Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: Gž-6/2022-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda: Ivice Veselića, predsjednika vijeća, Tihane Marije Miladin, članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Vlaste Horvat Mataić, članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice R. S., OIB: …, …, L. S., koju zastupa punomoćnik B. G., odvjetnik u K., protiv tuženika B. d.o.o., OIB: …, …., N. Č. e, kojeg zastupa punomoćnik F. B., odvjetnik u Z., radi utvrđenja, odlučujući o žalbama stranaka protiv presude Općinskog suda u Velikoj Gorici poslovni broj P-82/2021-15 od 29. studenoga 2021., u sjednici vijeća održanoj 7. svibnja 2024.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana žalba tužiteljice i potvrđuje presuda Općinskog suda u Velikoj Gorici poslovni broj P-82/2021-15 od 29. studenoga 2021. u pobijanom dijelu pod točkama II. i III. izreke.

II. Odbija se kao neosnovana žalba tuženika i potvrđuje presuda Općinskog suda u Velikoj Gorici poslovni broj P-82/2021-15 od 29. studenoga 2021. u pobijanom dijelu pod točkom I. izreke, te pod točkom III. izreke u dijelu kojim nije prihvaćen zahtjev tuženika za naknadom parničnog troška preko dosuđenog iznosa od 1.237,50 kn/ 164,24 eur[1] .

III. Odbijaju se zahtjevi stranaka za naknadom troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom je suđeno:

„I. Utvrđuje se da je ništetna odredba Međuvlasničkog ugovora kojeg je sačinio i potpisao tuženik 24. rujna 2020. i to članak 4. 5. koji glasi: „U slučaju spora radi li se o poslu redovite ili izvanredne uprave, odluku donose suvlasnici većinom glasova (najmanje 50,01%), osim ako zakonom nije drugačije navedeno. “

II. Odbija se kao neosnovan preostali dio tužbenog zahtjeva kojim tužiteljica traži utvrđenje ništetnosti:

- odredbe članka 4.2. Međuvlasničkog ugovora koji glasi: „Zajedničkim dijelovima zgrade upravljaju suvlasnici te odluke donose većinom glasova (50,01%).“

- dijela odredbe članka 4.4. Međuvlasničkog ugovora koji glasi: „ Među poslove redovite uporabe ulaze i poslovi... iznajmljivanja ili davanja u zakup i/ili najam zajedničkih dijelova zgrade na razdoblje do 5 godina, postavljanje reklamnih panoa, reklamnih natpisa i općenito reklama na pročelje zgrade ili bilo koji zajednički dio zgrade te davanje suglasnosti zakupcu i/ili najmoprimcu da stavi reklamni pano, reklamni natpis ili općenito bilo koju vrstu reklame...“.

III. Nalaže se tužiteljici u roku od 15 dana naknaditi tuženiku troškove postupka u iznosu od 1.237,50 kn.“

2. Tužiteljica je podnijela žalbu protiv točaka II. i III. presude zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava, s prijedlogom da se presuda u pobijanom dijelu preinači, podredno ukine i vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Potražuje trošak za sastava žalbenog postupka.

3. Tuženik je podnio žalbu protiv točke I. izreke, te točke III. izreke u dijelu kojim nije prihvaćen zahtjev tuženika za naknadom parničnog troška preko dosuđenog iznosa od 1.237,50 kn, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava, s prijedlogom da se presuda u pobijanom dijelu ukine i vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje. Potražuje trošak za sastava žalbenog postupka.

4. Tuženik u odgovoru na žalbu osporava žalbene navode tužiteljice i predlaže žalbu odbiti kao neosnovanu uz naknadu troška odgovora na žalbu tuženiku.

5. Žalbe stranaka nisu osnovane.

6. Ispitujući pobijanu presudu prvostupanjskog suda kao i postupak koji joj je prethodio, nije utvrđeno da bi bile počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje: ZPP), a na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti temeljem odredbe čl. 365. st. 2. ZPP. Suprotno žalbenim navodima tužiteljice, u prvostupanjskom postupku nije počinjena povreda iz čl. 354. st. 2. točka 11. ZPP, budući da se presuda suda prvog stupnja može ispitati, izreka presude je razumljiva, ne proturječi sama sebi niti razlozima presude, razlozi o svim odlučnim činjenicama važnim za presuđenje u ovom predmetu jasni su i neproturječni.

