REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-192/2024-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Draženke Deladio, predsjednice vijeća, Tatjane Kujundžić Novak, suca izvjestitelja, i Mirne Maržić, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja KAUFLAND HRVATSKA k.d., OIB 47432874968, Zagreb, Donje Svetice 14, kojeg zastupa punomoćnik Zvonimir Buterin, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika OPTIMUM 1990 d.o.o., OIB 41085719385, Zagreb, Ivane Brlić Mažuranić 15, kojeg zastupa punomoćnik Pavo Novokmet, odvjetnik u Zagrebu, radi predaje u posjed, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-2213/2019 od 19. listopada 2023., u sjednici vijeća održanoj 27. studenog 2024.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana tuženikova žalba i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-2213/2019 od 19. listopada 2023.

II. Odbija se kao neosnovan tužiteljev zahtjev za naknadu troška sastava odgovora na žalbu u iznosu od 744,91 EUR.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom prvostupanjskog suda u točki I. izreke prihvaćen je tužbeni zahtjev kojim se nalaže tuženiku OPTIMUM 1990 d.o.o., Ivane Brlić Mažuranić 15, Zagreb, da tužitelju KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje Svetice 14, Zagreb, preda u posjed, slobodan od osoba i stvari, dio k. č. br. [katastarska čestica], zgrada (trgovački centar) u Zagrebu, Branimirova 119, i gospodarsko dvorište, ukupne površine 19965 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Zagreb Ravnice, Kneza Branimira 119, Zagreb, površine od cca 300 m2, na jugozapadnom dijelu navedene zemljišnoknjižne čestice, na kojem se nalazi 6 boksova za samoposlužnu autopraonicu, u roku od 15 dana. U točki II. izreke naloženo je tuženiku OPTIMUM 1990 d.o.o., Ivane Brlić Mažuranić 15, Zagreb, naknaditi tužitelju KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje Svetice 14, Zagreb, prouzročeni parnični trošak u iznosu od 8.497,57 EUR / 64.024,94 kn, u roku od 15 dana.

2. Iz obrazloženja pobijane presude proizlazi da je tužitelj kao zakupodavac s tuženikom kao zakupnikom sklopio 28. siječnja 2008. Ugovor o zakupu površine - zemljišta za izgradnju i rad autopraonice br. 1930-020-01, da su stranke nakon toga sklopile još 8 aneksa tom Ugovoru i da je predmet toga zakupa zemljište u površini od cca 300 m2, u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Zagreb Ravnice, Kneza Branimira 119, na kojem se nalazi 6 boksova za samoposlužnu autopraonicu, sve kako je to označeno u prilogu 1 Ugovora o zakupu, izmijenjenog aneksom br. 1., da je nekretnina na kojoj se nalazi trgovački centar tužitelja upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i označena kao k. č. br. [katastarska čestica] u naravi zgrada (trgovački centar) u Zagrebu, Branimirova 119, i gosp. dvorište, ukupne površine 19965 m2, da se tuženikova autopraonica nalazi na jugozapadnom dijelu čestice. Vrijeme zakupa ugovoreno je na 10 godina. Tužitelj je prije isteka Ugovora o zakupu obavijestio tuženika da neće produljiti trajanje Ugovora, te je nakon isteka zakupa 23. kolovoza 2019. pozvao tuženika da mu vrati zakupljeno zemljište, slobodno od osoba i stvari te da tuženik to nije učinio, već da navedeno zemljište i dalje neovlašteno koristi. Tuženik prigovora da s tužiteljem ima usmeno sklopljeni Ugovor o zakupu na vrijeme od 25 godina. Sud je utvrdio da nakon što je istekao ugovor o zakupu da iz izvedenih dokaza nije mogao izvesti zaključak o istinitosti i osnovanosti tuženikovih tvrdnji o postojanju bilo kakvog usmeno sklopljenog ugovora o zakupu između stranaka, sklopljenog prije sklapanja pisanog Ugovora o zakupu, kao niti o postojanju usmenih pogodbi stranaka u odnosu na pisani Ugovor o zakupu, a prema kojima bi zakupni odnos stranaka trajao dulje od određenog vremena iz pisanog Ugovora o zakupu, odnosno minimalno 25 godina ili na neograničeno vrijeme, sve do povrata tuženikove investicije ili u cijelom razdoblju dok god tužitelj posluje na području Republike Hrvatske. Stoga je prihvatio tužbeni zahtjev za predaju u posjed sporne nekretnine. O troškovima postupka sud je odlučio na temelju odredbe čl. 154. st. 1. u vezi s čl. 155. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 57/11, 148/11, 25/ 13, 89/14, 70/19 i 80 /22; dalje: ZPP).

