REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

59. P-748/2024-15

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Jeleni Antonić Šego, u pravnoj stvari tužitelja TEICO d.o.o., Zagreb, Draškovićeva 54, OIB 12124386804, kojeg zastupa punomoćnica Jaka Ćurić, odvjetnica iz Zagreba, Pavla Hatza 23/II, protiv I-tuženika DETONO d.o.o., Zagreb, VIIII Vrbik 17, OIB: 42999214584, zastupanog po punomoćniku Petru Živković, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Živković i Sarić d.o.o. Zagreb, Trg Nikole Zrinskog 2 i II-tuženika Stečajne mase iza GOLF & COUNTRY CLUB ZAGREB d.o.o. u stečaju, Zagreb, Bijenička cesta 27, OIB 59425419176, kojeg zastupa punomoćnica Martina Kalac, odvjetnica u Odvjeničkom društvu Župić & partneri d.o.o. Zagreb, Radnčka cesta 37/B, radi opravdanja predbilježbe, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 19. svibnja 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, s danom objave 1. srpnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

Utvrđuje se da Ugovor kupoprodaji nekretnine C-1 od 9. listopada 2007. i Aneks od 16. studenog 2011. sklopljen između II- tuženika Golf & Country Club Zagreb d.o.o. u stečaju, Zagreb, Jadranska avenija 6, OIB: 54566277575, kao prodavatelja i tužitelja TEICO d.o.o. Zagreb, Draškovićima 54, OIB: 12124386804, kao kupca, predstavljaju valjan pravni temelj za stjecanje prava vlasništva u korist tužitelja na nekretnini upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica], objekt za smještaj Jadranska avenija br. 6/53 tlocrtne površine 118 čm, objekt za smještaj Jadranska avenija br. 6/54 tlocrtne površine 235 čm, objekt za smještaj Jadranska avenija br. 6/55 tlocrtne površine 235 čm, objekt za smještaj Jadranska avenija br. 6/56 tlocrtne površine 235 čm, crpna stanica tlocrtne površine 50 čm, šuma sa 288002 čm i jaruga sa 2400 čm, s kojim je neodvojivo povezan poseban dio nekretnine upisan kao 2. Suvlasnički dio, 112/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2):

objekt za smještaj oznake C-1, s četiri sobe i nusprostorijama u prizemlju i na katu te garažom u prizemlju NKP 213,59 čm, s terasom u prizemlju NKP 43,00 čm, loggiom 1 na katu NKP 3,67 čm, loggiom 2 na katu NKP 18,95 čm i kućnim vrtom NKP 58,30 čm (ukupne površine kućnog vrta 583 čm), ukupne netto korisne površine posebnog dijela 337,51 čm, u nacrtima označen žutom bojom, Jadranska avenija br. 6/54,

te se u cijelosti opravdava predbilježba prava vlasništva tužitelja dopuštena rješenjem broj Z-30097/08, te su I- tuženik i II- tuženik, dužni trpjeti da tužitelj na temelju ove presude u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Novom Zagrebu ishodi uknjižbu prava vlasništva na navedenoj nekretnini u korist tužitelja TEICO d.o.o. Zagreb, Draškovićeva 54, OIB: 12124386804, s učinkom od časa kad je prijedlog za predbilježbu Z-30097/08 bio podnesen, u roku od 15 dana.

r i j e š i o  j e

I. Dopušta se preinaka tužbe sadržana u podnesku od 30. srpnja 2020.

II. Nalaže se I i II-tuženicima naknaditi tužitelju trošak parničnog postupka u iznosu od 15.255,28 eura sa zateznim kamatama tekućim od 1. srpnja 2025. do isplate, po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

III. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 126.182,09 eura sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 1. srpnja do isplate, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio tužbu u kojoj navodi kako je nositelj knjižnoga prava te predmentu tužbu podnosi na temelju odredbe čl. 129. Zakona o zemljišnim knjigama. Ističe kako je predmet spora nekretnina koja se nalazi ubilježena u Zemljišnoknjižnom odjelu Novi Zagreb, k. o [katastarska općina] u z. k. uložak [broj ZK uloška], suvlasnički udio pod rednim brojem 2 u naravi u naravi Objekat za smještaj oznake C-1, s četiri sobe i nusprostorijama u prizemlju i na katu te garažom u prizemlju NKP 213,59 čm, s terasom u prizemlju NKP 58,30 čm, loggiom - na katu NKP 3,67 ăm, Loggiom 2 na katu NKP 18,95 čm i kućnim vrtom NKP 58,30 čm (ukupne površine kućnog vrta 583 čm), ukupne neto korisne površine posebnog dijela 337.51 čm, u nacrtıma označen žutom bojom, Jadranska avenija br. 6/54

Tužitelj je temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine C-1 predbilježio pravo vlasništva pod brojem Z - 30097/08. Drugotuženik je 12. lipnja 2013. pod brojem Z- 28916/13 zabilježio, na temelju prijedloga od 12. lipnja 2013. i izjave od 4. lipnja 2013. prvenstveni red za namjeravano otuđenje iako u predmetno vrijeme nije bio raskinut Kupoprodajni ugovor sa tužiteljem, niti mu je tužitelj dao dozvolu za brisovno očitovanje, obzirom da među strankama postoje neriješeni odnosi. Drugotuženik je samoinicijativno raskinuo ugovor pod objašnjenjem da nije isplaćena zadnja rata kupoprodajnog ugovora između Teico d o.o. i Golf & Counrty Club Zagreb d.o.o. iako objekt nije bio dovršen, a što je uvjet za ispoštovati Ugovor o kupoprodaji nekretnine C-1 ì isplatiti zadnju ratu prema Ugovoru o kupoprodaji nekretnine C-1 od travnja 2008. Navedeno dokazuje i činjenica da je u naknadno sklopljenom ugovoru između Detono d.o.o. i I-tuženika, oko rješavanja njihovih međusobnih obveza, kao razlog smanjenja kupoprodajne cijene bilo navedeno da objekt nije dovršen. Tuženik je 7. veljače 2014. podnio pod brojem Z-5976/14 zahtjev za brisanje zabilježbe prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine C-1 od 6. veljače 2014. između Golf & Country Club Zagreb, d.o.o. Detono d.o.o. i objekat je prešao u vlasništvo Detono d.o.o, iako II tuženik o svemu tome nije obavijestio tužitelja koji i dalje ima predbilježbu prava vlasništva. Rješenje o upisu prijenosa vlasništva je doneseno i postalo vidljivo na zk ulošku 14. listopada 2014.

Podredno tužitelj napominje da je drugotuženik tri dana nakon otuđenja predmetne nekretnine, dakle 10. veljače 2014., podnio zahtjev za pokretanje predstečajnog postupka. Bez obzira na sve navedeno, i da nije ishođeno brisovno očitovanje, s čime je novi vlasnik Detono d.o.o., bio upoznat, Detono d.o.o. potpisuje 26. listopada 2016. ugovor sa FILIA USLUGE d.o.o. i daje im pravo da ostvare zalog na predmetnoj nekretnini i u čl. 4. jamci Filia usluge d.o.o. da je on (Detono) isključivi vlasnik te da nekretnina nije opterećena nikakvim upisanim niti neupisanim teretima, osim tereta na nekretnini upisanih 25.listopada 2016. (Z-23520/2016). U čl. 4.2. Detono se obvezuje provesti upis brisanja u zemljišnim knjigama predbilježbe prava vlasništva Teico d.o.o., iako je znao da je takav zahtjev, podnesen od Golf & Country Club Zagreb, već odbijen i to 25. svibnja 2016. (Z-30097/08). U čl. 4.3. Detono d.o.o. jamči Filia usluge d.o.o. da isprave i podaci na temelju kojih se utvrđuje vlasništvo predmetne nekretnine C-1, na dan solemizacije predmetnog ugovora odgovaraju stvarnom stanju.

