REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

P-4055/2021-48

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Andrei Grahovac u pravnoj stvari tužiteljice FD, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Domagoju Olujiću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Olujić & Partneri u Splitu, protiv tužene Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne javne rasprave 6. svibnja 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, uz javnu objavu 2. lipnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj da isplati tužiteljici FD iz [adresa] iznos od 11.401,70 eura (jedanaesttisućačetristojedaneuroisedamdesetcenti) sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na iznos od:

- 297,90 eura od 15. siječnja 2018.

- 297,90 eura od 15. veljače 2018.

- 297,90 eura od 15. ožujka 2018.

- 297,90 eura od 15. travnja 2018.

- 297,90 eura od 15. svibnja 2018.

- 297,90 eura od 15. lipnja 2018.

- 297,90 eura od 15. srpnja 2018.

- 297,90 eura od 15. kolovoza 2018.

- 278,04 eura od 15. rujna 2018.

- 278,04 eura od 15. listopada 2018.

- 278,04 eura od 15. studenog 2018.

- 278,04 eura od 15. prosinca 2018.

- 306,57 eura od 15. siječnja 2019.

- 306,57 eura od 15. veljače 2019.

- 306,57 eura od 15. ožujka 2019.

- 306,57 eura od 15. travnja 2019.

- 306,57 eura od 15. svibnja 2019.

- 306,57 eura od 15. lipnja 2019.

- 306,57 eura od 15. srpnja 2019.

- 306,57 eura od 15. kolovoza 2019.

- 286,73 eura od 15. rujna 2019.

- 286,73 eura od 15. listopada 2019.

- 286,73 eura od 15. studenog 2019.

- 286,73 eura od 15. prosinca 2020.

- 316,02 eura od 15. siječnja 2020.

- 316,02 eura od 15. veljače 2020.

- 316,02 eura od 15. ožujka 2020.

- 316,02 eura od 15. travnja 2020.

- 316,02 eura od 15. svibnja 2020.

- 316,02 eura od 15. lipnja 2020.

- 316,02 eura od 15. srpnja 2020.

- 316,02 eura od 15. kolovoza 2020.

- 355,74 eura od 15. rujna 2020.

- 355,74 eura od 15. listopada 2020.

- 355,74 eura od 15. studenog 2020.

- 355,74 eura od 15. prosinca 2020.

- 355,74 eura od 15. siječnja 2021.

do 31. prosinca 2022. po stopi određenoj prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju kamatnu stopu utvrđuje Hrvatska narodna banka, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

II U preostalom dijelu u iznosu od 3.839,34 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na iznos od:

- 135,25 eura od 15. siječnja 2018.

- 135,25 eura od 15. veljače 2018.

- 135,25 eura od 15. ožujka 2018.

- 135,25 eura od 15. travnja 2018.

- 135,25 eura od 15. svibnja 2018.

- 135,25 eura od 15. lipnja 2018.

- 135,25 eura od 15. srpnja 2018.

- 135,25 eura od 15. kolovoza 2018.

- 133,07 eura od 15. rujna 2018.

- 133,07 eura od 15. listopada 2018.

- 133,07 eura od 15. studenog 2018.

- 133,07 eura od 15. prosinca 2018.

- 104,54 eura od 15. siječnja 2019.

- 104,54 eura od 15. veljače 2019.

- 104,54 eura od 15. ožujka 2019.

- 104,54 eura od 15. travnja 2019.

- 104,54 eura od 15. svibnja 2019.

- 104,54 eura od 15. lipnja 2019.

- 104,54 eura od 15. srpnja 2019.

- 104,54 eura od 15. kolovoza 2019.

- 102,33 eura od 15. rujna 2019.

- 102,33 eura od 15. listopada 2019.

- 102,33 eura od 15. studenog 2019.

- 102,33 eura od 15. prosinca 2020.

- 73,04 eura od 15. siječnja 2020.

- 73,04 eura od 15. veljače 2020.

- 73,04 eura od 15. ožujka 2020.

- 73,04 eura od 15. travnja 2020.

- 73,04 eura od 15. svibnja 2020.

- 73,04 eura od 15. lipnja 2020.

- 73,04 eura od 15. srpnja 2020.

- 73,04 eura od 15. kolovoza 2020.

- 77,41 eura od 15. rujna 2020.

- 77,41 eura od 15. listopada 2020.

- 77,41 eura od 15. studenog 2020.

- 77,41 eura od 15. prosinca 2020.

- 77,41 eura od 15. siječnja 2021.

tužbeni zahtjev tužiteljice odbija se kao neosnovan.

III Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj da isplati tužiteljici FD iz [adresa] prouzročeni parnični trošak u iznosu od 6.042,50 eura sa zakonskim zateznim kamatama od 2. lipnja 2025. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

