Republika Hrvatska

Županijski sud u Zadru

Zadar, Ulica plemića Borelli 9

Poslovni broj: Gž-666/2024-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Županijski sud u Zadru, u vijeću sastavljenom od sutkinja Sanje Prosenice, predsjednice vijeća, Marine Tante, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća te Sanje Dujmović, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja ABC sa sjedištem u [adresa], OIB: 42972092850,[adresa], koga zastupa punomoćnica Željka Čović Latin, odvjetnica u Puli, Trg Portarata 4, protiv tuženice ZN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Branka Vukojević, odvjetnica u Puli, Sv. Teodora 2, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženice protiv presude Općinskog suda u Puli-Pola, poslovni broj Povrv-439/2020-20 od 24. studenoga 2023., u sjednici vijeća održanoj 11. prosinca 2024.,

r i j e š i o  j e

Ukida se presuda Općinskog suda u Puli-Pola, poslovni broj Povrv-439/2020- 20 od 24. studenoga 2023. i predmet vraća prvostupanjskom sudu radi održavanja nove glavne rasprave.

Obrazloženje

1. Uvodno označenom presudom odlučeno je:

„I. Održava se na snazi platni nalog iz rješenja o ovrsi javnog bilježnika Marine Paić Čerin iz [adresa], posl. br. Ovrv-109/2020 od od 9. studenog 2020. u dijelu kojim je naloženo tuženiku ZN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da tužitelju ABC, [adresa], OIB: 42972092850, namiri novčanu tražbinu u iznosu od 3.050,18 EUR / 22.981,18 HRK sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 20.5.2020. pa do 31.12.2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.1.2023. godine pa do isplate u visini stope koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, kao i da naknadi tužitelju ABC, [adresa], OIB: 42972092850, nastale troškove ovršnog postupka u iznosu od 286,10 EUR / 2.020,00 HRK zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana donošenja rješenja o ovrsi 9.11.2020. pa do 31.12.2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.1.2023. godine pa do isplate u visini stope koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a sve u roku od osam dana, dok se u preostalom dijelu platni nalog iz rješenja o ovrsi javnog bilježnika Marine Paić Čerin iz [adresa], posl. br. Ovrv-109/2020 od 9. studenog 2020. ukida te tužbeni zahtjev i zahtjev za naknadom ovršnog troška odbija kao neosnovan.

II. Nalaže se tuženiku ZN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da tužitelju ABC, [adresa], [osobni identifikacijski broj], naknadi parnične troškove u iznosu od 886,16 EUR/ 6.679,39 HRK u roku od 15 dana zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana donošenja ove presude pa do isplate u visini stope koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, dok se u preostalom dijelu zahtjev tužitelja za naknadom parničnog troška odbija kao neosnovan.

III. Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženice za naknadom parničnih troškova.“

2. Protiv navedene presude žalbu je izjavila tuženica iz svih žalbenih razloga uz prijedlog da drugostupanjski sud žalbu prihvati kao osnovanu te pobijanu presudu ukine.

3. Ispitujući pobijanu presudu ovaj drugostupanjski sud nalazi da je prvostupanjski sud počinio bitnu povredu odredba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., a na koju (opisno) ukazuje žalba, jer sud u obrazloženju pobijane presude nije dao razloge o odlučnim činjenicama tako da se ista presuda ne može ispitati, o čemu će dalje biti riječi.

4. Predmet spora je zahtjev tužitelja za naplatu posredničke provizije u iznosu od 3.050,18 EUR temeljem Ugovora o posredovanju pri kupnji nekretnine zaključenog 2. svibnja 2019. u Rijeci između ... kao posrednika i tuženice kao nalogodavca, i to za nekretninu na adresi [adresa], k. č. br. [katastarska čestica]/zgr., E-28, stan na VII. katu površine 65,29 m2, u vlasništvu ON. Tražbina tužitelja temelji se na vjerodostojnoj ispravi, računu (ABC, ...) 1-3-3 od 12. svibnja 2020.

