REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Osijeku

Stalna služba u Belom Manastiru

31300 Beli Manastir, Kralja Tomislava 53

P-244/2023-16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, Stalna služba u Belom Manastiru, po sucu Suzani Nađ, u pravnoj stvari tužitelja A.V. iz O.., OIB: …., zastupanog po punomoćniku S.N.V., odvjetnici iz O.., protiv I-tuženika H. š. d.o.o. Z.., OIB:…., zastupanog po punomoćniku A.T,, dipl.iur. i II-tuženika Ž.Č. iz T.., OIB: …. zastupanog po punomoćniku D.K., odvjetniku iz O.., radi poništenja ugovora, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 4.9.2024. u nazočnosti stranaka i njihovih punomoćnika, 18.10.2024.

p r e s u d i o  j e

I/ Odbija se u cijelosti tužitelj sa tužbenim zahtjevom koji glasi:

" I/ Poništava se Ugovor o kupoprodaji nekretnina zaključen dana 29. prosinca 2022. godine između 1.-tuženika H.Š. d.o.o., Z., OIB:…, kao prodavatelja i 2.- tuženika Ž.Č. iz T., OIB: …., kao kupca, ovjeren pod brojem OV….., kao i tabularna isprava od dana 16. ožujka 2023. godine ovjerena pod brojem OV-…., sve kod kod javnog bilježnika I.B.-Š. iz Z.., u dijelu koji se odnosi na prijenos prava vlasništva na kući broj 19, u naravi stan površine 56 m2, a što predstavlja 28/53 idelanog dijela nekretnine označene kao k.č.br….. upisane u z.k.ul.br…. k.o. L., u naravi kuća br. 19 i kuća br. 20 površine 152 m2 i dvorište površine 2340 m2.

II/ Određuje se brisanje predbilježbe prava vlasništva II.-tuženika provedene pod brojem Z-….. kao i brisanje uknjižbe prava vlasništva II.-tuženika pod brojem Z- ….. sve u z.k.ul.br. … k.o. L.. za 28/53 dijela te uspostava zemljišnoknjižnog stanja prije provedenih upisa i to za 28/53 dijela nekretnina, a što su tuženici dužni trpjeti.

III/ Točku II. izreke ove presude provesti će Zemljišno-knjižni odjel Općinskog suda u O., S.s. u B.M. po pravomoćnosti ove presude.

IV/ Nalaže se 1.-tuženiku H.Š. d.o.o., Z…, OIB:…., radi ostvarenja prava prvokupa tužitelja A.V. iz O., OIB: …, sa tužiteljem sklopiti kupoprodajni ugovor: „Članak 1.

H.Š d.o.o., Z.., OIB:… prodaje a A.V. iz O., OIB: …., kupuje 28/53 idelanog dijela nekretnina označenih kao k.č.br…. upisanih u z.k.ul.br. … k.o. L.., u naravi kuća br. 19 i kuća br. 20 površine 152 m2 i dvorište površine 2340 m2 za kupoprodajnu cijenu od 7.095,98 Eura (53.464,67 kuna).

Članak 2.

Kupac A.V. se obvezuje cjelokupni iznos kupoprodajne cijene iz članka 1. ovog ugovora isplatiti prodavatelju u roku od 8 dana od dana potpisa ovog ugovora. Članak 3.

Prodavatelj ovlašćuje kupca da u zemljišnim knjigama bez bilo kakvih pitanja i odobrenja izvrši uknjižbu svog prava suvlasništva od 28/53 dijela na nekretninama iz čl. 1. ovog ugovora.

Članak 4.

Prodavatelj i kupac suglasno utvrđuju da se kupac nalazi u posjedu nekretnina iz čl. 1. ovog ugovora.

Članak 5.

Kupac se obvezuje platiti porez na promet nekretnina. „ u protivnom će ugovor zamijeniti ova presuda po pravomoćnosti.

V/ Nalaže se tuženicima da tužitelju solidarno nadoknade prouzročeni parnični trošak u roku od 15 dana."

