Republika Hrvatska

Općinski sud u Varaždinu

Varaždin, Braće Radić 2

Poslovni broj: Ps-10/2024-12

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Varaždinu, po sutkinji Dubravki Kraljić, u pravnoj stvari tužitelja Osnovne škole Bisag, [adresa], Općina Breznica, OIB: 32485068699, zastupanog po punomoćnicima iz Odvjetničkog društva Brlečić & partneri iz Varaždina, protiv tuženika FL, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Ivi Filipan, odvjetnici iz Varaždina, radi iseljenja i predaje u posjed, nakon zaključene glavne javne rasprave 8. studenoga 2024. u prisutnosti zakonske zastupnice tužitelja i njegove punomoćnice te tuženika osobno i njegove punomoćnice, te objave presude 18. prosinca 2024.

p r e s u d i o  j e

I/ Nalaže se tuženiku FL, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da u roku od 15 dana iseli iz stana u [adresa], dvorišna zgrada - ulaz lijevi koji se nalazi u prizemlju zgrade površine 56,04 m2, a sastoji se od: kuhinje površine 9,90 m2, hodnika površine 1,80 m2, hodnika površine 3,30 m2, kupaonice površine 2,70 m2, sobe površine 19,27 m2, sobe površine 17,63 m2, izbe površine 1,44 m2, lijevi krajnji dio podruma površine 3x2 metra s pripadajućim hidroforskim postrojenjem za cijelu stambenu zgradu, drvene sjenice i natkrivenog spremišta za drva, sve na čkbr. [katastarska čestica], u naravi MJESNA RUDINA površine 4910 m2, DVORIŠTE površine 4774 m2, GOSPODARSKA ZGRADA površine 136 m2, te čkbr. [katastarska čestica], u naravi kuća u [adresa], površine 36 čhv, obje upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Varaždinu, z.k. odjel Novi Marof u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te da istu preda u posjed slobodnu od osoba i stvari tužitelju OSNOVNOJ ŠKOLI BISAG, [adresa] (Općina Breznica), OIB: 32485068699.

II/ Nalaže se tuženiku FL, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju Osnovnoj školi Bisag, [adresa], Općina Breznica, OIB: 32485068699, nadoknadi parnične troškove u iznosu od 704,63 EUR (sedamsto četiri eura i šezdeset tri centa) sa zakonskim zateznim kamatama po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope (kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, tekućim od 18. prosinca 2024. do isplate, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je protiv tuženika 30. kolovoza 2024. kod ovoga suda podnio tužbu u kojoj navodi kako je on vlasnik nekretnina navedenih u izreci presude. Tuženik je nepošteni posjednik predmetnih nekretnina u vlasništvu tužitelja, koje koristi bez ikakve pravne osnove, te ih odbija dobrovoljno predati u posjed tužitelju, slobodne od osoba i svojih stvari. Tužitelj navodi da je s tuženikovom bivšom suprugom JL, kao svojom zaposlenicom, 25. veljače 2002. sklopio Ugovor o najmu kojim je bilo ugovoreno da će stan i popratne prostorije zajedno s najmoprimcem koristiti članovi njezina obiteljskog domaćinstva i to tuženik kao njezin tadašnji suprug te kćeri (koje su iselile prije nekoliko godina). Navedeni ugovor sporazumno je raskinut 22. svibnja 2024. te je JL **.**.2024. iselila, dok tuženik isto odbija, štoviše JL obavijestila je tužitelja da je tuženik nakon njezina iseljenja samovoljno promijenio brave na vratima i zadržao sve primjerke ključeva. Stoga tužitelj podnosi predmetnu tužbu radi iseljenja i predaje u posjed nekretnina slobodnih od osoba i stvari.