Nastavno na gore navedeno i osnovni Ugovor o zakupu poslovnog prostora, sklopljen između Golf & Country Club Zagreb d.o.o. Filia usluge d.o.o. Locus projekt d.o.o. i Golf & ladanjski klub Zagreb 1955, potpuno je nejasno zašto bi Detono d.o.o. jamčio "svojom" nekretninom za tuđe obveze, iz čega možemo zaključiti samo to da se radilo o fiktivnom prijenosu vlasništva s Golf & Country Club Zagreb d.o.o. i Detono d.o.o. Slijedom navedenoga, zemljišnoknjižni sud je neosnovano dozvolio upis 14. listopada 2014., budući da je propustio utvrditi zašto se istovremeno s prodajom nije utvrdilo i rješavanje zabilježbe predbilježbe prava vlasništva pod brojem Z - 30097/08 od travnja 2008. u korist Teico d.o.o., niti je izdano brisovno očitovanje od istih. Društvo Golf & Country Club Zagreb d.o.o. nije mogao raspolagati predmetnom nekretninom, osobito što je 3 dana nakon podnošenja zahtjeva u zemljišne knjige otvorio postupak predstečajne nagodbe, što nije imao sporazumni raskid ugovora, a niti brisovno očitovanje od Teico d.o.o.

2. U odgovoru na tužbu I-tuženik u bitnom navodi kako u konkretnom slučaju nisu ispunjene pretpostavke za podnošenje brisovne tužbe, a ovo stoga što kod tužitelja nedostaje temeljna pretpostavka za brisovnu tužbu obzirom na činjenicu da nije nikada bio upisan u zemljišnim knjigama na predmetnim nekretninama kao vlasnik ili nositelj nekog drugog stvarnog prava. Upravo zbog toga uknjižbom prava vlasništva u korist tuženika nije povrijeđeno nit jedno knjižno pravo tuženika. Predbilježba je upis kojim se knjižna prava stječu, prenose ograničuju ili prestaju samo pod uvjetom naknadnog opravdanja i u opsegu u kojemu naknadno budu opravdana, dakle, tužitelj nije nikada postao knjižnim vlasnikom jer nikad nije ni opravdao predbilježbu zaprimljenu 15. svibnja 2008. pod brojem Z-30097/08, stoga nije niti ovlašten na podnošenje predmetne tužbe

Prvotuženik ne spori da je temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine C-1 od 6. veljače 2014. sklopljenog s II-tuženikom uknjižio u svoju korist pravo vlasništva na predmetnoj nekretnini, a koju nekretninu je II-tuženik stekao 9. srpnja 2007. broj Z- 45586/07, temeljem Očitovanja o uspostavljanju suvlasništva na određenim posebnim dijelovima nekretnine od 6. srpnja 2007., Povijesnog izvatka iz sudskog registra Trgovačkog suda u Zagrebu, MBS: 080263359 od 09. srpnja 2007., Potvrde Gradskog ureda za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Klasa: 361-08/2007- 03/00392, Urbroj: 251-13-22/101-07-3 od 15. lipnja 2007. i Etažiranja - plana posebnih dijelova od veljače 2007. Ujedno ističe kako se ne može upuštati u obveznopravne odnose između tužitelja i II-tuženika budući o njima nema saznanja, stoga su i svi ostali navodi tužbe u odnosu na I-tuženika bespredmetni te se o istima I tuženik neće ni očitovati.

3. U odgovoru na tužbu II-tuženik u bitnom navodi da tužitelj uopće nema pravni interes za podnošenje ove tužbe, te predlaže tužbu odbaciti, a ujedno ističe i prigovor zastare za podnošenje brisovne tužbe. Naime, kao što to tužitelj i sam navodi, pod brojem Z- 30097/2008 tužitelj ima upisanu predbilježbu prava vlasništva u svoju korist s prvenstvenim redom upisanim prije upisa pravo vlasništva u korist prvotuženika pod brojem Z-5976/14.

Uzimajući u obzir odredbu čl. 67. Zakona o zemljišnim knjigama očito je da je tužitelju dovoljno da opravda svoju predbilježbu, ukoliko za isto ima osnove, pa će se pravo vlasništva upisanog u korist prvotuženika brisati sukladno gore navedenoj odredbi, i za navedeno nije potrebno podnošenje ove tužbe.

S druge strane, tužitelj je trebao podnijeti tužbu radi opravdanja predbilježbe radi upisa prava vlasništva na svoje ime, a ne podnositi ovu brisovnu tužbu kojom, treba spomenuti, u točki 3. tužbenog zahtjeva traži uspostavu prijašnjeg stanja na način da bude izbrisano pravo vlasništva s imena prvotuženika uz istovremeni upis prava vlasništva u korit tužitelja, iako tužitelj nikada nije bio upisan kao vlasnik već ima samo predbilježeno pravo vlasništva na svoje ime. Ukoliko tužitelj nije u mogućnosti opravdati svoju predbilježbu, ista se ima brisati sukladno odredbama čl. 63. Zakona o zemljišnim knjigama, te ni u kojem slučaju nema zapreke da I-. tuženik ostane upisan kao vlasnik predmetne nekretnine. Ističe kako tužitelj ne navodi niti jedan konkretan razlog koji bi upućivao na ispunjenje zakonskih pretpostavki iz čl. 322. Zakona o obveznim odnosima kojim se utvrđuje da je ugovor ništetan ukoliko je protivan Ustavu RH, prisilnim propisima ili moralu društvo.

Štoviše, upravo temeljem Ugovora o kupoprodaji I-tuženik je i upisan kao vlasnik na predmetnoj nekretnini rješenjem zemljišno-knjižnog suda Z-5976/14 od 14. listopada 2014., što potvrđuje zakonitost i valjanost navedenog Ugovora obzirom da se u protivnom, temeljem navedenog ugovora, ne bi mogao niti provesti upis prava vlasništva u korist prvotuženika. Obzirom da je nesporno, a kako to tvrdi i sam tužitelj u tužbi, da je Ugovor o kupoprodaji nekretnine C- 1 sklopljen između tužitelja i II- tuženika raskinut, i to iz razloga što tužitelj nije platio u cijelosti kupoprodajnu cijenu, nema prepreke za II- tuženika da sklopi novi Ugovor o kupoprodaji predmetna nekretnine s trećom osobom, pa tako ni 1. tuženikom. Sama činjenica da je u zemljišnim knjigama predbilježeno pravo vlasništva u korist tužitelja nije nikakva prepreka za uknjižbu prava vlasništva na ime prvotuženika, sve sukladno odredbi č1.

