REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U

ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna

Fitzgeralda Kennedyja 11

Poslovni broj: P-513/2024-9

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Tini Šimović, u pravnoj stvari tužiteljice REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, zastupane po Županijskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, protiv tuženika STRIDON-PROMET d.o.o., Dugo Selo, Zagrebačka 108, OIB: 50403201385, zastupanog po punomoćniku Ivi Farčiću, odvjetniku u Zagrebu, radi isplate, nakon provedene javne glavne rasprave, zaključene 27. svibnja 2025., u prisutnosti zastupnice po zakonu tužitelja ŽĆU, zamjenice u Županijskom državnom odvjetništvu u Zagrebu i punomoćnika tuženika , 10. srpnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužiteljici iznos od 39.078,42 eur, sa zateznim kamatama obračunatim do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope Hrvatske narodne banke na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za pet postotnih poena, od 1. siječnja 2023. do 30. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 31. prosinca 2023. do isplate uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa Europske središnje banke koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, na pojedine iznose u razdobljima kako slijedi:

- na iznos od 35.420,26 eur, počevši od 30. travnja 2021. do isplate,

- na iznos od 580,66 eur, počevši od 10. svibnja 2021. do isplate,

- na iznos od 580,66 eur, počevši od 10. lipnja 2021. do isplate,

- na iznos od 580,66 eur, počevši od 10. srpnja 2021. do isplate,

- na iznos od 580,66 eur, počevši od 10. kolovoza 2021. do isplate,

- na iznos od 580,66 eur, počevši od 10. rujna 2021. do isplate,

- na iznos od 580,66 eur, počevši od 10. listopada 2021. do isplate,

- na iznos od 174,20 eur, počevši od 10. studenog 2021. do isplate, te naknaditi tužiteljici parnične troškove u iznosu od 5.000,00 eur, sve u roku od 15 dana.

II/ Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužiteljice u dijelu u kojem potražuje isplatu iznosa od 19,47 eur, te u dijelu u kojem potražuje isplatu zateznih kamata na iznos od 212,92 eur počevši od 10. studenog 2021. do isplate.

III/ U cijelosti se odbija kao neosnovan tuženikov zahtjev za naknadu parničnih troškova.

Obrazloženje

1./ Tužiteljica je 15. ožujka 2024. podnijela ovom sudu tužbu u kojoj navodi, u bitnome, da je vlasnica nekretnina u Hrvatskoj Kostajnici, koje je naravi čine bivši pogon obuće, označenih u zemljišnoj knjizi kao zk.č.br. 154/1, 169 i 176/1 k. o. [katastarska općina]. Tužiteljica da je pravo vlasništva stekla upisom provedenim u zemljišnim knjigama na temelju rješenja Općinskog suda u Sisku poslovni broj Z-387/2014 od 2. travnja 2014., pri čemu da je nekretnina tužiteljici predana u posjed 12. travnja 2016. Dio predmetne nekretnine tužiteljice da koristi tuženik, i to na temelju dva Ugovora o zakupu poslovnog prostora (od 1. veljače 2009. i 11. studenog 2011., s aneksima od 1. srpnja 2016.), zaključenih s prethodnim vlasnikom nekretnine, društvom Eko-med d.o.o. Predmetni ugovori o zakupu da su bili zaključeni na određeno vrijeme te da su, protekom vremena na koje su zaključeni, prestali važiti zaključno s danom 11. studenog 2021. Stoga da je od 12. studenog 2021. tuženik bespravni korisnik predmetne nekretnine. Iako je prethodno svojim dopisom od 30. rujna 2020. tuženik izjavio da je suglasan podmiriti neplaćenu zakupninu od vremena preuzimanje predmetne nekretnine od strane tužiteljice, i to u visini zakupnine predviđene predmetnim ugovorima o zakupu, po pozivu tužiteljice od 8. prosinca 2021. tuženiku da podmiri dospjeli dug (koji je na dan 31. kolovoza 2021. iznosio 284.375,00 kn), tuženik je izjavio da smatra da je zakupnina nerealna i precijenjena. S obzirom da visina mjesečne zakupnine na temelju predmetnih ugovora o zakupu (zatečene zakupnine) iznosi 3.500,00 kn, što uvećano za PDV u visini od 75% iznosi 4.375,00 kn, odnosno 580,66 eur, a tuženik nije udovoljio zahtjevu tužiteljice za mirno rješenje spora, to tužiteljica potražuje za razdoblje od 1. travnja 2016. do 9. studenog 2021. isplatu naknade za korištenje njezine nekretnine u visini zatečene zakupnine temeljem predmetnih ugovora o zakupu, u ukupnom iznosu od 39.097,89 eur, s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama (pri čemu je zahtjev istaknut u tužbi ispravila na ročištu 22. siječnja 2025. određujući početak tijeka zateznih kamata na u tužbi naveden posljednji mjesečni iznos (od 387,12 eur), u skladu sa zahtjevom za mirno rješenje spora, od 10. studenog 2021. do isplate).