II/ Odbija se u cijelosti tužitelj sa eventualnim tužbenim zahtjevom koji glasi:

"I/ Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o kupoprodaji nekretnina zaključen dana 29. prosinca 2022. godine između 1.-tuženika H.Š. d.o.o., Z.., OIB:… kao prodavatelja i 2.-tuženika Ž.Č. iz T., OIB:…, kao kupca, ovjeren pod brojem OV-…., kao i tabularna isprava od dana 16. ožujka 2023. godine ovjerena pod brojem OV- …., sve kod kod javnog bilježnika I.B.-Š. iz Z.

II/ Određuje se brisanje predbilježbe prava vlasništva II.-tuženika provedene pod brojem Z-….. kao i brisanje uknjižbe prava vlasništva II.-tuženika pod brojem Z-… sve u z.k.ul.br. …. k.o. L.. za 28/53 dijela te uspostava zemljišnoknjižnog stanja prije provedenih upisa a što su tuženici dužni trpjeti.

III/ Točku II. izreke ove presude provesti će Zemljišno-knjižni odjel Općinskog suda u O., S.s. u B.M. po pravomoćnosti ove presude.

IV/ Nalaže se tuženicima da tužitelju solidarno nadoknade prouzročeni parnični trošak sa pripadajućim zateznim kamatama u roku od 15 dana."

III/ Nalaže se tužitelju A.V. iz O.., OIB: …., naknaditi II-tuženiku Ž.Č. iz T., OIB:…, prouzročeni parnični trošak u iznosu od 1.866,41 EUR ( slovima: tisuću osamsto šezdeset šest eura i četrdeset jedan cent), u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi putem svog punomoćnika navodi da temeljem Ugovora o najmu stana od dana 13. listopada 2017. i 6. prosinca 2021. godine u svojstvu najmoprimca koristi dio kuće (dvosobni stan površine 56 m2, označen kao kuća broj 19) izgrađene na k.č.br. ….. upisanoj u z.k.ul.br. …. k.o. L., u naravi kuća br. 19 i kuća br. 20 površine 152 m2 i dvorište površine 2340 m2, vlasništvo I.-tuženika. II- tuženik je dana 29. rujna 2022. godine objavio javni natječaj za prikupljanje ponuda za prodaju cijele nekretnine izgrađene na k.č.br. … upisane u z.k.ul.br. … k.o. L., za početnu cijenu od 11.520,34 Eur (86.800,00 kuna). Odlukom I-tuženika od dana 23. studenog 2022. godine utvrđeno je da su u otvorenom roku za podnošenje ponuda zaprimljene dvije potpune i pravovremene ponude i to II-tuženika u iznosu od 87.000,00 kuna i tužitelja u iznosu od 101.201,00 kuna. Nadalje, istom odlukom u toč. II utvrđeno je da II-tuženiku sukladno prvenstvenom pravu kupnje nekretnine koje mu pripada po uvjetima objavljenog javnog natječaja i Pravilnika o prodaji stanova u HŠ d.o.o., ponuđen otkup iste po cijeni koja je postignuta kao najviša ponuđena cijena u iznosu od 101.201,00 kuna, te da ju je u ostavljenom roku prihvatio. Točkom III Odluke utvrđeno je da će se ugovor o kupoprodaji sklopiti sa II- tuženikom kao kupcem uz cijenu u iznosu od 101.201,00 kuna. Kupoprodajni ugovor između 1. i 2. tuženika zaključen je i ovjeren dana 29. prosinca 2022. godine, te je II- tuženik temeljem istog u zemljišnim knjigama izvršio dana 21. ožujka 2023. godine uknjižbu prava vlasništva. Iz predmetnog kupoprodajnog ugovora razvidno je da se isti odnosi i na dio nekretnine na kojem tužitelj ima pravo prvokupa. Tužitelj ističe kako je opisanim i provedenim postupkom javnog natječaja i prodajom nekretnine I- tuženik povrijedio tužiteljevo pravo prvokupa navedene nekretnine. Naime, odredbom čl. 2. st. 3. Pravilnika o prodaji stanova u vlasništvu HŠ d.o.o., klasa: …., ur. broj: ….. od dana 5. lipnja 2020. godine, koji je na snazi od dana 24. lipnja 2020. godine, propisano je da pravo prvokupa stana po objavljenom javnom natječaju imaju zaštićeni najmoprimci i najmoprimci sa slobodno ugovorenom najamninom koji temeljem valjanog ugovora o najmu koriste stan u vlasništvu HŠ d.o.o. koji je predmetom prodaje po cijeni koja je postignuta kao najviša ponuđena cijena na javnom natječaju. Obzirom da tužitelj nesporno kao najmoprimac temeljem valjanog ugovora o najmu koristi stan površine 56,00 m2, to isti temeljem navedenog Pravilnika ima pravo prvokupa tog stana. Kako I-tuženik nije tužitelja pisanim putem obavijestio o namjeravanoj prodaji i o njezinim uvjetima, te je stan na kojem tužitelj ima, temeljem Pravilnika, pravo prvokupa, prodao II-tuženiku, to tužitelj, sukladno odredbi čl. 455. st. 3. Zakona o obveznim odnosima ima pravo zahtjevati poništaj prodaje i zaključenje kupoprodajnog ugovora i to za razmjerni dio nekretnine koju koristi temeljem valjanog ugovora o najmu. Stoga tužitelj predlaže da sud donese presudu kao pod citatom u točki I/ izreke ove presude.