3. Protiv prvostupanjske presude žali se tuženik zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešne primjene materijalnog prava i pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja. Navodi da je prvostupanjski sud počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a jer u pobijanoj presudi nisu navedeni razlozi o odlučnim činjenicama i da postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava i samih tih isprava. Tvrdi da je prije kretanja u projekt izgradnje i puštanja autopraonice u rad s tužiteljem zaključio usmeni ugovor (Glavni ugovor), koji predstavlja posebnu pogodbu i da na postojanje Glavnog ugovora ukazuje činjenica da je Ugovor iz 2008. godine tipski ugovor u smislu odredbe čl. 295. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18; dalje: ZOO), koji uopće nije prilagođen konkretnom poslovnom odnosu. Glavni ugovor potvrđen je u mnogo navrata kroz poslovnu suradnju stranaka, a postojanje Glavnog ugovora potvrđuju i poslovne knjige tuženika te elementarna poslovna i životna logika. Navodi da je tužitelj međunarodna korporacija i prilikom dolaska na hrvatsko tržište, tužiteljev management je očito odlučio da želi imati automatske autopraonice kod svojih trgovačkih centara, kao što su imali i njihovi konkurenti. Automatske autopraonice su posebni objekti koje treba izgraditi na parkiralištu, pa za takav aranžman nisu primjereni ugovori o zakupu poslovnog prostora unutar trgovačkog centra. Lokalni predstavnici tužitelja očito nisu htjeli ili nisu mogli razviti poseban ugovor koji bi adresirao ovaj specifični odnos, nego su ga podveli pod svoj tipski ugovor koji se odnosi na unutarnje poslovne prostore u centru, a svojim partnerima istovremeno obećavali dugoročnu suradnju bez obzira na tekst ugovora koje su im davali na potpis. U međuvremenu se menadžment tužitelja promijenio i sada žele ukloniti automatske autopraonice sa površine svojih centara, uz pozivanje na to da pisani svi ugovori glase na razmjerno kratka vremenska razdoblja od 5 do 10 godina. Tuženik je u prilog svojoj tvrdnji da je između njega i tužitelja zaključen Glavni ugovor iznosio brojne činjenice koje je moguće objektivno provjeriti, te iznošenjem brojnih činjenica koje same po sebi ne bi imale poslovne ni životne logike da je među ugovornim stranama zaista postojao isključivo Ugovor iz 2008. godine. Međutim, sve te navode prvostupanjski sud nije adekvatno vrednovao. Kada sud donosi zaključke o relevantnim činjenicama trebao bi si postaviti pitanje o tome koliko u praksi može biti prihvatljivo sklapanje ugovora na kraći određeni rok. Svoj zaključak o osnovanosti tužbe i tužbenog zahtjeva prvostupanjski sud je utemeljio na iskazima pojedinih svjedoka uz isključenje iskaza drugih svjedoka bez da je ispitao vjerodostojnost njihovih navoda u kontekstu brojnih drugih okolnosti koje je tuženik isticao, a koje ukazuju na to da je između tužitelja i tuženika postojala suradnja koja nije posve tipična i koja u najmanju ruku, dovode u pitanje apsolutnu mjerodavnost odredbi Ugovora iz 2008. godine. Ugovor o zakupu (Ugovor iz 2008. godine) je tipski ugovor u smislu čl. 295. ZOO-a, i zato su moguće posebne pogodbe u smislu stavka 3. navedenog članka, a to se jasno vidi iz brojnih odredaba Ugovora iz 2008. godine koje posve