IV U preostalom dijelu zahtjev tužiteljice za naknadom parničnog troška u iznosu od 3.512,07 eura, odbija se kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da je vlasnica nekretnine opisane kao 6. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-6), dvosobnog stana sa nus-prostorijama između I. (prvog) i II. (drugog) kata, koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, koji se nalazi u zgradi sagrađenoj na čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], upisanoj u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb. Općinski građanski sud u Zagrebu je 22. prosinca 2011. donio presudu kojom je zaključen Ugovor o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) između tužiteljice i GD iz [adresa], za opisani stan, a iznos zaštićene najamnine utvrđen je u iznosu od 120,98 kuna. U skladu s navedenim ugovorom zaštićeni najmoprimac je tužiteljici plaćao navedenu mjesečnu najamninu od 1. siječnja 2018. do 31. kolovoza 2018. u iznosu 138,39 kuna, od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. u iznosu 304,45 kuna, od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. u iznosu 470,53 kuna te od 1. rujna 2021. pa nadalje u iznosu 138,39 kuna. U predmetnom stanu još uvijek živi isti zaštićeni najmoprimac. Presudom Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu, u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske br. 12027/10 od 10. srpnja 2014. utvrđeno je da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika čiji stanovi se nalaze u takvom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima. Tužiteljica navodi da je njezin stan površine 47,82 m2, nalazi se na izuzetno atraktivnoj lokaciji u centru grada Zagreba, a njegovim tržišnim iznajmljivanjem mogla bi ostvariti zaradu od minimalno 450,00 eura mjesečno. Slijedom navedenog vidljivo je kako je Republika Hrvatska na opisani način tužiteljici povrijedila vlasnička prava zajamčena odredbom čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda, budući da ne postoji ravnoteža između tužiteljice kao vlasnice predmetnog stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, pošto je tužiteljici nametnut prekomjeran individualan teret. Štoviše, takvo stanje nije ograničeno nikakvim zakonskim rokom pa u slučaju tužiteljice traje već dugi niz godina, a neizvjesno je i koliko će trajati ubuduće. Tužiteljica smatra da u skladu s stajalištem Europskog suda u Strasbourgu ima pravo na naknadu razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine koju prima. Stoga ovom tužbom, potražuje naknadu za ograničenje njezinih vlasničkih prava. Posljedično tome, zahtjev je određen prema razlici između zaštićene najamnine koju je tužiteljica primala i primjerene najamnine u visini od 3.401,93 kune (451,51 euro primjenom tečaja 1 euro = 7,53450 kuna) mjesečno na način da je za primjerenu mjesečnu najamninu tužiteljica uzela iznos od 450,00 eura te od tog iznosa oduzela iznos mjesečnih najamnina koje je do sada primala od zaštićenog najmoprimca. Tužiteljica smatra kako bi iznos pravične novčane naknade za ograničenje njenih vlasničkih prava iznosio 3.401,93 kuna mjesečno za razdoblje od 1. siječnja 2018. do isplate, umanjeno za uplaćena novčana sredstva, imajući u vidu da je najamnina od 1. siječnja 2018. do 31. kolovoza 2018. iznosila 138,39 kuna, od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. 304,45 kuna, od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. 470,53 kuna, a od 1. rujna 2020. pa nadalje 138,39 kuna. Slijedom iznesenog, temeljem konačno postavljenog tužbenog zahtjeva od 22. siječnja 2024., traži od suda da nakon provedenog postupka donese presudu kojom će naložiti tuženiku da joj isplati iznos od 15.241,04 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinog iznosa kako slijedi:

- za siječanj 2018. na iznos od 433,15 eura od 15. siječnja 2018.

- za veljaču 2018. na iznos od 433,15 eura od 15. veljače 2018.

- za ožujak 2018. na iznos od 433,15 eura od 15. ožujka 2018.

- za travanj 2018. na iznos od 433,15 eura od 15. travnja 2018.

- za svibanj 2018. na iznos od 433,15 eura od 15. svibnja 2018.

- za lipanj 2018. na iznos od 433,15 eura od 15. lipnja 2018.

- za srpanj 2018. na iznos od 433,15 eura od 15. srpnja 2018.

- za kolovoz 2018. na iznos od 433,15 eura od 15. kolovoza 2018.

- za rujan 2018. na iznos od 411,11 eura od 15. rujna 2018.

- za listopad 2018. na iznos od 411,11 eura od 15. listopada 2018.

- za studeni 2018. na iznos od 411,11 eura od 15. studenog 2018.

- za prosinac 2018. na iznos od 411,11 eura od 15. prosinca 2018.

- za siječanj 2019. na iznos od 411,11 eura od 15. siječnja 2019.

- za veljaču 2019. na iznos od 411,11 eura od 15. veljače 2019.

- za ožujak 2019. na iznos od 411,11 eura od 15. ožujka 2019.

- za travanj 2019. na iznos od 411,11 eura od 15. travnja 2019.

- za svibanj 2019. na iznos od 411,11 eura od 15. svibnja 2019.

- za lipanj 2019. na iznos od 411,11 eura od 15. lipnja 2019.

- za srpanj 2019. na iznos od 411,11 eura od 15. srpnja 2019.

- za kolovoz 2019. na iznos od 411,11 eura od 15. kolovoza 2019.

- za rujan 2019. na iznos od 389,06 eura od 15. rujna 2019.

- za listopad 2019. na iznos od 389,06 eura od 15. listopada 2019.

- za studeni 2019. na iznos od 389,06 eura od 15. studenog 2019.

- za prosinac 2019. na iznos od 389,06 eura od 15. prosinca 2020.

- za siječanj 2020. na iznos od 389,06 eura od 15. siječnja 2020.

- za veljaču 2020. na iznos od 389,06 eura od 15. veljače 2020.

- za ožujak 2020. na iznos od 389,06 eura od 15. ožujka 2020.

- za travanj 2020. na iznos od 389,06 eura od 15. travnja 2020.

- za svibanj 2020. na iznos od 389,06 eura od 15. svibnja 2020.

- za lipanj 2020. na iznos od 389,06 eura od 15. lipnja 2020.

- za srpanj 2020. na iznos od 389,06 eura od 15. srpnja 2020.

- za kolovoz 2020. na iznos od 389,06 eura od 15. kolovoza 2020.

- za rujan 2020. na iznos od 433,15 eura od 15. rujna 2020.

- za listopad 2020. na iznos od 433,15 eura od 15. listopada 2020.

- za studeni 2020. na iznos od 433,15 eura od 15. studenog 2020.

- za prosinac 2020. na iznos od 433,15 eura od 15. prosinca 2020.

- za siječanj 2021. na iznos od 433,15 eura od 15. siječnja 2021.

pa do isplate, kao i prouzročeni parnični trošak u iznosu od 9.554,57 eura sa zakonskim zateznim kamatama od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate.

