REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Rev 1142/2023-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Đura Sesse predsjednika vijeća, mr. sc. Dražena Jakovine člana vijeća i suca izvjestitelja, Ljiljane Hrastinski Jurčec članice vijeća, Goranke Barać-Ručević članice vijeća i Mirjane Magud članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice M. B., G. B., Z., OIB ..., zastupane po punomoćnicima I. B. i P. B., odvjetnicima iz S., protiv tuženika Osnovne škole Dr. F. T., B., OIB ..., zastupanog po punomoćnici S. R., odvjetnici iz M., radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana, odlučujući o reviziji tužene protiv presude Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-3608/2021-3 od 13. rujna 2022., kojom je preinačena presuda Općinskog suda u Makarskoj poslovni broj Ps- 31/19-35 od 20. srpnja 2021., u sjednici održanoj 28. veljače 2024.,
p r e s u d i o j e:
I. Prihvaća se revizija tužene i preinačuje se presuda Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-3608/2021-3 od 13. rujna 2022. i sudi:
Odbija se žalba tužiteljice i potvrđuje se presuda Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj Ps-31/19-35 od 20. srpnja 2021.
II. Nalaže se tužiteljici da tuženoj naknadi troškove postupka povodom revizije od 351,70 € (tri stotine pedeset jedan Euro i sedamdeset centi) u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Pobijanom drugostupanjskom presudom preinačena je presuda suda prvog stupnja, prihvaćen tužbeni zahtjev tužiteljice i presuđeno:
„Preinačuje se presuda Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj Ps-31/19- 35 od 20. srpnja 2021 i sudi:
1. Zamjenjuje se ugovor o najmu stana između tuženika Osnovne škole Dr. F. T. kao najmodavca i tužiteljice M. B. kao najmoprimca sljedećeg sadržaja: „Tuženik Osnovna škola dr. F. T., OIB: ..., B., ..., kao najmodavac i tužiteljica M. B., OIB: ..., G. B. ... Z., ..., kao najmoprimac, zaključuju slijedeći
UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM
ČL. 1.
Najmodavac daje, a najmoprimac prima u najam stan koji se nalazi na I katu zgrade sagrađene na čest. zem. 5390/8, ZU 750 , K.O. B., koja se nalazi u G. B., anagrafske oznake ..., a koji stan se sastoji od 2 sobe, kuhinje, blagovaonice i dnevnog boravka, kupaonice i hodnika, ukupne površine 58,50 m2 s pripadajućim vanjskim stepeništem i ostavom ispod njega površine 10,19 m2.
ČL. 2.
Pravo na korištenje stana zajedno sa najmoprimcem imaju:
1. M. B., suprug,
2. G. B., kći.
ČL. 3.
Najmoprimac je dužan plaćati najmodavcu zaštićenu najamninu prema izračunu najmodavca sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine i to najkasnije do 15-og u mjesecu za tekući mjesec.
ČL. 4.
Najmoprimac ima pravo koristiti zajedničke uređaje i prostorije u zgradi, kao i zemljište koje služi za redovnu uporabu zgrade.
ČL. 5.
Ugovorne strane su suglasne da će najmodavac snositi troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava i troškove za radove na redovitom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, dok će troškove tekućeg održavanja stana, jednako kao i režijske troškove nastale korištenjem stana snositi najmoprimac. ČL. 6.
Najmoprimac može koristiti stan samo za stanovanje, a zajedničke dijelove i uređaje u zgradi samo u skladu s njihovom namjenom.
Najmoprimac je dužan koristiti stan pažljivo i čuvati zgradu od kvara i oštećenja. Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.
ČL. 7.
Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam.
Najmoprimac ne može u stanu obavljati bilo koju poslovnu djelatnost. ČL. 8.
Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcu pregled stana, jednom godišnje i po prethodnoj obavijesti najmodavca, kao i u svakom slučaju oštećenja stana ili radi sprječavanja nastanka štete.
ČL. 9.
Ovaj ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.
ČL. 10.
Otkaz odnosno raskid ovog ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način propisan Zakonom o najmu stanova.
ČL. 11.
Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu regulirane ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.
ČL. 12.
