Republika Hrvatska

Županijski sud u Velikoj Gorici

Ulica Hrvatske bratske zajednice 1

Poslovni broj Gž-1184/2024-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Velikoj Gorici, sud drugoga stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca Verice Kos, predsjednice vijeća, Vesne Gašparuš-Horvat, člana vijeća i suca izvjestitelja i Gorana Škugora, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Suvlasnika stambeno poslovne zgrade u [adresa]: INA-Industrija nafte d.d. Zagreb, Avenija V. Holjevca 10, OIB: 27759560625, IBL-Biro d.o.o. [adresa], OIB: 76819856817, GROMELA ING d.o.o. Zagreb, Kolarova 13, OIB: 309522816913, Varez Zagreb d.o.o. [adresa], OIB: 68892997630, JAKA d.o.o. Zagreb, Ogrozovićeva 28 B, OIB: 37705921960 i INSTAL-PROM d.o.o. Zagreb, Lutomerska 14, OIB: 21231984689, zastupanih po upravitelju BMD d.d. Sesvete, Dobrodolska 13A, OIB: 79273112873, zastupanoga po punomoćniku Zlatku Kovačiću odvjetniku u Zagrebu, Vugrovečka 62, protiv tužene SG iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi isplate 4.013,54 EUR, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Sesvetama poslovni broj Povrv-358/2023-12 od 22. svibnja 2024., 14. studenoga 2024.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog suda u Sesvetama poslovni broj Povrv-358/2023-12 od 22. svibnja 2024.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom suda prvoga stupnja ukinut je platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Zinke Batušić-Šlogar poslovni broj Ovrv-10/2020 od 19. listopada 2020. kojim je naloženo ovršenici, sada tuženoj SG, da tužiteljima namiri tražbinu u iznosu od 4.013,54 EUR uvećanu za zakonske zatezne kamate koje teku na pojedinačne mjesečne iznose pobliže navedene u izreci presude od njihova dospijeća do isplate, zajedno s nastalim troškovima ovršnog postupka u iznosu od 284,89 EUR i predvidivim troškovima ovršnog postupka u iznosu od 129,40 EUR uvećanim za zatezne kamate koje teku od dana donošenja rješenja o ovrsi do isplate te je tužbeni zahtjev odbijen.

2. Protiv navedene presude tužitelj je izjavio žalbu zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. Žalbom zahtijeva i naknadu troškova postupka u povodu pravnog lijeka u iznosu od 312,50 EUR.

3. Žalba tužitelja je neosnovana.

4. Donošenjem prvostupanjske presude nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'', broj 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – dalje: ZPP), na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti na temelju čl. 365. st. 2. ZPP-a pa tako ni bitna povreda iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP, koju u žalbi ističe tužitelj jer presuda sadrži jasne i neproturječne razloge o odlučnim činjenicama i može se ispitati.

5. Predmet spora je zahtjev suvlasnika zgrade prema tuženici, kao vlasnici poslovnog prostora u stambenoj zgradi u [adresa], za isplatom iznosa od 4.013,54 EUR po osnovi doprinosa za sredstva zajedničke pričuve za poslovni prostor tuženice površine 60 m2, u razdoblju od prosinca 2016. do ožujka 2020.

6. U postupku je utvrđeno:

- da je predmetna nekretnina upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], kao 189. suvlasnički dio 0,65/100 etažno vlasništvo (E-189) povezano s vlasništvom poslovnog prostora br. 2 na drugom katu poslovne diletacije površine 60 m2 i zajedničkim dijelovima poslovne diletacije u 1,32/100 dijela,

- da su međuvlasnički ugovor potpisali suvlasnici poslovnih prostora koji zajedno imaju 38,71 % svih posebnih dijelova nekretnine prema podacima iz zemljišne knjige, odnosno 40,28 % suvlasničkih dijelova kada se tom broju pribroji postotak od 1,57% suvlasnika parkirno-garažnih mjesta koji su potpisali međuvlasnički ugovor,

- da je pravomoćnom presudom toga suda poslovni broj P-223/2021-10 od 2. lipnja 2022. odbijen tužbeni zahtjev tužiteljice, ovdje tuženice, da se navedeni ugovor utvrdi pravno nevaljanim i da isti ne proizvodi nikakve učinke od trenutka nastajanja, a iz razloga što je u tom postupku sud utvrdio da sporni ugovor nije niti sklopljen pa kao nepostojeći ne može biti nevaljani pravni posao koji ne proizvodi pravne učinke.

7. Na temelju navedenih činjeničnih utvrđenja prvostupanjski je sud zaključio da međuvlasnički ugovor za poslovnu zgradu [adresa] od 9. svibnja 2016. nije sklopljen s potrebnom većinom suvlasnika iz čl. 375. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (''Narodne novine'', broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 – dalje: ZVDSP) te da ni odluke koje proizlaze iz tog međuvlasničkog ugovora ne obvezuju sve suvlasnike, da je čl. 4 međuvlasničkog ugovora od 9. svibnja 2016. za predstavnika svih suvlasnika određen ŽG, čije ovlasti, između ostaloga, obuhvaćaju sklapanje ugovora o upravljanju zgradom s upraviteljem, no kako taj međuvlasnički ugovor nije sklopljen s propisanom većinom suvlasničkih udjela, da onda ni ŽG nije bio ovlašten u ime suvlasnika sklopiti ugovor o upravljanju.

