Republika Hrvatska

Općinski sud u Sesvetama

Stalna služba u Vrbovcu

Vrbovec, Trg Petra Zrinskog 22

Poslovni broj: Ps-15/2023-11

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Sesvetama, Stalna služba u Vrbovcu, po sucu toga suda Lidiji Jakšić, kao sucu pojedincu u građanskopravnom predmetu tužiteljice SS iz Sesveta, Rebro 25, OIB: [osobni identifikacijski broj], protiv 1. tuženika BMD d.o.o. Sesvete, Dobrodolska 13a, OIB: 79273112873 i 2. tuženika Mesec Josipa iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku Zlatku Kovačiću, odvjetniku iz Zagreba, radi ništetnosti, nakon zaključene glavne i javne rasprave održane 08. rujna 2025., u prisutnosti tužiteljice, a u odsutnosti 1. i 2. tuženika, 21. listopada 2025., donio, objavio i

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je Ugovor o upravljanu sklopljen dana 31. svibnja 2016. između 1. tuženika BMD d.o.o. iz Sesveta, Dobrodolska 13A i 2. tuženika MS iz [adresa], nikada nije niti nastao.

II. Svaka stranka snosi svoj parnični trošak.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je protiv 1. i 2. tuženika podnijela tužbu navodeći da je vlasnica poslovnog prostora u zgradi na adresi [adresa] koja je u zemljišnim knjigama upisana kao Poslovna dilatacija. Trgovačko društvo BMD d.o.o. iz [adresa] upisano je kao upravitelj poslovne zgrade na adresi [adresa], a koja je u zemljišnim knjigama upisana kao Poslovna diletacija, pokrenulo je nekoliko sudskih parnica protiv tužiteljice, prilažući uz tužbi Ugovor o upravljanju, sklopljen dana 31.05.2011., koji je sklopljen između poduzeća BMD d.o.o. iz [adresa], i MS iz [adresa]. Na temelju Ugovora o upravljanju, sklopljenog dana 31.05.2011. 1. i 2. tuženika, 1. tuženik tereti tužiteljicu za razne obveze, temeljem kojih je pokrenuo protiv tužiteljice razne sudske sporove. Tužiteljica osporava Ugovor o upravljanju iz više, na zakonu utemeljenih, razloga. 2. tuženik MS kao potpisnik međuvlasničkog ugovora 31.05.2011., a kasnije i Ugovora o upravljanju, nije imao zakonom propisan postotak suvlasničkog omjera 50+1 prema stanju upisanom u zemljišnoj knjizi, obzirom da pristanak nisu dali 50+1% suvlasnika upisanih u zemljišne knjige, te nije imao zakonsko pravo zastupanja suvlasnika prema trećim pravnim i fizičkim licima. Uvidom u vlasnički list, vidljivo je da nije vlasnik niti jednog poslovnog prostora, nego je to njegova supruga. Kako to nije naglašeno u međuvlasničkom ugovoru, tako niti ne može zastupati suvlasnike osoba koja nije suvlasnik poslovnog prostora. Kako je vidljivo iz izvoda zemljišnoknjižnog odjela poslovne dilatacije, vidljivo je da su krivotvoreni suvlasnički omjeri u međuvlasničkom ugovoru. Kako su u drugom međuvlasničkom ugovoru od 09.05.2016., za istu nekretninu promijenjeni svi postotci suvlasništva, i ukupne kvadrature nekretnine, ali ne kao iz ZK izvatka, nego samovoljno, vidljivo je iz pravomoćne presude kako sud gleda na to. U Naslovu međuvlasničkog ugovora od 31.05.2011., nije niti upisano o kojoj nekretnini se radi. Ugovor o upravljanju, sklopljen dana 09.05.2016. između 1. i 2. tuženika, prema zauzetoj sudskoj praksi i odredbama Zakona o obveznim odnosima, temeljem presude P-223/2021-10, nikada nije niti nastao. Ugovor o upravljanju je potpisan od strane neovlaštene osobe, za koji potpis nema 50+1%, a kasnije odobrenja suvlasnika zgrade, i prema zauzetom stajalištu Vrhovnog suda Republike Hrvatske i Ustavnog suda Republike Hrvatske takav ugovor smatra se nepostojećim. Ugovor potpisan po neovlaštenoj osobi, i bez stvarne volje svih suglasnika (bez suglasnosti svih suvlasnika) nije potrebno ni utvrđivati ništetnim iz razloga što ugovor potpisan od neovlaštene osobe, bez naknadnog odobrenja, nije ni nastao. U međuvlasničkom ugovoru od 3 1.05.2011. pogrešno su označeni suvlasnički omjeri, što dokazuju vlasnički listovi za nekretnine opisane u međuvlasničkom ugovoru, i izračun udjela u zajedničkim dijelovima poslovne dilatacije. Tako sastavljen izračun, koji je sastavni dio međuvlasničkog ugovora, koji je dokaz za postojanje, ne utvrđuje „polovicu vrijednosti svih posebnih dijelova", pa dakle, potpisnik ugovora o upravljanju nema potreban postotak 50+1 potpisnika međuvlasničkog ugovora, čime bi eventualno stekao ovlaštenje potpisa ugovora o upravljanju, koje je bez obzira na neosporno utvrđenu činjenicu, da ne ispunjava zakonsko pravo, da bude predstavnik suvlasnika poslovne dilatacije, to učinio. Zakon propisuje da upravitelj predstavlja volju svih suvlasnika, koja mora biti izrađena davanjem pristanka za poduzimanje određenog posla, ili za sklapanje Ugovora o upravljanju, na način koji je za to predviđen. Ugovor o upravljanju od 31.05.2011. dokazuje u popisu postotka vlasništva suvlasnika, koji nije istovjetan izvacima iz zemljišnih knjiga, sklopljen između 1. i 2. tuženika nema potreban omjer (potpise) suvlasnika. Zakon o vlasništvu propisuje da za poslove koji premašuju okvir redovitog upravljanja potreban je pristanak svih suvlasnika, dok je u ostalim poslovima dovoljna obična većina koja se računa po suvlasničkim dijelovima, istovjetna zemljišnoknjižnom popisu suvlasničkih omjera suvlasničkih dijelova, tako da je za donošenje odluke potrebno više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine u zemljišno knjižnim suvlasničkim omjerima. Ugovor sklopljen po neovlaštenoj osobi zbog bez dovoljnog postotka suvlasnika posebnih dijelova nekretnine u suvlasničkim omjerima, nikada nije niti nastao.