Ugovorne strane su suglasne da je ovim ugovorom izražena njihova prava i slobodna volja pa ga u znak prihvata prava i obveza koje za njih iz ugovora proizlaze vlastoručno potpisuju.
2. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška u iznosu od 3.000,00 kn / 398,17 eura
3. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici parnični trošak u iznosu od 2.800,00 kn / 371,62 eura u roku 15 dana.
II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici trošak za sastav žalbe u iznosu od 950,00 kn / 126,07 eura u roku 15 dana.“
2. Protiv te presude suda drugog stupnja reviziju dopuštenu rješenjem ovoga suda Revd 1043/2023-2 od 12. srpnja 2023. podnosi tužena u skladu sa čl. 382. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novineˮ, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 - dalje: ZPP) zbog pravnog pitanja:
"Je li tužiteljica zbog nepodnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana odnosno nepodnošenja tužbe radi donošenja presude koja zamjenjuje taj ugovor u razumnom vremenu (tužba je podnesena tek nakon 23 godine od stupanja na snagu Zakona o najmu stanova) izgubila stečena prava najmoprimca?"
3. Predlaže da se revizija prihvati i pobijana presuda preinači na način da se odbije žalba tužiteljice i potvrdi presuda suda prvog stupnja.
4. Odgovorom na reviziju tužiteljica osporava revizijske navode tužene i predlaže da se revizija odbije a ujedno podnosi zahtjev za naknadom troškova povodom odgovora na reviziju.
5. Revizija je osnovana
6. Pobijana presuda je povodom revizije ispitana u skladu sa čl. 391. st. 3. ZPP samo u dijelu u kojem je dopuštena i samo zbog pitanja zbog kojeg je dopuštena.
7. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za donošenjem presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana.
8. Povodom revizije, a polazeći od sadržaja pravnog pitanja u svezi kojeg je dopušteno podnošenje revizije, sporno je ima li okolnost propuštanja podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana ili podnošenja tužbe sa zahtjevom za donošenje presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana u razumnom vremenu za posljedicu gubitak stečenih prava najmoprimca.
9. Tijekom postupka prema činjeničnim utvrđenjima nižestupanjskih sudova proizlazi nespornim da je tužiteljica stekla stanarsko pravo prema čl. 11. st. 1. Zakona o stambenim odnosima („Narodne novine“, broj 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93 - dalje: ZSO), time što je kao nastavnica osnovne škole dobila stan na korištenje 1978. od kada u tom stanu sa svojom obitelji živi i podmiruje stanarinu i režijske troškove.
10. Prije odgovora na postavljeno pravno pitanje valja navesti da je tužiteljici stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 - dalje: ZNS) prestalo stanarsko pravo ali da je istodobno stekla prava i obveze najmoprimca u skladu sa čl. 30. st. 1. i 2. ZNS.
11. Posljedica ove okolnosti je da najmoprimac (dosadašnji nositelj stanarskog prava) i vlasnik stana sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu (čl. 31. st. 1. ZNS).
12. Nadalje čl. 33. st. 2. ZNS je propisano da je zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom. Stavkom trećim istoga članka je propisano da ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Ti se postupci smatraju hitnim.
13. Imajući u vidu prethodno citirane odredbe ZNS proizlazi slijedeći odgovor na postavljeno pravno pitanje:
Propuštanje podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana, odnosno tužbe koja će zamijeniti taj ugovor u primjerenom roku ima za posljedicu gubitak stečenih prava zaštićenog najmoprimca.
Primjereni rok za podnošenje zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom / podnošenje tužbe za donošenje presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom utvrđuje se ovisno o okolnostima svakog pojedinog slučaja, osobito imajući u vidu jesu li postojale okolnosti koje bi opravdavale propuštanje podnošenja zahtjeva zaštićenog najmoprimca za sklapanje ugovora o najmu stana.
Protek razdoblja od skoro 23 godine prelazi primjereni razumni rok u kojem je zaštićeni najmoprimac trebao podnijeti zahtjev.
