Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-1987/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda Milene Frankić, kao predsjednice vijeća, Gordane Bošković Majerović kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Vlaste Mrzljak kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja-protutuženika UI iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Vladimir Terešak, odvjetnik iz Zagreba, protiv tuženika-protutužitelja OTP banka d.d. Split, Domovinskog rata 61, OIB 52508873833, zastupanog po punomoćniku Alenu Pešušiću, odvjetniku iz Zagreba, radi isplate, odlučujući o žalbama stranaka protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-10319/2023-176 od 28. ožujka 2025., u sjednici vijeća održanoj dana 22. srpnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se žalba tuženika-protutužitelja kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-10319/2023-176 od 28. ožujka 2025. u pobijanoj točki I. i III. izreke.

II Odbija se žalba tužiteljice-protutuženice UI kao neosnovana te se potvrđuje navedena presuda u točki II izreke.

r i j e š i o  j e

Odbija se žalba tužiteljice-protutuženice UI kao neosnovana te se potvrđuje rješenje o troškovima iz točke I presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-10319/2023-176 od 28. ožujka 2025. u dijelu kojim tužiteljici- protutuženici nisu dosuđeni daljnji troškovi parnice, osim u dijelu troškova od 350,39 eur, i sudi:

Nalaže se tuženiku-protutužitelju OTP banci d.d. Split isplatiti tužiteljici- protutuženici UI daljnje troškove postupka u iznosu od 350,39 eur, sa zakonskim zateznim kamatama po čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima propisanim za druge odnose, od 22. srpnja 2025. do isplate.

III Odbijaju se zahtjevi stranaka za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu citiranom u izreci odlučeno je:

„I. Nalaže se tuženiku-protutužitelju OTP banci d.d., Split, Domovinskog rata 61, OIB: 52508873833 isplatiti tužiteljici-protutuženici UI iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 435.757,12 Eur, kao i nadoknaditi joj trošak postupka u iznosu 145.897,46 Eur, sve sa zateznom kamatom tekućom od 28.3.2025. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Odbija se preostali dio tužbenog zahtjeva za isplatu iznosa od 4.505,83 Eur s pripadajućim kamatama, kao i dio zahtjeva za isplatu zatezne kamate na pojedine iznose kako slijedi:

-na iznos od 9.832,26 eur od 11.6.2004. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.770,96 eur od 11.7.2004. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.775,96 eur od 11.8.2004. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.805,39 eur od 11.9.2004. do 27.3.2025.,

-na iznos od 10.075,41 eur od 11.10.2004. do 27.3.2025.,

-na iznos od 10.054,74 eur od 11.11.2004. do 27.3.2025.,

-na iznos od 10.006,85 eur od 11.12.2004. do 27.3.2025.,

-na iznos od 10.064,55 eur od 11.1.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.954,83 eur od 11.2.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.919,58 eur od 11.3.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.837,32 eur od 11.4.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.737,07 eur od 11.5.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.710,45 eur od 11.6.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.718,47 eur od 11.7.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.767,48 eur od 11.8.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.873,88 eur od 11.9.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.826,75 eur od 11.10.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.769,60 eur od 11.11.2005. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.797,07 eur od 11.12.2005. do 27.3.2025

-na iznos od 9.796,89 eur od 11.1.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.759,25 eur od 11.2.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.713,35 eur od 11.3.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.727,49 eur od 11.4.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.660,07 eur od 11.5.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.630,07 eur od 11.6.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.623,05 eur od 11.7.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.658,01 eur od 11.8.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.766,96 eur od 11.9.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.837,08 eur od 11.10.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.727,79 eur od 11.11.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.750,90 eur od 11.12.2006. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.778,17 eur od 11.1.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.789,08 eur od 11.2.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.758,93 eur od 11.3.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.823,90 eur od 11.4.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.737,05 eur od 11.5.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.743,51 eur od 11.6.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.683,99 eur od 11.7.2007. do 27.3.2025

-na iznos od 9.697,35 eur od 11.8.2007. do 27.3.2025

-na iznos od 9.711,04 eur od 11.9.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.728,21 eur od 11.10.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.739,99 eur od 11.11.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.713,05 eur od 11.12.2007. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.752,77 eur od 11.01.2008. do 27.3.2025.,

-na iznos od 9.656,47 eur od 11.02.2008. do 27.3.2025.

III. Odbija se protutužbeni zahtjev tuženika-protutužitelja OTP banka d.d., Split, Domovinskog rata 61, OIB: 52508873833 za isplatu iznosa od 232.372,82 eur sa zateznom kamatom od 26.4.2006. do isplate, kao i zahtjev za naknadu troškova postupka.“

2. Protiv dijela točke I navedene presude, kojim je odlučeno o troškovima postupka, a u dijelu u kojem tužiteljici-protutuženici nisu priznati daljnji troškovi, kao i protiv točke II. presude tužiteljica-protutuženica UI (u daljnjem tekstu: tužiteljica) je podnijela žalbu zbog žalbenog razloga iz čl. 353. st. 1. t. 3. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje: ZPP), uz prijedlog da se presuda u pobijanom dijelu preinači u smislu žalbenih navoda, podredno ukine i predmet u tom dijelu vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje a tužiteljici dosudi trošak žalbenog postupka.

3. Tuženik-protutužitelj OTP banka d.d. (u daljnjem tekstu: tuženik) je podnio žalbu protiv točke I i III presude zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. ZPP, uz prijedlog da se presuda u pobijanom dijelu ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, a tuženici dosude troškovi žalbe.

4. Tužiteljica u odgovoru na žalbu tuženice predlaže istu odbiti kao neosnovanu a tužiteljici dosuditi trošak odgovora na žalbu, dok tuženica nije odgovorila na žalbu tužiteljice.

5. Žalbe nisu osnovane u odnosu na odluku o glavnoj stvari, dok je djelomično osnovana žalba tužiteljice u odnosu na odluku o troškovima postupka.

6. U predmetnom postupku tužiteljica je kao vlasnica poslovnog prostora u Zagrebu, [adresa], tražila iseljenje tuženika iz navedenog poslovnog prostora, u kojem je dijelu tužba povučena nakon iseljenja tuženika iz poslovnog prostora 29. veljače 2008. i predaje istog u posjed tužiteljici, te je rješenje kojim je utvrđeno, da je tužba povučena u odnosu na dio zahtjeva za iseljenje i predaju, postalo pravomoćno, budući da stranke isto nisu pobijale žalbama.

