REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Rev-741/2024-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Slavka Pavkovića predsjednika vijeća, dr. sc. Jadranka Juga člana vijeća i suca izvjestitelja, Gordane Jalšovečki članice vijeća, Josipa Turkalja člana vijeća i Željka Pajalića člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja EĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Slavenu Šoši, odvjetniku u Dubrovniku, protiv tuženika Biskupski ordinarijat - Popovski zbor Dubrovnik, Poljana Paska Miličevića 4, OIB: 74514347621, zastupanog po punomoćniku Antunu Kisiću, odvjetniku u Dubrovniku, uz sudjelovanje Biskupskog sjemeništa iz Dubrovnika, OIB: 90562693904, kao umješača na strani tuženika, zastupanog po punomoćniku Antunu Missoniu, odvjetniku u Dubrovniku, radi nadomještanja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odlučujući o reviziji tuženika protiv presude Županijskog suda u Dubrovniku broj Gž-222/2021-2 od 11. svibnja 2022., kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Dubrovniku broj Ps-30/19 od 1. rujna 2020., u sjednici održanoj 5. studenoga 2024.,
r i j e š i o j e:
Ukidaju se presuda Županijskog suda u Dubrovniku broj Gž-222/2021-2 od 11. svibnja 2022. i presuda Općinskog suda u Dubrovniku broj Ps-30/19 od 1. rujna 2020. i predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.
Obrazloženje
1. Drugostupanjskom odlukom potvrđena je prvostupanjska presuda kojom se nadomješta ugovor o najmu dijela stana sa zaštićenom najamninom sadržaja kao u izreci prvostupanjske odluke uz naknadu troškova postupka u iznosu od 50.112,54 kn. 2. Rješenjem ovog suda broj Revd 4944/2022-2 od 15. studenoga 2023. dopuštena je revizija tuženika u odnosu na pravna pitanja:
"1. Je li tužitelj u sporu u kojem traži sklapanje ugovora o najmu dijela stana sa zaštićenom najamninom dokazao visinu zaštićene najamnine pukim navođenjem u tužbenom zahtjevu da će ista biti valorizirana temeljem uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske u skladu s čl. 7. Zakona o najmu stanova?
2. Jesu li visina najamnine i način plaćanja najamnine bitni sastojci Ugovora o najmu dijela stana sa zaštićenom najamninom, odnosno može li Sud presudom nadomjestiti Ugovor o najmu dijela stana sa zaštićenom najamninom u kojem nije navedena visina najamnine niti način plaćanja a niti da se najamnina plaća najmodavcu?".
3. Postupajući po navedenom dopuštenju tuženik je podnio reviziju pozivom na odredbu čl. 382. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19 - dalje: ZPP) zbog pravnih pitanja u odnosu na koja je revizija dopuštena. Predlaže preinačiti nižestupanjske odluke.
4. Na reviziju nije odgovoreno.
5. Revizija tuženika je osnovana.
6. Predmet spora je zahtjev tužitelja, kao zaštićenog najmoprimca, za donošenje presude kojom će se nadomjestiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.
7. Nižestupanjski sudovi prihvatili su tužbeni zahtjev nakon što su utvrdili da je tužitelj zaštićeni najmoprimac na stanu u suvlasništvu grada Dubrovnika (s kojim je tužitelj sklopio Ugovor o najmu dijela stana sa zaštićenom najamninom) i tuženika.
8. U pogledu visine najamnine, sud je smatrao dostatnim da u izreci presude navede: „Slijedom odredbi Zakona o najmu stanova najmoprimac je u obvezi plaćati zaštićenu najamninu čija će visina biti valorizirana temeljem uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske u skladu s čl. 7. Zakona o najmu stanova.“, uz obrazloženje da zaštićena najamnina predstavlja socijalnu kategoriju koju određuju nadležna tijela u posebnom postupku pa da su stranke dužne utvrđivati najamninu za konkretna razdoblja od uređenja njihovog najamnog odnosa sudskom odlukom pa nadalje.