2. Tuženik se u odgovoru na tužbu protivio tužbenom zahtjevu u cijelosti, kako osnovi tako i visini. Istaknuo je prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije te prigovor zastare. Osporava da GD ima status zaštićenog najmoprimca jer tužitelj ničim ne dokazuje da je isti bio raniji nositelj stanarskog prava i to upravo na predmetnom stanu. Tuženik osporava da bi presudom naslova poslovni broj Ps-463/08 od 22. prosinca 2011. bio zaključen ugovor o najmu stana, već navodi da je taj tužbeni zahtjev odbijen, ali čak i da je ranije uređen odnos između tužitelja i GD, smatra da ga bilo kakva odluka suda o uređenju njihovih međusobnih odnosa ne obvezuje jer tuženik nije sudjelovao niti u jednom postupku niti je obaviješten o bilo kakvoj parnici. Osim toga drži da je tužitelj vlastitim postupanjem doveden u nepovoljniji položaj. Navodi da tužiteljica ne dokazuje kakve su materijalne mogućnosti GD koji je navodno ovlašten koristiti predmetni stan te je li isti u mogućnosti plaćati samo zaštićenu najamninu, a ne tržišnu najamninu. Poziva se na odluku Ustavnog suda Republike Hrvatske poslovni broj U- III-604/2016 od 4. listopada 2017. i odluku U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018. koji je, nadovezujući se na pravno stajalište Vrhovnog suda Republike Hrvatske u presudi Rev- 448/12-2 od 29. lipnja 2016. u predmetu u kojemu najmoprimac protiv vlasnika stana traži od suda da se donese presuda kojom se nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, zauzeo je stajalište da je u takvim postupcima potrebno utvrditi "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca", a u taj obračun ulazi i tržišna vrijednost svih nekretnina u vlasništvu istih (dakle i nekretnine izvan općine u kojoj najmoprimci žive, vikend kuće, kuće za odmor i sl., koje nisu imale sve preduvjete za stalno stanovanje). Navedeno je na tragu stajališta Europskog suda za ljudska prava u predmetu F protiv Republike Hrvatske u kojem je navedeno da čak i ako najmoprimac nije vlasnik odgovarajućeg stana u istoj općini, a njegovi članovi obiteljskog domaćinstva imaju odgovarajuću useljivu kuću ili stan, a vlasnik stana živi u stanu koji ne zadovoljava njegove stambene potrebe, vlasniku stana pripada pravo na raskid ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i zahtjev za predaju u posjed od istoga, odnosno vlasnik je ovlašten odbiti sklopiti isti ugovor iz navedenih razloga. I Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev-712/2017 od 13. prosinca 2017. zauzeo je isto stajalište pozivajući se na navedenu praksu Europskog suda za ljudska prava. Tuženik ističe da GD prima mirovinu u prosječnom iznosu od 6.500,00 kuna. Da je tužitelj utvrdio da GD ostvaruje prosječna primanja, mogao je protiv istog voditi postupak radi iseljenja ili tražiti isplatu tržišne najamnine i uspjeti u cijelosti u postupku, a sve prema navedenom stajalištu USRH. Tužitelj je vlastitim nečinjenjem sam sebe doveo u nepovoljan položaj te ne može zbog toga štetu koju navodno trpi tražiti od Republike Hrvatske. Nadalje ističe da tužitelj potražuje isplatu naknade štete i za razdoblje nakon potresa u Gradu Zagrebu pa je dužan dokazati da je zgrada u kojoj se stan nalazi nakon potresa 22. ožujka 2020. neoštećena, odnosno da je nakon potresa dobila zelenu naljepnicu, jer ako je zgrada dobila žutu (privremeno neuporabljiva zgrada) ili crvenu naljepnicu (trajno neuporabljiva), stan u toj zgradi nije podoban za stanovanje i najam, stoga nema ni štete za vlasnika odnosno tužitelja. pa nadalje, pogodna za stanovanje. Pregledom baze podataka Grada Zagreba o oštećenju zgrada u potresu utvrđeno je da zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan dobila žutu naljepnicu (privremeno neuporabljiva zgrada), dakle ista nije podobna za stanovanje, a kamoli za iznajmljivanje. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva navodi da tužitelju ne pripada puna naknada štete u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvario iznajmljivanjem predmetnog stana jer od ukupnog mjesečnog iznosa treba odbiti iznos koji bi tužitelj trebao uplatiti tuženiku na ime poreza za najam predmetne nekretnine sukladno Zakonu o porezu na dohodak („Narodne novine“ br. 177/2004, 73/2008, 80/2010, 114/2011, 22/2012, 144/2012, 43/2013, 120/2013, 125/2013, 148/2013, 83/2014, 143/2014, 136/2015, 115/2016) ili („Narodne novine“ br. 115/2016, 106/2018). Od tako dobivenog iznosa potrebno je oduzeti ostvareni iznos zaštićene najamnine, odnosno iznos koji bi tužitelj mogao ostvariti sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine i mjerodavnom izračunu u skladu sa čl. 7. u svezi sa čl. 36. Zakona o najmu stanova u svezi s Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine („Narodne novine“ br. 40/1997, 117/2005) koja se s vremenom mijenjala, osobito u razdoblju od 1997. do danas. Stoga traži od suda da tužbeni zahtjev odbije a tužiteljicu obveže na naknadu parničnog troška u iznosu od 4.533,18 eura.