7. Nadalje, presudom prvostupanjskog suda posl. br. P-439/14-128 od 6. rujna 2017., koja je potvrđena presudom ovog suda poslovni broj Gž-5317/17-4 od 30. siječnja 2018., naloženo je tuženici, tada Splitskoj banci d.d. Split, isplatiti tužiteljici iznos od 3.317.161,20 kuna, sa zateznim kamatama na pojedine iznose, počevši od 11.6.2004. nadalje do zaključno 11.12.2007., sve do 31.12.2007., te na iznos od 73.482,26 kn od 11.1.2008. do 31.7.2015., a na iznos od 72.756,65 kn od 11.2.2008. do 31.7.2015., sve po zakonom propisanim stopama, dok je tužiteljici naloženo isplatiti tuženici iznos od 97.175,00 kn sa zateznom kamatom od 6. rujna 2017. do isplate po zakonom propisanim stopama i naknaditi joj trošak parničnog postupka u iznos od 21.637,81 kn, a dio protutužbenog zahtjeva za isplatu iznosa od 1.750.813,00 kn sa pripadajućom zateznom kamatom, kao i dio protutužbenog zahtjeva za isplatu zatezne kamate na dosuđeni iznos od 97.175,00 kn za razdoblje od 26. travnja 2006. do 5. rujna 2017. je odbijen.

8. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-329/2023-2 od 29. kolovoza 2023. ukinuta je presuda ovog suda posl. br. Gž-5317/2017-4 od 30. siječnja 2018. u točki I. izreke i presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P-439/2014-128 od 6. rujna 2017. u točki I. i III. izreke, osim u dijelu u kojem je odbijen zahtjev za isplatu kamata na iznos od 97.175,00 kn/12.897,34 eur za razdoblje od 26. travnja 2006. do 5. rujna 2017. i predmet vraćen prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

9. U ponovljenom postupku prvostupanjski sud je presudio kako je prethodno navedeno.

10. Iz obrazloženja odluke VSRH proizlazi, da nižestupanjski sudovi nisu dali razloge u vezi čl. 41. st. 4. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (NN br. 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 65/01, 118/01, 80/02, 81/02, dalje: Zakon o naknadi), prema kojem tuženik ne bi bio u obvezi predati u posjed sporni poslovni prostor sve do plaćanja naknade za učinjena ulaganja, radi čega tužiteljica ne bi mogla davati prostor u zakup niti ostvarivati dobitak, dakle ne bi bile ostvarene pretpostavke za naknadu štete u vidu izmakle koristi. Nadalje da je sud bez posebnog obrazloženja odbio dokazni prijedlog tuženika za izvođenje vještačenja po drugoj osobi vještaka zbog neotklonjenih prigovora, a što nije sankcionirao niti ovaj drugostupanjski sud.

11. U postupku pred prvostupanjskim sudom utvrđeno je:

- da je između SIZ-a stanovanja i komunalnih djelatnosti općine Centar, kao zakupodavca i prednika tuženika Splitske banke, kao zakupca, zaključen 12. ožujka 1985. ugovor o zakupu poslovnog prostora u Vlaškoj 26, koji se sastoji od tri prostorije u uličnom prizemlju, površine 118,52 m2 i istim je određeno da zakupac nema pravo ni po kojem osnovu na povrat sredstava utrošenih u adaptaciju tog prostora,

- da je Splitska banka Split kao naručitelj sklopila sa APZ, kao projektantom, neutvrđenog datuma ugovor čiji je predmet izrada tehničke dokumentacije za preuređenje-adaptaciju lokala u Zagrebu, [adresa] u poslovnicu Splitske banke, sa DARS neutvrđenog datuma ugovor čiji je predmet izrada projekta interijera poslovnice te banke u [adresa], a sa RO Sukoplast kao investitor dana 16. travnja 1987. ugovor o građevinsko-zanatskim radovima na objektu u Zagrebu, [adresa], kao i da je sa Kućnim savjetom [adresa] postigla dogovor dana 2. srpnja 1987. da može izvršiti sve potrebne rekonstrukcije svoje poslovnice u zgradi kao i rekonstrukciju krova dvorišne zgrade, te su tijekom 1988. godine od strane Centra za zanatstvo R.O. izdavane privremene situacije za izvršene radove,

- da je između Grada Zagreba, kao zakupodavca i Splitske banke d.d. Split, kao zakupca, zaključen 15. listopada 1996. ugovor o zakupu poslovnog prostora u Zagrebu, [adresa] koji se sastoji od tri prostorije u uličnom prizemlju ukupne površine 118,52 m2, iz kojeg proizlazi da se zaključuje na određeno vrijeme od jedne godine od 15. listopada 1996. (članak 4.) te da zakupnina iznosi 9.600,12 kn (članak 5.),

- da je rješenjem Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove, od 31. siječnja 2003. godine koje je postalo pravomoćno 25. veljače 2003. pravnoj prednici tužiteljice, ĆI dan u vlasništvo odgovarajući suvlasnički dio nekretnine u Zagrebu, [adresa] sagrađene na kčbr. [katastarska čestica], upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], s kojim je neodvojivo povezano vlasništvo posebnih dijelova nekretnine i poslovni prostor u podrumu, prizemlju i prvom katu ulične zgrade koji se sastoji od više prostorija ukupne površine 118,52 m2 (zakupnik Splitska banka d.d. podružnica Zagreb) i poslovni prostor u podrumu i prizemlju ulične zgrade koji se sastoji od više prostorija površine 116,83 m2 (zakupnik Kemoboja-Merx d.o.o.) s time da je istovremeno određeno, da se s danom pravomoćnosti toga rješenja raskida ugovor o zakupu s rokom iseljenja od jedne godine,

- da je između ĆI i Splitske banke d.d. Split zaključen u svibnju 2003. ugovor, iz kojeg proizlazi da stranke suglasno utvrđuju da je poslovni prostor površine 118,52 m2 u [adresa] pravomoćno vraćen u vlasništvo ĆI rješenjem od 31. siječnja 2003., da je Splitska banka d.d. taj prostor koristila na temelju ugovora o zakupu zaključenog sa Gradom Zagrebom za potrebe svoje poslovnice te da ista ima pravo taj prostor koristiti još godinu dana prema dosadašnjim uvjetima, počevši od 25. veljače 2003., s time da će iznos zakupnine, umjesto Gradu Zagrebu, plaćati vlasnici,

