REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Stalna služba u Poreču-Parenzo

Turistička ulica 2, 52440 Poreč

Posl.br. P-806/2024-18

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču-Parenzo, po sutkinji tog suda mr. sc. Marčeli Štefanuti kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja RANCH BUIĆI j.d.o.o., iz [adresa], OIB:89818653183, zastupan po punomoćniku Saši Drobnjaku, odvjetniku iz Pule, protiv tuženika 1. UT, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. ČT, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupani po punomoćniku Tomislavu Brajkoviću, odvjetniku iz Poreča, radi poništaja otkaza o zakupu, nakon javne glavne rasprave zaključene dana 08. rujna 2025. godine u prisutnosti punomoćnika tužitelja, tuženika osobno i punomoćnika tuženika, dana 21. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I Utvrđuje se da je Izjava tuženika UT i ČT od 20. veljače 2024. o jednostranom otkazu Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 11. travnja 2022. godine koji sadrži potvrdu javnog bilježnika Tanje Ferenc iz Poreča, posl. br. OV-2640/2022 od 29. travnja 2022., dana tužitelju, ništetna i ne proizvodi pravne učinke.

II Nalaže se tuženicima da tužitelju naknade parnični trošak u iznosu od 2.347,90 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja na dosuđeni iznos troška teče od dana donošenja Presude pa do isplate, u roku od 15 dana.

III Odbija se zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška.

Obrazloženje

1. Tužitelj je dana 14.08.2024. podnio tužbu protiv tuženika kojom traži da sud donese presudu u sadržaju kao u izreci ove Presude. U tužbi navodi da su tužitelj i tuženici u ugovornom odnosu zakupa poslovnog prostora – ugostiteljskog objekta “Ranch Barba Nane” u [adresa], temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora zaključenog 11. travnja 2022. godine (u daljnjem tekstu. Ugovor). Tužitelj da je kao zakupnik sa tuženicima kao zakupodavcima, zaključio navedeni ugovor na određeno vrijeme od deset godina, počevši od 01. siječnja 2022, te da je u tom prostoru obavljao ugostiteljsku djelatnost restorana. Predmet zakupa da su nekretnine navedene u čl. 1. Ugovora, tj. nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Pazinu, Zemljšnoknjižni odjel Poreč- Parenzo kao k. č. br. ZGR. [katastarska čestica], k.č. br. i k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Člankom 4. Ugovora ugovorena da je godišnja zakupnina od 19.000,00 € koja se plaća u dva dijela, tj. prvi obrok od 9.500,00 € do 01. veljače, a drugi obrok od 9.500,00 € do 01. lipnja tekuće godine (osim u 2022. godini kada je prvi obrok zakupnine plaćen kod potpisivanja Ugovora). Nadalje ističe da je za 2024. godinu prvi obrok zakupnine plaćen po U i ST dana 22. veljače 2024. i to dva puta po 2.375,00 € UT i isto toliko supruzi ČT – LT, odnosno sveukupno 9.500,00 €. Da su dana 20. veljače 2024. godine, tuženici tužitelju putem maila dostavili Izjavu kojom temeljem čl. 9. Ugovora jednostrano otkazuju zakupni odnos zbog neplaćanja zakupnine i vršenja preinaka u poslovnom prostoru bez suglasnosti zakupodavca. Tužitelj da izričito osporava da bi u zakupljenom prostoru vršio bilo kakve preinake bez suglasnosti tuženika. Nakon toga tuženici da su po punomoćniku Tomislavu Brajkoviću, odvjetniku u [adresa], preporučenom poštanskom pošiljkom dostavili dopis datiran sa 26. veljače 2024. kojim se obavještavaju da je prestao predmetni Ugovor, da je zakupnina plaćena nakon prestanka Ugovora, tj. nakon 20. veljače 2024., te da tužitelja pozivaju na dostavu bankovnog računa na koji će vratiti primljeni novčani iznos od ukupno 9.500,00 €.d Na navedeni dopis tužitelj da se očitovao putem punomoćnika Saše Drobnjaka dopisom od 06. ožujka 2024. i mailom od 07. ožujka 2024. Dana 19. ožujka 2024. tuženici da su uputili tužitelju dopis kojim ponovno pozivaju tužitelja na predaju posjeda, no i da su bili spremni predložiti novi ugovor o zakupu uz izmijenjene uvijete. Predlažu da tužitelj u svrhu obavljanja zakupa ne smije koristiti do sada korištene k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koje da su u naravi služile za pristup ugostiteljskom objektu, pomoćnim objektima, terase i parkiranje vozila gostiju. Tužitelju da su nudili na korištenje samo k. č. br. ZGR. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a da se pristup do njih ostvaruje po k. č. br. [katastarska čestica] u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koja da je u naravi pristupni put sa sjeverne strane k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], upisana kao “opće društveno vlasništvo u općoj uporabi”. Međutim, budući da su tuženici protiv tužitelja dana 02. svibnja 2024. pokrenuli ovršni postupak pred istim sudom radi ispražnjenja i predaje u posjed predmetnih nekretnina, daljnji dogovor između stranaka da nije moguć. Temeljem čl. 535. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupnik ne plati zakupninu ni u roku 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje (st. 1.). Ali da će ugovor ostati na snazi ako zakupnik isplati zakupninu prije nego što mu otkaz bude priopćen (st. 2.). Nadalje izjavljuje da je čl. 9. Ugovora predviđena komunikacija ugovornih strana pisano preporučenom poštanskom pošiljkom, stoga mailom upućena izjava tuženika od 20. veljače 2024. da nije valjani način uručivanja otkaza Ugovora. Nadalje ističe, da tuženici nisu pozvali tužitelja na plaćanje zakupnine prije otkazivanja Ugovora, pa da ni iz tog razloga otkaz Ugovora ne proizvodi pravne učinke. Tužitelj da je u zakupljeni poslovni prostor uložio znatna sredstva, a kako je predmetni Ugovor sklopljen na vrijeme od 10 (deset) godina, očekivano su predviđali zaradu u predstojećim godinama, te da je bio prisiljen ustati ovom tužbom.