2./ U odgovoru na tužbu tuženik osporava osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva. Navodi da nije sporno postojanje Ugovora o zakupu na koje tužiteljica ukazuje, kao i da je zakupni odnos prestao kako tužiteljica u tužbi tvrdi. Međutim, nakon što je tužiteljica, u stečajnom postupku koji se vodio nad ranijim zakupodavcem i vlasnikom predmetnih nekretnina (Eko-med d.o.o.), postala vlasnicom nekretnine, tuženik da je brojnim dopisima tražio uređenje odnosa između stranaka u pogledu zakupnine, ulaganja i održavanje predmetnog prostora. Ovo stoga što da je tuženik i dalje zainteresiran za nastavak poslovanja u predmetnom poslovnom prostoru, no smatra da je iznos koji tužiteljica po osnovi zakupnine potražuje u iznosu od 580,66 eur previsok i neprimjeren. Ovo stoga što da bi prilikom procjene zakupnine trebalo uzeti u obzir dugogodišnje tuženikovo održavanje i ulaganje u prostor, nezavidnu lokaciju prostora, kao i činjenicu da u ovom prostoru tuženik zapošljava 30 radnika i da bi tužiteljica poticajnim mjerama trebala djelovati radi zapošljavanja i povratka stanovništva u cilju razvoja nerazvijenih područja. U daljnjem tijeku postupka tuženik tvrdi da je u razdoblju od 1. travnja 2016. do 8. prosinca 2021. vršio ulaganja u predmetni poslovni prostor radi adaptacije u svrhu poboljšanja i kvalitetnijeg poslovanja, koje radove je pobliže odredio podneskom od 6. veljače 2005. S obzirom da je tužiteljica u studenom 2021., kada su istekli predmetni ugovori o zakupu, zatražila tuženikovo iseljenje iz predmetnog poslovnog prostora, smatra da ima pravo na naknadu za izvršena ulaganja te učinjene nužne troškove radi održavanja prostora, a iznos koje naknade da bi sud trebao imati u vidu prilikom izračuna naknade za korištenje prostora u ovom razdoblju, isplatu koje tužiteljica potražuje.

3./ Očitujući se na navode tuženika, tužiteljica osporava da bi tuženik učinio ulaganja kako tvrdi, nadalje, ukazuje da, sve i da je ulaganja tuženik učinio kako tvrdi, da isti nema pravo na naknadu za tako učinjena ulaganja jer da nije prethodno ishodio suglasnost vlasnika za poduzimanje ovih radova. Zatim osporava da bi ulaganja, i da su učinjena, predstavljala nužne ili korisne troškove. Konačno, kada bi tuženik kao posjednik imao pravo na naknadu za ulaganja izvršena u nekretninu tužiteljice, da predmetna tuženikova tražbina nije dospjela, s obzirom da je tuženik u dalje u posjedu predmetne nekretnine (pozivajući se na pravno shvaćanje izraženo u odluci Vrhovnog suda Republike Rev-x 294/2014 od 15. travnja 2015.).

4./ U postupku je izvršen je uvid i pročitane su sljedeće isprave: zahtjev za mirno rješenje spora s povratnicom (list 5-10 spisa), izvadci iz zemljišne knjige (list 11-14 spisa), ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1. veljače 2009. (list 15-18 spisa), ugovor o zakupu poslovnog prostora od 11. studenog 2011. (list 19-21 spisa), Aneksi od 1. srpnja 2016. (list 23-26 spisa), zapisnik o primopredaji od 12. travnja 2016. (list 27-30 spisa), dopisi stranaka (list 31-40, 54 spisa).