- da je između ĆI, kao prodavateljice i tužiteljice, kao kupca, zaključen 24. ožujka 2004. ugovor o kupoprodaji poslovnog prostora, iz kojeg proizlazi da su predmet prodaje sporni poslovni prostor i još jedan poslovni prostor u podrumu i prizemlju ulične zgrade koji se sastoji od više prostorija, površine 116,83 m2, uz naznaku da je predmetni poslovni prostor u posjedu Splitske banke d.d. podružnice Zagreb na temelju ugovora o zakupu zaključenog sa Gradom Zagrebom, dok je prostor površine 116,83 m3 u posjedu prodavatelja (članak 1.) te da je kupac upoznat sa činjenicom i uvjetima pod kojima Splitska banka d.d. koristi prostor i preuzima na sebe obvezu, kao vlasnik, uređenja svih odnosa sa Splitskom bankom d.d. podružnica Zagreb, bez ikakvih obveza prodavateljice prema toj banci ili trećim osobama (članak 7.),

- da je u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] upisana zkčbr. [katastarska čestica] kuća popisni broj 757 i dvorište u [adresa], te da je, prema stanju zemljišnih knjiga na dan 30. kolovoza 2004., uknjiženo pravo vlasništva tužiteljice na poslovnom prostoru površine 118,52 m2 kao i onom površine 116,83 m2,

- da je tužiteljica dopisom od 1. lipnja 2004. obavijestila tuženika da je vlasnica poslovnog prostora na temelju ugovora sa ĆI i pozvala ga da zakupninu prema ugovoru sa ĆI isplati njoj za razdoblje od 24. ožujka do 31. svibnja 2004.godine, te da s njom kao vlasnicom zaključi ugovor prema predlošku koji dostavlja u privitku, a prema kojem bi zakupnina iznosila 5.000,00 EUR plativo u kunama po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan isplate,

- da je između tužiteljice kao zakupodavca i Imex banke d.d. Split, kao zakupnika, zaključen 1. lipnja 2004. ugovor o zakupu spornog poslovnog prostora, u kojem se navodi da isti ima površinu od 155,67 m2 (članak 1.), na vrijeme od 5 godina, od 1. lipnja 2004. do 1. lipnja 2009., uz zakupninu od 10.000 EUR mjesečno plativo u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB, mjesečno unaprijed, svakog 10-og u mjesecu za tekući mjesec, s time da se mjesečni iznos zakupnine ima usklađivati sa postotkom cijena na malo svakog 1. siječnja u godini, a isti je u ime Imex banke potpisala FI kao prokurist, koja zastupa društvo zajedno s jednim članom Uprave, i AI, član uprave, koja zastupa banku sa još jednim članom uprave, a prema podacima iz sudskog registra,

- da je tužiteljica dopisom od 9. srpnja 2004. obavijestila tuženika da mu otkazuje zakup spornog poslovnog prostora i pozvala ga da isti napusti u roku od 30 dana,

- da je tuženik dopisom od 29. srpnja 2004. odgovorio na zahtjev navodeći da ugovor o zakup nije prestao, već je nakon isteka roka iz dodatnog sporazuma tj. 25. veljače 2004. prešutno obnovljen, jer su ugovorne strane nastavile izvršavati svoje obveze, da nesporna okolnost da je tužiteljica vlasnica spornog prostora ne daje pravo na otkaz ugovora i jednostrano povećanje zakupnine, te da je spreman iseliti ukoliko mu se isplati naknada za učinjena ulaganja,

- da je između tužiteljice kao zakupodavca i Imex banke d.d. Split, kao zakupnika, zaključen 16. svibnja 2005. ugovor o zakupu poslovnog prostora u Zagrebu, [adresa], koji se nalazi u podrumu i prizemlju ulične zgrade i sastoji se od više prostorija ukupne površine 116,38 m2, na rok od 5 godina, uz zakupninu od 64 Eur/m2 odnosno 7.477,Eur mjesečno plativo u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB, mjesečno unaprijed, svakog 10-og u mjesecu za tekući mjesec, s time da se mjesečni iznos zakupnine ima usklađivati sa postotkom cijena na malo svakog 1. siječnja u godini,

- da je tužiteljica 1. lipnja 2005. prijavila nastanak porezne obveze prema navedenom ugovoru o zakupu,

- da je tuženiku ispostavljen za veljaču 2006. račun za komunalnu naknadu i uređenje voda za sporni poslovni prostor,

- da su stranke 29. veljače 2008. sastavile zapisnik o primopredaji spornog poslovnog prostora,

- da Porezna uprava Područnog ureda Zagreb nije u mogućnosti dostaviti podatak o iznosu naknade za korištenje za korištenje poslovnog prostora koja bi se mogla ostvariti na tržištu za takav prostor u [adresa] u podrumu, prizemlju i katu koji se sastoji od više prostorija ukupne površine 118,52 m2 jer da se u bazama informacijskog sustava Porezne uprave ne evidentiraju podaci o površini poslovnih prostora odnosno taj podataka nije obavezan prilikom utvrđivanja osnovice i predujma poreza i prireza na dohodak od imovine i nemaju informatički osiguranu bazu podataka o kretanjima cijena na tržištu,

- da iz iskaza tužiteljice-protutuženice, koji je sud prihvatio kao iskren i uvjerljiv u dijelu iz kojeg kao bitno proizlazi da prednik tuženika-protutužitelja nakon 25.2.2004. nije plaćao nikakvu naknadu ĆI, kao niti njoj, da mu je ponudila sklapanje ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora, koju ponudu isti nije prihvatio s obrazloženjem da je iznos zakupnine previsok, da je prednik tuženika- protutužitelja izjavio da će napustiti taj prostor ukoliko mu se isplati naknada za učinjena ulaganja te da je ona zaključila ugovor o zakupu tog istog prostora sa Imex bankom d.d. Split, koja joj je ponudila zakupninu u iznosu od 10.000,00 eur mjesečno.

12. Nije sporno da je tuženik bio korisnik poslovnog prostora na temelju ugovora o zakupu koji je sklopio s Gradom Zagrebom 15. listopada 1996. godine, te da se, kako je to propisano odredbom čl. 41. st. 1. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (NN br 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 65/01, 118/01, 80/02, 81/02, dalje: Zakon o naknadi) ugovori o zakupu poslovnog prostora sklopljeni na određeno ili neodređeno vrijeme raskidaju po sili zakona danom pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, a to je u konkretnom slučaju 25. veljače 2003., kao i da, prema čl. 41. st. 3. istog Zakona, vlasnik ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed poslovnog prostora prije isteka ugovorenog roka, a najkasnije u roku od pet godina računajući od dana pravomoćnosti rješenja iz st. 1. istog članka ukoliko je ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme, a kao što je to u konkretnom slučaju. Nesporno je zatim, da je ĆI kao vlasnica sklopila s tuženikom sporazum prema kojem je isti imao pravo prostor koristiti do 25. veljače 2004., nakon čega je tužiteljica, koja je vlasništvo poslovnog prostora stekla na temelju kupoprodajnog ugovora sklopljenog s ĆI **.**.2004., bila ovlaštena tražiti predaju poslovnog prostora u posjed.