2. U svom odgovoru na tužbu II-tuženik osporava da bi I-tuženik povrijedio tužiteljevo pravo prvokupa te da bi postupio u suprotnosti sa odredbama Pravilnika o prodaji stanova u vlasništvu H. š. d.o.o. Ističe da predmetna nekretnina nije etažirana te stoga predmetom prodaje nisu mogli biti pojedinačni stanovi, a na nekretnini nisu određeni nikakvi suvlasnički omjeri. Nadalje II-tuženik smatra da nisu ispunjeni procesni uvjeti za vođenje ovog postupka jer tužitelj istodobno sa podnošenjem tužbe nije deponirao kupoprodajnu cijenu koja je postignuta u kupoprodaji, a sukladno odredbama Zakona o najmu stanova. Punomoćnik II- tuženika se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu, predlaže odbacivanje tužbe ili da se tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan, a tužitelja obveže na naknadu parničnih troškova.

3. U svom odgovoru na tužbu punomoćnik I-tuženika u cijelosti osporava osnovanost tužbenog zahtjeva navodeći da je tijekom 2022. godine, poštujući interne i zakonske postupke proveo postupke prodaje 10-tak nekretnina u svom vlasništvu koje su se nalazile u naselju T.. Većina tih objekata bila je u najmu dvaju, odnosno triju najmoprimaca, a što je bio slučaj i u ovoj pravnoj stvari. Pojedini od tih najmoprimaca su koristili navedene objekte kao kuće za odmor, dok su pojedini od njih u istima stanovali. Koristeći svoje dispozitivno pravo, a oslanjajući se na vlastiti Pravilnik o prodaji stanova u vlasništvu HŠ d.o.o. I-tuženik je spornim javnim natječajem pravo prvokupa pridržao za najmoprimca koji je predmetnu nekretninu odnosno njezin dio, koristio za stanovanje. Tužitelj je sudjelovao na natječaju, potpisao izjavu da prihvaća sve uvjete natječaja te ih nikada ranije nije osporavao. I- tuženik smatra da tužitelj ne može ograničiti pravo vlasništva I-tuženika na način da mu nametne ograničenje u njegovu pravu raspolaganja te pravu da odredi uvjete pod kojima će s istim raspolagati. Prilikom prodaje svih nekretnina I-tuženik je dao prednost najmoprimcima koji su nekretnine koristili za stanovanje i to u otkupu cijele nekretnine, pred onima koji su ih tek koristili kao kuće za odmor. Stoga I-tuženik predlaže da sud tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan.

