Poslovni broj:R1-55/2024-16
Republika Hrvatska
Općinski sud u Osijeku
Europska avenija 7
31000 Osijek
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E N J E
Općinski sud u Osijeku, po sucu Lidiji Šmit, u izvanparničnom predmetu predlagateljice VF iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Slavenu Vrbošiću, odvjetniku iz Osijeka, protiv I- protustranke Republike Hrvatske, OIB 52634238587, zastupane po zakonskom zastupniku Općinskom državnom odvjetništvu u Osijeku, Građansko-upravni odjel, II- protustranke RF iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], i III- protustranke BF iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina, dana 11. prosinca 2024.,
r i j e š i o j e
I/ R a z v r g a v a s e suvlasnička zajednica nekretnina stranaka u k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], broj [broj poduloška], i to stana u prizemlju površine 38,86 m2, a koji stan se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica], a na kojem stanu su stranke suvlasnici i to predlagateljica VF iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], u 1/6 dijela, I-protustranka Republika Hrvatska, OIB [osobni identifikacijski broj], u 3/6 dijela, i II-protustranka RF iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], u 1/6 dijela, i III-protustranka BF iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], u 1/6 dijela,
s u d s k o m p r o d a j o m zajedničke stvari (predmetnih nekretnina) s tim da će se navedeni iznos podijeliti suvlasnicima srazmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima.
II/ Nalaže se I-protustranci naknaditi predlagateljici trošak postupka u iznosu od 261,18 eura, sve u roku od 15 dana.
III/ Nalaže se II-protustranci naknaditi predlagateljici trošak postupka u iznosu od 87,06 eura, sve u roku od 15 dana.
IV/ Nalaže se III-protustranci naknaditi predlagateljici trošak postupka u iznosu od 87,06 eura, sve u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Predlagateljica je po punomoćniku podnijela ovome sudu prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina stranaka upisanih u k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], broj [broj poduloška], i to stana u prizemlju površine 38,86 m2, a koji stan se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica], a na kojim nekretninama su stranke upisane kao suvlasnici i to predlagateljica u 1/6 dijela, I-protustranka u 3/6 dijela, II i III-protustranka svaka u 1/6 dijela na predmetnoj nekretnini, predlažući civilnu diobu sudsku prodaju, budući prema mišljenju predlagateljice geometrijska dioba sukladno suvlasničkim omjerima stranaka nije moguća. Predlaže provođenje građevinskog vještačenja na okolnost eventualne mogućnosti geometrijske diobe i utvrđenja prometno-tržne vrijednosti predmetne nekretnine.
2. I, II i III-protustranka se nisu protivile diobi, kao ni predloženom načinu diobe, i nisu se protivile vještačenju.
3. Kako bi utvrdio odlučne činjenice sud je proveo dokaze uvidom u: izvadak iz Zemljišne knjige za predmetne nekretnine i omjer suvlasništva stranaka; proveo očevid i vještačenje po stalnom sudskom vještaku građevinske struke Tomislavu Hannichu na okolnost prometno-tržne vrijednosti predmetne nekretnine, kao i eventualne mogućnosti geometrijske diobe istih, sukladno suvlasničkim omjerima i izvršio uvid u nalaz i mišljenje vještaka od 23. kolovoza 2024., i očitovanje vještaka od 9. prosinca 2024., na primjedbe I-protustranke od 14. studenog 2024., te saslušao vještaka na ročištu od 11. prosinca 2024.
4. Uvidom u nalaz i mišljenje vještaka Tomislava Hannicha od 23. kolovoza 2024., utvrđeno je da prometno-tržišna vrijednost predmetnih nekretnina u k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], broj [broj poduloška], i to stana u prizemlju površine 38,86 m2, a koji stan se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica], iznosi 30.500,00 eura, te da geometrijska dioba predmetnih nekretnina nije moguća sukladno suvlasničkim omjerima, jer ne bi zadovoljila odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojim je propisano da svaka samostalna cjelina mora biti funkcionalna cjelina.
