Republika Hrvatska
Županijski sud u Zagrebu
Trg Nikole Šubića Zrinskog 5
Poslovni broj: Gž Zk-181/2024-3
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E NJ E
Županijski sud u Zagrebu, kao drugostupanjski sud, po sutkinji toga suda Kseniji Jakovčević, kao sucu pojedincu, u zemljišnoknjižnom predmetu predlagatelja "S. K. 1.." d.o.o., OIB:…, …, Z., kojeg zastupa punomoćnica I. P., odvjetnica u Z., protiv protustranke D. Lj., OIB:… iz Z., …, radi uknjižbe prava prvokupa, povodom žalbe predlagatelja protiv rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Z-1934/24 (Z-54814/23) od 8. veljače 2024., dana 23. srpnja 2024.
r i j e š i o j e
I. Usvaja se žalba predlagatelja i ukida se rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj: Z-1934/24 (Z-54814/23) od 8. veljače 2024. i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.
II. Nalaže se brisanje zabilježbe žalbe predlagatelja koja je zaprimljena kod prvostupanjskog suda 21. ožujka 2024. i upisana pod brojem Z-15550/2024 u zk.ul.574. k.o. G. Z..
Obrazloženje
1. Prvostupanjskim rješenjem pod točkom I. izreke odbijen je prigovor predlagatelja te je potvrđeno rješenje ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta prvostupanjskog suda broj Z-54814/23 od 03. siječnja 2024., dok je pod točkom II. izreke određena zabilježba odbijenog prigovora Z-1934/24 u zk.ul.574. k.o. G. Z..
2. Navedeno rješenje pravodobno podnesenom žalbom pobija predlagatelj iz svih zakonom dozvoljenih žalbenih razloga, te predlaže žalbu usvojiti.
3. Žalba predlagatelja je osnovana.
4. Polazeći od utvrđenja da je predlagatelj upis prava prvokupa predložio na temelju Ugovora o osnivanju pravu prvokupa sklopljenog između stranaka dana 13. studenog 2023. kojim protustranka dozvoljava predlagatelju da izvrši upis prava prvokupa u odnosu na zk.čbr. 597, dvorište, …, površine 2332 m2 upisane u zk.ul.574. k.o. G. Z., da je u ranijem prvenstvenom redu na navedenim nekretninama zabilježena ovrha dana 8. studenog 2017., prvostupanjski sud je pozivom na odredbu čl. 84. st. 3. Ovršnog zakona ("Narodne novine" broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20 i 114/22 - dalje OZ) odlučio kao u izreci pobijanog rješenja uz obrazloženje da s obzirom na stanje zemljišne knjige i sadržaj navedenog ugovora i prijedloga nakon upisa zabilježbe ovrhe nije dopušten upis promjene drugih stvarnih prava utemeljenih na raspoložbi ovršenika.
5. Odluku prvostupanjskog suda nije moguće prihvatiti.
6. Predmet ovog postupka je zahtjev predlagatelja za uknjižbu prava prvokupa na na temelju Ugovora o pravu prvokupa od 13. studenog 2023., nakon što je u zemmljišnimknjigama izvršen upis zabilježbe ovrhe iz čl. 84. st. 3. OZ.
7. U žalbenoj fazi postupka i dalje je sporno predstavlja li upis prava prvokupa na nekretnini u zemljišnim knjigama nedopušten upis u smislu čl. 84. st. 3. OZ-a odnosno može li se nakon zabilježbe ovrhe u zemljišnim knjigama upisati pravo prvokupa.
8. Po ocjeni ovog suda pravno shvaćanje prvostupanjskog suda nije pravilno.
9. Naime, prema odredbi čl. 84. st. 3. OZ-a nakon zabilježbe ovrhe nije dopušten upis promjene prava vlasništva niti kojeg drugoga stvarnog prava utemeljen na raspoložbi ovršenika, bez obzira na to kad je ta raspoložba poduzeta.
10. Prema sadržaju te odredbe jasno proizlazi da nakon upisa zabilježbe ovrhe nisu dopuštene samo dvije vrste upisa i to upisa promjene prava vlasništva i upisa nekog dugoga stvarnog prava, i to samo ako su ti upisi temeljeni na raspoložbi ovršenika.
11. Prema odredbi čl. 96. st. 1. OZ-a osoba koja ima zakonsko ili ugovorno pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem ako odmah po zaključenju dražbe izjavi da nekretninu kupuje uz iste uvjete, a ako se nekretnina prodaje neposrednom pogodbom, prema st. 2. citirane odredbe, sud će prije prodaje pozvati imatelja uknjiženoga prava prvokupa, odnosno imatelja zakonskoga prava prvokupa koji je o tom svom pravu prije toga obavijestio sud da se u određenom roku u zapisnik kod suda očituje hoće li se tim pravom koristiti.
12. U Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 - dalje: ZVDSP), nabrojana su stvarna prava, a to su pravo vlasništva, pravo služnosti, založno pravo, pravo stvarnog tereta i pravo građenja.