3. Tužiteljica smatra da je navod tuženika kako nije dokazala da je zaštićeni najmoprimac ranije bio nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu u potpunosti neosnovan s obzirom da je tužitelj uz tužbu priložio Ugovor o korištenju stana od 25. ožujka 1959. zaključen između GD i Kućnog savjeta zgrade [adresa], presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ps-2524/97 od 19. svibnja 1998. kojom je naloženo prednici tužiteljice kao vlasnici stana i najmodavki da sa GD sklopi Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom te presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. broj. Ps-463/08-32 od 22. prosinca 2011. kojom je zaključen Ugovor o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) između tužiteljice i GD, a iz čega je potpuno razvidno kako je zaštićeni najmoprimac bio raniji nositelj stanarskog prava i to upravo na predmetnom stanu. Ističe kako nije točan navod da je tužiteljica sama sebe vlastitim nečinjenjem dovela u nepovoljan položaj iz razloga što tužiteljica nema niti mogućnosti niti potrebna znanja i sredstva kojima bi mogla otkriti kakve su materijalne mogućnosti zaštićenog najmoprimca te da li on ima nekretninu u svome vlasništvu, a niti je to obveza tužiteljice. Tužena, za razliku od tužiteljice, raspolaže sredstvima i instrumentima za pribavljanje podataka o visini dohodaka i primitaka zaštićenih najmoprimaca te nekretninama u njihovom vlasništvu, a što zapravo i jest njezina dužnost koju u konkretnom slučaju grubo zanemaruje na štetu tužiteljice, jer kao što je i navedeno u presudi Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-5739/16-23 od 28. veljače 2019., pozitivni propisi u Republici Hrvatskoj za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce te upravo najmodavac, odnosno vlasnik stana, mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca, čime je povrijeđeno njegovo pravo na mirno uživanje vlasništva koje pravo je zajamčeno kako Ustavom Republike Hrvatske tako i Konvencijom koja je u odnosu na Republiku Hrvatsku na snagu stupila 5. studenog 1997. Nadalje navodi da mirovina u prosječnom iznosu od 6.500,00 kuna nije dostatna da bi sud presudio u korist tužiteljice u eventualnom sudskom postupku radi iseljenja protiv zaštićenog najmoprimca. Tužiteljica se protivi prigovoru zastare te se poziva na odluku Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-1104/2018-3 od 22. siječnja 2019. u kojoj je navedeno da u slučaju kada je pravna osnova potraživanja naknada štete, zastara počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano šta drugo (čl. 215. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima; „Narodne novine“ br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18 – dalje: ZOO), a budući da je u konkretnom slučaju riječ o gubitku zarade od najamnina koje dospijevaju mjesečno, riječ je o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavak 1. ZOO-a. Suprotno tvrdnjama tužene, Republika Hrvatska pasivno je legitimirana u konkretnom slučaju zbog obveze da uređuje stambenu politiku i to na pravičan i uravnotežen način vodeći računa o zaštiti prava različitih suprotstavljenih kategorija građana, konkretno najmodavaca i najmoprimaca. Odgovornost Republike Hrvatske predstavlja propuštanje da odgovarajućim propisima na prihvatljiv i pravičan način uredi pravni status vlasnika stanova kao najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca koji u tom svojstvu koriste stan. Dakle, Republika Hrvatska je propustila urediti stambenu politiku na konvencijski prihvatljiv način usprkos tome što joj je to kao članici Konvencija bila obveza, pa je zato odgovorna oštećenicima čija prava Konvencija štiti za štetu koji oni zbog toga trpe. U vezi prigovora nedostatka aktivne legitimacije, tužiteljica se istome protivi iz razloga što je prvenstveno iz z.k. izvatka za predmetnu nekretninu razvidno da je tužiteljica vlasnica iste, a njezina aktivna legitimacija proizlazi i iz presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. broj. Ps-463/08-32 kojom je zaključen Ugovor o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) između tužiteljice i GD kao zaštićenim najmoprimcem. Uzimajući u obzir navode tužene o visini postavljenog tužbenog zahtjeva, ukazuje na odluke Vrhovnog suda Republike Hrvatske (odluka Rev-2364/2016 od 19. prosinca 2018, odluka Gž- 861/2020-2 od 13. srpnja 2020.) u kojima je Vrhovni sud Republike Hrvatske izrazio stajalište prema kojemu vlasnik stana ne treba dokazivati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos slobodno ugovorene tzv. tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu pa se smatra dovoljnim da dokaže visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo, a što je u konkretnom slučaju i učinjeno. Nadalje, a vezano uz navode tužene kako od ukupnog mjesečnog iznosa treba odbiti iznos koji bi tužiteljica trebala uplatiti na ime poreza za najam predmetne nekretnine, tužiteljica ističe kako na području Republike Hrvatske postoje nadležna porezna tijela koja se bave rješavanjem poreznih pitanja te da za odlučivanje o istima nije nadležan naslovni sud, a pogotovo ne u postupku u kojem je riječ o isplati novčane razlike između zaštićene i tržišne najamnine. Pozitivnim propisima određena je isključiva nadležnost porezne uprave, prema prebivalištu ili uobičajenom boravištu poreznog obveznika, za razrezivanja poreza poreznim obveznicima (na dohodak od imovine u konkretnom slučaju), pozivajući se na odredbu čl. 62. st. 7. Zakona o porezu na dohodak. Također, navodi da iako je nakon potresa u Zagrebu zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan dobila žutu naljepnicu, u istome zaštićeni najmoprimac i dalje živi što znači da je predmetni stan pogodan za stanovanje pa samim time i za iznajmljivanje. S obzirom da se u predmetnoj nekretnini još uvijek nalazi zaštićeni najmoprimac, istoj nekretnini se ne može pristupiti pa tako ni renovirati i popraviti štetu nastalu potresom, čime bi joj se povećala tržišnu vrijednost. Poziva se na rješenju Vrhovnog suda Republike Hrvatske, Poslovni broj Rev-2364/2016-3, od 19. prosinca 2018., kojim je odlučeno da je Republika Hrvatska je zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva dužna vlasnicima stanova u kojem žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu, a vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. Stoga je ustraje kod tužbenog zahtjeva u cijelosti.

4. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u izvadak iz zemljišne knjige k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška] (list 5 spisa), u dopis agencije za promet nekretnina "Split nekretnine" (list 6 spisa), u zahtjev tužiteljice za mirno rješenje spora od 20. siječnja 2021. sa potvrdom o primitku (list 8 – 12 spisa), u preslike uplatnica (list 13 spisa), u presudu Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014. (list 14 – 57 spisa), u Ugovor o korištenju stana od 25. ožujka 1959. (list 55 – 56 spisa), u petit tužbenog zahtjeva tužitelja GD iz [adresa] protiv tužene SD iz [adresa] (list 57 – 58 spisa), u presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ps-463/08-32 od 22. prosinca 2011. (list 59 – 66 spisa), u izvod iz baze podataka Grada Zagreba o oštećenju zgrada u potresu (list 74 spisa), u službenu bilješku o uvidu u podatke o visini dohodaka i primitaka Općinskog državnog odvjetništva u Zagrebu P-DO-574/2021 od 15. srpnja 2021. (list 75 spisa), u dopis Gradskog ureda za opću upravu i imovinsko – pravne poslove od 9. veljače 2022. (list 140 spisa), u podatke Ministarstva financija, Porezne uprave, Središnji ured Zagreb od 13. siječnja 2025. (list 252 – 254 spisa), proveo očevid na adresi u [adresa] dana 18. listopada 2023., proveo dokaz građevinskim vještačenjem po sudskom vještaku Mladenu Ožiću, dipl. ing. arh. od 28. prosinca 2023. (list 168 – 185 spisa), dokaz saslušanjem sudskog vještaka na ročištu 2. prosinca 2024.

5. Uvidom u zemljišno knjižni izvadak za nekretninu u k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. č. br. [katastarska čestica], stambena zgrada br. 52, [adresa] i dvorište, utvrđeno je da je tužiteljica uknjižena kao vlasnica posebnog dijela - suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-6), u naravi dvosobnog stana s nusprostorijama između I (prvog) i II (drugog) kata, koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i ostali dijelovi.

6. Uvidom u Ugovor o korištenju stana od 25. ožujka 1959. proizlazi da je zaključen između Kućnog savjeta zgrade [adresa] i GD kojim je istom dan na korištenje dvosobni stan u zgradi u [adresa] sa nusprostorijama osim kupaone na temelju rješenja stambene uprave općine Medveščak.

7. Presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu br. Ps-463/08-32 od 22. prosinca 2011. odbijen je tužbeni zahtjev tužiteljice FD upravljen protiv tuženog GD kojim je tražila izmjenu Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom zaključen između njezine pravne prednice SD iz [adresa] i GD iz [adresa] temeljem presude zbog izostanka Općinskog suda u Zagrebu br. Ps-2524/97 od 19. svibnja 1998. kojom je nadomješten navedeni ugovor. Ovo stoga što je navedenom presudom zbog izostanka već nadomješten ugovor o najmu predmetnog stana te stoga što je sud utvrdio da tužiteljica, s obzirom na odredbu čl. 33. st. 2. i 3. Zakona o najmu stanova kojim je propisano da je pravo najmoprimca da traži od suda donošenje presude koja će zamijeniti takav ugovor ako ga vlasnik stana odbija sklopiti, nije aktivno legitimirana za podnošenje takve tužbe.

8. Temeljem provedenih dokaza sud zaključuje da je tužiteljica vlasnica stana kojeg na osnovu Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom koji je nadomješten presudom zbog izostanka Općinskog suda u Zagrebu br. Ps-2524/97 od 19. svibnja 1998. donesenoj u parničnom postupku između pravne prednice tužiteljice SD r. G i tuženika GD kao nekadašnjeg nositelja stanarskog prava, a sada zaštićenog najmoprimca, koji stan i danas koristi što je utvrđeno na očevidu koji je proveden 18. listopada 2023. u stanu u [adresa].

9. Odredbom čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20. – dalje: ZNS) je propisano da vlasnik stana i osoba koja je do stupanja toga zakona imala stanarsko pravo na tom stanu, te je stupanjem na snagu toga zakona stekla status najmoprimca, sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. Pri tome je vlasnik stana dužan održavati stan koji se daje u najam (čl. 13. ZNS). Isto tako, odredbom čl. 7. ZNS-a propisano je da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske. Prema odredbi čl. 30. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06. i 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14. - dalje ZV) propisano je da je pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svog nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

10. Propisivanjem navedenih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnim sloboda („Narodne novine“, Međunarodni ugovori, br. 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10. - dalje: Konvencija). Takvim miješanjem tuženika, nametnut je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci pretjerani teret koji se ne može opravdati pravednom raspodjelom socijalnog i financijskog tereta u uvjetima društvenih reformi, čime je bitno narušena ravnoteža u pravima vlasnika stanova u vidu razlike između zaštićene i tržišne najamnine.

11. Ovakvo stajalište proizlazi iz presude Statileo protiv Hrvatske (Zahtjev br. 12027/10) od 10. srpnja 2014. koji je donio Europski suda za ljudska prava (dalje: ESLJP) koji je u tom postupku u toč. 117 presude utvrdio da je sadašnjim zakonodavstvom došlo do povrede čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju, kojim je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva te se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Naime, stajalište je ESLJP da je došlo do miješanja u vlasnička prava vlasnika stanova na temelju odredbi Zakona o najmu stanova, jer zaštićeni najmoprimci tj. zaštićeni najam ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce, vlasnike stanova, u ostvarivanju prava na korištenje svoje imovine. Ta se ograničenja odnose na nemogućnost fizičkog posjedovanja stanova jer su zaštićeni najmoprimci u stanovima na neodređeno vrijeme te su vlasnici onemogućeni i u pravu na iznajmljivanje stanova, a što uključuje pravo na dobivanje tržišne najamnine, kao i u pravu na otkaz najma. Kako je, dakle, citiranom presudom Statileo protiv Republike ESLJP u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu.

12. Odluke ESLJP u Strassbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima, a kako je to jasno izraženo i u odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-745/1999 od 8. studenoga 2000. ("Narodne novine", broj 112/00) u kojoj je sud zauzeo načelno ustavnopravno stajalište da svaka nesuglasnost nacionalnog zakona s Konvencijom ujedno znači i nesuglasnost nacionalnog zakona s načelom vladavine prava propisanim čl. 3., načelom ustavnosti i zakonitosti propisanim čl. 5. i načelom pravnog monizma nacionalnog i međunarodnog prava propisanim čl. 134. Ustava.

