem. Za izmjenu koncepcije boja potrebna je pismena suglasnost Zakupodavatelja.
2. Zakupnik je obvezan je pribaviti svu građevinsku i tehničku dokumentaciju koja je potrebna za uredno poslovanje autopraonice, uključujući reklame. Zakupnik će Zakupodavatelju na njegov zahtjev odobriti uvid u tu dokumentaciju i staviti mu na raspolaganje kopiju dokumentacije.
3. Ispušteno.
4. Ispušteno.
5. Po potrebi će u svrhu ishođenja dozvola Zakupodavatelj na zahtjev Zakupnika izdati punomoći za predočenje nadležnim službama.
Članak 3.
Trajanje zakupa i početak zakupa
1. Utvrđuje se da ugovor o zakupu traje od 24.11.2018. do 23.11.2025. godine.
2. Predmet zakupa već se nalazi u posjedu Zakupnika.
Članak 4.
Zakupnina
1. Kao zakupnina ugovorit će se zakupnina prema prometu Zakupnika u Predmetu zakupa (zakupnina po prometu). Ista iznosi mjesečno 20 % od neto prometa kojeg Zakupnik ostvari u odgovarajućem kalendarskom mjesecu.
Ovoj zakupnini po prometu pridodaje se porez na dodanu vrijednost u zakonski određenoj visini.
2. Zakupnik mora u svakom slučaju plaćati minimalno mjesečnu osnovnu zakupninu (minimalnu zakupninu). Zakupnina iznosi 24,00 HRK/m2. Tom iznosu se pridodaje se porez na dodanu vrijednost u zakonski određenoj visini.
Osnovna zakupnina podliježe osiguranju vrijednosti prema klauzuli o osiguranju vrijednosti iz Dijela II, čl. 6.
Ukoliko se u klauzuli o osiguranju vrijednosti (Dio II, čl. 6) koristi izraz „zakupnina", podrazumijeva se osnovna zakupnina.
3. Na zakupninu po prometu Zakupnik najprije plaća mjesečno osnovnu zakupninu u obliku mjesečne akontacije. Ovisno o kretanju prometa Zakupnika, to jest vodeći računa o interesima obje ugovorne strane i iznosima koji su uobičajeni u usporedivim slučajevima, Zakupodavatelj može povećati mjesečnu akontaciju i iznad visine osnovne zakupnine.
4. Obveza plaćanja zakupnine počinje sukladno Dijelu II, čl. 5. br. 1.
Plaćanje se vrši prema odredbama iz Dijela II čl. 8. Ukoliko se na tom mjestu regulira dospijeće plaćanja „mjesečnog iznosa zakupnine", podrazumijeva se načelno mjesečna osnovna zakupnina, odnosno mjesečna akontacija.
5. Za ostalo vrijede "Dodatni uvjeti ugovora o zakupnini po prometu" koji su dodani ovom ugovoru u Prilogu 2 i njegov su sastavni dio. Oni osim ostaloga sadržavaju odredbe o ugovornoj kazni koju je Zakupnik dužan platiti ukoliko krši svoju obvezu prijave prometa.
Članak 5.
Doprinos za troškove upravljanja nekretninom
Zakupnik uz zakupninu mora Zakupodavatelju platiti doprinos za centralne troškove upravljanja nekretninom u visini od mjesečno 480,00 HRK uvećano za porez na dodanu vrijednost u zakonski određenoj visini.
Članak 6.
Osiguranje vrijednosti zakupnine i
doprinosa za troškove upravljanja nekretninom
Zakupnina, paušal za dodatne troškove, doprinos za troškove za upravljanje nekretninom podliježu osiguranju vrijednosti sukladno dijelu II, čl. 6. Ukoliko se u klauzuli o osiguranju vrijednosti (Dio II., čl. 6) koristi pojam "zakupnina", pod tim se podrazumijeva osnovna zakupnina.
Članak 7.
Dodatni troškovi
1. Dodatno uz zakupninu Zakupnik snosi svoj udio u troškovima poslovanja te troškovima održavanja i popravaka (skraćeno „Dodatni troškovi"), u skladu s detaljnim odredbama iz Dijela II, čl. 7.
2. Zakupnik za dodatne troškove mora platiti mjesečni paušal (paušal za dodatne troškove).
Za početak se ugovara mjesečni paušal za dodatne troškove u iznosu od 1.000,00 HRK. Na taj se iznos zaračunava odgovarajuća zakonski propisana stopa PDV-a. Paušal za dodatne troškove podliježe osiguranju vrijednosti prema klauzuli o osiguranju vrijednosti u skladu s Dijelom II. (Opći uvjeti zakupa), čl. 6. Ako se nastali dodatni troškovi povećaju za više od 15%, Zakupodavatelj ima pravo uz predočenje dokaza, iznova utvrditi paušal za dodatne troškove. Članak. 8.
Osiguranje zakupnine
1. Zakupnik Zakupodavatelju najkasnije kod primopredaje Predmeta zakupa mora predati Osiguranje zakupnine u vidu pisanog, neograničenog, neopozivog bankovnog jamstva kreditne institucije ovlaštene za poslovanje u zemlji, pri čemu se jamac mora odreći prava na deponiranje, prigovora preliminarne tužbe, osporavanje, prebijanje. Navedeni prigovor o prebijanju ne vrijedi u slučaju da je protutražbina glavnog dužnika nesporna ili utvrđena kao pravomoćna.
2. Zakupniku se dopušta da osiguranje zakupnine ispostavi i u obliku uplate depozita Zakupodavatelju.
3. Zakupniku se nadalje dopušta da osiguranje zakupnine ispostavi također u obliku pisane, neograničene, neopozive bankovne garancije na prvi poziv kreditne institucije ovlaštene za poslovanje u zemlji, pri čemu se kreditna institucija mora obvezati da će uz izuzeće svakog prigovora i osporavanja koji proizlaze iz pravnog odnosa strana ugovora o zakupu (uz iznimku nespornih ili kao pravomoćno utvrđenih prigovora ili osporavanja) na prvi poziv platiti garantirani iznos, ako Zakupodavatelj u pozivu na plaćanje izjavi da mu prema Zakupniku pripada potraživanje u iznosu kojeg potražuje od kreditne institucije.
4. Za ostalo se primjenjuju odredbe iz Dijela II, čl. 10.
Članak. 9.
Oglašavanje, doprinos za promidžbu, promidžbena zajednica
Ispušteno.
Članak 10.
Pisani oblik
1. Pravovaljane su samo one izmjene, dopune i raskid ovoga Ugovora koje su donesene u pisanom obliku. To vrijedi i za sve bitne izjave ugovornih strana koje one daju jedna drugoj, a posebno za sve pravno obvezujuće izjave (npr. otkazivanje ugovora, korištenje opcije). Izmjena ili ukidanje obveze za pisanim oblikom također mora uslijediti u pisanom obliku.
2. Ugovorne strane se međusobno obvezuju da će ovaj Ugovor o zakupu zajedno s dijelom I Posebni uvjeti zakupa, Dio II Opći uvjeti zakupa i Dio III Prilozi fizički objediniti u jednu jedinstvenu ispravu.
Ugovorne se strane nadalje međusobno obvezuju da će u svako doba na zahtjev druge ugovorne strane poduzeti sve radnje i dati sve izjave koje su potrebne kako bi ovaj Ugovor o zakupu, sve buduće izmjene i nadopune istoga (dodaci) te iz toga proizlazeća aktualna verzija Ugovora o zakupu zadovoljavale zakonsku obvezu pisanog oblika.
3. Ako se daju izjave ili se zaključuju sporazumi ili utvrđivanja kojima se mijenja, nadopunjava ili konkretizira ugovorni odnos, svaka Ugovorna strana može u svako doba zahtijevati da se o tome sastavi dodatak uz Ugovor o zakupu koji će ispunjavati zakonsku obvezu pisanog oblika.
To posebice vrijedi za utvrđivanje konačne zakupljene površine od strane vještaka, za određivanje datuma primopredaje od strane Zakupodavatelja, izradu zapisnika o primopredaji, donošenje kućnog reda ili posebnih uputa i njihovih izmjena, za izmjenu ili promjenu lokacije zakupljene površine, suglasnosti izdane od strane Zakupodavatelja (npr. za davanje u podzakup, za plan uređenja) i slično.
4. Ugovorne se strane osim toga međusobno obvezuju da se pozivanjem na eventualno nepridržavanje zahtjeva pisanog oblika neće otkazati ili na neki drugi način prijevremeno završiti ugovorni odnos.
5. Prethodni dogovori iz čl. 10. br. 2, 3 i 4 vezano za konvalidaciju nedostataka pisanog oblika ne vrijede za stjecatelja koji umjesto Zakupodavatelja snagom zakona stupa u zakupni odnos.
Članak 11.
Građevinska dozvola, rokovi gradnje, dokumentacija za reviziju
1. Ispušteno.
Članak 12.
Odstupajući i dopunski sporazumi
1. U dijelu I nadopunjuje se članak 8., tako da se od navedenih osiguranja primjenjuje točka 3 tako da Zakupnik Zakupodavatelju dostavlja bankovnu garanciju u iznosu od 27.605,00 HRK.
Članak 13.
Sastavni dijelovi ugovora o zakupu
Sastavni dijelovi Ugovora o zakupu su:
Dio I Posebni uvjeti zakupa
Dio II Opći uvjeti zakupa
Dio III Prilozi (primjenjuju se iz Osnovnog Ugovora o zakupu)
Dijelovi I, II i III fizički su spojeni u jednu jedinstvenu ispravu.
Ovaj ugovor je sastavljen u dva primjerka od kojih Zakupodavatelj i Zakupnik dobivaju jedan.
Zakupodavatelj:
Zakupnik:
KAUFLAND HRVATSKA k.d.
"BONUS AGRO"
zastupano po komplementaru
zastupano po
Kaufland Management d.o.o.
kojeg zastupa
OO direktor
BO
vlasnik
Opunomoćenik:
KAUFLAND HRVATSKA k.d.
UO
Rukovoditelj sektora
Održavanje i zakup nekretnina
Dio II
Opći uvjeti zakupa
Članak 1.
Povezivanje radi privremene svrhe
Sve nadzemna i podzemna postrojenja i objekte u ili na predmetu zakupa, koje Zakupnik izgradi prije i tijekom trajanja ugovora o zakupu, povezuju se s tlom u privremenu svrhu, vremenski ograničenu na trajanje ugovora o zakupu, a Zakupnik će ih po prestanku ugovora o zakupu ukloniti o vlastitom trošku. U protivnom Zakupodavatelj ima pravo nadzemna i podzemna postrojenja i objekte koje je izgradio Zakupnik ukloniti o trošku Zakupnika te sve troškove zbrinjavanja postrojenja i objekata prefakturirati Zakupniku.
Članak 2.
Stanje Predmeta zakupa
2. Izgradnja zgrada, koje se nalaze na predmetu prava zakupa, te njihovo priključenje na tehnička postrojenja i infrastrukturu su u isključivoj nadležnosti Zakupnika koji snosi sve troškove nastale s tim u vezi.
3. Za izgradnju i opremanje predmeta zakupa dodatno vrijede čl. 11. Članak 3.
Dozvole, koncesije i ostala odobrenja
1. Zakupnik mora na vlastiti rizik i o vlastitom trošku ishoditi sve dozvole, suglasnosti, odobrenja, koncesije i autorizacije (posebice korištenje logotipa drugog poduzeća u okviru obavljanja poslovne djelatnosti) nadležnih službi potrebne za izgradnju ili proširenje / pregradnju autopraonice i njezino poslovanje. Također se mora pobrinuti za prijave i odjave. Ishođenje dozvola i koncesija te potrebnih prijava mora uslijediti pravovremeno prije pokretanja poslovanja.
2. Zakupodavatelj ima pravo zahtijevati od Zakupnika da mu dokaže postojanje suglasnosti, odobrenja autorizacija i koncesija kao i provedenih odjava i prijava odgovarajućim dokumentima.
3. U slučaju da mu takve suglasnosti, odobrenja, autorizacije, dozvole i koncesije budu uskraćene ili povučene, Zakupnik na temelju toga ne može ostvariti pravo na opoziv, otkaz ili uskraćivanje usluga. Isto vrijedi i za naloge službenih tijela koje se odnose osobno na Zakupnika, njegovo poduzeće ili predmet zakupa.
4. Zakupnik mora poštivati sve zakone koji se odnose na njega i njegov rad i povezani su s njime, ostale pravne propise na razini države i kolektivne ugovore kao i pravno-etičke i socijalno-etičke standarde vrijednosti pravnog poretka (npr. davanje prioriteta ljudskom dostojanstvu, zabrana diskriminacije, sloboda vjeroispovijesti i mišljenja, sloboda izražavanja misli, minimalne plaće). Članak 4.
Isključenje zaštite od konkurencije i zaštite asortimana,
izmjene sastava gospodarskih grana/Zakupnika,
poslovni rizik Zakupnika
1. Zakupodavatelj Zakupniku ne jamči zaštitu od konkurencije niti zaštitu asortimana.
a) Zakupnik ne može ostvariti nikakva prava ili potraživanja na osnovi izmjena gospodarskih
grana ili Zakupnika ili uslijed prestanka drugih ugovornih odnosa vezano za zakup - bez obzira po kojoj pravnoj osnovi.
b) Poduzetnički poslovni rizik za poslovanje autopraonice zakupa snosi isključivo Zakupnik.
Članak 5.
Primopredaja i otvorenje
1. Smatra se ugovorenim da rok trajanja Ugovora o zakupu i obveza plaćanja zakupnine počinje teći s primopredajom Predmeta zakupa. Uvjeti plaćanja određeni su Dijelu II čl. 8.
2. Izradit će se Zapisnik o primopredaji koji potpisuju obje Ugovorne strane i u kojem se pisanim putem utvrđuju svi nedostaci koje navodi Zakupnik. Upisom nedostataka u Zapisnik ne dolazi do odgovarajućeg priznavanja istih od strane Zakupodavatelja, ukoliko pisanim putem nije izričito dogovoreno nešto drukčije.
Ako Zakupnik ne dođe na primopredaju Predmeta zakupa, onda je Zakupodavatelj neopozivo ovlašten od Zakupnika provesti primopredaju Predmeta zakupa istovremeno i u njegovo ime.
Zakupnik je dužan odmah nakon izvršene primopredaje započeti s građevinskim radovima, radovima dovršenja te opremanjem koje on izvodi (uključivo uređenje i opremanje namještajem).
3. Zakupodavatelj ima pravo uskratiti primopredaju Predmeta zakupa, dok god Zakupnik prema ugovoru ne preda osiguranje za zakupninu, a da se time ne mijenja obveza Zakupnika za plaćanje zakupnine, dodatnih troškova, doprinosa za troškove upravljanja nekretninom i doprinosa za oglašavanje (usporedi Dio II, čl. 10).-
4. Zakupnik je prekontrolirao predmet Zakupa, posebice s obzirom na mogućnost poslovanja autopraonice, te s tim u svezi nema prigovora. Preuzima predmet prava zakupa u zatečenom stanju.
5. Zakupnik je obvezan pažljivo i brižno postupati s predmetom Zakupa, uključujući dijelove zemljišta i zgrada koje koristi ili koristi zajedno sa Zakupodavateljem, ili s kojima dolazi u doticaj. Zakupnik posebice ima obvezu otkloniti sva onečišćenja na predmetu Zakupa i ostalim površinama, koje su prouzročili on sam ili njegovi kupci.
6. Zakupodavatelj nije upoznat ni sa kakvim ograničenjima temeljem zakonskih odredaba kojima bi se ograničila svrha Zakupa.
7. Zakupnik je obvezan Zakupodavatelju na njegov zahtjev u bilo koje doba dati informacije o vrsti i opsegu svog poslovanja, posebice o korištenju opasnih tvari, te mu predočiti kopije svih vrsta dozvola, potvrda o preuzimanju, izvještaja vještaka i dokaze o održavanju. Zakupnik će Zakupodavatelju na njegov zahtjev dati punomoć za uvid u spise nadležnih službi.
8. Prije primopredaje Zakupnik Zakupodavatelju zemljišta mora predočiti elaborat priznatog stručnog vještaka, kojeg su prihvatile obje ugovorne strane, kako bi se isključilo postojanje kontaminacija. Rezultat elaborata je sastavni dio Ugovora o zakupu.
Troškove izrade elaborata snosi Zakupnik. Rezultat elaborata je obvezujući za obje strane.
Ukoliko se u okviru prvog pregleda koji služi orijentaciji ne može dati konačna procjena rizika, a vještak ustanovi potrebu za daljnjim pregledima, Zakupnik će o svom trošku u dogovoru sa Zakupodavateljem dati nalog za detaljan pregled. Ukoliko se detaljnim pregledom utvrdi da postoji kontaminacija, vještak će na osnovu toga dobiti nalog za preliminarnu procjenu troškova koji su nužni za uspostavljanje urednog poslovanja autopraonice. Ugovorne strane će se usuglasiti oko sanacije zemljišta i troškova. U slučaju da je nemoguće postići sporazumno rješenje između Zakupodavatelja i Zakupnika unutar 60 dana od objave elaborata, svaka od ugovornih strana ima pravo na povlačenje iz Ugovora o zakupu. Zakupnik ima pravo otkloniti pravo Zakupodavatelja na povlačenje iz ugovora na način da u cijelosti preuzme troškove koji su nužni za uspostavljanje urednog poslovanja autopraonice. Završni izvještaj vještaka o provedenoj sanaciji smatra se obvezujućim utvrđenjem aktualnog stanja na početku ugovora i priložit će se Ugovoru o zakupu zajedno s gore navedenim elaboratom i postati njegov sastavni dio.