8.1. Drugostupanjski sud smatra da je visina najma odrediva prema formuli propisanoj odredbom čl. 3. i čl. 4. do 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine ("Narodne novine", broj 40/97 i 117/05 - dalje: Uredba).
9. Povodom revizije iz čl. 382. st. 1. ZPP revizijski sud presudu ispituje samo u dijelu u kojem je revizija dopuštena i samo zbog pitanja u odnosu na koja je dopuštena (čl. 391. st. 1. ZPP).
10. Prema odredbi čl. 5. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", broj 91/96 - dalje: ZNS), koji definira bitne elemente ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom, ugovor sadrži osobito i visinu najamnine i način plaćanja. Odredbom čl. 7. ZNS određeno je da je zaštićena najamnina, najamnina koja se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.
11. U presudi ovog suda broj Rev 1129/2022-2 od 9. svibnja 2023. izraženo je pravno shvaćanje da je "… na vlasniku stana koji se daje u najam, najmodavcu, utvrditi ili izračunati visinu mjesečnog iznosa zaštićene najamnine za pojedini stan, sve prema odredbama Uredbe s time da taj izračun može „zatražiti“ i od stambenoga tijela jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba, pa je izračun te zaštićene najamnine dužan dostaviti najmoprimcu - i takav, ako se zaštićeni najmoprimac sa njime suglasi, čini sastavni dio po njemu potom sklopljenog ugovora o najmu stana. Tako je uređen odnos najmodavca i zaštićenog najmoprimca u postupku ugovaranja visine zaštićene najamnine: u tom je odnosu na najmodavcu (kakvi su ovdje tužitelji) da ukaže temeljem kojih je sve parametara (kojima pripada i podatak o platnoj mogućnosti zaštićenog najmoprimca i članova njegovog domaćinstva) izračunao tu visinu zaštićene najamnine.".
12. Ugovor je sklopljen kada su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora (čl. 247. Zakona o obveznim odnosima - "Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23). Iz odredbe čl. 5. ZNS proizlazi da je visina najamnine bitan sastojak ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom. To jer je ugovor o najmu dvostrano obvezni ugovor kojim se najmodavac obvezuje predati najmoprimcu stan za stanovanje a najmoprimac se obvezuje plaćati, u konkretnom slučaju, zaštićenu najamninu. Bez odredbe o zaštićenoj najamnini i njenoj visini, ne bi se uopće ni radilo o ugovoru o najmu sa zaštićenom najamninom niti bi se primjenjivale odredbe ZNS, već bi se primjenjivale odredbe ZOO koje uređuju odnose najmodavca i najmoprimca kod ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom.
13. Imajući u vidu navedeno, kao i pravno shvaćanje citirano u toč. 11. obrazloženja, te okolnost da je tuženik tijekom cijelog postupka tužitelju osporavao pravo na najam dijela stana, kao i pravo na zaštićenu najamninu, to proizlazi da u je u ovom sudskom postupku nužno utvrditi visinu zaštićene najamnine imajući u vidu odredbe Uredbe.
13.1. Pritom, ako sud ne može postupati po tužbenom zahtjevu koji nije dovoljno određen, pozvati će tužitelja na uređenje tužbe temeljem odredbe čl. 109. u vezi sa čl. 186. ZPP. Na navedeni način odgovoreno je na postavljena pravna pitanja.
14. Slijedom navedenog, budući da zbog pogrešnog pravnog pristupa nižestupanjski sudovi nisu raspravili visinu najamnine, valjalo je na temelju odredbe čl. 395. st. 2. ZPP obje nižestupanjske presude ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.
15. U ponovljenom postupku prvostupanjski sud će postupiti u skladu s iznijetim shvaćanjem te ponovno odlučiti o zahtjevu tužitelja i donijeti novu odluku.
Zagreb, 5. studenoga 2024.
Predsjednik vijeća:
Slavko Pavković