2. U odgovoru na tužbu tuženik se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu. Ne osporava da su tužitelj i JL, njegova bivša supruga, sklopili Ugovor o najmu stana 25. veljače 2002. te ističe da je u istom navedeno da će u stanu stanovati JL zajedno sa svojim suprugom RL i dvije kćeri. Ističe da je stan godinama bio u potpuno ruševnom stanju, prokišnjavao je, sa zidova i stropa je pala žbuka, trebalo je zamijeniti prozore i vrata, sanirati odnosno zamijeniti krovište, izmijeniti električne instalacije, cijevi za vodu, staviti nove vodovodne cijevi i postaviti pod, iznijeti hrpe smeća i otpada, a što je sve tuženik i učinio. Naime, u dogovoru s tužiteljem u siječnju 1998. tuženik je pristupio sanaciji i osposobljavanju stana za stanovanje, za što je trebalo više od godine dana, tako da stan nije bio podoban za stanovanje sve do dana sklapanja ugovora o najmu dvije godine kasnije. Dogovoreno je da najmoprimci neće plaćati najamninu sve dok se u cijelosti ne prebiju iznosi najamnine i iznosi koji su utrošeni na uređenje stana i to 52.000,00 kn za koji iznos tuženik navodi da je nerealan, te da su za uređenje stana najmoprimci utrošili daleko više, no na to su pristali iz razloga da imaju gdje živjeti. Tuženik tako navodi da su, prema sadašnjim cijenama, najmoprimci utrošili na uređenje stana iznos od oko 230.000,00 kn odnosno oko 30.000,00 EUR. Nakon razvoda braka JL raskinula je s tužiteljem predmetni ugovor, a da o tome nije obavijestila tuženika, iako se i on smatra najmoprimcem. Navodi da je njezina namjera da tužitelj iseli tuženika iz stana, da bi nakon toga JL s tužiteljem ponovo sklopila ugovor o najmu stana, slobodnog od osoba odnosno tuženika. Kada je saznao da je JL s tužiteljem raskinula ugovor, tuženik je svojim dopisom od 3. lipnja 2024. obavijestio tužitelja da napuštanjem stana od strane JL sva prava i dužnosti najmoprimca prelaze na tuženika te je dopisom od 6. lipnja 2024. predložio tužitelju da s njim kao najmoprimcem sklopi ugovor o najmu, no taj je zahtjev tužitelj odbio dopisom od 14. lipnja 2024. Tuženik smatra da prema odredbama članka 19. Zakona o najmu stanova nisu ispunjeni uvjeti da mu se otkaže ugovor o najmu stana budući da ima status najmoprimca kao bivši suprug JL i iz razloga što je u ugovoru o najmu stana naveden kao osoba koja će stanovati u stanu.

3. Na pripremnom ročištu 24. rujna 2024. tužitelj se očitovao na odgovor na tužbu kojem se u cijelosti protivi, a osobito u dijelu u kojem tuženik ističe da je on najmoprimac kao i da bi imao pravo zadržanja predmetne nekretnine s osnova izvršenih ulaganja. Naime, isključivi najmoprimac bila je bivša tuženikova supruga JL koja je takav status stekla zbog činjenice da je bila zaposlenik škole zbog čega joj je stan najprije 1998. dodijeljen na korištenje, a zatim je temeljem sklopljenog Ugovora o najmu od 2002. stekla status najmoprimca, dok su ostali posjednici tog stana imali status pomoćnika u posjedovanju. Stoga činjenicom sporazumnog raskida ugovora o najmu tuženik nije stekao nikakav status najmoprimca, već on u stanu živi kao nepošteni posjednik te kao takav nije ovlašten zadržati stvar dok mu ne budu nadoknađeni troškovi, već je istu dužan predati bez odgode sukladno odredbi čl. 165. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Vrijednost svih ulaganja JL, a time eventualno i tuženika ako je bilo što od ulaganja on financirao, prebila su se s ugovorenom najamninom od 50,00 EUR mjesečno koju JL nije plaćala u cjelokupnom periodu od 26,5 godina koliko je stanovala u predmetnoj nekretnini. Nakon useljenja i uređenja nekretnine od strane najmoprimca JL tužitelj je angažirao ovlaštenog sudskog vještaka ML koji je 2001. utvrdio vrijednost svih izvršenih ulaganja i iskazao ih u svojem elaboratu iznosom od 52.200,00 kn, a koji elaborat je bio sastavni dio ugovora o najmu koji su zatim 25. veljače 2002. sklopili tužitelj i JL. Istim ugovorom određena je najamnina od 50,00 EUR mjesečno te je u čl. 3. ugovoreno da će se utvrđeni troškovi adaptacije uračunati u visinu najamnine i da stoga najmoprimac istu ne plaća sve dok se iznos ulaganja ne prebije s troškovima adaptacije, a što će se primjenjivati počevši od 1. siječnja 1998. kada je stan prvi puta dan na korištenje. U svibnju 2021. tužitelj je ponovo pristupio procjeni vrijednosti ulaganja čime je opet obuhvatio sve radove i ulaganja na nekretnini izvršene do tog dana i to po vještaku TL koji je navedena ulaganja procijenio iznosom od 95.508,67 kn/12.676,18 EUR, a nakon toga nije bilo nikakvih daljnjih ulaganja na nekretnini. Kada se uzme ukupni iznos najamnine koji je JL trebala platiti u cjelokupnom periodu korištenja odnosno najma stana od ukupno 15.900,00 EUR, a koje najamnine nikada nije plaćala uplatama, već isključivo prebijanjem izvršenih ulaganja, to su sva njezina ulaganja prebijena s najamninom. U odnosu na mogućnost da tuženik ostane u stanu kao najmoprimac tužitelj ističe da je Školski odbor tužitelja 21. svibnja 2024. donio odluku kojom je jasno regulirao uvjete, kriterije i postupak davanja predmetnog stana u najam i privremenog korištenja, a kojom odlukom je definirano da je stan namijenjen prvenstveno za stanovanje djelatnika škole, a tek podredno da se isti može dati u najam trećim osobama temeljem javnog natječaja. Ista odluka je javno objavljena na oglasnoj ploči i web stranicama škole, a na nju je suglasnost dao Upravni odjel za prosvjetu, kulturu i sport Varaždinske županije.

