Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: 31 Gž-1021/2024-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Renate Đaković Vranković kao predsjednice vijeća, Marijana Vugića kao suca izvjestitelja i člana vijeća te Tomislava Aralice kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice JP, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa punomoćnica Mira Matuško Blažević, odvjetnica u Zagrebu, protiv tuženice KP, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa punomoćnik Ivan Fras, odvjetnik u Zagrebu, radi utvrđenja i iseljenja, odlučujući o žalbi tužiteljice protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-431/16-56 od 28. studenog 2022. godine, u sjednici vijeća održanoj dana 12. ožujka 2024. godine

p r e s u d i o  j e

I Odbija se žalba tužiteljice kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-431/16-56 od 28. studenog 2022. godine.

II Odbija se tužiteljica sa zahtjevom za naknadu troška postupka u povodu pravnog lijeka.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja odlučeno je:

"I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"Utvrđuje se da je tuženici KP iz [adresa], prestao status zaštićenog najmoprimca na stanu koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, kupaonice s WC-om te hodnika s ugrađenim ormarom površine 57,00 m2, a kojem pripada i drvarnica površine 10,00 m2 te se nalazi u prizemlju stambene zgrade u [adresa], izgrađenoj na zk.č.br. 262 k. o. [katastarska općina], obiteljska kuća pop. br. 297, gospodarska zgrada, tri dvorišta, vrt i zid u Dugoj ulici br. 40, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] pa se nalaže tuženici iseliti iz navedenog stana te predati stan i drvarnicu površine 10,00 m2 u posjed tužiteljice slobodan od svih osoba i stvari, sve u roku od 15 dana.

Nalaže se tuženici nadoknaditi tužiteljici prozročeni parnični trošak." II Nalaže se tužiteljici JP naknaditi tužiteljici KP troškove parničnog postupka u iznosu od 3.936,40 kn / 522,45 EUR 1 kn u roku od 15 dana."

2. Protiv ove presude žali se tužiteljica iz svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22 – dalje: ZPP) s prijedlogom da se pobijana presuda preinači sukladno žalbenim navodima ili ukine uz dosudu troška postupka u povodu pravnog lijeka.

3. Žalba nije osnovana.

4. Suprotno navodima žalbe sud prvog stupnja nije počinio one bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje ukazuje žalba. Pobijana presuda u svemu je sačinjena sukladno čl. 338. st. 4. ZPP pa nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati.

5. Prvostupanjski sud navodi da između stranaka nije sporno da je tužiteljica vlasnica nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zk.č.br. 262, obiteljska kuća pop. br. 297, gospodarska zgrada, tri dvorišta, vrt i zid u Dugoj ulici br. 40, danas [adresa], a u kojoj zgradi se u prizemlju nalazi stan koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, kupaonice s WC-om te hodnika, kojem stanu pripada i drvarnica. Nesporno je i da je tuženica ranija nositeljica stanarskog prava na predmetnom stanu, kao i da je pravomoćnom presudom Općinskog suda u Zagrebu od 23.5.2001. br. Ps-2243/97 zamijenjen ugovor o najmu toga stana sa zaštićenom najamninom između ovdje tužiteljice kao najmodavca i ovdje tuženice kao najmoprimca. Kao osobe koje mogu zajedno s tuženicom koristiti stana u ugovor su upisane kćeri tuženice CP i UP.

6. Iz priležećeg dopisa tužiteljice od 26.10.2014. proizlazi da istim tužiteljica tuženici otkazuje ugovor o najmu stana, odnosno pravo daljnjeg stanovanja u gore opisanom stanu, a kao razloge otkaza tužiteljica je navela da joj tuženica usprkos njezinim molbama godinama onemogućava ulazak u stan radi kontrole stana, odnosno obavljanja nužnih radova potrebnih za održavanje stana uključujući i saniranje stana i dimnjaka, što ugrožava ne samo njih već i ostale stanare zgrade. Tužiteljica je ujedno pozvala tuženicu da u roku od tri mjeseca od primitka otkaza iseli iz stana. Iz dostavljene povratnice – obavijesti o prijemu preporučene pošiljke razvidno je da je isti dopis o otkazu najma tuženica zaprimila 29.10.2014., a navodi iste da osobno nije potpisala povratnicu nisu ovdje odlučni budući da je isti otkaz (iskaz svjedokinje UP koja navodi da je ona potpisnica povratnice i iskaz tuženice) tuženica očito zaprimila. Nije sporno da tuženica nije postupila po pozivu za iseljenje te i nadalje koristi predmetni stan.

