Zakon.hr

REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U PAZINU

52000 PAZIN, Dršćevka 1

P-256/2022-64

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Pazinu, po sutkinji toga suda Adrijani Labinjan Skok, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja DIMORA VERDE d.o.o., Zagreb, Kostanjevec 4a, OIB: 60180639683, kojeg zastupaju punomoćnici u J i partneri Odvjetničko društvo d.o.o., iz Zagreba, Jurkovićeva 24, protiv tuženika ISTRA RENT GRADNJA d.o.o., Zagreb, Sokolgradska 31, OIB: 28689729091, kojeg zastupa punomoćnik Krešimir Pejić, odvjetnik iz Zagreba, Varšavska 16, radi opravdanja privremene mjere, nakon javne glavne rasprave održane 25. rujna 2024. koja je održana u prisutnosti punomoćnika tužitelja Marka Frkovića, odvjetnika iz Zagreba, i punomoćnika tuženika, Krešimira Pejića, odvjetnika iz Zagreba, na ročištu za objavu 7. studenog 2024.

p r e s u d i o j e

I. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana sklopi s tužiteljem Ugovor o kupoprodaji nekretnina sljedećeg sadržaja:

„U G O V O R

o kupoprodaji nekretnina

sklopljen između ISTRA RENT GRADNJA d.o.o., Zagreb, Sokolgradska 31, OIB: 28689729091 kao prodavatelja (u daljnjem tekstu: Prodavatelj) i DIMORA VERDE d.o.o., Zagreb, Kostanjevec 4a, OIB: 60180639683 kao kupca (u daljnjem tekstu: Kupac) kako slijedi:

Članak 1.

Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje slijedeće nekretnine:

- zk.č. 1948/5 – [adresa], bazen površine 33 m2, dvorište površine 735 m2, kuća [adresa] površine 95 m2, što daje ukupnu površinu od 863 m2,

- zk.č. 1948/6 – [adresa], dvorište površine 703 m2, bazen površine 30 m2, kuća [adresa] površine 116 m2, što daje ukupnu površinu od 849 m2, obje upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 2.

Za nekretnine iz čl. 1. ovog Ugovora Prodavatelj i Kupac suglasno ugovaraju cijenu u iznosu 587.945,00 EUR (slovima: petsto osamdeset sedam tisuća devetsto četrdeset pet eura), koja se uvećava za iznos od 20.000,00 EUR (slovima: dvadeset tisuća eura) na ime naknade za ulaganje sukladno čl. 9. Ugovora o zajedničkom ulaganju koji je između stranaka ovog ugovora sklopljen 9.4.2021., tako da ukupna kupoprodajna cijena za nekretnine iz čl. 1. ovog Ugovora iznosi 607.945,00 EUR (slovima: šesto sedam tisuća devetsto četrdeset pet eura) uvećana za pripadajući PDV. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je Kupac Prodavatelju na ime kapare za predmetne nekretnine isplatio i to za svaku od predmetnih nekretnina iznos od po 33.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a, te da je 16.2.2021. uplatio i dodatni iznos od 181.560,00 HRK što odgovara protuvrijednosti od 24.000.00 EUR, kao i da je dana 15.12.2021. uplatio iznos od 124.031,00 HRK, što odgovara protuvrijednosti od 16.500,00 EUR, iz čega proizlazi da je temeljem ovog Ugovora Kupac dužan Prodavatelju ukupno isplatiti iznos od 501.445,00 EUR (slovima: petsto jednu tisuću četiristo četrdeset pet eura).

Kupac se obvezuje ugovorenu kupovninu za predmetne nekretnine isplatiti prodavatelju najkasnije u roku od 30 (slovima: trideset) dana od dana sklapanja ovog ugovora.

Članak 3.

U posjed nekretnina iz članka 1. ovog ugovora Kupac stupa danom isplate ugovorene kupovnine iz članka 2. ovog ugovora u cijelosti.

Članak 4.

Prodavatelj jamči Kupcu da su prodane nekretnine isključivo vlasništvo Prodavatelja, da na tim nekretninama ne postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničava Kupčevo pravo, a posebice da te nekretnine nisu opterećene nikakvim drugim uknjiženim ili neuknjiženim teretima, osim onim upisanim u zemljišnim knjigama na dan 25.7.2024.

Članak 5.

Prodavatelj dozvoljava Kupcu da temeljem ovog ugovora i potvrde o isplati preostalog iznosa ugovorene kupovnine iz članka 2. st. 2. ovog ugovora u cijelosti, o svom trošku, a bez svakog daljnjeg pitanja ili odobrenja, ishodi u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na nekretninama iz članka 1. ovog ugovora na ime Kupca.

Članak 6.

Poreze, doprinose i sve troškove koji se odnose na vlasništvo i posjedovanje prodanih nekretnina, Prodavatelj u cijelosti podmiruje do dana kada Kupac stupi u posjed, a od dana stupanja u posjed iste dalje snosi Kupac.

Članak 7.

Troškove vezane uz sastavljanje ovog ugovora, zemljišno-knjižni prijenos prodanih nekretnina i uknjižbu kupca kao vlasnika, snosi Kupac.