4. Na istom pripremnom ročištu tuženik je ostao kod odgovora na tužbu. Ponovo ističe da je on 30 godina stanovao i ulagao u nekretninu, a da 17 godina prije nego što su on i bivša supruga krenuli u adaptaciju ove nekretnine, ista nije bila u stanju za stanovanje, niti škola ni bilo tko drugi nije bio zainteresiran za nekretninu te tuženik postavlja pitanje što bi se dogodio da je njegova bivša supruga raskinula ugovor o najmu stana i iz stana otišla u vrijeme kada su djeca bila mala. Tuženik navodi kako nije sporan opis nekretnine naveden u tužbenom zahtjevu. Dodaje da ne može vjerovati da se traži njegovo iseljenje nakon 30 godina života i ulaganja u predmetnu nekretninu koja predstavlja njegov jedini dom te nema kamo drugdje iseliti niti za to ima financijske i materijalne mogućnosti niti drugu nekretninu.

5. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u svu dokumentaciju u spisu, saslušao je svjedokinju JL te stranke time da je za tužitelja saslušana zakonska zastupnica – ravnateljica FLZ. Dokazni prijedlog za saslušanje svjedoka TL sud je odbio kao nepotreban budući da su sve relevantne činjenice utvrđene naprijed navedenim dokazima.

6. Na temelju ovako provedenog dokaznog postupka te nakon savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog provedenog dokaznog postupka sukladno čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP), sud je odlučio kao u izreci presude.

7. Predmet spora je zahtjev tužitelja za iseljenje tuženika i predaju u posjed tužitelju nekretnina označenih u izreci presude.

8. Pravni osnov za tužbeni zahtjev sud nalazi u odredbi čl. 161. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17, dalje: ZV) kojom je propisano da vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari. Prema čl. 162. st. 1. ZV, da bi u postupku pred sudom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu. Sukladno čl. 163. st. 1. ZV posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako ima pravo koje ovlašćuje na posjedovanje te stvari (pravo na posjed). Nadalje, sukladno čl. 164. st. 2. ZV zahtijeva li vlasnik da posjednik preda stvar, pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao, te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni, dok sukladno čl. 165. st. 4. ZV nepošteni posjednik nije ovlašten zadržati stvar dok mu ne budu naknađeni troškovi za koje traži naknadu (troškovi koji su bili nužni i vlasniku sukladno čl. 165. st. 3. ZV), nego mora stvar predati bez odgode. Sukladno čl. 18. st. 3. ZV posjed je pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada.