2. U odgovoru na tužbu 1. i 2. tuženici navode da osporavaju pravni interes za podnošenje tužbe da određeni pravni odnos „nikada nije niti nastao“, obzirom da ukoliko pravni odnos nije niti nastao, tada nema niti pravnih posljedica po istome, niti pravnog interesa za podnošenje ovakve tužbe. Također ističu i zastaru, jer predmetni ugovor nije na snazi od 09.05.2016.. Osim toga ističu kako je ugovor u cijelosti realiziran, bez obzira na eventualnu djelomičnu ništetnost ili pobojnosti, jer je 1. tuženik u cijelom periodu važenja međuvlasničkog i ugovora o upravljanju upravljao nekretninom. Ističu da je i tužiteljica potpisala međuvlasnički ugovor i istome se protivila tek kada je protiv nje podnesena tužba za plaćanje pričuve. Navodi da nije točna tvrdnja tužiteljice da Ugovor o upravljanju od 31.05.2011. nije nastao. Naime, Ugovor o upravljanju od 31.05.2011. sklopljen je između 1. tuženika kao upravitelja i 2. tuženika MS kao predstavnika suvlasnika poslovne zgrade [adresa] na temelju ovlaštenja danih predstavniku suvlasnika u Međuvlasničkom ugovoru od 31.05.2011.. Svi suvlasnici nekretnine u zemljišnim knjigama označene kao z. k. č. br. [katastarska čestica] kuća br. 7, kuća br. 7a, kuća br. 9 [adresa] površine 430 čhv odnosno 1547 m2 i dvorište [adresa] površine 532 čhv odnosno 1911 m2, ukupne površine 922 čhv odnosno 3458 m2 k. o. [katastarska općina], odlučili su zbog ekonomičnog poslovanja fonda zajedničke pričuve, nastupati kao tri zasebne i odvojene cjeline iz razloga što se zgrada [adresa], i [adresa] sastoji od pretežito stambenih prostora, a zgrada [adresa] sastoji se od poslovnih prostora koji imaju povećane troškove održavanja zajedničkih dijelova, uređaja i sustava koje zgrada posjeduje, odnosno, stambene zgrade [adresa] i [adresa], imaju sustav etažnog grijanja koji ne tereti sredstva pričuve, dok poslovna zgrada [adresa] ima kotlovnicu koja predstavlja zajednički dio zgrade, čiji troškovi padaju na teret sredstava pričuve. Svakoj od zgrada pripadaju posebni dijelovi na nadzemnim i podzemnim etažama po diletacijama zgrade prema nacrtu zgrade koji se prilaže. Poslovnoj zgradi [adresa] u [adresa] pripadaju svi poslovni prostori u nadzemnim etažama zgrade i prostori u podzemnim etažama po diletaciji i to za poslovnu diletaciju zgrade [adresa] : 64 poslovna prostora i 33 garaže, predstavljaju cjelinu za koju su suvlasnici Međuvlasničkim ugovorom od 09.05.2016. godine odredili: zajedničke dijelove, način odlučivanja, imenovali predstavnika suvlasnika, odredili visinu pričuve i uredili međusobna prava i obveze u svezi održavanja zajedničkih dijelova i uređaja poslovne zgrade. Nije točan navod tužiteljice da su u potpisnoj listi koja je sastavni dio Međuvlasničkog ugovora od 31.05.2011. pogrešno označeni suvlasnički omjeri jer da ne utvrđuje „polovicu vrijednosti svim posebnih dijelova“. Tuženici su mišljenja da tužiteljica izvrće činjenice i pogrešno tumači da „potpisnik“, ugovora o Upravljanju, u ovoj tužbi 2. tuženik nema potreban postotak 50+1 potpisnika međuvlasničkog ugovora, te da ne ispunjava zakonsko pravo da 2. Tuženik bude predstavnik suvlasnika poslovne diletacije, jer cjelinu poslovne zgrade [adresa] predstavlja ukupno zbroj površina posebnih dijelova i to 64 poslovna prostora i 33 garaže, tako da ukupna površina posebnih dijelova iznosi 2.971,16 m2. Potpisna lista koja je sastavni dio Međuvlasničkog ugovora od 09.05.2016. godine sadrži potpise 62,80 % suvlasnika – računajući prema veličini njihovih posebnih dijelova u odnosu na poslovnu diletaciju z. k. č. br. [katastarska čestica] kuća br. 7, kuća br. 7a, kuća br. 9 [adresa] površine 430 čhv odnosno 1547 m2 i dvorište [adresa] površine 532 čhv odnosno 1911 m2, ukupne površine 922 čhv odnosno 3458 m2, koja predstavlja Poslovnu zgradu [adresa] u [adresa], što predstavlja natpolovičnu većinu suvlasnika. Suvlasnici – pravne i fizičke osobe sudionici međuvlasničkog ugovora odlučili su da iz sredstava pričuve neće održavati javnu garažu niti zajedničke dijelove i uređaje u javnoj garaži, već su donijeli odluku o uređenju međusobnih odnosa vezanih za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja poslovne zgrade za 72 poslovna prostora i 33 garažna parkirna mjesta u etaži -1 i -2 poslovne diletacije. Osim toga, investitor gradnje je naknadno 2013. ishodio pravomoćno rješenje o izvedenom stanju Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Klasa: UP/I-350-05/2012- 007/232 od 18.01.2013., za sve preinake i dogradnje koje su se vršile na zgradi a koje nisu u skladu s građevinskom dozvolom, temeljem kojeg je izvršena pozitivna zabilježba u zemljišnim knjigama, međutim etažno vlasništvo posebnih dijelova odnosno suvlasnički omjeri nisu mijenjani od prvog upisa u zemljišne knjige 2001. . Tuženik, obzirom da na temelju zakonitih odluka natpolovične većine suvlasnika upravlja zajedničkim dijelovima i uređajima stambenih zgrada [adresa] i poslovne zgrade [adresa], sve u [adresa], dostavlja cjelokupni izračun posebnih dijelova navedenih zgrada: - ukupna površina posebnih dijelova stambene zgrade [adresa] iznosi 2.380,07 m2 (uključeno 34 stambena prostora, 14 privatnih garaža i 43 spremišta), - ukupna površina posebnih dijelova stambene zgrade [adresa] iznosi 2.254,45 m2 (34 stambena prostora i 13 privatnih garaža), - ukupna površina posebnih dijelova poslovne zgrade [adresa] iznosi 2.971,16 m2 (64 poslovna prostora i 33 privatna garažna parkirna mjesta). Javna garaža površine 1.996,70 m2 odnosno 10,51% cijele z. k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u zemljišnim knjigama nije upisan i kao takav ne postoji. Tužiteljica nije platila niti jednu mjesečnu obvezu pričuve određenu Međuvlasničkim ugovorom radi održavanja zajedničkih dijelova i uređaja i izvršavanja drugih zakonskih obveza sukladno ZOVIDSP i Zakonu o zaštiti od požara i drugim podzakonskim aktima, te je 1. tuženik mišljenja da tužiteljica namjerno onemogućava 1. tuženika u izvršenju obveza preuzetih Ugovorom o upravljanju od 09.05.2016. prema suvlasnicima poslovne zgrade [adresa]. Tužiteljica ovom tužbom pokušava izbjeći svoju zakonsku obvezu plaćanja pričuve koja je određena na temelju valjanog i zakonitog Međuvlasničkog ugovora suvlasnika poslovne zgrade [adresa] u [adresa], a svojim neplaćanjem pričuve ugrožava fond zajedničke pričuve i ostale suvlasnike koji redovno podmiruju svoje obveze.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u tužbu i priloge (list 1-46), odgovor na tužbu 1. i 2. tuženika (list 49-54), podnesak 1. i 2. tuženika s prilozima (list 55-98), izvršeno je saslušanje tužiteljice (list 119-120).

4. Nakon ocjene svakog dokaza posebno, te svih dokaza zajedno kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka u smislu odredbe čl. 8 Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 i 155/23; dalje ZPP), sud nalazi da je tužbeni zahtjev tužiteljice osnovan.

5. Sud je zakazao glavnu raspravu za dan 08. rujna 2025. radi saslušanja parničnih stranaka, a pozivu za saslušanjem odazvala se tužiteljica koja je i saslušana u svojstvu tužiteljice, dok uredno pozvani 1. i 2. tuženik nisu se odazvali na zakazanu glavnu raspravu na kojoj su trebali saslušani u svojstvu tuženih, a niti su opravdali svoj izostanak.

6. Tužiteljica SS u svom iskazu navodi da u cijelosti ostaje kod svih navoda tužbe i dopune tužbe. Ističe da je 2. tuženik u međuvremenu, odnosno supruga istoga prodala poslovni lokal u predmetnoj zgradi, isti nikada nije bio u zemljišnim knjigama naveden kao vlasnik ili suvlasnik bilo kojeg suvlasničkog dijela predmetne nekretnine. Način preraspodjele troškova na predmetnoj nekretnini nije zakonski određen zbog čega je podnijela nekoliko tužbi nasuprot tuženih, a sve u svezi plaćanja zajedničke pričuve. Primjerice, u računu za plaćanje zajedničke pričuve imala je i trošak plina, a da njen poslovni prostor nije imao priključak, odnosno potpisan ugovor s Gradskom plinarom Zagreb. Sukus ove tužbe zapravo je to da je predmetni ugovor o upravljanju poslovnom zgradom potpisala osoba koja nije imala potrebno ovlaštenje, nije upisan u zemljišnim knjigama kao suvlasnik, odnosno vlasnik poslovnog prostora, a niti je taj ugovor potpisala natpolovična većina suvlasnika.

7. Uvidom u ugovor o upravljanju poslovnom zgradom (list 5-7) sud utvrđuje da je predmetni ugovor sklopljen između suvlasnika poslovne zgrade [adresa] iz [adresa] po predstavniku suvlasnika MS, OIB: [osobni identifikacijski broj] i BMD d.o.o. iz [adresa], OIB: 79273112873, kojeg zastupa direktorica Blagica Bošnjak u svojstvu upravitelja i to 31.05.2011..

8. Sud je također izvršio uvid u Međuvlasnički ugovor od 31.05.2011. (list 8-11) u kojem je u čl. 4 za predstavnika svih suvlasnika određen MS koji je između ostalog ovlašten sklapati Ugovor o upravljanju zgradom s upraviteljem.

9. Iz liste suvlasnika koji je sastavni dio međuvlasničkog ugovora utvrđuje se da je vlasnica nekretnine i potpisnica Međuvlasničkog ugovora RS, dok se MS nigdje ne spominje, nije vlasnik, niti suvlasnik bilo kojeg poslovnog prostora.

10. Prema čl. 375 st. 1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj: 91/69, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17, dalje ZVDSP) uzajamni odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se Međuvlasničkim ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, a prema čl. 375 st. 2 ZVDSP-a međuvlasnički ugovor sadrži osobito veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti.

11. Iz provedenog dokaznog postupka proizlazi da je Ugovor o upravljanju, kao predstavnik suvlasnika s tužiteljicom dana 31.05.2011. potpisao MS koji nije etažni, a niti suvlasnik na predmetnoj nekretnini, već RS, slijedom čega proizlazi da je ugovor u ime stanara s tužiteljicom potpisala neovlaštena osoba.

12. Tijekom provođenja ovog postupka tuženici se nisu pozvali na eventualno postojanje presumpcije iz čl. 36 st. 3 Obiteljskog zakona u odnosu na 2. tuženika MS, iz kojeg bi proizlazila njegova aktivna legitimacija za sklapanje predmetnog ugovora.

13. Odredbom čl. 312. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 i 155/23; dalje ZOO) propisano je da ugovor što ga neka osoba sklopi kao opunomoćenik u ime drugoga bez njegovog ovlaštenja obvezuje neovlašteno zastupanog samo ako on ugovor naknadno odobri.

14. Odredbom čl. 312. st. 2. ZOO propisano je da strana s kojom je ugovor sklopljen može zahtijevati od neovlašteno zastupanog da se u primjerenom roku očituje odobrava li ugovor.

15. Odredbom čl. 312. st. 3. ZOO propisano je da ako neovlašteno zastupani ni u ostavljenom roku ugovor ne odobri smatra se da ugovor nije ni sklopljen.

16. Predmet spora je deklaratorni zahtjev tužiteljice radi utvrđenja da Ugovor o upravljanju poslovnom zgradom sklopljen 31. svibnja 2011. između 2. tuženika Mesec MS kao predstavnika svih suvlasnika i 1. tuženika BMD d.o.o. kao upravitelja poslovne zgrade nije nastao, jer da je taj ugovor u svojstvu predstavnika suvlasnika sklopila neovlaštena osoba.

17. Kako tuženici nisu dokazali da bi 1. tuženik BMD d.o.o. u skladu s čl. 312 st. 2 ZOO-a od svih suvlasnika zatražio da se očituju odobravaju li ovaj ugovor, niti da postoji svojstvo MS kao suvlasnika temeljem presumpcije iz čl. 36 st. 3 Obiteljskog zakona, prema čl. 312 st. 3 ZOO-a smatra se da Ugovor o upravljanju poslovnom zgradom od 31. svibnja 2011. nije niti sklopljen, odnosno da nikada nije niti nastao.

18. Glede istaknutog prigovora zastare tužbe izjavljene od strane tuženih, stav je ovog suda da se zastara ne odnosi na zahtjeve na utvrđenje postojanja nekog prava ili pravnog odnosa, odnosno na deklaratorne zahtjeve na utvrđenje, već isključivo na kondemnatorne zahtjeve, odnosno da u ovom predmetu nema zastare. Također tužiteljica kao etažna vlasnica poslovnog prostora i suvlasnica zajedničkog dijela predmetnog stambenog objekta ima pravni interes na podnošenje ove tužbe.

19. Obrazloženje preostalih navoda tužbe izostavljeno je kao nepotrebno.

20. Stranke u ovom postupku nisu potraživale parnični trošak, slijedom čega je sud odlučio kao u točki II. izreke ove presude.

21. Uslijed svega naprijed navedenog i obrazloženog odlučeno je kao u izreci.

U Vrbovcu 21. listopada 2025.

Sudac

Lidija Jakšić

Uputa o pravo na žalbu: Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje. Žalba se predaje putem ovog suda, a za nadležan Županijski sud, pismeno u tri istovjetna primjerka.

DN-a:

1. Presudu dostaviti putem e-oglasne ploče za tužiteljicu i tuženike

2. Presuda nepravomoćna

3. Kal 20 dana