odudaraju od naravi poslovnog odnosa kojega bi Ugovor iz 2008. godine trebao uređivati. Ovdje se ne radi o poslovnom prostoru u smislu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora jer je predmet ugovora vanjsko parkiralište i primjenjuje se ZOO pa su usmeni ugovori vezani uz prostor na kojem je tuženik izgradio svoju autopraonicu pravno mogući. Pritom sam sadržaj Ugovora iz 2008. godine ukazuje na to da je riječ o tipskom ugovoru koji nije prilagođen za konkretan odnos. Tvrdi da je zaključio Glavni ugovor s tužiteljem bez obzira na pisane ugovore s kraćim vijekom trajanja, što su u svom iskazu naveli HT i LT, a u osnovi su tako iskazali i OT i BT vezano uz svoje poslovne odnose s tužiteljem oko izgradnje automatskih autopraonica. Navodi da su on i tužitelj u poslovnom odnosu još od 2005. godine (u odnosu na praonice koje tuženik ima na drugim lokacijama), pri čemu su prije kretanja u veliki projekt zajedničke suradnje ovlašteni predstavnici stranaka usmeno sklopili Glavni ugovor po kojem će tuženik imati pravo imati svoje samoposlužne autopraonice na nekretninama na kojima su tužiteljevi trgovački centri u razdoblju od 25 godina i koji je ugovor potvrđen u mnogo navrata kroz poslovnu suradnju stranaka. Prvostupanjski sud u presudi uopće ne ulazi u analizu sadržaja odredaba navedenog Ugovora iz 2008. godine te ga smatra relevantnim, valjanim i njegov sadržaj promatra kao nedvojbeni izraz volje ugovornih strana, koja volja je usuglašena konkretnim pregovorima koji su pretočeni u njegov sadržaj. Bez ocjene značaja pojedinih manjkavosti Ugovora iz 2008. godine, u svjetlu navoda tuženika iznesenih u tijeku postupka, obrazloženju pobijane presude nedostaju razlozi o odlučnim činjenicama u ovom postupku. Odbijanje ulaska u ocjenu sadržaja Ugovora iz 2008. godine uz paušalno navođenje da ugovor nipošto nije tipski jer se ne temelji na nekakvim općim uvjetima, ne može predstavljati adekvatan razlog o odlučnim činjenicama u ovom sporu. ista ne sadrži razloge o tome zašto je prvostupanjski sud zauzeo stav da je nesporno da je tužitelj nakon isteka vremena na koje je sklopljen Ugovor iz 2008. godine započeo s ispostavljanjem računa tuženiku radi naplate naknade za korištenje, kada navedenu činjenicu tuženik osporava. Također, nejasno je zbog čega sud uopće ne dovodi u pitanje činjenicu da da je tužitelj započeo s ispostavljanjem računa tuženiku radi naplate naknade sukladno čl. 165. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12 - službeni pročišćeni tekst, 152/14 i 81/15 - službeni pročišćeni tekst; dalje: ZV). Nadalje, sud u točki 13. pobijane presude konstatira kako je na temelju nalaza i mišljenja vještaka Vladivoja Relića utvrdio da ukupna površina autopraonice iznosi 283 m2, a sastoji se od same autopraonice u površini od 215 m2 i površine koju čine usisavači, sjajilo za gume i manipulativna površina za vozila u površini od 68 m2. Međutim, navedeno nije bilo jedino i nedvojbeno utvrđenje vještaka. Na koncu je ostalo sporno obračunava li se površina autopraonice uzimajući u obzir prostor manipulativne površine od 68 m2, ili se on ne može uzeti u obzir s obzirom na to da površinu zakupa obuhvaćaju samo poluotoci s uređajima, kojima je zauzeta ukupna površina od 6m2. Prihvaćanje potonje površine kao relevantne, a