67. ZZK kako je gore navedeno.

Naime, obzirom da sukladno Zakonu o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi koji je u to doba bio na snazi i kao takav se primjenjivao na konkretan slučaj, sklapanje ugovora nije bilo zabranjeno štoviše navedeni zakon regulira poslovanje predstečajnog dužnika samo od dana donošenja rješenja o otvaranju postupka predstečajne nagodbe pa nadalje, a kako je nesporno da je predmetni Ugovor o kupoprodaji sklopljen prije nego što je uopće podnesen prijedlog za otvaranje predstečajnog postupka, to navedena činjenica nemam nikakvog utjecaja na valjanost predmetnog Ugovora.

4. Podneskom od 30. srpnja 2020. tužitelj je specificirao tužbeni zahtjev na način da je postavio kao glavni zahtjev tužbeni zahtjev za opravdanje predbilježbe dok je kao eventualno kumulirani zahtjev naznačio prvotni zahtjev postavljen u tužbi na utvrđenje ništetnosti Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine sklopljenog između I i II tuženika od 6. veljače 2014., utvrđenje da je uknjižba prava vlasništva pravno nevaljana te brisanje takvog upisa . U bitnom navodi kako je tužitelj nositelja knjižnog prava na predmetnoj nekretnini jer u svoju korist ima upisanu predbilježbu prava vlasništva po brojem Z-30097/08 koje je povrijeđeno nezakonitom uknjižbom u korist I-tuženika . Nadalje ističe kako II-tuženik niti do danog krajnjeg roka odnosno do 1. lipnja 2012. nije dovršio kuću C-1 iako je ishodio uporabnu dozvolu a što je također razvidno iz činjenice da je oglašena prodaja objekata građenih pored predmetne nekretnine koji su svi građeni u isto vrijeme. Iz samog oglasa proizlazi te je izrijekom navedeno da kuća nije dovršena i da je za dovršetak iste i useljivost potrebno uložiti još minimalno 150.000,00 eura. Ističe kako je stoga tužitelj u cijelosti postupio po Ugovoru o kupoprodaji od 9. listopada 2007. i isplatio cjelokupnu kupoprodajnu cijenu a uzimajući u obzir stupanj nedovršenosti nekretnine. Navodi kako je II-tuženik 12. lipnja 2013. pod brojem Z-28916/13 zabilježio na temelju prijedloga od 12. lipnja 2013. i izjave od 4. lipnja 2013. prvenstveni red za namjeravano otuđenje iako u predmetno vrijeme nije bio raskinut kupoprodajni ugovor s tužiteljem. Zatim je II-tuženik obavijestio tužitelja da raskida ugovor pod objašnjenjem da nije isplaćena zadnja rata kupoprodajnog ugovora između tužitelja i II-tuženika iako prema tom ugovoru zadnja rata nije dospjela na plaćanje s obzirom da objekt nije dovršen jer je II-tuženik prekinuo radove na objektu. Navedeno potvrđuje i naknadno sklopljen ugovor između tužitelja i prednika II- tuženika od 16. studenog 2011. nadalje ističe kako je prednik II-tuženika pod brojem Z-5976/14 predao zahtjev za uknjižbu prava vlasništva pod prvenstvenim redom zabilježbe upisane pod poslovnim brojem Z-28916/13 na temelju Ugovora o kupoprodaji nekretnine C-1 od 6. veljače 2014. i objekt je prešao u vlasništvo I-tuženika koji nikada nije isplatio kupoprodajnu cijenu stoga se isti sukladno odredbi čl.3.točka 6. Ugovora od 6. veljače 2014. ima smatrati raskinutim. Dakle prednik II-tuženika je I- tuženiku prodao predmetnu nekretninu 6. veljače 2014. a 10. veljače j2014. II-tuženik je podnio zahtjev za pokretanje predstečajnog postupka. Nakon toga je 3. ožujka 2015. podnijet zahtjev za otvaranjem stečajnog postupka nad prednikom II-tuženika koji je rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu, Stalna služba Karlovac poslovni broj St-245/15 otvoren 10. lipnja 2015. Ističe kako iz navedenog proizlazi da su sva daljnja raspolaganja predmetnom nekretninom od strane I i II-tuženika učinjena s ciljem onemogućavanja tužitelja d realizira svoja prava iz ugovora odnosno da stekne vlasništvo nad predmetnom nekretninom iako je II-tuženiku za to platio tržišnu cijenu.

5. Podneskom od 28. kolovoza 2020. II-tuženik se očitovao na novi postavljeni tužbeni zahtjev te ističe kao odnosi između I i II- tuženika kako ih analizira tužitelj nisu uopće relevantni za donošenje odluke o postavljenom tužbenom zahtjevu.

6. Na ročištu 7. rujna 2020. svoje protivljenje preinaci tužbene istaknuo je samo I-tuženik. U daljnjem tijeku postupka isti se protivio preinaci međutim očitovao se i na preinačeni dio zahtjeva ističući u odnosu na isti prigovor zastare budući je riječ o obveznopravnom a ne stvarnopravnom zahtjevu, te ističe kako je neosporno u smislu sklopljenog Ugovora o kupoprodaji nekretnine C-1 da se predmetni objekt smatra dovršenim u roku i u skladu s tim ugovorom jer je za njega (ponavljamo u roku) ishođena konačna i pravomoćna uporabna dozvola krajem 2012. Uporabna dozvola je upravni akt koji izdaje javnopravno tijelo i koja ima snagu javne isprave. Kao takva se može osporavati unutar upravnog postupka, a od kad i dok kad je uporabna dozvola na snazi građevina na koju se odnosi se smatra dovršenom i pogodnom za korištenje sukladno namijenjenoj svrsi iz glavnog projekta. Dakle, dok god određena građevina ima valjanu uporabnu dozvolu koja je javna isprava na snazi, nitko ne može s uspjehom tvrditi da je ta građevina nelegalno sagrađena, da nije pogodna za korištenje, da je nedovršena i sl. To što je uporabna dozvola izdana za cjelokupni kompleks ne mijenja apsolutno ništa u tom pogledu jer obuhvaća i predmetni objekt C- 1.

7. Prema odredbi čl. 190. st. 1. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'', broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje: ZPP) tužitelj može do zaključenja prethodnog postupka preinačiti tužbu. Naime u konkretnom slučaju tužitelj je preinačio tužbu prije zaključenja prethodnog postupka i to na način da je istaknuo drugi zahtjev uz postojeći odnosno postojeći zahtjev je postavio kao eventualno kumulirani a novi zahtjev je postavio kao glavni. Prema odredbi čl. 190. st. 3. ZPP-a nakon dostave tužbe tuženiku za preinaku tužbe potreban je pristanak tuženika; ali i kad se tuženik protivi, sud može dopustiti preinaku ako smatra da bi to bilo svrsishodno za konačno rješenje odnosa među strankama a prema stavku 4. istoga članka smatrat će se da postoji pristanak tuženika na preinaku tužbe ako se on upusti u raspravljanje o glavnoj stvari po preinačenoj tužbi, a nije se prije toga protivio preinaci. U konkretnom slučaju I- tuženik se protivio preinaci međutim također se tijekom postupka očitovao i u odnosu na glavni zahtjev po preinačenoj tužbi, dok se II-tuženik nije protivio preinaci. Prema ocjeni ovoga suda navedena preinaka je svrsishodna za razrješenje pravnih odnosa između stranaka stoga je i odlučeno kao pod točkom I. izreke ovog rješenja.