2. U odgovoru na tužbu tuženici osporavaju tužbu i tužbeni zahtjev, osporavaju sve navode, prijedloge i zahtjeve tužitelja. Upućuje na: Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 11.04.2022. i to u čl.4.al.4. ugovora kojim se određuje da se prvi obrok zakupnine plaća najkasnije do 1.veljače tekuće godine, što znači da je za ovu godinu prvi obrok zakupnine trebao biti plaćen do najkasnije do 1.veljače 2024., i čl.9.al.2 ugovora kojim se određuje da ugovor prestaje jednostranim otkazom zakupodavca u slučaju ne plaćanja zakupnine iz čl.4. Iz navedenoga da slijedi da tuženici, imaju pravo na jednostrani raskid ugovora u slučaju ne plaćanja/kašnjenja sa plaćanjem zakupnine. Nadalje navode da su određene novčane iznose dana 22.veljače 2024. platili U i ST da je tužitelj Ranch Bujići j.d.o.o. dana 20.veljače 2024. primio jednostranu raskidnu Izjavu tuženika-zakupodavaca o raskidu predmetnog Ugovora o zakupu. Iz navedenoga da slijedi da tužitelj Ranch Buići j.d.o.o. ove godine nije platio ništa zakupodavcima (tuženicima), da su treće osobe U i ST izvršili neko plaćanje bez pravne osnove dana 22.veljače 2024., dakle dva dana nakon što je Ranch Buići j.d.o.o. primio jednostranu raskidnu izjavu i nakon 22 dana od isteka roka plaćanja zakupnine po ugovoru, te da navedene treće osobe U i ST nisu u nikakvom obvezno pravnom odnosu sa tuženicima jer između njih nema nikakvih zaključenih ugovora. Naglašava da je predmetni ugovor o zakupu zaključen samo sa t.d.Ranch Buići j.d.o.o. da je jednostrani otkaz Ugovora o zakupu potpuno životno logičan, utemeljen na ugovorenim odredbama i da je zakonit. Prvi obrok zakupnine je trebao biti plaćen najkasnije do 1.veljače 2024., tuženici da su čekali zakupnika (tužitelja) 20 dana do 20.veljače 2024. kada je njihovom strpljenju došao kraj i kada su izjavili Izjavu o raskidu koju zakupnik (tužitelj) prima istog dana 20. veljače 2024. Postavljaju pitanje zašto bi tuženici tako dugo čekali zakupoprimca, koji krši ugovor i ne drži se ugovornih odredbi rokova plaćanja. Po predmetnom ugovoru jedan od razloga za jednostrani raskid je i upotrebljavanje predmetnog poslovnog prostora suprotno ugovoru o zakupu (v.čl.9.al.2.). S tim u vezi da upućuju na čl.7.ugovora, gdje stoji propisano da se nikakve preinake i radovi u poslovnom prostoru ne mogu obavljati bez pisanog odobrenja zakupodavaca (tuženika) i da zakupoprimac (tužitelj) nema prava na naknadu bilo kojih ulaganja koje je obavio bez pisanog odobrenja zakupodavaca. U ovome slučaju da nema nikakvog odobrenja za bilo koja ulaganja. Nadalje upućuju na sadržaj spisa posl.br. Ovr-305/2024. koji da se tiče predmetnog ugovora o zakupu, u kojem predmetu tužitelj kao ovršenik u prijedlogu za odgodu ovrhe od 14.kolovoza 2024. čini nespornim da je vršio preinake (v.toč.II st.2.). Navode da je time dokazano da je i tim preinakama (iz toč.II.st.2.prijedloga za odgodu ovrhe iz spisa Ovr-305/2024) tužitelj kršio predmetni ugovor o zakupu i da je koristio, predmetni poslovni prostor suprotno odredbama ugovora (v.čl.9.al.2.ugovora). Sve navedeno da dokazuje da se isti upotrebljava suprotno ugovoru (v.čl.3.Ugovora o zakupu). Predlažu da sud odbije tuženi zahtjev kao neosnovan.