13. Odredbom čl. 41. st. 4. Zakona o naknadi propisano je da zakupnik nije dužan poslovni prostor predati u posjed vlasniku, neovisno o tome da li je ugovor o zakupu sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme, sve dok mu vlasnik ne isplati naknadu za učinjena ulaganja, na temelju njihovog međusobnog ugovora ili pravomoćne sudske odluke, ako se drukčije ne sporazume.

13.1. Odredbom čl. 42. st. 1. Zakona o naknadi propisano je da je zakupnik tijekom korištenja poslovnoga prostora dužan u roku utvrđenom u stavku 2. i 3. prethodnoga članka ovoga Zakona plaćati vlasniku naknadu u visini zakupnine utvrđene ugovorom o zakupu, a stavkom 2. istog članka je propisano da vlasnik ne smije povećati naknadu utvrđenu u stavku 1. ovog članka.

14. Tužiteljica je dakle, neovisno o tome što još nije tuženiku isplatila naknadu za učinjena ulaganja (o čemu nije postojao niti sporazum stranaka niti pravomoćna sudska odluka) imala pravo sve dok je tuženik, odnosno njegov prednik, koristio prostor, na zakupninu utvrđenu ugovorom o zakupu u roku propisanom čl. 41. st. 2. i 3. Zakona o naknadi.

15. Pravilno pri tom prvostupanjski sud zaključuje, da prednik tuženika-protutužitelja tužiteljici nije plaćao nikakvu naknadu za korištenje spornog prostora, pa je u svakom slučaju u obvezi naknaditi joj sve koristi koje je imao za vrijeme posjedovanja, u visini tržišne zakupnine koju nije plaćao, u skladu s odredbom čl. 165. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, 73/00, 114/01, 79/06 141/06, 146/08, 38/09, dalje: ZV). Naime, činjenica da prema čl. 41. st. 4. Zakona o naknadi tuženik nije bio u obvezi predati u posjed poslovni prostor sve do plaćanja naknade za učinjena ulaganja, radi čega tužiteljica ne bi mogla ostvariti niti očekivanu dobit od zakupnine, ne znači po mišljenju ovog suda da bi tuženik prostor kroz cijelo to višegodišnje razdoblje mogao koristiti besplatno. Tuženik je poslovni prostor koristio radi obavljanja svoje poslovne djelatnosti, za što bi inače bio dužan plaćati zakupninu, pa je takvim korištenjem stekao korist u visini tržišne vrijednosti zakupnine za prostor tih karakteristika.

16. Tuženik u žalbi prvenstven prigovara valjanosti ugovora o zakupu koji je tužiteljica sklopila s Imex-bankom, ističući da je riječ o prividnom ugovoru, koji je potpisan od strane neovlaštenih osoba a da raniji zakupni odnos tužiteljice i tuženika pravno još nije prestao.

17. Pravni temelj na isplatu naknade koju duguje tuženik, međutim, nije izgubljena dobit zbog tog, spornog ugovora koji tužiteljica nije mogla ispuniti jer nije bila u posjedu poslovnog prostora, nego čl. 165. st. 1 ZV, na koji se pozvao i prvostupanjski sud (14.1. obrazloženja prvostupanjske presude). Tuženik je bio ovlašten zadržati prostor do isplate naknade, ali ga nije bio ovlašten koristiti besplatno, pa tužiteljici, budući da između stranaka nije, suprotno navodima žalbe, postojao ugovor o zakupu, pripada naknada u visini zakupnine koju bi tuženik bio dužan platiti, za prostor jednakih karakteristika.

18. Naime, pravilno je prvostupanjski sud zaključio, da ugovor tuženika s ĆI, nakon isteka ugovorenog roka, a nakon čega tuženik nije iselio, nije u smislu čl. 596. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 112/99, dalje: ZOO) prešutno obnovljen na način da se ima smatrati da je sklopljen novi ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme pod istim uvjetima, te da bi tužiteljica samo stupila u prava i obveze iz tog ugovora, jer se odredbe ZOO kojima je uređen ugovor o zakupu ne primjenjuju na zakupe uređene posebnim propisima. Isto je propisano odredbom čl. 568. ZOO, pa kako je ugovor o zakupu poslovnog prostora upravo takav ugovor, uređen Zakonom o zakupu i prodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 91/96, 124/97, 174/04, 38/09, dalje: ZZPP), na isti se ne primjenjuju odredbe ZOO o zakupu, pa niti ona iz čl. 596. ZOO. Pri tom valja napomenuti da iz iskaza tužiteljice proizlazi da tuženik nakon isteka roka od godine dana od pravomoćnosti rješenja nadležnog tijela nije plaćao nikakvu naknadu niti ĆI, niti njoj, a tuženik u postupku nije dokazao suprotno, pa time nije dokazao niti da bi ugovor bio ispunjavan, a time niti da bi postojali uvjeti za njegovo prešutno obnavljanje kada bi za to i postojala zakonska osnova.

19. U odnosu na pitanje površine spornog poslovnog prostora odnosno identiteta istog s obzirom na različitost površina označene u dokumentaciji prvostupanjski sud utvrđuje, da iz ugovora o zakupu zaključenog 12.3.1985. sa Splitskom bankom te 15.10.1996. sa Splitskom bankom d.d. Split proizlazi da se radi o poslovnom prostoru površine 118,52 m2 koji se sastoji od tri prostorije u uličnom prizemlju, iz rješenja nadležnog tijela od 31.2.2003. proizlazi da se u naravi radi o poslovnom prostoru zakupnika Splitske banke d.d. u podrumu, prizemlju i prvom katu ulične zgrade koji se sastoji od više prostorija ukupne površine 118,52 m2, dok iz nalaza vještaka Dragutina Gergelya izrađenog 2003. proizlazi da poslovni prostor kojeg koristi Splitska banka ima površinu 155,67 m2 i sastoji se od podruma, prizemlja i kata.