Članak 6.
Osiguranje vrijednosti iznosa zakupnine te
doprinosa za troškove upravljanja nekretninom
1. Ako se promjeni indeks potrošačkih cijena, koji Državni zavod za statistiku utvrđuje za cijelu Republiku Hrvatsku, u odnosu na mjesec u kojem je zaključen Ugovor o zakupu na temelju 2015 = 100 bodova za barem 10% na više ili niže, u tom se slučaju mijenja i zakupnina u istom postotku, bez potrebe za izjavom o izmjeni visine zakupnine.
Visina zakupnine se mijenja s početkom sljedećeg mjeseca nakon promjena indeksa, koji je doveo do te izmjene, čak i ako se Ugovorni partner o izmjeni visine zakupnine obavijesti tek kasnije.
Visina nove zakupnine računa se pomoću sljedeće formule:
Nova zakupnina = stara zakupnina x novi indeks stari indeks
2. Dodatna potraživanja Zakupodavatelja ili potraživanja Zakupnika glede povrata koja proizlaze iz prethodne odredbe, mora druga Ugovorna strana podmiriti najkasnije u roku od četiri tjedna nakon primitka obavijesti o izmjeni visine zakupnine.
3. Za kasnije daljnje prilagodbe zakupnine vrijede isti uvjeti. Polazna osnova je uvijek indeks u trenutku zadnje izmjene visine zakupnine.
4. Ako je zakupnina dogovorena u vidu stupnjevane zakupnine, svi odgovarajući iznosi te stupnjevane zakupnine u slučaju mjerodavne izmjene indeksa će se umanjiti ili uvećati sukladno prethodno navedenim odredbama.
5. Doprinos za troškove upravljanja nekretninom (Dio I, čl. 5) i paušal za dodatne troškove (Dio I, čl.
7) indeksirat će se na isti način kao i zakupnina. Gore navedene odredbe primjenjuju se na odgovarajući način.
Ako se na temelju odredaba iz Dijela II, članak 7, točka 3 i 4 poveća paušal za dodatne troškove, onda se kod promjene nakon tog povećanja prema ovoj klauzuli o očuvanju vrijednosti polazi od povećanja indeksa u skladu s odredbama iz Dijela II, članak 7, točka 3 i 4.
6. Ako Državni zavod za statistiku Republike Hrvatske indeks potrošačkih cijena koji je temelj ovom ugovoru više ne vodi, ako ga izmijeni ili zamijeni, na njegovo mjesto dolazi najsličniji novi indeks. Ugovorne strane se uzajamno obvezuju da će klauzulu o osiguranju vrijednosti izmijeniti na odgovarajući način.
7. Ako bi prethodno navedena klauzula o osiguranju vrijednosti bila nevažeća, ugovorne strane se obvezuju da će dogovoriti važeću odredbu i koja po svom gospodarskom cilju najviše odgovara gore navedenoj klauzuli.
Članak 7.
Dodatni troškovi
(Troškovi poslovanja i održavanja/popravaka)
1. Općenito
Dodatni troškovi koje Zakupnik mora snositi sastoje se od
a) izravnih i poslovanjem uvjetovanih dodatnih troškova (stav. 2.)
b) indirektnih dodatnih troškova (stav.3.)
2. Izravni i poslovanjem uvjetovani dodatni troškovi
a. Direktne i poslovanjem uvjetovane dodatne troškove Predmeta zakupa, tj. troškove koji nastaju neposredno uslijed poslovanja, Zakupnik će - ukoliko je to tehnički moguće - obračunati i direktno platiti odgovarajućem dobavljaču opskrbe odnosno zbrinjavanja.
Ovo se posebice odnosi na troškove za struju, otpad (kućni otpad, specijalni otpad - spremnici od ulja itd.), vodu i otpadne vode te telefon.
Zakupnik će u tu svrhu na vlastiti trošak zatražiti i dati postaviti baždare ne mjerne uređaje (npr. brojilo za struju, sat za vodu).
Potrošnja električne energije, vode tijekom te količina otpadnih voda utvrđuju se pomoću baždarenih brojila koje zakupnik mora zatražiti i postaviti o svom trošku. - Troškove za utrošenu struju, vodu, otpadne vode, opskrbu i mjerenje Zakupnik plaća direktno opskrbljivaču.
Ukoliko direktna opskrba ili postavljanje zasebnih brojila tehnički ne bi bila moguća ili ekonomski ne bi bila svrsishodna, Zakupodavatelj i Zakupnik zajedno će definirati metodu preraspodjele troškova ili paušal za obračun dodatnih troškova.
Ukoliko Zakupnik račune za struju, vodu i kanalizaciju (zato što nije dao postaviti zasebno brojilo ili se nije prijavio opskrbljivaču) ne plaća direktno opskrbljivaču, nastale troškove mora nadoknaditi Zakupodavatelju.
Građevinski troškovi, troškovi priključenja na mrežu i doprinosi za priključke koje je prouzročio Zakupnik, mora nadoknaditi Zakupodavatelj.
Ako direktan obračun s nositeljem opskrbe ili zbrinjavanja nije moguć, Zakupnik mora Zakupodavatelju nadoknaditi nastale troškove.
b. Ako Zakupnik prema Zakupodavatelju kasni s plaćanjem zakupnine, pogonskih i dodatnih troškova ili predujmova za pogonske i dodatne troškove, Zakupodavatelj ima pravo ustegnuti Zakupniku pravo na opskrbu strujom, plinom, vodom i grijanjem te obustaviti opskrbu Zakupnika strujom, plinom, vodom, grijanjem do potpunog plaćanja dugovanja za zakupninu, pogonske i dodatne troškove ili za predujmove za pogonske i dodatne troškove.
3. Indirektni dodatni troškovi
Za indirektne dodatne troškove zakupnik plaća paušalni iznos u skladu sa člankom 7, Dio, uvećan za zakonski propisanu stopu poreza na dodanu vrijednost. Na Zakupnika se mogu prefakturirati i ukupni opći pogonski troškovi autopraonice, zemljišta trgovačkog centra i zajedničkih površina i svih njegovih uređaja i postrojenja, ukoliko su povezani s radom autopraonice i ne mogu se direktno dodijeliti pojedinačnim zakupcima, a pokriveni su paušalom za dodatne troškove u skladu sa člankom 7, Dio I. To su posebice
aa) opterećenja zemljišta i troškovi osiguranja
bb) troškovi za opskrbu vodom i zbrinjavanje otpadnih voda te opskrba toplom vodom ili troškovi samostalne isporuke tople vode
cc) troškovi za grijanje i klimatiziranje prostorija ili troškovi komercijalnog opskrbljivanja toplinskom energijom,
dd) troškovi komercijalne isporuke energije u obliku svjetla i električne energije ee) troškovi održavanja uključujući njegu, čišćenje i inspekcije, ff) troškovi održavanja i popravaka (uključujući izmjenu i zamjensku nabavu) kao i
gg) troškovi upravljanja zgradom kao i hh) troškovi njege zelenih površina.
Troškovi održavanja i popravaka krovova, vanjskih zidova i ostalih nosivih dijelova objekata - izuzev staklenih krovova, metalnih i staklenih elemenata na vanjskim pročeljima kao i svih elemenata vrata i prozora - nisu dio dodatnih troškova te se stoga ne mogu prefakturirati na Zakupnika.
Troškovi koji se mogu prefakturirati i koje Zakupnik razmjerno mora snositi su posebice troškovi navedeni u Prilogu 4.
Temelj za prefakturiranje gore navedenih troškova su stvarni troškovi, cijene, tarife i davanja (uključujući PDV) koji se obračunavaju Zakupodavatelju.
Ako se nastali dodatni troškovi povećaju za iznos veći od 15%, Zakupodavatelj uz predočenje dokaza ima pravo iznova utvrditi visinu paušala za dodatne troškove.
Novi paušal za dodatne troškove plaća se od mjeseca zaprimanja izjave o povećanju troškova.
4. Nova davanja i troškovi
Ukoliko se uvedu nova javna davanja (posebice porezi, pristojbe i doprinosi) za zemljište trgovačkog centra ili predmet zakupa, ili nastanu novi troškovi koji su posredno ili neposredno povezani s upravljanjem ili korištenjem zemljišta ili predmeta zakupa, Zakupodavatelj ima pravo uvećati iznos paušala, koja se plaća za dodatne troškove, za povećanje razlike troškova na godišnjoj razini u odnosu na korisnu površinu u m2. Zakupodavatelj uz predočenje dokaza ima pravo iznova utvrditi visinu paušala za dodatne troškove. Novi paušal za dodatne troškove plaća se od mjeseca zaprimanja izjave o povećanju troškova.
5. Za dospijeće paušala za dodatne troškove mjerodavno je dospijeće zakupnine. Za paušal za dodatne troškove vrijede odredbe iz Dijela II, čl. 8. Članak 8.
Uvjeti plaćanja
1. Mjesečna periodična plaćanja, a posebno mjesečna rata i akontacija za zakupninu
te paušal (za dodatne troškove), doprinos za upravljanje nekretninom dospijevaju mjesečno unaprijed početkom mjeseca, a plative su najkasnije do 5. kalendarskog dana u mjesecu. Zakupodavatelj vezano za to izdaje račun u skladu sa zakonskim propisima i dostavlja ga Zakupniku. Sva ostala plaćanja temeljem ovog Ugovora, a posebno poravnanja temeljem zakupnine po prometu, potraživanja Zakupodavatelja na temelju godišnjeg obračuna dodatnih troškova dospijevaju na plaćanje najkasnije u roku od 15 kalendarskih dana od dana izdavanja računa Zakupodavatelja i do tog dana trebaju biti u cijelosti plaćena.
2. Datum primitka uplate kod Zakupodavatelja je mjerodavan za ocjenu pravovremenosti plaćanja. Za zatezne kamate primjenjuje se zakonska kamatna stopa.
3. Ispušteno.
Članak 9.
Prijeboj, zadržavanje i umanjenje
1. Zakupnik potraživanja Zakupodavatelja, posebice potraživanja na ime zakupnine smije samo onda prebiti ili zadržati, ako je njegova protutražbina nesporna i pravomoćno utvrđena, isto odgovarajuće vrijedi za umanjenje zakupnine.
2. Zakupnik korištenje nekog od tih prava Zakupodavatelju mora u pisanom obliku najaviti barem mjesec dana unaprijed.
3. Zakupodavatelj ima pravo na prijeboj potraživanja Zakupnika s potraživanjima drugih društava koja su u vrijeme sklapanja ugovora dio grupacije Kauflanda, ili s drugim pravima koja proizlaze iz poslovnog odnosa sa Zakupnikom. Čl. 10.
Osiguranje zakupnine
1. Osiguranje zakupnine služi kao sigurnost za sva potraživanja na koja Zakupodavatelj naspram Zakupnika u svezi Ugovora o zakupu i njegovog prestanka može imati pravo, a posebno za potraživanja na ime plaćanja zakupnine, dodatnih troškova, doprinosa za troškove upravljanja nekretninom, doprinosa za oglašavanje, naknade štete, odštetu zbog korištenja, zateznih kamata, PDV-a kao i troškova sudskih postupaka i ovrhe.
2. Zakupnik je obvezan iskorišten iznos Osiguranja zakupnine odmah namiriti, tako da iznos odgovara ugovorenom Osiguranju zakupnine.
3. Zakupodavatelj ima pravo uskratiti primopredaju Predmeta zakupa, ako Zakupnik sukladno Ugovoru ne dostavi Osiguranje zakupnine.
U slučaju da je do primopredaje moglo doći da je Zakupnik dao Osiguranje zakupnine, Zakupnik je obvezan platiti zakupninu, predujam za dodatne troškove, doprinos za troškove upravljanja nekretninom i doprinos za oglašavanje kao da je primopredaja obavljena sukladno Ugovoru. Zakupodavatelj pridržava pravo na dodatno ostvarenje utvrđenih ugovornih kazni kao i drugih potraživanja, posebice naknada šteta. To ne utječe na Zakupodavateljevo pravo izvanrednoga otkaza.
4. U slučaju da je kao osiguranje plaćanje dogovoren depozit, Zakupodavatelj je ovlašten, ali ne i obvezan, dano osiguranje prebiti s neplaćenom zakupninom ili ostalim dospjelim iznosima koje je Zakupnik bio dužan platiti temeljem ovog Ugovora, odnosno potraživanjem po osnovi naplate naknade štete. Čl. 11.
Izgradnja i opremanje Predmeta zakupa
1. Opremanje autopraonice u svrhu poslovanja Zakupnika, posebice opremanje namještajem i uređajima, Zakupnik provodi o vlastitom trošku.
Nadalje, Zakupnik o svom trošku mora postaviti vatrogasne aparate te ih održavati u propisnom stanju.
2. Zakupnik prije dovršenja i opremanja Predmeta zakupa te njegovih izmjena Zakupodavatelju mora predočiti koncept postavljanja reklame, rasporeda rasvjete i boja. S radovima na izgradnji i opremanju ne smije se započeti prije dobivanja pisane suglasnosti Zakupodavatelja.
3. Zakupnik kod izgradnje i opremanja predmeta zakupa mora voditi računa o glavnim prometnicama te evakuacijskim putovima i vratima koji moraju biti slobodni za neometani promet.
Članak 12.
Održavanje, servisiranje i popravci
1. Zakupodavatelj na svom zemljištu izvan predmeta zakupa preuzima brigu za održavanje (uključujući njegu, čišćenje i inspekcije) te servisiranje i popravke (uključujući izmjenu i nabavu zamjenskih dijelova) svih vanjskih površina, posebice prometnih površina (pješačke staze, pristupne ceste, parkirališta itd.). To ne utječe na odredbu iz članka 19.
Do koje mjere zakupnik snosi tako nastale troškove, pobliže je uređeno u ovom Ugovori, posebice u članku 7, Dio I, i članku 7 (Dodatni troškovi) i Dio II, čl. 7. 2. Zakupnik o svom trošku preuzima održavanje i popravke (uključujući nabavu zamjenskih dijelova) i svih stvari u svom vlasništvu te svih postrojenja i instalacija te opreme na predmetu zakupa, ukoliko služe isključivo za individualno korištenje predmeta zakupa. To vrijedi posebice za stvari koje je Zakupnik sam proizveo ili pribavio (izgradnje, postrojenja, instalacije i oprema). Zakupnik je dužan autopraonicu održavati u za kupce atraktivnom i odgovarajućem izgledu. Potrebne poboljšice u smislu poboljšanja izgleda u unutarnjem i vanjskom dijelu potrebno je poduzeti odmah čim je potrebno.
Zakupnik preuzima obvezu provođenja zimske službe na predmetu zakupa.
3. Zakupnik će za sva tehnička postrojenja i instalacije zaključiti potrebne ugovore o održavanju i zatražiti ovlaštena ispitivanja, ako su propisana zakonom. Obvezan je Zakupodavatelju na njegov zahtjev predočiti dokaze o zaključenju ugovora o održavanju i provedbi održavanja kao i rezultate ovlaštenih ispitivanja.
4. Zakupnik preuzima obvezu da o svom trošku na predmetu zakupa- neovisno o razlogu - otkloni sva začepljenja vodova sve do glavnog priključka (odvoda ili dovoda).
5. Osim toga, Zakupnik preuzima sve radove održavanja i popravaka te troškove nastale s tim u vezi na predmetu zakupa. Potrebne popravke i nabavu zamjenskih dijelova vezano za tehničke uređaje potrebno je provesti odmah, tako da se nalaze u besprijekornom tehničkom stanju.
Članak 13.
Građevinske i tehničke izmjene od strane Zakupnika
1. Za građevinske izmjene u Predmetu zakupa te za izmjene na tehničkim uređajima i postrojenjima, koji nisu dio opreme postavljene od strane Zakupnika, Zakupnik treba pisanu suglasnost Zakupodavatelja. S radovima pregrađuje ili modernizacije Zakupnik ne smije započeti prije ishođenja pisane suglasnosti od sranje Zakupodavatelja.
2. Zakupodavatelj svoju suglasnost može uvjetovati dokazom o zaključenom osiguranju koje pokriva rizike povezane s građevinskim odnosno tehničkim izmjenama ili građevinskim mjerama.
3. Zakupnik je obvezan mjere iz točke 1 provesti u skladu s aktualnim tehničkim dostignućima i pravnim propisima za gradnju i upravljanje autopraonicama, koji su osnova kod ishođenja dozvola.
Zakupnik je obvezan redovito provjeravati sigurnost instalacija. Odgovara za sve štete koje nastanu uslijed takvih mjera ili preinaka. To vrijedi i onda kada Zakupnik ne snosi krivnju za nastalu štetu.
Ukoliko je to tehnički moguće, Zakupnik bi te mjere trebao provesti tijekom redovnog poslovanja. Članak 11, Dio II (Opći uvjeti zakupa) analogno vrijedi i kod pregradnji.
4. Ako kod Zakupnika nastane potreba za dodatnom energijom ili opskrbom (npr. struja, voda), Zakupnik potrebno proširenje dovodnih vodova smije provesti samo uz prethodnu pisanu suglasnost Zakupodavatelja, s tim da Zakupnik mora snositi troškove za to. Isto vrijedi i ako Zakupnik želi instalirati dodatna priključna mjesta.
