REPUBLIKA HRVATSKA
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske
Savska cesta 62, Zagreb
Poslovni broj: Pž-688/2024-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E NJ E
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Ivane Mlinarić, predsjednika vijeća, Lenke Ćorić, suca izvjestitelja i Ane Cvitković, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja OPĆINA ŠESTANOVAC, Šestanovac, Dr. Franje Tuđmana 75, OIB 71560615444, kojeg zastupa punomoćnik Matea Burazin Lončar, odvjetnica u Imotskom, protiv tuženika ROMPER d.o.o., Šestanovac, Družići 19, OIB 41903429385, kojeg zastupa punomoćnik Boro Rajić, odvjetnik u Splitu, radi utvrđenja i predaje u posjed, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj P-464/2022-17 od 21. prosinca 2023., u sjednici vijeća održanoj 27. svibnja 2025.
r i j e š i o j e
Uvažava se tužiteljeva žalba, ukida presuda Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj P-464/2022-17 od 21. prosinca 2023. i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.
Obrazloženje
1. Presudom Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj P-464/2022-17 od 21. prosinca 2023. odbijen je tužbeni zahtjev za utvrđenje da su raskinuti ugovor o kupoprodaji nekretnina u gospodarskoj zoni „Šestanovac zapad“ sklopljen između tužitelja i tuženika, Klasa: 944-01/03-01/02 Urbroj: 2155/03-13-3 od 9. listopada 2013., ovjerenog od strane javnog bilježnika Radoslava Vuković pod poslovnim brojevima OV-6524/2013 od 23. listopada 2013. i OV-6525/2013 od 23. listopada 2013. i aneks tog ugovora Klasa: 35001/20-01/32 URBROJ:2155/03-20-02-1 od 27. listopada 2020. ovjerenog od strane javnog bilježnika Radoslava Vuković pod poslovnim brojevima OV-4265/2020 i OV-4266/2020 od 12. studenog 2020., kao i tužbeni zahtjev kojim je tužitelj tražio da mu tuženik preda u posjed nekretninu označenu kao č. zem. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u površini od 4411 m2, te izda tužitelju valjanu tabularnu ispravu podobnu za upis prava vlasništva na opisanoj nekretnini, koju će u protivnom zamijeniti ova presuda, sve u roku od petnaest dana (točka I. izreke) i naloženo tužitelju da tuženiku nadoknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 746,25 eura / 5.622,62 kuna u roku petnaest dana, a odbijen zahtjev tuženika za naknadu parničnih troškova u iznosu od 248,75 eura / 1.874,21 kuna (točka II. izreke).
2. Tužitelj je protiv presude pravovremeno podnio žalbu zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. U žalbi u bitnom navodi kako je predložio spajanje ovog postupka s postupkom koji se vodi pred istim sudom protiv istih stranaka radi zajedničkog raspravljanja i radi ekonomičnosti samog postupka, zato što je tuženik bez pravnog osnova raspolagao predmetnom nekretninom pa je tužitelj bio primoran pokrenuti novi postupak. U vezi s tim tvrdi kako je prvostupanjski sud tu činjenicu pogrešno cijenio, a da pri tome nije utvrdio na temelju kojeg pravnog posla je raspolagano predmetnom nekretninom, barem uvidom u drugi parnični postupak kad je već odbio prijedlog za spajanje. Žalitelj zatim navodi dio obrazloženja pobijane presude u kojem sud utvrđuje nespornim sve činjenice na kojima tužitelj zasniva tužbeni zahtjev i iz kojih proizlazi da je zahtjev osnovan jer tuženik nije ispunio svoju ugovornu obvezu ni nakon što mu je tužitelj produljio ugovoreni rok, te ističe da je ugovorna obveza bila izgradnja pogona na zemljištu, koju tuženik nije ispunio, pa je tužitelj imao pravo izjaviti raskid ugovora. Zaključno navodi kako je tržišna cijena nekretnine bila određena 1,00 euro zbog zapošljavanje radnika i širenje prve gospodarske zone na području općine. Predlaže da ovaj žalbeni sud preinači prvostupanjsku presudu tako da prihvati tužbeni zahtjev i naloži tuženiku da tužitelju nadoknadi parnične troškove ili da tu presudu ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.
3. Tuženik nije podnio odgovor na žalbu.
4. Žalba je osnovana.
5. Pobijana presuda ispitana je na temelju odredbe članka 365. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP) u granicama žalbenih razloga, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, te na pravilnu primjenu materijalnog prava (članak 356. ZPP-a).