3. U dokaznom postupku izvršen je uvid u: Ugovor o zakupu poslovnog prostora (5-11), izvadak iz zemljišne knjige (12), izjavu (13), dopise (14-21), fotografije (44-51), e-mail poruke (54-55), potvrdu o primitku (56), izvadak iz sudskog registra (57- 59), uplate (60-61), preslik dijela ovosudnog ovršnog spisa Ovr-305/2024 (62-67), povratnicu (68), te je saslušana svjedokinja RT i tuženici kao parnične stranke.

3.1. Druge dokaze sud nije provodio jer je na temelju provedenih dokaza dostatno utvrđeno činjenično stanje da se može donijeti meritorna odluka.

4. Tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan.

5. Provedenim dokazima (5-12) utvrđeno je da su tužitelj, u svojstvu zakupnika i tuženici, u svojstvu zakupodavca i kao vlasnici nekretnina, dana 11.04.2022. sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora, ugostiteljskog objekta "Ranch-Barba Nane" u [adresa], u [adresa], koji je smješten na k. č. zgr. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] obje u k. o. [katastarska općina]. Ugovor je sklopljen na određeno vrijeme od 10 godina, počevši od 01.01.2022. Čl. 4. Ugovora, između ostalog, ugovorena je godišnja zakupnina u iznosu od 19.000,00 eura, u kunskoj protuvrijednosti, prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja. Ugovoreno je da će zakupnik za tekuću kalendarsku 2022. kod potpisa Ugovora platiti 50% ugovorene zakupnine odnosno prvi obrok zakupnine u iznosu od 9.500,00 eura, a drugi obrok u iznosu od 9.500,00 eura najkasnije do 01.06.2022. A za naredne godine zakupa zakupnina da se plaća tako da se prvi obrok od 9.500,00 eura plaća najkasnije do 01.02. tekuće godine, a ostatak odnosno drugi obrok zakupnine od 9.500,00 eura za tekuću godinu da se plaća najkasnije do 01.06. tekuće godine, pa tako redom za sve sljedeće godine. Ugovoreno je da se za zakupodavca UT plaća na njegov račun otvoren kod OTP Banke, a za zakupodavca ČT plaća na bankovni račun njegove supruge LT, na njezin račun otvoren kod PBZ Banke. Čl. 9. Ugovora ugovoreno je da ugovor prestaje istekom vremena na kojeg je sklopljen, zatim jednostranim otkazom od strane zakupodavca u pisanom obliku, u slučaju da zakupnik ne plati bilo koji dospjeli obrok zakupnine ili režijskih troškova te u slučaju ako zakupnik upotrebljava poslovni prostor suprotno odredbama Ugovora, zatim jednostranim otkazom od strane zakupnika u kojem slučaju zakup prestaje samo u trenutku isteka tekuće godine u kojoj je dan jednostrani otkaz i u kojem slučaju se nema pravo na povrat plaćene zakupnine, zatim na temelju pisanog sporazuma ugovornih strana, s time da otkazni rok u slučaju prestanka ugovora prije isteka ugovora iznosi mjesec dana. Istom odredbom je propisano da sve dostave, uključujući i dostavu jednostranog otkaza sukladno ugovoru od strane zakupodavca upućenog zakupniku i zakupnika upućenog zakupodavcima, koje zakupodavac i zakupnik upute preporučenom pošiljkom, a koje druga – suprotna ugovorna strana nije primila zbog svog propusta, da će se smatrati da su uredno dostavljene te da su zakupnik i zakupodavci uredno obaviješteni. Ugovor je od strane zakupodavaca i zakupoprimca ovjeren kod javnog bilježnika Tanje Ferenc, iz [adresa], dana 29.04.2024. pod posl. br. Ov-2640/2022. Iz potvrde ovršnosti javnobilježničkog akta od 22.05.2024. pod brojem OU-107/2024-2 utvrđeno je da je potvrđeno da je javnobilježnički akt postao ovršan 21.02.2024.