7. Nije osnovan ni žalbeni razlog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja, jer je sud prvog stupnja raspravio sve tvrdnje na kojima stranke temelje svoje zahtjeve i prigovore, te na osnovi izvedenih dokaza predloženih po parničnim strankama i njihovom pravilnom ocjenom (čl. 8. ZPP-a) utvrdio činjenice odlučne za prosudbu osnovanosti tužbenog zahtjeva.

8. Predmet spora jest zahtjev tužiteljice za utvrđenjem ništetnosti pojedinih odredbi Međuvlasničkog ugovora od 24. rujna 2020.

9. Iz stanja spisa i rezultata dokaznog postupka proizlaze sljedeće među strankama nesporne činjenice:

- da su tužiteljica i tuženik vlasnici posebnih dijelova i suvlasnici nekretnine upisane u zk. ul. br. 3494, k.č. br. 537, opisana kao …, ukupne površine 700 m/2, od čega dvorište 251 m/2, put 83 m/2, gospodarska zgrada 64 m/2, poslovna zgrada 302 m/2, k. o. … V. G.,

- da je tuženikov većinski suvlasnički dio 4646/10000 etažno vlasništvo (E-1) u naravi poslovni prostor oznake P1 u prizemlju stambeno-poslovnog uličnog objekta (uknjiženo kuća), a koji se sastoji od hodnika, tri uredske prostorije, glavne strojarnice, pripreme rada, knjigovežnice, slagaone, sanitarnog čvora (WC s predprostorom), strojarnice, garderobe i prostora s tuševima, površine 250,67m2, u Planu posebnih dijelova označenog crvenog bojom,

- da tužiteljica ima suvlasnički dio u omjeru 4437/10000, etažno vlasništvo (E-3) u naravi stan oznake S-1 na prvom katu stambeno-poslovnog uličnog objekta (uknjiženo kuća), a koji se sastoji od vanjskih pristupnih stepenica, ulaznog halla, predprostora, četiri sobe, hodnika, kupaonica, kuhinje, spremišta i prostorije za smještaj stepenica za tavan, s pripadajućim tavanom iznad prvog kata, ukupne korisne površine 239,37m2, u Planu posebnih dijelova označenog zelenom bojom,

- da je tuženik sastavio Međuvlasnički ugovor kao većinski suvlasnik na navedenoj nekretnini te da tužiteljica nije potpisala predmetni Međuvlasnički ugovor.

10. Polazeći od navedenih činjenica prvostupanjski zaključuje da je tuženik kao većinski suvlasnik bio ovlašten sastaviti predmetni Međuvlasnički ugovor u skladu s odredbom članka 375. stavka 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, u daljnjem tekstu: ZVDSP) te da odluke koje proizlaze iz Međuvlasničkog ugovora obvezuju i tuženika.

11. U žalbenoj fazi postupka i dalje je sporno jesu li ništetne odredbe članaka 4.2. i 4.5, te dijela odredbe članka 4.4. Međuvlasničkog ugovora.

12. Odredbom članka 4.2. Međuvlasničkog ugovora ugovoreno je da zajedničkim dijelovima zgrade upravljaju suvlasnici, te odluke donose većinom glasova (50,01 %).

13. Sporni dio odredbe članka 4.4. Međuvlasničkog ugovora glasi: „ Među poslove redovite uporabe ulaze i poslovi... iznajmljivanja ili davanja u zakup i/ili najam zajedničkih dijelova zgrade na razdoblje do 5 godina, postavljanje reklamnih panoa, reklamnih natpisa i općenito reklama na pročelje zgrade ili bilo koji zajednički dio zgrade te davanje suglasnosti zakupcu i/ili najmoprimcu da stavi reklamni pano, reklamni natpis ili općenito bilo koju vrstu reklame...“

14. Odredbom članka 4.5. Međuvlasničkog ugovora propisano je: „U slučaju spora radi li se o poslu redovite ili izvanredne uprave, odluku donose suvlasnici većinom glasova (najmanje 50,01 %), osim ako zakonom nije drugačije navedeno.“

15. Prvostupanjski sud usvojio je zahtjev za utvrđenjem ništetnosti citirane odredbe članka 4.5. Međuvlasničkog ugovora, pravilnom primjenom odredbe članka 322. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18, dalje: ZOO), polazeći od toga da je navedena odredba proturječna sama sebi i odredbi članka 41. stavak 2. ZVDSP.