6. Predmet spora je utvrđenje da su raskinuti ugovor o kupoprodaji nekretnina u gospodarskoj zoni „Šestanovac zapad“ i aneks tog ugovora, pobliže označeni u izreci pobijane presude, zahtjev za predaju nekretnine u posjed i zahtjev za izdavanje tabularne izjave.
7. Nakon što je utvrdio koje su činjenice među strankama neprijeporne, prvostupanjski sud je najprije ispitao je li ugovor o kupoprodaji nekretnina ništetan s obzirom na odredbu članka 391. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 81/15 - pročišćeni tekst i 94/17). Budući da je tom zakonskom odredbom u članku 1. propisano da tijela nadležna za raspolaganje nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i jedinica područne (regionalne) samouprave mogu otuđiti nekretninu ili njome na drugi način raspolagati samo na osnovi javnog natječaja i uz naknadu utvrđenu po tržišnoj cijeni, ako zakonom nije drukčije određeno, a stavkom 5. da su pravni poslovi sklopljeni protivno tome ništetni, prvostupanjski sud je ocjenom izvedenih dokaza utvrdio kako je tužitelj sklopio ugovor na temelju javnog natječaja, ali da je kupoprodajna cijena višestruko manja od tržišne, jer je tako već navedeno u javnom natječaju i to su potvrdili saslušani svjedoci. Kako je ugovor s tuženikom sklopljen po neznatno višoj cijeni od one navedene u javnom natječaju, prvostupanjski sud je zaključio da je ugovor ništetan, a kako se mogu raskinuti samo valjani pravni poslovi, tužbeni zahtjev za utvrđenje raskida ugovora odbijen je kao neosnovan.
8. Drugi tužbeni zahtjev za predaju u posjed predmetne nekretnine odbijen je zato što je utvrđeno da tuženik više nije njen vlasnik, nego društvo TE-Marine d.o.o. koje je vlasništvo steklo na temelju kupoprodajnog ugovora sklopljenog 8. srpnja 2022. s tuženikom kao prodavateljem. Iz istih razloga je odbijen i zahtjev za izdavanje tabularne isprave.
9. Neovisno o tome, prvostupanjski sud smatra da tužitelj nije mogao valjano raskinuti ugovor, sve da nije ništetan, zato što su stranke za slučaj neispunjenja obveze izgradnje građevine na nekretnini koja je bila predmet kupoprodaje, ugovorile plaćanje ugovorne kazne, dok su pravo na raskid ugovora ugovorile zbog neplaćanja kupoprodajne cijene. Kako je tuženik platio kupoprodajnu cijenu, tužitelj nije mogao dati valjanu izjavu o raskidu ugovora zbog neispunjena obveze izgradnje poslovne građevine, jer su za neispunjenje tog nuzgrednog sastojka ugovora, stranke ugovorile plaćanje ugovorne kazne. Stoga je po stajalištu prvostupanjskog suda i na temelju tih razloga, tužbeni zahtjev za utvrđenje da su raskinuti ugovor o kupoprodaji nekretnina u gospodarskoj zoni „Šestanovac zapad“ i aneks tog ugovora, trebalo odbiti kao neosnovan, a zahtjev za predaju u posjed i izdavanje tabularne izjave također odbiti kao neosnovane zato što nekretnina nije vlasništvo tuženika.
10. Prije svega valja istaknuti da žalitelj pogrešno smatra da bi spajanje postupaka utjecalo na odluku o tužbenom zahtjevu u ovoj parnici, jer spajanje parnica ne dovodi do promjene ni činjenične ni pravne osnove tužbe i tužbenog zahtjeva. Sve da je prvostupanjski sud spojio predmete radi zajedničkog raspravljanja i donošenja zajedničke odluke na temelju članka 313. ZPP-a, opet bi morao posebno odlučiti o svakom zahtjevu iz spojenih parnica.