5. Zakupodavatelj i nakon dane suglasnosti može tražiti izmjenu ili uklanjanje građevinskih odnosno tehničkih izmjena, ako za to postoji važan razlog. 6. Nakon prestanka trajanja zakupa Zakupodavatelj može zahtijevati od Zakupnika da ukloni građevinske odnosno tehničke izmjene koje je isti proveo te da se Predmet zakupa vrati u staro stanje o trošku Zakupnika. Zakupodavatelj po izboru ima i pravo te građevinske odnosno tehničke izmjene preuzeti bez plaćanja naknade. Pravo preuzimanja, međutim, ne vrijedi za opremu koje je postavio Zakupnik.
Članak 14.
Sitni popravci i građevinske izmjene od strane Zakupodavatelja
1. Sitne popravke i građevinske izmjene, koje su potrebne radi održavanja Predmeta zakupa ili otklanjanja opasnosti ili šteta, Zakupodavatelj smije provesti i bez suglasnosti Zakupnika.
To isto vrijedi za radove i građevinske mjere, koji doduše nisu potrebni ali su svrsishodni te služe posebice modernizaciji ili boljem korištenju zgrade ili zemljišta izvan Predmeta zakupa. U to pripadaju i pregradnje u svezi s novim zakupljivanjem pojedinih površina ili novog oblikovanja cjelokupnog Trgovačkog centra.
2. Zakupodavatelj Zakupnika mora pravovremeno obavijestiti o predviđenim mjerama ako se odnose na Predmet zakupa. Mjere se ne smiju provoditi u neprimjereno vrijeme. Zakupodavatelj osim toga mora voditi računa o poslovnim interesima Zakupnika.
3. Zakupnik dijelove Predmeta zakupa, koji su obuhvaćeni tim mjerama, mora držati dostupnima, u protivnom mora snositi uslijed toga nastale dodatne troškove. Zakupnik ne smije ometati ili usporavati izvođenje radova.
4. Ako Zakupnik mora trpjeti izvedbu radova, prema Zakupodavatelju ne može ostvariti ni pravo zadržavanja ni prebijanja niti pravo na naknadu štete.
Pravo na umanjenje Zakupnik ima samo, ako te mjere znatno ometaju uporabu Predmeta zakupa od strane Zakupnika, i to u razdoblju dužem od 4 tjedna. Članak 15.
Kontaminacije
1. Odgovornost Zakupnika
a) Zakupnik potvrđuje da stanje predmeta zakupa odgovara ugovoru, u smislu Dijela II, čl. 5.8.
b) Zakupnik se obvezuje da neće kontaminirati predmet zakupa, te da će ga očuvati u stanju bez kontaminacija. Zakupniku se posebno zabranjuje da na predmet zakupa unosi tvari koje ga mogu kontaminirati.
c) Zakupnik je odgovoran za kontaminaciju koja može nastati korištenjem predmeta zakupa sukladno ugovoru, a posebno ako takva kontaminacija nije uključena u izračun zakupnine.
d) Kontaminacije prema ovom Ugovoru obuhvaćaju onečišćenje tla, zraka u tlu, podzemnih voda, površinskih voda, postrojenja i zgrada štetnim tvarima (npr. teški metali, kiseline, lužine, otapala, azbest, halogenirani ili aromatski ugljikovodici, radioaktivno onečišćenje ili slično) kao i ostale štetne izmjene tla ili podzemnih voda.
2. Zakupnikova obveza uklanjanja
a) Zakupnik se obvezuje da će na svoj trošak i stručno provoditi sve potrebne mjere za uklanjanje kontaminacija, a koje su nastale korištenjem predmeta zakupa, a posebno radom autopraonice ili za koje je odgovoran zbog drugih razloga, a u dogovoru sa Zakupodavateljem, i ako je to potrebno, s nadležnim službama (obveza uklanjanja).
b) U odgovornosti je Zakupnika da podnese dokaz da kontaminacije utvrđene na predmetu zakupa nisu nastale korištenjem predmeta zakupa kao niti zbog drugih razloga za koje je on odgovoran. c) Ako Zakupnik zakasni s provođenjem obaveze uklanjanja, Zakupodavatelj može sam ukloniti kontaminaciju na trošak Zakupnika. To ne utječe na ostala prava i zahtjeve Zakupodavatelja, a posebno na pravo za naknadu štete veće nego što je predviđena, kao što je šteta nastala zbog zakašnjelog uklanjanja.
3. Oslobađanje Zakupodavatelja od zahtjeva treće strane
Ako se Zakupodavatelju uslijed kontaminacije koja nastane korištenjem predmeta zakupa, a posebno radom autopraonice ili je zbog drugih razloga za nju odgovoran Zakupnik, postavljaju zahtjevi za njenim saniranjem od strane javno - pravnih službi ili privatnih osoba, Zakupnik oslobađa Zakupodavatelja od svih s time povezanih zahtjeva treće strane.
4. Ispitivanje u slučaju sumnje u kontaminaciju
a) Ako Zakupodavatelj ima utemeljenog razloga posumnjati kako na predmetu zakupa postoji kontaminacija, ima pravo sam ili osobama kojima je dao nalog pristupiti na objekt zakupa u svrhu prikupljanja informacija te ga pregledati i istraži u okviru pretpostavljenih sumnji (Pravo na ispitivanje).
Pravo na ispitivanje obuhvaća i pravo Zakupodavatelja da od vještaka naruči vještačenje o vrsti, opsegu kao i uzrocima kontaminacije kao i poduzimanje mjera potrebnih za njihovo uklanjanje.
Zakupodavatelj može zatražiti da vještaka direktno angažira Zakupnik. Zakupnik mora izabrati i naručiti usluge vještaka u dogovoru sa Zakupodavateljem. Ukoliko ne dođe do dogovora, Zakupodavatelj može u svako doba sam naručiti usluge vještačenja.
b) Ukoliko Zakupodavatelj ima pravo na ispitivanje, Zakupnik mora trpjeti sve mjere koje se poduzimaju u vezi s time. Zakupnik nema pravo na otkaz ugovora kao i na zahtjeve za naknadu štete.
c) Ako zbog korištenja prava na ispitivanje dođe do ometanja Zakupnika prilikom korištenja predmeta zakupa, nema pravo na smanjenje zakupnine, ako i ukoliko je vještačenje i ispitivanje predviđeno za kontaminacije koje mora ukloniti Zakupnik.
d) Ako se utvrde kontaminacije koje Zakupnik mora ukloniti, Zakupnik ih uklanja odmah, osim ako mu Zakupodavatelj ne odobri da se uklanjanje kontaminacije napravi kasnije, ali najkasnije do isteka roka zakupa. Zakupodavatelj može i u tom slučaju prema vlastitoj procjeni u svako doba zatražiti trenutno uklanjanje kontaminacija.
e) Troškove ispitivanja, a posebno vještačenja, snosi Zakupnik, ako se utvrde kontaminacije koje mora ukloniti Zakupnik, ili ako je Zakupnik dao povoda za sumnju u kontaminaciju, npr. putem odgovarajućih informacija. U drugom slučaju troškove mora snositi Zakupodavatelj.
5. Ispitivanje prilikom završetka zakupa
a) Zakupnik se obvezuje da će zemljište prilikom završetka zakupa vezano za podzemne vode i tlo vratiti u stanju u kojem se nalazilo kako je opisano u vještačenju izrađenom prilikom početka zakupa.
b) Zakupnik će o svom trošku u tu svrhu vještaka imenovati u dogovoru sa Zakupodavateljem, koji će prilikom isteka zakupa analizirati podzemne vode i tla na specifične kontaminacije uslijed nafte. Ukoliko je potrebno, opseg analize usuglasit će se s nadležnim službama. Rezultat vještačenja je obvezujući za ugovorne strane, ako nadležne službe koje je potrebno o tome obavijestiti i koje su za to zadužene ne postave zahtjeve izvan elaborata, a koje se odnose na sanaciju podzemnih voda i/ili tla. Zakupnik mora ukloniti svu kontaminaciju koja se (dodatno) utvrdi u vještačenju napravljenom prilikom završetka zakupa, a nije bila utvrđena u vještačenju izrađenom prilikom početka zakupa.
c) Ako Zakupnik zakasni s provođenjem obaveze uklanjanja, Zakupodavatelj može sam ukloniti kontaminaciju na trošak Zakupnika. To ne utječe na ostala prava i zahtjeve Zakupodavatelja, a posebno na pravo za naknadu štete veće nego što je predviđena, kao što je šteta nastala zbog zakašnjelog uklanjanja.
d) Ako se Zakupodavatelju uslijed kontaminacije koja nastane korištenjem predmeta zakupa, ili je zbog drugih razloga za nju odgovoran Zakupnik, postavljaju zahtjevi za njenim saniranjem od strane javno - pravnih službi ili privatnih osoba, Zakupnik oslobađa Zakupodavatelja od svih s time povezanih zahtjeva treće strane.
6. Zastara
a) Rok zastare za zahtjeve za nadoknadom Zakupodavatelja zbog izmjena i pogoršanja na predmetu zakupa uslijed kontaminacija produžuje se na dvije godine.
b) Rok zastare za zahtjeve za uklanjanjem, nadoknadom i ostale zahtjeve zbog kontaminacije ne započinje prije zaključivanja mjera za uklanjanje tih kontaminacija, ako se najkasnije do 6 mjeseci nakon povrata predmeta zakupa Zakupodavatelju nije započelo s tim mjerama, ili je jedna od ugovorenih strana naručila izradu vještačenja. Rok zastare započinje u tom slučaju najkasnije dvije godine nakon povrata predmeta zakupa Zakupodavatelju.
c) Za zahtjeve Zakupodavatelja za kompenzacijom ne mijenja se zakonski određen rok zastare.
d) Zakonski propisi o priječenju i novom početku zastare se ne mijenjaju.
7. Obaveza izvješćivanja i pravo na informacije
a) Zakupnik se obvezuje da će Zakupodavatelja odmah obavijestiti ako utemeljeno sumnja u nastanak ili postojanje kontaminacija na površini zakupa.
b) Zakupnik se obvezuje, da će Zakupodavatelja na zahtjev u svako doba obavijestiti o vrsti i opsegu njegovog poslovanja, a posebno upotrebi opasnih tvari, te da će predati kopiju svih vrsta dozvola potrebnih za njegov rad. Zakupnik na zahtjev daje Zakupodavatelju punomoć za uvid i u spise kod nadležnih službi. Članak 15. a
Specijalizirani izvođači
Sve radove kojima Zakupnik zahvaća u Predmet zakupa i/ili mijenja Predmet zakupa i/ili uklanja nedostatke moraju izvoditi specijalizirani izvođači.
Zakupnik je dužan Zakupodavatelju predočiti dokaz o ispravnom izvođenju u obliku izjave izvođača o radovima, koja potvrđuje da su specijalizirani izvođači koje je angažirao Zakupnik radove izvodili ispravno.
Članak 16.
Poštivanje zajedničkih interesa od strane Zakupnika
(Obveza rada, radno vrijeme, asortiman robe/usluge, ostale obveze)
1. Zakupnik se obvezuje da će Predmet zakupa tijekom trajanja Ugovora o zakupu
koristiti sukladno namjeni zakupa utvrđenoj u ovome Ugovoru te da će autopraonicu voditi pažnjom dobrog gospodarstvenika.
2. Zakupnik se obvezuje da će autopraonica biti otvorena tijekom cijelog radnog
vremena trgovačkog centra, i barem pola sata po nakon završetka radnog vremena trgovačkog centra (minimalno radno vrijeme). I za vrijeme eventualnih stanki i stanki za odmor autopraonica mora biti u pogonu, a posebno djelatnost prodaje. Zakupodavatelj se obvezuje da će tijekom tog vremena Zakupniku omogućiti korištenje prava prijelaza i provoza. Osnova su zakonske odredbe važeće u vrijeme primopredaje. U slučaju izmjene zakonskih odredaba, ugovorne strane se obvezuju da će usuglasiti radno vrijeme.
3. Zakupnik je obvezan nuditi svoju uslugu tijekom minimalnog radnog vremena, a ima
pravo držati ga otvorenim i izvan tog vremena.
4. Zakupnik se također obvezuje za kupce postaviti tablu s vidljivim i čitkim radnim
vremenom autopraonice.
5. Za instalaciju samoposlužne autopraonice (potpuno automatsko pranje uključujući
plaćanje) potrebna je prethodna suglasnost Zakupodavatelja.
6. Budući da u interesu svih Zakupnika mora biti zajamčen pozitivan dojam cjelokupnog Trgovačkog centra i njegova privlačnost za potrošače, Zakupnik je stoga obvezatan svoje poslovanje tako voditi da trajno podupire taj cilj i da mu nipošto ne smije štetiti.
Stoga se posebice obvezuje:
a. voditi brigu o tome da vanjski izgled autopraonice, a posebno pročelja, odgovara karakteru Trgovačkog centra,
b. ne poduzimati promidžbene akcije za svoje poslovanje na zajedničkim površinama Trgovačkog centra ni na vanjskim objektima, a posebice da ne pričvršćuje letke ili slično na osobna vozila koja se nalaze na parkiralištu,
c. da ne postavlja niti uključuje zvučnike, gramofone, radio i druge uređaje, ako se to čuje na zajedničkim ili površinama drugih Zakupnika,
d. da bez pismene suglasnosti Zakupodavatelja na površinama izvan autopraonice (npr. u glavnom hodniku ili drugim zajedničkim površinama) ne nudi robu niti postavlja promidžbena sredstva niti bilo kakve druge predmete,
e. bez prethodne pismene suglasnosti Zakupodavatelja na Objektu zakupa ne smije provoditi akcije izvan uobičajenog poslovanja,
Članak 16. a
Načelna zabrana video nadzora
1. Zakupnik se obvezuje Zakupodavatelju da neće provesti optičko - elektronski nadzor Predmeta zakupa putem uređaja (video nadzor). Ta obaveza odustajanja i neprovođenja mjera nadzora ne vrijedi samo ako:
a) nadzor javno dostupnih prostora u Predmetu zakupa služi očuvanju pravila kuće ili očuvanju opravdanih interesa za konkretno utvrđene namjene te ne postoje nikakve indicije da će prevagnuti interesi osoba na koje se to odnosi, u tom slučaju je potrebno na prikladan način učiniti vidljivim okolnost nadzora te osobu odgovornu za nadzor;
b) prikriveni nadzor zaposlenika Zakupnika odvija se u prostorijama Predmeta zakupa koje nisu javno dostupne, a na temelju konkretne sumnje u kažnjivu radnju ili neki drugi teški prekršaj na štetu Zakupnika, te su iscrpljene manje drastične mjere za pojašnjenjem sumnje, tako da je prikriveni video nadzor praktično jedino preostalo sredstvo, te sve u svemu nije pretjerano.
2. U slučaju podzakupa se Zakupnik obvezuje da će dogovoriti sa svojim Podzakupnikom da će izostaviti video nadzor, ako se ne radi o slučajevima prethodno navedenim pod točkom 1 stavak 2
Članak 16. b
Mjere za sprečavanje zlouporabe podataka
1. Zakupnik se obvezuje osigurati nemogućnost zlouporabe podataka povezanih s uporabom tehničkih uređaja za bankovni i platni promet (posebno bankomata, kartičnih terminala za plaćanje, elektronskih blagajni, pisača za ispis izvadaka), npr. snimanjem zvuka i/ili slike i/ili prisluškivanjem, nedozvoljenim korištenjem osobnih podataka i/ili drugim vrstama i načinima neovlaštenog pristupa podacima. Uz to Zakupnik mora nadzirati postavljene i korištene tehničke uređaje, ukoliko je to pravno dopušteno, te redovno ispitivati i o vlastitom trošku provoditi sve potrebne i razumne tehničke mjere zaštite. Na zahtjev Zakupodavatelja Zakupnik mora dokazati provođenje potrebnih mjera zaštite.
2. Ukoliko unatoč provedenim mjerama zaštite dođe do zlouporabe podataka, Zakupnik se obvezuje o tome bez ikakve odgode obavijestiti Zakupodavatelja. U slučaju zlouporabe podataka Zakupnik je dužan Zakupodavatelja osloboditi svih zahtjeva treće strane, ukoliko Zakupodavatelj prema ovom Ugovoru o zakupu ne jamči za Zakupnika.
Članak 17.
Suzbijanje štetočina
1. Zakupnik je obvezan na svojem Predmetu zakupa provoditi suzbijanje štetočina o vlastitom trošku, od strane profesionalnog izvođača specijaliziranog za suzbijanje štetočina
2. Preventivne kontrole izvođača specijaliziranog za suzbijanje štetočina na Predmetu zakupa potrebno je prilagoditi djelatnosti koja se obavlja na Predmetu zakupa.
3. Dokumentaciju o provedenim kontrolama potrebno je čuvati na Predmetu zakupa kako bi Zakupodavatelj imao uvid u nju.
4. U slučaju pojave štetočina na Predmetu zakupa potrebno je odmah obavijestiti voditelja poslovnice na licu mjesta kao i upravljanje nekretninama Zakupodavatelja. Zakupodava-telj u slučaju važnog razloga ima pravo suodlučivati o mjerama suzbijanja štetočina.
5. Zakupodavatelj je zadužen za suzbijanje štetočina na zajedničkim površinama. Troškovi suzbijanja štetočina na zajedničkim površinama prefakturiraju se u sklopu indirektnih troškova.