Članak 8.

Obzirom da su predmetne nekretnine u sustavu PDV ova transakcija ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina.

Članak 9.

Ugovorne strane su suglasne da sve svoje eventualne sporove, koji bi iz ovog ugovora mogli nastati, riješe prije svega na miran način i sporazumno, a za slučaj spora nadležan je stvarno nadležni sud za područje grada Poreča.

Članak 10.

Ovaj je Ugovor je strankama objašnjen i protumačen, te ga ugovorne stranke vlastoručno potpisuju u znak pristanka i prihvata prava i obveza.

U Pazinu, dana ____________godine.

PRODAVATELJ:

KUPAC:

ISTRA RENT GRADNJA d.o.o.,

po DIMORA VERDE d.o.o., po direktoru JČ

direktoru UČ

U protivnom taj će ugovor zamijeniti ova presuda.“

II. Nalaže se tuženiku da naknadi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 74.451,75 eura, sa zakonskim zateznim kamatama od dana 7. studenog 2024. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 26. rujna 2022. podnio tužbu protiv tuženika u kojoj u bitnome navodi da su tužitelj i tuženik sklopili 9. travnja 2021. dva Predugovora o kupoprodaji nekretnina sukladno kojima se tuženik obvezao tužitelju prodati zk.č. 1948/5 – [adresa] pašnjak površine 863 m2 i zk.č. 1948/6 – [adresa] pašnjak površine 849 m2, obje upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 323756, po cijeni od 330.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a za svaku od navedenih čestica i to putem glavnog ugovora koji je trebao biti sklopljen za svaku od predmetnih čestica nakon što prodavatelj (ovdje tuženik) na njima sagradi objekte/vile u skladu s izdanim građevinskim dozvolama i izvrši upis tih objekata koji su predmet kupoprodaje u zemljišnim knjigama, a pri čemu je ugovoreno da će se glavni ugovori sklopiti najkasnije do veljače 2022.

2. Predmetni objekti/vile s bazenima upisani su u zemljišnu knjigu tako da je predmet kupoprodaje k. č. [katastarska čestica] – [adresa], bazen površine 33 m2, dvorište površine 735 m2, kuća [adresa] površine 95 m2, što daje ukupnu površinu od 863 m2 i k. č. [katastarska čestica] – [adresa], dvorište površine 703 m2, bazen površine 30 m2, kuća [adresa] površine 116 m2, što daje ukupnu površinu od 849 m2, obje upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čime je, po navodu tužbe, ispunjen jedan od uvjeta za sklapanje glavnih kupoprodajnih ugovora.

3. Pored navedenih predugovora tužitelj i tuženik sklopili su istog dana i Ugovor o zajedničkom ulaganju u kojem su definirali da će kao partneri zajedničkim ulaganjem na k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], obje upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 323756, a koje su u vlasništvu tuženika, sagraditi dvije vile u skladu s već ishođenim građevinskim dozvolama, s tim da je obaveza tuženika bila da kao investitor organizira i vodi cjelokupni projekt izgradnje. Također je dogovoreno da će se izgradanja predmetnih vila (radi se o ukupno četiri vile jer je predmetni projekt pored dvije vile koje su predmet kupoprodaje i zajedničkog ulaganja ovdje stranaka, bila i izgradnja dodatne dvije vile) financirati sredstvima namjenskog kredita koji je kod Erste&Steiermarkische Bank d.d. ishodio tuženik, u koju je svrhu na predmetnim nekretninama zasnovano založno pravo u korist banke kreditora koje je kao teret upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] pod br. Z-5823/2021.

4. Prema sklopljenim predugovorima i ugovoru o zajedničkom ulaganju tužitelj je po uputama tuženika na ime kapare uplatio 66.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti, odnosno po svakom predugovoru iznos od 33.000,00 EUR direktno na depozitni račun Erste&Steiermarkische Bank d.d., u svrhu odobrenja kredita. Tu je svoju obavezu tužitelj izvršio što je konstatirano i u predugovorima i u ugovoru o zajedničkom ulaganju (čl. 6), te je tom uplatom tuženiku (koji nije raspolagao vlastitim sredstvima) omogućio ishođenje kredita za izgradnju predmetnih vila s tim da su pored dvije vile koje su predmet kupoprodaje i zajedničkog ulaganja po gore navedenim predugovorima i ugovoru o zajedničkom ulaganju, paralelno od strane tuženika građene još dvije vile, što ukupno čini četiri vile pod nazivom „Istarsko selo resort“.

5. Pored navedenog iznosa od 66.000,00 EUR tužitelj je sukladno čl. 6. st. 3. Ugovora o zajedničkom ulaganju tuženiku na njegov račun dana 16.2.2021. uplatio i dodatni iznos od 181.560,00 HRK što odgovara protuvrijednosti od 24.000.00 EUR. 6. Pored gore navedenih iznosa, odnosno uloga tužitelja koji je bio predviđen Ugovorom o zajedničkom ulaganju (čl. 6. st. 4.) i koji je u cijelosti uplaćen od strane tužitelja, tužitelj je zbog povećanja kreditnog limita (do kojeg je došlo zbog određenog porasta troškova izgradnje uzrokovanog inflacijom i povećanjem cijena građevinskog materijala) na račun banke kreditora uplatio 15.12.2021. dodatni iznos od 124.031,00 HRK, što odgovara protuvrijednosti od 16.500,00 EUR na ime učešća za kredit kojim je tuženik financirao izgradnju sve četiri vile.

