Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-2426/2024-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Darije Horvat, kao predsjednika vijeća, Josipa Grubišića kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Sabine Dugonjić kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja E. d.o.o., OIB … iz Z., kojeg zastupan punomoćnik I. E., odvjetnik u Z., protiv tuženika Grada Z., OIB …, Z., kojeg zastupa punomoćnica A. H., odvjetnica u Z., radi isplate, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-5111/15-41 od 05. srpnja 2019., u sjednici vijeća dana 4. lipnja 2024.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se žalba tuženika kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-5111/15-41 od 05. srpnja 2019. u dijelu pod toč. I i III izreke.

II Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-5111/15-41 od 05. srpnja 2019. u dijelu pod toč. IV izreke.

III Odbijaju se zahtjevi stranaka za dosuđenjem troškova postupka povodom žalbe.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom je suđeno: "Nalaže se tuženiku da isplati tužitelju iznos od 1.834.655,97 kuna sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 12. studenoga 1999. do 31. prosinca 2007. prema stopi određenoj člankom 1. Uredbe o visini stope zatezne kamate ("Narodne novine", broj: 76/96, 72/02 i 153/04), od 1. siječnja 2008. do 31. srpnja 2015. prema eskontnoj stopi Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za osam postotnih poena, a od 1. kolovoza 2015. do isplate prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za pet postotna poena, sve u roku 15 dana.

II Odbija se zahtjev za isplatu zakonski zateznih kamata tekućih od 10. ožujka 1997. do 11. studenoga 1999. na dosuđeni iznos od 1.834.655,97 kuna.

III. Nalaže se tuženiku da nadoknadi tužitelju parnični trošak u iznosu 361.716,00 kuna sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 5. srpnja 2019. do isplate prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, sve u roku 15 dana.

IV. Nalaže se tužitelju da nadoknadi tuženiku parnični trošak u iznosu 80.769,60 kuna u roku 15 dana.

2. Protiv dijela navedene presude kojim je prihvaćen tužbeni zahtjev (st. I i st. III izreke), podnio je žalbu tuženik, zbog svih žalbenih razloga predviđenih čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14 i 70/19-dalje: ZPP), s prijedlogom da se presudu u pobijanome dijelu preinači u smislu žalbenih navoda, podredno ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, te mu dosudi trošak žalbenog postupka.

3. Protiv dijela navedene presude kojim je prihvaćen zahtjev tuženika za nadoknadu parničnog troška (st. IV izreke) te kojim nije prihvaćen njegov zahtjev za nadoknadu parničnog troška, preko dosuđenog iznosa, podnio je žalbu tužitelj, zbog svih žalbenih razloga predviđenih čl. 353. st. 1. ZPP-a, s prijedlogom da se presudu, u pobijanome dijelu, preinači u smislu žalbenih navoda, podredno ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, te mu dosudi trošak žalbenog postupka.

4. Žalbe nisu osnovane.

5. Pobijana odluka sadržava razloge o odlučnim činjenicama i u istoj nema proturječnosti, pa prvostupanjski sud nije počinio bitnu povredu pravila postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP, niti bilo koju drugu bitnu povredu pravila postupka na koju ovaj sud pazi po službenoj dužnosti iz čl. 365. st. 2. ZPP.