20. Na uviđaju na licu mjesta 31.1.2008. (l.177-178.) utvrđeno je da se radi o poslovnom prostoru u posjedu prednika tuženika-protutužitelja koji se sastoji od više prostorija i to u nivou podruma (čajna kuhinja, svlačionica, trezori i sanitarni čvor), prizemlja (prostor namijenjen za poslovanje s klijentima banke i kancelarija) i kata (kancelarija i spremište), dok iz detaljnijih podataka, fotografija (l.192-203.) i izmjere koje je na licu mjesta utvrdio vještak dipl.ing. Atila Eter i koji podaci su uzeti u obzir kao orijentacijski kriterij proizlazi da se u prizemnom dijelu nalazi poslovnica - šalter sala za poslovanje sa strankama, prolaz sa stubištima za kat i podrum te ured, u podrumu se nalazi čajna kuhinja - ostava - svlačionica, predprostor zahoda i dva zahoda, a na katu se nalaze stubište i dva ureda, sveukupne tlocrtne površine 124,01 m2.

21. Iz fotografija sačinjenih na uviđaju 6.7.2015. proizlazi da je lice mjesta izmijenjeno u odnosu na ranije stanje (451-452.), a iz nalaza i mišljenja vještaka dipl.ing. Žarka Željka s pisanim i usmenim očitovanjem proizlazi da se radi o poslovnom prostoru koji se sastoji od podruma, prizemlja i kata ukupne neto površine 152,07 m2 te da je do razlike u površini između njegovog nalaza te utvrđenja iz nalaza vještaka dipl.ing. Atile Etera iz 2008. i Dragutina Gergelya iz 2003. (vještak dipl.in. Žarko Željko očitom omaškom navodi da se radi o nalazu vještaka Etera iz listopada 2003., s obzirom da je na l.381-390. nalaz vještaka Gegrelya iz listopada 2003., a ne ZI) došlo zbog toga što su u tlocrtu prvog kata iz nalaza dipl.ing. Atile Etera iz 2008. prikazane samo 2 prostorije, dok su u njegovu nalazu te nalazu i mišljenju iz 2003. prikazane 3 prostorije, a isto je tako u tlocrtu prizemlja vidljiva razlika u površini, pa površina utvrđena njegovom izmjerom od 152,07 m2 odgovara površini od 155,67 m2 utvrđenoj u nalazu iz 2003. (vještaka dipl.ing. Dragutina Gergelya) i razlika od 3,6 m2 je rezultat oblaganja unutarnjih zidova gips- karton pločama koja smanjuje korisnu površinu prostora.

22. Radi toga je u postupku pravilno utvrđeno da je prednik tuženika-protutužitelja obavljao poslovnu djelatnost u predmetnom poslovnom prostoru koji u naravi ima površinu 152,07 m2 i sastoji se od više prostorija u podrumu, prizemlju i prvom katu ulične zgrade, a u zemljišnoj knjizi je označen kao poslovni prostor ukupne površine 118,52 m, slijedom čega se prigovor po pitanju identiteta i površine relevantne za izračun zakupnine odnosno naknade za uporabu tuđe stvari ukazuje neosnovanim.

23. Iz nalaza i mišljenja vještaka dipl.ing. Žarka Željka proizlazi da je pri procjeni vrijednosti zakupnine koristio propise i izvor podataka pobliže opisane na stranici 1 nalaza i mišljenja (l.432. spisa), da se procjena vrijednosti najma nekretnine izrađuje na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće, da opći vrijednosni odnosi na tržištu obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijena najma, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje, kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja, da je, na osnovu položaja, zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja te stanja nekretnine, najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti najma prema Uredbi o procjeni vrijednosti nekretnina poredbeni postupak, koji se, u pravilu, primjenjuje prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koje su međusobno slične, iz istog ili usporedivog cjenovnog bloka i realizirane unazad 4 godine te da stoga procijenjena vrijednost najma za predmetni poslovni prostor za utuženo razdoblje od 1.6.2004. do 1.2.2008. iznosi 3.283.212,00 kn, time da su pojedini mjesečni iznosi pobrojani na l.444-445. spisa.

23.1. Očitujući se na primjedbe vještak dipl.ing. Žarko Željko naveo je da je prilikom izrade nalaza i mišljenja koristio poredbene nekretnine koje su svojim obilježjima najviše odgovarale procjenjivanoj te da su poredbena metoda i poredbene nekretnine bili prikladni, pa je dobivena procijenjena vrijednost korektna i odgovara tržišnoj, uz napomenu da podaci Porezne uprave po pitanju naknade za korištenje već postoje u spisu te da podaci o cijenama najma poslovnih prostora koje tuženica-protutužiteljica dostavlja nisu službeni podaci i u istima je navedena tražena, ali ne i ugovorena cijena najma, pa ti podaci nisu mjerodavni za procjenu vrijednosti najamnine poslovnog prostora.

23.2. Prema Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina vještak je koristio za izvođenje poredbenih cijena kupoprodaje one nekretnina koje pokazuju dovoljno podudarna obilježja, a prilikom procjene je koristio nekretnine za koje smatra da svojim obilježjima najviše odgovaraju procijenjenoj, prvenstveno svojim položajem, lokacijom i poslovnim sadržajima, da Porezna uprava ne dostavlja vještacima podatke o procijenjenim vrijednostima i kupoprodajnim cijenama i tako nešto je moguće ishoditi isključivo na zahtjev suda, da se usporedne nekretnine koje je koristio kod procjene vrijednosti poredbenom metodom nalaze na Iblerovom trgu (Importane galerija - trgovačko-poslovno-stambeni centar), Trgu Ante Starčevića i u Vlaškoj ulici, da je kod stanova cijena za kvadrat veća što je stan manji, tj. manje površine, ali kod poslovnih prostora je cijena veća za one koji zadovoljavaju svojom površinom određene normative za određenu djelatnost, pa se tako izuzetno mali prostori od 15-20 m2 obično mogu koristiti samo za razne obrtničke djelatnosti, kioske i sl., što nije visoko profitabilna djelatnost, pa je po zakonu ponude i potražnje cijena za iste manja po m2 nego za prostore između 50 i 100 m2 koji su najidealniji za trgovačku, ugostiteljsku, uslužnu, bankarsku i druge djelatnosti, da cijene poslovnih prostora u "šoping centru" mogu nadmašiti cijene lokala izvan "šoping centra" zato jer je takav "centar" uvijek privlačniji kupcima i takvo je mjesto odmah veće potražnje, pa prostori koji se tamo nalaze imaju nešto veću cijenu, međutim, u ovom se slučaju uspoređivani "šoping centri" nalaze na dvostruko većoj udaljenosti od centra grada u odnosu na promatrani poslovni prostor, koji je od glavnog trga udaljen niti 500-tinjak metara, također okružen lokalima i poslovnim prostorima, pa postoji pogodnost za međusobnu usporedbu, da se kod davanja u najam lokali koji su izvedeni na više nivoa, kao predmetni poslovni prostor, daju u zakup po jedinstvenoj cijeni bez rasčlanjivanja iste po pojedinim etažama, da je prilikom usporedbe koristio lokale koji se nalaze na razini -1 odnosno podrumu na Iblerovom trgu, kao i one koji se nalaze u razizemlju, pa smatra da je na taj način korektno usporedio položaj promatranog lokala sa usporednim, da su Pravilnik i Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina definirali da se usporedba cijena kod utvrđivanja vrijednosti zakupa i nekretnina može isključivo koristiti ako postoje podaci o stvarno postignutim cijenama, a nikako podaci iz oglasnika ili javnih glasila, jer se smatra da su to spekulativne cijene, time da u većini slučajeva nisu niti poznate same karakteristike tih prostora i često se radi o prostorima koji se daju u najam iz gradskog fonda, gdje takvi pokazatelji ne odražavaju pravu sliku stanja na tržištu te da su vještaci dužni koristiti isključivo cijene postignutih zakupnina.