4. Sud je proveo dokaze uvidom u Ugovor o najmu stana sklopljen 6.12.2021. između H.š. i tužitelja ( list 6-9 spisa), uvidom u javni natječaj I-tuženika od 29.9.2022. ( list 10-12 spisa), uvidom u Odluku H.š. od 23. studenoga 2022. ( list 13- 14 spisa), uvidom u zk. izvadak zk. odjela B.M. od 22.3.2023. ( list 15-16 spisa), čitanjem Pravilnika I-tuženika o prodaji stanova u vlasništvu H.š. od 5. lipnja 2020. ( list 17-19 spisa), uvidom u javne natječaje H.š. od 29.9.2022. ( list 31-52 spisa), čitanjem zapisnika ovog suda od 17.1.2024. ( list 60-61 spisa) te uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između I i II-tuženika ( list 63-66 spisa), kao i uvidom u tabularnu ispravu od 13. ožujka 2023. ( list 67-68 spisa), te saslušanjem svjedoka A.S. i V.J. kao i saslušanjem tužitelja A.V. i II-tuženika Ž.Č. ( list 73-78 spisa).

5. Uvidom u Ugovor o najmu stana sklopljen 6.12.2021. između H.š. i tužitelja ( list 6-9 spisa) sud je utvrdio da I-tuženik daje u najam tužitelju dio kuće izgrađene na kč.br. …., upisane u zk.ul.br. … za k.o. L.., koji u naravi predstavlja dvosobni stan površine 56 m2, na adresi T. 19. Ugovor se zaključuje na određeno vrijeme i to do 24. listopada 2025. godine. Odredbom članka 5. Ugovora propisano je da će najmoprimac A.V predmetni stan koristiti za odmor.

6. Uvidom u javni natječaj I-tuženika od 29.9.2022. ( list 10-12 spisa) sud je utvrdio da je predmet natječaja prodaja nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u O.., Zemljišnoknjižni odjel B.M., k.o. L., zk.ul.br. …, kč.br. …, T.., kuća broj 19 i kuća broj 20, površine 152 m2 i dvorište površine 2340 m2. Javni natječaj sadrži uvjete prodaje te je pod točkom 5. Uvjeta određeno da najmoprimac koji ima zaključen Ugovor o najmu dijela kuće u površini od 50 m2, koji koristi za stanovanje ima prvenstveno pravo kupnje nekretnine sukladno Pravilniku o prodaji stanova u HŠ d.o.o. po cijeni koja je postignuta kao najviša ponuđena cijena na javnom natječaju za cijelu nekretninu. Iz javnog natječaja proizlazi ( a što je među strankama i nesporno) da su za kuću na predmetnoj nekretnini zaključena dva ugovora o najmu stana od kojih je jedan unajmljeni dio kuće oznake broj 19 u površini od 56 m2, kao kuća za odmor i to do 24.10.2025. godine, dok je drugi unajmljen dio kuće u površini od 50 m2 u svrhu stanovanja na neodređeno vrijeme.

7. Uvidom u Odluku H.š. od 23. studenoga 2022. ( list 13-14 spisa) utvrđeno je da su u otvorenom roku za podnošenje ponuda zaprimljene dvije ponude i to ponuditelja Č.Ž. iz T. i V.A. iz O. I-tuženik je odlučio sklopiti Ugovor o kupoprodaji sa Č. Ž. iz T.. kao kupcem uz kupoprodajnu cijenu koja je postignuta kao najviša ponuđena cijena na javnom natječaju za cijelu nekretninu u iznosu od 101.201,00 kn.

8. Čitanjem Pravilnika I-tuženika o prodaji stanova u vlasništvu H.š. od 5. lipnja 2020. ( list 17-19 spisa) utvrđeno je da je člankom 2. istog propisano da pravo prvokupa stana po objavljenom javnom natječaju imaju zaštićeni najmoprimci i najmoprimci sa slobodno ugovorenom najamninom koji temeljem valjanog Ugovora o najmu koriste stan u vlasništvu HŠ d.o.o. koji je predmet prodaje po cijeni koja je postignuta kao najviša ponuđena cijena na javnom natječaju.

9. Podneskom od 30.6.2023. punomoćnik tužitelja usprotivio se navodima I- i II- tuženika u dijelu u kojem su u suprotnosti sa činjeničnim navodima tužbe te je predložio sudu da ukoliko ne nađe osnovanim tužbeni zahtjev koji je postavljen u tužbi, da u tom slučaju prihvati tužbeni zahtjev kao pod citatom točke II izreke ove presude.

10. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između I i II-tuženika ( list 63-66 spisa) sud je utvrdio da su II-tuženik i predstavnici I-tuženika navedenog dana sklopili Ugovor o kupoprodaji sporne nekretnine te je isti ugovor ovjeren kod javnog bilježnika I.B. u Z.. pod brojem OV-….dana 29.12.2022.

11. Saslušanjem svjedoka A.S., člana uprave H.š. od 27.1.2017. ( list 74 spisa) utvrđeno je da je na prijedlog Uprave šuma, Podružnica O.., Uprava društva donijela odluku u obliku koji se nalazi u sudskom spisu. Predmetna odluka sastavljena je na temelju provedenog javnog natječaja. Na javni natječaj javile su se dvije stranke i to V.i Č. Najpovoljniju ponudu odnosno najveću cijenu ponudio je gosp. V.. te je gosp. Č.. ponuđeno da prihvati tu cijenu. Svjedok potvrđuje da je on osobno potpisao odluku

i to na prijedlog Podružnice, Uprave šuma O. Poznato mu je da su i tužitelj i II- tuženik imali sklopljen Ugovor o najmu sa I-tuženikom te da je II-tuženiku priznato pravo prvokupa na temelju provedenog javnog natječaja u kojem je bilo propisano da će se nekretnina prodati osobi koja stanuje u predmetnom stanu. Svjedoku je poznato da Pravilnikom o prodaji stanova u vlasništvu HŠ nije decidirano propisano da pravo prvokupa ima osoba koja stanuje u određenom stanu, ali je u uvjetima natječaja to bilo naznačeno te je I-tuženik i drugim kupcima prodavao stanove u kojima su oni stanovali.

12. Saslušanjem svjedoka V.J. ( list 75 spisa) utvrđeno je da je isti voditelj uprave H.š. Z., Podružnica O.. Svjedok ističe da Direkcija Z.. donosi Odluku o raspisivanju javnog natječaja, a Uprava šuma u Podružnici raspisuje natječaj. Pravna služba određuje uvjete natječaja. Direkcija H.š. donijela je odluku o tome da pravo prvokupa imaju kupci koji žive u stanovima. Svjedoku je poznato da su predmetne stanove koristili A.V. i Ž.Č., to je stambena zgrada, objekat. To nisu dvodomke, ti objekti se vode kao cjelina. Parcelizacija nije bila moguća, a etažiranje bi za H.š. bilo preskupo pa bi to povećalo otkupnu cijenu. Svjedok dodaje da je etažiranje predmetne nekretnine bilo moguće. Koliko mu je poznato razgovaralo se sa stanarima predmetne nekretnine te je postojao dogovor da se ne ide u etažiranje kako se ne bi povećala cijena nekretnine. Svjedoku se obraćao tužitelj osobno, ali ga je on uputio na pravnu službu jer mu nije ništa mogao reći u vezi predmetnog natječaja. Svjedok izjavljuje da on čita akte koje potpisuje te ima pravo tražiti pojašnjenja od pravne službe koja priprema te akte. Dodaje da nije upoznat sa Pravilnikom o prodaji stanova H.š. Postoji pravna služba i pravnici koji o tome vode brigu. Nije mu poznato tko je u pravnoj službi raspisao uvjete natječaja, a niti tko je ovlašten za raspisivanje natječaja.

13. Iskazima saslušanih svjedoka sud je u cijelosti povjerovao, cijeneći njihove iskaze uvjerljivima i istinitima, a u skladu su sa dokumentacijom koja se nalazi u sudskom spisu.

14. Saslušanjem tužitelja A.V. sud je utvrdio da isti nije imao saznanja o raspisivanju javnog natječaja te je za to slučajno saznao. Pokušao je postići dogovor sa Ž.Č. , međutim do dogovora nije došlo pa su i on i Č. dali ponudu. Tužitelj je ponudio višu cijenu, ali je Ugovor o kupoprodaji sklopljen je sa gosp. Č.. Tužitelj navodi da u predmetnom stanu nije nikad živio, ali ga je koristio kao kuću za odmor. Tamo je odlazio na pecanje. Stan je bio devastiran te je on uložio u njega i izvršio znatne popravke, napravio ogradu, krov, prozore i slično. Sada plaća gosp. Č. najam u iznosu od ranijih 305,00 kuna, odnosno oko 40,00 eura mjesečno da bi mogao i dalje koristiti taj stan pa ga i koristi za svoje potrebe. Tužitelj je očekivao da će moći otkupiti svoj stan jer mu je tako rekao gosp. J. Nikad mu nitko nije rekao da je uvjet za otkup da stanuje u predmetnom stanu. On se nije ni sa kim dogovarao o tome da se ne ide na etažiranje i parcelizaciju. Ističe da se žalio na odluku da je predmetna nekretnina dodijeljena Ž.Č. Izjavljuje da se prijavio na natječaj na način da je dao ponudu za

cijelu nekretninu. Njemu nije poznato da li je gosp. Č.. imao stanarsko pravo na predmetnom stanu. Izjavljuje da u ugovoru o najmu koji je sklopio 2021. sa H.š. piše da će on predmetni stan koristiti za odmor.

15. Saslušanjem II-tuženika Ž.Č. utvrđeno je da je isti postupao sukladno uvjetima iz natječaja te podacima iz zemljišnih knjiga i odredbama iz kupoprodajnog ugovora. On od 2014. godine ima prebivalište u T.. te tada još nije niti bilo govora o javnom natječaju. Ž.Č. nije nikad koristio stan koji je predmet Ugovora o najmu između tužitelja i H.š. Dodaje da u Ugovoru o najmu koji je on imao sa H.š. nije bilo propisano pravo prvokupa. Koliko se sjeća, on je Ugovor o najmu sklopio sa H.š. tijekom 2012. godine i imao je status najmoprimca odnosno stanara jer u Ugovoru isključivo piše da se stan može koristiti za stanovanje.

16. Iskazima tužitelja i II-tuženika sud je u cijelosti povjerovao. Njihovi iskazi su sukladni sa iskazima saslušanih svjedoka i pisanom dokumentacijom koja se nalazi u sudskom spisu.

17. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sud je stekao uvjerenje da su prvobitno postavljeni tužbeni zahtjevi, kao i eventualno postavljeni tužbeni zahtjev iz podneska tužitelja od 30.6.2023. godine u cijelosti neosnovani.

18. Prema odredbi članka 455. stavak 3. Zakona o obveznim odnosima ( N.N. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 144/23 - dalje ZOO ) osobe koje na temelju zakona imaju pravo prvokupa moraju biti obaviještene pisano o namjeravanoj prodaji i o njezinim uvjetima, inače imaju pravo zahtijevati poništaj prodaje. I tuženik je takvo pravo prvokupa ispoštovao jer bez toga ne bi niti bila moguća uknjižba prava vlasništva na II-tuženika u zemljišnim knjigama.

19. Tužitelj u ovom predmetu nedvojbeno nema na temelju zakona pravo prvokupa predmetnog stana te stoga neosnovano zahtijeva pravnu zaštitu pozivajući se na odredbu članka 455. st. 3. ZOO-a. Tužitelj ima sklopljen ugovor o najmu predmetnog stana na kč.br….., z.k.ul.br…., k.o. L., a koji ugovor je sklopio sa I- tuženikom 6. prosinca 2022. godine i to na određeno vrijeme odnosno do 24. listopada 2025. godine te su ugovorne stranke suglasno ugovorile da će tužitelj kao najmoprimac predmetni dvosobni stan površine 56 m2, na adresi …., koristiti za odmor. Pravilnikom o prodaji stanova u vlasništvu HŠ d.o.o. od 5. lipnja 2020. propisano je da pravo prvokupa stana po objavljenom javnom natječaju imaju zaštićeni najmoprimci i najmoprimci sa slobodno ugovorenom najamninom koji temeljem valjanog ugovora o najmu koriste stan u vlasništvo HŠ d.o.o. koji je predmetom prodaje po cijeni koja je postignuta kao najviša postignuta cijena na javnom natječaju. I-tuženik je 29.9.2022. godine raspisao javni natječaj za prikupljanje ponuda za prodaju nekretnine na kč.br. …. T., kuća br. 19 i kuća br. 20. te je u javnom natječaju propisao uvjete istog. Sud smatra da je I-tuženik prilikom propisivanja uvjeta javnog natječaja kao vlasnik predmetne