6. U tijeku prvostupanjskog postupka sud prvog stupnja utvrđuje da je zaključkom tuženika, Komisije za poslovni prostor od 24. svibnja 1996. predniku tužitelja (K. d.o.o.) dan u zakup poslovni prostor u Z., površine 158,05 m2 za obavljanje ugostiteljske djelatnosti kojim je određeno (točka V) da je zakupac dužan predmetni poslovni prostor adaptirati u roku od jedne godine te da će nakon izvršene adaptacije Komisija uz predočenje troškovnika o izvršenim radovima sklopiti sa zakupcem novi ugovor o zakupu tog prostora na rok od osam godina uz smanjenje zakupnine od 20% propisane zakupnine (u daljnjem tekstu: zaključak), pa je prednik tužitelja nakon izvršene adaptacije zatražio od Komisije, uz predočenje troškovnika o izvršenim radovima (na iznos od 1.834.655,97 kuna), sklapanje novog ugovora o zakupu na rok od osam godina koji zahtjev mu je odbijen pozivom na odredbu čl. 35. st. 1. novog Zakona o zakupu poslovnih prostorija ("Narodne novine", broj: 91/96 i 126/97, u daljnjem tekstu: ZZPP) koji je u međuvremenu stupio na snagu, a kojim je utvrđena obveza usklađivanja ugovora o zakupu sa novim zakonom (obavezno raspisivanje javnog natječaja).

7. Dalje, prema ZZPP tuženik je objavio javni natječaj za davanje u zakup predmetnog poslovnog prostora na koji se prednik tužitelja javio ali je taj natječaj obustavio zaključkom od 4. svibnja 2001. uz obrazloženje da je izgubio pravo na taj prostor, te je djelomičnim rješenjem Gradskog ureda za imovinskopravne poslove Grada Z. od 30. siječnja 2001. i pravomoćnim dopunskim rješenjem od 24. rujna 2002. predmetni poslovni prostor vraćen bivšim vlasnicima u postupku povrata imovine na temelju Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (" Narodne novine ", broj: 92/96, 92/99, 39/99, 42/99, 43/00, 131/00, 27/01, 34/01, 65/01, 118/01, 80/02 i 81/02, dalje: Zakon o naknadi), tako da se, u trenutku kada je zaključkom predniku tužitelja predan predmetni prostor u zakup, radilo o imovini tuženika koju je on preuzeo na upravljanje, a koja je bila prenesena u društveno vlasništvo na temelju čl. 2. Zakona o naknadi. Prednik tužitelja je izvršio ulaganja u predmetni prostor uz nalog i suglasnost tuženika, s time da su ista iznosila barem 1.834.655,97 kn, a s obzirom da je prednik tužitelja sukladno zaključku izvršio adaptaciju predmetnog prostora koji se, kada mu je bio predan u zakup nije mogao upotrijebiti, to vrijednost izvršenih ulaganja iznosi najmanje 1.834.655,97 kuna, te nije došlo do zasnivanja zakupnog odnosa na rok od osam godina uz umanjenu zakupninu kako je to bilo utvrđeno zaključkom, te tužitelj temeljem čl. 35. st. 6. ZZPP ima pravo na povrat uloženih sredstava od zakupodavca pa je sud prvog stupnja prema čl. 35. st. 6. ZZPP naložio tuženom da tužitelju isplati naprijed navedeni iznos zajedno sa zateznim kamatama od utuženja (kada je pozvao tuženika na povrat sredstava) pa do isplate.

8. Sporna je dakle okolnost to što do sklapanja ugovora o zakupu na rok od osam godina nije došlo zbog stupanja na snagu novog ZZPP prema kojem je propisana obveza usklađenja ugovora o zakupu sa ZZPP odnosno provođenja javnog natječaja za davanje poslovnog prostora u zakup, a raspisani javni natječaj je naknadno obustavljen jer je tuženik izgubio pravo na taj prostor budući je isti vraćen bivšim vlasnicima u postupku povrata pa kako u konkretnom slučaju ne postoji protupravnost u postupanju tuženog da tužitelj ne može od tuženog osnovano potraživati naknadu štete. Iz odredbe čl. 35. ZZPP proizlazi da raniji zakupnik ima pravo na naknadu za učinjena ulaganja pod uvjetom da je udovoljavao uvjetima natječaja, pa je sporno je li tužitelj dokazao da je njegov prednik udovoljavao uvjetima natječaja te nakon prestanka zakupa (koji je prestao 5. studenog 1997.) prednik tužitelja jest ostao u predmetnom prostoru u kojem je obavljao ugostiteljsku djelatnost, a tuženiku nije plaćao zakupninu i to dospjelu s danom 5. ožujka 2022. u iznosu od 501.509,33 kn time da je dug komunalne naknade iznosio 2.826,25 kn i naknade za slivne vode u iznosu 146,81 kn.