na čemu tuženik cijelo vrijeme inzistira, ukupna površina autopraonice iznosila bi 221 m2, što je značajno manje od „cca 300 m2“ kako je to navedeno u Ugovoru iz 2008. godine Prvostupanjski sud je pogrešno utvrdio činjenicu (ne)postojanja Glavnog ugovora između stranaka, odnosno posve pogrešno ocjenjuje temeljnu spornu činjenicu postoji li među strankama glavni, usmeno zaključeni ugovor kojim je zapravo reguliran njihov poslovni odnos. Iz navedenog proizlazi da tuženik s tužiteljem ima sklopljen Glavni ugovor u trajanju od 25 godina jer je posve neživotno i nelogično da bi itko iole razuman a kamoli netko s dobrim poslovnim iskustvom) postupao kao tuženik (ulaganja preko 900.000,00 eura u sve autopraonice, nemogućnost preseljenja autopraonice, rok povrata investicije i dr.) bez da postoji takav dogovor. Prvostupanjski sud zauzeo je stav da je nesporno da je tužitelj nakon isteka vremena na koje je sklopljen Ugovor iz 2008. godine započeo s ispostavljanjem računa tuženiku radi naplate naknade za korištenje sukladno čl. 165. st. 1. ZV-a. Međutim, osim toga da gore navedeno svakako nije nesporna činjenica, sud zanemaruje okolnost da tužitelj pri izdavanju računa nastavlja postupati kao da se ništa nije promijenilo, odnosno kao da ugovorni odnos između tužitelja i tuženika nije prestao. Tako tužitelj izdaje tuženiku račune u visini ugovorene zakupnine, uvećavajući je pritom za iznos PDV-a u najmanju ruku to može biti znak da je ugovorni odnos prešutno nastavljen na neodređeno vrijeme. Budući da tuženik eventualno može biti nepošteni posjednik samo u odnosu na zemljište, jer se autopraonica u konkretnom slučaju ne može smatrati tuđom stvari, tužitelj bi sukladno ZV-u eventualno mogao imati osnovu samo obračunavati naknadu koju bi eventualno mogao ostvariti davanjem zemljišta u zakup (bez autopraonice). S obzirom na navedene činjenice, tužitelj nikako nije mogao nastaviti obračunavati naknadu kao da je riječ o zakupnini iz Ugovora iz 2008. godine na prethodno opisane pogreške koje prvostupanjski sud počinio u utvrđivanju činjeničnog stanja u konkretnom predmetu, u ovom slučaju prvostupanjski sud je pogrešno primijenio odredbu čl. 286. ZOO-a kojom je uređena neobvezatnost oblika, čl. 295. ZOO-a kojim se uređuju učinci općih uvjeta ugovora i čl. 546. ZOO-a kojom se uređuje prešutno obnavljanje zakupa. Da je sud pravilno primijenio odredbe ZPP-a te da je pravilno utvrdio sve relevantne činjenice, pravilnom primjenom odgovarajućih odredbi ZOO-a utvrdio bi da je među strankama valjano sklopljen usmeni ugovor o zakupu (Glavni ugovor), pri čemu je pisani ugovor o zakupu na kojega se tužitelj poziva (Ugovor iz 2008. godine) tipski ugovor u smislu odredbe čl. 295. ZOO-a i u odnosu na koji Glavni ugovor predstavlja posebnu pogodbu u smislu čl. 295. st. 3. ZOO-a. S. obzirom na to da je prvostupanjski sud neosnovano prihvatio tužbeni zahtjev tužitelja iz navedenog proizlazi da je prvostupanjski sud neosnovano donio i odluku o troškovima parničnog postupka. Predlaže da ovaj sud preinači presudu na način da tužbeni zahtjev odbije u cijelosti, uz obvezu naknade parničnih troškova, podredno ukine i predmet vrati na ponovno suđenje prvostupanjskom sudu uz obvezu tužitelja da tuženiku naknadi trošak ove žalbe i sudske pristojbe na žalbu.