8. Dakle tužitelj je postavio eventualno kumulirani zahtjev u smislu odredbe čl. 188. st. 2. ZPP-a , a kada je postavljeno više eventualno kumuliranih zahtjeva sukladno navedenoj odredbi, sud mora odlučivati o zahtjevima onim redoslijedom kako su postavljeni, tako da ako prihvati prvi zahtjev neće odlučivati o sljedećem zahtjevu, odnosno može odlučivati o sljedećem zahtjevu samo ako je prije toga odbio prethodni zahtjev.

9. Nadalje prethodni postupaka zaključen je na ročištu 21. siječnja 2021. te stoga sud u smislu odredbe čl. 299. ZPP-a nije uzeo u obzir dokumentaciju na koju su se stranke pozivale, dostavljale istu te predlagale dokazne prijedloge u nakon zaključenja prethodnog postupka (podneska i priložena dokumentacija od 6. studenog 2023.) a posebice i iz razloga jer iste nisu nisu niti tvrdile niti dokazivale da istu nisu mogli bez svoje krivnje ranije dostaviti u smislu st. 2. čl. 299. ZPP-a.

10. Stranke su tijekom postupka povukle prijedloge za saslušanjem svih svjedoka i to na ročištima dana 11. rujna 2024., 4. veljače 2025. i podneskom od 20. rujna 2024.

11. Tijekom postupka sud je izvršio uvid u izvadak iz zl.ul.br. 50138 k. o. [katastarska općina] od 28. prosinca 2018. (list 6-7 spisa), izvadak iz zl.ul.br. 50138 k. o. [katastarska općina] od 2. listopada 2019. (list 18-20 spisa), preslika prijedloga za pokretanje stečajnog postupka FINA-e Klasa: UP –I/110/07/14-01/6118 Ur.b.r: 04-06-15-6118- 147 od 3. ožujka 2015. (list 31-32 spisa), Prijedlog za otvaranje redovnog predstečajnog postupka nad drugotuženikom (list 34 spisa), Rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebi, Zemljišnoknjižnog odjela pod poslovnim brojem Z- 41651/14 od 17. listopada 2014. (list 35 spisa), dopis ovdje tužitelja upućen Financijskoj agenciji bez datuma (list 36 spisa), e-izvadak iz zemljišne knjige ul.br. 50138 od 26. lipnja 2023. (list 42 spisa), podnesak - prijedlog odvjetnika Vinka Arelića upućen Općinskom građanskom sudu u Zagrebu od 12. lipnja 2013. (list 37-38 spisa), ovjerena izjava drugotuženika (list 39-41 spisa), Rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebi, Zemljišnoknjižnog odjela pod poslovnim brojem Z-5976/14 od 14. listopada 2014. (list 43-44 spisa), nečitka preslika ugovora C-1, Blagus (Taico) (list 47 spisa), izvadak iz zemljišne knjige, posebni izvadak-povijesni prikaz za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 20. prosinca 2019. (list 48-50 spisa), dopis odvjetnika Vinka Arelića upućen ovdje tužitelju od 3. lipnja 2013. (list 51-53 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnine br. C-1 sklopljen između prvo i drugotuženika od 6. veljače 2014. (list 54- 57 spisa), , Rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižnog odjela pod poslovnim brojem Z-28916/13 od 14. lipnja 2013. (list 70-71 spisa), internet oglas (list 72 spisa), izvadak iz zemljišnih knjiga zl.ul. 50138 k. o. [katastarska općina] od 30. rujna 2019. (list 73-75 spisa), dopis drugotuženika od 3. siječnja 2013. (list 76 spisa), uporabnu dozvolu izdanu od strane Grada Zagreba, Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Odjela za graditeljstvo Klasa: UP/I-361-05/12-01/228 Urbroj: 251-13-22/001-12-5 od 21. prosinca 2012. (list 77-79 spisa), zapisnik Grada Zagreba, Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet, Odjela za graditeljstvo Klasa: UP/I-361-05/12-01/228 Urbroj: 251-13-22/001-12-6 od 21. prosinca 2012. (list 80 spisa), anex ugovora o kupoprodaji nekretnine br. C-1 sklopljen između drugotuženika i tužitelja od 16. studenog 2011. (list 81-83 spisa), ugovor o regulaciji i visine naknade štete sklopljen između tužitelja i drugotuženika dana 16. studenog 2011. (list 84-88 spisa), rješenje Općinsko građanskog suda u Zagrebu u predmetu poslovni broj Z-30097/08 od 9. lipnja 2008. o upisu predbilježbe prava vlasništva (list 89 spisa), ugovor o kupoprodaji nekretnine br. C-1 sklopljen između drugotuženika i tužitelja od 9. listopada 2007. (list 90-96 spisa), dopis drugotuženika upućen prvotuženiku predmeta: Raskid ugovora od 18. ožujka 2020. (list 105 spisa), dopis odvjetnika Vlade Rebića upućen drugotuženiku predmeta: Raskid ugovora od 9. srpnja 2020. (list 106 spisa), nalaz i mišljenje sudskog vještaka Melite Bestvine od 19. srpnja 2022. (list 151-248 spisa), podnesak – očitovanje sudskog vještaka Melite Bestvine od 15. svibnja 2023. (list 276-296 spisa), rješenje Trgovačkog suda u Zagrebu, Stalne službe u Karlovcu o utvrđenim tražbinama poslovni broj St-245/15 od 11. rujna 2015. (list 346-360 spisa), rješenje Trgovačkog suda u Zagrebu, Stalne službe u Karlovcu o upisu stečajne mase iza dužnika Golf & country club Zagreb d.o.o. u stečaju te imenovanje stečajnog upravitelja u poslovni broj St-245/2015-569 od 2. siječnja 2024. (list 367-369 spisa), usmeni iskaz sudskog vještaka Melite Bestvine (list 380-383 spis).

12. Nakon ocjene svakog dokaza zasebno i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'', broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje: ZPP) ovaj sud je ocijenio tužbeni zahtjev (glavni) osnovanim.

14. Predmet spora je zahtjev tužitelja da se utvrdi da Ugovor kupoprodaji nekretnine C-1 od 9. listopada 2007. i Aneks od 16. studenog 2011. predstavljaju valjani pravni temelj na predmetnoj nekretnini te opravdanje predbilježbe prava vlasništva na temelju rješenja broj Z-30097/08 na predmetnoj nekretnini. Predmet spora u odnosu na postavljeni eventualno kumulirani zahtjev je utvrđenje ništetnosti Ugovor o kupoprodaji sklopljenog između I-tuženika i II-tuženika 6. veljače 2014., utvrđenje da je uknjižba na predmetnoj nekretnini na temelju tog ugovora pravno nevaljana te brisanje zemljišnoknjižnog upisa broj Z-5976/14 od 7. veljače 2014. nastaloga na osnovi takvog pogrešnog upisa te uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe Ugovora od 6. veljače 2014. na način da se briše pravo vlasništva na tim nekretninama sa I-tuženika uz istovremeni upisa prava vlasništva na tužitelja.