9. Sporno je to bi li tužitelj imao pravo na povrat sredstava uloženih u adaptaciju predmetnog prostora samo u slučaju da je dokazao da je njegov prednik udovoljavao uvjetima natječaja nakon donošenja odnosno stupanja na snagu ZZPP (čl. 35.) u vezi primjene instituta stjecanja bez osnove iz čl. 210. tada važećeg Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj: 73/91, 53/91, 3/94, 7/96, 112/99 u daljnjem tekstu: ZOO) odnosno vraćanju stečenog po osnovi koja je naknadno otpala.

10. Međutim, sam Vrhovni sud RH u odluci Rev-302/2004 od 8. veljače 2006. i Revx- 1032/2016-2 od 31. listopada 2018., utvrđuje kako činjenica da tužitelj eventualno i nema pravo na naknadu ulaganja po odredbi čl. 35. st. 6. ZZPP-a ne znači da je tim zakonom ili bilo kojim drugim isključena mogućnost zakupca da ostvari pravo na povrat uloženih sredstava prema općim propisima obveznog prava odnosno na temelju odredbe čl. 210. ZOO-a, jer stupanjem na snagu ZZPP-a (5. studenoga 1996.) propisana je primjena njegovih odredbi na postojeće zakupne odnose zasnovane prema odredbama ranijeg Zakona o poslovnim zgradama i prostorijama (" Narodne novine ", broj: 52/71). Člankom 6. st. 1. tog zakona određeno je da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, općina, gradova, županija i grada Zagreba te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežnom vlasništvu daje u zakup putem javnog natječaja. Stavkom 3. navedenog članka propisano je da će se postupak natječaja provoditi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donijeti Vlada Republike Hrvatske, poglavarstvo županije, odnosno grada Zagreba, grada ili općine, odnosno od njih ovlašteno tijelo, za pravne osobe u njihovom vlasništvu ili pretežnom vlasništvu nadležno tijelo koje je utvrđeno aktima te pravne osobe. Odredbom čl. 35. tog zakona propisana je dužnost osoba iz čl. 6. st. 1. tog zakona da svoje ugovore o zakupu poslovnog prostora, sklopljene prema odredbama Zakona o poslovnim zgradama i prostorijama ("Narodne novine", broj: 52/71), bez prethodno provedenoga javnog natječaja, usklade s odredbama ZZPP u roku od 2 godine od dana stupanja na snagu tog zakona, dok je prema st. 2. tog članka određeno da se ugovori koji nisu usklađeni sukladno sadržaju st. 1. tog članka raskidaju po sili zakona. Raniji zakupnik, prema st. 3. citirane odredbe, koji sudjeluje i udovoljava uvjetima natječaja ima prvenstveno pravo na sklapanje ugovora o zakupu. Raniji zakupnik koji ne uspije na natječaju pa osobe iz st. 1. tog članka sklope ugovor o zakupu poslovnog prostora s drugom osobom, ima pravo od zakupca zahtijevati isplatu naknade za učinjena ulaganja.