5./ Temeljem tako provedenih dokaza, ocijenivši ih primjenom odredbe čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., dalje ZPP) , ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan u pretežitom dijelu.

6./ Predmet spora je zahtjev tužiteljica, kao nove vlasnice nekretnine, radi isplate zakupnine za razdoblje od 1. travnja 2016. do 9. studenog 2021., na temelju Ugovora o zakupu poslovnog prostora koje je tuženik zaključio s ranijim vlasnikom .

7./ S obzirom da se tužiteljica prethodno podnošenju tužbe obratila tuženiku radi mirnog rješenja predmetnog spora zahtjevom kojeg je tuženik zaprimio 26. svibnja 2023., no zahtjevu nije udovoljio, utvrđeno je da je ispunjena procesna pretpostavka za podnošenje predmetne tužbe iz odredbe čl. 186.a ZPP-a.

8./ Među strankama nije sporno da tužiteljica iznos utužen u ovom postupku potražuje za razdoblje tuženikovog korištenja poslovnog prostora u Hrvatskoj Kostajnici od 1. travnja 2016. do 9. studenog 2021., a u kojem razdoblju su važili Ugovori o zakupu predmetnog poslovnog prostora koje je tuženik zaključio s ranijim vlasnikom nekretnine, i to u visini mjesečne zakupnine kako je određena predmetnim ugovorima o zakupu. Nije sporno da je tuženik i dalje u posjedu predmetnih poslovnih prostora, glede kojih je zakupni odnos zaključio s tadašnjim njihovim vlasnikom (društvom Eko-med d.o.o.), i to poslovnog prostora površine 770 m2, s pripadajućim sanitarnim čvorom površine 8 m2 (glede kojeg je zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1. veljače 2009.) i poslovnog prostora ukupne površine 320 m2 (koji se sastoji od prodajnog prostora (površine 220 m2), skladišta (140 m2), WCa (8 m2) i kancelarijskog prostora (12 m2)), (glede kojeg je zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 11. studenog 2011.). Tužiteljica je naime vlasništvo nekretnina u kojima se predmetni poslovni prostori nalaze stekla u stečajnom postupku nad društvom Eko - med d.o.o. u stečaju te je kao vlasnica ovih nekretnina uknjižena u zemljišnoj knjizi na temelju rješenja Općinskog suda u Sisku poslovni broj Z-387/14 od 2. travnja 2014. Nije sporno da je tužiteljica preuzela posjed predmetnih poslovnih prostora 11. travnja 2016., kojem očevidu radi primopredaje nekretnine tužiteljici je bio prisutan i ovlašteni predstavnik tuženika, ŽĆ, koji je upravo pokazao predmetne poslovne prostore koje tuženik koristi na temelju ugovora o zakupu zaključenih s ranijim vlasnikom (društvom Eko-med d.o.o.). Nadalje, nije sporno da je predmetnim ugovorima o zakupu, odnosno aneksima ovih ugovora zaključenima 1. srpnja 2016. (kojim je aneksima izmijenjena odredba u visini zakupnine), utvrđena obveza tuženika kao zakupoprimca podmirivati mjesečnu zakupninu u iznosu od 2.000,00 kn za poslovni prostor površine 770 m2, odnosno u iznosu od 1.500,00 kn za poslovni prostor površine 320 m2, dakle ukupno 3.500,00 kn za oba ova poslovna prostora, uvećano za pripadajući PDV, i to najkasnije do 5. dana u mjesecu za tekući mjesec.

9./ Tuženik, iako ne spori tvrdnju tužiteljice, da su predmetni ugovori bili na snazi u vrijeme za koje se plaćanje zakupnine potražuje u ovoj parnicu (od 1. travnja 2016. do 9. studenog 2021.), osnovanost i visinu zahtjeva osporava, jer tvrdi da je zakupnina obračunata u previsokom i neprimjerenom iznosu te da bi, prilikom izračuna zakupnine koja je predmet spora, valjalo uzeti u obzir troškove koje je tuženik imao radi ulaganja i održavanja predmetnog poslovnog prostora u vremenu od 1. travnja 2016. do 8. prosinca 2021.