6. Ako Zakupodavatelj preuzima troškove suzbijanja štetočina na Predmetu zakupa Zakup-nika, troškovi se prefakturiraju u sklopu obračuna indirektnih troškova, prema čl. 7 Općih uvjeta i prema Prilogu 4 Ugovora o zakupu. Članak 17. a
Pravo pristupa
Zakupodavatelj ili njegov punomoćnik imaju pravo pristupa u Predmet zakupa za radnog vremena, uz prethodnu najavu danu u primjerenom roku.
U slučaju neposredne opasnosti Zakupodavatelju je potrebno u svako doba omogućiti pristup.
Članak 18.
Promidžba i doprinos za oglašavanje
1. Zakupodavatelj pridržava pravo postavljanja jedinstvene vanjske reklame (kako na pročelju Trgovačkog centra tako i na otvorenom). U tom slučaju Zakupodavatelj može odrediti mora li Zakupnik participirati u toj vanjskoj reklami te kako će se u istu integrirati reklama koja se odnosi na njegovu trgovinu (npr. slova, reklamni slogani itd.).
Zakupnik mora snositi troškove za izradu, izmjenu ili uklanjanje vanjske reklame, ukoliko se odnosi na njegovo poduzeće. Ako se troškovi ne mogu dodijeliti isključivo poduzeću Zakupnika, isti je obvezan snositi odgovarajući dio troškova, pri čemu Zakupodavatelj može utvrditi udjele u troškovima.
Tekuće troškove vanjske reklame (npr. potrošnja struje) Zakupnik plaća direktno opskrbnom poduzeću. Ako te troškove suprotno prethodnoj odredbi ne plaća Zakupnik nego Zakupodavatelj, Zakupnik mu mora nadoknaditi nastale troškove.
Članak 19.
Obveza za osiguranje mogućnosti prometovanja
Zakupnik od preuzimanja predmeta zakupa preuzima obvezu osiguranja prometa na predmetu zakupa (to jest u postojećim dijelovima zgrade autopraonice i boksovima za pranje automobila, odnosno na površinama zakupa i prometnim površinama).
Zakupnik oslobađa Zakupodavatelja svih zahtjeva trećih osoba koji proizađu iz povrede prethodno navedenih obveza.
Članak 20.
Parkirališna mjesta
2. Parkirališna mjesta Trgovačkog centra tijekom radnog vremena na raspolaganju su kupcima za kratkotrajno parkiranje.
3. Zakupodavatelj ima pravo upravljati parkirališnim mjestima ili ih dati na upravljanje trećima, s tim da se za njihovo korištenje mogu naplaćivati primjerene parkira!išne pristojbe. Za kupce koji obave kupnju robe ili usluge u Trgovačkom centru može se predvidjeti potpuni ili djelomični povrat parkira!išne pristojbe.-
Zakupodavatelj će obvezujuće odrediti sve pojedinosti glede upravljanja parkiralištem i sustava naplate parkirališne pristojbe.
4. Parkirališna mjesta za zaposlenike Zakupnika se ne zakupljuju.
Zakupodavatelj može, međutim, uz mogućnost opoziva u bilo koje doba dopustiti da zaposlenici Zakupnika svoja vozila parkirati na parkiralištu u okviru Trgovačkog centra, i to sukladno njegovim detaljnim odredbama.
Zakupodavatelj može posebice odrediti da se smiju koristiti samo određena parkirališna mjesta i da se u određeno vrijeme ili u određenim slučajevima moraju koristiti druga parkirališna mjesta na području Trgovačkog centra ili javna parkirališta izvan područja Trgovačkog centra.
Zakupnik se obvezuje da će se skrbiti za strogo pridržavanje tih Zakupodavateljevih odredaba od strane svojih zaposlenika.
Na temelju takve dozvole, čak i ako je vremenski dugo trajala, ne proizlaze nikakva prava korištenja.
Članak 21.
Uništenje Predmeta zakupa, obnova
1. U slučaju potpunog uništenja ili uništenja većeg dijela autopraonice postavljene na predmetu zakupa (npr. uslijed požara, potresa, poplave) Zakupnik je obvezan ponovno izgraditi autopraonicu, osim ako se od njega zbog iznosa osiguranja koji mu stoji na raspolaganju ne može zahtijevati da to i učini.
Ponovna izgradnja treba uslijediti bez odlaganja. To ne utječe na obvezu plaćanja zakupnine, dodatnih troškova, doprinosa za plaćanje nekretninom kao i doprinosa za reklamu.
Ako se od Zakupnika ne može zahtijevati da ponovno izgradi autopraonicu, Ugovor o zakupu može otkazati s otkaznim rokom od dva mjeseca krajem kvartala. Otkaz treba uslijediti u pisanom obliku.
2. U slučaju potpunog uništenja ili uništenja većeg dijela Trgovačkog centra ili Predmeta zakupa (npr. uslijed požara, potresa, poplave) Zakupodavatelj nije obvezan obnoviti Trgovački centar ili Predmet zakupa. To vrijedi i onda kad se u slučaju djelomičnog uništenja ili oštećenja od Zakupodavatelja ne može zahtijevati da će obnoviti Trgovački centar.
Zakupodavatelj može Ugovor o zakupu otkazati s otkaznim rokom od dva mjeseca krajem kvartala, ako nije predviđena ponovna izgradnja Trgovačkog centra. Otkaz treba uslijediti u pisanom obliku.
Ako se nije započelo s obnovom Trgovačkog centra u roku od dvije godine nakon uništenja, Zakupnik ima pravo Ugovor o zakupu otkazati s otkaznim rokom od dva mjeseca krajem kvartala. Otkaz treba uslijediti u pisanom obliku.
Ako je mogućnost korištenja predmeta zakupa sukladno ugovornoj namjeni zbog cijelog djelomičnog uništenja Trgovačkog centra smanjena, Zakupnik ima pravo prikladno smanjiti zakupninu do početka izgradnje Trgovačkog centra.
To ne utječe na prava Zakupodavatelja na naknadu štete, ukoliko je za nju odgovoran Zakupnik ili ako je šteta nastala u području rizika Zakupnika. Također se ne mijenjaju zahtjevi za naknadom štete Zakupodavatelja prema Zakupniku. Članak 22.
Odgovornost Zakupodavatelja za nedostatke
1. Isključena je odgovornost Zakupodavatelja za naknadu štete neovisno o tome tko ju je prouzročio.
Zakupodavatelj je odgovoran za naknadu štete samo za slučajeve s namjerom ili grubom nepažnjom od strane Zakupodavatelja. Za običnu nepažnju Zakupodavatelj je odgovoran za naknadu štete samo u slučaju povrede bitnih ugovornih obveza (kardinalne obveze).
2. Odgovornost Zakupodavatelja za običnu nepažnju unatoč povredi bitnih ugovornih obveza (kardinalne obveze) isključena je
a. ako Zakupnik rizik od štete u stvarnom pogledu može kontrolirati ili se od rizika štete može zaštiti sklapanjem osiguranja, na što je obvezan ili je razumno očekivati da ga sklopi ili
b. ako se radi o početnim nedostacima koji su postojali prilikom sklapanja ugovora, ili ako se Predmet zakupa tek treba napraviti, prilikom dovršenja ili primopredaje Predmeta zakupa Zakupniku
3. Prethodno navedeni izuzeci od odgovornosti (br. 1 i 2) se međutim ne primjenjuju
a. za štete zbog povrede života, tijela ili zdravlja ljudi, a koje počivaju na povredi obaveza Zakupodavatelja s namjerom i grubom nepažnjom u povredi obaveze njegovog zakonskog zastupnika ili pomoćnih radnika;
b. za štete koje za koje postoji osiguranje Zakupodavatelja (npr. obvezno osiguranje od opće odgovornosti iz uporabe proizvoda ili osiguranja zgrade) i zaista se isplaćuje naknada štete;
c. za štete, za čije sprečavanje je Zakupodavatelj preuzimanjem garancije ili potvrdom odgovarajućeg svojstva preuzeo obavezu namirenja;
d. za štete zbog nedostataka koje je Zakupodavatelj zlonamjerno prešutio.
4. Odgovornost Zakupodavatelja je po iznosu ograničeno na tipične i predvidive štete iz ugovora, ako Zakupodavatelj jamči zbog obične nepažnje. Isto se primjenjuje ako Zaku-podavatelj odgovara za djelovanje s namjerom ili grubom nepažnjom svojih zaposlenih koji nisu na rukovodećim položajima ili ostalih pomoćnih radnika.
5. Zakupodavatelj ne odgovara Zakupniku za smetnje kod uporabe Predmeta zakupa koje su prouzročene od trećih osoba uključujući i druge Zakupnike Trgovačkog centra. Zakupodavatelj će se, međutim, potruditi da ukloni smetnje o kojima je obaviješten.
Članak 23.
Ostala odgovornost Zakupodavatelja
osobna odgovornost za osobe koje rade za njega
1. Za ostalu odgovornost Zakupodavatelja za naknadu štete zbog bilo kojeg pravnog razloga vrijedi čl. 22.
2. Ako je odgovornost za naknadu štete Zakupodavatelja isključena ili ograničena, to vrijedi i s obzirom na osobnu odgovornost za naknadu štete zakonskih zastupnika kao i poslop-rimaca i ostalih pomoćnih radnika Zakupodavatelja. Članak 24
Smetnje u opskrbi i radu
1. Zakupodavatelj ne preuzima nikakvu odgovornost za to da opskrbna poduzeća svoje usluge (struja, plin, voda, gorivo, grijanje iz toplane itd.) neće izmijeniti obzirom na vrstu, kakvoću, pritisak odnosno napon ili ih obustaviti. Zakupniku iz toga ne proizlaze nikakva prava i zahtjevi prema Zakupodavatelja.
2. U slučaju tehničkih smetnji, nestašice goriva (čak i samo lokalne nestašice goriva), prekida u opskrbi strujom ili vodom, više sile, službenih uredbi ili druge potpune ili djelomične nemogućnosti pružanja usluge ne može se zahtijevati grijanje Predmeta zakupa i Trgovačkog centra i/ili rad tehničkih postrojenja (kao npr. dizala, uređaja za dovod i odvod zraka, postrojenja za opskrbu energijom i zbrinjavanje otpadnih voda).
Zakupodavatelj je u takvom slučaju samo obvezan odmah poduzeti sve što je potrebno i razumno prihvatljivo za uklanjanje prekida isporuke. Utoliko su isključena daljnja prava i zahtjevi Zakupnika, posebice prava na smanjenje zakupnine i naknadu štete.
3. Postojeću mrežu za opskrbu električnom energijom, plinom i vodom Zakupnik može koristiti samo u onoj mjeri koja neće dovesti do preopterećenja. Povećane potrebe Zakupnik može pokriti proširenjem dovoda o vlastitom trošku uz prethodnu suglasnost Zakupodavatelja.
Kod smetnji ili kvarova na opskrbnim vodovima Zakupnik je obvezan pobrinuti se za trenutačno isključenje iz mreže. Ukoliko to nije moguće, o tome mora neodložno obavijestiti Zakupodavatelja ili njegovog povjerenika.
Promjene u sustavu opskrbe električnom energijom, posebice promjena napona struje, ne predstavlja osnovu za odštetne zahtjeve Zakupnika prema Zakupodavatelju.
Članak 25. a
Osiguranja
1. Zakupnik će za predmet zakupa i za svrhu zakupa zaključiti osiguranje iz obavljanja poslovne djelatnosti koje pokriva sve rizike iz poslovanja te obuhvaća i osiguranje odgovornosti za ekološke štete i štete u okolišu. Zakupnik preuzima odgovornost za eventualna onečišćenja voda ili tla od početka zakupa.
2. Zakupnik je dužan Zakupodavatelju na njegov zahtjev predočiti policu osiguranja i drugu dokumentaciju kao dokaz o zaključenju i postojanju osiguranja koja je bio dužan zaključiti.
Članak 26.
Ugovorna kazna
1. Zakupnik je obvezan platiti ugovornu kaznu, ako namjerno počini povredu jedne ili više niže navedenih obveza:
a. povreda obveze rada sukladno čl. 16.;
b. nepridržavanje ugovornog radnog vremena sukladno čl. 16.;
c. povreda obveza predočenja dozvola, potvrda itd. sukladno Dijelu II, čl. 5, točka. 8, Dio II;
d. povreda obveze osiguranje nesmetanog prometa sukladno čl. 19;
e. povreda obveza isključenja opskrbnih vodova u slučaju smetnji/šteta sukladno čl. 24, točka. 3
f. skladištenje, ponuda ili prodaja robe, odnosno skladištenje opasnih tvari izvan predmeta zakupa bez prethodne suglasnosti Zakupodavatelja
g. povreda obveza iz čl. 20, točka. 3, o pridržavanju smjernica Zakupodavatelja vezano za korištenje parkirališnih mjesta
h. ispušteno
i. Povreda zabrane video nadzora prema čl. 16 a, br. 1;
j. Povreda obaveze prema čl. 16 a br. 2; (Ugovorena zabrana video nadzora s Podzakupnikom)
k. Povreda obaveze prema Dijelu II, čl.3 br. 4 (etičke vrijednosti);
l. Povreda obaveze prema čl. 33, br. 8 (Tajnost podataka);
m. Povreda obaveze prema čl. 33, br. 9; (nedozvoljeno oglašavanje)
n. Povreda obaveze prema čl. 33, br. 10; (nedozvoljeno ograničenje konkurencije)
o. Povreda obaveze prema čl. 17.
2. Ugovorna kazna iznosi 10% od mjesečnog iznosa zakupnine, a ako se zakupnina plaća ovisno o prometu, ugovorna kazna iznosi 10% minimalne mjesečne zakupnine, i to za svaki dan tijekom kojega Zakupnik unatoč pisanoj opomeni Zakupodavatelja i nadalje povređuje svoje obveze ili se povreda obveza nastavlja i nakon isteka roka koji je Zakupodavatelj odredio za obustavu povrede.
Ako Zakupnik svojim ponašanjem čini nekoliko gore navedenih povreda, ugovorna kazna nastaje zasebno za svaku počinjenu povredu.
Sve ugovorne kazne su za svaki kalendarski mjesec prema gore ograničene na jednu mjesečnu zakupninu, a u slučaju da se da je zakupnina dogovorena u ovisnosti o prometu, na jednu minimalnu mjesečnu zakupninu.
3. To ne utječe na druga prava i zahtjeve Zakupodavatelja, posebice ne na pravo na ispunjenje, pravo na ostvarenje naknade za daljnje nanesene štete i pravo na izvanredni otkaz.
Članak 27.
Podzakup
1. Zakupnik smije Predmet zakupa samo u okviru ugovorne svrhe korištenja i uz prethodnu pisanu suglasnost Zakupodavatelja dati u podzakup. Suglasnost se mora ishoditi barem tri mjeseca unaprijed, uz navođenje imena i adrese podzakupnika.
Zakupnik nema pravo na otkaz ugovora, ako Zakupodavatelj odbije suglasnost zbog važnog razloga. Važan razlog postoji osobito u slučaju kad na temelju konkretnih dokaza postoje ozbiljne sumnje u ispunjenje zahtjeva navedenih u nastavnoj točci 2, te Zakupnik i nakon što Zakupodavatelj to zatraži, u primjerenom roku ne ukloni navedene sumnje.
2. Zakupnikova namjera davanja u podzakup ne smije biti u suprotnosti s potrebama drugih Zakupnika i s interesom Zakupodavatelja da poslovanje Predmeta zakupa bude na jed-nako visokoj razini koji odgovora karakteru Trgovačkog centra. Osim toga mora biti osi-gurano da će se i u podzakupu bez ograničenja ispunjavati sveukupne obveze Zakupnika, primjerice obveze iz čl. 16., 16. a, 17. i 30. Bonitet Podzakupnika i kvaliteta poslovanja koje namjerava obavljati u predmetu zakupa moraju odgovarati zahtjevima Trgovačkog centra.
3. Zakupodavatelj svoju suglasnost smije uvjetovati primjerenim uvjetima. Zakupodavatelj posebice smije zahtijevati da mu se iznos od 50% podzakupnine koji prelazi iznos zakupnine plaća kao dodatna zakupnina.
4. Za slučaj davanja u podzakup, Zakupnik već sada svoja potraživanja na ime plaćanja zakupnine i dodatnih troškova prema Podzakupniku ustupa Zakupodavatelju koji to ustupanje ovime prihvaća. Ustupanje služi kao sigurnost za sva potraživanja Zakupodavatelja prema Zakupniku.
Članak 28.
Prijenos Ugovora o zakupu od strane Zakupodavatelja
1. Zakupodavatelj ima pravo, ovaj ugovor sa svim pravima i obvezama prenijeti na treću osobu (pravnu osobu, fizičku osobu i/ili društvo osoba). U takvom slučaju Zakupodavatelj bez naknadne odgovornosti istupa iz zakupnog odnosa. Zakupnik već sada daje svoju suglasnost na takav prijenos.
2. Prethodna odredba zajedno sa suglasnosti Zakupnika vrijedi i za daljnje prijenose Ugovora o zakupu od strane dotičnog Zakupodavatelja.
3. Zakupnik svoja prava iz ovoga Ugovora može prenijeti samo uz prethodnu pisanu suglasnost Zakupodavatelja. To vrijedi i za slučaj prodaje čitavog ili dijela Zakupnikovog poslovanja.
Članak 29.