13. Na isti način je i Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci poslovni broj Rev 2364/2016- 3 od 19. prosinca 2018. zauzeo stav da u postupanju Republike Hrvatske u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu ima protupravnosti jer da takvo postupanje predstavlja povredu odredbi Ustava i Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a koji su kao međunarodni ugovori sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni čine dio pravnog poretka Republike Hrvatske. To iz razloga što je sustav zajamčenog najma, uveden odredbama ZNS-a kojima se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret suprotno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju, sve sukladno presudi ESLJP u predmetu Statilleo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014. Tužena je, prema tome, vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci dužna naknaditi štetu i to imovinsku štetu u visini razlike između zaštićene najamnine i najamnine koju bi vlasnik stana ostvario na tržištu, pri čemu vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine, jer bi se tada od vlasnika tražilo dokazati nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

14. Slijedom svih do sada utvrđenih i obrazloženih činjenica sud zaključuje da nisu osnovani prigovori tužene o nedostatku aktivne legitimacije i promašene pasivne legitimacije kao i o osnovanosti potraživanja tužiteljice.

15. Nadalje, neosnovani su i navodi tužene kojima ističe da je tužiteljica kao najmodavac bila dužna utvrđivati imovinske prilike najmoprimca jer da imovinske prilike utječu na okolnost ima li pravo zaštićeni najmoprimac na zaštićenu najamninu. Ovo stoga što vođenje računa o imovinskim prilikama najmoprimaca pri određivanju zaštićene najamnine ne smije biti riješeno prevaljivanjem na teret najmodavca, pri čemu je u konkretnoj situaciju visina zaštićene najamnine određena nadomještenim ugovorom o najmu sa zaštićenom najamninom za predmetni stan presudom zbog izostanka Općinskog suda u Zagrebu br. Ps-2524/97 od 19. svibnja 1998.

16. U odnosu na prigovor zastare, valja reći da je Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev-1104/2018-3 od 22. siječnja 2019. zauzeo shvaćanje da se predmetna tražbina odnosi na naknadu štete - gubitak zarade od najamnine, koja dospijeva godišnje pa da se u pogledu zastare te tražbine primjenjuje trogodišnji zastarni rok iz čl. 230. st. 1. ZOO-a.

17. ESLJP je u odlukama Hegediš protiv Hrvatske i Arambašin protiv Hrvatske utvrdio da podnositelji zahtjeva nisu mogli djelotvorno osporavati iznos zaštićene najamnine sve do 6 mjeseci nakon što se ustalila domaća sudska praksa prema kojoj su vlasnici stanova mogli tražiti naknadu za razliku između zaštićene i tržišne najamnine. Ustavni sud Republike Hrvatske je u odluci U-III-3482/2021 od 3. listopada 2023. implementirao navedeno stajalište ESLJP iz odluka Hegediš protiv Hrvatske i Arambašin protiv Hrvatske te je izrazio stav da se vlasnicima stanova u pogledu računanja početka tijeka roka zastare i nastupanja zastare ne može staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske, odnosno prije promjene pravnog stajalište Vrhovnog suda izraženog u rješenju Vrhovnog suda broj: Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018., nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjem prava vlasništva. Sve navedeno ima za posljedicu da je sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna tek od 19. lipnja 2019. i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare propisani člankom 230. stavkom 1. ZOO-a. Kako do podnošenja odštetnog zahtjeva 21. siječnja 2021. kojim se tužiteljica nesporno obratila tuženiku radi mirnog rješenja ovog spora (list 8 do 12 spisa) i prekinula tijek zastare, nije protekao trogodišnji rok zastare iz čl. 230. st. 1. ZOO-a, prigovor zastare utužene tražbine nije osnovan.

18. Uvidom u uplatnice Hrvatske pošte (list 13 spisa) proizlazi da je GD u utuženom periodu vršio uplate zaštićene najamnine tužiteljici i to za prosinac 2017., prosinac 2020. i siječanj 2021. u iznosima od po 138,39 kuna, za travanj i srpanj 2019. te još dva mjeseca bez oznake datuma u iznosima od po 304,45 kuna te za studeni 2019. i srpanj 2020. u iznosima od po 470,53 kune, dok tužena nije osporila navode u tužbi da je zaštićena najamnina u periodu od 1. siječnja 2018. do 31. kolovoza 2018. iznosila 138,39 kuna, od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. 304,45 kuna, od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. 470,53 kuna, a od 1. rujna 2020. pa nadalje 138,39 kuna.

19. Radi utvrđivanja visine tužbenog zahtjeva proveden je dokaz vještačenjem po stalnom sudskom vještaku dipl.ing. Mladenu Ožiću radi utvrđivanja okolnosti visine prosječne tržišne najamnine koju je tužiteljica mogla ostvariti iznajmljivanjem nekretnine koja je predmet ovoga spora u periodu 1.siječanj 2018. do 1.siječnja 2021. Sudski vještak je u svom nalazu i mišljenju od 28. prosinca 2023., na temelju podataka prikupljenih na očevidu te prikupljenih ostalih dostupnih podataka utvrdio da se u naravi radi o uličnoj, ugrađenoj stambenoj kući, objektu standardne građevinske tipologije takvih objekata koji je u funkciji i prosječno održavan, starosti s početka 20. stoljeća. Nalazi se u Draškovićevoj ul.br.52 u Zagrebu. Površina stana iznosi 47,82 m2. Stan se sastoji od dvije sobe, kuhinje, wc-a, ostave i hodnika, a nalazi se polukatu između prvog i drugog kata. Stan nema konstruktivnih oštećenja u potresu, a najam se izračunava za vrijeme prije potresa. Nekretnina je sagrađena na katastarskoj čestici k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i upisana je u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao 6. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-6), dvosobnog stana sa nus-prostorijama između I. (prvog) i II. (drugog) kata, koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i ostali dijelovi. Primjenom koeficijenata kretanja cijena najma za protekle godine Indexa Državnog zavoda za statistiku i prosječnih realiziranih najmova u predmetnom području prema podacima Službe za vrednovanje Grada Zagreba, sudski vještak je utvrdio da prosječna tržišna cijena najma za predmetni stan u utuženom periodu od 1.siječnja 2018. do 1. siječnja 2021. iznosi 13.716,25 eura (103.345,10 kuna). Kretanje cijena po pojedinim mjesecima prikazao je u tabeli na str. 11 nalaza i mišljenja.