24. S obzirom da iz prihvaćenog nalaza i mišljenja vještaka dipl. ing. Žarka Željka proizlazi da procijenjena vrijednost najma za predmetni poslovni prostor za utuženo razdoblje iznosi 3.283.212,00 kn / 435.757,12 EUR, prvostupanjski sud nalazi da je iznos utvrđen od strane vještaka primjeren iznos koji se osnovano mogao očekivati kao dobitak od zakupa predmetnog poslovnog prostora za utuženo razdoblje, a time i visina koristi koje je tuženik imao za vrijeme svojega posjedovanja poslovnog prostora u spornom razdoblju u visini tržišne zakupnine koju nije plaćao prema nalazu vještaka, a koju bi bio dužan plaćati, neovisno o tome da li je imao i pravo zadržanja dok mu se ne isplate učinjena ulaganja, slijedom čega je odlučeno, radi čega je prvostupanjski sud o istom pravilno odlučio, na temelju čl.165.st.1. i 6. ZV.

25. Zato nisu odlučni žalbeni prigovori tuženika u odnosu na visinu te naknade, pri čemu se radi o činjeničnom pitanju koje je u prvostupanjskom sudu valjano raspravljeno, dok prigovori da bi među strankama i dalje bio na snazi ugovor o zakupu iz 1996. godine s uvjetima koji su tada ugovoreni, nisu osnovani, a oni o prividnosti ugovora tužiteljice s Imex-bankom, nisu odlučni jer se ne radi o izgubljenoj dobiti tužiteljice, nego stjecanju bez osnove tuženika u visini zakupnine koju bi bio dužan plaćati za korištenje poslovnog prostora dok iz istog nije iselio.

26. U odnosu na protutužbeni zahtjev prvenstveno valja istaći da iz rezultata cjelokupnog postupka proizlazi da je prednik tuženika-protutužitelja raniji zakupnik, pa ima pravo na isplatu naknade za učinjena ulaganja u smislu čl.41.st.4. ZON-a i to upravo od tužiteljice-protutuženice.

27. Naime, iz odredbe čl.7. ugovora o kupoprodaji zaključenog 24.3.2004. između tužiteljice-protutuženice i ĆI, kao osobe kojoj je sporni poslovni prostor dan (vraćen) u vlasništvo, proizlazi da tužiteljica-protutuženica preuzima na sebe obavezu, kao vlasnik, uređenja svih odnosa sa prednikom tuženika-protutužitelja, bez ikakvih obveza ĆI prema istoj ili trećim osobama, što upućuje na zaključak da je tužiteljica-protutuženica stupila u sva prava i obveze ĆI prema odredbama ZON-a, a time i obvezu isplatiti naknadu predniku tuženika- protutužitelja za učinjena ulaganja, slijedom čega se prigovor promašene pasivne legitimacije tužiteljice-protutuženice za predmetni zahtjev radi isplate te naknade ukazuje i po mišljenju ovog suda neosnovanim. Iz nalaza i mišljenja vještaka dipl.ing. Žarka Željka u odnosu na pitanje naknade za učinjena ulaganja proizlazi da je koristio podatke iz spisa, osobito fotodokumentaciju iz nalaza i mišljenja o vrijednosti ulaganja vještaka dipl.ing. Atile Etera, kao i podatke prikupljene na uviđaju te da je izračun vršio uobičajenom metodom proračuna za potrebe izračuna vrijednosti ulaganja i pri tome koristio podatke izdane od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu i vlastito iskustvo te trenutno tržišno kretanje vrijednosti radova za konkretnu lokaciju i objekt, slijedom čega je vrijednost ulaganja u predmetni poslovni prostor s amortizacijom procijenio u iznosu od 97.175,00 kn (12.897,34 Eur).

28. U pisanom očitovanju na iznesene primjedbe vještak dipl.ing. Žarko Željko navodi da vizualnim putem nije mogao utvrditi postojanje mramornih ploča na zidovima, uz napomenu da u troškovniku iz prethodnog vještačenja iste nisu bile navedene, pa kako je predmetni prostor bio preuređen u trenutku kada je on obavljao uviđaj i stoga nisu bili vidljivi svi radovi za koje je prednik tuženika-protutužitelja tvrdio da su izvedeni, to je vrstu izvedenih radova utvrdio prema dokumentaciji u spisu, a količine izmjerom prostora prilikom uviđaja, da električnu peć nije uzeo u obzir jer se radi o opremi i uređaju koji nisu fiksni, dok u odnosu na ulaganja u vidu postave parketa u galeriji nije imao saznanja prema uviđaju na licu mjesta i dokumentaciji u spisu, da je u toč.4. procjene vrijednosti ulaganja naveo stavku "dobava i postava podnih kamenih ploča od breče debljine 4 cm, količinu od 79,10 m2 ploča, što uz jediničnu cijenu od 1.400,00 kn/m2 daje ukupan iznos od 110.740,00 kn, međutim, ukoliko su kamene ploče doista i postojale očito je da su se amortizirale, jer prilikom uviđaja nisu bile vidljive, pa je obračunat postotak amortizacije od 100% i amortizirana vrijednost stoga iznosi 0,00 kn te da spisu predmeta ne prileži dokumentacija za koju je prednik tuženika-protutužitelja naveo da je izrađena, a temeljem sklopljenih ugovora, ponuda, situacija i sl. nije moguće utvrditi koji su radovi doista i izvedeni i koji su to projekti doista i izrađeni.