nekretnine koristio svoje dispozitivno pravo te je, imajući u vidu vlastiti Pravilnik o prodaji stanova javnim natječajem pravo prvokupa pridržao za najmoprimca koji je predmetnu nekretninu, odnosno njezin dio, koristio za stanovanje i to po cijeni koja je postignuta kao najviša ponuđena cijena na javnom natječaju za cijelu nekretninu. Na taj način I-tuženik je zaštitio svog najmoprimca Ž.Č. koji je sa I-tuženikom imao sklopljen ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme i to u svrhu stanovanja u istom stanu. Kao što to proizlazi iz iskaza II-tuženika, on od 2014. godine ima prebivalište u T.. u spornoj nekretnini, u stanu koji koristi za stanovanje kao svoj dom, za razliku od tužitelja koji prebiva u O.., a predmetni stan u spornoj nekretnini koristi za odmor, i to temeljem ugovora o najmu na određeno vrijeme. Očigledno je da je II-tuženik sa iznajmljenim stanom u T.. ostvario dovoljno jaku, stvarnu i trajnu povezanost te taj stan predstavlja njegov dom koji štiti odredba članka 8. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a koja konvencija je po pravnoj snazi iznad zakona Republike Hrvatske. I-tuženik niti na koji način nije smio ograničiti ili oduzeti dom II-tuženiku te je isti radi zaštite prava na dom II-tuženika u uvjetima natječaja naznačio pravo prvokupa u korist najmoprimca koji koristi temeljem Ugovora o najmu stan za stanovanje. Nesporno je među strankama da parcelizacija sporne nekretnine nije bila moguća te da etažiranje nije provedeno pa stoga predmetna nekretnina predstavlja jednu cjelinu. Tužitelj nije zaštićeni najmoprimac, a niti osoba koja bi temeljem zakona imala pravo prvokupa.

20. Prema odredbi članka 30. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima. Stavkom 2. istog članka propisano je da u granicama iz stavka 1. navedenog članka vlasnik ima, među ostalim, pravo posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja svojom stvari. Slijedom navedenog, proizlazi da raspolaganje I-tuženika predmetnom nekretninom nije protivno zakonskim ograničenjima, a niti pravu tužitelja kao najmoprimca na određeno vrijeme. Sud smatra da tužitelj ne može I- tuženiku nametati ograničenje u njegovu pravu raspolaganja te pravu da odredi uvjete pod kojima će I-tuženik raspolagati sa svojim vlasništvom.

21. Iz svega gore navedenog proizlazi da su neosnovani navodi punomoćnika tužitelja da je I-tuženik priznavanjem prava prvokupa II-tuženiku stavio tužitelja u izrazito nepovoljniji položaj u odnosu na II-tuženika, kao i da su kupoprodajni ugovor, raspisan javni natječaj i odluka od 23.11.2022. protivni odredbama ZOO-a, kao i moralu društva.

22. Slijedom svega gore navedenog odlučeno je kao u točki I/ i II/ izreke ove presude.

23. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. u svezi sa odredbom čl. 155. Zakona o parničnom postupku ( N.N. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 70/19, 80/22, 114/22. i 155/23 – dalje ZPP ) te je sud, imajući u vidu vrijednost predmeta spora i važeću Tarifu o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika punomoćniku II-tuženika priznao trošak sastava odgovora na tužbu u iznosu od 497,71 eura, troškove zastupanja na ročištima od 17.1.2024. i 4.9.2024. u pojedinačnom iznosu od 497,71 eura + PDV od 25 % u iznosu od 373,28 eura ili ukupno 1.866,41 EUR. Punomoćnik I-tuženika nije tražio troškove parničnog postupka. Stoga je odlučeno kao u točki III/ izreke ove presude.

Beli Manastir, 18.10.2024.

S u d a c :

Suzana Nađ,v.r.

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana, od dana primitka iste, nadležnom županijskom sudu, a putem ovog suda. Žalba se podnosi pisano.

Dostaviti:

Punomoćniku tužitelja

Punomoćniku I-tuženika

Punomoćniku II-tuženika