16. Odredbom članak 41. stavak 1. ZVDSP propisano je da je za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna suglasnost svih suvlasnika. Stavkom 2. istog članaka propisano je da se u sumnji smatra da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja.

17. Kako ZVDSP u citiranoj odredbi članka 41. propisuje u kojim se slučajevima radi o poslovima izvanredne uprave, te da će se u sumnji smatrati da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja, pravilno je prvostupanjski sud zaključio da je ništetna odredba međuvlasničkog ugovora prema kojoj će suvlasnici većinom glasova, u slučaju spora, odlučivati radi li se poslovima redovite ili izvanredne uprave.

18. Kako bez odredbe članka 4.5. Međuvlasnički ugovor može opstati, pravilno je prvostupanjski sud na temelju odredbe čl. 322. st. 1. i 324. st. 1. ZOO usvojio dio tužbenog zahtjeva za utvrđenjem ništetnosti navedene odredbe.

19. Prvostupanjski sud je pravilno odbio dio zahtjeva za utvrđenjem ništetnosti odredbe članka 4.2. i dijela odredbe članka 4.4. Međuvlasničkog ugovora pozivom na sadržaj odredbi članaka 86. i 40. st. 1. ZVDSP.

20. Odredbom članka 86. ZVDSP propisano je da su poslovi redovite uprave cijelom nekretninom osobito: redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja, stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove, uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, primjereno osiguranje nekretnine, imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja, određivanje i promjene kućnog reda, iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno, te iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade, odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima.

21. Odredbom članka 40. st. 1. ZVDSP propisano je da o poslovima koji se tiču samo redovitoga upravljanja stvarju odlučuju suvlasnici većinom glasova. Stavkom 2. istog članka propisano je da se većina glasova računa po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika.

22. Prvostupanjski sud pravilno zaključuje da poslovi iznajmljivanja ili davanja u zakup i/ili najam zajedničkih dijelova zgrade na razdoblje do 5 godina, postavljanje reklamnih panoa, reklamnih natpisa i općenito reklama na pročelje zgrade ili bilo koji zajednički dio zgrade te davanje suglasnosti zakupcu i/ili najmoprimcu da stavi reklamni pano, reklamni natpis ili općenito bilo koju vrstu reklame predstavljaju poslove redovne uprave jer se odnose na raspolaganje zajedničkim dijelovima zgrade, a ne cijele stvari pa za poduzimanje takvih poslova nije potrebna suglasnost svih suvlasnika, nego je dovoljna većina glasova koja se računa po suvlasničkim dijelovima.

23. U konkretnoj pravnoj stvari tužiteljica je u bitnom pobijala sporne odredbe Međuvlasničkog ugovora jer prema njima tuženik kao većinski vlasnik može samostalno odlučivati o davanju u zakup zajedničkih dijelova zgrade, odnosno o postavljanju reklama na pročelja zgrade.

24. Kako je pročelje zgrade zajednički dio zgrade i prema mišljenju ovoga drugostupanjskog suda - za davanje u zakup pročelja zgrade radi postavljanja reklama dovoljna je većina glasova suvlasnika, pa slijedom toga nisu ništetne odredbe čl. 4.2. i dio odredbe čl. 4.4. Međuvlasničkog ugovora.

25. Na žalbene navode tužiteljice da u slučaju da tuženik primjerice „da u najam sam sebi pročelje zgrade za 1 kn“, te da tužiteljica u takvom slučaju nema mogućnost zaštite, valja odgovoriti da tužiteljica kao suvlasnica ima pravo na pravnu zaštitu i pobijanje eventualnih nevaljanih pravnih poslova u slučaja da takvi poslovi budu sklopljeni.

26. Slijedom iznijetog, valjalo je, temeljem odredbe članka 368. st. 1. ZPP, žalbe stranaka odbiti kao neosnovane i potvrditi prvostupanjsku presudu.

27. Odluka o troškovima postupka također je pravilna kako po osnovi (čl. 154. st. 2. ZPP) tako i po visini (čl. 155. ZPP).

28. Strankama nije dosuđen trošak žalbenog postupka jer nisu uspjele sa svojim žalbama (čl. 166. st. 1. ZPP u vezi s čl. 154. st. 1. ZPP).

29. Tuženiku nije dosuđen trošak sastava odgovora na žalbu jer isti nije bio potreban za vođenje ovog postupka.

U Zagrebu 7. svibnja 2024.

Predsjednik vijeća:

Ivica Veselić, v.r.