10./ S obzirom da se radi o zakupu poslovnog prostora mjerodavne su, prije svega, odredbe posebnog zakona (razlog iz odredbe čl. 520. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23., dalje ZOO), dakle Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora ("Narodne novine" br. 91/96., 124/97., 174/04., 38/09., 125/11.), koji je važio u vrijeme zaključivanja predmetnog ugovora o zakupu od 1. veljače 2009., odnosno odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora ("Narodne novine" br. 125/11., 64/15., 112/18., 123/24.), koji je važio u vrijeme zaključivanja ugovor o zakupu od 11. studenog 2021. i nadalje.

11./ Oba navedena posebna zakona na isti način uređuju utjecaj promjene vlasništva na strani zakupodavca za vrijeme trajanja zakupnog odnosa. Naime, propisano je da zakup ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnoga prostora, a treća osoba da stupa u prava i obveze zakupodavca (čl. 31. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora odnosno čl. 30. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora).

12./ Da zakupni odnos ne prestaje u slučaju promjene vlasnika predviđeno je i predmetnim ugovorom o zakupu od 1. veljače 2009., i to odredbom čl. 10., kojom je predviđeno da novi zakupodavac preuzima prava i obveze iz predmetnog ugovora. Ugovorom o zakupu od 11. studenog 2011. nije na isti način izrijekom predviđeno da novi vlasnik stupa u prava i obveze zakupodavca , no iz sadržaja ugovorne odredbe koja uređuje odnose stranaka u slučaju promjene vlasnika zakupljenog poslovnog prostora ne proizlazi da bi stranke preuzimanje zakupnog odnosa od novog zakupodavca isključile, dakle ugovorom uredile drugačije rješenje od onog predviđenog zakonom (odredbom čl. 30. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora). Naime, ovim se ugovorom raniji zakupodavac obvezao o zakupnom odnosu obavijestiti novog vlasnika, odnosno naknaditi tuženiku štetu bude li, uslijed promjene vlasništva nekretnine, prisiljen prije ugovorenog roka napustiti zakupljeni prostor (čl. 10. ovog ugovora).

13./ Imajući u vidu da je tužiteljica vlasništvo poslovnih prostora, glede kojih je njihov raniji vlasnik zaključio ugovore o zakupu s tuženikom, stekla u stečajnom postupku, kao i da su, u vrijeme kada je tužiteljica stekla vlasništvo, a potom i preuzela posjed predmetnih poslovnih prostora, predmetni ugovori o zakupu, s obzirom na ugovoreno trajanje zakupnog odnosa, i dalje bili na snazi, koja činjenica među strankama nije sporna, za ukazati je da otvaranje stečajnog postupka nad zakupodavcem nema za posljedicu prestanak ranije zaključenih ugovora o zakupu, slijedom čega vrijedi izloženo zakonsko rješenje citiranih posebnih zakona, dakle da treća osoba kao novi vlasnik poslovnog prostora stupa u prava i obveze zakupodavca (razlog iz odredbe čl. 186. Stečajnog zakona ("Narodne novine" broj 71/15., 104/17., 36/22. i 27/24.).

14./ Dakle, s obzirom da je tužiteljica stjecanjem prava vlasništva nekretnina u kojima se nalaze predmetni poslovni prostori stupila u prava i obveze zakupodavca, to je tuženik dužan tužiteljici podmiriti upravo zakupninu u iznosu i na način kako je ugovorio s ranijim zakupodavcem, društvom Eko-med d.o.o., a u kojem iznosu tužiteljica zakupninu i potražuje. Naime, kako je prethodno navedeno, tužiteljica plaćanje zakupnine potražuje u ukupnom iznosu od 3.500,00 kn (1.500,00 + 2.000,00 kn), uvećano za pripadajući PDV od 25%, što iznosi 4.375,00 kn, odnosno 580,66 eur.