6. Nadalje je utvrđeno (13) da su tuženici dana 20.02.2024. poslali tužitelju e- mail – izjavu kojom se pozivaju na čl. 9. Ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora kojom jednostrano otkazuju ugovor o zakupu poslovnog prostora od 11.04.2022. koji sadrži potvrdu javnog bilježnika Tanje Ferenc posl. br. Ov-2640/2022 od 29.04.2022. zbog ne plaćanja dospjelog iznosa zakupnine i vršenja preinaka u poslovnom prostoru bez suglasnosti zakupodavca te da predmetni ugovor prestaje sa istim danom 20.02.2024., sve s naznakom da zakupnik napusti predmetni poslovni prostor i preda ga zakupodavcima u stanju kakvog ga je primio kao i da preda sav inventar zakupodavcima u stanju u kojem ih je primio, sve s rokom od 8 dana odnosno do 28.02.2024.

7. Između stranaka nije sporno da su tuženici predmetnu Izjavu o jednostranom otkazu od 20.02.2024. poslali tužitelju putem maila.

8. Također je utvrđeno (14-15) da su tuženici dopisom od 26.02.2024. obratili se tužitelju na Gmail tužitelja, Gmail PT, zatim na adrese BT i ST, [adresa], da je predmetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora prestao sukladno čl. 9. Ugovora, da su tužitelj i BT i ST saznanja o Izjavi o jednostranom otkazu ugovora dobili 22.02.2024. te da je predmetni ugovor o zakupu prestao dana 20.02.2024. Iz navedenog dopisa proizlazi da su tuženici na račune (navedenih u Ugovoru) dobili određene uplate i to ČT **.**.2024. od ST i BT iznos od ukupno 4.750,00 eura, a UT od ST ukupno iznos od 4.750,00 eura. Tuženici u dopisu navode da su navedene uplate došle od strane trećih osoba, bez ikakve pravne osnove, a ne od tužitelja, zato tuženici traže da ih se obavijesti na koji račun da izvrše povrat uplaćenih iznosa.

9. Između stranaka je nesporno da je na račune tuženika (UT i supruge ČT) uplaćen iznos od ukupno 9.500,00 eura dana 22.02.2024. Nesporno je da su navedeni iznos uplatili BT i ST. Međutim, tuženici osporavaju da je na račune tuženika navedeni iznos uplatio tužitelj Ranch Buići j.d.o.o.

10. Uvidom u izvadak iz sudskog registra (57-59) utvrđeno je da je Ranch Buići j.d.o.o. sa sjedištem na adresi [adresa], upisan za djelatnost restorana i ostalih objekata za pripremu i usluživanje hrane te da su osnivači i članovi tvrtke BT, [adresa] i ST, [adresa] te da je BT direktor te da zastupa tvrtku samostalno i neograničeno. Iz navedenog utvrđenja proizlazi da BT i ST nisu treće osobe u smislu da nemaju nikakvih saznanja i da nemaju nikakav pravni odnos s tuženicima, a sve s obzirom na činjenicu da je upravo BT zakonski zastupnik tužitelja koji je i potpisao Ugovor o zakupu poslovnog prostora.

11. S obzirom na sam meritum spora, a koji se odnosi na jednostrani otkaz Ugovora o zakupu poslovnog prostora zbog neplaćanja zakupnine, te nesporne činjenice da je na račun tuženika (prvotuženika i supruge drugotuženika, sukladno Ugovoru o zakupu) dana 22.02.2024. uplaćen iznos od ukupno 9.500,00 eura, a koji iznos predstavlja prvi obrok zakupnine za 2024., a koja obveza plaćanja prvog obroka je bila do 01.02.2024., nesporno je utvrđeno da su tuženici dana 22.02.2024. primili zakupninu koja se odnosi na prvi obrok zakupnine za 2024.