5. I-protustranka je stavila primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka u kojem ističe kako je potrebna jasna identifikacija nekretnine, budući da nije jasno da li se radi o stanu (kako je upisan u KPU u [broj poduloška], k. o. [katastarska općina]) ili se radi o obiteljskoj kući površine 51,24 m2 sa dvorištem ukupne površine 177 m2 (kako je upisana u zemljišnoj knjizi zk. ul. [broj ZK uloška], kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]). Naime, iz procjembenog elaborata proizlazi da je prilikom procjene vrijednosti primjenom usporedne metode kao usporedne nekretnine koristio druge stanove (od navedenih nekretnina barem dvije su stanovi u stambenim zgradama sa više stambenih jedinica). Stoga protustranka predlaže dopunu procjembenog elaborata na način da vještak koristi i troškovnu metodu kao metode potpore za utvrđivanje vrijednosti nekretnine.
6. Očitujući se na primjedbe I-protustranke vještak navodi kako je sukladno informaciji koju je dalo Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, KLASA: 370- 01/15-01/15, URBROJ: 531-01-15-6 od 6. studenog 2015., u točki 6) dana uputa da „Vrijednost nekretnine u procjembenom elaboratu uvijek treba iskazati prema oznakama i stanju u zemljišnoj knjizi jer je zemljišnoknjižno stanje mjerodavno za pravni promet nekretnina pa i ugovori, koji se sklapaju temeljem rezultata procjene, moraju sadržavati opis nekretnina prema zemljišnoknjižnom stanju (Zakon, članak 22.)“. U podulošku je navedeno na kojem etažnom dijelu vlasništvo dijele suvlasnici i u kojem omjeru i to je predmet procjembenog elaborata prema zadatku iz Rješenja Općinskog suda u Osijeku, broj: R1-55/2024-6 od 9. svibnja 2024. Odabir poredbenih nekretnina obrazložio je u Procjembenom elaboratu u točki 6.2 Utvrđivanje vrijednosti nekretnine na stranicama 30-32, a u Procjembenom elaborati koristio je nekretnine koje su najsličnije procjenjivanoj nekretnini od Grada Osijeka, Upravnog odjela za gospodarenje imovinom i vlasničko-pravne odnose, Odsjeka za geodetsko- katastarske poslove, od kojeg je zatražio Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena – kupoprodaja stana i apartmana. U Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina NN 78/15, članak 24. stavak (5) je navedeno: ,,Troškovna metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće koje prema svojim obilježjima nisu usporedive.''. Za razliku od troškovne metode koja nije primjerena za stanove, u Zakonu je u istom članku 24. stavak (1) navedeno kako je Poredbena metoda koju je u Procjembenom elaboratu koristio primjerena za stanove: ,,Poredbena metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.''. Isto je detaljnije objašnjeno u Procjembenom elaboratu u točki 6. Procjena vrijednosti nekretnina i točki 6.1 Obrazloženje za odabir metode za procjenu vrijednosti nekretnina na stranicama 22 i 23. S obzirom na gore sve navedeno, ostaje pri svemu što je navedeno u Procjembenom elaboratu.
7. II i III-protustranka, iako su nalaz i mišljenje vještaka i očitovanje vještaka uredno zaprimile, na isto se nisu očitovale.
8. Na ročištu od 11. prosinca 2024., predlagateljica je po punomoćniku ostala u cijelosti kod prijedloga da se suvlasnička zajednica predmetnih nekretnina razvrgne civilnom diobom sudskom prodajom i nije imala primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka, kao ni pitanja za vještaka.
9. I-protustranka se nije protivila diobi, kao ni predloženom načinu diobe, te je ostala kod primjedbi na nalaz i mišljenje vještak ad ase predmetna nekretnina procijeni Troškovnom metodom, predlažući da se vještak očituje na isto.
