Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-2025/2024-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Sandre Artuković Kunšt univ.spec.iur., kao predsjednika vijeća, suca izvjestitelja Gabriele Topić Kordej i Suzana Radaković, kao članova vijeća, u pravnoj stvari tužitelja L. V. d.o.o., S., OIB: …, zastupanog po pun. Z. Z., odvjetniku u S., protiv tuženika H. I. d.o.o. Z., OIB: …, radi utvrđenja i donošenja presude koja će zamijeniti Dodatak ugovora o zakupu,, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protiv presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-133/2018-39 od 3. siječnja 2024., u sjednici vijeća održanoj dana 3. rujna 2024.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-133/2018-39 od 3. siječnja 2024. u pobijanom dijelu pod točkom I./2 izreke i točkom I./3. izreke (osim u dijelu u kojem je odbijen zahtjev tužitelja za isplatu nesmanjene zakupnine u visini 86.004,38 eura i u dijelu u kojem je odbijen zahtjev za prijeboj tog iznosa sa tužiteljevom obvezom zakupnine ).

II.

Preinačuje se presuda Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P- 133/2018-39 od 3. siječnja 2024. pod točkom I./1. izreke i sudi:

Utvrđuje se da je otkaz od 5. veljače 2016. pod brojem … Ugovora o zakupu poslovnog prostora br. … neosnovan i nezakonit.

r i j e š i o  j e

Ukida se presuda Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-133/2018-39 od 3. siječnja 2024. pod točkom I./3. izreke u dijelu u kojem je odbijen zahtjev tužitelja za isplatu nesmanjene zakupnine u visini 86.004,38 eura i u dijelu u kojem je odbijen zahtjev za prijeboj tog iznosa sa tužiteljevom obvezom zakupnine te pod točkom I. /4. izreke i u tom se dijelu predmet vraća na ponovno suđenje prvostupanjskom sudu.

Ukida se presuda Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-133/2018-39 od 3. siječnja 2024. pod točkom II. izreke u cijelosti i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvoga stupnja je, pod točkom I./1. izreke odbijen glavni zahtjev kojim se traži utvrđenje da je otkaz br. … od 05. veljače 2016. g. Ugovora o zakupu poslovnog prostora br. … neosnovan i nezakonit.

Pod točkom I./2. izreke odbijen je zahtjev za sklapanje dodatka br. 3 Ugovoru o zakupu br. ….

Pod točkom I. /3. izreke odbijen je glavni zahtjev za isplatu s osnova neosnovano naplaćene bjanko zadužnice broj OV-2874/08 od 28. studenog 2013. g. iznos od 13.272,28 eura (100.000,00 kn) sa zakonskom zateznom kamatom počev od 28. studenog 2013. g do isplate; s osnova nepriznatih građevinsko-zanatskih, hidroizolacijskih, te elektroinstalacijskih troškova radi sanacije krovišta na predmetu zakupa iznos od 15.194,86 eura (114.485,65 kn) sa zakonskom zateznom kamatom počev od 24. studenog 2014. g. do isplate; s osnova uplate iznosa od 26.544,56 eura (200.000,00 kn) Ž. u. d.o.o. sa zakonskom zateznom kamatom počev od podnošenja tužbe do isplate; s osnova nesmanjene zakupnine iznos od 86.004,38 eura (648.000,00 kn) sa zakonskom zateznom kamatom počev od podnošenja tužbe do isplate; osnova povrata pologa u iznosu od 11.672,71 eura (87.948,00 kn) sa zakonskom zateznom kamatom počev od podnošenja tužbe do isplate.

Pod točkom I./4. izreke odbijen je zahtjev tužitelja za naknadu parničnih troškova sa zateznim kamatama.

Pod točkom II./1. izreke je odbijen podredni tužbeni zahtjev kojim se traži utvrđenje da je otkaz br. … od 05. veljače 2016. g. Ugovora o zakupu poslovnog prostora br. … neosnovan i nezakonit.