12. Dakle, s obzirom da je predmet tužbenog zahtjeva, da li je izjava tuženika od 20.02.2024. o jednostranom otkazu Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 11.04.2022. ovjeren po javnom bilježniku 29.04.2022., ništetna, za meritorno odlučivanje valja primijeniti odredbe Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/21, 114/22, 156/22, dalje: ZOO) koje propisuju Ugovor o zakupu, od općih odredbi pa do obveza zakupodavca i zakupnika te prestanka zakupa (čl. 519. – 549.). U konkretnom slučaju primjenjuju se odredbe koje se odnose na obveze zakupodavca i zakupnika te otkaz zbog neplaćanja zakupnine i prestanak zakupa.

13. Odredbom čl. 535. st. 1. ZOO-a propisano je da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupnik ne plati zakupninu ni u roku 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje.

14. Tužitelj kao zakupnik prije sporne izjave o jednostranom otkazu nije pisanim putem ni preporučenom pošiljkom kako to propisuje i odredba čl. 9. Ugovora o zakupu opomenuo tužitelja kao zakupnika da plati zakupninu. Tuženici su 20.02.2024. prvi puta pisano i dostavom putem e-maila obavijestili tužitelja da daju izjavu o jednostranom otkazu te da je Ugovor otkazan sa 20.02.2024. , a tuženici su 22.02.2024. na svoje račune primili ugovorenu zakupninu tj. 2 dana od primitka e-mail poruke, unatoč obvezi tuženika da se mora poslati preporučenom pošiljkom.

15. Budući da tuženici kao zakupodavci nisu pozvali tužitelja, na valjan, zakoniti način, na plaćanje zakupnine prije davanja otkaza ugovora o zakupu, a da je nesporno da je na račun tuženika 22.02.2024. plaćena zakupnina koja u naravi predstavlja prvi obrok zakupnine za 2024. tj. da su tuženici na svoje račune primili iznos koji u naravi predstavlja zakupninu za prvi obrok za 2024., nesporno je da je tužitelj u roku od 15 dana od zaprimanja "jednostranog otkaza" uplatio zakupninu. A tvrdnje tuženika da tužitelj nije uplatio zakupninu za 2024. – prvi obrok, već da je iznos za prvi obrok zakupnine plaćen od strane trećih osoba nije osnovan, s obzrim na nespornu činjenicu da su BT i ST osnivači i članovi tvrtke tužitelja, dakle, ne radi se o trećim osobama koje ne bi bile ni u kojem smislu povezane sa tužiteljem.

16. Tuženici su sukladno odredbi čl. 535. st. 1., ali i čl. 9. Ugovora o zakupu poslovnog prostora bili dužni pisano preporučenom poštanskom pošiljkom pozvati tužitelja na plaćanje zakupnine i tek ako tužitelj u roku od 15 dana ne bi uplatio zakupninu u tom slučaju bi tuženici mogli otkazati Ugovor o zakupu jednostranom izjavom o otkazu zbog neplaćanja zakupnine.

17. Iz očitovanja zakupnika (17-19) proizlazi da tužitelj osporava tvrdnje tuženika da bi se radilo o valjanom jednostranom otkazu od strane zakupodavaca. Iz navedenog proizlazi da je tužitelj na vrijeme uplatio traženu zakupninu i to 22.02.2024.

18. Uvidom u spis posl. br. Ovr-305/2024 (koji je u presliku djelomično priložen ovom spisu) utvrđeno je da su tuženici, kao ovrhovoditelji, dana 30.04.2024. podnijeli protiv tužitelja, kao ovršenika, prijedlog za ovrhu na temelju ovršne isprave (Ugovora o zakupu poslovnog prostora solemniziranog 29.04.2022. po javnom bilježniku Tanji Ferenc te Izjave o raskidu ugovora o zakupu poslovnog prostora od 20.02.2024.), radi predaje u posjed, zatim da je sud odredio predloženu ovrhu, zatim da je zaključkom posl. br. Ovr-305/2024-24 od 09.10.2024. određena provedba ovosudnog rješenja o ovrsi te konačno da je rješenjem posl. br. Ovr-305/2024-35 od 10.02.2025. utvrđeno da je ovrha dovršena. Iz fotografija priloženih spisu proizlazi da se radi o određenom poslovnom prostoru, ali za ovu pravnu stvar su irelevantne te fotografije.

