Republika Hrvatska
Županijski sud u Zagrebu
Trg Nikole Šubića Zrinskog 5
Poslovni broj: Gž Ovr-1281/2024-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, po sucu toga suda Dariji Horvat, kao sucu pojedincu, u ovršnom predmetu ovrhovoditelja Stečajna masa iza I. b. d.d. u stečaju, Z., OIB:…, zastupanog po punomoćniku S. P.-U., odvj. u Z., protiv ovršenika B. M. iz Z., OIB:…, zastupanog po punomoćniku N. A., odvjetniku u Z., radi ovrhe na nekretnini, odlučujući o žalbi ovršenika protiv rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ovr-3737/21-124 od 20. ožujka 2024., dana 13. rujna 2024.,
r i j e š i o j e
Uvažava se žalba ovršenika, ukida se rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ovr-3737/21-124 od 20. ožujka 2024. i predmet vraća istom sudu na ponovan postupak.
Obrazloženje
1. Rješenjem suda prvog stupnja riješeno je:
I. Kupcu ovrhovoditelju Stečajna masa iza I. B. d.d. u stečaju Z., OIB:…, dosuđuje se nekretnina u vlasništvu ovršenika upisana u zemljišne knjige Zemljišnoknjižnog odjela ovoga suda u zk.ul. 5506, k.o. C. N. (E-3), koja se sastoji od trosobnog stana s nusprostorijama u I. katu desno površine 110,67 čm, koji dio je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine zk.č.br. 2633, stambena zgrada, Z., …, površine 381 m2, pomoćna zgrada površine 11 m2 i dvorište površine 36 m2, ukupne površine 428 m2, koji je jednako velik kao i ostali dijelovi za iznos od 260.000,00 eura.
II. Kupac se oslobađa od plaćanja kupovnine.
III. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja o dosudi upisat će se u njegovu korist pravo vlasništva na dosuđenoj nekretnini, te će se brisati prava i tereti na nekretnini koji prestaju njezinom prodajom i to: uknjižba založnog prava pisana pod brojem Z 18391/18, prvenstveni red upisa: Z-7570/96, zabilježba odbijanja ovrhe upisana pod brojem Z-16772/21 i zabilježba ovrhe upisana pod brojem Z-25180/22, na nekretnini ovršenika iz izreke pod točkom I. ovog rješenja.
IV. Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu provesti zabilježbu rješenja o dosudi na nekretnini opisanoj u točki I. ovog rješenja.
V. Nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine sud će donijeti zaključak o predaje nekretnine kupcu.
2. Protiv navedenog rješenja žali se ovršenik iz svih zakonom predviđenih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. toč. 1 - 3 Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/1991, 91/1992, 112/1999, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske 84/2008, 123/2008, 57/2011, 148/2011- pročišćeni tekst, 25/2013, 28/2013, 89/2014, 70/19, 80/22, 114/22 - dalje: ZPP) u vezi sa čl. 19. st. 1. Ovršnog zakona ("Narodne novine", broj 57/96, 29/99, 42/00 dalje: OZ), te predlaže pobijano rješenje ukinuti.
3. Žalba je osnovana.
4. Obrazlažući pobijano rješenje, prvostupanjski sud ističe da je predmetni postupak započeo podnošenjem prijedloga za ovrhu 29. siječnja 1998., dok je rješenje o ovrsi doneseno 5. svibnja 2022. pod brojem Ovr-3737/21 koje je postalo pravomoćno 5. prosinca 2023., te pogrešno smatra da se u konkretnom slučaju ima primijeniti Zakon o izmjenama i dopunama Ovršnog zakona (NN broj 173/03), jer se isti primjenjuje na sve postupke u kojima je rješenje o ovrsi, odnosno o osiguranju doneseno od 8. studenog 2003. pa nadalje, te ukoliko rješenje o ovrsi, odnosno osiguranju nije doneseno, postupci u kojima je prijedlog za ovrhu, odnosno osiguranje, podnesen zaključno sa 27. srpnja 2005.
5.Pravilno žalitelj u svojoj žalbi ističe da su osporeno rješenje o dosudi, a prethodno tome i zaključak od 16.2.2024.g., donijeti uz pogrešnu primjenu odredbi Ovršnog zakona, jer je sud prvog stupnja propustio primjeniti odredbe Zakona o izmjenama i dopunama Ovršnog zakona (NN 88/05) – dalje ZID OZ 88/05.