4. U odgovoru na žalbu tužitelj osporava žalbene navode. Predlaže odbiti žalbu kao neosnovanu i potražuje trošak sastava odgovora na žalbu u iznosu od 744,91 EUR.

5. Žalba nije osnovana.

6. Ispitavši presudu na osnovi odredbe čl. 365. st. 2. ZPP-a u granicama razloga navedenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, kao i na pravilnu primjenu materijalnog prava, ovaj sud je utvrdio da je presuda pravilna i zakonita.

7. Predmet spora je zahtjev za predaju u posjed, slobodan od osoba i stvari, dio k. č. br. [katastarska čestica], zgrada (trgovački centar) u Zagrebu, Branimirova 119. i gosp. dvorište, ukupne površine 19965 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Zagreb Ravnice, Kneza Branimira 119, Zagreb, površine od cca 300 m2, na jugozapadnom dijelu navedene zemljišnoknjižne čestice, na kojem se nalazi 6 boksova za samoposlužnu autopraonicu.

8. Između stranaka nije sporno:

- da su sklopili pisani Ugovor o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice br. 1930-020-01, 28. siječnja 2008., u kojem Ugovoru je između ostalog navedeno da je predmet zakupa zemljište površine cca 300 m2 na lokaciji Trgovačkog centra Kaufland, Ravnice, Kneza Branimira 119, u naravi dio parkirališta tog trgovačkog centra na kojem se nalazi 6 boksova samoposlužnih autopraonica (str.4. – 33. spisa)

- da su stranke naknadno sklopile još osam aneksa tom Ugovoru zakupu u kolovozu i studenom i prosincu 2012., zatim listopadu i studenom 2013., u siječnju 2014., te 2015. i 2016 godine (str.34. – 49. spisa)

- da je Ugovor sklopljen na vrijeme od 10 godina

- da je tužitelj prije isteka Ugovora o zakupu obavijestio tuženika da neće produljiti trajanje Ugovora, te je nakon isteka zakupa 23. kolovoza 2019. pozvao tuženika da mu vrati zakupljeno zemljište, slobodno od osoba i stvari

- da tuženik nije vratio zakupljeno zemljište i da je nakon isteka vremena na koje je sklopljen Ugovor o zakupu nastavio s korištenjem zemljišta u svrhu obavljanja djelatnosti autopraonice na lokaciji iz tog Ugovora.

9. Sporno je jesu li stranke sklopile usmeni Ugovor kojim su ugovorile trajanje zakupnog odnosa na vrijeme od minimalno 25 godina, kao i činjenica prešutnog obnavljanja zakupa između stranaka nakon isteka vremena određenog Ugovorom o zakupu te veličina površine zemljišta koju koristi tuženik i na kojoj obavlja djelatnost autopraonice.

10. U postupku koji je prethodio pobijanoj presudi, niti u pobijanoj presudi nema bitnih povreda odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, pa tako niti bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a na koju se neosnovano poziva žalitelj. Suprotno žalbenim navodima, pobijana presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati jer je izreka razumljiva i ne proturječi sama sebi ili razlozima presude, a o odlučnim činjenicama ne postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava ili zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava ili zapisnika.

11. Osnovano žalitelj navodi da se u ovom slučaju ne primjenjuju odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora jer je predmet Ugovora vanjsko parkiralište i primjenjuju se odredbe ZOO-a, gdje se prema čl. 286. ZOO-a ugovor može sklopiti u bilo kojem obliku, osim ako je zakonom drukčije određeno, pa su usmeni ugovori vezani uz prostor na kojem je tuženik izgradio svoju autopraonicu pravno mogući, naravno pod pretpostavkom da se to i dokaže.