19. Svjedokinja RT r. Č, iskazala je: "Po pričanju mog sina ST i muža PT meni je poznato da su tužitelj i tuženici sklopili ugovor o zakupu sa tuženicima. Poznato mi je da je dogovoreno da će se zakupnina plaćati dva puta na godinu i to u 2. i 6. mj. Poznato mi je da su radili dvije godine i uložili puno sredstava za otvoriti i raditi. Zašto je došlo do raskida ugovora ja ne znam. Ugovor je sklopljen na rok od 10 godina. Meni nije poznato da je tužitelj imao problema oko plaćanja zakupnine, niti da su ga tuženici opomenuli radi neplaćanja. Početkom 2. mj. 2024., negdje oko 20.02.2024., mi smo došli u objekat radi čišćenja i po poštu, a za potrebe pripreme zbog početka turističke sezone i tada smo naišli na glavnom ulazu u dvorište naišli smo zatvoreni portun sa lancem i lokotom. Nakon toga, ali tek tijekom ovršnog postupka kada smo morali iseliti, nismo bili u objektu, ali nakon tog 2. mj. 2024. mi nismo radili u objektu. Zakupnina odnosno prva rata zakupnine za 2024. bila je plaćena kada smo mi u veljači 2024. došli da bi počistili i pripremili za rad u sezoni. Zakupnina nije vraćena tuženicima. Meni nije poznato da li su tuženici tražili od tužitelja broj računa da vrate zakupninu za prvu ratu 2024. Ono što sam iskazala to znam po pričanju kako sam već rekla sina ST i muža PT. Ja sam neposredno vidjela da je bio lanac i lokot oko 20.02.2024. kada smo došli i htjeli čistiti i urediti objekat za sezonu. Ja ne znam do kada je trebalo platiti zakupninu tj. tu prvu ratu za 2024. Ja ne znam točno datum kada je plaćena prva rata zakupnine za 2024. ali znam da je to bilo u veljači. Na upit da li znam tko je to platio iskazujem vjerojatno moj sin ST i nećak od mog muža U, oni su meni rekli da su oni to platili. Ja ne znam da li su oni to platili kao fizičke osobe, ja ne ulazim u to.

19.1. Iz iskaza svjedokinje proizlazi da ima saznanja o sklopljenom Ugovoru o zakupu, o roku ugovorenog zakupa te načinu plaćanja zakupnine, da je tužitelj dvije godine radio u zakupljenom prostoru i uložio puno sredstava. Ali također iz iskaza proizlazi da nema saznanja o razlozima "raskida" niti o eventualnim neplaćanjima zakupnine. U 2. mjesecu 2024. kada je tužitelj htio uči u poslovni prostor da je zatekao lokot i bravu na predmetnom poslovnom prostoru. Sud je iskaz te svjedokinje prihvatio vjerodostojnim, međutim, iz njezinog iskaza nisu utvrđene relevantne činjenice koje se odnose na meritum spora.