Pod točkom II. /2. izreke je odbijen podredni tužbeni zahtjev s osnova neosnovano naplaćene bjanko zadužnice broj OV-2874/08 od 28. studenog 2013. g. iznos od 13.272,28 eura (100.000,00 kn) sa zakonskom zateznom kamatom počev od 28. studenog 2013. g do isplate; s osnova nepriznatih građevinsko-zanatskih, hidroizolacijskih, te elektroinstalacijskih troškova radi sanacije krovišta na predmetu zakupa iznos od 15.194,86 eura (114.485,65 kn) sa zakonskom zateznom kamatom počev od 24. studenog 2014. g. do isplate; s osnova uplate iznosa od 26.544,56 eura (200.000,00 kn) Ž. u. d.o.o. sa zakonskom zateznom kamatom počev od podnošenja tužbe do isplate; s osnova nesmanjene zakupnine iznos od 86.004,38 eura (648.000,00 kn) sa zakonskom zateznom kamatom počev od podnošenja tužbe do isplate; osnova povrata pologa u iznosu od 11.672,71 eura (87.948,00 kn) sa zakonskom zateznom kamatom počev od podnošenja tužbe do isplate. Pod točkom II./3. izreke je odbijen podredni tužbeni zahtjev za povrat dviju bjanko zadužnica svaka na iznos od po 13.272,28 eura (100.000,00 kn).

Pod točkom II. /4. izreke odbijen je zahtjev tužitelja za naknadu parničnih troškova sa zateznim kamatama.

Pod točkom III. izreke je odbije zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška sudske pristojbe.

2. Protiv navedene presude pod točkama I. i II. izreke žalbu je podnio tužitelj, zbog žalbenih razloga propisanih odredbom čl. 354. st. 2. t. 11. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14 i 70/19 - dalje: ZPP), pogrešne primjene materijalnog prava i to čl. 26. st. 1. t. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora te odredbe čl. 522. čl. 546. i č. 1111. Zakona o obveznim odnosima s prijedlogom da se u pobijanim dijelovima prvostupanjska odluka ukine i predmet vrati na ponovno suđenje prvostupanjskom sudu.

3. Žalba je djelomično osnovana, a djelomično neosnovana.

4. Predmet spora je, prema glavnom zahtjevu utvrđenje valjanosti otkaza ugovora o zakupu, nalaganje sklapanja pravnog posla te isplata temeljem stjecanja bez osnove i prijeboj sa obavezama tužitelja, a po podrednom zahtjevu je predmet spora utvrđenje valjanosti otkaza ugovora o zakupu. isplata temeljem stjecanja bez osnove i povrat zadužnice.

5. Iz utvrđenja prvostupanjskog suda te stanja spisa proizlazi u bitnome:

- da su stranke sklopile ugovor o zakupu 28. veljače 2008. površine 256 m2 na pet godina i ugovorile mjesečnu zakupninu u visini 36.000,00 kn,

- da je tužitelj predao tuženiku tri zadužnice, svaka po 100.000,00 kn, kao sredstvo osiguranja

- da je tužitelj predao tuženiku polog u visini 3 mjesečne zakupnine što iznosi 82.948,00 kn

- da je tužitelj isplatio tuženiku 200.000,00 kn umjesto zapošljavanja četiri radnika tuženika

- da su stranke 20. siječnja 2010. sklopile prvi Dodatak ugovora o zakupu kojim je promijenjena površina na 300 m2 i povećana zakupnina zbog povećanja kvadrature i kojim su priznata sva ulaganja tužitelja u visini 1.078,360,97 kn radi prijeboja sa dospjelom, a neplaćenom zakupninom

- da je dana 11. srpnja 2012. tuženik tužitelju uputio opomenu pred otkaz ugovora o zakupu zbog nepodmirenih dugovanja u visini 548.493,87 kn i da je tužitelj opomenu primio 25. srpnja 2012.

- da su stranke dana 10. travnja 2013. sklopile sporazum o namirenju zakupnine dospjele od 2009. do 2013. godine time da je zakupnina za jednu godinu smanjena za 30% te se tim sporazumom tužitelj obvezao platiti dospjelu a neplaćenu zakupninu u pet jednakih mjesečni rata kao i neplaćene režijske troškove, a sve s početkom od 10. travnja 2013. do najkasnije 10. kolovoza 2013. i da su se stranke sporazumjele o sklapanju Anexa ugovoru o zakupu radi sniženja zakupnine

- da su stranke dana 30. travnja 2013. sklopile drugi Dodatak ugovora o zakupu na daljnjih 5 godina s dospijećem zakupnine od 1. ožujka 2013.,