29. Vještak dipl.ing. Žarko Željko iskazuje da prilikom uviđaja nije mogao utvrditi postojanje mramornih ploča na zidovima te da su iste, ukoliko su postojale, demontirane ili prekrivene nekim oblogama, a nisu bile niti navedene u prethodnim vještačenjima, da za druge vrste radova na koje je prednik tuženika-protutužitelja ukazao nije bilo jasno jesu li doista bili izvedeni u spornom prostoru jer je isti u međuvremenu više puta adaptiran, da su elektroinstalacije obuhvaćene u stavci troškovnika koja se odnosi na dobavu, dopremu i izradu razvoda struje sa razvodom pločom i urom, a bojler i radijatori su obuhvaćeni pod stavkom izrade novog centralnog grijanja, dok električna peć nije fiksno spojena i ugrađena, pa ju nije bilo potrebno procjenjivati, da je u toč.4. naveo stavku dobave i postave podnih kamenih ploča količine 79,10 m2 u ukupnom iznosu od 110.740,00 kn, pa kako ploča u prostoru više nema pretpostavio je da ih je prednik tuženika-protutužitelja demontirao ili su se toliko amortizirale da su uklonjene i zamijenjene postojećim podom te da u odnosu na tehničku dokumentaciju za koju se tvrdi da postoji, a to bi bili projekti instalacija, grijanja i ventilacije, u spisu ne prileži nikakva dokumentacija iz koje bi bilo vidljivo da zaista postoje niti da ih je neki projektni ured izradio, pa nije mogao izvesti zaključak da su izvedeni te u kojem obliku i obujmu, dok u odnosu na ugovor na l. 100-104. odnosno do l.107. spisa nema samih projekata, pa ne zna jesu li stvarno izvedeni, a za zaključak u tom pravcu je potrebno dostaviti skice, izračune, troškovnike i sl.

30. Sud je u potpunosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka dipl.ing. Žarka Željka s pisanim i usmenim očitovanjima jer je izrađen na temelju priložene dokumentacije, rezultata uviđaja te u skladu s pravilima struke, pri čemu je vještak dao vrlo jasne i logične razloge zbog kojih određeni radovi i troškovi za koje je prednik tuženika- protutužitelja tvrdio da su izvedeni i nastali nisu uzeti u obzir, slijedom čega je odbijen prijedlog tuženika-protutužitelja za izvođenje dokaza novim vještačenjem.

31. Slijedom navedenog u postupku je utvrđeno da ukupna vrijednost ulaganja prednika tuženika-protutužitelja u sporni poslovni prostor iznosi 97.175,00 kn (12.897,34 Eur), koji iznos je predniku-tuženika-protutužitelja pravomoćno i dosuđen temeljem čl. 41. st. 4. ZON-a, pa je preostali dio protutužbenog zahtjeva u iznosu 232.372,82 Eur s pripadajućom zateznom kamatom valjalo odbiti kao neosnovan.

32. Prvostupanjski sud nije, kako se prigovara žalbom, odbio prijedlog za provođenje novog vještačenja bez obrazloženja, jer je u pobijanoj presudi obrazloženo da je sud prihvatio nalaz i mišljenje vještaka, dipl.ing. Žarka Željka, u kojem je vještak dao jasne i logične razloge zbog kojih određeni radovi i troškovi za koje je prednik tuženika-protutužitelja tvrdio da su izvedeni i nastali, nisu uzeti u obzir, slijedom čega je odbijen prijedlog za provođenje novog vještačenja.

33. Radi toga nije ostvarena bitna povreda ZPP iz čl. 354. st. 1. u vezi čl. 261. ZPP, kako se prigovara u žalbi.

34. Tuženik ponavlja prigovore o tome da nije uzeta u obzir vrijednost dobave, dopreme i postave zidnih mramornih ploča u poslovnici, za koje je vještak izričito naveo da bi se iste, ukoliko su i postojale, očito amortizirale, jer prilikom uviđaja nisu bile vidljive pa je obračunat postotak amortizacije od 100% i amortizirana vrijednost iznosi 0,00 kn. Poslovni prostor je u međuvremenu više puta adaptiran, elektroinstalacije su obuhvaćene u stavci troškovnika koji se odnosi na dobavu, dopremu i izradu razvoda struje s razvodom pločom i urom, a bojler i radijatori su obuhvaćeni pod stavkom izrade novog centralnog grijanja, dok električna peć nije fiksno spojena i ugrađena. Podne kamene ploče više nisu u prostoru pa je vještak pretpostavio da su se toliko amortizirale da su uklonjene i zamijenjene postojećim podom, dok ostala dokumentacija na koju se tuženik pozvao nije priložena spisu, te je isto osnovan razlog zašto je vještak nije uzeo u obzir prilikom procjene izvršenih ulaganja.

35. Radi toga je prvostupanjski sud osnovano odbio prijedlog za provođenje novog građevinskog vještačenja po drugom vještaku, jer je na primjedbe tuženika dostatno odgovoreno.

36. O ulaganjima za koje je prethodno utvrđeno da su doista izvedena, donesena je, kako je već navedeno, odluka koja je postala i pravomoćna jer je Vrhovni sud RH ukinuo odluku ovog suda samo u dijelu u kojem je potvrđena prvostupanjska odluka u dijelu u kojem je zahtjev tuženika-protutužitelja odbijen kao neosnovan.

37. Neosnovano tužiteljica u žalbi, kao i tijekom cijelog postupka pred prvostupanjskim sudom, prigovara da bi odredba čl. 41. st 4. ZN bila pogrešno primijenjena, jer da bi tuženik pravo zadržanja mogao ostvariti samo prema onom vlasniku, kojem je nekretnina vraćena u upravnom postupku, a ne i prema svakom kasnijem stjecatelju nekretnine, te da zato, da prema ĆI nije istaknuo takvo pravo, isto ne bi moglo preći niti na tužiteljicu.