20. Prvotuženik UT iskazao je: "Sa tužiteljem smo mi tuženici sklopili ugovor o zakupu na rok od 10 godina. Ugovoreno je da se zakupnina plaća dva puta na godinu i to prva rata najkasnije do kraja 1. mj., a druga rata u 6. mj. Ugovor je sklopljen 2022. Kada je došao kraj 1. mj. 2024. tužitelj još nije platio prvu ratu zakupnine za 2024. i mi smo njega nazivali i inzistirali da plati. BT bio je voditelj i sa njime smo kontaktirali. Kada smo inzistirali da uplati prvu ratu zakupnine, a to je bilo nakon proteka roka u kojem je on trebao uplatiti, on je nama odgovorio "sve u svoje vrijeme" i "da će platiti". Na naš upit kada će to biti, budući da nije kasnije ni odgovarao ni dao novac tj. nije platio, mi smo njemu 22.02.2024. putem e-maila i telefonom i službeno poštom, poslali otkaz ugovora. Kada sam ga zvao telefonom i obavijestio ga da ciljamo otkazati odgovor zbog neplaćanja zakupnine, BT je od mene tražio da mu to pošaljemo putem maila. I poslano mu je putem maila. Poslano mu je na tri adrese koje je on naveo. Ja sam i poštom poslao tužitelju 22.02.2024. otkaz. Od strane tužitelja mi nismo dobili uplatu zakupnine, prve rate za 2024. Mi smo dobili novac od strane PT, a ne od tužitelja. Ja sam u banci zatražio da bi izvršio povrati iznosa kojeg smo dobili, ali mi je u banci rečeno da ne mogu izvršiti povrat iznosa jer da je iznos plaćen iz privatno računa, a ne iz računa tužitelja. Ja nisam imao žiro račun na koji bi mogao vratiti taj iznos koji je plaćen od PT, jer je on, kako mi je u banci rečeno, gotovinom platio na šalteru banke. Taj novac kojeg je platio PT, plaćen je nakon što sam ja tužitelja, z.z. tužitelja, telefonski obavijestio o raskidu i nakon što sam mailom obavijestio tužitelja o raskidu. Mi tuženici smo zaista bili ozbiljni, odgovorni prema poslovnom odnosu, tj. iz ugovora o zakupu, a tužitelj nije bio korektan i odgovoran, nije platio i nije odgovarao na pozive. Za 2024. mi nismo primili zakupninu od tužitelja. Zato smo raskinuli ugovor. Ja sam uvijek razgovarao sa BT jer on je bio voditelj i on je uvijek vodio riječ u svim pregovorima. Na upit da li sam samo ja razgovarao sa tužiteljem odnosno BT iskazujem da smo sa U razgovarali i ja i brat ČT. Tako mi je brat ČT rekao da je razgovarao sa U vezano za neplaćanje prve rate za 2024. i da je U rekao "sve u svoje vrijeme", ali kako nije platio i ja sam nazvao BT i meni je rekao "sve u svoje vrijeme", a nekada mi se nije niti javio na poziv. Meni U nikada nije rekao kada će platiti i da li će platiti, nikada nije spominjao datum. Rekao mi je "sve u svoje vrijeme". O plaćanju ja sam razgovarao isključivo sa U. Ja nisam ni znao da bi PT i njegov sin bili u pozadini. Oni su dolazili sa U, ali ponavljam, ja sam razgovarao sa U. jer mi smo isključivo poslovni odnosi imali samo sa BT, odnosno tvrtkom RANCH BUIĆI. Sa tužiteljem smo potpisali ugovor. Meni je U. rekao da mu neka mail adresa ne funkcionira jer da nema šifru, pa me zamolio da mu mail pošaljem na neku drugu adresu, pa sam poslao na tu drugu adresu koju mi je dao, u spisu postoji ta druga adresa Dumbović, ali mi je dao i neku treću adresu jer da nije dobio na te prve dvije adrese koje mi je dao. Apsolutno sam bio korektan. Ja sam S. usmeno telefonom 10-ak puta slao opomenu. Komunicirali smo telefonom. Pisano sam se obratio, kako sam već iskazivao, mailom kada sam poslao otkaz i poštom. Tužitelj se ponašao jednostavno tako da nije htio dati odgovor da li će uopće platiti ili ne i mi smo bili prisiljeni da mu otkažemo zakup nakon 22 dana što smo ga čekali. On nije ispunio ugovorenu obvezu, a niti je dao naslutiti da bi platio i kada će platiti. Nije dao nikakav odgovor."

20.1. Iz iskaza prvotuženika proizlazi da je vezano za plaćanje prvog obroka zakupnine za 2024. razgovarao isključivo telefonom sa BT, zakonskim zastupnikom tuženika, a tek nakon što mu je z.z. tužitelja rekao da mu se pošalje i pisanim putem tuženici da su to učinili 20.02.2024. Dakle, tuženici sve do 20.02.2024.nisu se pisanim putem niti preporučenom pošiljkom obratili tuženiku s opomenom odnosno upitom za plaćanje prvog obroka zakupnine za 2024.

21. Drugotuženik ČT iskazao je: "Ja sam slušao iskaz svog brata i u cijelosti to isto ja potvrđujem u svom iskazu. BT, koji je z.z. tužitelja, nije bio u potpunosti korektan, niti prilikom uplate za raniju godinu jer je kasnio sa uplatama zakupnine i po dva i pol mjeseca. To sam samo dodao kako bi naglasio da tužitelj nije bio korektan u poslovnom odnosu jer se nije pridržavao ugovorenih rokova. Za 2024. želim još dopuniti iskaz, kojeg je dao moj brat, iz novina konkretno iz Njuškala smo saznali da tužitelj prodaje svoje poslovanje i kada sam to saznao nazvao sam ga i rekao mu da sam to saznao i što namjerava s time, budući da se radi o objektu koji je naše vlasništvo, a U mi je odgovorio "sve ćeš saznati u svoje vrijeme". Meni je to bilo jako važno jer se radilo o našim apartmanima, našem objektu. U ugovoru o zakupu iz 2022. izričito je pisalo da se u lokalu ne smije ništa dirati, u smislu preuređivanja bez suglasnosti nas zakupodavaca. Međutim, tužitelj je bez naše suglasnosti u lokalu sve porušio tako da lokal više nije bio za uporabu. To je tužitelj učinio već na početku ugovora o zakupu. Ja sam tužitelja odmah upozorio usmeno zašto ruši u objektu i odgovorio mi je da ću u dva mjeseca dobiti novi lokal, a koji do današnjeg dana nije napravljen. Ja pismeno nisam nikada upozoravao tužitelja za neplaćanje, ali jesam usmeno, takoreći tisuću puta, molio sam ga. Ja živim cca 150 m od tog objekta i zbog toga sam imao mogućnosti tako često usmeno upozoriti tužitelja i upozoravao sam ga."

