Republika Hrvatska

Županijski sud u Splitu

Split, Gundulićeva 29a

Poslovni broj: Gž-2938/2023-5

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Splitu, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda Dragice Samardžić kao predsjednice vijeća, Vesne Kuzmičić kao člana vijeća i sutkinje izvjestiteljice, Nediljke Radić, kao člana vijeća, na temelju nacrta odluke više sudske savjetnice specijalistice FM, u pravnoj stvari tužitelja Qbat Studio d.o.o. Zagreb, Ravenečki vinogradi 4, OIB: 34745680350, kojeg zastupa punomoćnik Luka Somek, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika DM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Dinko Sičić, odvjetnik u Velikoj Gorici, radi isplate, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj Povrv-174/2024-6 od 30. kolovoza 2024., na sjednici vijeća održanoj 21. kolovoza 2025.

r i j e š i o  j e

Odbija se tužiteljeva žalba kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj Povrv-174/2024-6 od 30. kolovoza 2024.

Obrazloženje

1. Pobijanom je presudom ukinut platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Željke Maroslavac iz Zagreba poslovni broj Ovrv-1006/2021 UPP/OS-Ovrv-7/2021 od 7. lipnja 2022., kojim je tuženiku naloženo platiti tužitelju iznos od 3.623,33 EUR (27.300,00 kuna) s pripadajućim kamatama te je tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan (točka I. izreke). Istom je presudom naloženo tužitelju naknaditi tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 1.150,00 EUR s pripadajućim kamatama.

2. Protiv te presude žali se tužitelj zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22, 114/22 – dalje: ZPP), s prijedlogom da se pobijana presuda preinači i prihvati tužbeni zahtjev uz obvezu tuženika na naknadu troškova postupka.

3. Tuženik nije odgovorio na žalbu.

4. Žalba nije osnovana.

5. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za isplatu iznosa od 3.623,33 eura na ime agencijske provizije za posredovanje pri kupnji stana u [adresa]. Postupak je pokrenut kao ovršni na temelju vjerodostojne isprave, ali je po prigovoru ovršenika na rješenje o ovrsi, nastavljen kao parnični.

6. Tužitelj tvrdi da mu tuženik duguje utuženi iznos jer ga je tuženik angažirao kao posrednika kod kupnje navedenog stana. Navodi da je tuženik već pri prvom susretu s njegovom agenticom potpisao ispravu od 21. ožujka 2021. (list 49 spisa) te se istim obvezao platiti agencijsku proviziju u visini 2% od prodajne cijene stana ako stan kupi, kao i da predmetni stan neće kupiti ili unajmiti mimo posredovanja tužitelja.

7. Iz stanja spisa predmeta proizlaze sljedeće odlučne činjenice:

- da je tuženik u ožujku 2021. na internetskom oglasniku "Njuškalo" uočio oglas za prodaju stana u [adresa], na trećem katu stambene zgrade, površine 129,18 m2,

- da je stan oglašen za prodaju od strane tužitelja,

- da je investitor Ivanko Gradnja d.o.o. ovlastio tužitelja na posredovanje u prodaji stanova u [adresa] (list 55 spisa) prije nego je za zgradu izrađen elaborat o etažiranju, tako da je u trenutku sklapanja ugovora s tužiteljem, uz investitora bilo i drugih zemljišnoknjižnih vlasnika nekretnine, među kojima je bio i JM,

- da je tuženik pregledao predmetni stan s ĐM, tužiteljevom agenticom,

- da je tuženiku već pri prvom susretu s agenticom bilo jasno da se radi o agencijskoj prodaji stana,

- da je 21. ožujka 2021. tuženik potpisao ispravu koja sadrži sve bitne elemente ugovora o posredovanju,

- da je tuženik radi rezervacije predmetnog stana tužitelju platio iznos od tisuću eura, te je dogovor bio za taj iznos umanjiti kaparu,

- da se u tijeku pregovora oko prodaje stana ispostavilo da je zemljišnoknjižni vlasnik predmetnog stana fizička osoba JM,

- da je tuženik bez posredovanja tužitelja kupio predmetni stan 30. lipnja 2021. od prodavatelja HM, kojeg je pri sklapanju ugovora zastupao CM, direktor investitora, na čiji je privatni račun isplaćena i prodajna cijena.