15./ S obzirom da se plaćanje zakupnine potražuje za vrijeme trajanja zakupnog odnosa tuženika, kako je ugovoreno s ranijim zakupodavcem i u iznosu zakupnine koju je tuženik ugovorio s ranijim zakupodavcem, a da je tužiteljica kao nova vlasnica stupila u prava i obveze iz predmetnih zakupnih odnosa, to tuženik neosnovano osporava obvezu plaćanja i visinu mjesečne zakupnine navodeći da je previsoka i neprimjerena. Naime, imajući u vidu sadržaj predmetnih ugovora o zakupu, i njihovih aneksa, razvidno je da je zakupninu upravo u iznosu koji tužiteljica potražuje tuženik dogovorio s ranijim vlasnikom i to nakon što je ugovore o zakupu zaključio uzimajući u zakup poslovne prostore kako ih je na licu mjesta vidio (čl. 1. predmetnih ugovora o zakupu). Osim toga, valja imati u vidu da je tako ugovorena zakupnina utvrđena izmjenama predmetnih ugovora (aneksima od 1. srpnja 2016.), zaključenima za vrijeme trajanja zakupnog odnosa, i to na način da je prvotno ugovorena zakupnina smanjena. Naime, za poslovni prostor od 770 m2 ugovorom od 1. veljače 2009. predviđeno je plaćanje zakupnine u iznosu od 1,00 eur po m2 obračunato u kunskoj protuvrijednosti, dakle protuvrijednost iznosa od 770,00 eur (cca 5.800,00 kn), dok je aneksom ovog ugovora zakupnina smanjena na iznos od 2.000,00 kn, uvećano za PDV. U odnosu na poslovni prostor od 320 m2 ugovorom od 11. studenog 2011. predviđeno je plaćanje zakupnine u iznosu od 3.075,00 kn, dok je aneksom ovog ugovora zakupnina smanjena na iznos od 1.500,00 kn, uvećano za PDV. Očito je dakle da je tuženik, s obzirom na stanje poslovnih prostora kao predmeta zakupa, i s ranijim zakupodavcem svojoj ugovorni odnos tijekom njegovog trajanja mijenjao na način da je smanjen iznos prvotno ugovorene zakupnine.

16./ Za dodati je da bi se navodi tuženika, da se prilikom procjene zakupnine valja imati u vidu stanje i lokacija prostora u nerazvijenom području, mogli uzeti u obzir između stranaka za razdoblje uređenja njihovih odnosa po prestanku predmetnih ugovora o zakupu, međutim ovi navodi nisu od utjecaja na donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari, u kojoj tužiteljica zakupninu potražuje za vrijeme trajanja ugovorenog zakupnog odnosa.

17./ U odnosu na tuženikove tvrdnje o izvršenim ulaganjima u predmetne poslovne prostore i o pravu na naknadu za ova ulaganja i učinjene nužne troškove, valja reći da i kada bi tuženik mogao osnovano prema tužiteljici postaviti zahtjeve s tim u vezi, osnovanost kojih zahtjeva tužiteljica osporava, tek bi određen tuženikov zahtjev radi naknade učinjenih troškova, dakle određen zahtjev glede postojanja protutražbine prema tužiteljici po ovoj osnovi, mogao biti od utjecaja na donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari. Međutim, tuženik takav određen zahtjev ne ističe, niti kao prigovor prijeboja ili radi prebijanja ili protutužbu, već pogrešno smatra da bi njegove troškove za ulaganja u predmetni prostor i učinjene nužne troškove sud trebao uzeti u obzir prilikom izračuna naknade za korištenje prostora koja je predmet spora. Međutim, takvo je pravno shvaćanje tuženika pogrešno, s obzirom da tužiteljica u konkretnom slučaju od tuženika potražuje isplatu zakupnine za vrijeme trajanja ugovora o zakupu koje je tuženik zaključio s ranijim vlasnikom, a glede kojih je, kao nova vlasnica, stupila u prava i obveze zakupodavca.

18./ Stoga, neovisno o osnovanosti prigovora tužiteljice, koja osporava da je tuženik uopće izvršio ulaganja kako tvrdi te ukazuje da je su ulaganja izvršena bez suglasnosti vlasnika, koja suglasnost da je za građevinske ili druge preinake predviđena kako predmetnim ugovorom (od 11. studenog 2011.) tako mjerodavnim zakonskim odredbama, te kada bi tuženikova tražbina po ovoj osnovi dospjela, iako su ugovori o zakupu u međuvremenu istekli te on predmetne poslovne prostore posjeduje po isteku ovih ugovora bez valjane osnove, a nije tužiteljici na njezin zahtjev predao posjed, navodi tuženika o učinjenim izdacima radi ulaganja i održavanja nisu od utjecaja na donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari jer tuženik, iako tvrdi da ima pravo na naknadu izvršenih ulaganja i učinjenih nužnih troškova s tim u vezi u ovoj parnici nije istaknuo odgovarajući i određen zahtjev ili prigovor koji bi bio od utjecaja na postojanje i visinu tražbine tužiteljice prema tuženiku po osnovi neplaćene zakupnine koja je predmet spora.