9. Nesporno je među strankama, a kako to proizlazi i iz priloženog izvatka iz zemljišne knjige za predmetne nekretnine, da iste predstavljaju vlasništvo tužitelja, te da se u posjedu istih nalazi tuženik koji, na zahtjev tužitelja kao vlasnika, odbija iseliti iz nekretnina odnosno predati ih u posjed tužitelju slobodne od stvari i osoba, jer smatra da ima pravo na posjed nekretnina kao bivši supružnik najmoprimca sukladno čl. 19. Zakona o najmu stanova, pri čemu ukazuje i na izvršena ulaganja u nekretninu kao i na činjenicu da je predmetni stan njegov jedini dom.

10. Sporno je ima li tuženik pravo na posjed predmetnih nekretnina kao i njegovo pravo zadržanja istih s osnova izvršenih ulaganja.

11.1. Nije sporno, a kako je to utvrđeno i uvidom u Ugovor o najmu stana sklopljen 25. veljače 2002. između tužitelja kao vlasnika stana i najmodavca te JL kao najmoprimca, da se temeljem tog ugovora JL kao najmoprimac nalazila u najmu odnosno posjedu predmetnog stana za koji je ugovorena najamnina u iznosu od 50,00 EUR mjesečno u kunskoj protuvrijednosti, a tim je ugovorom utvrđeno i da je najmoprimac temeljem Odluke najmodavca od 17. siječnja 1997. prišao kompletnoj adaptaciji stana s kojeg je osnova, kako to proizlazi iz Procjembenog elaborata građevinskog vještaka ML od 24. prosinca 2001., utrošio novčani iznos od 52.200,00 kn te su ugovorne strane usuglasile da najmoprimac ne plaća najmodavcu ugovoreni mjesečni iznos najamnine tako dugo dok se mjesečna visina najamnine ne prebije s troškovima adaptacije, a koji se način plaćanja najamnine primjenjuje retroaktivno od 1. siječnja 1998. od kada najmoprimac i koristi stan. U čl. IV. Ugovora ugovoreno je da će stan zajedno s najmoprimcem koristiti članovi obiteljskog domaćinstva najmoprimca i to suprug te kćeri, a ugovor je zaključen na neodređeno vrijeme. Također je nesporno, a utvrđeno i uvidom u Sporazumni raskid ugovora o najmu stana od 22. svibnja 2024., da su JL i tužitelj **.**.2024. sporazumno raskinuli navedeni ugovor o najmu stana te se najmoprimac obvezao da će najkasnije do 1. srpnja 2024. najmodavcu predati u posjed stan slobodan od osoba i stvari, a ugovorne strane suglasno su utvrdile i da nakon potpisa ovog sporazuma te iseljenja najmoprimca jedna prema drugoj neće imati nikakvih potraživanja koja bi proistekla iz ugovora o najmu stana te da najmoprimac prema najmodavcu nema nikakvih potraživanja s osnova ulaganja u nekretninu ili održavanja iste.

11.2. Iz navedene dokumentacije proizlazi da tuženik nije ugovorna strana predmetnog ugovora o najmu stana od 25. veljače 2002. budući da isti nije sklopio kao najmoprimac, ali je, kao član obiteljskog doma domaćinstva najmoprimca naveden u točki IV. Ugovora o najmu stana, živio u predmetnom stanu. Upravo s obzirom na činjenicu da tuženik ne predstavlja ugovornu stranu, već su to tužitelj kao najmodavac i JL kao najmoprimac, sud utvrđuje da je i valjano sporazumom ugovornih strana od 22. svibnja 2024. došlo do raskida predmetnog ugovora, nakon čega isti više ne proizvodi pravne učinke. S obzirom na navedeno tuženik nema pravo na posjed stana temeljem tog ugovora koji je valjano raskinut.