8. Kako je **.**.2016. ŽG s tvrtkom BMD d.o.o. sklopio ugovor o upravljanju poslovnom zgradom [adresa], iako na to nije bio ovlašten, sud nadalje zaključuje da takav ugovor u skladu s čl. 312. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (''Narodne novine'', broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 – dalje: ZOO) može obvezivati suvlasnike samo ako ga oni naknadno odobre, no tužitelji u ovom postupku to nisu dokazali pa se smatra da isti nije ni sklopljen, odnosno da je nepostojeći. Stoga sud smatra da taj ugovor ne obvezuje ni ovdje tuženu kao suvlasnika poslovnog prostora u navedenoj zgradi da na temelju čl. 7. međuvlasničkog ugovora plaća zajedničku pričuvu u iznosu od 12,60 kn/m2 (sada u važećoj valuti EUR 1,67) njenog posebnog dijela jer da tužitelji nisu dokazali pravnu osnovu na temelju koje bi imali pravo naplaćivati pričuvu od tužene kao jednog od suvlasnika, koju su suvlasnici dužni plaćati na temelju čl. 89. i 90. ZVDSP-a.

9. Zaključak prvostupanjskoga suda je pravilan te ga prihvaća i ovaj sud drugoga stupnja. Žalbenim navodima nisu dovedena u sumnju činjenična utvrđenja i primjena materijalnog prava sadržana u pobijanoj odluci.

10. Tužitelji u žalbi navode da je pobijana presuda proturječna i da predstavlja povredu odredbi parničnog postupka iz razloga što je u postupku također utvrđeno da je 2. lipnja 2022. donesena presuda u predmetu toga suda broj P-223/2021-10 kojom je odbijen tužbeni zahtjev tužiteljice (ovdje tuženice) kojom je tražila da se navedeni ugovor utvrdi pravno nevaljanim i da isti ne proizvodi nikakve učinke od trenutka nastajanja te da je navedena presuda postala pravomoćna 18. lipnja 2022. pa da je stoga potpuno neosnovana i proturječna odluka suda u ovom postupku jer, iako je sud prethodno sam konstatirao da je vezan samo za izreku navedene presude, a ne za njezino obrazloženje, a nakon toga, umjesto prihvaćanja tužbenog zahtjeva, analizirao predmetni međuvlasnički ugovor od 9. svibnja 2016. s popisom i potpisima suvlasnika i ugovora o upravljanju stambenom zgradom od 9. svibnja 2016. te zaključio suprotno. U odnosu na navedeno treba reći da je pravilno sud prvoga stupnja, kao prethodno pitanje, ocjenjivao pravnu valjanost predmetnog međuvlasničkog ugovora te pravilno utvrdio da je navedeni ugovor nepostojeći odnosno da nije ni sklopljen, budući da ga nije sklopila potrebna većina suvlasnika, sukladno s čl. 375. st. 3. ZVDSP. Naime, presudom poslovni broj P-223/2021-10 od 2. lipnja 2022. pravomoćno je utvrđeno da međuvlasnički ugovor od 9. svibnja 2016. nije pravno nevaljan i da ne proizvodi pravne učinke, a ne da je nepostojeći i da nije ni sklopljen, kako je to pravilno zaključio prvostupanjski sud.

10.1. Tužitelji u žalbi nadalje u bitnome ističu da analiza suda ne odgovara stvarnom zemljišnoknjižnom i vlasničkom stanju nekretnine iz razloga što:

- potpisna lista koja je sastavni dio Međuvlasničkog ugovora od 9.5.2016. sadrži potpise 62,80% suvlasnika, računajući prema veličini njihovih posebnih dijelova u odnosu na poslovnu diletaciju kč. br. [katastarska čestica] kuća br. 7, kuća br. 7A, kuća br. 9 [adresa] površine 430 čhv ili 1547 m2 i dvorište [adresa] površine 532 čhv ili 1911 m2, odnosno ukupne površine 922 čhv ili 3458 m2, koja predstavlja poslovnu zgradu [adresa] u [adresa],

- da su suvlasnici, pravne i fizičke osobe sudionici međuvlasničkog ugovora, odlučili da iz sredstava pričuve neće održavati javnu garažu niti zajedničke dijelove i uređaje u javnoj garaži, već su donijeli odluku o uređenju međusobnih odnosa vezanih za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja poslovne zgrade za 72 poslovna prostora i 33 garažna parkirna mjesta u etaži -1 i -2 poslovne diletacije,