11. Osnovano tužitelj tvrdi kako predmet ugovora koje su sklopile parnične stranke nije bila samo kupoprodaja nekretnine (obveza kupca u kupoprodajnom ugovoru je plaćanje cijene i preuzimanje stvari kako je to propisano odredbama članaka 438. i 441. Zakona o obveznim odnosima, „Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21, 114/22 i 156/22; dalje: ZOO), nego je tuženik bio dužan ispuniti i druge obveze koje predstavljaju ispunjenje same svrhe toga ugovora - poticanja investicijske aktivnosti u gospodarskoj zoni na području općine Šestanovac, tako da je tuženik bio dužan na kupljenoj nekretnini u određenom roku izgraditi pogon za proizvodnju vrata i prozora od metala. Te obveze nisu nuzgredni sastojci ugovora, kako to pogrešno smatra prvostupanjski sud, nego bitan sastojak ugovora, štoviše razlog zbog kojega je tuženik odlučio prodati zemljište u gospodarskoj zoni bez uređene infrastrukture, raspisati javni natječaj s cijenom koja je ispod tržišne cijene i u konačnici sklopiti ugovor s tuženikom kao najboljim ponuđačem.
12. Iako se prvostupanjski sud poziva na odredbu članka 390. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i navodi njen sadržaj u obrazloženju presude, prilikom ocjene ništetnosti ugovora po službenoj dužnosti, zanemario je njen sadržaj u cijelosti, s obzirom na to da zakonom može biti određeno i drukčije, dakle da mogu postojati razlozi zbog kojih jedinica lokalne samouprave može prodati nekretninu bez javnog natječaja i ispod tržišne cijene. O tome pitanju prvostupanjski sud nije omogućio strankama da se očituju, iako se nijedna stranka nije pozivala na ništetnost ugovora i o ništetnosti se uopće nije raspravljalo. Nije se raspravljalo ni o tome treba li tuženik predati posjed nekretnine tužitelju zato što je ništetan ugovor na temelju kojega je tuženik stekao vlasništvo te nekretnine. Stoga je u tome dijelu prvostupanjski sud postupio suprotno odredbi članka 5. stavcima 2. i 4. ZPP-a.
13. S druge strane, za odlučivanje o zahtjevu za predaju u posjed stvari, nije odlučna činjenica tko je vlasnik, nego tko je posjednik nekretnine. S tim u vezi valja ukazati i na odredbu članka 162. stavka 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, prema kojoj tuženik koji je stvar posjedovao pa je posjed napustio pošto mu je dostavljena tužba, treba je o svome trošku predati tužitelju koji se ne bi htio držati pravoga posjednika, odnosno treba mu nadoknaditi punu vrijednost stvari. Prema tome okolnost da je treća osoba upisana u zemljišne knjige kao vlasnik nekretnine nakon podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari, još ne znači da je ta osoba posjednik stvari i da samo zbog toga tužitelj nema pravo zahtijevati predaju nekretnine u posjed od tuženika.
14. Razlozi zbog kojeg je odbijen tužbeni zahtjev za izdavanje tabularne isprave također su potpuno nejasni i nerazumljivi. Naime, obveza izdavanja tabularne izjave propisana je člankom 120. stavkom 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, prema kojoj se radi uknjižbe vlasništva mora o pravnom poslu na čijem se temelju vlasništvo stječe sastaviti isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižnoga prava. Dakle, tabularna izjava se izdaje o pravnom poslu na temelju kojega se stječe pravo vlasništva, pa iz ništetnog ugovora, kao ni onog koji je raskinut ne može nastati obveza izdavanja tabularne izjave.
15. Na temelju navedenog proizlazi kako pobijana presuda nema razloga o bitnim činjenicama potrebnim za utvrđenje ništetnosti ugovora i osnovanosti zahtjeva za predaju nekretnine u posjed tužitelju, kao ni zahtjeva za izdavanje tabularne izjave.
16. U odnosu na razloge zbog kojih prvostupanjski sud smatra da tužitelj nije imao pravo dati izjavu o raskidu ugovora zbog neispunjena obveze izgradnje objekta s namjenom utvrđenom ugovorom, prije svega valja istaknuti da je pogrešno stajalište prvostupanjskog suda da je riječ o nuzgrednom sastojku ugovora, jer je protivno svim izvedenim dokazima. Upravo suprotno tome iz svih izvedenih dokaza, pa i suglasnih navoda stranaka, očito je da je riječ o bitnom sastojku bez kojega ugovor ne bi bio sklopljen.
17. Pravilno je tumačenje prvostupanjskog suda o dispozitivnosti ugovornih odredaba, ali se to temeljno načelo obveznog prava ne može primijeniti onako kako je to navedeno u točki 32. obrazloženja presude. Stranke, naime, jesu ugovorile da tužitelj može jednostrano raskinuti ugovor ako tuženik ne plati kupoprodajnu cijenu. Tako bi bilo i da nije ugovoreno jer je člankom 360. ZOO-a propisano da u dvostranoobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili (…) raskinuti ugovor jednostavnom izjavom (…). Ali ugovarajući pravo tužitelja na ugovornu kaznu zbog zakašnjenja u ispunjavanju jedne ugovorne obveze, ne znači da stranke time ugovaraju da zbog toga tužitelj neće moći tražiti ispunjenje te obveze ni raskinuti ugovor zbog neispunjenja.