19./ Naime, valja imati u vidu da u zakupnom odnosu ako za vrijeme trajanja zakupa nastane potreba da se na poslovnom prostoru, radi njegova održavanja u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati izvrše popravci koji padaju na teret zakupodavca, zakupnik je dužan bez odgađanja o tome pisano obavijesti ti zakupodavca i odrediti mu za to primjeren rok; ako zakupodavac u primjerenom roku ne izvrši popravke koje je dužan izvršiti, zakupnik ima pravo na teret zakupodavca sam izvršiti popravke ili raskinuti ugovor o zakupu; ako je zakupnik sam izvršio popravke, a nije prethodno pisano obavijestio zakupodavca o potrebi popravaka i ostavio mu za to primjeren rok, nema pravo na naknadu za izvršene radove i odgovara zakupodavcu za štetu koju ovaj trpi zbog toga propuštanja, osim u slučaju hitnih popravaka (čl. 12. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora odnosno čl. 11. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora). Tuženik i nije iznio tvrdnju da bi o potrebi izvođenja radova koje tvrdi da je izveo pisano obavijestio zakupodavca, a ne proizlazi da bi se radilo o hitnim popravcima s obzirom da sam tuženik navodi da se radilo o adaptacijama u svrhu poboljšanja i kvalitetnijeg njegovog poslovanja u predmetnom poslovnom prostoru.

20./ Vrijednost učinjenih ulaganja mogla bi nadalje biti od utjecaja u slučaju prodaje predmetnog poslovnog prostora, u skladu s odredbom čl. 35. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, međutim nije od utjecaja na obvezu tuženika podmiriti zakupninu koja je predmet spora.

21./ Iako, po shvaćanju ovog suda, s obzirom da tužiteljica plaćanje potražuje na temelju ugovora o zakupu kojeg je tuženik zaključio s ranijim vlasnikom kao zakupodavcem, nema mjesta primjeni odredaba vezanih uz pravo posjednika koji nema pravo posjedovati tuđu stvar i mora je vratiti vlasniku, položaj kojeg je, ovisno o njegovom (ne)poštenju, uređen odredbama čl. 164. i 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst, dalje ZV), osnovano ukazuje tužiteljica da tražbina tuženika kao posjednika radi naknade nužnih i/ili korisnih troškova, ovisno na koje bi imao pravo prema svom poštenju, dospijeva tek predajom stvari. Naime, radilo bi se tada o potraživanju posjednika radi stjecanja bez osnove u odnosu na vlasnika stvari, kod kojeg stjecanja je došlo ulaganjem rada i sredstava u tuđu, vlasnikovu nekretninu, pa pravo zahtijevati naknadu vjerovnik ima od trenutka kada je neosnovano obogaćeni stekao mogućnost ubirati koristi od izvršenih ulaganja, a to je od trenutka predaje stvari, a ne od trenutka kada su ulaganja učinjena ( razlog iz odredbe čl. 164. st. 7. i čl. 165. 165. st. 3. ZV-a u vezi s čl. 215. st. 1. ZOO-a). S obzirom da je tuženik i dalje u posjedu predmetnih poslovnih prostora to njegova tražbina po ovoj osnovi, sve i da ju je istaknuo prema tužiteljici kao vlasnici, ne bi bila dospjela do zaključenja glavne rasprave u ovoj pravnoj stvari, a sud može naložiti izvršenje činidbe samo ako je dospjela do zaključenja glavne rasprave (čl. 326. st. 1. ZPP-a.)

22./ Utvrđeno je dakle da tužiteljici u utuženom razdoblju pripada pravo na zakupninu u iznosu od 580,66 eur mjesečno, a koju je tuženik bio dužan podmiriti od petog dana u mjesecu za tekući mjesec. Tužiteljica međutim zatezne kamate zbog kašnjenja (čl. 29. st. 1. ZOO-a) potražuje počevši od kasnijeg datuma no što joj pripadaju, slijedom čega je zahtjev prihvaćen u granicama istaknutog zahtjeva (čl. 2. st. 1. ZPP-a).