7. Iz odredbe čl. 12. predmetnog ugovora o najmu stana sklopljenog između stranaka proizlazi da je ovdje tuženica kao najmoprimac dužna dopustiti ovdje tužiteljici kao najmodavcu ili osobi koju ona ovlasti da izvrši pregled stana i ostalih prostorija kojim se koristi na temelju ovog ugovora, dva puta godišnje uz prethodnu najavu. Iznimno, u slučaju oštećenja ili radi sprečavanja štete, pregled se može obaviti i izvan naznačenog vremena. Citirana odredba temelji se u bitnom na odredbi čl. 16. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06. - dalje: ZNS).

8. Prvostupanjski sud nalazi da u konkretnom slučaju nisu postojali valjani razlozi za otkaz ugovora o najmu sklopljenog između stranaka na koje se tužiteljica tamo pozivala. Tako tužiteljica nije dokazala, a upravo suprotno je ovdje i utvrđeno, da bi tuženica onemogućavala tužiteljici ili drugim ovlaštenim osobama ulazak u stan radi kontrole korištenja stana i izvršenja nužnih popravaka u svezi oštećenja ili sprječavanja nastanka štete (navodno curenje vode iz stana, čišćenje dimnjaka), odnosno i da bi se općenito koristila stanom na način protivan svojim obvezama koje proizlaze iz ugovora o najmu i ZNS-a.

9. Ova odluka suda prvog stupnja žalbenim navodima nije dovedena u sumnju.

10. Iako je prvostupanjski sud naveo da tužiteljica nije dokazala da je prije otkazivanja ugovora o najmu postupila sukladno odredbi čl. 19. st. 2. ZNS i pisano opomenula tuženu da u roku od 30 dana otkloni eventualne razloge za otkaz, a što tužiteljica u žalbi osporava pozivom na odredbu čl. 19. st. 3. ZNS po kojem opomena nije potrebna obzirom da je tužena više od dva puta postupila suprotno ugovoru, valja reći da to nije pravno odlučno obzirom da je pravilno prvostupanjski sud utvrdio da tužena nije postupala protivno odredbama ugovora o najmu odnosno ZNS.

11. Obzirom da je tužiteljica smatrala da je tužena više od dva puta kršila odredbe ugovora o najmu odnosno ZNS te da zbog toga nije prethodno poslala opomenu tuženoj, o razlozima otkaza ugovora se može zaključiti samo na temelju sadržaja otkaza ugovora o najmu gdje je tužiteljica navela da tuženica usprkos njezinim molbama godinama onemogućava ulazak u stan radi kontrole stana, odnosno obavljanja nužnih radova potrebnih za održavanje stana uključujući i saniranje stana i dimnjaka, a što ugrožava ne samo nju već i ostale stanare zgrade.

12. Prije svega a vezano uz navode iz otkaza ugovora a to da tužiteljica onemogućava tuženoj ulazak u stan radi kontrole stana potrebno je ukazati na sam iskaz tužiteljice u kojem jasno navodi da je ona zadnji puta bila u stanu 2013. ili 2014. godine dok sam otkaza ugovora o najmu je uslijedio u mjesecu listopadu 2014. godine, pa se ne može zaključiti o nekom dugogodišnjem onemogućavanju tužiteljice da uđe u stan radi pregleda.

13. Prije svega valja reći da prema stavu tužiteljice, a zbog višekratnog kršenja obveza iz ugovora o najmu stana nije trebala tuženoj poslati opomenu (a koji stav glede kršenja ugovornih obveza je neosnovan) onda je ona trebala u dopisu kojim otkazuje ugovor o najmu stana točnije odrediti koji su to točno događaji i kada su se dogodili kada je tužena kršila ugovorne obveze jer samo ti razlozi onda mogu biti predmet preispitivanja u sudskom postupku.