12. Odredbom čl. 519. ZOO-a je propisano da se ugovorom o zakupu obvezuje zakupodavac predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a ovaj se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu. Prema odredbi čl. 536. ZOO-a jedna od osnovnih obveza zakupnika je vraćanje zakupljene stvari nakon prestanka zakupa, a tuženik kao zakupnik tu svoju obvezu nije ispunio. Člankom 545. st. 1. ZOO-a propisano je Ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme prestaje protekom vremena na koje je sklopljen. Isto vrijedi i u slučajevima kad je u nedostatku volje ugovaratelja, trajanje zakupa određeno zakonom (st. 2.)

13. Žalbeni navod da je Ugovor iz 2008. godine tipski ugovor u smislu odredbe čl. 295. ZOO-a nije osnovan.

14. Prema odredbi čl. 295. ZOO-a opći uvjeti ugovora su ugovorne odredbe sastavljene za veći broj ugovora koje jedna ugovorna strana (sastavljač) prije ili u trenutku sklapanja ugovora predlaže drugoj ugovornoj strani, bilo da su sadržani u formularnom (tipskom) ugovoru, bilo da se na njih ugovor poziva.

15. Pravilno je sud utvrdio da se u konkretnom slučaju ne radi ni o kakvom formularnom (tipskom) ugovoru jer iz sadržaja Ugovora o zakupu razvidno da se on ne temelji ni na kakvim općim uvjetima ugovora koje bi tužitelj sastavio za veći broj ugovora i koji bi bili poznati ili morali biti poznati tuženiku u vrijeme njegova sklapanja. Sud također pravilno utvrđuje da tuženik tijekom postupka nije dokazao niti jedan razlog koji bi Ugovor o zakupu ili pojedine njegove odredbe činilo ništetnima u smislu odredaba čl. 270., čl. 279. st. 3., čl. 298. i čl. 322. st. 1. ZOO-a, a niti ovaj sud pronalazi takve nedostatke. Naime, Ugovor o zakupu odnosi se na konkretan ugovorni odnos što je potpuno jasno iz ugovornih odredaba kojima su jasno i detaljno precizirane obveze ugovornih strana u pogledu zakupa zemljišta. To što ugovor sadrži nekoliko odredaba koje nisu promjenjive na konkretan zakup nije odlučno s obzirom na to da ugovor sadrži detaljno uređenje odnosa među strankama i ima osam pripadajućih aneksa.

16. Neosnovan je i žalbeni navod je da je prije kretanja u projekt izgradnje i puštanja autopraonice u rad tuženik s tužiteljem zaključio usmeni ugovor Glavni ugovor u trajanju od 25 godina koji predstavlja posebnu pogodbu i da je sud u pogledu te činjenice pogrešno ocijenio iskaze stranaka i svjedoka.

17. Po mišljenu ovog suda pravilno je prvostupanjski sud ocijenio iskaze saslušane stranke HT i svjedoka LT u odnosu na spornu činjenicu postojanja usmeno sklopljenog ugovora o zakupu zemljišta Trgovačkog centra Kaufland na Ravnicama, Kneza Branimira 119, na kojem tuženik obavlja djelatnost autopraonice, a prema kojem usmenom ugovoru je trajanje zakupa između stranaka ugovoreno na minimalno 25 godina odnosno, sve dok tužitelj obavlja djelatnost na području Republike Hrvatske gdje su se pozvali na usmeni sporazum postignut s predstavnicima tužitelja ĆT, ŠT, VT i ZT.