13. U ovom slučaju radi se o ugovoru o prvokupu čl. iz 449. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18 - dalje: ZOO), a ta odredba glasi:
"Ugovornom odredbom o pravu prvokupa obvezuje se kupac izvijestiti prodavatelja o namjeravanoj prodaji stvari određenoj osobi, a i o uvjetima te prodaje, i ponuditi mu da on stvar kupi za istu cijenu".
14. Odredbom čl. 452. ZOO-a propisani su pravni učinci upisanog prava prvokupa u slučaju prisilne javne prodaje, a ta odredba glasi:
"(1) U slučaju prisilne javne prodaje prodavatelj se ne može pozivati na svoje pravo prvokupa.
(2) Ali prodavatelj čije je pravo prvokupa bilo upisano u javnoj knjizi može zahtijevati poništaj javne prodaje, ako nije bio posebno pozvan da joj pristupi".
15. Prema odredbi čl. 453. ZOO-a pravo prvokupa prestaje poslije pet godina od sklapanja ugovora, ako nije ugovoreno da će prestati prije, a ugovoreni dulji rok svodi se na rok od pet godina, pa kad je izvršen prijenos vlasništva bez obavijesti prodavatelju tada prema odredbi čl. 454. st. 1. ZOO-a, ako je kupac prodao stvar i prenio vlasništvo na trećega ne obavijestivši prodavatelja, i ako je trećemu bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da prodavatelj ima pravo prvokupa, prodavatelj može u roku od šest mjeseci računajući od dana kad je saznao za taj prijenos zahtijevati da se prijenos poništi i da se stvar njemu proda pod istim uvjetima, ali ako je kupac netočno obavijestio prodavatelja o uvjetima prodaje trećemu, i ako je trećemu to bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato, ovaj rok od šest mjeseci počinje teći od dana kad je prodavatelj saznao za točne uvjete ugovora (st. 2.), s tim da pravo prvokupa, prema st. 3. te odredbe prestaje u svakom slučaju nakon proteka pet godina od prijenosa vlasništva stvari na trećega.
16. Imajući u vidu sadržaj naprijed citiranih materijalnopravnih odredbi ZVDSP-a I ZZK-a te ZOO-a, prema shvaćanju ovoga suda pogrešno je navedeno zaključivanje prvostupanjskog suda.
17. Prije svega je nužno naglasiti da, kada je riječ o vrsti stvarnih prava, nije propisano načelo dispozitivnosti, te da jedino zakonodavac može neko pravo proglasiti stvarnim pravom, a to znači da pravni subjekti ne mogu sporazumno ustanoviti neko novo (drugo) stvarno pravo, osim onih koja su u pozitivnim propisima i propisana (predviđena) kao stvarna prava.
18. Pravo prvokupa, kako to proizlazi iz naprijed citiranih odredbi, ne stvara nikakve stvarno pravne učinke, dok se ono ne ostvari pravnim poslom, odnosno sklapanjem kupoprodajnog ugovora između nositelja navedenog prava prvokupa i vlasnika nekretnine, a upis prava vlasništva, ako bi vlasnik raspolagao nekretninom ni u tom slučaju ne bi bio dopušten, jer je upisana zabilježba ovrhe. Stoga predmetna zabilježba ni u kom slučaju ne bi zadirala niti umanjivala eventualna prav ovrhovoditelja, niti bi taj upis utjecao na ovršni postupak, s obzirom na sadržaj odredbe čl. 96. st. 1. OZ-a.
19. Odredba čl. 84. st. 3. OZ-a, kao je navedeno, ima u vidu isključivo samo stvarna, a ne i obvezna prava, a kako se u ovom slučaju radi o obvezno pravnom odnosu između vlasnika nekretnine i treće osobe kojim se ne utječe na upis promjene prava vlasništva niti kojeg drugoga stvarnog prava utemeljenom na raspoložbi ovršenika, činjenica da je na predmetnoj nekretnini upisana zabilježba ovrhe, prema shvaćanju ovoga suda, nije smetnja za provedbu zatraženog upisa. Stoga je prvostupanjski sudi, prema shvaćanju ovog suda, u konkretnim okolnostima zakonsku odredbu čl. 84. st. 3. OZ-a pogrešno tumačio kada je tu odredbu primijenio na ovaj slučaj, čime je zapravo proširio opseg citirane odredbe i na prava koja nisu izričito navedena u toj odredbi.
20. U odluci Rev Rev 341/2023-2 od 9. svibnja 2023. Vrhovni sud je dao odgovor na postavljeno pitanje:
"Upis prava prvokupa na nekretnini u zemljišnim knjigama ne predstavlja nedopušten upis u smislu čl. 84. st. 3. Ovršnog zakona".
21. S obzirom da prvostupanjski sud, zbog pogrešnog pravnog shvaćanja, nije ispitivao ostale pretpostavke za dopuštenost zatraženog upisa nije bilo pretpostavki za preinaku pobijane odluke, te je odlučeno kao u izreci na temelju odredbe čl. 380. t. 3. ZPP-a.
U Zagrebu, 23. srpnja 2024.
Sutkinja:
Ksenija Jakovčević, v.r.