5. Odredbom čl. 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ("Narodne novine" br. 107/07, 144/12, 14/14 i 32/19, dalje: ZPPN) propisano je da se posredovanjem u prometu nekretnina mogu baviti samo osobe koje ispunjavaju uvjete iz toga Zakona.

5.1. Odredbom članka 15. stavka 1. ZPPN, propisano je da se Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen. Nadalje, odredbom st. 2. istog članka Zakona, propisano je da se Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanome obliku i na određeno vrijeme. St. 3. istog članka Zakona propisano je da ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji sklapaju Ugovor o posredovanju, smatra se da je Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklopljen na određeno vrijeme od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti. Isto tako, odredbom st. 6. istog članka Zakona propisano je da u ugovoru sklopljenu između posrednika i nalogodavca moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

5.2. Obveze posrednika, ukoliko je sklopljen i potpisan Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina, određene su člankom 21. ZPPN. U navedenom članku je određeno da se posrednik obvezuje obavljati osobito sljedeće, i to: nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla, upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini, obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove, omogućiti pregled nekretnina, posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao, čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje, ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište te obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

5.3. Nadalje, člankom 27. ZPPN određena je visina posredničke naknade u ugovoru o posredovanju te je odredbom čl. 28. st. 1. ZPPN propisano da posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora.

6. Tuženica je u prigovoru protiv rješenja o ovrsi od 25. studenoga 2020. navela kako je ona preko tužitelja samo razgledavala sporni stan, međutim nije ga kupila, već je njezin suprug ĐN isti stan ranije razgledavao s agencijom ... 15. travnja 2019. te je preko te agencije i sklopio ugovor o kupnji stana, a ona da je ... zvala 2. svibnja 2019. jer stan nije vidjela i da ju je zanimao samo izgled stana. Agent KN da joj je dao da potpiše ugovor bez čitanja, odnosno da joj je podvalio papir na kojem piše "Ugovor o posredovanju i zapisnik o razgledavanju nekretnine" pa stoga smatra da je potpisala samo "Zapisnik o razgledavanju". Agencija da se samo javila na internetski oglas vlasnika stana Z i ON kako bi nekome pokazali stan, ali da nisu imali dozvolu vlasnika stana da mogu prodavati taj stan.

7. Prvostupanjski sud je utvrdio da je tuženica sa tužiteljem sklopila Ugovor o posredovanju, te da ju je tužitelj kao posrednik doveo u vezu sa prodavateljem čiji je stan razgledala, što je okončano zaključenjem ugovora o kupoprodaji nekretnine bez posrednikova saznanja, kojeg je kao kupac sklopio tuženičin suprug, dok tuženica prema tužitelju nije izvršila svoju obvezu obavještavajući ga o tom pravnom poslu i plaćajući ugovorenu proviziju pa je tuženicu pozivom na odredbu 15. ZPPN, i čl. 834. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18,126/21,114/22, 156/22, dalje: ZOO) te odredbama Ugovora o posredovanju od 2. svibnja 2019. obvezao na isplatu utuženog iznosa tužitelju kao posredniku.

8. Ovaj sud je mišljenja da prvostupanjski sud nije dao valjane i jasne razloge je li u ovom slučaju došlo do pravnog posla sa agencijom za posredovanje, te smatra li se tuženica nalogodavcem u smislu važećih odredbi ZPPN i ZOO da bi ona bila u obvezi na plaćanje posredničke naknade tj. provizije, tim više što tuženica tvrdi kako je ona samo potpisala zapisnik o razgledavanju spornog stana, a ne Ugovor o posredovanju, da se sporna agencija samo javila na internetski oglas vlasnika stana Z i ON kako bi nekome pokazali stan, ali da nisu imali dozvolu vlasnika stana da mogu prodavati taj stan, da je tuženica priložila Ugovor o posredovanju koji je njezin suprug sklopio s drugom agencijom te da je tužitelj na pripremnom ročištu od 5. travnja 2022. na navedene sporne okolnosti predložio dokaz saslušanjem vlasnice predmetne nekretnine-prodavateljice ON kao ključnog svjedoka, a koji dokazni prijedlog je sud prihvatio, ali ga nije izveo.