15. Među strankama nije sporno:

- da je između II-tuženika kao prodavatelja i tužitelja kao kupca sklopljen Ugovor o kupoprodaji nekretnine br. C-1 dana 9. listopada 2007., zatim Anex ugovora o kupoprodaji nekretnine br. C-1 od 16. studenog 2011. te Ugovor o reguliranju i visini naknade štete od 16. studenog 2011.,

- da je obzirom na Ugovor o kupoprodaji zaključen između tužitelja i prednika II- tuženika tužitelj upisao predbilježbu prava vlasništva na predmetnoj nekretnini u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Novom Zagrebu pod brojem Z-30097/08,

- da je prema Ugovoru o kupoprodaji nekretnine br. C-1 dana 9. listopada 2007. ukupna kupoprodajna cijena 624.640,00 eura,

- da je tužitelj na ime kapare i dijela kupoprodajne cijene isplatio 374.784,00 eura,

- da su stranke (tužitelj i prednik II-tuženika) suglasno čl. 7. Ugovora od 16. studenog 2011. ugovorile da je rok za dovršetak predmetne nekretnine i primopredaju iste do 31. prosinca 2012.,

- da je prema Aneksu od 16. studenog 2011. i Ugovoru o reguliranju i visini naknade štete od 16. studenog 2011., a ukupna naknada štete koja pripada tužitelju 83.724,80 eura,

- da je II-tuženik dopisom od 3. lipnja 2013. uputio izjavu o jednostranom raskidu jednostrano raskinuo navedeni Ugovor iz razloga što tužitelj nije ispunio svoju obvezu plaćanja preostalog dijela kupoprodajne cijene,

-da je između prednika II-tuženika kao prodavatelja i I-tuženika kao kupca sklopljen Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine 6. veljače 2014. na temelju kojeg se I-tuženik i uknjižio na predmetnoj nekretnini u zemljišnim knjigama,

- da je prednik II-tuženika 10. veljače 2014. podnio prijedlog za otvaranjem predstečajnog postupka nad II-tuženikom,

- da je nad prednikom II-tuženika otvoren stečajni postupak rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu, Stalna služba u Karlovcu, poslovni broj St-245/15 dana 10. lipnja 2015.

16. Među strankama je prvenstveno sporna zastara postavljanja glavnog zahtjeva za opravdanjem predbilježbe. Nadalje među strankama je sporno je li došlo do raskida predmetnog Ugovora o kupoprodaji, te je li predmetna nekretnina bila dovršena u trenutku prodaje I-tuženiku pa posljedično tome jesu li se ostvarile pretpostavke za opravdanje predbilježbe te može li se smatrati da je predbilježba prava vlasništva na predmetnom poslovnom prostoru opravdana time što je tuženik ispunio svoju obvezu plaćanja kupoprodajne cijene do iznosa 374.784,00 eura. U odnosu na eventualno kumulirani zahtjev sporna je zastara, aktivna legitimacija te osnova zahtjeva .

17. Iz zemljišnoknjižnog izvatka za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica], objekt za smještaj Jadranska avenija br. 6/53 tlocrtne površine 118 čm, objekt za smještaj Jadranska avenija br. 6/54 tlocrtne površine 235 čm, objekt za smještaj Jadranska avenija br. 6/55 tlocrtne površine 235 čm, objekt za smještaj Jadranska avenija br. 6/56 tlocrtne površine 235 čm, crpna stanica tlocrtne površine 50 čm, šuma sa 288002 čm i jaruga sa 2400 čm, s kojim je neodvojivo povezan poseban dio nekretnine upisan kao 2. Suvlasnički dio, 112/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2): objekt za smještaj oznake C-1, s četiri sobe i nusprostorijama u prizemlju i na katu te garažom u prizemlju NKP 213,59 čm, s terasom u prizemlju NKP 43,00 čm, loggiom 1 na katu NKP 3,67 čm, loggiom 2 na katu NKP 18,95 čm i kućnim vrtom NKP 58,30 čm (ukupne površine kućnog vrta 583 čm), ukupne netto korisne površine posebnog dijela 337,51 čm, u nacrtima označen žutom bojom, Jadranska avenija br. 6/54, proizlazi da je u vlastovnici pod rbr. 2.1. upisana predbilježba prava vlasništva za korist tužitelja na temelju Ugovora o kupoprodaji nekretnine C-1.

18. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnine br. C-1 utvrđeno je da je isti sklopljen 9. listopada 2007. između prednika II-tuženika kao prodavatelja i tužitelja kao kupca nekretnine it to 112/1000 dijela povezano s vlasništvom posebnog dijela objekt za smještaj-oznake C-1, kućni broj 6/54, koji sadrži četiri sobe s nusprostorijama u prizemlju i na katu te garažom u prizemlju NKP 213,59 m[2] s terasom u prizemlju NKP 43,00 m[2] , loggiom 1 na katu NKP 3,67 m2, loggiom 2 na katu NKP 18,95 m2 i kućnim vrtom NKP 58,30 m2 (ukupne površine kućnog vrta 583 m2) ukupne neto korisne površine posebnog dijela 337,51 m2 u nacrtima označeno žutom bojom , sve izgrađeno na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], [broj poduloška], k. o. [katastarska općina](članka 2. Ugovora).

Prema odredbi čl. 3. Ugovora stranke su suglasno utvrdile iznos kupovnine za nekretninu izvedenu prema standardnom projektu iz čl. 2. , točke 2.1.Ugovor u ukupnom iznosu od 624.640,00 eura, time da prema čl. 3.2. vrijednost pripadajućeg dijela zemljišta iznosi 112.066,00 eura , a prema čl. 3.3. vrijednost novoizgrađene nekretnine iznosi 512.574,00 eura.

Nadalje prema članku 4. Ugovora pod točkom 4.1. utvrđeno je da je kupac dakle ovdje tužitelj isplatio prodavatelju (predniku II-tuženika) prilikom zaključenja Predugovora o kupoprodaji nekretnine iznos od 102.480,00 eura kao kaparu, koja kapara se prilikom zaključenja predmetnog Ugovora uračunava u ukupan iznos kupovnine. Nadalje prema čl. 4.2. potpisom Ugovora kupca se obvezao u roku od 8 dana od njegovog zaključenja a najkasnije do 12. listopada 2007. uplatiti 272.304,00 eura, a prema čl. 4.3. preostalih 40 % od ukupnog iznosa kupovnine (249.856,00 eura) kupac se obvezuje isplatiti u roku od 7 dana od dana kada mu prodavatelj preporučenom poštom dostavi zapisnik o pozitivno obavljenom tehničkom pregledu nekretnine koja predstavlja predmet kupoprodaje.

Prema članku 6. Ugovora krajnji ugovorni rok za dovršetak i primopredaju predmeta kupoprodaje sa zapisnikom o obavljenom tehničkom pregledu jest 31.prosinca 2007. Nadalje prema čl. 8. kupac stupa u vlasnički posjed nekretnina nakon isplate ukupno ugovorene nekretnine, dovršetka izgradnje objekta prema pravomoćnoj građevinskoj dozvoli i obavljenog tehničkog pregleda. Također prodavatelj se obvezao ishoditi uporabnu dozvolu za predmet ove kupoprodaje u maksimalnom roku od godinu dana od dana potpisivanja predmetnog ugovora. Prema čl. 9 (tabularka) prodavatelj dozvoljava kupcu na temelju Ugovora i potvrde o ukupnoj isplaćenoj kupovnini može ishoditi prijenos prava vlasništva na svoje ime u zemljišnim knjigama, dakle iz navedenog proizlazi da će se predbilježba opravdati isplatom cjelokupne kupoprodajne cijene iz Ugovora o kupoprodaji.