20. Tužena je prigovorila nalazu i mišljenju vještaka te je sudski vještak pozvan na usmeno očitovanje. Sudski vještak Mladen Ožić u svom je iskazu naveo da je nalaz izradio u skladu sa svim pravilima struke i na temelju službeno pribavljenih podataka za usporedne nekretnine od Službe za vrednovanje Grada Zagreba. Za potrebe izrade nalaza izvršio je očevid na licu mjesta i utvrdio zatečeno stanje predmetnog stana. Vezano za primjedbe tuženika da fotografije u nalazu ne odgovaraju nekim usporednim nekretninama, iskazao je da se za potrebe izrade nalaza upotrebljava više usporednih nekretnina i utvrđuje prosječna cijena, a upravo zbog toga što nije u praksi moguće a ni životno da bi se usporedne nekretnine mogle pregledavati pošto se ne radi o strankama u postupku. U odnosu na primjedbe vezane za posljedice potresa koji je pogodio Zagreb, vještak je naveo da je na očevidu utvrdio da nema oštećenja ni na zajedničkim dijelovima objekta, misleći pritom na ulaz i stubište niti u stanu koji bi ometali funkciju zgrade i stana ili predstavljali ugrozu. Vezano za upit o održavanju stana izraz prosječno održavanje znači da isti nije ekskluzivno opremljen sa nekim posebnim materijalima ili opremom ili da isti nije derutan i zapušten. U stanu nije utvrdio nikakva ulaganja za poboljšanje uvjeta življenja jer to nije bio njegov zadatak. Na upit o periodu izračunavanja najamnine zadatak vještaka je bio utvrditi prosječnu najamninu u periodu od 1. siječnja 2018. do 1. siječnja 2021. i svi podaci o usporednim nekretninama međuvremenski su izjednačeni što je prikazano u tablici na str 11 nalaza gdje je za svaku godinu iznos najamnine iskazan posebno pošto se od godine do godine najam mijenja. Na poseban upit iz kojeg razloga je sudski vještak kao usporedne uzeo i dvije nekretnine za koje su ugovori o najmu zaključeni sredinom 2021. kada je zadatak bio vještačiti na visinu najamnine do 1. siječnja 2021. vještak je iskazao da je upotrijebio službeno dostavljene podatke koji se ne odnose uvijek upravo na period koji se razmatra, ali zbog toga postoji tzv. međuvremensko izjednačavanje pa se onda dobiveni podaci pomoću statističkih koeficijenata izjednačavaju sa periodom za koji se računa najam. Iskazao je da u svom nalazu nije odstupio od uobičajene metodologije koju vještaci primjenjuju u ovakvim predmetima te je ostao u cijelosti kod pisanog nalaza i mišljenja.

21. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje sudskog vještaka građevinske struke ocijenivši da je izrađen primjenom relevantnih stručnih znanja vještaka te je na jasan i logičan način obrazložen.

22. Tužiteljica tužbom traži isplatu razlike između iznosa zaštićene najamnine koja joj je isplaćivana u periodu od 1. siječnja 2018. do kraja siječnja 2021. i to od 1. siječnja 2018. do 31. kolovoza 2018. u iznosu od 138,39 kuna mjesečno (18,37 eura), od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. u iznosu od 304,45 kuna mjesečno (40,41 euro), od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. u iznosu od 470,53 kuna mjesečno (62,45 eura) te od 1. rujna 2020. pa do kraja siječnja 2021. u iznosu od 138,39 kuna mjesečno (18,37 eura) i tržišne (slobodno ugovorene) najamnine, ukupno iznos od 15.241,04 eura.

23. Prema nalazu sudskog vještaka prosječna tržišna najamnina za predmetni stan je u periodu od siječnja 2018. do prosinca 2018. iznosila 349,05 eura mjesečno, u periodu od siječnja 2019. do prosinca 2019. iznosila 380,72 eura mjesečno, u periodu od siječnja 2020. do prosinca 2020. iznosila 413,25 eura mjesečno, odnosno ukupno u tom periodu 13.716,25 eura.

24. Umanjivši iznose prosječno utvrđene najamnine za predmetni stan u utuženom periodu za iznose zaštićene najamnine koja je tužiteljici isplaćivana u periodu od 1. siječnja 2018. do kraja siječnja 2021. sud je utvrdio razliku najamnine za siječanj do kolovoz 2018. u iznosu od 330,68 eura mjesečno (349,05 eura - 18,37 eura = 330,68 eura); za rujan do prosinac 2018. u iznosu od 308,64 eura mjesečno (349,05 eura - 40,41 euro = 308,64 eura); za siječanj do kolovoz 2019. u iznosu od 340,31 euro mjesečno (380,72 eura - 40,41 euro = 340,31 euro); za rujan do prosinac 2019. u iznosu od 318,27 eura mjesečno (380,72 eura - 62,45 eura = 318,27 eura); za siječanj do kolovoz 2020. u iznosu od 350,80 eura mjesečno (413,25 eura - 62,45 eura = 350,80 eura) te od rujna 2020. na dalje u iznosu od 394,88 eura mjesečno (413,25 eura - 18,37 eura = 394,88 eura). Na taj način sud je utvrdio da razlika u visini zaštićene najamnine koju je tužiteljica primala kroz utuženo razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarila iznajmljivanjem stana na tržištu iznosi ukupno 12.656,36 eura.