14. Naime, a prema pravnom shvaćanju ovoga suda iznijetom u više prethodnih odluka (Rev 3023/2015-2 od 17. listopada 2018., Rev x 640/12-2 od 8. travnja 2015., Rev 2349/15-2 od 16. siječnja 2018. i dr.) iako propust najmoprimca da postupi prema čl. 33. st. 2. ZNS nema izravan učinak u smislu da se propuštanjem roka za sklapanje ugovora o najmu stana gubi status zaštićenog najmoprimca, ova okolnost ne lišava najmoprimca obveze da u primjerenom razumnom vremenu, koje se utvrđuje prema okolnostima svakog pojedinog slučaja, zatraži sklapanje ugovora o najmu stana radi pravne sigurnosti, odnosno potrebe da se u razumnom roku otklone dvojbe glede prava i obveza najmoprimca i najmodavca. Nije prihvatljivo da se od najmodavca i vlasnika stana očekuje da unedogled čeka najmoprimca da zatraži sklapanje ugovora o najmu.
15. U okolnostima konkretnog slučaja revizijski navodi tužiteljice se odnose na činjeničnu tvrdnju da je za propuštanje podnošenja zahtjeva za sklapanjem ugovora o najmu stana (tužbe za donošenje presude koja će zamijeniti ovaj ugovor) imala opravdan razlog jer je od tuženika prethodno dobila suglasnost za otkup stana i da je stoga bila u uvjerenju da će stan otkupiti.
16. Ovi navodi tužiteljice bili bi prihvatljivi u okolnostima da od trenutka stupanja na snagu ZNS pa do podnošenja tužbe u ovom predmetu nije prošlo skoro 23 godine (ZNS je stupio na snagu 5. studenog 1996. a tužba je podnesena 26. srpnja 2019.).
17. Tijekom tog razdoblja, prema činjeničnim utvrđenjima nižestupanjskih sudova proizlazi da je tužiteljica ostvarila odobrenje tuženika za otkup stana, međutim, stan nije otkupila, a Skupština Splitsko dalmatinske županije njen zahtjev za otkupom stana tijekom 2014. godine nije uvrstila u dnevni red.
18. Unatoč tome tužiteljica daljnjih pet godina nije tražila zaštitu svojih prava podnošenjem ove tužbe u namjeri da regulira svoj stambeni status.
19. Kada se sagledaju ove okolnosti proizlazi da tužiteljica nije imala opravdani razlog da se u tako dugom razdoblju nije obratila vlasniku stana sa namjerom da regulira svoj stambeni status.
20. Stoga, a kako tužiteljica nije navela uvjerljive razloge za propuštanje podnošenja zahtjeva za sklapanjem ugovora o najmu stana, proizlazi da je izgubila status zaštićenog najmoprimca.
21. Navodi tužiteljice da je smatrala da će uspjeti otkupiti stan nisu uvjerljivi u okolnostima kada niti u pogledu ostvarivanja prava na otkup stana nije postupala aktivno, već je očito zahtjev za otkupom stana podnijela 2014. kada je već od stupanja na snagu ZNS bilo prošlo 18 godina.
22. Naime, namjera tužiteljice da ostvari otkup stana nije zapreka da sa tuženikom regulira svoj status sklapanjem ugovora o najmu stana.
23. Stoga, a kako se prvostupanjska odluka temelji na pravnom shvaćanju koje je u skladu sa pravnim shvaćanjem revizijskog suda, temeljem čl. 391. st. 7. ZPP pobijana drugostupanjska presuda je preinačena na način da je odbijena žalba tužiteljice i potvrđena je prvostupanjska presuda.
24. Temeljem čl. 166. st. 2. ZPP odlučeno je o troškovima postupka povodom revizije. Trošak tužene sastoji se od troškova sastava prijedloga za dopuštenje revizije i revizije, za svaku radnju temeljem Tbr. 10. toč. 5. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj 138/23 - dalje: OT) zatraženih 149,31 €, te plaćenih pristojbi na prijedlog za dopuštenje revizije i reviziju (26,54 € na reviziju te isti iznos na prijedlog za dopuštenje revizije).
25. Ukupno parnični troškovi tužene za zastupanje po punomoćniku odvjetniku iznose 351,70 € te je stoga odlučeno kao pod točkom II. izreke.
Zagreb, 28. veljače 2024.
Predsjednik vijeća:
Đuro Sessa, v.r.