Izvanredni otkaz od strane Zakupodavatelja
1. Zakupodavatelj Ugovor o zakupu može izvanredno otkazati (Pravo posebnog otkaza) uz prikladan rok ako
a. zakupljeni Predmet zakupa treba u druge svrhe zbog važnog razloga, na primjer zbog nužnih ili namjenskih mjera pregrađuje te preseljenje Zakupnika na zamjenski Predmet zakupa sukladno čl. 15. nije moguće ili nije moguć sporazumni dogovor sa Zakupnikom ili
b. ako se Zakupodavateljev glavni ugovor o zakupu otkazuje ili završava na drugi način, a zbog razloga za koje Zakupodavatelj nije odgovoran ili nije razumno za očekivati od Zakupodavatelja da nastavi sa zakupom - ili
c. ako Zakupodavatelj odnosno društvo za upravljanje robne kuće sa samoposlugom obustavi ili je već obustavio svoju gospodarsku djelatnost na zakupljenom zemljištu zbog razloga za koje nije odgovoran ni Zakupodavatelj niti društvo za upravljanje ili nije razumno za očekivati ni od Zakupodavatelja niti od društva za upravljanje da nastavi gospodarsku djelatnost.
Prilikom korištenja ovog prava izvanrednog otkaza Zakupnik nema pravo na nikakvu naknadu štetu od strane Zakupodavatelja.
2. Zakupodavatelj osim toga nakon poslane opomene koja nije polučila rezultat ima pravo na prijevremeni, izvanredni otkaz ugovornog odnosa bez pridržavanja otkaznog roka ako za to postoji neki drugi važan razlog (izvanredni otkaz iz važnog razloga), osobito ako Zakupnik
a) Predmet zakupa bez odobrenja Zakupodavatelja u cijelosti ili djelomično koristi u drugačiju svrhu od one koja je utvrđena ugovorom, ili ako Predmet zakupa bez prethodne pisane suglasnosti Zakupodavatelja da u podzakup ili na korištenje nekoj trećoj osobi,
b) ne započne s dovršenjem Predmeta zakupa u roku od dva tjedna nakon primopredaje istoga
c) po otvaranju Trgovačkog centra ne započne s obavljanjem svoje prodajne djelatnosti na Predmetu zakupa
d) usprkos pisanoj opomeni ometa zajednicu suprotno ugovoru, osobito ako grubo krši kućni red, posebne upute Zakupodavatelja ili njegovu obvezu osiguravanja mogućnosti prometovanja (čl. 19),
e) krši obvezu rada sukladno čl. 16.1., u što se ubraja i nedovoljno poslovanje (čl. 16. 1.),
f) se ne pridržava ugovorom utvrđenog radnog vremena (čl.16.2.), g) krši obvezu vođenja ugovorenog asortimana odnosno ponude ugovorenih usluga (čl.16.3.),
h) proširuje ili izmjenjuje asortiman bez prethodne suglasnosti Zakupodavatelja
i) robu skladišti, nudi ili prodaje izvan Predmeta zakupa bez prethodne pisane suglasnosti Zakupodavatelja,
j) i nakon dvije pisane opomene svoju djelatnost ne obavlja stručno i higijenski besprijekorno, ili ne ispunjava zahtjeve državnog inspektorata glede higijene i čistoće,
k) ne dostavi ili opetovano nepravovremeno dostavi podatke potrebne za obračun zakupnine koja se obračunava po prometu ili navede pogrešne podatke o prometu,
l) Zakupodavatelju ne preda ugovoreno osiguranje plaćanja najkasnije do primopredaje Predmeta zakupa
m) unatoč opomeni ne ispunjava jednu od obaveza iz Dijela I, čl. 9 br. 2 (učlanjenje u promidžbenu zajednicu, održavanje članstva, plaćanje članarine),
n) unatoč prethodnoj pisanoj opomeni nije predan plan opremanja odnosno ne odgovara traženim standardima
o) povrijedi zabranu video nadzora prema čl. 16. a 1,
p) povrijedi obavezu prema čl. 16.a br.2
q) povrijedi obavezu prema Dijelu II, čl. 3.4
3. Zakupodavatelj osim toga ima pravo na prijevremeni, izvanredni otkaz ugovornog odnosa bez pridržavanja otkaznog roka ako:
a. Ispušteno
b. dođe do tako značajnog pogoršanja imovinskog stanja Zakupnika te se na temelju toga pravovremeno ispunjenje obveza Zakupnika smatra ugroženim. Nakon postavljanja zahtjeva za otvaranjem stečaja nad imovinom Zakupnika, Zakupodavatelj ne može zbog pogoršanja imovinskog stanja Zakupnika izvanredno otkazati ugovor.
c. Nadalje Zakupodavatelj ima pravo na izvanredni otkaz bez pridržavanja otkaznog roka ako Zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene Zakupodavatelja.
4. Ako se zakupni odnos prijevremeno otkaže iz razloga za koje odgovara Zakupnik, Zakupnik je Zakupodavatelju dužan nadoknaditi štetu nastalu zbog izostanka zakupnine.
5. Otkaz mora uslijediti u pisanom obliku.
Članak 30.
Porez na dodanu vrijednost
1. Zakupnik se obvezuje da će Predmet zakupa koristiti isključivo za ostvarivanje prometa koje niti isključuje niti ugrožava Zakupodavateljevo pravo na odbitak pretporeza. Zakupnik je nadalje obvezan na zahtjev Zakupodavatelja poreznoj upravi dostaviti dokaz o korištenju Predmeta zakupa.
2. Ako se odbitak pretporeza Zakupodavatelja ispravi iz razloga koji proizlaze iz korištenja Predmeta zakupa od strane Zakupnika, Zakupnik će Zakupodavatelja osloboditi svih zahtjeva odnosno Zakupodavatelja nadoknaditi svu time nastalu štetu.
3. Zakupodavatelj će odustati od oslobođenja od poreza i na zakupninu će zaračunati porez na dodanu vrijednost. Na dodatne troškove također će se zaračunati porez na dodanu vrijednost.
Članak 31.
Zakupodavateljevo pravo povlačenja iz ugovora
Ispušteno
Članak 32.
Povrat, stručno vještačenje
1. Zakupnik se obvezuje da će pravovremeno prije isteka ugovora o zakupu o vlastitom trošku zatražiti vještačenje ovlaštenog sudskog vještaka (npr. inženjer geologije i hidrologije). Vještak se mora imenovati u dogovoru sa Zakupodavateljem. Vještaku će se povjeriti analize utjecaja iz okoliša i otpada na tlo. Prije svega mora analizirati podzemne vode i tla na specifične kontaminacije uslijed onečišćenja naftom (kontaminacija). Ukoliko je potrebno, opseg analize usuglasit će se s nadležnim službama. Zakupnik je obvezan to vještačenje (ekspertizu) u cijelosti staviti na raspolaganje Zakupodavatelja prije povrata predmeta zakupa i dokazati da su sanacijski radovi provedeni.
2. Po prestanku ugovornog odnosa Zakupnik predmet zakupa mora vratiti u sljedećem stanju:
a. Nadzemna i podzemna postrojenja i objekti (autopraonica, spremnici, vodovi), koje je zakupnik sagradio, mora o vlastitom trošku u cijelosti i na stručno ispravan način ukloniti (srušiti) u skladu s mjerodavnim propisima. U protivnom Zakupodavatelj ima pravo nadzemna i podzemna postrojenja i objekte koje je izgradio Zakupnik ukloniti o trošku Zakupnika te sve troškove zbrinjavanja postrojenja i objekata prefakturirati Zakupniku.
b. Zakupnik o vlastitom trošku i na stručno ispravan način mora otkloniti sva štetna onečišćenja tla, čak i ako su ih izazvali treći, posebice specifične kontaminacije podzemnih voda i tla naftom.
c. Predmet zakupa će ovisno o odabiru Zakupodavatelja vratiti sasvim ili djelomično poravnat i učvršćen ili djelomično asfaltiran. Ukoliko se Zakupodavatelj odrekne mogućnosti odabira, ili je ne iskoristi najkasnije 28 dana od prispijeća pismenog zahtjeva Zakupnika, predmet zakupa vraća se u poravnatom i učvršćenom stanju.
3. Ukoliko Zakupnik ne ispuni neku od obveza iz prethodne točke 2, ili ju ne ispuni na način na koji je to bio dužan učiniti, Zakupodavatelj to može učiniti sam ili to povjeriti nekom trećem o trošku Zakupnika, ukoliko je Zakupniku bez uspjeha dao primjeren dodatan rok da ispuni tu obvezu. Definiranje dodatnog roka nije potrebno, ako Zakupnik ozbiljno i definitivno odbija ispuniti tu obvezu, ili ako je zbog posebnih okolnosti, uzimajući u obzir interese obje strane, opravdano da Zakupodavatelj te poslove obavi sam ili ih povjeri trećima.
4. U slučaju javno-pravnih ili privatno-pravnih zahtjeva prema Zakupodavatelju zbog kontaminacije vode ili tla, Zakupnik će osloboditi Zakupodavatelja svih zahtjeva/potraživanja trećih osoba, osim ako se može isključiti mogućnost da je kontaminacija izazvana korištenje predmeta zakupa, ili da ju je skrivio Zakupnik.
5. Ispušteno.
6. Kod povrata Predmeta zakupa izrađuje se zapisnik o povratu u koji se upisuju svi nedostaci i prigovori Zakupodavatelja. Zakupnik mora navedene nedostatke ukloniti odmah. Zakupodavatelj može nakon isteka roka nedostatke ukloniti o trošku Zakupnika.
Članak 33.
Zaključne odredbe
1. Sklopljeni su samo oni sporazumi koji su u pisanom obliku utvrđeni ovim Ugovorom o zakupu i njegovim dodacima. Ne postoje nikakvi dodatni usmeni dogovori.
2. Više Zakupnika kao solidarni dužnici odgovaraju za sve obveze iz ugovora o zakupu.
Svaki Zakupnik zastupa drugog Zakupnika u svim pitanjima iz Ugovora o zakupu. Očitovanja volje jednoga Zakupnika smatraju se obvezujućima i za drugog Zakupnika. U svrhu stupanja na snagu neke izjave Zakupodavatelja dostatno je da istu dao jednom Zakupniku.
Činjenična stanja koja za jednog Zakupnika dovode do produljenja ili skraćenja ugovornog odnosa ili su temelj za njegovu obvezu plaćanja naknade štete, imaju isti učinak i za druge Zakupnike. To, međutim, ne vrijedi za otkaz jednom od Zakupnika iz Ugovora o zakupu temeljem ugovornih odredaba Ugovora o zakupu.
3. Ako bi neka odredba ili neki drugi sastavni dio ovoga Ugovora ili Dopune uz ugovor, čak i ako će se ista tek zaključiti, bila ili postala nevažeća ili neprovediva to ne utječe na valjanost ostalih dijelova Ugovora.
U tom slučaju vrijedi valjana i provediva odredba koja po smislu i svrsi najviše odgovara nevažećoj odnosno neprovedivoj odredbi.
U tom slučaju su ugovorne strane obvezatne na zahtjev druge ugovorne strane tu nevažeću odnosno neprovedivu odredbu zamijeniti važećom i provedivom odredbom, koja po smislu i svrsi najviše odgovara nevažećoj odnosno neprovedivoj odredbi.
Isto vrijedi i kod praznina u Ugovoru.
4. Zakupnik je obaviješten da se u okviru upravljanja Ugovorima o zakupu podaci koji se odnose na ugovorni odnos, pohranjuju na nosače podataka te obrađuju prema odredbama važećih propisa u Republici Hrvatskoj.
5. Ugovorne strane su suglasne da će kod svih poslovnih aktivnosti poštivati važeće zakonske propise („Compliance").
U okviru poslovnih odnosa nepoželjan je bilo kakav oblik korupcije ili gospodarskog kriminaliteta. Radi ostvarivanja ugovorenih ciljeva ugovorne strane neće niti djelatnicima niti osobama koje su im bliske davati, ponuditi, obećati, od njih zatražiti ili im odobriti osobne poklone ili bilo kakvu korist povezanu s kompanijom, s namjerom privilegiranja na nelojalan, nepošten ili nedopušten način.
Stoga ugovorne strane jamče da će se u okviru svoje odgovornosti pridržavati svih relevantnih zakona i propisa, između ostalog i zakona o suzbijanju korupcije, zakona o zaštiti tržišnog natjecanja te zakona o zaštiti osobnih podataka.
Ukoliko postoje konkretna polazišta za to da Kauflandu ili poslovnom odnosu prijeti velika šteta uslijed kažnjivih radnji, Zakupnik može osobno ili anonimno preko compliance menadžera ili vanjskog odvjetnika od povjerenja ili preko online sustava za dojave na Kauflandovoj web stranici o tome obavijesti Upravu Kauflanda. Zajamčena je povjerljivost, a identitet prijavitelja otkrit će se samo uz njegovu izričitu suglasnost. Pojašnjenja i više detalja o toj temi mogu se naći i u bilo koje doba pročitati na web stranici Kauflanda pod www.kaufland.com/compliance ili u rubrici „Tvrtka / Naše vrijednosti / Compliance".
6. Primjenjivo pravo je pravo Republike Hrvatske.
7. Isključivi nadležni sud se određuje se prema mjestu Predmeta zakupa.
8. Ugovorne strane se obvezuju da će sve poslovne tajne primljene u okviru suradnje kao i sve informacije povjerljive prirode, koje jedna ugovorna strana može kao takve označiti ili prepoznati, držati u tajnosti. Isključene od obaveze držanja u tajnosti su informacije koje se u trenutku stavljanja na raspolaganje od jedne ugovorne strane već nalaze u posjedu druge ugovorne strane, očigledne su ili su zakonito pribavljene od trećih osoba, kao i prenošenje informacija nadležnim tijelima i državnim službama na temelju odgovarajućih zakonskih propisa. Ugovorna strana koja se poziva na takvu iznimku snosi teret dokazivanja njenog postojanja.
Ako je primatelj informacije na temelju zakona obvezan odavati informaciju, informacije koje daje moraju se svesti na zakonom traženu mjeru. Ova obaveza čuvanja tajnosti odnosi se na poslovne tajne kao i na sve informacije povjerljive prirode društva KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje Svetice 14, 10000 Zagreb, te s njime povezanih društava, ukoliko ne postoje gore navedene iznimke.
9. Zakupniku je bez prethodnog pismenog odobrenja Zakupodavatelja zabranjeno u promidžbene svrhe objavljivati nazive, robne žigove i ostale zaštićene znakove Zakupodavatelja kao i postojanje ugovornog odnosa ili ostalih informacija o Zakupodavatelju. Ova zabrana, uz ogradu za davanje dozvole, odnosi se na nazive, robne žigove, ostale zaštićene znakove i pojedinačne podatke o osobnim ili materijalnim odnosima društva KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje Svetice 14, 10000 Zagreb te s njime povezanih društava.
10. Zakupodavatelj ima pravo otkazati ugovor, a Zakupnik je obvezan nadoknaditi štetu, ako je Zakupnik bio sudionik mjera za ograničavanje konkurencije relevantnih za poslovni odnos, a osobito zbog dogovora s trećima o podjeli tržišta ili dogovaranju cijena ili ostalih mjera koje koče tržišno poslovanje.
Dio III
Prilozi (primjenjuju se iz Osnovnog Ugovora o zakupu)... “.„
II/ Nalaže se protutuženiku iseliti s nekretnine i osloboditi od osoba i stvari dio k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u površini od cca 250 m2 koji dio nekretnine predstavlja u naravi dio parkirališta trgovačkog centra tužitelja na kojem je izgrađena samoposlužna autopraonica i koji dio nekretnine se nalazi u sjevernom dijelu čestice k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te da preda predmetni dio nekretnine protutužitelju u posjed, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.
III/ Nalaže se tužitelju u roku 15 dana naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 4.964,53 €.
IV/ Odbija se djelomično zahtjev tuženika radi naknade troškova parničnog postupka u iznosu od 500,00 € kao neosnovan.
Obrazloženje
1. Tužitelj je dana 19. veljače 2019. podnio tužbu u kojoj je naveo kako je tužitelj s tuženikom 29.03.2011. sklopio Ugovor o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice br. 40005362 na 7 godina. Isti ugovor samo je prvi ugovor kojim se realizira poslovna suradnja između tužitelja i tuženika, a koja je započela 29.03.2011. sklapanjem usmenog ugovora o poslovnoj suradnji na period od 25 godina, a radi poslovne suradnje izgradnje i urednog vođenja poslovanja autopraonice na adresi [adresa] te omogućavanja prostora za isto od strane tuženika, dok bi obje ugovorne strane imale koristi i to tužitelj od eventualne zarade od poslovanje autopraonice, a tuženik od povećanja broja kupaca i obogaćivanja usluge svojeg trgovačkog centra. Tužitelj je pregovarao i sklopio usmeni ugovor o poslovnoj suradnji na 25 godina s JO , VO i OO koji su najavili da su ovlašteni potpisati Ugovor o zakupu kao potvrdu usmeno sklopljenog ugovora o poslovnoj suradnji pa tužitelj nije imao razloga sumnjati u njihovu vjerodostojnost i ovlast na pregovaranje i sklapanje usmenog ugovora o poslovnoj suradnji na period od 25 godina. Napomenuo je kako su i drugi zakupnici u to vrijeme sklapali identične usmene ugovore o poslovnoj suradnji. Tužitelj je uložio znatna materijalna sredstva, rad i kapital kako bi ishodio sve potrebne dozvole za rad autopraonice, a sve studije i elaborati isplativosti ulaganja ukazivale su na period isplate ulaganja najmanje 20 godina, a niti tužitelj niti tuženik nisu u trenutku ugovaranja predviđali da će poslovna suradnja po tom projektu trajati kraće. Kao jedini razlog zbog kojeg je sklopljen Ugovor o zakupu na 7 godina jer je tužitelju predočeno da dugoročniji ugovor o zakupu zahtijeva pokretanje internih procedura za odobravanje takvog zakupa, a da za ugovor o poslovnoj suradnji isto nije potrebno. Prethodno isteku ugovor o zakupu tuženik je suprotno usmenom ugovoru o poslovnoj suradnji tužitelju predložio sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih 6 mjeseci, na što tužitelj nije pristao. Tuženik odbija postupiti u skladu s ugovorom o poslovnoj suradnji od 29. ožujka 2011. i sklopiti ugovor o zakupu na daljnji period od 7 godina, slijedom čega predlaže da sud donese o tome presudu.
2. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti. Prigovorio je vrijednosti predmeta spora označenoj s 72.000,00 kn navodeći kako je nejasno temeljem čega je ona određena. Učini je nespornim sklapanje ugovora o zakupu 29.03.2011. na 7 godina, no naveo je kako je netočno da je isti ugovor samo prvi ugovor te da je suradnja između stranaka započela sklapanjem usmenog ugovora o poslovnoj suradnji na razdoblje od 25 godina. Među strankama nije bilo nikakvog zaključenja ugovora o poslovnoj suradnji na 25 godina niti je bilo pregovora o takvoj dugoročnoj suradnji. Istaknuo je kako su VO, OO i JO dogovorali i zaključili s tužiteljem samo ugovor o zakupu na 7 godina. Također prilikom pregovora je bilo tužitelju rečeno da nakon isteka ugovora o zakupu tuženik nije obvezan ponuditi novi ugovor, no prezentirano je da ukoliko bude postojao daljnji interes sa strane tuženika i ne bude problema s tužiteljem kao zakupnikom da postoji mogućnosti da mu se ponudi novi ugovor. Spori da bi tuženik sklopio usmeni ugovor o poslovnoj suradnji s nekim drugim zakupnicima. Nadalje, poziva se na čl. 34. Ugovora o zakupu gdje je eksplicitno navedeno kako su sklopljeni samo oni sporazumi koji su pisano utvrđeni ovim ugovorom o zakupu i njegovim prilozima. Ne postoji nikakvi dodatni usmeni dogovori. Pravovaljane su samo one izmjene, dopune i otkazi ovog Ugovora koje su donesene u pisanom obliku. Time su stranke nedvojbeno isključile postojanje usmenog ugovora na kojeg se poziva tužitelj. Nadalje, naveo je kako je godinu i pol dana prije isteka ugovor o zakupu tuženik obavijestio tužitelja kako će zakup prestati istekom ugovora te da mu je tužitelj predložio produljenje ugovora o zakupu do 2021. kako bi mogao naći alternativno rješenje za preseljenje autopraonice, na što tuženik nije pristao pa da je tužitelj na sastanku molio da mu tuženik izađe u susret i da autopraonicu izmjesti u proljeće 2019. Tuženik mu je izašao u susret te mu je ponudio sklapanje novog ugovora o zakupu na 6 mjeseci, a tužitelj ga je molio da mu pošalje nacrt e-mailom, što je učinjeno, no tužitelj se povratno nakon toga nije javio. Napomenuo je kako cijelo to vrijeme tuženik nikada nije spomenuo usmeni ugovor o poslovnoj suradnji pa smatra kako se radi o izmišljenoj konstrukciji za potrebe vođenja ovog postupka i odugovlačenja vlastitog iseljenja i predaje predmeta zakupa u posjed tuženiku. Nadalje, naveo je da je po isteku ugovora o zakupu tužitelj nastavio koristiti nekretninu, a tuženik mu je izdavao račune po pravnoj osnovi čl. 165. st. 1. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014 – dalje u tekstu ZV), no da to ne znači da je zakup time produžen. Nastavno, tuženik je podnio i protutužbu i protutužbeni zahtjev navodeći kako je Ugovor o zakupu dijela zemljišta površine 250 m2 u blizini Trgovačkog centra Kaufland Sesvete, k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], između stanaka istekao 23.11.2018., da ovdje tužitelj/protutuženik po isteku ugovora nije napustio predmet zakupa i vratio objekt u prvobitno stanje te ga predao ovdje tuženiku/protutužitelju, niti ga je oslobodio od stvari i osoba te da tužitelj/protutuženik i dalje drži predmet zakupa u svojem posjedu bez pravne osnove, odnosno nezakonito i protupravno, slijedom čega predlaže da sud donese presudu kojom će se naložiti tužitelju/protutuženiku da iseli s nekretnine i oslobodi ju od stvari i osoba te da ju preda tuženiku/protutužitelju u posjed.
3. Tužitelj je osporio protutužbu i protutužbeni zahtjev u cijelosti.
4. Prvostupanjski sud je dana 03. studenog 2022. donio presudu kojom odbija tužbeni zahtjev kao neosnovan i usvaja protutužbeni zahtjev, a koja presuda je ukinuta od strane VTS RH rješenjem od Pž-5282/2022 od 21. studenog 2023. u kojem se navelo da je sporno postojanje usmenog ugovora o poslovnoj suradnji i da je zbog odbijanja tužiteljevih dokaznih prijedloga na okolnost postojanja usmenog ugovora o poslovnoj suradnji činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno te je dana uputa da se izvedu predloženi tužiteljevi dokazi na okolnost postojanja usmenog ugovora o poslovnoj suradnji, pri čemu je potrebno utvrditi što je bio predmet ugovora koja je bila ugovorna zakupnina i na koje razdoblje je eventualno sklopljen takav usmeni ugovor, utvrditi koliko je bila procijenjena tužiteljeva investicija te koliko je bio očekivani i stvarni godišnji povrat investicije, ocijeniti radili li se o tiskom pisanom ugovoru o zakupu.
5. U dokaznom postupku ovaj sud izvršio je uvid u presliku Ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice (list 33-73 spisa), presliku izvatka iz zemljišne knjige (list 74-75, 160-161 spisa), presliku izvatka iz obrtnog registra (list 76 spisa), izjavu o odnosima u pogledu zakupa između ZP ABSTERGO d.o.o. i Kaufland Hrvatska k.d. (list 77-81 spisa), presliku zapisnika javnog bilježnika od 29.08.2018. (list 82-88 spisa), presliku računa (list 89 spisa), presliku obračunska liste (list 90 spisa), presliku Podataka o dugotrajnoj imovini (list 91 spisa), korespondencija (list 92-93, 147-148, 149-150, 151, 152-153, 162-177 spisa), presliku nacrta Ugovora o zakupu (list 94-135 spisa), sudska praksa (list 154-155 spisa), preslika zapisnika o primopredaji površine (list 156-159 spisa), preslika presude Trgovačkog suda u Varaždinu (list 237-244 spisa), nacrti (list 313-314 spisa), saslušao je kao svjedoke CO (list 263-264 spisa), JO (list 283-284 spisa), PO (list 471-472 spisa), GO (list 474-476 spisa), IO (list 515-516 spisa), stranke i to tužitelja BO (list 264-265, 473 spisa) i zakonskog zastupnika tuženika OO (list 265-266 spisa), pribavio podatke od Porezne uprave (list 480-509 spisa), proveo je geodetsko vještačenje po vještaku Vladivoju Reliću (list 293-299, 318-319 spisa).
6. Na ročištu dana 09. veljače 2021. tužitelj je odustao od dokaznog prijedloga saslušanja svjedoka AO, dok je na ročištu dana 22. travnja 2021. tuženik odustao od dokaznog prijedloga saslušanja DO i ĆO, a podneskom od 26.04.2021. i od saslušanja svjedoka ŠO i UO pa sud iste dokazne prijedloge nije provodio.
7. Valja napomenuti kako rješenjem VTS-a Pž-5282/2022 od 21. studenog 2023. nakon što je ukinuta ranije donesena prvostupanjska odluka te vraćen predmet na ponovno suđenje, da predmet nije vraćen u stadiju prethodnog postupka, već je postupak vraćen u stadije glavne rasprave, sukladno čl. 370. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/94, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23; u daljnjem tekstu: ZPP), a na koju odredbu se upravo VTS RH i pozvao u svojoj odluci.
8. Tužitelj je nakon što je ukinuta odluka u stadiju glavne rasprave predložio da se provede financijsko vještačenje na okolnost kolika je investicija, a koliko je bio stvarni godišnji povrat investicije uvažavajući podatke Porezne uprave. Također je tražio da se od društava ZP ABSTRERGO d.o.o. Zagreb i OPTIMUM 1990 d.o.o. zatraže njihovi ugovori o zakupu s ovdje tuženikom. Ti dokazi su novo predloženi dokazi koji ranije tijekom postupka nisu bili predloženi. Kako postupak nije vraćen u stadiju prethodnog postupka, a stranke mogu predlagati dokazne prijedloge do zaključenja postupka, iako stranke mogu iznositi činjenice i predlagati nove dokaze iznimno i tijekom glavne rasprave ako ih bez svoje krivnje nisu mogle iznijeti, odnosno predložiti do zaključenja prethodnog postupka, tako isti dokazi nisu predloženi pravovremeno. Ranije navedeni dokazni prijedlozi nisu predloženi do zaključenja prethodnog postupka, a prema mišljenju ovog suda isti dokazi su se mogli predložiti pravovremeno do zaključenja prethodnog postupka. Naime, ukoliko je tužitelj predložio da se saslušaju zakonski zastupnici društava ZP ABSTRERGO d.o.o. Zagreb i OPTIMUM 1990 d.o.o. na okolnost njihovog odnosa s tuženikom onda se mogli i predložiti pribava njihovih ugovora o zakupu, a isto tako i financijsko vještačenje. Međutim čak da se i zauzme stav da iste ranije navedene dokaze tužitelj nije mogao predložiti pravovremeno bez dvoje krivnje, valja napomenuti da za odluku o ovom predmetu odnosno za odluku jesu li tužitelj i tuženik sklopili usmeni ugovor o poslovnoj suradnji na 25 godina i je li sklopljen novi ugovor o zakupu na 7 godina nije odlučno kakav je bio ugovor o zakupu između tuženika i trećih pravnih osoba, odnosno između tuženika i ZP ABSTRERGO d.o.o. Zagreb te tuženika i OPTIMUM 1990 d.o.o. Također nije ni od odlučne važnosti za donošenje odluke u ovom predmetu ni utvrđenje činjenice kolika je bila investicija otvaranja autopraonice kao i koliko je bio stvarni godišnji povrat investicije, a o čemu više u nastavku ove odluke.
9. Cijeneći rezultate dokaznog postupka, kako svaki dokaz zasebno tako i sve dokaze zajedno, a na osnovi odredbe čl. 8. ZPP-a, ovaj sud došao je do uvjerenja da je tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan, dok je protutužbeni zahtjev osnovan.
10. U ovoj je pravnoj stvari tužitelj potražuje da se utvrdi kako je između stranaka sklopljen Ugovor o poslovnoj suradnji od 29. ožujka 2011. kao i da se utvrdi da je između stranaka 23.11.2018. sklopljen novi Ugovor o zakupu. Tuženik kao protutužitelj protutužbeni zahtjevom potražuje iseljenje tužitelja kao protutuženika iz nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u površini od cca 250 m2 te predaje iste nekretnine u posjed tuženiku kao protutužitelju.
11. Između stranaka nije sporno da se tužitelj nalazi u posjedu predmetne nekretnine, već je sporno postoji li sklopljen ugovor o dugoročnoj suradnji između stranka te jesu li stranke sklopile 23.11.2018. ugovor o zakupu iste nekretnine na daljnjih 7 godina te nalazi li se tužitelj odnosno protutuženik u posjedu predmetni nekretnine bez pravne osnove.
12. Uvidom u Izvadak iz zemljišne knjige razvidno je kako je tužitelj vlasnik nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], ZK ul. [broj ZK uloška], opisane kao poslovna zgrada br. 67 u [adresa], trafostanica, pomoćna zgrada, dvorište i nadstrešnica ukupne površine 13.413 m2.
13. Iz Ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice razvidno je da su ga sklopili tužitelj i tuženik 29.03.2011. vezano za zakup površine od cca 250 m2 zemljišta predmetne nekretnine na kojem će tužitelj izgraditi autopraonicu i to na 7 godina. Člankom 31. Ugovora ugovoreno je kako se po završetku ugovornog odnosa (bilo zbog proteka ugovora ili zbog izjavljenog raskida) zakupnik odnosno ovdje tužitelj obvezuje u roku od 3 mjeseca od isteka ugovornog trajanja zakupnog odnosa odnosno izjavljenog raskida ukloniti svu opremu, postrojenja i pribor iz predmeta zakupa koje je sukladno ugovoru unio i ugradio te predati tuženiku odnosno zakupodavatelju predmet zakupa. Nadalje, člankom 34. st. 1. ugovoreno je kako su sklopljeni samo oni sporazumi koji su pismeno utvrđeni ovim Ugovorom o zakupu i njegovim prilozima te da ne postoje nikakvi dodatni usmeni dogovori. U st. 2. istog članaka stranke su ugovorile kako su pravovaljane samo one izmjene, dopune i otkazi tog Ugovora koje su donesene u pismenom obliku.
14. Iz Zapisnika o primopredaji površine/pregledu pred otvorenje razvidno je kako je predmetna nekretnina predana tužitelju 24. studenog 2011. Iz skica razvidna je točna površine predmetne nekretnine koja je dana tužitelju u zakup.
15. Iz Izjave o odnosima u pogledu zakupa između ZP ABSTERGO d.o.o. i Kaufland k.d. razvidno je da se ista izjava tiče poslovnog odnosa između ranije navedenih pravnih osoba te se iz iste izjave ne mogu utvrditi činjenice koje se tiču poslovnog odnosa između tužitelja i tuženika, a isto tako i iz pravomoćne presude Trgovačkog suda u Varaždinu P-227/17 od 26. listopada 2018. Naime, iz iste izjave je razvidno kako je GO naveo da je Kauflandu u više navrata rekao kako je povrat investicije u autopraonicu predviđen za 21 godinu te da može ući u takvu investiciju samo ako će trajanje zakupa održavati vremenski okvir povrata investicije odnosno najmanje 21 godinu te da su predstavnici Kauflanda to primili na znanje i jasno potvrdili dogovorom i čvrstim obećanjem da će se pisani ugovor o zakupu obnavljati svakih sedam godina i da će trajati najmanje dvadesetjednu godinu. Međutim navedena izjave ne tiče se poslovnog odnosa koji je tužitelj imao s tuženikom niti se tiče autopraonice tužitelja.
16. Također i iz Zapisnika javnog bilježnika od 29.08.2018. razvidno je kako su IO i PO dali izjavu o odnosima s društvom Kaufland u vezi s poslovanja autopraonice pred vršiteljem dužnosti javnog bilježnika Kristiana Hukelja te da se njihova izjave odnosi vezano za njihov odnos s ovdje tuženikom u kojoj izjavi navode da su s Kauflandom imali sklopljen usmeni glavni ugovor o zakupu i izgradnji autopraonica u trajanju od 25 godina kao i pojedinačne ugovore o zakupu i izgradnji na određeno vrijeme koji su se obnavljali, odnosno da su imali dogovor da mogu biti na lokacijama za svo vrijeme dok je tamo i Kauflanda, a minimalno 25 godina. Uvidom u istu izjavu razvidno je kako se iz nje ne mogu utvrditi odlučne činjenice za ovaj predmet odnosno iste izjave ne tiču se poslovnog odnosa tužitelja i tuženika.
17. Iz računa izdanog tužitelju od strane Adriateh d.o.o. Sv. Nedelja razvidno je da je isti izdan za Adriateh 4-0-2 samoposlužna autopraonica i to na iznos od 671.709,15 kn. Iz obročne liste za AO razvidno je kako je ista zaposlena kod tužitelja te da je njom utvrđeno da bruto plaća od 4.000,00 kn. Iz Podataka o dugotrajnoj imovine razvidno je kako se predmeta autopraonica nalazi na njoj te da knjigovodstvena vrijednost iste na dan 31.11.2018. iznosi 438.053,06 kn, a da je nabavna cijena iznosila 609.319,58 kn. Ove podatke potvrđuju i podaci pribavljeni od Porezne uprave.
18. Iz dopisa upućen tuženiku od strane punomoćnika tužitelja i društva ZP ABSTERGO d.o.o. razvidno je kako predlažu zakazivanje sastanka jer da su bili u poslovnom odnosu temeljem Ugovor o zakupu na određeno vrijeme s istekom ugovora tijekom 2017/2018 i da su izrazili želju zakupnici da sklope novi ugovor po proteku roka i da su prilikom prvog sklapanja ugovora o zakupu naveli kako im je sklapanje jednog ugovora financijski neisplativo i da im je bilo usmeno obećano da će se ugovor ponovno sklopiti nakon proteka roka, no da je krajem 2016. promijenjena uprava u tuženiku i da im je javljeno kako nemaju namjeru ponovno sklapati ugovor o zakupu nakon isteka te da ih je uprava tuženika dovela u zabludu o činjenici ponovnog sklapanja ugovora i da su ima dana lažna obećanja čime su zakupnici dovedeni do znatnih gubitaka.
19. Iz istog dopisa proizlazi kako je tuženik obećao tužitelju i društvu ZP ABSTERGO d.o.o. da će nakon isteka prvog ugovora o zakupu sklopiti novi ugovor o zakupu, no međutim ne proizlazi da će ugovor o zakupu produživati uzastopno kroz 25 godina niti se spominje da je sklopljen ugovor o poslovnoj suradnji u trajanju od 25 godina, kao što to ne proizlazi ni iz preostale korespondencije između stranaka.