25. Međutim, tužiteljica kao najmodavac je u obvezi podmiriti i porezna davanja, na što osnovano upire tužena. Naime, prema pravnim shvaćanjima Vrhovnog suda Republike Hrvatske (primjerice odluka Rev-934/2004) u izgubljenu zaradu ne uračunava se dio zarade koji bi bio ostvaren neplaćanjem poreza i doprinosa. Kroz razdoblje za koje tužiteljici pripada pravo na isplatu nenaplaćene najamnine bio je na snazi Zakon o porezu na dohodak („Narodne novine“ broj 115/16., 106/18., 121/19., 32/20., 138/20., 151/22., 114/23. i 152/24.) prema čijim čl. 56. i 57. st. 1. se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremensko ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primitcima. Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdatci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine.

26. Sud je tijekom postupka pribavio izračun poreza i prireza Ministarstva financija, Porezne uprave, Središnji ured Zagreb od 13. siječnja 2025. obračunatog na utvrđene pojedine mjesečne iznose tržišne najamnine za predmetni stan umanjene za iznose zaštićene najamnine koja je tužiteljici isplaćivana u periodu od 1. siječnja 2018. do kraja siječnja 2021.

27. Umanjivši tako utvrđene iznose razlike najamnine za pripadajući porez i prirez prema izračunu Ministarstva financija, Porezne uprave, Središnji ured Zagreb, utvrđeno je da šteta koju je tužiteljica pretrpjela na ime izgubljene zarade u utuženom periodu od siječnja do kolovoza 2018. iznosi 297,90 eura mjesečno (330,68 eura – 32,78 eura = 297,90 eura); od rujna do prosinca 2018. iznosi 278,04 eura mjesečno (308,64 eura – 30,60 eura = 278,04 eura); od siječnja 2019. do kolovoza 2019. iznosi 306,57 eura mjesečno (340,31 euro – 33,74 eura = 306,57 eura); od rujna do prosinca 2019. iznosi 286,73 eura mjesečno (318,27 eura – 31,54 = 286,73 eura); od siječnja do kolovoza 2020. iznosi 316,02 eura mjesečno (350,80 eura – 34,78 eura = 316,02 eura) te od rujna 2020. do siječnja 2021. iznosi 355,74 eura mjesečno (394,88 eura – 39,14 eura = 355,74 eura) ili ukupno 11.401,70 eura.

28. Slijedom navedenog, valjalo je tužbeni zahtjev tužiteljice usvojiti u dijelu kako je to navedeno u toč. I izreke presude.

29. Odluka o kamatama temelji se na odredbi čl. 29. st. 1. u svezi sa čl. 1089. st. 1. ZOO- a.

30. Visina stope zateznih kamata na dosuđeni iznos od dana dospijeća do 31. prosinca 2022. temelji se na članku 29. stavak 2. i 8. ZOO-a u svezi s uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana ne financijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu koju utvrđuje Hrvatska narodna banka za svako polugodište za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, budući da se ne radi o plaćanju iz trgovačkih ugovora i ugovora između trgovaca i osobe javnog prava već o stopi zateznih kamata iz ostalih odnosa.

31. Primjenom odredbe čl. 154. st. 2. ZPP-a utvrđeno je da je tužiteljica prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu od 22. siječnja 2024. uspjela u postupku u odnosu na osnovanost tužbenog zahtjeva sa 100% te u odnosu na visinu sa 75% što ukupno iznosi 87,5% (100%+75%=175%/2=87,5%). Daljnjom primjenom odredbe čl. 154. st. 2. ZPP-a sud je od postotka u kojem je tužiteljica uspjela u sporu oduzeo postotak u kojem je tuženik uspio u sporu, a to je 12,5% te na taj način utvrdio ukupan uspjeh tužiteljice u parnici od 75% (87,5%-12,5 %=75%).

32. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 2. Zakona o parničnom postupku, tako što je sud priznao tužiteljici pravo na trošak zastupanja po kvalificiranom punomoćniku odmjeren temeljem Tbr. 7.1.Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 138/23. – dalje: OT) i to za sastav odštetnog zahtjeva u iznosu od 500,00 eura (Tbr. 32.1 OT), za sastav tužbe u iznosu od 500,00 eura (Tbr. 7.1 OT), za sastav podnesaka od 13. listopada 2021., 5. svibnja 2022. i 22. siječnja 2024. u iznosima od po 500,00 eura (Tbr. 8.1 OT), za zastupanje na ročištima od 25. siječnja 2022., 3. svibnja 2022., 2. prosinca 2024., 12. ožujka 2025. i 6. svibnja 2025. u iznosima od po 500,00 eura (Tbr. 9.1 OT), za pristup na ročišta 9. listopada 2024., 30. listopada 2024. i 10. veljače 2025. u iznosima od po 100,00 eura (Tbr. 9.5 OT), za pristup očevidu od 18. listopada 2023. u iznosu od 500,00 eura (Tbr. 9.7 OT) sa pripadajućim PDV-om od 25%, trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 99,43 eura i na presudu u iznosu od 198,86 eura, razmjerno uspjehu tužiteljice u parnici od 75% te trošak vještačenja i izlaska suda na očevid u iznosu od 381,28 eura ili ukupno 6.042,50 eura.

33. Sud nije priznao tužiteljici pravo na trošak pristupa na ročište za objavu i uručenje presude jer se radi o trošku koji nije dospio u trenutku donošenja presude i koji nije potreban za vođenje ovoga spora (čl. 155. ZPP-a).

U Zagrebu, 2. lipnja 2025.

Sudac:

Andrea Grahovac

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude stranke imaju pravo žalbe u roku od 15 dana po primitku pismenog otpravka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda u 4 primjerka pismeno županijskom sudu.

DNA:

- pun. tužitelja

- OGDO u Zagrebu