7. Sukladno članku 8. i 10. Ugovora o zajedničkom ulaganju tuženik je bio dužan tužitelju tijekom izgradnje predmetnih vila osigurati uvid u svu dokumentaciju, ugovore, troškovnike, situacije i slično, te je tuženik radi preglednosti i transparentnosti troškova, i mogućih razlika u troškovima izgradnje između objekata koji su predmet Ugovora o zajedničkom ulaganju imao obavezu zasebno voditi računovodstvo i iskazati zasebno troškove za svaki od dva objekta/vile koji su predmet kupoprodaje/zajedničkog ulaganja između stranka (troškovi zemljišta, građevinske dozvole, izgradnje vile i bazena, uređenje okoliša i slično), a sve u svrhu zajedničkog obračuna stvarno nastalih troškova izgradnje predmetnih vila sukladno članku 9. stavak 3. Ugovora o zajedničkom ulaganju, u kojem je ugovoren način određivanja konačne kupoprodajne cijene za predmetne nekretnine.

8. U tužbi se ističe da se tuženik nije pridržavao navedenih ugovornih obaveza čime tužitelju nije omogućio uvid u stvarno nastale troškove izgradnje. Do dana podnošenja tužbe tužitelj nije od tuženika dobio sve tražene dokumente (troškovnike, ponude, račune za izvedene radove, privremene situacije, okončanu situaciju) potrebne za završni obračun sukladno stvarno izvedenim radovima i troškovima izgradnje, a u skladu s člankom 9. Ugovora o zajedničkom ulaganju. Umjesto dostave kompletne dokumentacije koja se tiče izgradnje predmetnih objekata u svrhu zajedničkog konačnog obračuna direktor tuženika direktoru tužitelja nudi okvirne jednostrane izračune troškova gradnje, koji su tužitelju neprihvatljivi obzirom da je ugovor o zajedničkom ulaganju predvidio zajednički, partnerski konačni obračun koji podrazumijeva uvid u svu relevantnu dokumentaciju koja se tiče stvarno nastalih troškova gradnje.

9. Što se tiče završetka izgradnje predmetnih objekata, što također predstavlja uvjet za sklapanje glavnih kupoprodajnih ugovora, tužitelj ističe da ima saznanja da su predmetni objekti dovršeni ili da se nalaze gotovo pred dovršetkom, ali kako mu tuženik nije dostavio privremene i okončanu situaciju i kako ga nije transparentno izvještavao o dinamici radova tužitelj ne može znati da li su radovi dovršeni.

10. Tužitelj ističe da se po odredbi članka 268. stavak 1. ZOO-a, predugovorom preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor, a da po odredbi članka 268. stavak 3. ZOO-a sklopljeni predugovori obvezuju stranke ovog postupka jer sadrže bitne sastojke glavnog ugovora (predmet prodaje i cijenu).

11. Iz članka 5. sklopljenih Predugovora proizlazi da su stranke obvezale sklopiti glavne ugovore o kupoprodaji predmetnih nekretnina nakon što tuženik sagradi objekte i izvrši upis objekata u zemljišne knjige, a kako proizlazi da su ti uvjeti ispunjeni, tužitelj smatra da su ispunjeni uvjeti i za sklapanje glavnog ugovora.

12. Ugovorom o zajedničkom ulaganju stranke su dogovorile međusobna prava i obveze zajedničkog ulaganja u vidu zajedničkog građenja vila na nekretninama za koje su se Predugovorima obvezale sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji. Ugovorili su da će u konačnici tužitelju pripasti vlasništvo izgrađenih vila s bazenima za cijenu koja će odgovarati stvarnim troškovima izgradnje a da tuženiku pripada naknada od 10.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, koji iznos mu je dužan isplatiti tužitelj. Stranke su se suglasile da taj ugovor predstavlja dodatak Predugovorima na način da im je mjerodavna kupoprodajna cijena kako je regulirano tim Ugovorom o zajedničkom ulaganju.

13. Kako tužitelj nije mogao postaviti točan zahtjev vezano za cijenu predmetnih nekretnina koja ovisi o stvarno nastalim troškovima izgradnje uvećanim za 10.000,00 EUR po izgrađenom objektu, postavio je zahtjev za sklapanje glavnog ugovora po cijeni ugovorenoj sukladno sklopljenim Predugovorima, te je sukladno članku 186.b stavak 3. ZPP-a zadržao pravo u tom dijelu urediti tužbeni zahtjev nakon što tuženik položi sve račune i nakon što bude provedeno građevinsko vještačenje.

14. Slijedom navedenog tužitelj je u tužbi predložio donošenje presude kako slijedi:

„I. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana sklopi s tužiteljem Ugovor o kupoprodaji nekretnina slijedećeg sadržaja:

U G O V O R

o kupoprodaji nekretnina

Članak 1.

Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje slijedeće nekretnine:

- zk.č. 1948/5 – [adresa], bazen površine 33 m2, dvorište površine 735 m2, kuća [adresa] površine 95 m2, što daje ukupnu površinu od 863 m2,

Članak 2.

Za nekretninu iz čl. 1. alineja prva ovog Ugovora Prodavatelj i Kupac suglasno ugovaraju cijenu u iznosu 330.000,00 EUR (slovima: tristo trideset tisuća eura) koja je do 31.12.2022. godine plativa u kunskoj protuvrijednosti po fiksnom tečaju konverzije od 7,53450 kuna za 1 euro, a od 01.01.2023. plativa je isključivo u eurima, a za nekretninu iz čl. 1. alineja druga ovog Ugovora Prodavatelj i Kupac suglasno ugovaraju cijenu u iznosu 330.000,00 EUR (slovima: tristo trideset tisuća eura) koja je do 31.12.2022. godine plativa u kunskoj protuvrijednosti po fiksnom tečaju konverzije od 7,53450 kuna za 1 euro, a od 01.01.2023. plativa je isključivo u eurima. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je Kupac Prodavatelju na ime kapare za predmetne nekretnine isplatio i to za svaku od predmetnih nekretnina iznos od po 33.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a, te da je dana 16.02.2021. godine uplatio i dodatni iznos od 181.560,00 HRK što odgovara protuvrijednosti od 24.000.00 EUR, kao i da je dana 15.12.2021. godine uplatio iznos od 124.031,00 HRK, što odgovara protuvrijednosti od 16.500,00 EUR, iz čega proizlazi da je temeljem ovog Ugovora Kupac dužan Prodavatelju ukupno isplatiti iznos od 553.500,00 EUR.

Kupac se obvezuje ugovorenu kupovninu za predmetne nekretnine isplatiti prodavatelju najkasnije u roku od 90 (slovima: devedeset) dana od dana sklapanja ovog ugovora.

Članak 3.

U posjed nekretnina iz članka 1. ovog ugovora Kupac stupa danom isplate ugovorene kupovnine iz članka 2. ovog ugovora u cijelosti.

Članak 4.

Članak 5.

Prodavatelj dozvoljava Kupcu da temeljem ovog ugovora, a nakon isplate kupovnine iz članka 2. ovog ugovora u cijelosti, o svom trošku, a bez svakog daljnjeg pitanja ili odobrenja, ishodi u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na nekretninama iz članka 1. ovog ugovora na ime Kupca.

Članak 6.

Članak 7.

Troškove vezane uz sastavljanje ovog ugovora, zemljišno-knjižni prijenos prodanih nekretnina i uknjižbu kupca kao vlasnika, snosi Kupac.

Članak 8.

Porez na promet nekretnina snosit će Kupac.

Članak 9.

Članak 10.

Ovaj je Ugovor je strankama objašnjen i protumačen, te ga ugovorne stranke vlastoručno potpisuju u znak pristanka i prihvata prava i obveza.“

15. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio tužbu i tužbeni zahtjev, u bitnome navodeći kako nije sporno da su stranke u poslovnom odnosu u vezi nekretnina koje su predmet tužbe niti da je ugovorena obveza tužitelja da kupi predmetne nekretnine te da je pozvao tužitelja da pristupi sklapanju odgovarajućih ugovora i za to mu ostavio dodatni primjereni rok. S obzirom da se tužitelj na takav poziv nije očitovao, tuženik smatra da su nastupile zakonske posljedice kao u slučaju da je rok za ispunjenje bitan sastojak ugovora, odnosno da se ima smatrati da je ugovorni odnos između stranaka raskinut.

16. Nadalje navodi da tužitelj neosnovano zahtjeva sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina, i to za kupoprodajnu cijenu od po 330.000,00 Eur-a u kunskoj protuvrijednosti, za svaku od dvije nekretnine koje su predmet ugovora, jer da je notorna činjenica da je nakon sklapanja ugovora došlo do značajnog rasta cijena građevinskog materijala i radova u građevinarstvu, a da je Ugovorom o zajedničkom ulaganju od 9. travnja 2021., člankom 9. stavak 3. ugovoreno da će tužitelju predmetne nekretnine biti prenijete u vlasništvo za cijenu koja će odgovarati stvarnim troškovima izgradnje.

17. Tuženik navodi da je oglašavanje predmetnih nekretnina obavljeno isključivo u svrhu dobivanja informacija o stanju na tržištu, a ne s namjerom prodaje, osim u slučaju dogovora s tužiteljem. Tekst ugovora koji je sastavni dio zahtjeva nije u skladu sa ugovorom koji su stranke sklopile. Tuženik smatra da tužitelj neosnovano cijenu umanjuje za uplaćene iznose depozita. Predloženo je odbiti tužbeni zahtjev.

18. U podnesku od 25. srpnja 2024. tužitelj je specificirao tužbeni zahtjev kako slijedi:

„ Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana sklopi s tužiteljem Ugovor o kupoprodaji nekretnina slijedećeg sadržaja:

U G O V O R

o kupoprodaji nekretnina

Članak 1.

Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje slijedeće nekretnine:

- zk.č. 1948/5 – [adresa], bazen površine 33 m2, dvorište površine 735 m2, kuća [adresa] površine 95 m2, što daje ukupnu površinu od 863 m2,

Članak 2.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je Kupac Prodavatelju na ime kapare za predmetne nekretnine isplatio i to za svaku od predmetnih nekretnina iznos od po 33.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a, te da je dana 16.02.2021. godine uplatio i dodatni iznos od 181.560,00 HRK što odgovara protuvrijednosti od 24.000.00 EUR, kao i da je dana 15.12.2021. godine uplatio iznos od 124.031,00 HRK, što odgovara protuvrijednosti od 16.500,00 EUR, iz čega proizlazi da je temeljem ovog Ugovora Kupac dužan Prodavatelju ukupno isplatiti iznos od 501.445,00 EUR (slovima: petsto jednu tisuću četiristo četrdeset pet eura). Kupac se obvezuje ugovorenu kupovninu za predmetne nekretnine isplatiti prodavatelju najkasnije u roku od 30 (slovima: trideset) dana od dana sklapanja ovog ugovora.

Članak 3.

U posjed nekretnina iz članka 1. ovog ugovora Kupac stupa danom isplate ugovorene kupovnine iz članka 2. ovog ugovora u cijelosti.

Članak 4.

Članak 5.

Članak 6.

Članak 7.

Troškove vezane uz sastavljanje ovog ugovora, zemljišno-knjižni prijenos prodanih nekretnina i uknjižbu kupca kao vlasnika, snosi Kupac.

Članak 8.

Obzirom da su predmetne nekretnine u sustavu PDV ova transakcija ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina.

Članak 9.

Članak 10.

Ovaj je Ugovor je strankama objašnjen i protumačen, te ga ugovorne stranke vlastoručno potpisuju u znak pristanka i prihvata prava i obveza.

U Pazinu, dana ____________godine.

PRODAVATELJ:

KUPAC:

ISTRA RENT GRADNJA d.o.o.,

po DIMORA VERDE d.o.o., po direktoru JČ

direktoru UČ

U protivnom taj će ugovor zamijeniti ova presuda.“

19. U predmetu je proveden dokazni postupak uvidom u dokumentaciju u spisu i to u Predugovore o kupoprodaji nekretnine od 9. travnja 2021., u Ugovor o zajedničkom ulaganju od 9. travnja 2021., u neslužbenu kopiju izvatka iz zemljišne knjige od 22. kolovoza 2022., u potvrde transakcija putem internetskog bankarstva, u dopis punomoćnika predlagatelja naslovljenog g. JČ, od 19.srpnja 2022., u izvod iz katastarskog plana od 22. kolovoza 2022., u izvod iz posjedovnog lista od 22. kolovoza 2022., u oglase agencije ISTRA FUTURA, u dopis tuženika naslovljen tužitelju od 22.9.2022., preslika podsjetnice agenta ČČ, financijski izvještaj za tužitelja za 2021., u preslik zbirke isprava Općinskog suda u Pazinu, Z-4564/21, u arhitektonski projekt, u procjembeni elaborat stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina, Denisa Lakošeljca, od 23. listopada 2023. i dopunu nalaza od 19. lipnja 2024., u pregled Erste&Steiermärkische banka d.d. o korištenju po odobrenom kreditu broj 5119762503 i broj 5118788847, u spis ovoga suda R1- 41/2022., saslušanjem vještaka Denisa Lakošeljca.

20. Tužbeni zahtjev je osnovan.

21. U predmetu nije sporno, a proizlazi i iz isprava u spisu, da su tužitelj i tuženik u poslovnom odnosu u vezi nekretnina koje su predmet tužbe.

22. Naime, Predugovorima od 9. travnja 2021. tužitelj i tuženik obvezali su se sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnina k. č. br. [katastarska čestica], površine 863 m2 i k. č. br. [katastarska čestica], površine 849 m2, [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to tuženik kao prodavatelj i tužitelj kao kupac, nakon što prodavatelj sagradi objekte sukladno građevinskoj dozvoli i izvrši upis objekata koji su predmet kupoprodaje u zemljišnim knjigama, a najkasnije do kraja veljače 2022. Ugovorena je kupoprodajna cijena od 330.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja za svaku nekretninu, kao i plaćanje kapare za svaku nekretninu od po 33.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a (na depozitni račun banke) a ostatak kupovnine da će kupac isplatiti prodavatelju u roku od 30 dana od sklapanja glavnog ugovora.

23. Ugovorom o zajedničkom ulaganju kojeg su stranke ovog postupka sklopile također 9. travnja 2021. kao partneri, dogovorile su uvjete odnosno međusobna prava i obveze zajedničkog ulaganja u vidu zajedničkog građenja vila na nekretninama za koje su se Predugovorima obvezale sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji. Ugovorili su da će u konačnici tužitelju pripasti vlasništvo dvije vile s bazenima za cijenu koja će odgovarati stvarnim troškovima izgradnje a da tuženiku pripada naknada od 10.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, koji iznos mu je dužan isplatiti tužitelj. Stranke su se suglasile da taj ugovor predstavlja dodatak Predugovorima na način da im je mjerodavna kupoprodajna cijena kako je regulirano tim Ugovorom o zajedničkom ulaganju.