7. Prvostupanjski je sud zauzeo stajalište da je tužitelj angažiran za posredovanje samo od Ivanko Gradnje d.o.o. Nasuprot tome, smatrao je da isprava od 21. ožujka 2021. ne predstavlja valjani ugovor o posredovanju između tužitelja i tuženika jer ne sadrži potpis obje ugovorne strane, pa ne udovoljava odredbi čl. 15. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ("Narodne novine" br. 107/07., 144/12., 14/14., 32/19, dalje: ZPPN), odnosno nije sklopljen u pisanom obliku kao propisanoj formi za valjanost istoga. Prvostupanjski sud tu ispravu smatra samo ovlaštenjem za razgledavanje nekretnine.

8. Nadalje, sud prvog stupnja je smatrao da tužitelj ima status trgovca, a tuženik potrošača, te se na njihov odnos imaju primijeniti odredbe Zakona o zaštiti potrošača ("Narodne novine" br. 41/14., 110/15., 14/19., 19/22, dalje: ZZP). Sud obrazlaže da je tužitelj kao trgovac postupao protivno načelu savjesnosti i poštenja jer je: „s prodavateljem bio u stanju sklopiti uredni ugovor o posredovanju, dok je, s druge strane, prilikom razgledavanja stana, zlorabeći svoju ulogu agencije koja je angažirana samo od strane prodavatelja, od tuženika potpuno suvišno tražio da mu potpisuje ispravu o davanju ovlaštenja za razgledavanje, očigledno sve sa ciljem kako bi tu ispravu kasnije mogao prikazivati kao dokaz tuženikove obveze plaćanja 2% agencijske provizije”.

9. Zbog toga prvostupanjski sud zaključuje u toč. 32. obrazloženja pobijane presude kako usmeni ugovor o posredovanju u prometu nekretnina, za koji je zakonom propisana pisana forma, ne može biti obvezujući za tuženika kao potrošača u skladu s odredbom čl. 290. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. dalje: ZOO-a).

10. Odredbe čl. 15. ZPPN-a glase:

(1) Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

(2) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme.

(3) Ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji sklapaju ugovor o posredovanju, smatra se da je ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti.

(4) Ako nije drukčije propisano ovim Zakonom, na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju se odredbe općeg propisa obveznog prava. (5) Ugovorom se odredbe ovoga Zakona ne mogu isključiti, odnosno ograničiti, osim ako je u vezi s pojedinom odredbom izričito dopušten drukčiji dogovor ugovornih strana, odnosno drukčiji dogovor u očitome interesu nalogodavca. (6) U ugovoru sklopljenu između posrednika i nalogodavca moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

(7) Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina može sadržavati i druge podatke u vezi s poslom za koji se posreduje (npr. rok i uvjete isplate posredničke naknade, podatke o osiguranju od odgovornosti, uvjete osiguranja isplate posredničke naknade i sl.).

11. Prema odredbi čl. 292. st. 3. i 4. ZOO-a, kad je za sastavljanje ugovora potrebno sastaviti ispravu, dovoljno je da svaka od strana potpiše primjerak isprave namijenjen drugoj strani; a zahtjev pisanog oblika ispunjen je ako strane razmijene pisma ili se sporazume pomoću drugog sredstva koje omogućuje da se sa sigurnošću utvrde sadržaj i identitet davatelja izjave.

12. Nadalje, prema odredbi čl. 294. ZOO-a ugovor za čije se sklapanje zahtijeva pisani oblik smatra se valjanim iako nije sklopljen u tom obliku ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojega je oblik propisan očito ne proizlazi što drugo.