- da je tuženik 1. travnja 2014. pustio na naplatu jednu zadužnicu radi namirenja neplaćenih režijskih troškova za vodnu i komunalnu naknadu i radi neplaćene zakupnine

- da je tužitelj bez suglasnosti tuženika izvršio radove na krovu poslovnog prostora za koje troškove mu tuženik nije namirio

- da je tuženik tužitelju dana 5. veljače 2016. uputio otkaz ugovora o zakupu zbog neplaćanja zakupnine te ga pozvao tužitelja na predaju u posjed zakupljenog poslovnog prostora u roku 30 dana

-da je tuženik tužitelju ponovno dana 15.travnja 2016. i 17. listopada 2016. uputio tuženiku poziv za predaju zakupljenog poslovnog prostora u posjed

- daje tužitelj tuženiku dopisom od 12. svibnja 2017. obavijestio da nije dobio opomenu pred otkaz ugovora o zakupu sukladno važećim propisima radi čega je otkaz nezakonit na što je tuženik odgovorio da kod otkaza ostaje.

6. Prvostupanjski sud je odbio kao neosnovan i glavni i podredni tužbeni zahtjev. 7. U odnosu na zahtjev za utvrđenje neosnovanosti i nezakonitosti otkaza ugovora o zakupu prvostupanjski sud je izrazio stav da u utvrđenim okolnostima u kojima je tužitelj bio dobro upoznat za neispunjenjem svojih ugovornih obveza i da je bilo jasno da ih neće ispunjavati, da tuženik tužitelju nije trebao dostaviti nikakvu pisanu opomenu pred otkaz nego je tuženik bio ovlašten ugovor o zakupu jednostrano otkazati, pa kada je to učinio da je otkaz ugovora o zakupu valjan. Nadalje, da kada otkaz ugovora o zakupu i ne bi bio valjan da je ugovor o zakupu prestao protekom ugovorenog roka zakupa i to u ožujku 2018., a to je vrijeme isteklo i prije podnošenje tužbe koja je podnesena 23. listopada 2018.

8. Vezano za zahtjev za utvrđenje neosnovanosti i nezakonitosti otkaza ugovora o zakupu tijekom prvostupanjskog postupka utvrđeno je kronološki da je opomenu pred otkaz zbog neplaćanja zakupnine od 11. srpnja 2012. tužitelj zaprimio 25. srpnja 2012. godine, da su nakon toga stranke produžile zakup na daljnjih pet godina drugim Dodatkom ugovora o zakupu 30. travnja 2013. i da je tuženik otkazao tužitelju zakup 5. veljače 2016.

9. Prema odredbi čl. 27. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora (Narodne novine br. 91/96, 124/97, 174/04 i 38/09) koji je vrijedio u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu i prema odredbi čl. 26. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine, br. 125/11, 64/15 i 112/18), koji je na snazi od 2011.godine, dakle u vrijeme kada je dana opomena pred otkaz i kad je sklopljen drugi dodatak ugovora o zakupu i dat otkaz ugovora o zakupu, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako: 1.zakupnik i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje, 2.zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca, 3. zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost, pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji drži zakupnik.

10. Nadalje, prema odredbi čl. 535. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine",br.35/05,41/08,125/11,78/15,29/18, 126/21,114/22, 156/22, 145/23, 155/2023- dalje: ZOO) zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupnik ne plati zakupninu u roku 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje.

11. Iz navedenih zakonskih odredbi slijedi da otkaz ugovora o zakupu koji je zakupodavac dao zakupniku prije nego ga je pozvao na plaćanje dospjele a neplaćene zakupnine ne proizvodi pravne učinke. Pri tome treba reći da je u odluci Vrhovnog suda RH poslovni broj Rev 90/2000-2 od 15. siječnja 2002. zauzeto pravno shvaćanje da se otkaz ugovora o zakupu ne može smatrati opomenom za plaćanje zakupnine. Dakle, niti otkaz ugovora o zakupu kojeg je tužitelj nesporno zaprimio ne može se smatrati pozivom na plaćanje zakupnine.