18. Naime iz isprava u spisu proizlazi da tuženik nije predložio provesti dokaz saslušanjem ZT. Svjedok ĆT je iskazao da mu nije poznat zakupni odnos vezan na lokaciju na Ravnicama te da nije sudjelovao u dogovoru stranaka u odnosu na tu lokaciju, ali da poslovna politika tužitelja nije dozvoljavala sklapanje takvih ugovora o zakupu na neodređeno vrijeme, već da su ugovori o zakupu zemljišta za rad autopraonica, koji su bili sklapani između tužitelja i trećih osoba, uvijek i bez iznimke bili sklapani u pisanom obliku i na određeno vrijeme. Svjedok ŠT je iskazao da nema nikakva saznanja o takvom usmeno sklopljenom ugovoru stranaka o zakupu na neodređeno vrijeme, ali niti o sporazumu stranaka prema kojem bi tuženik i nakon isteka određenog vremena iz Ugovora o zakupu nastavio u svrhu zakupa koristiti zemljište na lokaciji Ravnice, Kneza Branimira 119. Svjedok PT je iskazao da nije sudjelovao u nikakvim pregovorima stranaka koji su prethodili sklapanju Ugovora o zakupu i da mu nije poznato da bi između stranaka, pored pisanog Ugovora o zakupu, bio sklopljen i usmeni ugovor prema kojem bi tuženik kao zakupnik imao pravo neograničeno koristiti zemljište na lokaciji Ravnice, Kneza Branimira 119, ali da je poslovna politika tužitelja bila takva da za tužitelja nije dolazilo u obzir sklapanje bilo kakvih ugovora o zakupu mimo pisanih ugovora. Saslušani svjedoci OT i BT iskazali su da nemaju nikakva neposredna saznanja o predmetu spora jer nisu sudjelovali u pregovorima stranaka koji su prethodili sklapanju Ugovora o zakupu.

19. Cijeneći iskaze saslušanih svjedoka pravilno je sud zaključio kako se ne izvesti zaključak o istinitosti i osnovanosti tuženikovih tvrdnji o postojanju bilo kakvog usmeno sklopljenog ugovora o zakupu između stranaka, sklopljenog prije sklapanja pisanog Ugovora o zakupu, kao niti o postojanju usmenih pogodbi stranaka u odnosu na pisani Ugovor o zakupu, a prema kojima bi zakupni odnos stranaka trajao dulje od određenog vremena iz pisanog Ugovora o zakupu je minimalno 25 godina ili na neograničeno vrijeme, sve do povrata tuženikove investicije ili u cijelom razdoblju dok god tužitelj posluje na području Republike Hrvatske, kako su tijekom postupka tvrdili tuženik odnosno njegova zastupnica po zakonu HT i svjedok LT. Osim toga u čl. 34. Ugovora o zakupu izričito je navedeno kako su među ugovornim stranama sklopljeni samo oni sporazumi koji su pismeno utvrđeni Ugovorom o zakupu te da ne postoje nikakvi dodatni usmeni dogovori (str. 32. spisa).

20. Nadalje, u odnosu na žalbeni navod kako tuženik s tužiteljem ima sklopljen usmeni Glavni ugovor u trajanju od 25 godina jer je posve neživotno i nelogično da bi itko iole razuman a kamoli netko s dobrim poslovnim iskustvom postupao kao tuženik (ulaganja preko 900.000,00 EUR u sve autopraonice, nemogućnost preseljenja autopraonice, rok povrata investicije i dr.) bez da postoji takav dogovor. Ukazuje se žalitelju upravo suprotno da bi bilo posve neživotno da netko s dobrim poslovnim iskustvom i ulaganjima preko 900.000,00 EUR u samoposlužne autopraonice na tuđem zakupljenom zemljištu nije nakon isteka Ugovora o zakupu sklopio novi Ugovor u pisanom obliku.

21. Žalbeni navod da je ispostavljanjem računa na temelju odredbe čl. 165. ZV-a u visini ugovorene zakupnine tužitelj nastavio postupati kao da se ništa nije promijenilo, odnosno kao da ugovorni odnos između tužitelja i tuženika nije prestao što može biti znak da je ugovorni odnos prešutno nastavljen na neodređeno vrijeme je također neosnovan.