20. Iz dopisa od 10.07.2017. razvidno je kako su tužitelj i društvo ZP ABSTERGO d.o.o. po punomoćniku predložili tuženiku da se ugovori o zakupu produže do 2021., a kako bi kroz taj period tužitelj mogao naći alternativno rješenje i osposobiti autopraonicu na drugoj odgovarajućoj lokaciji.
21. Iz dopisa od 31.07.2017. razvidno je kako je tuženik na ranije navedeni dopis obavijestio kako tuženik nakon razmatranja svih okolnosti, a obzirom na poslovni plan tuženika nije u mogućnosti zaključivati anekse o produljenju navedenih ugovora o zakupu.
22. Iz Nacrta Ugovora o zakupu razvidno je kako se isti odnosi na zakup predmetne nekretnine i to za daljnji period od 24.11.2018. do 23.05.2019. Isti Nacrt ugovora dostavljen je tužitelj putem maila 08. studenog 2018.
23. Iz maila od 30. studenog 2017. razvidno je kako je tužitelj tražio smanjivanje zakupnine obzirom da su u zadnje dvije godine izgrađena dva objekta slična njegovom.
24. Iz maila od 10. siječnja 2018. razvidno je kako je tuženik odgovorio da nisu u mogućnosti smanjiti zakupninu.
25. Iz dopisa od 06.02.2019. razvidno je kako je tuženik pozvao tužitelja da najkasnije do 23. veljače 2019. uklonite opremu i instalacije s predmeta zakupa, oslobodi predmet zakupa u cijelosti i preda istu tuženiku, a sve sukladno Ugovor o zakupu koji je istekao 23.11.2018., a obzirom da sukladno ugovoru do 23.02.2019. trebao osloboditi predmet zakupa od osoba i stvari. Isti dopis tužitelj je zaprimio dana 12.02.2019.
26. U svojem nalazu i mišljenju geodetski vještaka Vladivoj Relića je identificirao predmetnu nekretninu kao nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ukupne površine 13.413 m2, te da tužitelj koristi dio predmetne nekretnine i to 224 m2 za praonicu s nadstrešnicom i ulaznom rampom te površine za korištenje usisavača površine 46 m2., o čemu je izradio i skicu.
27. Na navedeni nalaza i mišljenje tuženik nije imao prigovora, dok je tužitelj imao prigovor vezano za označeni rezervoar čiste vode koji je naznačen u skici, a ne spominje se u nalazu i mišljenju vještaka. Vještak se očitovao na ročištu dana 28.09.2022. navodeći kako su u svrhu identifikacije sporne autopraonice prema česticama katastra i zemljišne knjige obuhvaćeni svi vidljivi dijelovi autopraonice na terenu, a da pri tome rezervoar čiste vode kako je on prikazan na skici nije uočen na terenu pa je moguće ako on postoji da se radi o podzemnom rezervoaru. Na terenu na području gdje je na skici rezervoar čiste vode, vidljiva je samo trava, a taj rezervoar čiste vode nije vidljiv na travi.
28. Nakon očitovanje vještaka stranke nisu imale prigovora niti daljnjih pitanja za vještaka, slijedom čega je sud prihvatio u cijelosti nalaz i mišljenje vještaka kao i njegovo očitovanje iz razloga što je vještak svoje mišljenje iznio savjesno i u skladu s pravilima znanosti i vještine, a temeljem opažanja na terenu.
29. Iz iskaza svjedoka ĐO razvidno je kako je isti djelatnik tuženika koji je bio zadužen za pregovaranja i sklapanje ugovora o zakupu, a da je s tužiteljem on pregovarao vezano za ugovor o zakupu, ali su ga s njim sklopili OO i JO. Inače se ugovori o zakupu s tuženikom sklapaju na 5 godina, no zbog određenih investicija je s tužiteljem sklopljeno na 7 godina. Otprilike godinu i pol prije isteka ugovora tuženik je javio tužitelju da nemaju namjeru ponuditi novi ugovor o zakupu. Inače on svakog zakupnika prilikom pregovora obavijesti da ukoliko postoji obostrana želja između stranaka da se odnos nastavi da ponovno pregovaraju oko sklapanja novog ugovora, a to je isto rekao i tužitelju, ali da je na kraju tuženik odlučio da neće sklapati novi ugovor o zakupu. Naveo je da tijekom pregovora nikada nije rekao tužitelju da bi suradnja mogla trajati 10, 15 ili 20 godina te da su oni pregovarali samo vezano za ugovor o zakupu na 7 godina koji je i sklopljen. Nakon što je tuženik obavijestio tužitelja da neće sklopiti novi ugovor o zakupu i nakon isteka starog ugovora o zakupu tužitelj je ostao u posjedu dijela nekretnine koji mu je dan u zakup i u njemu se nalazi i dana i tamo radi autopraonica. Prilikom pregovora tuženik je dao svoj tipski ugovor o kojem se pregovaralo s tužiteljem što se tiče komercijalnih dijelova ugovora i to visine zakupnine, trajanju ugovora, stupnju opremljenosti površine koju dajemo u zakup, popratnim troškovima i sl., dok su postojale odredbe od koji tuženik nije odustajao kao primjerice osiguranje plaćanja zakupnine, valuta plaćanja, radno vrijeme i dr. Također je napomenuo kako tuženik nikada ne pristaje na sklapanje ugovora na neodređeno vrijeme, a niti nude tu opciju. Također je naveo kako se radi o tipskom ugovoru tuženika i da oni pregovaraju samo komercijalne dijelove ugovora u smislku zakupnine i trajanja ugovor, popretne troškove i sl., no od određenih odsredbi tuženik ne odustaje kao što su osigruanje plaćanja zakupnine, valuta plaćanja, radno vrijeme i sl.
30. U svojem iskazu JO naveo je kako zna da je bio sklopljen ugovor o zakupu vezano za autopraonicu u [adresa], ali da mu nije poznato da bi bio sklopljen ugovor o dugoročnoj suradnji. On direktno nije vodio pregovore sa zakupnicima već posebni odjel, a u to vrijeme je bio za to zadužen OO, a da je on tada potpisivao jako puno ugovor i da se ne može sjetiti specifično svakog od njih. Nadalje, naveo je kako je kod tuženika bio zaposlen 25 godina i da se nikada nisu sklapali usmeni ugovori.
31. Iz iskaza tužitelja BO razvidno je kako je isti potpisao ugovor o zakupu na 7 godina i to na način da je tuženik donio njemu ugovor i da on nije mogao ništa pregovarati. Pitao je da se produži vrijeme trajanja ugovora ili visina zakupnine, no međutim rekli su mu da ne može. Napomenuo je kako su mu rekli da će moći ostati u tom prostoru koliko god ima Kauflanda, dokle se bude pridržavao njihovih pravila i da je očekivao da će mu ponuditi novi ugovor na 7 godina. Po isteku ugovora on je ostao i dalje u prostoru i autopraonica i dalje radi te tužitelj uredno plaća zakupninu koju je plaćao i ranije. Njemu je prilikom pregovora rečeno da ugovor ne može trajati duže od 7 godina jer da u tom slučaju moraju tražiti odobrenje uprave. Ne zna zašto mu nisu ponudili novi ugovor, a zna da su drugim kolegama koji imaju autopraonice nudili i da pređu na druge lokacije, što njemu nisu ponudili. Nadalje naveo je da prilikom potpisivanja ugovora o zakupu je on pročitao ono što mu je bitno, a to je visina zakupnine i vrijeme trajanja i da ih je tada tražio da se to trajanje produlji, no da mu je rečeno da to nije moguće.
32. Iz iskaza zakonskog zastupnika tuženika OO proizlazi da je tužitelj kad se ušlo u pregovore pojašnjeno što znači njihov ugovor, njegovi uvjeti, rok trajanja i da je upućen da ugovor pročita. Tuženik inače daje mogućnost pregovora vezano za njihove ugovore, no kod pojedinih odredbi su dosta kruti oko njihova mijenjanja jer imaju jako puno zakupnika i ugovora o zakupu pa im je bitna ujednačenost. Prilikom samog pregovora tuženik je dao tužitelju do znanja da postoji mogućnost da se taj ugovor i poslovni odnos nastavi, ali da nema garancije i da se treba preuzeti rizik za to. Tuženik je pred kraj poslovnog odnosa odlučio da neće sklapati novi ugovor o zakupu s tužiteljem jer mu na tom prostoru treba veće parkiralište, o čemu su pravovremeno obavijestili tužitelja koji je pokušao s njima pregovarati da ostane još u prostoru, no oni nisu htjeli. Nakon što je istekao ugovor tužitelj je ostao u prostoru i nije ga napustio i ostao je obavljati djelatnosti autopraonice, a tuženik mu je fakturirao naknadu za korištene prostora sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Nadalje, naveo je kako nije postojao nikakav dogovor da će njihov odnos trajati 25 godina.
33. Po uputi drugostupanjskog suda saslušan je svjedok GO iz čijeg iskaza proizlazi kako je on imao izvršnu suradnju s tuženikom vezano za postavljanje autopraonice na parkiralištu Kauflanda u Čakovcu, da je on s Kauflandom potpisao ugovor o zakupu na 7 godina, iako je htio da se taj ugovor promijeni na način da on duže traje, no međutim da mu je Kaufland rekao da su ti ugovori tipizirani na 7 godina i da će se nakon 7 godina isti moći ponovno produžiti. On je znao da to nije baš visoko profitabilan posao ukoliko ugovor ostane smo na 7 godina, no smatrao je da bi mu se investicija isplatila ukoliko bi potpisao 3 ugovora po 7 godina. Oni su mu rekli da će nakon što protekne 7 godina potpisati novi ugovor na 7 godina i on mu je zapravo vjerovao da će se to tako dogoditi. Čak su ga godinu i pol dana prije nego što mu je ugovor istekao, gospodina CO i B iz Kauflanda pitali kada će se autopraonica proširiti jer je bilo već na početku njihova pregovaranja rečeno da će se u jednom trenutku on proširivati. U siječnju godine kada je trebao isteći ugovor o zakupu gospodin CO mu je rekao kako mu je jako žao, ali da se ugovor ipak neće produživati jer je takvu odluku donijela uprava u Njemačkoj. Priznao je kako je stvarno njegova suradnja s Kauflandom bila jako korektna i jedini problem je to što nije došlo do sklapanja novog ugovora o zakupu. Nadalje, naveo je kako je on prilikom samog pregovaranja i potpisivanja ugovora o zakupu, a kojeg je potpisao s gospodinom OO, njemu pokazao kataloge vezane za autopraonicu te ga upoznao s time kolika je investicija za izgradnju autopraonice i tražio da ugovor bude na duže no međutim, gospodin OO mu je rekao kako se radi o tipiziranom ugovoru i da ugovor ne može biti duži, no međutim, rekao je da se ne brine, da će se isti produžavati i da mogu raditi dok radi Kaufland. Do neprodužetka ugovora je došlo isključivo radi odluke uprave iz Njemačke, inače u Hrvatskoj su mu htjeli produžiti ugovor, ali odluka uprave iz Njemačke je bila konačna. Također je naveo kako on tužitelja zapravo ranije nije znao te tek nakon što je bio na sastanku u siječnju gdje je saznao da mu se ugovor neće produžiti on je saznao da će se to dogoditi i ostalim autopraonicama pa je išao tražiti ostale vlasnike autopraonica i na taj način je došao do gospodina PO i BO. On im je prenio sve sa svog sastanka i upozorio ih da će se i njima to dogodili, što oni nisu ozbiljno shvatili, već su ga kontaktirali nakon što se to i njima dogodilo. Predložio im je da zajedno idu na sastanak i da se probaju dogovoriti s Kauflandom što dalje napraviti. Oni su zaključili da obzirom da hrvatski Kaufland nema nikakvog utjecaja na njihov produžetak ugovora na način da oni mogu biti u zakupu 30 godina onda su oni tražili da im se omogući fiksna 3 -4 ciklusa ugovora, no nisu se uspjeli dogovoriti. Čuo se i s gospodinom DO koji je također bio u zakupu vezano za autopraonicu, no međutim on mu je rekao da je uspio pored Kauflanda kupiti zemlju te da će svoju autopraonicu tamo preseliti što je na kraju i napravio. 34. Iz iskaza ranije navedenog svjedoka nije razvidno da bi isti svjedok sklopio ugovor o dugoročnoj suradnji s tuženikom već je razvidno da je istom od strane ovdje tuženika ponuđen ugovor o zakupu s rokom trajanju od 7 godina, da je svjedok upoznao tuženika o njegovoj investiciji u autopraonicu i da je tražio duži rok od 7 godina, no da tuženik nije pristao sklopiti ugovor o zakupu na duži period već da mu je obećao kako će sklopiti po isteku tog ugovora novi ugovor o zakupu na 7 godina i da mu je rečeno da svjedok može raditi dokle god radi Kaufland. Iz njegove pisane izjave proizlazi kako su se dogovorili da će ugovor produživati 3 puta po 7 godina i da će on biti najmanje 21 godinu u zakupu.
35. Dakle, iz ovog iskaza kao i pisane izjave istog svjedoka razvidno je kako je isti imao dogovor s tuženikom da će se nakon što istekne prvi ugovor o zakupu na 7 godina sklopiti novi ugovor o zakupu na 7 godina, a po isteku toga novi ugovor o zakupu na 7 godina, odnosno da se on s tuženikom dogovori kako će se sklopiti 3 uzastopna ugovora o zakupu (svaki u trajanju od 7 godina). Ovdje valja napomenuti da je sud iz iskaza ovog svjedoka utvrdio kakav je bio poslovni odnos treće pravne osobe ZP ABSTERO d.o.o. s tuženikom, no međutim iz njega nije uspio utvrditi kako je poslovni odnos imao ovdje tužitelj s tuženikom, slijedom čega provođenjem ovog dokaza nisu utvrđene odlučne činjenice za ovaj postupak.
36. Nadalje, sud je po uputi drugostupanjskog suda saslušao i svjedoka PO i IO.
37. Iz iskaza PO sud je utvrdio kako je njegova supruga IO bila vlasnik društva OPTIMUM 1990. d.o.o. preko koje je iznajmljivala zemlju na kojoj je otvorila autopraonice u Slavonskom Brodu, u Zagrebu na [adresa] i u [adresa], sve na parkingu Kauflanda. Da je njima ponuđeno sklapanje ugovora o zakupu na 5 godina, što je bilo premalo da bi se vratila ulaganja u autopraonicu, no da im je Z u početku obećao da će se tipski ugovor kasnije promijeniti te da im je rekao da će moći dugoročno surađivati. Za autopraonicu u Slavonskom Brodu plaćali su najam od 2.000,00 € mjesečno pa im se investicija nije mogla isplatiti za pet godina i da ih je Z uvjeravao da će sigurno moći ostati na tom mjestu 25 do 30 godina odnosno da će moći biti tamo dok ima centra jer sama autopraonica privlači kupce. On im je obećao da će se kasnije smanjiti cijena i da će se produžavati rok. U Slavonskom Bordu su im produžili zakup ponovno na pet godina dok su u Zagrebu na Ravnicama potpisali ugovor na 10 godina. U Zagrebu nakon 7-8 godina im je Kaufland odobrio da iskopaju bunar kako bi im troškovi vode bio jeftiniji, no nakon toga je došao novi čovjek u Kaufland O koji je vjerojatno u dogovoru sa centralnom iz Njemačke dao nalog da se isele. Napomenuo je da je Kaufland u to vrijeme shvatio da im dobro ide posao otvaranje pečenjara na parkiralištima pa su onda u tom trenutku počeli otvarati na parkinzima pečenjare. Također im je u [adresa] OO rekao da će se morati iseliti pa su dogovorili da im se plati sto tisuća eura za iseljenje, no kasnije se taj iznos prepolovio na 50.000,00 € pa se smanjilo na 20.000,00 € da bi im nakraju bilo rečeno da se moraju iseliti bez ikakvih troškova. Ostale vlasnike autopraonica pa tako i tužitelja je upoznao kad je GO izbačen iz Čakovca. Oni su inače pogriješili pri potpisivanju tog ugovora, on nije bio za to, no međutim njegova supruga je govorila kako im ona vjeruje te da je to jedan oblik suradnje sa velikom kompanijom koja se neće baviti autopraonicama već trgovinom.
