Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-3487/2024-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda Milene Frankić, kao predsjednice vijeća, Gordane Bošković Majerović kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Vlaste Mrzljak kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice-protutuženice ĆŽU (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], koju zastupaju punomoćnici Josip Anzulović-Mirošević, odvjetnik u Supetru i GŽU iz [adresa], protiv tuženice-protutužiteljice ĆŽ (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], radi iseljenja, predaje u posjed i isplate te utvrđenja pravnog položaja zaštićenog najmoprimca, odlučujući o žalbi tužiteljice-protutuženice protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ps-296/2018-66 od 27. ožujka 2024., u sjednici vijeća održanoj dana 17. prosinca 2024.,

r i j e š i o  j e

Ukida se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps- 296/2018-66 od 27. ožujka 2024. u točki I izreke i dijelu točke III izreke, kojim tužiteljici-protutuženici nisu dosuđeni troškovi parnice, te se u tom dijelu predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu citiranom u izreci odlučeno je:

„I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"Nalaže se tuženici u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe predati u samostalan posjed slobodan od osoba i stvari tužiteljici stan [adresa], I. kat lijevo kat. čest. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

Nalaže se tuženici u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužiteljici iznos od 139,36 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 15. srpnja 2019. do isplate.

Nalaže se tuženici u roku od 15 dana naknaditi tužiteljici parnične troškove.“ II Odbija se protutužbeni zahtjev koji glasi:

„I Utvrđuje se da je tuženica-protutužiteljica ĆŽ stekla pravo i dužnost zaštićenog najmoprimca.

II Zamjenjuje se ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom slijedećeg sadržaja:

ĆŽU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] (najmodavac)

te

ĆŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] (dalje: najmoprimac) sklapaju slijedeći

UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM

(1.) Predmet ovog ugovora je nekretnina opisana kao «dvosobni stan s nusprostorijama u I (prvom) katu lijevo, [adresa], koji je dio povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika» izgrađena na zemljištu zkč. br. [katastarska čestica], oznake zemljišta "dvorište i zgrada mješovite uporabe, [adresa], ukupne površine zemljišta 233 m2, a koji je stan upisan kao etažno vlasništvo (E-15) u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (dalje: Stan).

(2.) Najmodavac daje a najmoprimac prima stan opisan u čl. 1. ovog Ugovora u najam.

(3.) Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi. (4.) Zaštićena najamnina na dan 31.08.2018. iznosi 220,77 kn sada 29,30 EUR. Iznos zaštićene najamnine određuje se sukladno Zakonu o najmu stanova. Zaštićena najamnina plaća se do svakog 15.~og u mjesecu za tekući mjesec. (5.) Troškove održavanja zajedničkih dijelova zgrade snosi najmodavac, dok ostale režijske troškove plina, vode, struje, telefona, čistoće i komunalne naknade snosi najmoprimac, a prema dostavljenim računima od nadležnih trgovačkih društava.

(6.) Osoba koja može zajedno sa najmoprimcem koristiti stan je GŽ, sin najmoprimca, rođen **.**.1969. godine, OIB: [osobni identifikacijski broj].

(7.) Najmodavac je dužan održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje. (8.) Utvrđuje se da je najmoprimac u posjedu stana. Na odgovornost najmodavca glede nedostataka u stanu danom u najam, kao i za štetu nastalu zbog tih nedostataka, primjenjuju se propisi o obveznim odnosima.

(9.) Najmoprimac se može koristiti stanom samo za stanovanje, a zajedničkim dijelovima i uređaj ima u zgradi i zemljištem koje služi za uporabu zgrade samo u skladu s njihovom namjenom i na način da ih čuva od oštećenja.

(10.) Najmoprimac na stanu i navedenim prostorijama ne smije obavljati nikakve preinake bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

(11.) Najmoprimac ne može stan, a niti njegov dio dati u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj.

(12.) Vrijeme trajanja najma je neodređeno.