- da je investitor gradnje naknadno, 2013. godine, ishodio pravomoćno rješenje o izvedenom stanju Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet od 18.1.2013. za sve preinake i dogradnje koje su se vršile na zgradi, a koje nisu u skladu s građevinskom dozvolom, na temelju kojega je izvršena pozitivna zabilježba u zemljišnim knjigama, ali etažno vlasništvo posebnih dijelova odnosno suvlasnički omjeri nisu mijenjani od prvog upisa u zemljišne knjige 2001. godine,

- da tužitelji, na temelju odluka natpolovične većine suvlasnika, upravljaju zajedničkim dijelovima i uređajima stambenih zgrada [adresa] i poslovne zgrade

[adresa], sve u [adresa], te

- da cjelokupni izračun posebnih dijelova navedenih zgrada iznosi:

- za stambenu zgrade [adresa], 2.380,07 m2 (34 stambena prostora, 14 privatnih garaža i 43 spremišta),

- za stambenu zgradu [adresa], 2.254,45 m2 (34 stambena prostora i 13 privatnih garaža),

- za poslovnu zgradu [adresa], 2.971,16 m2 (64 poslovna prostora i 33 privatna garažna parkirna mjesta), prema međuvlasničkim ugovorima od 9.5.2016. za poslovnu zgradu [adresa] te za stambene zgrade [adresa] i [adresa], dok javna garaža površine 1.996,70 m2 odnosno 10,51% cijele kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u zemljišnim knjigama nije upisana i kao takva ne postoji.

10.2. U odnosu na te žalbene navode treba reći da u ovom slučaju tužitelji tužbeni zahtjev temelje na činjenicama koje se tiču međuvlasničkog ugovora za poslovnu zgradu u [adresa], od 9.5.2016. s popisom i potpisima suvlasnika (list 21 do 29 i 51 do 59 spisa), koju ispravu je sud pravilno ocijenio te pravilno zaključio da su, prema podacima sadržanima u toj ispravi, međuvlasnički ugovor potpisali suvlasnici čiji udjeli iznose 40,28% suvlasničkih dijelova cijele nekretnine, a ne 59,44%, kako je navedeno u međuvlasničkom ugovoru. Također je pravilno pritom za izračun pojedinih suvlasničkih omjera kao mjerodavne uzeo u obzir podatke sadržane u zemljišnoj knjizi, u odnosu na koje je uspostavljeno vlasništvo određenih posebnih dijelova predmetne nekretnine.

10.3. Bez pravne osnove je pritom pozivanje tužitelja na odluku suvlasnika prema kojoj se iz sredstava pričuve ne održava javna garaža ni zajednički dijelovi i uređaji u javnoj garaži, odnosno da su donijeli odluku o uređenju međusobnih odnosa vezanih samo za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja poslovne zgrade za 72 poslovna i 33 garažna parkirna mjesta jer se upravljanje nekretninom u smislu ZVDSP-a obavlja nad nekretninom kao cjelinom, sa svrhom boljeg i organiziranijeg upravljanja nekretninom te radi efikasnijeg održavanja zajedničkih dijelova.

10.4. Naime, odredbom čl. 85. st. 1. ZVDSP propisano je da cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno. Prema st. 4. toga članka, suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor). Dakle, suvlasnici jedne nekretnine, koji su ujedno i vlasnici posebnih dijelova te nekretnine, svoje međusobne odnose mogu, odnosno moraju odrediti pisanim sporazumom (međuvlasničkim ugovorom) te su dužni formirati zajedničku pričuvu propisanu čl. 85. ZVDSP-a, koja je namjenska i vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, s time da je način uspostave propisan čl. 72. ZVDSP, kako je to pravilno utvrdio i prvostupanjski sud.

10.5. Prema čl. 89. st. 1. ZVDSP, troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno. Prema st. 2., doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno. Prema st. 3., suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi nego u st. 1. i 2. toga članka, i to:

- odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika,

- suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.

10.6. Odredbom čl. 90. st. 1. ZVDSP propisano je da je zajednička pričuva iz čl. 85. st 2. ZVDSP namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Prema st. 2. toga članka, zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika, a prema st. 3. navedene odredbe, zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.

11. S obzirom na navedene odredbe te s obzirom na to da tužitelji ne zahtijevaju isplatu predmetnog duga utemeljenog na nekoj drugoj činjeničnoj osnovi, pravilno je prvostupanjski sud utvrdio činjenično stanje i pravilno primijenio materijalno pravo kada je utvrdio da ne postoji pravna osnova na temelju koje bi tužitelji imali pravo zahtijevati plaćanje pričuve od tuženice u smislu čl. 85. st. 1. i 4. ZVDSP te kada je ukinuo predmetni platni nalog i odbio tužbeni zahtjev.

12. Odluka o trošku nije ispitana jer tužitelj istu ne pobija određenim žalbenim navodima, a sud drugoga stupnja na pravilnu primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka ne pazi po službenoj dužnosti (čl. 365. st. 2. ZPP).

13. Iz navedenih razloga, na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP, trebalo je odbiti žalbu tužitelja kao neosnovanu i potvrditi pobijanu prvostupanjsku presudu.

U Velikoj Gorici 14. studenoga 2024.

Predsjednica vijeća

Verica Kos