12. Dakle, u utvrđenim okolnostima u kojima je nakon opomene iz 2012. (zbog neplaćanja zakupnine iz ugovora o zakupu iz 2008.) između stranaka pravnim poslom iz 2013. produljen zakup na daljnjih 5 godina, nakon čega tužitelju nije više upućena opomena pred otkaz to otkaz ugovora o zakupu iz 2016., nije u skladu za zakonskim odredbama niti se taj otkaz može smatrati opomenom pred otkaz.

13. Na navedeno je bez utjecaja činjenica da je ugovoreni rok zakupa ,prema drugom dodatku ugovora o zakupu, istekao prije nego li je podnesena tužba. To iz razloga jer predmet tužbenog zahtjeva nije prestanak ugovora o zakupu nego otkaz ugovora o zakupu.

14. Budući je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo kada je odbio zahtjev kojega je predmet valjanost ugovora o zakupu to je ovaj drugostupanjski sud odlučio kao pod točkom I. izreke svoje presude temeljem odredbe čl. 373. t. 3. ZPP.

15. Nadalje, u odnosu na odluku prvostupanjskog suda povodom zahtjeva tužitelja da se naloži sklapanje trećeg Dodatka ugovora o zakupu valja reći da je ista pravilna i zakonita, ali ne iz razloga koje navodi prvostupanjski sud.

16. Naime, do sklapanja pravnog posla može doći tek kada ugovorne strane postignu suglasnost u tom pravcu, što ovdje nije slučaj jer se tuženi tužbenom zahtjevu protivi. Naime, u smislu čl. 519 u vezi čl. 247. ZOO ugovorom o zakupu ugovorne strane izrazom vlastite volje zajedno osnivaju i sadržajno određuju određeni pravni odnos pri čemu su slobodni u tome hoće li ili neće sklopiti ugovor, s kim će ga sklopiti, hoće li ga kasnije mijenjati, te po svojoj volji određuju sadržaj, uvjete i oblik ugovora, osim u iznimnim situacijama određenim zakonom, što nije slučaj u predmetnoj pravnoj stvari. Stoga u ovom konkretnom slučaju sud ne može prisiliti stranke na sklapanje dodatka ugovora o zakupu.

17. Pri tome treba reći da je prema odredbi čl. 248. st. 1. ZOO-a određeno ako je netko po zakonu obvezan sklopiti ugovor zainteresirana osoba može zahtijevati da se takav ugovor bez odgađanja sklopi. To znači da u sudskom postupku takva osoba ima pravo zahtijevati sklapanje ugovora. No, obvezno sklapanje i obvezan sadržaj ugovora u smislu čl. 248. st. 1. ZOO-a iznimka je od općeg načela iz odredbe čl. 10. ZOO-a prema kojoj odredbi sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a ne mogu ih uređivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske prisilnim propisima i moralu društva.

18. Kako, dakle, obvezno sklapanje ugovora i obvezan sadržaj istog mora proizlaziti iz zakona, a tužitelj podnosi predmetni zahtjev radi sklapanja dodatka ugovora o zakupu točno određenog sadržaja koja obveza i sadržaj ugovora ne proizlazi iz zakona to je tužitelj pogrešnim pravnim putem zatražio svoju pravnu zaštitu, pa je utoliko njegov zahtjev na nalaganje sklapanja dodatka ugovora o zakupu neosnovan. 19. Slijedom navedenog je odlučeno kao pod točkom II. izreke ove drugostupanjske odluke temeljem odredbe čl. 368. st. 1. ZPP.

20. Nadalje, u odnosu na zahtjev tužitelja po osnovu stjecanja bez osnove istaknut u glavnom zahtjevu tužitelj traži isplatu s osnova neosnovano naplaćene jedne bjanko zadužnice iznos od 13.272,28 eura (100.000,00 kn) sa zakonskom zateznom kamatom; s osnova nepriznatih građevinsko-zanatskih, hidroizolacijskih, te elektroinstalacijskih troškova radi sanacije krovišta na predmetu zakupa iznos od 15.194,86 eura (114.485,65 kn) sa zakonskom zateznom kamatom; s osnova uplate iznosa od 26.544,56 eura (200.000,00 kn) Ž. u. d.o.o. sa zakonskom zateznom kamatom; s osnova nesmanjene zakupnine iznos od 86.004,38 eura (648.000,00 kn) sa zakonskom zateznom kamatom te predlaže da se ti iznosi prebiju sa zakupninom iz drugog Dodatka ugovora o zakupu.