22. Naime odredbom čl. 165. st.1.ZV-a propisano je da nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario. Odredbom čl. 546. st. 1. ZOO-a, propisano je kad nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu sklopljen zakupnik nastavi koristiti stvar, a zakupodavac se tomu ne usprotivi, smatra se da je sklopljen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni.

23. Činjenica da je u ovoj pravnoj stvari tužitelj nakon isteka Ugovora o zakupu ispostavljao račune tuženiku radi naplate naknade na temelju čl. 165. st. 1. ZV-a što se odnosi na naknadu štete i svih koristi koju vlasnik ima pravo tražiti od nepoštenoga posjednika, a koje koristi se mogu obračunavati u visini zakupnine. Međutim, ne radi se o naplati zakupnine koju bi tužitelj imao pravo naplatiti od tuženika pod uvjetom da je između njih obnovljen ugovor o zakupu niti se može smatrati da je na taj način prešutno nastavljen Ugovor o zakupu kako to smatra žalitelj s obzirom na to da je tužitelj prije isteka Ugovora o zakupu obavijestio tuženika da neće produljiti trajanje Ugovora, te je nakon isteka zakupa 23. kolovoza 2019., pozvao tuženika da mu vrati zakupljeno zemljište slobodno od osoba i stvari, odnosno direktno se usprotivio nastavku sklopljenog Ugovora na temelju odredbe čl. 546. st. 1. ZOO-a.

24. U odnosu na žalbeni navod da je ostalo sporno obračunava li se površina autopraonice uzimajući u obzir prostor manipulativne površine od 68 m2 ili se on ne može uzeti u obzir s obzirom na to da površinu zakupa obuhvaćaju samo poluotoci s uređajima kojima je zauzeta ukupna površina od 6 m2 jer bi prihvaćanjem te površine ukupna površina autopraonice iznosila 221 m2, što je značajno manje od „cca 300 m2 kako je to navedeno u Ugovoru, ukazuje se žalitelju da to nije odlučno za rješenje ovog spora jer se tužbeni zahtjev odnosi na predaju u posjed zemljišta na kojem je smještena autopraonica slobodnog od osoba i stvari, a obračunata površina bi eventualno mogla biti sporna kod plaćanja naknade na temelju odredbe. čl. 165. st. 1. ZV-a, što nije predmet ovog spora.

25. Međutim, sud je i u odnosu na ovaj žalbeni navod radi li se o manjoj površini od one koja je navedena u Ugovoru o zakupu dao valjane razloge. Na temelju nalaza i mišljenja vještaka Vladivoja Relića sud je utvrdio da ukupna površina autopraonice koja se nalazi na zk.č.br. 7720/36 k. o. [katastarska općina], iznosi 283 m2, a sastoji se od same autopraonice u površini od 215 m2 i površine koju čine usisavači, sjajilo za gume i manipulativnu površinu za vozila u površini od 68 m2, tako da prema utvrđenju suda ukupna površina autopraonice odgovara površini od cca 300,00 m2, a vještak je u cijelosti odgovorio na sva sporna pitanja suda i stranaka te otklonio sve primjedbe tuženika.

26. Pravilna je i zakonita odluka o parničnom trošku koju je sud dosudio tužitelju na temelju odredbe čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a u skladu s važećom Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 142/12, 103/14, 107/15, 37/22 i 126/22), a žalitelj osim što navodi da pobija i odluku o trošku ne ukazuje na konkretne razloge zbog kojih bi obračun troškova postupka, kako ga je sačinio prvostupanjski sud bio nepravilan.

27. Slijedom navedenog, valjalo je na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP-a, potvrditi pobijanu presudu.

28. Tuženikov zahtjev za naknadu troškova sastava odgovora na žalbu nije osnovan jer se ne radi o radnji potrebnoj za vođenje parnice i donošenje odluke drugostupanjskog suda (čl. 166. st. 1. u vezi s čl. 155. ZPP-a).

Zagreb, 27. studenog 2024.

Predsjednica vijeća

Draženka Deladio