Nadalje člankom 14. Ugovora regulirane su odredbe za slučaj raskida predmetnog Ugovora, pa je tako prema čl. 14.1. ugovorene strane suglasne da u slučaju da kupac ne uplati iznos od 272.304,00 eura do 12.listopada 2007. , prodavatelj je ovlašten jednostrano pisanim putem raskinuti predmetni Ugovor na štetu kupca. U tom slučaju prodavatelj je ovlašten zadržati iznos od 102.480,0 eura iaplsće n na ime kapare, dok je sav preostali uplaćeni iznos dužan vratiti kupcu u roku od 8 dana od jednostranog raskida Ugovora o kupoprodaji. Prema čl. 14.2. ugovorne strane su suglasne da u slučaju da kupac ne uplati ugovoreni iznos od daljnjih 249.856,00 eura i to u roku od 8 dana od dan primitka zapisnika o pozitivno obavljenom tehničkom pregledu prodavatelj je ovlašten jednostrano pisanim putem raskinuti ovaj Ugovor o kupoprodaji nekretnina i to na štetu kupca . Također kao i u prethodnom stavku prodavatelj ima pravo zadržati kaparu kao odustatninu a vratiti preostali uplaćeni iznos na me kupovnine.

19. Tužitelj i prednik II-tuženika sklopili su Aneks potonjem ugovoru 16. studenog 2011. koji je sklopljen radi kašnjenja prodavatelja odnosno prednika II- tuženika sa dovršetkom gradnje predmetnog objekta, te je između ostalog kao krajnji ugovoreni rok za dovršetak i primopredaju predmeta kupoprodaje sa zapisnikom o obavljenom tehničkom pregledu određen datum 1. lipnja 2012. (članka 4 Aneksa). Također čl. 2. Aneksa korigirane su i cijene obzirom na kašnjenje prodavatelja te se ugovorena kupoprodajna cijena umanjila za 7% na ime ugovorne kazne odnosno za iznos od 43.724,80 eura te su stranke sporazumno konstatirale da ukupno ugovorena cijena za nekretninu iz čl. 2. Ugovora o kupoprodaji sada iznosi 580.915,20 eura.

20. Potom su tužitelj i prednik II-tuženika sklopili Ugovor o reguliranju i visini naknade štete 16. studenog 2011. Prema odredbi čl. 3. cilj toga Ugovora je utvrđenje nastanka štete za kupca te reguliranje obveze naknade štete, nanesena kupcu neispunjenjem ugovorne obveze, odnosno zakašnjenjem s njezinim ispunjenjem od strane prodavatelja a čl. 5. stranke su suglasno utvrdile naknadu štete kao oblik popravljanja štete nastale na strani kupca. Prema čl. 6. utvrđena je naknada štete koja pripada kupcu i to u iznosu od 40.000,00 eura koju se prodavatelja obvezao isplatiti kupcu u roku od 8 dana od dana isplate kupoprodajne cijene te je istim člankom utvrđena ukupna naknada štete koja pripada tužitelju u iznosu od 83.724,80 eura na temelju tog Ugovora i Aneksa od 16. studenog 2011.

21. Uvidom u jednostrani otkaz Ugovora o kupoprodaji nekretnine br. C-1 dana 9. listopada 2007., zatim Aneksa ugovora o kupoprodaji nekretnine br. C-1 od 16. studenog 2011. te Ugovor o reguliranju i visini naknade štete od 16. studenog 2011. ,razvidno je da je isti prednik II-tuženika uputio tužitelju 3. lipnja 2013. navodeći kako tužitelj, kao kupac, nakon što mu je uputio obavijest 3. siječnja 2013. da je predmet kupoprodaje dovršen s prilogom pravomoćne i konačne uporabne dozvole od 28. prosinca 2012. sa pozivom da dođe preuzeti objekt, nije pristupio i preuzeo objekt niti je uplatio preostali iznos kupovnine te da isti sukladno čl. 9. Ugovora o reguliranju i visini naknade štete prodavatelj obavještava kupca da zbog krivnje na njegovoj strani , a zbog neispunjenja ugovorom preuzetih obveza, jednostrano otkazuje Ugovor o reguliranju i visini naknade štete od 16. studenog 2011. ovjeren po javnom bilježniku uz propisani otkazni rok od 15 dana.

22. Prema odredbi čl. 65. Zakon o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj: 63/19, 128/22, 155/23, 127/24 dalje: ZZK) predbilježba djeluje dok ne bude opravdana ili izbrisana. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, s učinkom od časa kad je prijedlog za predbilježbu bio podnesen.

Nadalje prema odredbi čl. 66. st. 1.ZZK-a predbilježba se opravdava: a) na temelju isprave prikladne za uknjižbu, kojom se otklanja nedostatak zbog kojeg nije bila dopuštena uknjižba

b) na temelju potvrde o ovršnosti odluke suda ili drugoga tijela vlasti c) na temelju pravomoćne presude kojom je predbilježba opravdana d) javnom ili javno ovjerovljenom ispravom kojom se dokazuje da je ostvaren uvjet kojim je bio uvjetovan pristanak za uknjižbu odnosno da je istekao rok.

Tužbu radi opravdanja predbilježbe osoba u čiju je korist predbilježba dopuštena može podnijeti u roku od 15 dana od dana dostave rješenja kojim je predbilježba dopuštena. Zemljišnoknjižni sud će na zahtjev svojim rješenjem produžiti taj rok ako postoji opravdani razlog, s tim da će se u rješenju točno naznačiti za koliko se rok produljuje (čl. 67. st. 1. ZZK).

Obzirom na istaknuti prigovor zastare prvenstveno valja ukazati kako iz spisa ne proizlazi da je tuženiku ostavljen isključivo rok od 15 dana za opravdanje predbilježbe, a upravo iz razloga jer je predbilježbu trebalo opravdati isplatom cjelokupne kupoprodajne cijene koja je ugovorena Ugovorom o kupoprodaji.

Stoga, u svakom slučaju, tužba radi opravdanja predbilježbe smatrat će se pravodobno podnesenom i nakon isteka roka, ako je podnesena prije podnošenja prijedloga za brisanje predbilježbe ili bar isti dan kad je prijedlog zaprimljen na zemljišnoknjižnom sudu (čl. 68. st. 3. ZZK-a), a iz povijesnog zemljišnoknjižnog izvatka koji je dostavljen sudu kao uostalom niti iz navoda samih tuženika ne proizlazi da je podnesen prijedlog za brisanje predmetne predbilježbe.

Prema tome tužba radi opravdanja predmetne predbilježbe je pravovremena te stoga u odnosu na istu nije osnovan prigovor zastare a imajući u vidu da je sporno je li predmetni objekt dovršen i stoga je li bio opravdan jednostrani raskid od strane prednika II-tuženika a time i je li tužitelj u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu.

23. Tijekom postupka izveden je dokaz provođenjem građevinskog vještačenja na okolnost stupnja dovršenosti nekretnine na Jadranskoj aveniji 6 6/54, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] e2 i to po svim prostorijama uključujući instalacije, razvođenje instalacija po objektu, ugradnja završnih obloga, grijanja, stanja podruma i na okolnost prodora vlage u podrum objekta; procjena vrijednosti predmetne nekretnine prema cijenama na dan 31. prosinca 2012. kad je nekretnina trebala biti predana u posjed tužitelju, te utvrđivanja postotka vrijednosti te nekretnine u odnosu na vrijednost nekretnine kako je trebala biti dovršena po sistemu "ključ u ruke" odnosno utvrđivanje vrijednosti ostatka radova do dovršenosti nekretnine "ključ u ruke" Za izradu nalaza i mišljenja imenovano je društvo Eol nekretnine d.o.o., Zagreb, Vinogradi 39, OIB: 71649067848, po stalnom sudskom vještaku mr. sc. Meliti Bestvina, dipl. ing. građ. a o kojoj osobi vještaka su se stranke suglasile na ročištu 26. travnja 2022.