9. Valja reći da svaka manipulacija ili prisila na sklapanje Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona, budući je suština ugovora i njegova osnovna karakteristika da je to sporazum, konsenzus, očitovanje volje, a ne prisile, ugovornih strana.

10. Naime, prvostupanjski sud je tijekom postupka utvrdio da je tuženica, odnosno njezin suprug kupio stan koji im je pokazao tužitelj budući da je prodavateljica predmetnog stana isti oglasila na prodaju putem tužitelja, s tim da ne prihvaća tvrdnje tuženice da je njezin suprug već ranije 15. travnja 2019. sklopio Ugovor o posredovanju s drugom agencijom za nekretnine i razgledao tu nekretninu, te da je preko te agencije i kupio stan jer, kraj činjenice da je tužitelj osporio vjerodostojnost tog Ugovora, tuženica nije predložila izvođenje drugih dokaza koji bi potvrdili vjerodostojnost tog Ugovora i datuma kada je sklopljen, pogrešno smatrajući da je teret dokazivanja ovih činjenica na tuženici, budući je ova dostavila valjani Ugovor, čiju vjerodostojnost osporava tužitelj, pa je upravo na njemu teret dokaza.

11. Valja reći, da upravo navedeni Ugovor o posredovanju sklopljen između tuženičinog supruga i treće agencije sadrži sve bitne elemente sukladno ZPPN, za razliku od spornog pismena, koji nosi dva naziva, i to Ugovor o posredovanju te Zapisnik o razgledavanju, na unaprijed sastavljenom tipskom formularu, koji je rukom popunjen na praznom mjestu osobnih podataka o agentu, nalogodavatelju, datumu i vremenu razgledavanja, opisu nekretnine, a u dnu teksta se navodi kako se kupac potpisom ovog Zapisnika obvezuje posredniku u slučaju kupnje bilo koje nekretnine razgledavane u prisustvu posrednika isplatiti proviziju u iznosu od 3%+PDV od ugovorene kupoprodajne cijene.

12. Sud nije dao jasne i valjane razloge o tome, ukoliko smatra da se radi o Ugovoru o posredovanju, je li isti sastavljen u skladu s odredbama čl. 15. i 21 ZPPN, odnosno zbog čega se navedeni Ugovor ne sastoji i od odredbi kojim su propisane i obveze posrednika, već se samo navodi da je izvršeno razgledavanje nekretnine.

13. Ukoliko se tuženica javila na oglas isključivo sa željom da razgleda nekretninu, ali ne i sa nalogom agenciji da za nju traži druge nekretnine, okolnost da je tuženica potpisala izjavu koja joj je predočena od strane agenta da je navedenu nekretninu prvi put razgledala posredstvom te agencije, utoliko se ne bi moglo smatrati ugovorom niti predugovorom o posredovanju, ako ne postoji nalog tuženice da za nju potražuje nekretnine, odnosno da agencija za tuženicu obavlja bilo koju drugu uslugu.

14. Slijedom svega navedenog valjalo je odlučiti kao u izreci ove drugostupanjske odluke na temelju odredbe čl. 369. st. 1. ZPP s tim što će se o troškovima postupka odlučiti u konačnoj odluci.

15. Prvostupanjski sud će u nastavku postupka otkloniti navedenu bitnu povredu odredaba parničnog postupka, te će ponovnom ocjenom do sada provedenih dokaza na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, na temelju rezultata cjelokupnog postupka potpuno i pravilno utvrditi činjenično stanje u sporu stranaka i ponovno odlučiti o tužbenom zahtjevu.

U Zadru 11. prosinca 2024.

Predsjednica vijeća

Sanja Prosenica