11. Imajući u vidu okolnosti konkretnog slučaja, tuženik stoga i prema utvrđenju Vrhovnog suda po reviziji tužitelja-jest poštujući navedenu odredbu objavio javni natječaj za zakup predmetnog poslovnog prostora, na taj natječaj tužitelj se javio kao kandidat za zakup, međutim natječaj nije realiziran, do sklapanja novog ugovora o zakupu nije došlo jer je tuženik izjavio da je izgubio pravo na predmetni poslovni prostor (koji je vraćen bivšim vlasnicima rješenjima iz 2001. i 2002.). Prema odredbi čl. 35. st. 4. ZZPP samo raniji zakupnik koji nije uspio na natječaju, već je ugovor o zakupu zaključen s trećom osobom, ima pravo od zakupodavca potraživati isplatu naknade za takva ulaganja, ali to onda ne znači da je tim propisom isključena mogućnost ostvarenja prava na povrat uloženih sredstava prema odredbi čl. 210. ZOO jer je prednik tužitelja postupao u skladu sa valjanom pravnom osnovom koja je naknadno otpala-zaključkom tuženika, Komisije za poslovni prostor od 24. svibnja 1996. kojim je određeno da je zakupac dužan predmetni poslovni prostor adaptirati u roku od jedne godine, o vlastitom trošku, a što je isti i učinio, pa stoga dolazi do primjene odredbe čl. 210. ZOO.

12. Također, prema odredbi čl. 137. st. 1. ZOO kad je ispunjenje obveze jedne strane u dvostranom ugovoru postalo nemoguće zbog događaja za koji nije odgovorna ni jedna ni druga strana, gasi se i obveza druge strane, a ako je ova nešto ispunila od svoje obveze, može zahtijevati vraćanje po pravilima o vraćanju stečenog bez osnove pa u situaciji kada je ugovor o zakupu prestao prije isteka ugovorenog roka zakupodavac je bez osnove stekao vrijednost izvršenih ulaganja (nužnih i korisnih troškova) u poslovni prostor razmjerno vremenu za koje je ugovor ranije prestao, odnosno razmjerno vremenu za koje je zakupac ranije od ugovorenog napustio poslovni prostor, a dok se taj prostor nalazio u imovini zakupodavca.

13. Na temelju iskaza saslušanih svjedoka i provedenog građevinskog vještačenja, sud je unatoč žalbenim navodima tuženika pravilno utvrdio kako je prednik tužitelja K. d.o.o. izvršio adaptaciju poslovnog prostora, te je u Zaključku Komisije za poslovni prostor od 10. ožujka 1997. utvrđeno kako je tuženiku dana suglasnost za adaptaciju poslovnog prostora i da je tuženik dobio obavijest da je poslovni prostor uređen za koje uređenje je uloženo 1.834.655,97 kuna pri čemu je vještak konačno usporedio i troškovničke stavke iz troškovnika T. G. d.o.o. a i svjedoci V. Č. i V. P. suglasno tvrde kako su tijekom adaptacije izvršeni dodatni radovi koji nisu bili obuhvaćeni prvotnim troškovnikom i koji su kasnije navedeni kao izvantroškovnički radovi u troškovniku T. G. d.o.o. (u iznosu 352.782,99 kuna). Temeljem ovih iskaza kao i provedenih građevinskih vještačenja proizlazi kako su adaptacijom izvršena veća ulaganja od onih koja su navedena u troškovniku a vještak nije mogao pregledom samog mjesta točno utvrditi izvršene radove koji nisu bili vidljivi ali je iznos od 1.834.655,97 kuna utvrđeno konačno i u zaključku Komisije za poslovni prostor od 10. ožujka 1997.

14. U pogledu pak prigovora vezanih uz korištenje tuđe stvari, valja reći kako u tom pravcu tuženik nije istakao kakav građanskopravni a još manje procesnopravni prigovor kompenzacije pa pravilno o tome sud prvog stupnja nije mogao niti odlučivati.