12. Osim navedenoga, sud smatra neosnovanim i navode tuženika kako se on, nakon što je JL s tužiteljem sklopila sporazum o raskidu ugovora i napustila stan, smatra najmoprimcem budući da tada sva prava i dužnosti najmoprimca prelaze na njega te da mu tužitelj ne može otkazati ugovor o najmu stana sukladno čl. 19. Zakona o najmu stanova. Naime, sama činjenica da je tuženik u ugovoru o najmu naveden kao jedna od osoba koja će zajedno s najmoprimcem koristiti stan ne daje toj osobi status ugovorne strane, već se radi o jednom od elemenata ugovora sukladno čl. 5. toč. 5. Zakona o najmu stanova. Što se tiče pozivanja na odredbu čl. 19. Zakona o najmu stanova, ista regulira otkazivanje ugovora o najmu stana od strane najmodavca i to ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno zakonu i ugovoru o najmu stana, no ista se ne može primijeniti u konkretnom slučaju budući da, kako je rečeno, tuženik u ovom slučaju nema status ugovorne strane. U pogledu navoda tuženika kako su na njega prešla sva prava i dužnosti najmoprimca napuštanjem stana od strane JL, valja reći da je situacija kada prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova bračnog druga regulirana odredbom čl. 24. st. 2. Zakona o najmu stanova i to u slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan, no u konkretnom slučaju ne radi se o niti jednoj od tih situacija jer najmoprimac JL nije umrla, a niti je napustila stan, već je sporazumno s tužiteljem raskinula ugovor.

13.1. Vezano uz tuženikove navode o izvršenim ulaganjima u sanaciju stana i njegovo osposobljavanje za stanovanje, iz procjembenog elaborata ML od 24. prosinca 2001. proizlazi da se radi o iznosu ulaganja od 52.200,00 kn, a što su, kako je naprijed obrazloženo, tužitelj i JL kao ugovorne strane ugovora o najmu stana suglasno utvrdile kao novčani iznos utrošen za adaptaciju u trenutku kada je sklopljen taj ugovor, dok iz elaborata VIP d.o.o. iz svibnja 2021., koji je tužitelj naknadno naručio, kako to proizlazi i iz iskaza zakonske zastupnice tužitelja, kako bi se procijenila ukupna ulaganja i obuhvatili svi radovi na nekretnini izvršenoj do tog dana, proizlazi da je istim utvrđena vrijednost svih do tada izvršenih ulaganja u iznosu od 95.508,67 kn (12.676,18 EUR), pri čemu zakonska zastupnica tužitelja iskazuje da nakon toga nije bilo nikakvih daljnjih ulaganja na nekretnini, a što niti sam tuženik ne tvrdi. Iako tuženik u odgovoru na tužbu iznosi navod o utrošenom iznosu za uređenje stana od oko 230.000,00 kn (30.000,00 EUR) te u svom iskazu navodi kako se ne može složiti s procjenama vještaka o vrijednosti ulaganja jer smatra da je uloženo i mnogo više, valja reći da u tom smislu tuženik nije iznio odgovarajuće dokazne prijedloge kojima bi potkrijepio ove navode, dok s druge strane svoje navode o visini izvršenih ulaganja tužitelj dokazuje upravo priloženim procjembenim elaboratima, slijedom čega sud utvrđuje da su od strane najmoprimca i izvršena ulaganja upravo u iznosu kako je to procijenjeno od strane stručnih građevinskih vještaka, a posebno kako je procijenjeno u novijem nalazu od svibnja 2021. u kojem je uzeto u obzir stanje nekretnine upravo u razdoblju izrade tog elaborata.

13.2. Nije sporno da su najmoprimac i najmodavac ugovorili prebijanje najamnine, koja je utvrđena u mjesečnom iznosu od 50,00 EUR, sa izvršenim ulaganjima tako da se najamnina neće plaćati dok se ne ista ne prebije s iznosom ulaganja najmoprimca, kao i da najmoprimac JL najamninu uopće nije plaćala kroz čitavo vrijeme u kojem je bila u najmu stana, kako to i proizlazi iz iskaza svih saslušanih osoba. Nadalje, iz iskaza zakonske zastupnice tužitelja proizlazi da je u tom periodu od 318 mjeseci (od 1998. godine od kada je najmoprimac počeo koristiti stan do 1. srpnja 2024. koji period tuženik ne osporava, a proizlazi i iz priložene dokumentacije) ukupan iznos najamnine koja je trebala biti plaćena 15.900,00 EUR, zbog čega sud ocjenjuje osnovanima navode tužitelja kako je čitav iznos ulaganja izvršenih u predmetne nekretnine prebijen s iznosom najamnine. Slijedom navedenog, niti po toj osnovi tuženik nema pravo zadržanja nekretnine koje bi mu pravo pripadalo kada bi tražio naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao (a kakav zahtjev tuženik prema tužitelju nije postavio niti izvan, a ni tijekom ovog postupka) te kada bi bio u položaju poštenoga posjednika (sve sukladno ranije citiranom čl. 164. st. 2. ZV), pri čemu se naglašava kako u smislu čl. 18. st. 3. ZV sud ne smatra tuženika poštenim posjednikom budući da je i prije pokretanja ovog postupka upoznat sa sporazumnim raskidom ugovora o najmu, kako to proizlazi iz iskaza svih saslušanih osoba.