24. Iz izvatka iz zemljišnih knjiga proizlazi da je tuženik u cjelini vlasnik nekretnina za koje su se stranke obvezale sklopiti ugovor o kupoprodaji.

25. Iz potvrda o transakcijama putem internetskog bankarstva proizlazi da je tužitelj 16. veljače 2021. platio 181.560,00 kuna tuženiku (po osnovi Ugovora o zajedničkom ulaganju – 24.000,00 eura, srednji tečaj 7,565), zatim da je tužitelj 15. prosinca 2021. platio 124.031,00 kuna na račun Erste&Steiermärkische bank d.d., (po osnovi Predugovora o kupnji nekretnina - 16.500,00 eura, tečaj 7,517). Tuženik nije sporio da je tužitelj na ime kapare platio 66.000,00 eura odnosno po svakom Predugovoru po 33.000,00 eura.

26. Prema navodu tužbe tuženik odbija položiti sve račune koji se odnose na izgradnju predmetnih nekretnina i sklapanje kupoprodajnih ugovora, a s obzirom na navode iz odgovora na tužbu sporno je da li je došlo do raskida ugovornog odnosa stranaka te je li kupoprodajni ugovor čije se sklapanje zahtijeva tužbom u skladu s ugovorom stranaka glede uvjeta kupoprodaje.

27. Dopis od 22.9.2022. tuženik je naslovio na tužitelja i pozvao ga da najkasnije u roku od 8 dana pristupe sklapanju ugovora o kupoprodaji nekretnina.

28. Tužitelj se očitovao da navedeni dopis – poziv za sklapanje ugovora nikada nije zaprimio.

29. U spisu nema dokaza da je poziv za sklapanje ugovora tuženik doista dostavio tužitelju, stoga je već iz toga razloga neosnovan prigovor tuženika da je došlo do raskida ugovora zato što se tužitelj u danom roku nije odazvao na sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina. Osim toga iz držanja tužitelja proizlazi da je zainteresiran za sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina jer je još u kolovozu 2022. podnio protiv tuženika prijedlog za osiguranje privremenom mjerom da se upravo radi osiguranja te njegove nenovčane tražbine zabrani tuženiku otuđiti i opteretiti predmetne nekretnine, te je i ovu tužbu podnio već 26. rujna 2022.

30. Posljedično navedenom osnovano tužitelj zahtijeva da se tuženiku naloži da s tužiteljem sklopi ugovor o kupoprodaji nekretnina po ugovorenim uvjetima. Naime, po odredbi čl. 268. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor, te su Predugovorima i Ugovorom o zajedničkom ulaganju stranke preuzele obvezu sklapanja glavnih ugovora prema kojima bi tužitelj trebao steći pravo vlasništva na predmetnim nekretninama.

31. Po odredbi čl. 268. st. 3. Zakona o obveznim odnosima sklopljeni Predugovori obvezuju stranke ovog postupka jer sadrže bitne sastojke glavnog ugovora (predmet prodaje i cijenu).

32. Radi utvrđivanja kupoprodajne cijene određeno je provođenje građevinskog vještačenja na način da vještak utvrdi stvarne troškove izgradnje na k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (sukladno uvjetima iz čl. 9. st. 3. Ugovora o zajedničkom ulaganju od 9. travnja 2021. i Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 9. travnja 2021.), za svaku nekretninu zasebno, te da utvrdi vrijednost zemljišta za svaku od tih čestica i vrijednost građevinskih dozvola s pripadajućim davanjima za objekte sagrađene na navedenim česticama.

33. Vještak građevinske struke, Denis Lakošeljac, u pisanom nalazu i mišljenju od 23. listopada 2023. kao i prilikom usmenog iznošenja nalaza i mišljenja na ročištu 19. ožujka 2024. naveo je da građevinska vrijednost, i to za Stp – stambenu zgradu i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], iznosi 300.600,00 eura, i za Stp – stambenu zgradu i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], iznosi 306.900,00 eura.

34. Na upit je li izračunavao tržišnu vrijednost nekretnina ili stvarne troškove izgradnje, vještak je u bitnome izjavio da je izradio procjenu građevinske vrijednosti predmetnih nekretnina, i da je izračun točan na temelju biltena kojeg izdaje Institut građevinarstva Hrvatske, da se to odnosi na građevine i uređenje okoliša a ne i na zemljište. Za izračun vrijednosti zemljišta koristio je bazu podataka koju izdaje Ministarstvo prostornog uređenja i državne imovine. Na daljnji upit je li za bilo koju stavku utvrđivao koliko je stvarno utrošeno odnosno plaćeno, vještak je izjavio da nije jer bilten instituta daje kompletnu analizu svih pojedinih radova, te se vrijednosti svih tih radova zbroje i ta se vrijednost svodi na m2 neto korisne površine zgrade. Na daljnji upit kako vještak može na temelju podataka biltena utvrditi npr. koji je tip stolarije ugrađen s obzirom da mogu biti velike razlike u cijeni, vještak je izjavio da bilten sadrži više tipova zgrada i načina gradnje te je odabrao tip i način gradnje za koju je mislio da je najpodudarniji tipu gradnje zatečenom na mjestu događaja odnosno za predmetne nekretnine koje su predmet procjene.