5.1.ZID OZ 88/05 stupio je na snagu 28.7.2005.g. te je u prijelaznim i završnim odredbama člankom 123. st. 2. određeno:
Odredbe ovog zakona primjenjivat će se i u ostalim postupcima ovrhe koji su pokrenuti prije njegova stupanja na snagu, ako se u tim postupcima nakon tog dana ukine prvostupanjska odluka i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.¨
5.2.Postupak ovrhe u ovom predmetu je pokrenut prije stupanja na snagu ZID OZ 88/05, ali je nakon njegova stupanja na snagu ukinuta prvostupanjska odluka i predmet vraćen prvostupanjskom sudu na ponovni postupak pa je stoga sud prvog stupnja bio u obvezi primijeniti i odredbe ZID OZ 88/05.
6.Iz obrazloženja pobijanog rješenja dalje slijedi da se je na ročištu za prvu javnu dražbu održanom dana 20. ožujka 2024. godine pristupilo sudskoj prodaji predmetne nekretnine, čija vrijednost je utvrđena zaključkom o prodaji u iznosu od 293.990,24 eur te da se na prvoj dražbi nekretnina nije mogla prodati za manje od 3/4 utvrđene vrijednosti, odnosno ne za cijenu nižu od 220.492,68 eur, te da na ročištu prihvaćena kao najpovoljnija ponuda kupca - ovrhovoditelja u iznosu od 260.000,00 eur.
7.Međutim, osnovano žalitelj u žalbi ističe da je sud prvog stupnja trebao primijeniti odredbe čl. 52-54 ZID OZ 88/05.
Odredbom članka 53. ZID OZ 88/05 izmjenjen je članak 97 st. 1. koji glasi: (1) Na prvom ročištu za dražbu nekretninu se ne može prodati ispod dvije trećine utvrđene vrijednosti nekretnine (članak 87.).
7.1.Jednako tako čl. 52. ZID OZ 88/05 određuje da se uvjetima prodaje treba odrediti da će se nekretnina dosuditi i kupcima koji će ponuditi nižu cijenu prema veličini ponuđene cijene ako kupci koji su ponudili veću cijenu ne polože kupovninu u roku koji će im za to biti određen. Sadržajno ista odredba treba biti i dio rješenja o dosudi prema čl. 54. ZID OZ 88/05.
8. Žalitelj u žalbi tvrdi da su uvjeti prodaje sadržani u zaključku od 16.2.2024.g. određeni protivno odredbama čl. 52. i čl. 53. ZID OZ 88/05, a rješenje o dosudi protivno je čl. 54. ZID OZ 88/05., koje odredbe sud prvog stupnja nije primjenjivao zbog pogrešnog pravnog pristupa, odnosno pogrešne primjene odredbi Ovršnog zakona/03.
9. Iz obrazloženja pobijanog rješenja slijedi da je ovršenik podneskom od 15. ožujka 2024. prigovorio utvrđenoj vrijednosti nekretnine navodeći da je utvrđena u znatno preniskom iznosu jer je utvrđena nalazom i mišljenjem sudskog vještaka dana 23. svibnja 2013., dakle gotovo prije 11 godina, te da se od tada vrijednost znatno povećala. Ukoliko bi se prihvatila navedena vrijednost, ne bi bio oštećen sam ovršenik već i ovrhovoditelj čija tražbina je 271.806,00 eur jer ga lišava mogućnosti da svoju ovršnu tražbinu namiri u cijelosti. Predložio je novo utvrđenje vrijednosti nekretnine čemu se ovrhovoditelj usprotivio. Ovrhovoditelj smatra da je procjena realna jer nekretnina je u međuvremenu oštećena u potresu, s time što je razgledavanje nekretnine bilo dan prije javne dražbe, te da treba imati u vidu i dugotrajnost postupka. Ovršenik pak tvrdi da je nakon procjene izvršena kompletna obnova fasade te da je nakon procjene donijet novi zakon 2015. koji na drugačiji način uređuje procjenu vrijednosti nekretnine.
9.1.Sud prvog stupnja je odbio prijedlog ovršenika za ponovnim utvrđenjem vrijednosti nekretnine s obrazloženjem da je moguće da je vrijednost nekretnine veća nakon toliko godina, ali radi se o nekretnini koja je u međuvremenu oštećena u potresu, što je izvjesno jer se radi o nekretnini u centru grada, a što niti ovršenik nije osporio.