Iz nalaza i mišljenja od 19. srpnja 2022. proizlazi kako je tržišna vrijednost predmetne nekretnine na dan 31. prosinca 2012. procijenjena na vrijednost 206.742,34 eura. Izračunata je procjena vrijednosti predmetne nekretnine prema cijenama na dan 31. prosinca 2012. kad je nekretnina trebala biti predana u posjed tužitelju, te je utvrđen postotak (%)dovršenosti kuće vrijednosti od 94,97 te nekretnine u odnosu na vrijednost nekretnine kako je trebala biti dovršena po sistemu "ključ u ruke' (nisu završeni parketarski i dijelom keramičarski radovi). Ova je vrijednost sukladna definiciji po čl. 37 Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina jer obuhvaća vrijednost zemljišta, vrijednost građevine i vrijednost uređenja kao jedinstvenu vrijednost nekretnine. Procjena je izrađena sukladno pravilima struke i uvjetima tržišta, položajnoj pogodnosti lokacije, a temeljena na predočenoj dokumentaciji od strane naručitelja i ne podrazumijeva provjeru vlasništva na današnji dan izrade elaborata .

Obzirom na istaknute prigovore vještak se detaljno očitovao podneskom od 12. svibnja 2023. te je u bitnom naveo je u prethodno danom nalazu i mišljenju jasno navedeno da su radovi većinom dovršeni osim postave parketa i keramičkih pločica na podove i stepenište. Kuhinju se nije moglo pregledati jer je bila zaključana. Betonska glazura – tj. podovi prizemlja su obojeni zelenom uljanom bojom, u potkrovlju u sobama su tapisoni, podovi nisu završeni i jasno je vidljivo na fotografijama da na gazišta stepeništa nisu postavljene parketi, a na lođe-terase potkrovlja nisu postavljene keramičke pločice. Zatim navodi kako prizemne terase popločene običnom jeftinom keramikom nemaju kvalitetan spoj sa zemljištem pa su keramičke pločice pri rubu terase djelomično odlijepljene, svi materijali korišteni za gradnju su srednje kvalitete, a ne visoke kako je to zahtijevala ugovorena cijena od 2.423,32 €/m2 u vrijeme ugovaranja 2007. godine. Nadalje navodi kako nije riješeno hlađenje (klimatizacija kuće) te nema obrade podgleda terasa i lođa, dakle fasada nije kompletno završena a parcela nije ograđena niti hortikulturno uređena kako se to pri standardnim građenjima radi. Obzirom na kupoprodajnu enormno visoku cijenu – kuću treba završiti i značajno doraditi da bi bila primjereno uređena nekretnina standardnog uređenja i opreme. Standardno uređenje podrazumijeva keramičke pločice visoke kvalitete (ponuda iz 2012.g. za španjolske keramičke pločice tvrtke Keraterm iz Šubićeve 55 bio je 253,29 do 309,74 €/m2) koje su danas dvostruko i više skuplje uz vrlo skupu postavu, kao i za višeslojni hrastov parket.

Nadalje vještak navodi kako je tržišna vrijednost nekretnine procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile. Tržišna vrijednost određene nekretnine je ona vrijednost koju je nekretnina postiže na slobodnom tržištu nekretnina. Samo je ona procjena tržišne vrijednosti realna, koja svoju potvrdu sa manjim odstupanjem i u kraćem vremenskom razdoblju potvrdi uspješnom prodajom. Naglašava da sve vjerodostojne procjene tržišne vrijednosti polaze od pretpostavke da je nekretnina vlasnički čista, uredno provedena u zemljišnim knjigama i da je vlasnik u urednom posjedu nekretnine. Svaka pravna zapreka u tom smislu bitno umanjuje trenutnu vrijednost nekretnine. U vrijeme kupoprodaje kuća između 2007. i 2012. lokacija golf terena Blato je bila najavljivana kao ekskluzivna, sa brojnim sadržajima međutim u tom razdoblju od 2007. do 2012. kuće koje su bile u prodaji nisu mogla nositi naziv da se nalaze na elitnoj ni luksuznoj lokaciji jer nije niti postojao golf teren već samo 9 rupa i neuređeni okoliš, u funkciji nisu bile niti teretana niti klupska kuća . Danas navedena lokacija ne ispunjava ni minimum standarda naselja stalnog stanovanja jer nema ni trgovine, škola i vrtić su daleko te nije riječ o elitnoj lokaciji.

Na ročištu održanom dana 11. rujna 2024. proveden je dokaz saslušanjem sudskog vještaka Melite Bestvine, te je ista ostala u cijelosti kod pisanog nalaza i mišljenja od 19. srpnja 2022. te kod podneska odnosno odgovora na primjedbe od 15. svibnja 2023. Za izdavanje uporabne dozvole u pravilu se smatra dovršenim objekt za koji je ista izdana, ako su postavljene sve instalacije, zatvorena građevina vratima i prozorima, krovom, fasada nužno ne mora biti gotova, ne moraju biti gotove ni podne obloge, poglavito završni odnosno obrtnički radovi. Nadalje vještak ističe kako građevina koja je predmet ovog spora nema navedeno u uporabnoj dozvoli bespravno izgrađen podrum čija površina kao takva nije ušla u izračun bruto i neto površine a osim toga je i zabetonirani ulaz u podrum što je utvrđeno očevidom uz prisustvo oba dvije stranke. Na daljnje pitanje pun. tužitelja mogu reći da nema u spisu dokumentaciju s kojom bi moglo precizno utvrditi i vrijeme i količinu i kvalitetu završnih materijala, pločica, parketa, sanitarnih uređaja, miješalica za vodu itd., pa se stoga na temelju zatečenog i mogao utvrditi neka prosječna kvaliteta, standardna kvaliteta, koje sam se držala kod odabira cijene građenja iz biltena IGH koji sam priložila uz nalaz i mišljenje.

24. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka obzirom je isti izrađen sukladno pravilima struke, detaljan je i jasno obrazložen te je dodatno argumentiran i to pisanim dodatnim očitovanjem od 12. svibnja 2023. kao i usmenim očitovanjem vještaka na ročištu 11. rujna 2024. a nakon kojeg stranke nisu niti predlagale eventualno provođenje novog vještačenja. Prema ocjeni ovoga suda vještak je u potpunosti razjasnio i otklonio sve primjedbe dane na pisani nalaz i mišljenje te je istim kao ključno i nedvojbeno utvrđeno da na dan 31. prosinca 2012. predmetna nekretnina nije bila u cijelosti dovršena te da je s tim danom, obzirom na izvedene radove , procijenjena vrijednost te nekretnine u iznosu od 206.742,34 eura

25. Nakon provedenog vještačenja I-tuženik ističe kako stranke nisu imale ugovorenu izgradnju nekretnine po sistemu „ključ u ruke“. Međutim prema odredbi čl. 7. Ugovora o kupoprodaji nekretnine br. C-1 od 9. listopada 2007. ugovorne strane su se suglasile da je kupac osima dotad usuglašenih i po glavnom projektu prihvaćenih izmjena ovlašten dodatno tražiti pojedine manje izmjene u toku izgradnje objekta (npr. izbor parketa, keramičkih pločica i sl). Dakle iz navedenog je razvidno da se pod pojmom dovršenosti objekta podrazumijevalo i postavljanje parketa i pločica u predmetnoj nekretnini stoga su u tom dijelu navodi I- tuženika u cijelosti paušalni i neosnovani.