(13.) Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcu pregled stana. (14.) Otkaz ili raskid ugovora Najmodavac može dati najmoprimcu samo iz razloga predviđenog u Zakonu o najmu stanova.

(15.) Na prava i obveze ugovornih strana koji nisu. obuhvaćeni ovim Ugovorom primjenjivati će se odredbe Zakona o najmu stanova.

III. Nalaže se tužiteljici-protutuženici naknaditi tuženici-protutužiteljici prouzročeni parnični trošak u roku 15 dana.“

III Svaka stranka snosi svoje troškove.“

2. Tužiteljica-protutuženica ĆŽU (dalje: tužiteljica) je podnijela žalbu zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23– dalje: ZPP), iz kojeg proizlazi da presudu pobija u točki I i dijelu točke III izreke, kojim joj nisu dosuđeni troškovi postupka, uz prijedlog da se pobijana presuda preinači u smislu žalbenih navoda, podredno ukine i predmet vrati na ponovno suđenje.

3. U odgovoru na žalbu tužiteljice tuženica-protutužiteljica ĆŽ (dalje: tuženica) predlaže istu odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu.

4. Žalba je osnovana.

5. Postupajući u skladu s odredbom čl. 365. st. 2. ZPP, ovaj sud je utvrdio da u postupku pred prvostupanjskim sudom nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP, na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, ali je ostvarena bitna povreda ZPP iz čl. 354. st. 2. t. 11., kako će biti nastavno obrazloženo.

6. Tužiteljica svoj zahtjev temelji na čl. 161. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 141/06, 46/08, 38/09, dalje: ZV), odnosno pravu vlasnika da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari.

Takvom zahtjevu tuženica se, kao posjednica, uspješno mogla suprostaviti isticanjem svog prava koje je ovlašćuje na posjedovanje stvari (čl. 163. st. 1. ZV).

7. Između stranaka nije sporno da je tužiteljica vlasnica spornog dvosobnog stana s nusprostorijama na I. katu lijevo u [adresa], koji je dio povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika, izgrađena na zemljištu zk.č.br. 6005/2, oznake zemljišta „dvorište i zgrada mješovite uporabe, [adresa], ukupne površine zemljišta 233 m2, a koji stan upisan kao etažno vlasništvo (E-15) u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nesporno je i da tuženica drži stan u posjedu te od potresa u Zagrebu (ožujak 2020.) stan ne koristi za stanovanje (tuženica navodi da je uslijed nastalih oštećenja stan neuporabljiv i nesiguran za stanovanje).

8. Uvidom u priležeći ugovor od 24.3.1976. koji se sklapao s nositeljem stanarskog prava koji stanuje u stanu etažnog vlasnika utvrđeno je da su isti sklopili „Stanoinvest“, OOUR Poslovne službe stambenog fonda, Zagreb i ovdje tuženica te je u istom ugovoru navedeno da je tuženica nositeljica stanarskog prava na dvosobnom stanu u [adresa], koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, smočnice i hodnika, korisne površine 52,30 m2, a stan je u etažnom vlasništvu RŽ. Ugovorom je određena visina stanarine te je navedeno i da je raniji stanar do 30.9.1975. bila CŽ.

9. Tuženica je u sporni stan uselila 1974. godine s tadašnjim suprugom i dvoje djece, a tamo je već živjela njezina baka CŽ koja je u međuvremenu umrla. Iz svega navedenoga proizlazi da je tuženica u smislu odredaba čl. 9. t. 3. i 4. tada važećeg Zakona o stambenim odnosima („Narodne novine“, br. 52/74. – dalje: ZSO) bila član obiteljskog domaćinstva svoje bake – nositeljice stanarskog prava, nakon čije smrti je stekla stanarsko pravo kako je to bilo predviđeno odredbama čl. 57. ZSO-a. Isto tako, iz iskaza tužiteljice i svjedoka VŽ (sin tuženice) proizlazi da je naznačeni svjedok neprekidno od 1974. do potresa u Zagrebu u ožujku 2020. stanovao u spornom stanu, što sve ukazuje da je bio član obiteljskog domaćinstva prvotno svoje bake, a nakon toga majke ovdje tuženice.