10. Saslušan na navedenom ročištu vještak je u cijelosti ostao kod svog pisanog nalaza i mišljenja, kao i očitovanja od 9. prosinca 2024., na primjedbe I-protustranke, te u odnosu na prijedlog I-protustranke navodi da Troškovna metoda nije pogodna za procjenu stana.
11. Predlagateljica se po punomoćniku protivila prijedlogu I-protustranke, a s obzirom na obrazloženje vještaka iz podneska od 9. prosinca 2024., i na ročištu od 11. prosinca 2024., a z.z. I-protustranke je ostao kod prijedloga da se predmetna nekretnina procijeni Troškovnom metodom, koji prijedlog je sud odbio.
12. Predlagateljica se po punomoćniku protivila prijedlogu I i II-protustranke, da je isti neprihvatljiv iz razloga što bi se umanjila vrijednost predmetne nekretnine na štetu predlagateljice, budući je ista suvlasnica na obje čestice u 6/8 dijela.
13. II i III-protustranka nisu pristupile na zakazano ročište iako uredno pozvane, a iste se nisu protivile diobi, kao ni predloženom načinu diobe, a budući su nalaz i mišljenje vještaka i očitovanje vještaka uredno zaprimile i na isti nisu stavile primjedbe to sud smatra da su nalaz i mišljenje vještaka i očitovanje vještaka prihvatile u cijelosti.
14. Na temelju provedenih dokaza utvrđeno je da je predmetna nekretnina u suvlasništvu stranaka, da prema nalazu i mišljenju vještaka prometno-tržna vrijednost predmetne nekretnine u k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], broj [broj poduloška], i to stana u prizemlju površine 38,86 m2, a koji stan se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica], iznosi 30.500,00 eura, te da geometrijska dioba predmetne nekretnine nije moguća sukladno suvlasničkim omjerima, budući se ista sastoji iz jedne samostalne, funkcionalne cjeline.
15. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka kao stručno i objektivno sačinjen, a vještak je u cijelosti odgovorio na primjedbe i pitanja I-protustranke.
16. Kako stranke tijekom postupka nisu postigle sporazum oko eventualne civilne diobe isplatom ili dobrovoljnom prodajom, niti je predlagateljica navela, niti učinila vjerojatnim osobito ozbiljan razlog da se razvrgnuće izvrši isplatom, to ne preostaje drugi način razvrgnuća od sudske prodaje, te je sud temeljem odredbi članka 50. stavak 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 143/2012., 152/2014., 81/2015., 94/2017.) odlučio kao pod I/izreke rješenja.
17. Sud je obvezao I, II i III-protustranku na snašanje srazmjernog troška postupka sukladno suvlasničkim omjerima, budući je predlagateljica predujmila trošak vještačenja u iznosu od 400,00 eura, na ime izlaska sudske komisije iznos od 49,48 eura, trošak sudske pristojbe na prijedlog u iznosu od 6,64 eura, i trošak sudske pristojbe na rješenje u iznosu od 66,35 eura, odnosno ukupno iznos od 522,47 eura, to je sud obvezao I-protustranku naknaditi predlagateljici ukupan iznos troška od 261,18 eura, srazmjerno svom suvlasničkom omjeru od 3/6, te II i III-protustranku naknaditi predlagateljici svaka iznos troška od 87,06 eura, srazmjerno svom suvlasničkom omjeru od 1/6, i to svaka protustranka na ime vještačenja i očevida i sudske pristojbe na prijedlog i sudske pristojbe na rješenje, pa je temeljem odredbi članka 32. stavak 4. Zakona o izvanparničnom postupku ("Narodne novine" broj 59/2023.), u svezi članka 54. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 143/2012., 152/2014., 81/2015., 94/2017.), sud odlučio kao pod II, III i IV/izreke rješenja.
U Osijeku, dana 11. prosinca 2024.
S U D A C :
Lidija Šmit
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana po primitku istog. Žalba se podnosi putem ovog suda nadležnom Županijskom sudu.
DOSTAVITI:
1. Pun. predlagateljice
2. Z.z. I-protustranke
3. II i III-protustranci