14.1. Tuženikovi navodi kako se radi o nekretnini koja je tijekom 30 godina u kojoj je živio temeljem predmetnog ugovora o najmu bila njegov jedini dom te da nema kamo drugdje iseliti jer za to nema druge financijske i materijalne mogućnosti niti drugu nekretninu, upućuju kako tužitelj ističe prigovor prava na dom sukladno čl. 8. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda.

14.2. S tim u vezi valja reći da u tom slučaju treba odvagnuti interes osobe kojoj prijeti gubitak doma nasuprot cilju koji se želi postići iseljenjem te osobe. Taj test razmjernosti sastoji se od utvrđenja može li se sporna nekretnina smatrati domom i je li došlo do miješanja u pravo na dom, je li miješanje bilo utemeljeno na zakonu i usmjereno na postizanje legitimnog cilja te ako jest, je li mjera iseljenja bila nužna u demokratskom društvu.

14.3. S obzirom na činjenicu da tuženik već 30-ak godina stanuje u predmetnoj nekretnini te da nema drugu nekretninu, sud utvrđuje da ista predstavlja njegov dom, a zahtjev tužitelja za njegovo iseljenje iz te nekretnine predstavlja miješanje u pravo na dom. Međutim, budući da je taj zahtjev utemeljen na zakonskim odredbama i to čl. 161. ZV, kako je naprijed obrazloženo, radi se o miješanju koje je utemeljeno na zakonu, a isto je po stavu ovoga suda usmjereno na postizanje legitimnog cilja, a to je da se vlasniku omogući da ostvaruje svoje pravo vlasništva na nekretnini u njegovom vlasništvu odnosno da na istoj može izvršavati svoja vlasnička prava sukladno čl. 30. st. 2. ZV. Pri tome sud ima u vidu i da je tužitelj obrazovna ustanova, čija je djelatnost regulirana Zakonom o osnovnom školstvu te obuhvaća prije svega odgoj i školovanje (čl. 1. st. 3. Zakona o osnovnom školstvu), a nije socijalna ustanova čija bi djelatnost uključivala skrb o osobama lošeg imovnog stanja, na što upućuje tuženik svojim navodima. Pri tome se ističe i da tuženik ove svoje navode nije dokazao nikakvom dokumentacijom iz koje bi proizlazilo dokazanim njegovo slabo imovno stanje i eventualna nesposobnost za rad odnosno činjenica da nema nikakvih drugih nekretnina, već je ove navode samo dokazivao svojim iskazom. Osim toga, ukazuje se i da je tuženik u predmetnoj nekretnini živio temeljem Ugovora o najmu, za koji pravni posao postoji mogućnost raskida odnosno otkaza sukladno odredbama Zakona o najmu stanova, a što je izričito navedeno i u samom ugovoru, pa svaki najmoprimac mora biti svjestan činjenice da mu ugovor o najmu ne daje neograničeno pravo posjedovanja iznajmljene nekretnine odnosno da postoji mogućnost prestanka ugovora o najmu (bilo sporazumnim raskidom kao u konkretnom slučaju, bilo otkazom od strane najmodavca, kako je to navedeno i u samom ugovoru). Što se pak tiče navoda tuženika da je 30 godina ulagao u predmetnu nekretninu, valja reći da su stranke, kako je naprijed obrazloženo, riješile pitanje ovih ulaganja prebijanjem s najamninom, te da je u tom smislu, po stavu ovoga suda, tužitelj postupao sukladno svim općim načelima obveznog prava koja obvezuju sve sudionike obveznih odnosa, pa tako i ovdje predmetne stranke, posebno sukladno načelima savjesnosti i poštenja, dužnosti suradnje te jednake vrijednosti činidaba, a što se ogleda u činjenici da tužitelj nije tražio plaćanje najamnine čak niti nakon što je ista u cijelosti prebijena s vrijednošću izvršenih ulaganja, a koju vrijednost tužitelj nije utvrdio po svom nahođenju, već angažiravši ovlaštene sudske vještake, te je o svemu obavijestio kako najmoprimca, tako i tuženika, i to prije podnošenja tužbe te je spor pokušao riješiti mirnim putem. Slijedom navedenog, sud utvrđuje i da je miješanje u tuženikovo pravo na dom nužno u demokratskom društvu, kako bi se omogućilo izvršavanje vlasnikovih prava na nekretnini, zajamčenih Ustavom i zakonom, kao i uredno obavljanje djelatnosti za koju je tužitelj kao ustanova osnovan. Pri tome se samo napominje i kako se radi o nekretnini koja je nedvojbeno namijenjena prvenstveno za stanovanje djelatnika škole, zbog čega je i sklopljen predmetni ugovor o najmu stana sa JL kao zaposlenicom škole, dok tuženik nije niti je ikada bio zaposlenik škole.