21.1. Iz iskaza drugotuženika proizlazi da on ima ista saznanja kao i prvotuženik. Iz iskaza drugotuženika proizlazi da je tužitelj i prethodnih godina kasnio sa plaćanjem zakupnine (čak dva i pol mjeseca) zatim da je tužitelj već na početku ugovornog odnosa izvršio neke preinake u poslovnom prostoru, ali zbog toga, kako iz iskaza proizlazi, nisu poslali tužitelju jednostrani otkaz Ugovora.

21.2. Iskaze tužitelja je sud također prihvatio kao vjerodostojne, međutim, vezano za jednostrani otkaz Ugovora o zakupu, te slanje Izjave o jednostranom otkazu Ugovora o zakupu nije dan na valjano propisani način.

22. Sud u parničnom postupku odlučne činjenice utvrđuje sa stupnjem izvjesnosti, u smislu da uvjerenje suda o njima mora biti takvo da isključuje svaku razumnu sumnju u njegovu pravilnost i istinitost.

23. Temeljem odredbe čl. 221.a ZPP-a primjenom pravila o teretu dokazivanja u svijetlu tog instituta sud je mišljenja da je tužitelj dokazao osnovanim svoj tužbeni zahtjev. Naime, tuženici nisu, Izjavom o jednostranom otkazu, ispoštovali odredbe čl. 9. Ugovora o zakupu poslovnog prostora i čl. 535. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, zato je navedena Izjava o jednostranom otkazu ništetna i ne proizvodi pravne učinke.

24. Iz svih naprijed navedenih razloga tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan te je presuđeno kao u toč. I. izreke presude.

25. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Sl. list SFRJ 4/1977, 36/1977, 36/1980, 6/1980, 69/1982, 43/1982, 58/1984, 74/1987, 57/1989, 20/1990, 27/1990, 35/1991, Narodne novine broj 53/1991, 91/1992,112/199, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 85/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/22, 114/22, 155/23, dalje: ZPP). Tužitelj je uspio u ovom postupku pa su mu tuženici dužni naknaditi parnični trošak. Tužitelju je priznat parnični trošak za sastav tužbe, za zastupanje na ročištima 13.03.2025. i 08.09.2025. za svaku radnju po 500,00 eura plus PDV u iznosu od 375,00 eura te trošak sudske pristojbe na tužbu 236,45 eura i na presudu 236,45 eura što sveukupno iznosi 2.347,90 eura. Visina priznatog i obračunatog troška temelji se na tarifnom broju 7., 9.1., 46. i 54. Tarife o nagradi i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 142/2012, 103/2014, 118/2014,107/2015, 37/2022, 126/2022, 138/2023). Tuženicima parnični trošak nije priznat jer nisu uspjeli u ovom postupku. Tužitelju nije priznat putni trošak za punomoćnika tužitelja jer trošak punomoćnika tužitelja čije je sjedište izvan područja suda pred kojim se vodila parnica može iznositi samo koliko bi iznosio i trošak odvjetnika čije je sjedište u mjestu parničnog suda. Parnični se troškovi dosuđuju stranci, a ne njezinu punomoćniku. Tužitelju se mogu dosuditi samo oni troškovi koji bi pripadali nekom od odvjetnika iz sjedišta suda.

26. Slijedom svega naprijed navedenog presuđeno je kao u izreci.

U Poreču – Parenzo 21. listopada 2025.

S u t k i nj a:

mr. sc. Marčela Štefanuti

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove Presude dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu, a podnosi se putem ovog suda, u roku od 15 dana, od dana objave ove Presude.

DNA:

1. Pun. tužitelja,

2. Pun. tuženika.