9.1. Tuženica je kao ranija nositeljica stanarskog prava stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98., 66/98. i 22/06, dalje: ZNS) i to odredbe čl. 30. st. 1. istoga stekla prava i obveze najmoprimca s pravom na sklapanje ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme s vlasnikom stana (čl. 31. st. 1. ZNS-a), a svjedok GŽ kao član njezinog obiteljskog domaćinstva prema odredbi čl. 37. st. 1. ZNS-a pravo na upis u takav ugovor o najmu. Pravo najmoprimca stječe se na temelju zakona ispunjenjem zakonskih pretpostavki, a zaključenje ugovora nije konstitutivni element za stjecanje toga prava. S obzirom da je najamni odnos između stranaka stoga uspostavljen po sili zakona, sud u obrazloženju prvostupanjske presude navodi da sama okolnost, da se tuženica nije obratila tužiteljici sa zahtjevom za sklapanje ugovora o najmu u roku određenom odredbom čl. 33. st. 2. ZNS-a (šest mjeseci), odnosno i kasnije podnijela tužbu radi sklapanja ugovora ne dovodi do prestanka toga prava niti prekluzije prava tuženice na sklapanje ugovora o najmu (takva posljedica iz odredaba ZNS-a nigdje ne proizlazi).

10. Navedeni zaključak prvostupanjskog suda, da se tuženica nije obratila tužiteljici radi sklapanja ugovora o najmu, suprotan je navodima tuženice u postupku jer je ista već u odgovoru na tužbu, kao i u svom iskazu navela da se još 1995. godine obratila tadašnjoj vlasnici, za koju joj je rečeno da je umrla bez nasljednika u inozemstvu i da će stan „pripasti državi“ a potom, nakon što joj se 2019. javila tužiteljica, i tužiteljici, ali bez uspjeha. Zato je na taj način u postupku ostvarena bitna povreda ZPP iz čl. 354. st. 2. t. 11. na koju se ukazuje u žalbi.

11. Tužiteljica isključivo ističe da joj tuženica nije plaćala najamninu, te je radi toga vodila protiv nje postupak koji je završio presumiranim povlačenjem tužbe.

12. Prvostupanjski je sud, suprotno navodima žalbe, ocijenio takav prigovor tužiteljice, te pravilno obrazložio da navedena okolnost predstavlja razlog za otkaz ugovora o najmu u smislu odredaba čl. 19. st 1. t. 1. i 5. ZNS-a, a osnovna pretpostavka za otkaz najma zbog navedenih razloga u smislu odredbe čl. 22. st. 1. ZNS-a je dostava pisanog obrazloženog otkaza neposredno ili preporučeno poštom. Tužiteljica u postupku ne tvrdi, niti dokazuje da je tuženici iz tih razloga otkazala najam na propisani način, već u žalbi ponavlja svoje navode da je tuženicu opomenula na plaćanje najamnine i posljedice istoga.

13. Sama činjenica neplaćanja najamnine, sve dok ugovor o najmu nije otkazan na zakonom propisani način, ne isključuje pravo tuženice da kao najmoprimac i dalje koristi stan.

14. Nije dakle sporno da neplaćanje najamnine predstavlja zakonski razlog za otkaz ugovora o najmu stana, ali tužiteljica tuženici nikada nije otkazala niti to tvrdi. Sve dok ugovor, koji postoji na temelju samog zakona, nije otkazan, tuženica ima temelj za posjed stana.

15. Sud pri tom nije, kako se pogrešno navodi u žalbi tužiteljice, utvrdio da tuženica ima u stanu status zaštićenog najmoprimca, već je navedeni protutužbeni zahtjev odbio, a u tom dijelu presuda je pravomoćna jer se tuženica nije žalila (dok tužiteljica nema pravni interes za podnošenje žalbe protiv tog dijela presude).