14. Pritom je potrebno ukazati upravo na odredbu čl. 12. ugovora o najmu iz kojeg jasno proizlazi da je tužena kao najmoprimac dužna dopustiti najmodavcu ili osobi koju on ovlasti da izvrši pregled stana i ostalih prostorija koje se koriste na temelju tog ugovora, dva puta godišnje uz prethodnu najavu, a iznimno, u slučaju oštećenja ili radi sprječavanja štete, pregled se može obaviti i izvan naznačenog vremena, a što znači i više od dva puta godišnje ali opet uz najavu s tim da ako se radi o oštećenju ili sprječavanju štete svakako da onda ti rokovi od najave pa do pregleda stana trebaju biti kraći.

15. Svrha obveze najave pregleda stana je, i da se osigura prisutnost najmoprimca u stanu prilikom dana najavljenog pregleda ali je i u svrhu zaštite privatnosti doma tužene a koja prava mogu biti povrijeđena ukoliko bi se pregled vršio bez ikakve prethodne najave.

16. Tužiteljica je u svom iskazu navela da je ona prethodno se pismeno najavljivala radi pregleda stana, a što tužena osporava, a kako tužiteljica koja tvrdi da je to činila pisanim putem nije priložila i takve pisane najave onda time nije ni dokazala da se ona držala svojih obveza iz čl. 12. ugovora o najmu.

17. Kao što je prethodno navedeno u otkazu ugovora o najmu je tužiteljica navela da tužena onemogućava obavljanje nužnih radova uključujući i saniranje stana i dimnjaka, međutim, iz rezultata čitavog postupka niti ne proizlaze tvrdnje tužiteljice da je tužena onemogućavala bilo kakvu sanaciju dimnjaka, nego proizlaze tvrdnje tužiteljice da je ona onemogućavala čišćenje dimnjaka po ovlaštenom dimnjačaru.

18. Odgovara da spisu prileže tri zapisnika o neispravnosti dimnjaka iz kojih proizlazi, a to među strankama nije niti sporno, da je tužiteljica tavan preuredila u stan te da nema pristupa dimnjaku radi njegovog čišćenja te je prvostupanjski sud u tijeku postupka saslušao djelatnike ovlaštenog dimnjačara iz čijih iskaza proizlazi, a to proizlazi i iz nalaza i mišljenja građevinskog vještaka koji je vještačio u ovoj pravnoj stvari, a i saslušanih svjedoka kćerki tužene i same tužene, da se je dimnjak prvotno čistio odozgo, dakle, iz tavanskog prostora koji je tužiteljica pretvorila u stan, iz iskaza svjedoka NP proizlazi da tužiteljica nije dopuštala da se očisti dimnjak "za gospođu koja je živjela ispod nje", svjedok ŽP je naveo da je on čistio dimnjak "odozgo" bilo to kroz vratašca koja su se nalazila na dimnjaku na tavanu ili s krovišta ali je također i čistio putem vratašca koja se nalaze u stanu tužene dok je svjedok SP izričito naveo da se nije moglo čistiti iz razloga jer nije mogao pristupiti do vratašca koja se nalaze na zadnjoj etaži zgrade te da mu je tužiteljica rekla da takvih vratašca na dimnjaku nema ali ga nije pustila u stan da provjeri da li ta vratašca postoje ili ne, dok gospođa koja živi na donjoj etaži, ovdje tužena, nije dopuštala da se čisti iz njezinog stana prema gore.

19. Stoga je pravilno prvostupanjski sud utvrdio da sve dok tužiteljica nije adaptirala tavanski prostor u svoj stan a na kojem tavanskom prostoru su se nalazila vratašca na dimnjaku, dimnjak se je čistio putem tih vratašca prema dolje a u kojem slučaju se sakupljena čađa od takvog čišćenja dimnjaka sakupila otvaranjem vratašca koja se nalaze u stanu tužene, da preuređenjem tavanskog prostora u stan tužiteljice takva mogućnost više nije bila moguća (a koja mogućnost prema iskazima saslušanih dimnjačara i građevinskog vještaka je jedino pravilna), da ukoliko bi se čistio kompletan dimnjak iz stana tužene koji je zadnja etaža u toj zgradi da bi tada došlo do "znatnijeg začađenja stana u kojem se nalazi taj sabirač čađe".