15. Obzirom da je ugovorni odnos prestao istekom ugovorenog vremena prije nego što je pravomoćnim rješenjima poslovni prostor vraćen bivšim vlasnicima, to pravilno zaključuje sud prvog stupnja kako se pravo na naknadu za izvršena ulaganja može ostvariti samo u odnosu na zakupodavca, a ne u odnosu na bivše vlasnike kojima je taj prostor vraćen, sve temeljem Zakona o poslovnim zgradama i prostorijama ("Službeni list", broj 43/65) i Zakona o zakupu poslovnog prostora ("Narodne novine", broj: 91/96, 126/97). Članak 35. Zakona o zakupu poslovnog prostora određuje da raniji zakupodavac treba zakup uskladiti s novim zakonom, dok raniji zakupoprimac ima pravo prvenstva na sklapanje ugovora o zakupu, a u slučaju da raniji zakupoprimac ne uspije na natječaju, tada on ima pravo zahtijevati isplatu naknade za učinjena ulaganja, a na temelju iskaza saslušanih svjedoka i provedenog građevinskog vještačenja, te i u Zaključku Komisije za poslovni prostor od 10. ožujka 1997. biva konstatirano kako je tuženiku dana suglasnost za adaptaciju poslovnog prostora i da je tuženik dobio obavijest da je poslovni prostor uređen za koje uređenje je uloženo 1.834.655,97 kuna. Budući nije došlo do zasnivanja zakupnog odnosa na rok od 8 godina i uz umanjenu zakupninu (a kako je to bilo određeno točkom V. Zaključka od 24. svibnja 1996.), odnosno usklađivanjem po novom Zakonu o zakupu poslovnog prostora, to je tuženik na temelju članka 35. stavak 6. ZZPP dužan tužitelju isplatiti naknadu za učinjena ulaganja te je sud naložio tuženiku isplatu navedenog iznosa od 1.834.655,97 kuna. U pogledu pak prigovora tuženika vezano uz visinu izvršenih ulaganja, i ovaj sud u svemu prihvaća utvrđenja koja je u tom pravcu u pobijanoj odluci iznio sud prvog stupnja, a koja su u svemu utemeljena na provedenim dokazima tijekom postupka, napose provedenim vještačenjima, pa je i u tom pravcu izneseni žalbeni prigovor neosnovan.

16. Nije osnovan niti prigovor zastare jer važi opći zastarni rok od pet godina iz članka 371. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj: 53/91, 73/91,

3/94 i 26/96-dalje: ZOO) budući da isti rok po čl. 35. st. 6. ZZZP treba po pravilnom utvrđenju suda prvog stupnja računati od dana kada je bilo izvjesno da neće doći do zasnivanja novog zakupa, kada je zakupoprimac stekao ovlaštenje zahtijevati isplatu naknade za učinjena ulaganja te je 4. svibnja 2001. Povjerenstvo za davanje u zakup poslovno prostora javnim natječajem donijelo Zaključak kojim se obustavlja postupak natječaja za davanje u zakup ovog poslovnog prostora, a sve iz razloga što je prostor vraćen bivšim vlasnicima a tužba je podnesena još 12. studenoga 1999., pa nema zastare.

17. Pravilno su dosuđene i zakonske zatezne kamate od podnošenja tužbe 12. studenoga 1999., jer prema čl. 324. st 2. ZOO-a dužnik dolazi u zakašnjenje kada ga vjerovnik pozove da ispuni obvezu.

18. Stoga se odluka suda prvog stupnja u svemu ukazuje pravilna i zakonita, dok je i odluka o troškovima pravilna i zakonita u smislu čl. 154. st. 2. i 155. ZPP, budući da je tužitelj svoj zahtjev postavio imajući u vidu odredbu čl. 154. st. 2. ZPP prema kojoj je mjerodavan zahtjev koji je postavljen u času zaključenja raspravljanja, a sud prvog stupnja pravilno utvrđuje kako u tom dijelu parnice tužitelj nije uspio samo s razmjerno neznatnim dijelom, te je strankama za poduzete radnje pravilno odmjeren parnični trošak imajući u vidu okolnost jesu li pojedine radnje bile neophodne za vođenje parnice. Stoga je temeljem čl. 368. st. 1. ZPP budući da je činjenično stanje potpuno i pravilno utvrđeno, a materijalno pravo pravilno primijenjeno, valjalo podnesene žalbe protiv presude odbiti i njima pobijanu presudu potvrditi, te odlučiti kao u izreci ove odluke.

U Zagrebu 4. lipnja 2024.

Predsjednica vijeća:

Darija Horvat, v.r.