21. U podrednom zahtjevu tužitelj podnosi identičan zahtjev glavnom zahtjevu , osim prijeboja, time da dodatno traži povrat pologa i povrat preostalih dviju bjanko zadužnica.

22. Pravilno je prvostupanjski sud utvrdio kao dokazanu spornu činjenicu dopuštenosti naplate jedne bjanko zadužnice radi namirenja neplaćenih režijskih troškova za vodnu i komunalnu naknadu i radi neplaćene zakupnine jer to pravo tuženika proizlazi iz čl. 15. st. 1. Ugovora o zakupu i dostavljene dokumentacije tuženika, a tužitelj tijekom prvostupanjskog postupka nije dokazao suprotno niti žalbenim navodima osnovano ne dovodi u pitanje utvrđenje i zaključak prvostupanjskog suda o zahtjevu za povrat iznosa naplaćenog po jednoj zadužnici.

23. Nadalje, pravilno je prvostupanjski sud, utvrdivši da tužitelj kao zakupoprimac nije imao suglasnost tuženika kao zakupodavca za radove koje je vršio na krovu, zaključio da tužitelj nema pravo na povrat troškova koje je imao za radove na krovu slijedom čega odbija zahtjev kojim tužitelj potražuje upravo vrijednost ulaganja u poslovni prostor koji je bio predmet ugovora o zakupu. Ne mogu se pri tome prihvatiti žalbeni navodi da se radilo o nužnim troškovima. Nužni troškovi su troškovi koji su nužni za održavanje stvari i bez kojih bi stvar potpuno ili djelomično propala, a ta odlučna činjenica ne proizlazi iz sadržaja provedenih dokaza slijedom čega tužitelj nema pravo na povrat uloženih sredstava po institutu stjecanja bez osnove.

24. Nastavno glede novčane tražbine s osnova stjecanja bez osnove iznosa od 200.000 kn valja reći da je tužitelj tom isplatom ispunio ugovornu obvezu iz čl. 7 Ugovora o zakupu kojim je ugovoreno da se isplatom tog iznosa tužitelj oslobađa obveze preuzimanja 4 radnika Ž. u. d.o.o. U tim okolnostima u kojima je tužitelj umjesto da preuzme 4 radnika isplatio 200.000,00 kn tužitelj nema pravo na povrat uplaćenog iznosa.

25. Točno je utvrđenje prvostupanjskog suda da je drugim Dodatkom ugovora o zakupu iznos mjesečne zakupnine smanjena za jednu godinu, a ne za pet kako to pogrešno navodi tužitelj. No u tim okolnostima je valjalo utvrditi o kojem se smanjenom iznosu zakupnine radi i je li tužitelj uopće isplatio tuženiku spornu zakupninu, pa se barem za sada ne može prihvatiti kao pravilna odluka prvostupanjskog suda kojom je u cijelosti odbijen zahtjev postavljen na ime isplate odnosno povrata nesmanjene zakupnine kao i o odbijenom tužiteljevom zahtjevu za prijeboj sa njegovom obvezom zakupnine prema drugom Dodatku ugovora o zakupu.

26. Tek kada se otkloni taj nedostatak odnosno utvrdi osnovanost ili neosnovanost tog preostalog dijela glavnog zahtjeva će prvostupanjski sud moći odlučivati o podrednom zahtjevu sukladno odredbi čl. 188 st. 2. ZPP. Pri tome valja reći da bi u slučaju da se preostali dio glavnog zahtjeva utvrdi neosnovanim, trebalo ispitati jesu li ispunjene pretpostavke za podnošenje podrednog zahtjeva obzirom na djelomično podudaranje tražbina iz glavnog i podrednog zahtjeva te s tim u vezi pozvati tužitelja da isti ispravi sukladno čl. 109. ZPP.

27. Slijedom navedenog je odlučeno kao u izreci ove drugostupanjske odluke temeljem čl. 373. t. 3. ZPP, čl. 368. st. 1. ZPP i čl. 369. st. 1. ZPP, a budući odluka o parničnom trošku ovisi o uspjehu stranaka u postupku to je ukinuta i odluka o parničnom trošku.

U Zagrebu 3. rujna 2024.

Predsjednica vijeća:

Sandre Artuković Kunšt univ.spec.iur., v.r.