26. Nadalje valja istaknuti kako nije uporabna dozvola bila jedini uvjet odnosno obveza na strani prednika II tuženika koja je proizlazi iz Ugovora o kupoprodaji od 9. listopada 2007. Naime jasno proizlazi da je dovršetak izgradnje uz obavljeni tehnički pregled a potom i uporabnu dozvolu jedna od glavnih obveza na strani prednika II tuženika a provedenim vještačenjem je nedvojbeno utvrđeno da predmetni objekt nije bio dovršen u cijelosti odnosno nisu postavljeni parketi i keramičke pločice na podove i stepenište.

27. Nadalje navodi tuženika kako je tužitelj prijavio svoje potraživanje u stečaju nisu od utjecaja na opravdanje predbilježbe u predmetnoj pravnoj stvari a posebice iz razloga jer navedeno potraživanje nije od strane stečajnog upravitelja niti priznato već je osporeno.

28. Slijedom navedenog kao nedvojbeno je utvrđeno kako predmetni objekt nije bio dovršen u potpunosti na dan 31. prosinca 2012. kada je i trebala uslijediti primopredaja te stoga prednik II-tuženika nije mogao jednostrano raskinuti ugovor jer nisu bili ispunjeni uvjeti za jednostrani raskid ugovora zbog neispunjenja obveze u smislu čl. 124. ZOO-a, to je tuženik plaćanjem iznosa od 374.784,00 eura u cijelosti ispunio svoju obvezu plaćanja kupoprodajne cijene (štoviše, čak je i preplaćena za iznos od 168.041,66 eura kako to proizlazi iz provedenog vještačenja).

29. Nadalje, budući da je nesporno da je u zemljišnim knjigama u korist tuženika upisana predbilježba prava vlasništva na predmetnoj nekretnini, te će se predbilježba opravdati isplatom cjelokupne kupoprodajne cijene iz ugovora o kupoprodaji a što nije sporno, prema tome tužitelj je isplatom cijene koja odgovara vrijednosti nekretnine obzirom na stupanj dovršenosti u cijelosti ispunio svoju obvezu isplate kupoprodajne cijene i time stekao uvjete za opravdanje upisane predbilježbe prava vlasništva.

30. Stoga je pravilnom primjenom čl. 121. ZVDSP-a kojim su propisani učinci predbilježbe i stjecanje prava vlasništva na temelju predbilježbe (opravdanjem je predbilježba prava vlasništva pretvorena u uknjižbu prava vlasništva i to od trenutka upisa predbilježbe), kao i čl. 61. ZZK-a kojim je propisan postupak opravdanja predbilježbe, a sve s obzirom na činjenicu da tuženik ne raspolaže javnom ispravom podobnom za opravdanje predbilježbe, prihvaćen tužbeni zahtjev za utvrđenjem utvrđenje da je predbilježba prava vlasništva opravdana i da je zbog toga I-tužitelj dužan trpjeti upis prava vlasništva tužitelja u zemljišnoj knjizi te je odlučeno kao pod točkom I. izreke

31. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredbama čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a te Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 142/12, 103/14 ,118/14, 107/15, 37/22 , 126/22 i 138/23 - dalje: Tarifa) i naznačenoj vrijednosti predmeta spora u tužbi od 30. srpnja 2020. u iznosu od 501.000,00 kn (sada 66.494,13 eura).

Tužitelju je stoga priznat trošak sastava podnesaka od 30. srpnja 2020., 6. studenog 2020, 31. listopada 2022. i 26. srpnja 2023. u iznosu od po 1.002,00 eura (8/1 Tarife), za zastupanje na ročištima dana 7. rujna 2020., 21. siječnja 2021., 26. travnja 2022., 11. rujna 2024., 4. veljače 2025. i 19. svibnja 2025. u iznosu od po 1.002,00 eura (Tbr. 9/1 Tarife), za zastupanje na ročištima 13. studenog 2020. i 4. travnja 2023. iznos od po 100,00 eura (Tbr. 9/5 Tarife), za sastav podnesaka od 23. studenog 2020., 20. svibnja 2022., 17. siječnja 2024. iznos od po 50,00 eura (Tbr. 8/4 Tarife), što uvećano za trošak PDV-a (Tbr. 46 Tarife) ukupno iznosi 12.962,50 eura.

Tužitelju je priznat trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 53,09 i presudu u iznosu od po 663,61 eura sukladno Zakonu o sudskim pristojbama ("Narodne novine", broj: 118/18) i Uredbi o Tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", broj: 53/19), zatim u cijelosti i trošak građevinskog vještačenja u iznosu od 1.576,08 eura u cijelosti te je tužitelju priznat ukupni parnični trošak u iznosu od 15.255,28 eura na koji mu pripadaju i zakonske zatezne kamate tekuće od presuđenja do isplate sukladno odredbi čl. 151. st. 3. ZPP-a, kako je i odlučeno pod točkom II. izreke ove presude

Tužitelju nije priznat zatraženi trošak od 50,00 eura za podnesak od 30. srpnja 2020. jer mu je trošak sastava podneska priznat po Tbr. 8/1 Tarife a tužitelj je za odvojeno dostavljanje punomoći zatražio još jedan trošak koji prema ocjeni ovoga suda nije opravdan jer je punomoć mogla i trebala biti dostavljena zajedno s glavnim podneskom a ne odvojeno uz drugi popratni podnesak istog datuma. Nadalje tužitelju nisu priznati niti zatraženi troškovi sastava podnesaka od 8. rujna 2022, 30. rujna 2022, 11. travnja 2023. 14. svibnja 2024. jer nisu bili potrebni za vođenje ovog postupka . Nadalje tužitelju nije priznat niti zatraženi trošak podneska od 30. studenog 2023. jer isti ne prileži spisu te mu nisu priznati troškovi zatraženi preko iznosa koji mu sukladno odredbama Tarife, Zakona o sudskim pristojbama te stvarno plaćenih troškova pripadaju. Napominje se da je tužitelj potraživao trošak naznačivši vrijednost predmeta spora od 725.943,68 eura međutim isti mu je odmjeren sukladno vrijednosti predmeta spora naznačenoj u tužbi odnosno podnesku od 30. srpnja 2020. upravo kako ga je sam tužitelj i naznačio. Na navedenu vrijednost predmeta spora nije bilo prigovora i ista se nije niti utvrđivala tijekom postupka u drugom iznosu stoga nije jasno na temelju čega u troškovniku tužitelj naznačuje iznos od vps-a od 725.943,68 eura. Slijedom navedenog odlučeno je kao pod točkom III. izreke.

Zagreb, 1. srpnja 2025.

Sudac:

Jelena Antonić Šego

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke mogu izjaviti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka pisanog otpravka presude, odnosno od dana objave presude ukoliko uredno pozvana stranka nije pristupila na ročište za objavu, i to u dva primjerka za sud i po jedan primjerak za svaku protivnu stranu. Žalba se podnosi Trgovačkom sudu u Zagrebu, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.