18. Prema odredbi članka 353. ZOO-a, kad je kazna ugovorena za slučaj neispunjenja obveze, vjerovnik može zahtijevati ili ispunjenje obveze ili ugovornu kaznu (stavak 1.), kad je kazna ugovorena za slučaj neispunjenja, dužnik nema pravo isplatiti ugovornu kaznu i odustati od ugovora, osim ako je to bila namjera ugovaratelja kad su kaznu ugovorili (stavak 3.) i kad je kazna ugovorena za slučaj zakašnjenja, odnosno neurednog ispunjenja, vjerovnik ima pravo zahtijevati i ispunjenje obveze i ugovornu kaznu.
19. S obzirom na to da je ugovorna kazna ugovorena za slučaj zakašnjenja (ako tuženik u određenom roku ne ishodi uporabnu dozvolu za građevinu, što pretpostavlja da je građevina već izgrađena), pitanje ima li tužitelj pravo raskinuti ugovor, ako tuženik tu obvezu ne ispuni ni nakon što mu je za to ostavio naknadi rok, ne može se jednostavno riješiti pozivanjem na volju ugovornih strana onako kako je tumači prvostupanjski sud, uzimajući u obzir samo sadržaj članka 8. ugovora, a zanemarujući odredbu članka 319. stavka 2. ZOO-a o tumačenju spornih odredba ugovora i smisao ugovaranja ugovorne kazne. Ugovorna kazna služi za pojačanje ugovornog odnosa (u konkretnom slučaju tuženikova obveza izgradnje poslovnog objekta određene namjene u određenom roku je pojačana ugovaranjem ugovorne kazne) i u osnovi predstavlja unaprijed određen iznos naknade štete koju će jedna strana pretrpjeti ako druga ugovorna strana ne ispuni ili neuredno ispuni svoju obvezu, pa njeno ugovaranje ne može značiti da se stranka u čiju je korist ugovorena odrekla drugih prava koja joj pripadaju zbog neispunjenja obveze.
20. Prema tome žalitelj s pravom tvrdi da je donošenjem pobijane presude učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a jer su razlozi presude međusobno proturječni i proturječni sadržaju izvedenih dokaza. Osim toga, presuda ima i drugih nedostatka zbog kojih se ne može ispitati jer prvostupanjski sud tumači sadržaj ugovornih odnosa ne vodeći računa o pravoj volji ugovornih strana. Ostvaren je i žalbeni razlog pogrešne primjene materijalnog prava.
21. Zato je tužiteljeva žalba uvažena i pobijana presuda ukinuta na temelju članka 369. stavka 1. ZPP-a.
22. U ponovljenom postupku prvostupanjski sud će otkloniti nedostatke na koje je ukazano ovim rješenjem, tako da će prije svega omogućiti strankama da se izjasne o pravnim pitanjima spora, posebno pitanju ništetnosti ugovora, utvrditi je li tuženik posjednik predmetne nekretnine, a ako nije, kada je predao posjed trećoj osobi, ispitati pravu volju ugovornih strana o sadržaju ugovora koji su sklopile (posebno obvezi tuženika da osim isplate kupoprodajne cijene izgradi poslovnu zagradu u kojoj će obavljati djelatnost zbog koje je mu je tužitelj prodao predmetno zemljište u gospodarskoj zoni) i značenju ugovorne kazne. Potom će na pravilno utvrđene relevantne činjenice pravilno primijeniti odredbe materijalnog prava o ništetnosti ugovora i raskidu ugovora i donijeti novu na zakonu zasnovanu odluku. U toj odluci će ponovo odlučiti i o troškovima postupka uključujući i troškove žalbenog postupka (članak 166. stavak 3. ZPP-a).
23. Na koncu, imajući u vidu da su stranke tijekom postupka nastojale ovaj spor riješiti mirnim putem, bilo bi uputno preporučiti strankama da to ponovo pokušaju u postupku mirenja pri sudu ili pri nekom od centara za mirenje.
Zagreb, 27. svibnja 2025.
Predsjednik vijeća
Ivana Mlinarić