38. Odredba čl. 41. st. 4. ZN ne pravi razliku između vlasnika s obzirom na način stjecanja zakupljene nekretnine, već je obveza isplate naknade za učinjena ulaganja povezana sa zahtjevom za predajom nekretnine u posjed, a što je u skladu i s odredbama čl. 164. odnosno čl. 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

39. ĆI nije od tuženika tražila predaju poslovnog prostora u posjed, pa on nije mogao prema njoj niti istaknuti prigovor zadržanja, niti je ona, budući da nije postavila zahtjev za predaju u posjed, bila obveznik isplate naknade za učinjena ulaganja. Zahtjev za predaju poslovnog prostora u posjed stavila je prema tuženiku tužiteljica, pa je ista, na temelju samog zakona, ali i ugovorne obveze (jer je u ugovoru o kupoprodaji spornog poslovnog prostora, u članku 7. naznačeno, da je kupac tj. tužiteljica upoznat sa činjenicom i uvjetima pod kojima Splitska banka d.d. koristi prostor i preuzima na sebe obvezu, kao vlasnik, uređenja svih odnosa sa Splitskom bankom d.d. podružnica Zagreb, bez ikakvih obveza prodavateljice prema toj banci ili trećim osobama) obveznik isplate te naknade.

40. Tužiteljica u žalbi isto ponavlja ističući da bi imala pravo na naknadu štete zbog izgubljene dobiti, jer da tuženik ne bi prema tužiteljici, nego samo prema ranijoj vlasnici ĆI, imao pravo zadržanja na temelju istaknutog zahtjeva za učinjena ulaganja, koji je prigovor po mišljenju ovog suda neosnovan iz prethodno navedenih razloga.

41. Neosnovano tužiteljica prigovara odluci i točke II izreke, kojim je odbijen njezin zahtjev za isplatu iznosa od 4.505,83 eur s pripadajućim kamatama (čemu se u žalbi određeno ne prigovara), te zahtjev za isplatu zatezne kamate na pojedine iznose naknade za korištenje poslovnog prostora nakon što je za isto otpala pravna osnova, a za vrijeme dok je tuženik imao pravo zadržanja.

42. Pravilno je prvostupanjski sud u obrazloženju naveo da stranke nisu bile u ugovornom odnosu, a visina koristi ostvarena od strane prednika tuženika u iznosu zakupnine koju bi plaćao za spornu nekretninu (da je bio u statusu zakupnika) utvrđena je u predmetnom postupku te je tuženik u zakašnjenje došao donošenjem prvostupanjske presude.

43. Prvostupanjski je sud, upravo iz razloga na koje se tužiteljica i poziva u žalbi, ocijenio da je tuženik dužan tužiteljici platiti naknadu u visini zakupnine za prostor, koji je i dalje koristio, ali visina te naknade utvrđena je tek vještačenjem u predmetnom postupku. Odredbom čl. 41. st. 4. Zakona o naknadi je pravo zadržanja izričito propisano, a dosuđena naknada upravo je naknada koju je tuženik ostvario jer je poslovni prostor koristio u poslovne svrhe, pa je time bez osnove stekao korist u visini zakupnine, te je utvrđivana po kriterijima koji vrijede za poslovne prostore koji se koriste u djelatnostima usporedivim s djelatnošću tuženika.

44. Iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi (l. 440 spisa) da je vještak izvršio korekciju cijena najma zbog protoka vremena, odnosno primijenjeno je „međuvremensko izjednačenje na temelju hedonističkog indeksa cijena nekretnina (bilten HNB broj 214)“ što je vidljivo i iz činjenice da su iznosi zakupnine u cijelom razdoblju, od 2004. do 2008. godine, izjednačeni. U takvoj situaciji, kada nisu utvrđivani iznosi stvarne zakupnine za svaki mjesec od 2004. godine do 2008. godine, odnosno u cjelokupnom utuženom razdoblju (niti je to traženo od vještaka) tužiteljica ne može istovremeno potraživati od tuženika naknadu za korištenje poslovnog prostora u visini zakupnine u vrijeme presuđenja, i zatezne kamate od dana kada je ta korist u visini zakupnine od strane tuženika ostvarena.

45. Kada je tužiteljica tražila naknadu u visini zakupnine za poslovni prostor u svom vlasništvu, ne može istovremeno prigovarati da tuženik nije imao pravo koristiti taj poslovni prostor u svrhu svog poslovanja jer je tužiteljica tražila naknadu koja se inače plaća za korištenje takvog prostora. Takva je naknada u postupku utvrđena i dosuđena, a na dosuđeni je iznos pravilno dosuđena kamata od dana presuđenja kao dana kada je tuženiku postala poznata visina njegove obveze, pa je tek tada mogao pasti u zakašnjenje.

46. Nadalje, neosnovano se prigovara odluci o troškovima parnice iz točke I izreke pobijane presude, u dijelu u kojem se prigovara da je sud tužiteljici za pristup na ročišta od 21.4.2010., 320.4.2016., 8.6.2017., 9.5.2024., 15.5.2014. i 6.11.2024. dosuditi naknadu od 3.318,00 eur za svako ročište.

47. Pri tom tužiteljica obrazlaže samo ročišta od 6.11.2024., na kojem je sud „objavio predmet raspravljanja“ te utvrdio da je pogrešno evidentiran punomoćnik tuženika u e-spisu i ne može preuzeti podnesak, ročište od 15.5.2024., na kojem je raspravljano o ovlaštenju punomoćnika tuženika za zastupanje, te ono od 9.5.2024. na kojem je tuženik tražio od suda da mu dodijeli rok za uvid u dokumentaciju.

47.1. Navedena nisu ročišta na kojima se raspravljalo u smislu odredaba Tbr. 9/2 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN br. 138/2023, dalje: OT) već ona iz Tbr. 9/5 OT koja su odgođena prije početka raspravljanja. Iz činjenice da nije bilo razjašnjeno je li punomoćnik tuženika uopće ovlašten za raspravljanje i može li preuzimati podneske u e-spisu, te je tražio odgodu radi uvida u spis, proizlazi da se na tim ročištima nije raspravljalo niti o glavnoj stvari niti o procesnim pitanjima odlučnim za rješenje spora, pa nema mjesta za dosuđivanje naknade po Tbr. 9/2 OT.

48. Osnovano se međutim prigovara da potvrda o plaćanju pristojbe na žalbu protiv presude, u skladu s rješenjem suda od 6. travnja 2018., plaćena te je dokaz dostavljen uz podnesak od 23.4.2018. Radi toga je tužiteljici trebalo dosuditi daljnje troškove u iznosu od 350,39 eur.

49. Na temelju čl. 368. st. 1. ZPP, te u odnosu na odluku o troškovima postupka, na temelju čl. 380. t. 2. i 3. ZPP, a u odnosu na odluku o troškovima žalbenog postupka, na temelju čl. 166. st. 1. u vezi čl. 154. st. 1. i 3. i čl. 155. st. 1. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 22. srpnja 2025.

Predsjednik vijeća:

Milena Frankić