38. Iz iskaza svjedoka IO sud je utvrdio kako je njezino društvo OPTIMUM 1990 d.o.o. napravilo tri autopraonice u [adresa] i [adresa] na parkiralištu Kauflanda, no da ih je Kaufland obmanuo ako ne i prevario jer su prilikom razgovaranja s osobom iz KAUFLANDA dobili informaciju kako se radi o dugoročnoj suradnji i da oni upravo takvu suradnju žele s nama. Ona je imala prigovore za ugovor koje je rekla OO, no on joj je odgovorio kako je to njihov tipski ugovor i da se njihova uprava nalazi u Njemačkoj, a da će njezine prigovore proslijediti u upravu. Tijekom trajanja ugovora njoj je bilo rečeno da će se potpisivani Anex u kojem će se promijeniti te neke odredbe na koje je ona imala prigovore. Jedna od odredbi za koje je tražila da se promijeni je da se stavi da se radi o ugovoru na neodređeno vrijeme. Napomenula je da su prvo dobili ugovor na pet godina pa zatim na 10. Obećavali su da će se staviti ugovor na neodređeno vrijeme, no međutim javili su da to uprava nije prihvatila i da su im zato stavili ugovor na 10 godina. Kasnije je došlo do promjene uprave KAUFLANDA zbog čega je došlo do promjene politike te su zbog toga 2018. njima otkazali ugovor iako je bila uredan platiša. U razgovoru vezano za otvaranje ovih autopraonica sudjelovala je ona osim za Slavonski Brod gdje je sudjelovao njezin suprug s jednom osobom iz Kauflanda za koju se se ne može sjetiti kako se zove, no za ostale dvije autopraonice sudjelovao je OO. U tim razgovorima zapravo su razgovarali da oni mogu dugoročno biti u zakupu tog prostora za najam te da su imali zajednički interes da oni tamo poslujemo. KAUFLANDA im je rekao da mogu biti u zakupu dokle god su oni tamo te je to njoj bilo dovoljno da uđe u ovaj posao. Oni su u zakupu na ovim prostorima KAUFLAND od 2006. godine te se i dan danas nalaze u istim prostorima i obavljamo tamo djelatnost autopraonice te uredno za to plaćaju KAUFLANDU fakture koje im šalju. Ne zna što na fakturama piše da li piše naknada za korištenje ili zakup, no to se pravna terminologiji koja njoj nije bitna.
39. Iz iskaza svjedoka PO i IO razvidno je da su isti iskazivali samo u odnosu na svoj poslovni odnosa s ovdje tuženikom odnosno na poslovni odnosno društva OPTIMUM 1990 d.o.o. i tuženika te isti nisu imali saznanja vezano za poslovni odnosa tužitelja i tuženika, a čak iz iskaza svjedoka HO proizlazi kako je upoznao tužitelja tek kad je GO izbačen iz Čakovca. Dakle, iz iskaza svjedoka HO i IO sud je utvrdio kakav je bio poslovni odnos treće pravne osobe odnosno društva OPTIMUM 1990 d.o.o. s tuženikom, no međutim iz njega nije uspio utvrditi kako je poslovni odnos imao ovdje tužitelj s tuženikom, slijedom čega provođenjem ovog dokaza nisu utvrđene odlučne činjenice za ovaj postupak. 40. Nadalje, sud je ponovno radi utvrđenja spornih činjenica saslušao tužitelja BO koji je u dopuni svog iskaza naveo kako je on očekivao da će u prostoru moći ostati dokle god je Kauflanda kao što su mu obećali, da je on potpisao tipski ugovor o zakupu na 7 godina jer su mu rekli da ne mogu to mijenjati, a da on u periodu od 7 godina nije mogao vratiti svoju investiciju u autopraonici. On je očekivao da će se investicija u autopraonicu vratiti možda za 20 do 25 godina obzirom da se radilo o amortizaciji po stopi od 4%, no naveo je kako nije radio nikakvu studiju ili elaborat kako bi utvrdio koliko mu je vremena potrebno da vrati investiciju u predmetnoj autopraonici. Bitno mu je bilo samo da ostane što duže u tom prostoru. Njemu je bilo obećano da će se nakon što istekne ugovor o zakupu ponovno potpisati takav isti ugovor. On ne bi potpisivao ugovor o zakupu na 7 godina da nije očekivao da će u tom prostoru ostati duže što mu je bilo obećano. Napomenuo je kako u početku promet nije bio tako velik te je išlo dosta sporo, a kasnije se to ustalilo i bilo je više prometa, no 2015. ili 2016. u susjedstvu je otvorena je jedan auto praonica pa su oni onda zapravo kolač dijelili.
41. Iz provedenog dokaznog postupka sud je utvrdio kako je tužitelj s tuženikom sklopio tipski ugovor o zakupu dijela nekretnine na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na 7 godina, gdje je tužitelj izradio autopraonicu.
42. Iz iskaza tužitelja razvidno je kako je isti očekivao da će nakon što mu istekne ugovor o zakupu ponovno sklopiti isti takav ugovor o zakupu, da on nije radio nikakvu studiju ili elaborat kako bi utvrdio koliko mu je vremena potrebno da vrati investiciju u predmetnoj autopraonici, no da je očekivao da mu treba možda 20 do 25 godina da se vratiti investicija.
43. Iz provedenog dokaznog postupka nije razvidno da su stranke sklopile usmeni ugovor o poslovnoj suradnji na rok od 25 godine. Čak i tužitelj u svojem iskazu kao i prilikom dodatnog saslušanja nije naveo da su sklopili ugovor o poslovnoj suradnji, nego je rekao kako su mu od strane tuženika djelatnici rekli da će moći biti u zakupu dok je Kauflanda, što ne znači da je time sklopljen ugovor o poslovnoj suradnji. Naime, ugovor je sukladno čl. 247. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023, dalje u tekstu: ZOO) kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora. Iz provedenog dokaznog postupka sud nije utvrdio da bi se tužitelj i tuženik dogovorili da sklapaju Ugovor o poslovnoj suradnji kojim se ugovara izgradnja i vođenje poslovanja autopraonice od strane tužitelja na predmetnoj nekretnini tuženika, a radi koristi za ugovorne strane u vidu zarade tužitelja od poslovanja autopraonice, te koristi tuženika od povećanja broja kupaca i obogaćivanja usluge trgovačkog centra na istoj adresi i to na rok od 25 godina. Naime, svi djelatnik tuženika JO, OO i CO, a koji su saslušani u ovom predmetu, negirali su da bi oni sklopili usmeni Ugovor o poslovnoj suradnji na 25 godina, a čak ni tužitelj to u svoje iskazu nije naveo, već je naveo da je njemu bilo u interesu da ju u zakupu što duže te da je on očekivao da bi mu se investicija autopraonice mogla isplatiti za 20 do 25 godine.
44. Dakle, iz svih izvedenih dokaza sud nije utvrdio da su stranke sklopile ugovor o poslovnoj suradnji na 25 godina, a kako nije utvrđeno da je sklopljen ovakav ugovor o poslovnoj suradnji tako sud nije smatrao potrebni da se utvrđuju činjenice na koliko je bila procijenjena tužiteljeva investicija i koliki je bio očekivani i stvarni godišnji povrat investicije, a tim više što iz iskaza tužitelj jasno proizlazi da isti prije sklapanja ugovor o zakupu s tuženikom nije izvršio procjenu svoje investicije niti je vršio procjenu za koliko se očekuje povrat njegove investicije.
45. Naime, iako je drugostupanjski sud uputio ovaj sud da utvrdi koliko je bila procijenjena tužiteljeva investicija, koliki je bio očekivani i stvarni godišnji povrat investicije, prema mišljenju ovog suda utvrđivanje istih činjenica nije odlučno za ovaj predmet. Naime, iako je ovaj sud sukladno čl. 377. ZPP-a prvostupanjski sud dužan izvesti sve parnične radnje i raspraviti sva sporna pitanja na koje upozorava drugostupanjski sud, ovdje valja napomenuti kako je sam tužitelj u svojem iskazu naveo kako isti prilikom pregovaranja nije radio nikakvu studiju ili elaborat kako bi utvrdio koliko mu je vremena potrebno da vrati investiciju u predmetnoj autopraonici, no da je on očekivao da mu možda treba 20 do 25 godina. Kako, tijekom pregovora nije rađena procjena investicije, odnosno procjena očekivanog vremenskog period povrata investicije, tako se sud nije upuštao u utvrđivanje daljnjih činjenica koliko je bila procijenjena tužiteljeva investicije te koliko je bio očekivani i stvarni godišnji povrat. Naime, iz iskaza tužitelj je razvidno da je isti mislio kako bi mu se investicija mogla vratiti za 20 do 25 godina, što će reći da je sam izvršio neku okvirnu procjenu i zapravo iz iskaza prolazi da je njemu bilo u cilju ostati što duže u zakupu. Slijedom navedenog, čak da je i predloženo pravovremeno financijsko vještačenje na okolnost koliko je bila procijenjena tužiteljeva investicija, koliki je bio očekivani i stvarni godišnji povrat investicije, sud ga ne bi provodio jer je iz iskaza tužitelja razvidno da ga je on sam okvirno procijenio na vrijeme od 20 do 25 godine te da nije radio nikakve kalkulacije koliki je bio očekivani godišnji povrat investicije i za koliko bi mu se vratila njegova investicija. Nadalje, ovdje valja napomenuti da tužitelj u tužbi navodi kako su sve studije i elaborati isplativosti ulaganja ukazivale na period isplate ulaganja u ovu autopraonicu najmanje 20 godine, međutim u svojem iskazu tužitelj je iskazivao upravo suprotno. Naime, isti je jasno naveo kako nije radio nikakvu studiju niti je radio elaborat kako bi utvrdio koliko mu je potrebno vremena da vrati investiciju. Slijedom čega sud nije smatra da je potrebno dokazivanje ranije navedenih činjenica.
46. Također iz provedenog dokaznog postupka nije razvidno da su stranke sklopile ugovor o zakupu na daljnjih 7 godina, upravo suprotno iz dokaznog postupka je razvidno kako se stranke nisu o tome sporazumjele. Tužitelj je tražio da mu se da novi ugovor, no međutim tuženik nije htio sklapati novi ugovor.
47. Ostajanje u posjedu nekretnine nakon isteka ugovora o zakupu i plaćanje naknade za korištenje iste nekretnine sukladno odredbi čl. 165. ZV-a ne pretpostavlja automatski da je sklopljen i ugovor o zakupu koji predstavlja formalni ugovor za koji je propisana pisana forma. Također valja napomenuti da iz komunikacije nije razvidno da su se stranke sporazumjele o trajanju ugovora o zakupu, obzirom da je tužitelj tražio i ugovor o zakupu na 7 godina pa i produženje do 2021., dok je tuženik ponudio sklapanje ugovora na 6 mjeseci, što tužitelj nije prihvatio. Dakle stranke se nisu usuglasile o bitnim odredbama ugovora o zakupu odnosno o vremenu trajanja novog ugovor o zakupu pa isti nije mogao ni nastati.
48. Međutim sud je iz dokaznog postupka utvrdio kako je tuženik u pregovorima naveo tužitelju da će mu se nakon istekao produžiti ugovor o zakupu odnosno da će se sklopiti novi ugovor te je utvrđeno da nakon što je istekao ugovor da nije sklopljen novi ugovor o zakupu jer je došlo do promjene Uprave tuženika u Njemačkoj koja nije htjela sklopiti novi ugovor o zakupu. Upravo činjenica da će doći do sklapanja novog ugovor o zakupu na daljnjih 7 godina jer po iskazu tužitelja bila ključno da isti sklopi prvi ugovor o zakupu, čime je tužitelj doveden u zabludu da će isti moći ostati u zakupu predmetne nekretnine tuženika u dužem periodu od 7 godina, no međutim unatoč tom tužitelj ne može zahtijevati od tuženik sklapanje novog ugovora o zakupu, jer isti nije bio u obvezi takav ugovor sukladno čl. 248. ZOO-a. Međutim očito se u samom početku pregovaralo o tome da će se nakon što istekne ugovor o zakupu sklopiti novi ugovor o zakupu, no valja napomenuti kako sami pregovori ne obvezuju, ali stranka koja je pregovarala ili prekinula pregovore suprotno načelu savjesnosti i poštenja odgovorna je za štetu, sukladno čl. 251. ZOO-a, kao što je i stranka koje je sklopila ugovor pod prijevarom imala pravo zahtijevati naknadu pretrpljene štete sukladno čl. 284. ZOO-a.
49. Slijedom svega navedeno sud je utvrdio kako tužbeni zahtjev nije osnovan u cijelosti obzirom da nije utvrđeno temeljem provedenog dokaznog postupka da su stranke sklopile Ugovor o poslovnoj suradnji 29. ožujka 2011. na 25 godina, a također nije utvrđeno ni da su tužitelj i tuženik sklopili 23.11.2018. Ugovor o zakupu predmetne nekretnine na daljnji period od 7 godina. Stoga je sud odlučio kao pod točkom I/ izreke ove presude.
50. U odnosu na protutužbeni zahtjev valja reći kako je sukladno odredbi čl. 165. ZV-a, koji propisuje da nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi.
51. U ovom postupku utvrđeno je kako se tužitelj/protutuženik nalazi u posjedu dijela nekretnine označene k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], da je tuženik/protutužitelj vlasnik iste nekretnine. Također je utvrđeno da je tužitelj/protutuženik u posjed dijela predmetne nekretnine ušao temeljem ugovora o zakupu koji je sklopljen na 7 godina te da nakon proteka ugovora o zakupu nije izašao iz posjeda iste nekretnine, iako ga je tuženik/protutužitelj pozvao da to učini. Valja napomenuti da ostankom u posjedu dijela predmetne nekretnine i plaćanjem naknade za korištenje nekretnine ne znači da je time sklopljen novi ugovor o zakupu obzirom da se isti formalni ugovor te se sklapa u pisanom obliku, a što stranke nisu učinile, a također je razvidno da nije postojala suglasna volja između stranaka da se isti ugovorni odnos nastavi.
52. Sukladno navedenom sud je utvrdio da tužitelj/protutuženik koristi dio nekretnine tuženika/protutužitelja bez valjane pravne osnove pa je cijenio osnovani protutužbeni zahtjev u cijelosti te je odlučio kao pod točkom II/ izreke ove presude.
53. Prilikom odlučivanja o trošku sud je uzeo u obzir da je tužitelj nije uspio u sporu u odnosu na tužbeni zahtjev obzirom da je isti odbijen u cijelosti, a također nije uspio u sporu ni što se tiče protutužbenog zahtjeva, slijedom čega je tužitelj dužan naknaditi trošak tuženiku u odnosu na tužbeni zahtjev i protutužbeni zahtjev, a sve sukladno čl. 154. st. 1. ZPP-a.
54. Sukladno čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a, Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika («Narodne Novine», broj 138/23, dalje u tekstu Tarifa) vrijednosti spora po tužbenom zahtjev kao i po protutužbenom zahtjevu. U odnosu na tužbeni zahtjev tužitelj je kao vrijednost predmeta spora naznači iznos od 72.000,00 kn, što preračunato u eure iznosi 9.556,04 €. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio vrijednost predmeta spora navodeći kako nije jasno temeljem čega je tužitelj naznačio vrijednost predmeta spora u toj iznosu.
55. Prema članku 35. ZPP-a kao vrijednost predmeta spora uzima se u obzir samo vrijednost glavnog zahtjeva.
56. Odredba članak 40. ZPP-a propisuje da kad se tužbeni zahtjev ne odnosi na novčanu svotu, mjerodavna je vrijednost predmeta spora koju je tužitelj u tužbi naznačio. Ako ju je u tom slučaju tužitelj naznačio očito suviše visoko ili suviše nisko sud će, po službenoj dužnosti ili na prigovor tuženika, najkasnije na pripremnom ročištu, brzo i na prikladan način provjeriti točnost naznačene vrijednosti te rješenjem protiv kojega nije dopuštena posebna žalba odrediti vrijednost predmeta spora. Nadalje, članak 495.a ZPP-a propisuje kako u slučaju kada sud ne odluči o vrijednosti predmeta spora najkasnije do zaključenja glavne rasprave da se smatra kako je vrijednost predmeta spora 13.270,00 €.
57. U ovom predmetu sud do zaključenja glavne rasprave nije odlučio o vrijednosti predmeta spora pa se sukladno odredbi čl. 495.a ZPP-a smatra kako vrijednost predmeta spora po tužbenom zahtjev iznosi 13.270,00 €. Nadalje, tuženik kao protutužitelj je u odnosu na protutužbeni zahtjev označio vrijednosti predmeta spora u visini od 10.001,00 kn odnosno preračunato u eure iznosi 1.327,36 €.
58. Tuženiku je stoga dodijeljen trošak odgovora na tužbu u iznosu od 200,00 € (Tbr. 8/1, Tbr. 7. i Tbr. 54. Tarife), trošak protutužbe u iznosu od 200,00 € (Tbr. 8/1, Tbr. 7. i Tbr. 54. Tarife), trošak zastupanja na ročištima 09.02.2021., 22.04.2021., 11.10.2021., 28.10.2022., 07.03.2024., 14.06.2024., 18.09.2024. i 12.11.2024. za svaki iznos od 200,00 € (Tbr. 9/1 i Tbr. 50 Tarife) po tužbenom zahtjevu i po 200,00 € za protutužbeni zahtjev (Tbr. 9/1 i Tbr. 50 Tarife), a sve sukladno čl. 37. st. 2. ZPP-a, što ukupno iznosi po 3.600,00 €, a što uvećano za PDV sukladno Tbr 46. Tarife iznosi ukupno po 4.500,00 € te trošak vještačenja u iznosu od 464,53 €. Slijedom navedenog tuženiku je dodijeljen ukupni trošak u iznosu od 4.964,53 € te je odlučio kao pod točkom III/ izreke ove presude.
59. Sud je odbio tuženika za trošak ročišta 13.05.2021. obzirom da je uvidom u spis utvrđeno kako isto ročište nije bilo ni održano pa navedeni trošak nije ni nastao. Slijedom navedenog sud je odlučio kao pod točkom IV/ izreke presude.
U Zagrebu 18. prosinca 2024. godine
S u d a c:
mr. sc. Maja Josipović
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude stranke su ovlaštene izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude odnosno od dana objave presude ukoliko uredno pozvana stranka nije pristupila na ročište za objavu i to u dva primjerka za sud i po jedan primjerak za svaku protivnu stranu. Žalba se podnosi Trgovačkom sudu u Zagrebu, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.
DNA:
1. Tužitelju po pun.
2. Tuženiku po pun.