35. Nadalje, vještak je izjavio da je dobio na uvid tehničku dokumentaciju te da je nalaz izradio na temelju predmetne dokumentacije, iz koje je mogao utvrditi npr. koji su materijali predviđeni, debljinu slojeva zidova, konstrukciju, završnu obradu, stolariju, vanjsko uređenje. Nema informaciju jesu li izdane uporabne dozvole. Uporabna dozvola bi potvrđivala da je zgrada izgrađena sukladno projektnoj dokumentaciji i da je podobna za uporabu. Nije imao na uvidu dokumentaciju banke vezano za kredite za gradnju predmetnih zgrada. Iz projektne dokumentacije ne vidi se što je stvarno ugrađeno u predmetne zgrade i koliko je plaćeno.

36. S obzirom da je tuženik prigovarao nalazu i mišljenju vještaka iz razloga što cijenu nekretnina nije definirao prema stvarnim troškovima izgradnje, naloženo je tuženiku da u spis dostavi svu dokumentaciju na temelju koje se mogu izračunati stvarni troškovi gradnje te je od Erste&Steiermarkische bank d.d. zatraženo da dostave podatke o namjenskom kreditu za izgradnju građevina na k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], i načinu trošenja odobrenih sredstava. Nakon što je banka dostavila podatke o korištenju kredita, zatraženo je od vještaka da uskladi svoj nalaz i mišljenje s tim podacima te da se očituje o eventualnoj razlici u stvarnim troškovima gradnje nekretnina u odnosu na njegov procjembeni elaborat od 23. listopada 2023.

37. U pisanom očitovanju od 19. lipnja 2024. vještak je u bitnome naveo da je primio tablični prikaz pregleda korištenja novčanih sredstava po kreditu broj 5118788847 za razdoblje od 22.4.2021. do 14.3.2022. i kreditu broj 5119762503 za razdoblje od 15.3.2022. do 22.8.2022., te da prema opisima transakcija nije moguće utvrditi da li su sva navedena sredstva stvarno utrošena u predmetne nekretnine. U opisima transakcija spominju se brojevi računa, ponude, predračuni, privremena situacija, okončana situacija, ugovor. Na temelju navedenih dokumenata moguće je utvrditi da li su sredstva korištena za gradnju predmetnih nekretnina. U njegovom nalazu 11-X/2023 od 23. listopada 2023. utvrđena je ukupna vrijednost predmetnih troškova u iznosu od 607.500 eura. Prema priloženim troškovima izdanim od strane ERSTE banke na četiri stambene zgrade je utrošeno ukupno 975.000 eura, umanjeno za povrat retencije 60.515,45 eur, dobiven je iznos od 914.485,55 eura. Na predmetne kuće odnosi se iznos od 460.847,00 eura (257 m2, površina predmetnih kuća). Dodavanjem troškova određenih nalazom vještaka koji se ne odnose na građevinske radove (zemljište, komunalni doprinos, priključci, uzgredni troškovi) a nisu navedeni u bankovnom ispisu, dobiven je ukupni iznos od 587.945 eura. Naime, u osnovnom nalazu i mišljenju vještak je procijenio vrijednost zemljišta:

- k. č. br. [katastarska čestica] – 863 m2 – 863 m2 x 45 eur/m2 38.668,00 eura

- k. č. br. [katastarska čestica] – 849 m2 – 849 m2 x 45 eur/m2 38.041,00 eura, ili ukupno 76.709,00 eura,

zatim komunalnog doprinosa za:

- k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 8.870,00

- k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 8.954,00, ili ukupno 17.824,00 eura,

kao i trošak priključaka za:

- k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 6.924,00

- k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 6.924,00, ili ukupno 13.848,00 eura,

te uzgrednih troškova za:

- k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 9.282,00

- k. č. br. [katastarska čestica] u iznosu od 9.435,00, ili ukupno 18.717,00 eura.

38. Na ročištu 25. rujna 2024. vještak je izjavio da ustraje kod navoda iz dopunskog nalaza odnosno odgovora na podnesak, od 19. lipnja 2024., u kojem je u bitnome naveo da se na nekretnine koje su predmet ovog postupka i to Stp – stambena zgrada i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], i za Stp – stambena zgrada i građevinsko zemljište k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], odnose troškovi gradnje u iznosu od 587.945,00 eura, koji podatak je dao na temelju pregleda troškova dostavljenih od Erste&Steiermärkische bank d.d. Na upit tuženika je li vještak uzeo u obzir i plaćanja koja je vršio tuženik i treće osobe, vještak je izjavio da je u obzir uzeo samo plaćanja prema podacima Erste banke d.d.