10.Pravilno, međutim, ovršenik upire na odredbu čl. 50. ZID OZ 88/05 kojom je izmijenjen čl. 87. st. 1. OZ na način da je određeno da se vrijednost nekretnine utvrđuje zaključkom nakon održanog ročišta.
10.1.Ročište u rubriciranom predmetu nije održano.
10.2.Nesporno vrijednost nekretnine sud prvog stupnja može utvrditi temeljem nalaza i mišljenja sudskog vještaka (iako je to predviđeno tek ZID OZ 93/14), no za utvrđenje vrijednosti nekretnine mora održati ročište na kojemu će strankama biti omogućeno izjasne o vrijednosti.
11. Nadalje, žalitelj je ustvrdio da je sporna nekretnina u …, Z., prema Izvodu iz Registra kulturnih dobara Republike Hrvatske broj 4/2004 objavljenog u NN 111/2004 dio kulturnog dobra Z. p., te da je zaključak o prodaji donijet protivno odredbi čl. 38 Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara ("Narodne novine" broj: 69/99, 151/03, 157/03, 100/04, 87/09, 88/10, 61/11, 25/12, 136/12, 157/13, 152/14, 98/15, 44/17, 90/18, 32/20, 62/20 117/21), jer sud nije obavijestio Republiku Hrvatsku, županiju odnosno Grad Z. da je određena prisilna prodaja kulturnog dobra, kako bi bili u prilici iskoristiti zakonsko pravo prvokupa sukladno čl. 91 OZ/03, što je sud propustio učiniti.
12. Prema odredbi članka 38 stavak 1 Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara u slučaju kada se kulturno dobro prodaje na aukciji, odnosno javnoj dražbi, organizator aukcije dužan je obavijestiti ovlaštenika prava prvokupa iz članka 37. tog Zakona 30 dana prije održavanja aukcije o svim početnim uvjetima prodaje kulturnog dobra putem aukcije te o mjestu i vremenu aukcijske prodaje (stavak 1.). Predstavnik ovlaštenika prava prvokupa iz članka 37. tog Zakona može iskoristiti pravo prvokupa sukladno tom Zakonu nakon utvrđenja prodajne cijene kulturnog dobra na aukciji a najkasnije do okončanja aukcijske prodaje (stavak 2.). Organizator aukcijske prodaje dužan je nakon utvrđenja cijene za kulturno dobro koje je bilo predmet aukcije, zatražiti od prisutnih predstavnika ovlaštenika iz članka 37a tog Zakona očitovanje o pravu korištenja prava prvokupa (stavak 3.).
13. Prema odredbi članka 91. stavka 1. OZ-a osoba koja ima zakonsko ili ugovoreno pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem ako sudu u roku od tri dana po zaključenju dražbe izjavi da nekretninu kupuje uz iste uvjete.
14. Stoga je sud, kao organizator prodaje nekretnine, nakon zaključene javne dražbe, ukoliko se radi o nekretnini koja je zaštićeno kulturno dobro, bio dužan od ovlaštenika prava prvokupa zatražiti očitovanje o korištenju prava prvokupa u odnosu na najvišu ponuđenu cijenu na javnoj dražbi, a ovlaštenici su dužni u roku od tri dana od zaključenja dražbe, ukoliko žele nekretninu kupiti uz iste uvjete dati izjavu o tome.
15. Budući žalitelj u žalbi upućuje da prvostupanjski sud nije poduzeo i tu zakonom propisanu radnju radi ostvarenja prava prvokupa ovlaštenika tog prava, u pravu je žalitelj da je donošenjem pobijanog rješenja počinjena bitna povreda odredaba postupka prodaje nekretnine - kulturnog dobra s pravom prvokupa, a što je imalo utjecaja na donošenje pravilne i zakonite odluke.
16. Zato je na temelju odredbe članka 380. točke 3. ZPP-a u vezi s čl. 19 OZ valjalo ukinuti pobijano rješenje i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovan postupak.
17. U ponovnom postupku prvostupanjski sud će uzeti u obzir navedeno te će imajući u vidu naprijed navedene odredbe ZID OZ/05 i čl. 38 Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, donijeti novu, pravilnu i na zakonu osnovanu odluku.
U Zagrebu 13. rujna 2024.
Sudac:
Darija Horvat, v.r.