20. To se ovom sudu čini i logičnim jer u tom slučaju radi ulaženja mehaničkim sredstvom radi čišćenja dimnjaka po čitavoj njegovoj dužini vratašca na dimnjaku u stanu tužene moraju biti otvorena što znači da bi se sva sakupljena čađa iz čitavoga dimnjaka raširila po stanu tužene za razliku od prijašnjeg čišćenja dimnjaka "odozgo" kada su vratašca u stanu tužene bila zatvorena te bi se samo nakon nekog vremena pokupila slegnuta čađa.

21. Dakle, postupanjem tužiteljice a ne tužene tuženoj je nametnut teret da se na račun čistoće njezinoga stana vrši čišćenje dimnjaka koji služi strankama ovog postupka.

22. Odgovaraju da razlozi javne sigurnosti zaštite od požara i zaštite zdravlja ljudi bi trebali prevagnuti u odnosu na teret koji se nameće tuženoj da se kompletan dimnjak čisti iz njezinog stana, ali valja reći, da iz stanja spisa proizlazi da je tužena još 2012. godine prestala ložiti na kruta goriva te se grije putem električnih radijatora, a što je potvrdio i građevinski vještak, a tužiteljica nije niti tvrdila da ona u dva stana koja se nalaze iznad stana tužene uopće ima potrebu korištenja dimnjaka (zbog korištenja krutog goriva, plina i slično), odnosno tek u podnesku od 29. ožujka 2022. godine tvrdi "da povremeno upali svoj kamin" te je i dostavila slike tog kamina, ali valja reći da je to učinila u stadiju postupka kada to više nije bilo moguće obzirom da je već bio zaključen prethodni postupak.

23. Vezano uz iskazivanje svjedoka BP valja reći da je upravo taj svjedok naveo da je on trebao radi obavljanja radova u korist tužiteljice provjeriti statiku zgrade te je bio u stanu sa statičarom te da ga je tužena i pustila, s tim da dopušta mogućnost da je bio još jedanput, a činjenice koje je on istaknuo da tužena nije pustila tužiteljicu (nije sporno da su u konfliktnim odnosima) nije odlučna jer ona nije niti bila nužna obzirom na razloge zbog čega su te osobe došle.

24. Također, neosnovano je pozivanje tužene na iskaz svjedoka ŠP jer on govori o događaju koji se dogodio 20 dana prije njegovog saslušanja, a saslušan je 2018. godine, a kao što je ovaj sud prethodno istaknuo razlozi za otkaz su trebali postojati u vrijeme kada je otkaz dan.

25. Nadalje, neosnovano je i pozivanje tužiteljice na iskaz svjedoka TP obzirom da se nije radilo o poplavi u stanu tužene pa nije bilo ni potrebe ulaska u njezin stan kao što i u stanu tužene, a kako to tvrdi tužena i njezine kćerke saslušane kao svjedoci a i građevinski vještak, nema vlage, a i bilo bi logično da ukoliko se je radilo o vlaženju ili uzorku vlaženja u stanu tužene da bi ona dopustila ulazak ovlaštenih osoba radi saniranja štete i popravljanja kvara.

26. Uz ove navode, valja reći i ono što je već prethodno rečeno, a to je da tužiteljica nije dokazala da u svim tim situacijama se je prethodno najavila tuženoj radi dolaska osoba.

27. Dakle, protivno žalbenim navodima pravilno je prvostupanjski sud utvrdio činjenično stanje zaključivši na temelju njega da nisu ostvareni razlozi za otkaz ugovora o najmu jer tužena nije kršila odredbe tog ugovora, pa je stoga i pravilno primijenio i materijalno pravo kada je odbio tužiteljicu s traženom pravnom zaštitom.

28. I odluka o trošku je pravilna i zakonite (čl. 154. st. 1. ZPP).

29. Zbog navedenog, a kako ovaj sud nije našao da su počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje pazi po službenoj dužnosti (čl. 365. st. 2. ZPP), to je odlučeno kao u izreci (točka I).

30. Odluka o trošku postupka u povodu pravnog lijeka temelji se na odredbi čl. 166. st. 1. u vezi čl. 154. st. 1. ZPP (točka II).

U Zagrebu, 12. ožujka 2024. godine

Predsjednica vijeća:

Renata Đaković Vranković