39. Tuženik je izjavio da je provedeno građevinsko vještačenje bespredmetno i nepotpuno.

40. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje vještaka glede procjene zemljišta, troškova komunalnog doprinosa, priključaka i uzgrednih troškova (u ukupnom iznosu od 127.098,00 eura), te dopunu nalaza i mišljenja glede stvarnog troška gradnje obje kuće (u iznosu od 460.847,00 eura), što ukupno iznosi 587.945,00 eura.

41. Nije prihvaćeno tuženikovo paušalno osporavanje nalaza i mišljenja građevinskog vještaka jer je vještačenje i određeno zato što tuženik nije dostavio tužitelju na uvid dokumentaciju na temelju koje bi se utvrdili stvarni troškovi gradnje. Vještak je nalaz i mišljenje izradio na temelju dokumentacije koja mu je predočena.

42. Tuženiku je naloženo da dostavi svu dokumentaciju kako bi vještak mogao odgovoriti na zadatak vještačenja. Utoliko nije prihvatljiv prigovor da nalaz i mišljenje nije potpun jer je upravo tuženik mogao dostaviti isprave na okolnost npr. plaćanja koja je on eventualno vršio, ili treće osobe, kako bi se moglo ocijeniti da li takva plaćanja ulaze u troškove gradnje predmetnih kuća.

43. Slijedom navedenog, kako su ostvareni uvjeti iz Predugovora od 9. travnja 2021. i Ugovora o zajedničkom ulaganju kojeg su stranke ovog postupka sklopile također 9. travnja 2021., odnosno tuženik je sagradio objekte i izvršio upis objekata u zemljišne knjige, valjalo je obvezati tuženika kao prodavatelja na sklapanje kupoprodajnog ugovora s tužiteljem kao kupcem za nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], površine 863 m2 i k. č. br. [katastarska čestica], površine 849 m2, [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], potpuno dovršenih vila s bazenima, prema dogovorenim uvjetima i cijeni koja odgovara stvarnim troškovima izgradnje (uključujući trošak zemljišta, građevinskih dozvola, suglasnosti, izgradnje objekta i bazena, uređenja okoliša i slično), dok tuženiku pripada naknada od 10.000,00 eura za svaku vilu, odnosno ukupno 20.000,00 eura, sve u smislu odredbe članka 9. stavak 3. Ugovora o zajedničkom ulaganju i temeljem članka 268. stavak 4. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023,155/2023, dalje: ZOO) kako slijedi:

„U G O V O R

o kupoprodaji nekretnina

Članak 1.

Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje slijedeće nekretnine:

- zk.č. 1948/5 – [adresa], bazen površine 33 m2, dvorište površine 735 m2, kuća [adresa] površine 95 m2, što daje ukupnu površinu od 863 m2,

Članak 2.

Kupac se obvezuje ugovorenu kupovninu za predmetne nekretnine isplatiti prodavatelju najkasnije u roku od 30 (slovima: trideset) dana od dana sklapanja ovog ugovora.

Članak 3.

U posjed nekretnina iz članka 1. ovog ugovora Kupac stupa danom isplate ugovorene kupovnine iz članka 2. ovog ugovora u cijelosti.

Članak 4.

Članak 5.

Članak 6.

Članak 7.

Troškove vezane uz sastavljanje ovog ugovora, zemljišno-knjižni prijenos prodanih nekretnina i uknjižbu kupca kao vlasnika, snosi Kupac.

Članak 8.

Obzirom da su predmetne nekretnine u sustavu PDV ova transakcija ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina.

Članak 9.

Članak 10.

Ovaj je Ugovor je strankama objašnjen i protumačen, te ga ugovorne stranke vlastoručno potpisuju u znak pristanka i prihvata prava i obveza.

U Pazinu, dana ____________godine.

PRODAVATELJ:

KUPAC:

ISTRA RENT GRADNJA d.o.o.,

po DIMORA VERDE d.o.o., po direktoru JČ

direktoru UČ

U protivnom taj će ugovor zamijeniti ova presuda.“

44. Temeljem odredbe članka 154. stavak 1. i članka 155. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022

, 155/2023

, dalje: ZPP) naloženo je tuženiku da naknadi tužitelju, koji je uspio, u sporu parnične troškove koji su bili potrebni za vođenje parnice i to za sastav tužbe i podnesaka od 26.1.2023. i od 25.7.2024. te za zastupanje na ročištima od 31.1.2023., od 19.3.2024. i od 25.9.2024., sve po 9.926,90 eura ili ukupno 59.561,40 eura, na ime PDV-a 25% iznos od 14.890,35 eura (po Tbr. 7/1, 8/1, 9/1, 46 i 54 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, Narodne novine broj 138/2023), ili sveukupno 74.451,75 eura, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja presude 7. studenog 2024. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine (po odredbi članka 151. stavak 3 ZPP-a u vezi s člankom 29. stavak ZOO-a).

U Pazinu 7. studenog 2024.

Sutkinja

Adrijana Labinjan Skok

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude, ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude.

DNA:

- tužitelj pp

- tuženik pp

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte