Republika Hrvatska

Županijski sud u Dubrovniku

Dubrovnik

Poslovni broj: Gž-717/2023-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Dubrovniku, u vijeću sastavljenom od sudaca Josite Begović, kao predsjednice vijeća, Verice Perić Aračić kao članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Zorana Nikolića, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Ofis za nekretnine i arhitekturu d.o.o., Zagreb, Ulica Gaje Alage 5, OIB: 01073135926, kojeg zastupa punomoćnica Irena Čaček, odvjetnica u Odvjetničkom društvu Grubišić & Lović & Lalić d.o.o. iz Zagreba, protiv tuženice ĆNN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa Anđelka Kasum, odvjetnica u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Povrv-958/2020-34 od 10. listopada 2023., u sjednici održanoj 10. rujna 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Žalba se uvažava, te se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Povrv-958/2020-34 od 10. listopada 2023.,

a) preinačava u točki I. izreke, tako da glasi:

Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju u ovrsi na temelju vjerodostojne isprave vršiteljice dužnosti javnog bilježnika Marije Glibota iz Zagreba, posl. br. Ovrv- 98/2020 od 30. siječnja 2020. kojim je tuženici ĆNN naloženo tužitelju OFIS ZA NEKRETNINE I ARHITEKTURU d.o.o., platiti iznos od 3.085,81 EUR / 23.250,00 kn sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 14. siječnja 2020. pa do 31. prosinca 2022., po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. prema stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023., do isplate po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

- u točki II. i III. izreke tako da glasi:

" II. Nalaže se tuženici naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 1.598,02 EUR sa zateznim kamatama, koje teku od 10. listopada 2023., do 29. prosinca 2023., po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine".

II. Nalaže se tuženici naknaditi tužitelju troškove žalbe u iznosu od 311,06 EUR sa zateznim kamatama od 10. rujna 2025., do isplate po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

III. Odbija se zahtjev tuženice za naknadu troškova sastava odgovora na žalbu.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Povrv-958/2020- 34 od 10. listopada 2023., suđeno je:

" I. Ukida se platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave vršiteljice dužnosti javnog bilježnika Marije Glibota iz Zagreba, posl. br. Ovrv-98/2020 od 30. siječnja 2020. kojim je tuženici ĆNN naloženo tužitelju OFIS ZA NEKRETNINE I ARHITEKTURU d.o.o., platiti iznos od 3.085,81 EUR / 23.250,00 kn sa zateznim kamatama koje teku od 14. siječnja 2020. pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, kao i u dijelu kojim je tuženici naloženo naknaditi tužitelju trošak postupka u iznosu od 276,46 EUR / 2.082,98 kn i predvidivi trošak u iznosu od 87,93 EUR / 662,50 kn, s pripadajućim zateznim kamatama te se tužbeni zahtjev tužitelja OFIS ZA NEKRETNINE I ARHITEKTURU d.o.o., odbija kao neosnovan.

II. Nalaže se tužitelju OFIS ZA NEKRETNINE I ARHITEKTURU d.o.o. naknaditi tuženici ĆNN prouzročeni trošak postupka u iznosu od 1.741,25 EUR / 13.119,45 kn sa zateznim kamatama koje teku od 10. listopada 2023. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana.

III. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja OFIS ZA NEKRETNINE I ARHITEKTURU d.o.o. za naknadu parničnog troška u iznosu od 1.971,23 EUR / 14.852,23 kn".

2. Protiv navedene presude žalbu je zbog svih žalbenih razloga iz članka 353. stavak 1. točka 1., 2. i 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje: ZPP) izjavio tužitelj s prijedlogom da se presuda preinači i održi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na snazi u cijelosti, podredno ukine i vrati prvostupanjskom sudu na postupak.

3. Na žalbu je odgovoreno.

4. Žalba je osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 3.085,81 EUR / 23.250,00 kn, a temeljem računa od 07. siječnja 2020., koji temelji na činjenici da je između stranaka zaključen ugovor o posredovanju radi kupnje nekretnine.

6. Prvostupanjski je sud u postupku utvrdio:

- da se tuženica javila na oglas tužitelja za prodaju stana koji se nalazi u zgradi na adresi [adresa], te da je iz oglasa razvidno da se stan prodaje posredovanjem tužitelja agencije za promet nekretninama, da isti sadržava kontakt agencije ĆN, te da agencijska provizija za kupce iznosi 2% +PDV od ukupno dogovorene kupoprodajne cijene,

- da je tuženica nakon što je vidjela navedeni oglas kontaktirala ŽN, zaposlenicu tužitelja,

- da je tuženica u e-mail od 25. kolovoza 2019., između ostalog navela: "konačno predlažemo da se agencijska provizija (dogovorenih 2%+PDV) isplati po provedbi cijelog posla, odnosno po preuzimanju posjeda i uknjižbi prava vlasništva kupca",

- da je uvidom u SMS komunikaciju utvrđeno da su ĆN i tuženica u razdoblju od 29. listopada 2019. do 03. siječnja 2023., redovito komunicirale vezano za odobravanje kredita tuženici, kao i oko problema s upisom predbilježbe prava vlasništva, pokrenutom ovrhom na stanu, uknjižbom založnog prava banke i sl.,

- da je tužitelj predao zahtjev za promjenu vlasnika na predmetnom stanu i to HEP – ODS d.o.o., GSKG d.o.o. i Gradu Zagrebu,

- da iz iskaza svjedokinje FN proizlazi da je tuženica nekretninu u njezinom prisustvu razgledala dva puta, te da je ona prilikom prvog razgledanja obavijestila da agencijska provizija iznosi 2% kupoprodajne cijene, a tuženica je putem e-maila pristala na uvjete tužitelja te se obvezala platiti posredničku proviziju,

- da iz iskaza tuženice proizlazi da je nakon razgledavanja odlučila dati ponudu za kupnju oglašenog stana, te da ju razgovoru s ĆN prvi put spomenuta provizija u visini 2% od kupoprodajne cijene uvećane za PDV, a nije bilo govora o zaključenju bilo kakvog ugovora, nakon čega je poslala e-mail agenciji, dali su ponudu, a bili su svjesni (ona i suprug) da bez toga ne mogu nastaviti dalje s realizacijom kupoprodaje, te su krenuli u proceduru kupnje tog stana. Kako je plaćanje provizije bio uvjet da bi bila kupac nekretnine, pristala je na istu platiti zato što je htjela kupiti stan, jer se htjela zaštititi, bojala se da će nakon zaključenja predugovora sve propasti,

- da je tuženica zaključila s prodavateljem JN, ugovor o kupoprodaji predmetnog stana 08. studenog 2019., te aneks navedenom ugovoru od 22. studenog 2019., te je vlasništvo stekla upisom u zemljišnu knjigu 24. prosinca 2019.,

7. Na temelju prednjih utvrđenja prvostupanjski je sud odbio zahtjev tužitelja navodeći da tuženica s tužiteljem nije zaključila ugovor o posredovanju nekretnine koji se sklapa u pismenom obliku, pa je tuženica treća osoba koju je tužitelj doveo u vezu sa svojim nalogodavcem - prodavateljem, a ne nalogodavac, zbog čega za nju nije nastala obveza plaćanja posredničke provizije, a pozivajući se pri tom na članak 2. točka 5. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ("Narodne novine" broj 107/07, 144/12, 14/14 i 32/19 – dalje: ZPPN).

8. Ispitujući pobijanu presudu na temelju članka 365. stavak 2. ZPP ovaj sud je utvrdio da nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. ZPP. Međutim na utvrđeno činjenično stanje prvostupanjski sud je pogrešno primijenio materijalno pravo, a na što osnovano ukazuje žalitelj.

9. Člankom 292. stavak 4. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 – u daljnjem tekstu: ZOO) propisano je da je zahtjev pisanog oblika ispunjen ako strane razmijene pisma ili se sporazume pomoću drugog sredstva koje omogućuje da se sa sigurnošću utvrde sadržaj i identitet davatelja izjave.

10. Iz iskaza tuženice proizlazi da je bila svjesna činjenice plaćanja provizije posredstvom agencije dogovorenih 2%+PDV od ugovorene kupoprodajne cijene. Tuženica je prije sklapanja predugovora kojim je ugovoren iznos kapare predložila plaćanje posredničke provizije u visini od 2% uvećano za PDV od iznosa kupoprodajne cijene nekretnine, pa nisu osnovani njezini navodi da je pristala platiti proviziju, kako već uplaćena kapara ne bi propala, jer je ista plaćena tek nakon što je tuženica dala prijedlog za plaćanje provizije nakon što postupak kupoprodaje bude realiziran u cijelosti.

11. Tuženica je davanjem ponude putem e-maila od dana 25. kolovoza 2019., koji sadržaj ne osporava nedvojbeno izrazila namjeru za plaćanje agencijske provizije na ime usluge posredovanja u kupnji nekretnine i time dala nalog tužitelju za obavljanje usluge posredovanja u prometu nekretnine, dok je tužitelj prihvaćanjem ponude postao nalogoprimac, te je poduzeo sve radnje u ispunjenju obveza iz sklopljenog ugovora o posredovanju, pa predmetni e-mail u vezi s odredbom gore navedenog članka suda čini ugovor o posredovanju između tužiteljice i tuženika sklopljenim u pismenom obliku.

12. Suprotno zaključku prvostupanjskog suda po ocjeni ovog suda i tužitelj i tuženica su se suglasili o svim bitnim sastojcima ugovora o posredovanju o prometu nekretnina. Stoga je pogrešan zaključak prvostupanjskog suda da e-mail ne može predstavljati ugovor o posredovanju kao i da samo vezivanje tuženice na kasnije plaćanje provizije ne može se zamijeniti ugovor o posredovanju koji mora biti zaključen u pismenom obliku

13. Člankom 2. točka 5. ZPPN propisano je da su posredovanje u prometu nekretnine radnje posrednika u prometu nekretnina koje se tiču povezivanja nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr. Treća osoba je osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovara o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina (članak 2. točka 8.).

14. Prvostupanjski sud u obrazloženju pobijane odluke između ostalog navodi da za ostale radnje koje je tužitelj poduzeo pri posredovanju prodaje predmetne nekretnine, a za koje tvrdi da ih je poduzeo posredujući pri kupnji nekretnine za tuženicu, tužitelj nije dokazao da bi postojao nalog tuženice za poduzimanje tih radnji. Sud smatra da tužitelj nije dokazao koje je obveze ispunio na temelju usmenog ugovora sa tuženicom imajući na umu da je radnje koje je poduzimao u svrhu realizacije kupoprodaje predmetne nekretnine poduzimao isključivo u ispunjavanju svojih obveza prema prodavatelju, pa se ne može smatrati da je ugovor ispunjen u cijelosti ili pretežitom dijelu kad proizlazi da jedna ugovorna strana nije uopće ispunila svoju obvezu.

15. Međutim, kraj činjenice da se tuženica javljala na e- mail, prethodno upoznata sa svim javno objavljenim uvjetima kupoprodaje, nakon čega je tražila i ishodila usluge agencije, razgledavanje stana, dostavu relevantne dokumentacije, sastavljanje predugovora i ugovora o kupoprodaji, brisanje založnog prava, promjenu režija i dr., sve te radnje istu čine nalogodavcem u smislu članka 2. točka 5. ZPPN.

16. Stoga je pogrešno prvostupanjski sud zaključio da je tužitelj radnju u posredovanju poduzimao u ispunjavanju svoje obveze koje je preuzeo prema prodavatelju, a pozivajući se pri tom na članak 294. ZOO. Prema odredbi članka 294. ZOO ugovor za čije se sklapanje zahtijeva pisani oblik smatra se valjanim iako nije sklopljen u tom obliku ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojega je oblik propisan očito ne proizlazi što drugi.

17. U konkretnom slučaju obveza stranaka su bile jasne, jer je tuženica kao nalogodavac zatražila od tuženika mogućnost razgledanja stana koji se nudio u oglasniku u svrhu kupnje, tužitelj je bio ovlašteni posrednik, doveo je tuženicu u vezi s prodavateljem – vlasnikom stana, iz dostavljene korespondencije proizlazi da je tuženik ispunio sve usluge koje su u opisu njegova posla kao posrednika u kupoprodaji, te je u konačnici zaključen ugovor o kupoprodaji nekretnine u vezi s kojim su izvršene usluge posredovanja, tuženica se upisala u zemljišnu knjigu kao vlasnica predmetne nekretnine, pa proizlazi da je tužitelj ispunio svoju obvezu po nalogu tuženice, zbog čega je osnovan njegov zahtjev za isplatu posredničke provizije.

18. Slijedom navedenog valjalo je prihvatiti žalbu tužitelja temeljem članka 373. točka 3. ZPP preinačit prvostupanjsku presudu u točki I. izreke i prihvatiti tužbeni zahtjev, zbog čega je odlučeno kao u točki I. izreke ove drugostupanjske odluke.

19. Kako je tužitelj uspio u postupku, ima pravo na naknadu troškova postupka temeljem članka 154. i članka 155. i 164. ZPP, a sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika Hrvatske odvjetničke komore („Narodne novine“, broj 148/09, 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22, 126/22 i 138/23 – u daljnjem tekstu: Tarifa). Stoga su tužitelju odmjereni troškovi za poduzete radnje u postupku i to trošak sastava podneska kojim se očituje na prigovor tuženice protiv rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave (Tbr.8. točka 1. Tarife) u iznosu od 199,08 EUR, trošak sastava odgovora na žalbu tuženika kojim je stavljeno izvan snage rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave u iznosu od 199,08 EUR, te trošak za zastupanje na ročištima glavne rasprave od 26. svibnja 2022., 22. studenog 2022., 20. travnja 2023., sve po 199,08 EUR, što sve ukupno s PDV iznosi 1.244,25 EUR. Navedenom iznosu je potrebno dodati i trošak rješenja o ovrsi u iznosu od 276,46 EUR, te trošak sudske pristojbe za presudu u iznos od 77,31 EUR, pa sveukupno troškovi iznose 1.598,02 EUR. Navedenom iznosu treba dodati i troškove žalbe jer je tužitelj uspio u žalbi u cijelosti, temeljem Tbr.10.točka 1. Tarife s pripadajućim PDV u iznosu od 311,06 EUR, pa sveukupni trošak tužitelja iznosi 1.909,08 EUR, radi čega je temeljem članka 166. stavak 2. ZPP odlučeno kao pod točkom I. i II. izreke ove drugostupanjske odluke.

20. Zahtjev tuženice za naknadu troškova za sastav odgovora na žalbu valjalo je odbiti kao neosnovan, jer taj trošak nije bio potreban za vođenje postupka temeljem članka 166. stavak 1. u vezi sa člankom 155. ZPP.

U Dubrovniku, 10. rujna 2025.

Predsjednica vijeća:

Josita Begović