13. Konačno, iz odredbe čl. 847. st. 1. ZOO-a proizlazi da posrednik, odnosno agencija, koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana (kupca i prodavatelja), može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova ako je naknada troškova ugovorena, ako drukčije nije ugovoreno.

14. Zbog navedenog obrazloženje suda prvog stupnja ovaj sud ne može prihvatiti kao pravilno ali je tužbeni zahtjev neosnovan iz razloga koji će slijediti u ovom obrazloženju.

15. Iz iskaza svjedoka ĐM, agentice koja je honorarno radila za tužitelja, proizlazi da je tužitelj s investitorom Ivanko Gradnjom d.o.o. sklopio ugovor o posredovanju u prodaji stanova u [adresa], na adresi [adresa] te da je tužitelj kao ugovorna strana bio upoznat da su na nekretnini „upisani suvlasnici koji će se rješavati kompenzacijama te da će do izrade etažnog elaborata sve biti riješeno”. Iz tog iskaza proizlazi i da je tužitelju bilo poznato da je jedan od tih suvlasnika i JM, te da su tijekom izrade etažnog elaborata druge osobe zaista brisane u zemljišnim knjigama, no da je JM i u vrijeme pregovora s tuženikom ostao upisan kao vlasnik upravo predmetnog stana.

16. Ovom je iskazu podudaran i iskaz tuženika koji navodi da je se javio na oglas, pogledao više stanova u zgradi te otpočetka bio zainteresiran za kupnju predmetnog stana. Tuženik navodi da je iz postupanja agentice ĐM stekao uvjerenje da je ona ovlaštena za prodaju tog stana, te je u takvim okolnostima potpisao ispravu od 21. ožujka 2021. Tuženik navodi kako je kasnije saznao da je agentica imala ovlaštenje za posredovanje u prodaji stanova koji su u vlasništvu Ivanko gradnje d.o.o., ali ne i predmetnog stana, koji je nesporno bio u vlasništvu HM. Nakon tog saznanja, tuženik je prekinuo pregovore te o kupnji istog stana započeo pregovarati s drugom osobom, SM, koju je vlasnik stana angažirao.

17. Zaključiti je, dakle, da je tužitelj u konkretnom slučaju nastupao kao posrednik u prodaji predmetnog stana premda za to nije imao valjano ovlaštenje. Tužitelja je na posredovanje u prodaji stanova angažirao Ivanko Gradnja d.o.o., a nalogodavac za posredovanje u prodaji nekretnine može biti samo vlasnik nekretnine (ili osoba na koju vlasnik prenese to pravo) Zbog toga je tužitelj imao ovlaštenje posredovati samo u prodaji stanova koji su u vlasništvu Ivanko Gradnje d.o.o., što predmetni stan nesporno nije bio.

18. Budući da je tužitelj bez valjanog ovlaštenja nastupao kao posrednik u prodaji predmetnog stana te je bez ovlaštenja tražio od tuženika da potpiše ispravu od 21. ožujka 2021., ta isprava, iako sadrži sve bitne elemente ugovora o posredovanju, ne proizvodi pravne učinke. Zbog toga tuženik ne može biti obvezan platiti utuženi iznos, koji bi predstavljao ugovorenu proviziju za posredovanje u kupnji nekretnine.

19. Slijedom svega navedenoga, primjenom odredbe čl. 368. st. 2. ZPP, trebalo je odbiti tužiteljevu žalbu kao neosnovanu i potvrditi pobijanu presudu iz drugih razloga.

20. Potvrđena je i odluka o trošku, koju tužitelj ne pobija određenim žalbenim razlozima (čl. 166. st. 1. u svezi sa čl. 365. st. 2. ZPP-a).

Split, 21. kolovoza 2025.

PREDSJEDNICA VIJEĆA

Dragica Samardžić