23./ Osnovano stoga tužiteljica potražuje zakupninu počevši od 1. travnja 2016. do 30. travnja 2021., dakle za 61 mjesec, u iznosu od 35.420,00 eur (jer je 580,66 X 61 = 35.420,26 eur), sa zateznim kamatama počevši od 30. travnja 2021., zatim nadalje za šest mjeseci (od 1. svibnja 2021. do 31. listopada 2021.) u iznosu od 580,66 eur mjesečno sa zateznim kamatama počevši od 10 dana u mjesecu za tekući mjesec (u daljnjem iznosu od 3.483,96 eur (580,66 X 6).

24./ S obzirom da tužiteljica za posljednji mjesec utužen u ovoj parnici (studeni 2021.) zakupninu potražuje do 9. studenog 2021., to je mjesečni iznos zakupnine valjalo utvrditi razmjerno danima za koje se zakupnina potražuje. Kako je mjesečna zakupnina ugovorena u iznosu od 3.500,00 kn, to za svaki dan iznosi 116,66 kn (jer je 3.500,00 kn / 30 dana = 116,66 kn po danu). Dakle, za razdoblje od 9 dana zakupnina iznosi 1.050,00 kn (jer je 116,66 X 9 = 1.050,00 kn), što , uvećano za PDV od 25%, iznosi 1.312,50 kn, odnosno 174,20 eur. Neosnovano stoga tužiteljica u ukupno zatraženom iznosu potražuje iznos koji prelazi zbroj zakupnina od 39.078,42 eur (35.420,26 + 3.483,96 + 174,20), do iznosa od 39.078,89 eur, gdje preostaje razlika od 19,47 eur koju je valjalo odbiti kao neosnovanu. Nadalje, neosnovano tužiteljica za posljednji mjesečni iznos zatezne kamate potražuje na iznos koji prelazi razmjerna iznos zakupnine od 174,20 eur, do zatraženog iznosa od 387,12 eur, dakle za iznos od 212,92 eur.

25./ Stopa zateznih kamata dosuđena je također u granicama istaknutog zahtjeva (čl. 2. st. 1. ZPP-a). Naime, konkretno se radi o potraživanju iz trgovačkog, odnosno ugovora između trgovca i osobe javnog prava, slijedom čega se zatezne kamate obračunavaju po višoj stopi propisanoj odredbom čl. 29. st. 2. ZOO-a, međutim tužiteljica samo dijelom zatezne kamate potražuje po višoj stopi, do 31. prosinca 2022., a potom u visini stope mjerodavne za ostale odnose.

26./ Ocjenjujući da su odlučne činjenice u dovoljnoj mjeri raspravljene te da nisu potrebni za utvrđenje odlučnih činjenica sud je odbio dokazni prijedlog tužiteljice radi provođenja građevinskog i financijskog vještačenja radi utvrđenja visine zakupnine , jer je u utuženom razdoblju visina zakupnine određena ugovorom) te dokazne prijedloge tuženika radi provođenja građevinskog vještačenja i saslušanja svjedoka i stranke na okolnost učinjenih ulaganja i nužnih troškova te njihove visine jer tuženik u vezi s pravom na naknadu takvih izdataka nije iznio odgovarajući zahtjev tijekom postupka u ovoj pravnoj stvari.

27./ Tužiteljica je s tužbenim zahtjevom uspjela u pretežitom dijelu (99%) pa se odluka o njezinom zahtjevu za naknadu troškova postupka osniva na odredbi čl. 154. st. 5. u vezi s odredbom čl. 155. i čl. 163. ZPP-a, prema vrijednosti predmeta spora i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/2023, dalje Tarifa).

28./ Tužiteljici je priznat trošak:

- sastava zahtjeva za mirno rješenje spora i tužbe (prema T.br. 7/1 Tarife),

- obrazloženog podneska od 10. ožujka 2025. (prema T.br. 8/1 Tarife),

- zastupanja na ročištu 22. siječnja 2025. i 27. svibnja 2025. (T.br 9/1 Tarife), sve u iznosu od po 1.000,00 eur, dakle ukupno 5.000,00 eur.

29./ Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 10. srpnja 2025.

Sutkinja:

Tina Šimović

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), a podnosi se putem ovog suda.

DNA

1. tužiteljici, po ŽDO Zagreb

2. tuženiku, po punomoćniku