14.4. S obzirom na sve ovdje navedeno, sud ocjenjuje da nije osnovan tuženikov prigovor prava na dom.

15. Slijedom svega navedenog, sud utvrđuje da se tuženik nalazi u nepoštenom posjedu tužiteljeve nekretnine, te da pri tome nema pravo na posjed iste niti ima pravo zadržanja nekretnine, a niti je osnovan njegov prigovor prava na dom, pa je stoga osnovan tužbeni zahtjev kojim tužitelj od tuženika traži iseljenje iz nekretnine te predaju tužitelju u posjed nekretnine slobodne od osoba i stvari.

16. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP pa je tako tuženik, koji je spor u cijelosti izgubio, dužan tužitelju naknaditi troškove izazvane vođenjem postupka i to troškove koji su bili potrebni za vođenje parnice sukladno čl. 155. st. 1. ZPP. Tužitelju je, umjesto troškova zatraženih troškovnikom za svaku pojedinu radnju (sastav tužbe i zastupanja na ročištima), priznata jednokratna nagrada u visini od 250 bodova temeljem tbr. 7. toč. 2. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj 138/23, dalje: Tarifa), što sukladno vrijednosti boda u iznosu od 2,00 EUR (tbr. 54. Tarife) uz zatraženi PDV (tbr. 46. Tarife), iznosi ukupno 625,00 EUR. Priznati su i troškovi sudskih pristojbi, ali ne u zatraženom iznosu od 106,18 EUR, već u iznosu od 79,63 EUR koji se odnose na trošak sudske pristojbe na tužbu plaćen u polovici iznosa sukladno čl. 7. st. 1. Zakona o sudskim pristojbama ("Narodne novine" broj 118/18 i 51/23) i to u iznosu od 26,54 EUR (budući da se ostatak do ukupno plaćenog iznosa od 39,82 EUR odnosi na prijedlog za osiguranje podnesen uz tužbu, a koji je prijedlog rješenjem od 25. rujna 2024. odbijen) i trošak sudske pristojbe na presudu u iznosu od 53,09 EUR sukladno VPS naznačenoj u tužbi i Tarifi sudskih pristojbi. Tužitelju su tako priznati ukupni parnični troškovi u iznosu od 704,63 EUR koje mu je dužan nadoknaditi tuženik i to sa zatraženom zakonskom zateznom kamatom koja teče od dana donošenja presude do isplate sukladno čl. 151. st. 3. ZPP po stopi određenoj u čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21,114/22, 156/22 i 155/23).

U Varaždinu, 18. prosinca 2024.

Sutkinja

Dubravka Kraljić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može u roku od 15 dana od dana dostave odluke izjaviti žalbu. Žalba se podnosi ovome sudu, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dostaviti

1/ Tužitelj po punomoćnicima iz Odvjetničkog društva Brlečić & partneri iz Varaždina 2/ Tuženik po punomoćnici Ivi Filipan, odvjetnici iz Varaždina