16. Zaključak prvostupanjskog suda naveden u obrazloženju presude, da se tuženica nije obratila tužiteljici radi sklapanja ugovora o najmu, suprotan je navodima tuženice u postupku jer je ista već u odgovoru na tužbu, kao i u svom iskazu navela da se još 1995. godine obratila tadašnjoj vlasnici, za koju joj je rečeno da je umrla bez nasljednika u inozemstvu i da će stan „pripasti državi“ a potom, nakon što joj se 2019. javila tužiteljica, i tužiteljici, ali bez uspjeha. Zato je na taj način u postupku ostvarena bitna povreda ZPP iz čl. 354. st. 2. t. 11. na koju se ukazuje u žalbi.

17. U obrazloženju pobijane presude navodi se, da sama okolnost, da se tuženica nije obratila tužiteljici sa zahtjevom za sklapanje ugovora o najmu u roku određenom odredbom čl. 33. st. 2. ZNS-a (šest mjeseci), odnosno i kasnije podnijela tužbu radi sklapanja ugovora ne dovodi do prestanka toga prava niti prekluzije prava tuženice na sklapanje ugovora o najmu, što je dakle suprotno iskazu tuženice. Iako propust najmoprimca da postupi prema odredbi čl. 33. st. 2. ZNS nema izravan učinak prestanka prava i obveze najmoprimca, to ne lišava najmoprimca obveze da u primjerenom i razumnom vremenu, koje se utvrđuje prema okolnostima svakog pojedinog slučaja, zatraži sklapanje ugovora o najmu stana radi pravne sigurnosti, tj. potrebe da se u razumnom roku otklone dvojbe o pravima i obvezama najmoprimca i najmodavca.

18. Ako najmoprimac nije, bez opravdanog razloga u primjerenom i razumnom roku zatražio sklapanje ugovora o najmu stana, tada takva pasivnost najmoprimca, naročito u situaciji kad ne koristi stan za stanovanje, može biti temelj za zaključak da je takvom pasivnošću najmoprimac konkludentno (čl. 28. st. 1. Zakona o obveznim odnosima "Narodne novine", broj 53/91, 73/91, 111/93, 3/94, 7/96, 91/96, 112/99 i 88/01) iskazao svoju volju za prestankom prava i obveze najmoprimca (u tom smislu i Vrhovni sud RH u odluci Rev-1775/10-2 od 21. ožujka 2012.).

19. Radi toga je okolnost, je li se tuženica obraćala tužiteljici, odnosno prethodnoj vlasnici radi sklapanja ugovora o najmu stana, odlučna za zaključak je li tuženica u posjedu stana bespravno ili ne, te je li zahtjev tužiteljice za iseljenje osnovan, a što sud zbog pogrešnog pravnog stava, da je isto neodlučno u situaciji kada je tuženica na temelju čl. 30. st. 1. ZNS stekla prava i obveze najmoprimca s pravom na sklapanje ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme s vlasnikom stana (čl. 31. st. 1. ZNS), nije valjano utvrdio.

20. O istome ovisi i osnovanost zahtjeva tužiteljice za isplatu naknade za bespravno korištenje stana za srpanj 2019., koji je prvostupanjski sud odbio uz obrazloženje da je tuženica poštena posjednica.

21. U ponovljenom postupku sud će utvrditi navedenu, odlučnu činjenicu te će o toj okolnosti dati i valjane razloge. Nadalje, ovisno o ocjeni da li tuženica koristi stan bez pravne osnove, ocijenit će osnovanost istaknutog prigovora retencije zbog izvršenih ulaganja u uređenje stana, te prigovor prava na dom na koji se tuženica također pozvala u postupku, te će o predmetu spora donijeti zakonitu odluku.

22. Budući da je ukinuta odluka o glavnoj stvari, ukinuta je i odluka o troškovima postupka jer nije poznat konačni uspjeh stranaka u sporu.

23. Na temelju odredbe čl. 369. st. 1. i čl. 370. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 17. prosinca 2024.

Predsjednik vijeća:

Milena Frankić